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【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（下）
發佈時間：2025年2月26日 ▍隱藏未找數#1: 各部門「核准承擔額」倍增至近1萬億 60%未找數值得留意的是，現時談論的財赤，只是個別年份的財政收支情況，數年之後要找的數並未完全反映在內，而這數字被隱藏在「承擔額」中。翻查政府各部門預算，目前「核准承擔額」數字【註7】已經達9,244.9億，2年前的同樣數字僅為5,814.2億【註8】，增幅達59%。「核准承擔額」的意思是政府部門經由立法會批准所開立的開支項目，一般會橫跨數年，簡單來說，是現行正運作的項目，承諾了會花費的金錢。這9,244.9億承擔額，今天尚未找數的還有5,523.2億（60%），如無意外會在未來幾年支付。進一步翻查，這增幅很大部分來自商務及經濟發展局的「中小企融資擔保計劃 －擔保產品」（2,900億），及勞工處的「取消強積金對沖安排資助計劃」（335億），可見近年經濟逆境下，政府亦面臨商界壓力多撥資源支援，進一步構成財政壓力。這9,244.9億「核准承擔額」，已經逼近疫情時過萬億的水平（當年有保就業導致承擔額暴增），但那屬非常時期。這些使費，並非在本次財政預算案審核，而是由立法會在過去數年累積批核。當然某些項目確有其必要性，但未知有沒有立法會議員留意到「核准承擔額」飆升，在財政儲備急降至6,000億水平時，所潛在帶來的公共財政危機。▍隱藏未找數#2: 未找數基建尾數 十年激增近4,000億而基建開支亦有其「承擔額」及未來要支付的「尾數」。在大型工程繼續加碼、工程超支不斷出現下，尚未找數的金額已逼近7,000億，當中近4,000億，是過去10年間累積而來【註9】：尚未支付的基本工程承擔額預算截至2016.3.31｜$2966.97億截至2017.3.31｜$3103.34億截至2018.3.31｜$3507.88億截至2019.3.31｜$3763.88億截至2020.3.31｜$3905.73億截至2021.3.31｜$4890.20億截至2022.3.31｜$6102.68億截至2023.3.31｜$6139.46億截至2024.3.31｜$6323.68億截至2025.3.31｜$6869.28億值得注意，這筆尾數只計及基本工程的開支，還未包收地開支等等，而且只反映今天的狀況，大部分北都的工程還未開展，將來未找數基建的尾數或達萬億水平，未等到基建落成（如果無延誤），帶來理想經濟回報（如果有）時，政府荷包已經五勞七傷。這筆近7,000億的未付帳單，沒有計算早年估算造價上6000億的「明日大嶼」，或許政府意識到，一旦核准的話承擔額必定迅速倍增至萬億水平，如何回本亦是一個大問號。▍隱藏未找數#3 創科基金未找數急升至逾300億財赤下政府在創科撥款上仍毫不手軟。基金旗下項目的未支付帳單，在今個財年直線飆升，預期往後年份的開支會繼續上升【註10】：尚未支付的創新及科技基金承擔額預算截至2021.3.31｜$132.38億截至2022.3.31｜$108.00億截至2023.3.31｜$100.19億截至2024.3.31｜$186.85億截至2025.3.31｜$313.51億當然，這與政府相當重視創科有關，在傳統經濟支柱崩潰下，尋找經濟新增長點都無可厚非，但創科投資的「死亡率」一向很高，而且現在香港所處的地緣經濟環境，創科的前景不明確，風險亦不斷增加，這些往後一年至少上數百億規模的投資，能否對庫房有回報、何時有回報，亦屬未知之數。▍財赤未緩 仍要激增公共基本工程開支？即使結構性財赤尚未看到出路，卻無阻政府繼續增加巨型基建的「洗費」，去年5月甯漢豪還稱「未來5年基本工程開支平均每年大約900億元」【註11】，當時已被質疑工程開支過大，造成政府極大負擔，未隔一年政府竟再加碼，以北都工程「高峰期」為由，預期未來5年基本工程開支將再大增至每年約1,200億元【註12】。令人擔心的是，實際開支亦可預示或將遠超這筆數，回顧去年政府的「基本工程儲備基金—工務計劃」的預算開支，去年原預期各項工程的總開支耗資約800億，但今年的修訂數字，竟增加20%至逾960億【註13】，意味即使是一年間的工程開支，政府亦可低估極多，而政府預算明年的數字，將增至1,070億，很大機會亦同樣會預少。而細看各類工程的「估少」現象，公路工程及房屋工程問題最為嚴重，分別超出原預算的6成及5成，當中超額最多的為中九龍幹線、港珠澳大橋、沙中線、屯赤連接路等相關大型基建工程，而普遍公屋項目亦明顯有預少開支的情況，或意味建築成本有結構性增長的問題，且超出政府的想像，政府亦繼續加大北都發展，屆時開支或許更遠超現時已相當昂貴的造價。▍透過各種財技蓋財赤實況 亦無法「別出生財」香港自20多年前，已經擔心結構性財赤會有天出現，動搖香港的簡單低稅制，從而危及香港金融中心地位及城市運作。今天結構性財赤已成，而且比想像中來得急、程度亦被很多人預想中嚴重。但至少官方態度始終不慌不忙，至今仍聲稱未來數年財赤會自然改善。明顯過去三四年的數字告知，以往香港公共財政依靠地價收入和印花稅等土地收入「發大財」的光景已經告終，實體經濟不振，亦衝擊傳統收入支柱如薪俸稅和利得稅等，令香港庫房出現極大裂縫。香港面對的危機並非一時三刻，而是長遠的，這點市民、學者以至前官員已經清晰指出。情況之嚴峻，可由政府扭轉六壬，透過財技、借貸、「回撥」基金、犧牲教育醫療和長遠社會投資下，才勉強擠出870億的赤字數字中可見一斑，沒有這些掩眼法，真實財赤是接近3000億的規模。遺憾的是，香港政府採取的態度反而是不願承認情況嚴峻（承認有財政問題，但總是樂觀數年後會好起來），不願承認問題嚴重性，或許會令政府在逆境下仍過份樂觀，錯過最後改革轉念的時機。 【註7】《2025-26 承擔額摘要》https://shorturl.at/IGkbE 【註8】《2023-24 承擔額摘要》https://shorturl.at/zKWXD 【註9】歷年《基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》 【註10】歷年《創新及科技基金基金帳目》 【註11】RTHK. 2024.5.8. 甯漢豪：基本工程投資不會減少 未來5年開支平均每年約900億 https://shorturl.at/Y839w 【註12】《2025-26 財政預算案 — 公共財政》https://shorturl.at/jm1bR 【註13】《2024-25 基本工程儲備基金 — 按總目列出的支出摘要》https://shorturl.at/iMPc8 及《2025-26 基本工程儲備基金 — 按總目列出的支出摘要》 https://shorturl.at/lLl1n [...]
【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（上）
發佈時間：2025年2月26日 財赤一發不可收拾，縱使近年財政預算案總預料「過多幾年就好」，但終究沒有實現：去年料今年財赤僅480億，實質數字870億，重複過去幾年「眼高手低」的情況，所以幾乎沒有人再相信財爺預計明年的670億財赤預測。為何會持續系統性地估錯赤字？除了與持續高估收入低估開支有關，亦與其掩飾財赤的手法不無關係。公眾已有深入討論「借債當收入」，但從全盤檢視財政開支收入的數據，還可有以下幾點重要觀察，值得公眾注意：▍持續多估收入 影響判斷財赤嚴重性持續高估政府收入已是近年頗普遍現象，除了近幾年賣地收入完全不似預期外，其他主要政府收入亦然，例如【註1】：➤ 收入分類｜去年預算(24-25)｜實際數字｜差異應課稅品稅項｜127.5億｜68.08億｜-46.60%車輛稅｜80.33億｜48.21億｜-39.99%印花稅｜710億｜580億｜-18.31%飛機乘客離境稅｜25.54億｜23.51億｜-7.95%公用事業及各項收費｜242.81億｜222.49億｜-8.37%博彩及彩票稅｜286億｜281億｜-1.75%非經營收入｜72.49億｜69.77億｜-3.75%入息及利得稅｜2,796億｜2,778億｜-0.65%一般差餉｜323.93億｜324.33億｜+0.12%其他收入｜462.83億｜584.46億｜+26.28%雖然陳茂波去年編制預算時沒有玻璃球，可是「估錯總有個譜」，不少重要稅收均樂觀地估錯，百份比亦不少。「應課稅品稅項」（即煙草、酒類）實際比預料少收近半，這或可能與去年酒商落力游說減烈酒稅有關，車輛首次登記稅亦估多近4成。份額佔比更大的印花稅，更高估了130億，政府指主因是「資產市場受壓」導致印花稅收入減少，但這亦顯示了政府年初時過份看好香港復甦情況。以上埋單計數，令政府2024－25年的實質「經營收入」及「非經營收入」總額，比預想中少了150億。持續高估收入，除了令政府低估當年埋數時的財赤外，可能還會令政府各部門過份樂觀，在預算當年開支時少了危機感，阻礙部門幫忙減低不必要開支（例如節節上升的公務員非實報實銷津貼）。而針對基建工程開支的收入來源，均錄於「基本工程儲備基金」之內，包括賣地、補地價等收入，雖不呈現於一般收入帳目內，亦顯然出現高估情況。去年預算今年將有330億地價收入，但最終僅135億【註2】。而來年預算仍預計有210億(+55%)地價進帳，即使發展計劃相關的「補地價」能為政府進帳110億(2023-24數字)，剩下100億，在流標風險下，似乎亦難從來年賣地計劃中的8塊住宅地中賺回，更何況近年4次住宅地每塊亦只能以6－10億賤價賣出。▍收入掩眼法#1：除了借債 還有「回撥」「打劫」政府帳目外基金公眾已對政府「借債當收入」而減低財赤的財技非常關注，但事實上今年財政預算案還有一新招掩飾財赤，未被公眾注視。仔細翻查預算案「收入分析」【註3】細看，發現來年「其他收入」的預算比往年暴增，達1127.9億，比過去幾年每年400－700多億多了一大截。研究員留意到，在「收入預算」下有一份文件叫「總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入」【註4】，列明政府的雜項收入（千億收入也叫「雜項」？），當中有一項達620億的預算「入賬」，名為「從其他基金一次過轉撥的款項」，意思是從政府帳目以外撥入的資金，文件沒多加解釋。這些收入從何而來？今天香港電台下午有則不顯眼的新聞，叫「消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源」【註5】，指政府會在2025／26年，從6個政府帳目以外的種子基金「回撥」$620億至庫房，包括「研究基金」、「醫管局公私營協作基金」、「語文基金」、「學生活動支援基金」、「資歷架構基金」、「資優教育基金」。而在2024／25年修訂預算中，亦有同樣操作，「回撥」額外150億。換句話說，政府將本來用於研究、教育和醫療的基金，透過財技「回撥」至政府帳戶，變相當成「收入」。現時政府自豪地指2024／25年度的財赤帳面僅是870億，但如果沒有這個「打劫」掩眼法帶來的150億，實質財赤剛好達千億水平。▍收入掩眼法#2：調撥土地基金1,170億支付政府開支結構性財赤的源由，是恆常開支已長期超越恆常收入。維持政府運作的「政府一般收入帳目」中，逾1,000億的虧蝕能部分反映到這個現實【註6】。為「舒緩」財赤，政府在2024／25年修訂預算中，從「土地基金」中抽取了1,170億，當中絕大部分(1,168億）用來填補前述的「政府一般收入帳目」中的千億虧蝕。2025／26年，同樣預期會轉撥639億應付下年政府開支。這種政府內部基金帳目間的調撥，往年亦有發生，但由「土地基金」支取儲備，應付政府日常開支的安排未必健康。「土地基金」當中，包括了「未來基金」，即十年前庫房水浸時設立的儲蓄賬戶，規模達2,000多億，作長線投資。其投資收入理應可滾大本金，為未來香港發展而準備。但去年立法會決議，可將「未來基金」的投資回報，轉撥入政府一般收入內 。翻查預算案在2024／25年及2025／26年，相關回撥款項分別達340億及370億，這筆資金本來可用作投資未來而用，現在卻被回撥至政府帳戶應付支付政府開支，可謂「食老本」。隨著土地基金愈撥愈少，這種帳目上暫時的「收入」也將會在未來無數可撥。［全文見下post］ 【註1】《2024-25 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/0inre 及《2025-26 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/wC3xL 【註2】《2024-25 基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》https://shorturl.at/3T2Y4 及《2025-26 基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》https://shorturl.at/EakRG 【註3】《2025-26 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/wC3xL 【註4】《總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入》https://shorturl.at/nzo7U 【註5】RTHK. 2025.2.26. 財政預算案2025｜消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源 https://shorturl.at/kmX7J 【註6】《2025-26 預算綜合摘要》 https://shorturl.at/5vBhe 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 [...]
【唔知想點】有種城市規劃叫未規劃
發佈時間：2025年2月24日 除了常見土地用途如住宅地、商業地等外，香港原來有種土地規劃叫「未決定用途」（Undetermined, “U”，俗稱”「U 地」）。現時全港竟有達448公頃的土地屬於這類「U 地」，等同三分之二個油尖旺區的面積。城市規劃其中一個目標是確保土地用途匹配、平衡社區經濟和環境保護需要等等，但如果規劃後仍叫「未決定」，到底是有沒有規劃？這些「U 地」的存在，在規劃上又會產生什麼問題？▍全港U地檢閱：共448公頃在規劃中未有規劃香港目前有19塊U地，他們分別分佈在，以下是若干年前已被劃作「U 地」的地點：1／欣澳、青洲仔半島東面填海區（被納入明日大嶼填海選址）2／元朗公庵路以西（被納入元朗南發展計劃範圍）3／青龍頭豪景花園西面的斜坡（被納入十一號幹線選址）4／ 元朗東成里（被納入中短期公營房屋發展的潛在用地之一）5／前南丫島石礦場（被納入《香港旅遊業發展藍圖2.0》）6／元朗東成里以北近山邊村（獲批建1518伙跨代共居項目)7／石澳礦場：礦場仍在運作但採礦並非永久用途8／竹篙灣東鄰土地：曾擬議作迪士尼樂園擴展範圍/與樂園有協調用途9／北大嶼山公路北岸沿線：曾擬議P1號公路專用範圍10／大澳新基街以東：曾納入《復修大澳荒置鹽田研究》11／鶴翔街維港中心第二座以東九龍永久碼頭第90號的用地12／東大嶼山海岸公路和竹篙灣連接路交匯處附近13／元朗東成里以北近青朗公路14／上水濾水廠旁研究員留意到，有5塊土地曾經原有土地用途，在近年改劃為「U地」，部分涉及規劃爭議：15／位於薄扶林的「港大國際創新中心」發展計劃，原本由於位於綠化地帶，但由於影響附近的心光盲人院暨學校，附近居民亦有很大反對，結果劃為「U地」16／ 粉嶺高球場公屋計劃： 粉嶺高球場的舊場當中約9公頃的劃作住宅用途，縱使公屋計劃得到民意支持，但由於粉嶺高球場及商界激烈反對，城規會結果將其改劃「U地」17／屯赤連接路收費廣場北面和西面的屯門第46區土地：曾劃作火葬場、骨灰庫、殯儀服務中心及遊憩用地18／屯門青山灣擬議填海區：曾劃作商業/住宅地19／梅窩銀灣邨以西農地魚塘：曾劃作政府、機構或社區地初步分析它們被劃為「U地」的源由，大約有以下兩種原因：❢ 新市鎮發展初期，的確有若干「未決定用途」的土地，為預留土地以應付將來未可預料的土地需求，或是需進一步詳細設計研究的地區【註一】，例如元朗周邊地區（東成里）和石澳礦場等等，它們劃作「U地」都有相當一段的歷史。❢ 近年規劃署會將具爭議的規劃個案，由一項清晰的土地用途，改為「未決定用途」以暫時處理爭議。粉嶺高球場建屋為明顯例子，12000個公屋單位因而「凍過水」，同時整塊土地長期規劃變得不明。近期港大於薄扶林興建深科技研發設施「國際創新中⼼」的計劃，在進入城規程序時亦惹起大量反對聲音，規劃署已建議將其改為「U地」，今年4月很可能會通過，無意將土地回復至原有的「綠化地帶」。事實上，將大片土地劃作「U地」有其弊端。「U地」並沒有其他有具體用途的土地般，列明「經常准許用途」和「須先向城市規劃委員會申請的用途」。換句話說，規劃署在執管土地用途時，或城規會在審核發展申請時並沒有那麼清晰指引可依。無固有準則亦令公眾難以缺乏政策基礎下討論規劃利弊，或會導致不良的規劃結果。2021年，屬「U地」的東成里有一1518伙住宅發展計劃獲批，位置過度接近南生圍，且位於濕地緩衝區內，亦曾引起爭議【註二】。令人擔心的是，隨著規劃爭議日增，政府或許會選擇躲在這類「規劃Comfort Zone」，令這類「未有規劃的城市規劃」可能會越來越多，雖然貌似將爭議暫時擱置，但實質上卻令這些土地處於規劃半真空狀態，城市規劃的效用亦會打折扣。 更正：石澳礦場已停用 【註一】屯門分區計劃大綱圖 S/TM/1 【註二】香港觀鳥會：施政下「濕地緩衝區」將名存實亡 入信城規會保護繁殖鷺鳥 https://shorturl.at/4idfP 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【撠撠地】盤點17塊潛在賣唔出長期「曬太陽」公家地
發佈時間：2025年2月19日 在三四年前的一段日子，港府賣地收入每年動轍過千億，佔政府收入達2成，現在賣地收入暴跌，流標流到不是新聞。曾指不會賤賣土地的政府都逐步收回賣不出的土地，每季的賣地亦變得越來越保守。值得注意，市建局及港鐵等公營機構亦手持大量仍未獲標的待售「土儲」，所以土地滯銷的情況比實際所見嚴重。⧪ 政府近年待售土儲：➤ 住宅地 (共9塊)地段｜面積 (平方米)｜預期供應單位｜現況屯門青山公路掃管笏地段第 546 號｜26,900｜2,000｜滾存10年，現有慈善用途（國際十字路會會址）｜大嶼山長沙海沙徑丈量約份第 332 約地段第 749 號｜10,000｜50｜滾存4年，毗鄰南大嶼康樂走廊｜赤柱環角道鄉郊建屋地段第 1204 號｜23,900｜637｜滾存3年，現為綠化帶｜西貢打鼓嶺清水灣道丈量約份第 223 約地段第 317 號｜25,000｜現有寮屋民居｜啟德第 4B 區 5 號地盤內地段第 6592 號｜14,000｜多於1,000｜｜東涌第 106A 區地段第 54 號｜14,200｜500｜填海空置地｜東涌第 106B 區地段第 55 號｜10,648｜745｜曾流標， [...]
【揮霍無「渡」】北都發展或吞併4過渡屋 23億項目隨時「起完就拆」？
發佈時間：2025年2月17日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議去年尾出爐，剛入伙過渡屋項目「博愛昇平村」，竟被納入優先發展區，宣布將被收回，背後反映新發展區規劃錯亂，未有將現有土地實質用途考量在內【註1】。若政府這種「粗放式」發展模式不變，亦可預視將出現更多類似情況。在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋和簡約公屋在往後10年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，若其在原訂營運日期內被拆，將大大打擊其作為支援劏房政策的安置功能。而現時不少大型過渡屋的選址，事實上亦被分散設於北部都會區範圍之內。研究員重新檢視現時位於北都新發展區的過渡屋選址，並以各發展建議的範圍作疊加分析，發現另有3個過渡屋項目有可能會重現昇平村的狀況，再次造成不必要的公帑浪費。▍發展凌駕房屋 23億過渡屋「起完就拆」浪費公帑？綜觀現時各過渡屋項目，除卻「昇平村」外，座落於新田新潭路、牛潭尾真善路和流浮山的3個過渡屋選址，同樣被規劃於不同新發展區的範圍之內：➤ 座落於新發展區範圍的過渡屋項目項目｜預計竣工日期｜原預計營運年期｜座落新發展區｜單位｜人口｜資助金額打鼓嶺昇平村｜去年7月｜5年以上｜新界北｜601｜1,000｜3.3674億新潭路「新田部屋」｜去年6月｜約5年｜新田科技城｜1,080｜2,700｜6.0794億牛潭尾南(真善路)｜今年第3季｜5年以上｜牛潭尾｜1,208｜2,772｜6.8252億元朗流浮山｜今年初｜約5年｜流浮山／尖鼻咀／白泥｜1233｜2,832｜6.7815億總數｜/｜/｜/｜4,122個單位｜9,304人｜23.0535億當過渡屋本身已被公眾詬病其僅屬暫用性質，造價卻相當昂貴，上述項目的過渡屋平均每個單位涉資助金額約55萬。若在新發展區的規劃下，這些剛或即將落成的項目被「起完就拆」，捱不過原本預期的完結日期，會比原本的浪費更浪費。即使其構築物可被搬遷重置，但在重置過程中涉及在地的重新設計，難免造成模組上的浪費，而搬遷亦會對建材造成損耗。而觀乎這幾個個案，幾乎都是涉及千個單位的大型過渡屋項目，單是這4個項目的供應單位，已佔總數2.1萬個過渡屋單位的兩成，影響人數近萬。若政府仍舊不能妥善將上述過渡屋功能，兼容進新規劃方案中，這一大批本已被安置到偏遠位置的居民，便需再度面臨住屋不穩，並要憂慮未知要被遷往何處。政府在去年尾提出的「簡樸房規管制度諮詢文件」中稱，「約21,000個過渡性房屋單位...為政府逐步處理劣質『劏房』這『老大難』問題提供『底氣』」【註2】，當過渡屋原來動輒便可被「取締」時，政府的底氣究竟又有多充足呢？▍2.1萬過渡屋底氣 政府說法有幾多水份？事實上，除卻上述或將面臨收回危機的逾4千個單位外，研究員再檢視政府常掛在嘴邊的2.1萬個過渡性房屋，並參考立法會2022年的《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》【註3】，以及2024年《過渡性房屋項目的最新進展》【註3】，發現有大量項目或早已完結，若當政府簡樸房規管最快於2026年第四季至2027年第二季落實執法，屆時按原訂計劃終止的過渡屋項目（而又不續期的話），或許會有41個，涉及另外逾5,444個單位：➤ 現時共25個已完結的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期(年/季)｜營運年期｜完結日期｜現時狀況｜單位｜漁光村｜香港仔｜房協｜2018/4｜5年｜2023/3｜已完結｜282｜樂屋(B Hotel)｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜242｜樂屋｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜110｜｜位於油尖旺區18間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜106｜位於油尖旺區17間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜100｜南昌220｜南昌｜社聯｜2020/3 | 2年｜2022/4｜已完結｜89｜樂屋｜九龍城｜樂善堂｜2017/4 | 5年| 2023/1｜已完結｜88｜位於油尖旺區的13間賓館｜油尖旺｜社協｜／｜／｜／｜已完結｜80｜德薈II｜深水埗｜路德會｜2022/1｜3年｜2025/1｜已完結｜68｜好鄰舍｜土瓜灣｜福利協會｜2018/2｜2年｜2020/1｜已完結｜60｜……25個已完結項目共涉1,500單位➤ 共16個即將完結(2027年中前)的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期｜預計完結日期(年/季)｜單位｜博愛江夏圍村｜元朗八鄉｜博愛醫院/恆基｜2022-2023｜2027/1｜1998｜啟福居｜啟德｜齊惜福｜2024/3｜2026/4｜721｜雅匯一期｜深水埗｜社聯｜2022/1｜2027/1｜205｜策誠軒｜大埔區｜房協、社聯｜2020/3｜2025/3｜198｜荃福居｜荃灣｜齊惜福｜2023/2｜2026/2｜196｜樂屋｜荃灣象山邨｜樂善堂｜2022/2｜2027/2｜145｜喜信｜長沙灣｜社協｜2022/1｜2026/1｜140｜順庭居｜長沙灣｜CFSC｜2023/2｜2027/1｜132｜樂住‧FUN享｜何文田、中環｜樂群社會服務處｜2023/2｜2026/4｜86｜尚晉坊｜赤柱｜香港仔街坊福利會｜2023/1｜2027/2｜40……16個即將完結項目共涉3,944單位這些過渡屋項目亦有續期的可能，惟觀乎往例，大多項目最終均是如期完結，項目再續並非慣例，尤其是當中大量由私人借地而建的項目，更是難以保證其營運年期或能否續期。這反映過渡屋的性質及數字，本身實質上是浮動概念，但政府在討論房屋政策時，常以其總數2.1萬作為供應基礎的論述。然而，若將上述已完結、或面臨收回及將完結的項目單位相加，總數可達9,566個，意味這2.1萬的整體數字，有近半可隨時被蒸發。事實上，過渡屋單位本身的數字，少部分已有「做數」之嫌，例如德薈II、德薈III、樂屋(B Hotel)等4個過渡屋項目，官方網站上指稱，其「租住年期為三年，較一般的兩年租住年期長」，因此其房間數目竟「會以所涉及房間數目的1.5倍計算」，以時間充作空間，未知是否同樣呈現於2.1萬的大數之中【註5】。當政府原本或已低估簡樸房規管政策所影響的劏房住戶數量時【註6】，又以此不穩定的安置單位基礎作為「底氣」，若本身用作安置的過渡屋供應，最終因各種因素大幅縮水，缺乏充裕安置單位下，難免會有更多未獲安置者，被逼遷往更惡劣的居住環境【註7】。 【註1】本土研究社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回新界北規劃有幾粗疏？https://shorturl.at/JHBRf 【註2】立法會CB(1)1583/2024(02)號文件 2024.12.2. 《「簡樸房」規管制度建議方案》 https://shorturl.at/Eqs6l 【註3】立法會CB(1)911/2022(01)號文件. 2022.12.20. 《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》 https://shorturl.at/419px 【註4】立法會CB(1)671/2024(05)號文件 2024.6.30 《過渡性房屋項目的最新進展》 https://shorturl.at/s7xUY 【註5】房屋局網頁-資助使用酒店和賓館房間作為過渡性房屋的先導計劃獲批出資助的項目. https://shorturl.at/ONJg8 【註6】本土研究社. 2024.12.5 【簡單來管】簡樸的「簡樸房」規管框架 https://shorturl.at/QSFW4 【註7】本土研究社. 2024.12.17【簡單來趕】簡樸房規管逼遷住戶何去何從？ [...]
【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？
發佈時間：2025年2月14日 【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？政府連續3年千億財赤，各界熱議節流方案以抒財困，各項民生福利面臨開刀：加公屋租、加大學學費，減長者兩元乘車優惠、提高公立醫院急症室收費等，當然部份開支值得探討削減，但刀口指向基層必招來爭議。節流亦要開源，莫財的香港政府，多年來選擇性放棄了一筆來自富豪的土地租金收入，大量所謂「賤租富豪後花園地」在全港湧現，最低每呎只收$0.15，用作豪宅私家花園。向這些富豪收回市價合理租金，舒緩財赤之餘更能一併處理土地賤租予富豪的不公問題。在現行短期租約政策下，地政總署有5,381塊土地正批出租予申請人作不同用途，而當中部分短租者，是居住於半山、離島、南區等獨立屋區的富有階層，以月租形式主動申請佔用其豪宅旁的公家用地，作為私人泳池或後花園等之用。這些短租收入理應是政府一筆重要的土地收入，惟研究員發現，當中用作「私人花園」用途的短租地，其大部分的呎租竟不足$2，遠低於普遍呎租數十元的豪宅本身。▍近9成半短租地每月呎租低於$3研究員翻查地政總署短期租約資料【註1】，針對私人住宅旁並有在用途提及「私人花園」字眼的短租租約，發現共有2,129幅現正生效的短租地，佔地達39公頃。排除當中28幅未有公開現時租金，以及25幅主要為宗教用途或社會福利/設施的每年$1短租地，餘下的2,076幅，近9成半每月呎租低於$3，逾8成每月呎租低於$2。而不足$1的「毫子地」亦有180幅，共租地面積達86.9萬呎，堪比整整1萬間簡樸房的大小。綜觀這2千多塊短租地，當中不少確被富豪們「用得其所」，但在其生活空間和質素大幅提高的同時，其需付上的成本卻遠低於一般市民，研究員精選以下8個案例，足以呈現若政府只向公眾開刀增加收入，卻忽視這些廉價短租地的荒謬之處：➤ 短租地之最 —— 最平最大最誇張⧪ 毫子之最 — 貝澳最廉價私家花園兼私家路短期租約編號：STTCX2005租約面積：37,996平方呎每月呎租：$0.15地區/鄰近建築物：離島區/貝澳Wildslopes位於貝澳灣沙灘以西，近4萬呎短租地連接嶼南路與私人住宅Wildslopes，形成私家出入路，短租地範圍亦包圍豪宅、前園及私人泳池，營造一個更有私隱、更廣闊的生活空間，僅需每個月$5883，屬最低呎租短租地。⧪ 最大件夾抵食 — 粉嶺過8萬呎叢林月租只需3萬3千蚊短期租約編號：STT1403租約面積：82,882平方呎每月呎租：$0.40地區/鄰近建築物：北區/Fanling Bungalow位於粉嶺高球場西邊，超過8萬呎短租地大大包圍私人住宅Fanling Bungalow，短租地範圍大多數是茂密林木，分隔開周邊的村屋、棕地，業權人低價租用公共資源製造私隱度極高的生活空間。⧪ 買細送大最優惠 — 僅有兩小幅地即可以平價加租9倍大官地短期租約編號：SX3626租約面積：24,649平方呎每月呎租：$4.18地區/鄰近建築物：西貢區/清水灣珊瑚閣清水灣珊瑚閣2500呎獨立屋被一大幅短租地包圍，珊瑚閣私人地段僅有2600呎，透過短期租約佔用的政府土地面積較原本地段大超過9倍，合共逾3萬呎，業權人在租用的政府地上興建各種設施，範圍內有一個泳池、一個網球場，將廉價公共資源私有化。➤ 租嚟有乜用 —— 私人泳池網球場？⧪ 私人游泳池短期租約編號：SHX978租約面積：7,997平方呎每月呎租：$5.97地區/鄰近建築物：南區/深水灣道80號有別於主要以「私人花園」為租約用途的短租地，相鄰深水灣道80號的政府土地以「游泳池僅供鄉郊建屋地段601號及其擴建部分的業主或其真正訪客使用」為用途出租，業權人以平價佔用公共資源建成奢華的娛樂設施，無需要犧牲原來的居住空間，就能以每月不足5萬元享有私人泳池。⧪ 私人網球場短期租約編號：HX797租約面積：7,965平方呎每月呎租：$3.32地區/鄰近建築物：灣仔區/金馬麟山道17號相鄰金馬麟山道17號的短租地被業權人興建為網球場，從過去的查冊得知物業屬信和置業黃氏家族擁有【註2】。⧪ 私人網球場兼大草地短期租約編號：STTCX1182租約面積：36,597平方呎每月呎租：$0.35地區/鄰近建築物地址：離島區/南丫島模達灣近乎模達灣一帶以東有幅位於叢林中過3萬5千呎的短租地，租地範圍有一個網球場，以及兩大塊草地，從過去的查冊得知相鄰地段屬「貨櫃大王」，西域投資(香港)有限公司董事長【註3】。➤ 塊地有幾靚 —— 臨海山景一覽無遺！⧪ 叢林美景 — 豪宅屋苑的延伸短期租約編號：STT1090, STT1233總租約面積：43,055平方呎每月呎租：$2.36地區/鄰近建築物：沙田區/九肚山紅橋小築兩幅短租地左右包圍九肚山私人屋苑紅橋小築，令屋苑範圍大大延伸至叢林之間，讓住客一覽林蔭景緻，僅兩元多呎租的屋苑延伸可能成為豪宅盤的賣點之一。⧪ 臨海地段 — [...]
In The Press
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On-Going Research
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【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（下）
發佈時間：2025年2月26日 ▍隱藏未找數#1: 各部門「核准承擔額」倍增至近1萬億 60%未找數值得留意的是，現時談論的財赤，只是個別年份的財政收支情況，數年之後要找的數並未完全反映在內，而這數字被隱藏在「承擔額」中。翻查政府各部門預算，目前「核准承擔額」數字【註7】已經達9,244.9億，2年前的同樣數字僅為5,814.2億【註8】，增幅達59%。「核准承擔額」的意思是政府部門經由立法會批准所開立的開支項目，一般會橫跨數年，簡單來說，是現行正運作的項目，承諾了會花費的金錢。這9,244.9億承擔額，今天尚未找數的還有5,523.2億（60%），如無意外會在未來幾年支付。進一步翻查，這增幅很大部分來自商務及經濟發展局的「中小企融資擔保計劃 －擔保產品」（2,900億），及勞工處的「取消強積金對沖安排資助計劃」（335億），可見近年經濟逆境下，政府亦面臨商界壓力多撥資源支援，進一步構成財政壓力。這9,244.9億「核准承擔額」，已經逼近疫情時過萬億的水平（當年有保就業導致承擔額暴增），但那屬非常時期。這些使費，並非在本次財政預算案審核，而是由立法會在過去數年累積批核。當然某些項目確有其必要性，但未知有沒有立法會議員留意到「核准承擔額」飆升，在財政儲備急降至6,000億水平時，所潛在帶來的公共財政危機。▍隱藏未找數#2: 未找數基建尾數 十年激增近4,000億而基建開支亦有其「承擔額」及未來要支付的「尾數」。在大型工程繼續加碼、工程超支不斷出現下，尚未找數的金額已逼近7,000億，當中近4,000億，是過去10年間累積而來【註9】：尚未支付的基本工程承擔額預算截至2016.3.31｜$2966.97億截至2017.3.31｜$3103.34億截至2018.3.31｜$3507.88億截至2019.3.31｜$3763.88億截至2020.3.31｜$3905.73億截至2021.3.31｜$4890.20億截至2022.3.31｜$6102.68億截至2023.3.31｜$6139.46億截至2024.3.31｜$6323.68億截至2025.3.31｜$6869.28億值得注意，這筆尾數只計及基本工程的開支，還未包收地開支等等，而且只反映今天的狀況，大部分北都的工程還未開展，將來未找數基建的尾數或達萬億水平，未等到基建落成（如果無延誤），帶來理想經濟回報（如果有）時，政府荷包已經五勞七傷。這筆近7,000億的未付帳單，沒有計算早年估算造價上6000億的「明日大嶼」，或許政府意識到，一旦核准的話承擔額必定迅速倍增至萬億水平，如何回本亦是一個大問號。▍隱藏未找數#3 創科基金未找數急升至逾300億財赤下政府在創科撥款上仍毫不手軟。基金旗下項目的未支付帳單，在今個財年直線飆升，預期往後年份的開支會繼續上升【註10】：尚未支付的創新及科技基金承擔額預算截至2021.3.31｜$132.38億截至2022.3.31｜$108.00億截至2023.3.31｜$100.19億截至2024.3.31｜$186.85億截至2025.3.31｜$313.51億當然，這與政府相當重視創科有關，在傳統經濟支柱崩潰下，尋找經濟新增長點都無可厚非，但創科投資的「死亡率」一向很高，而且現在香港所處的地緣經濟環境，創科的前景不明確，風險亦不斷增加，這些往後一年至少上數百億規模的投資，能否對庫房有回報、何時有回報，亦屬未知之數。▍財赤未緩 仍要激增公共基本工程開支？即使結構性財赤尚未看到出路，卻無阻政府繼續增加巨型基建的「洗費」，去年5月甯漢豪還稱「未來5年基本工程開支平均每年大約900億元」【註11】，當時已被質疑工程開支過大，造成政府極大負擔，未隔一年政府竟再加碼，以北都工程「高峰期」為由，預期未來5年基本工程開支將再大增至每年約1,200億元【註12】。令人擔心的是，實際開支亦可預示或將遠超這筆數，回顧去年政府的「基本工程儲備基金—工務計劃」的預算開支，去年原預期各項工程的總開支耗資約800億，但今年的修訂數字，竟增加20%至逾960億【註13】，意味即使是一年間的工程開支，政府亦可低估極多，而政府預算明年的數字，將增至1,070億，很大機會亦同樣會預少。而細看各類工程的「估少」現象，公路工程及房屋工程問題最為嚴重，分別超出原預算的6成及5成，當中超額最多的為中九龍幹線、港珠澳大橋、沙中線、屯赤連接路等相關大型基建工程，而普遍公屋項目亦明顯有預少開支的情況，或意味建築成本有結構性增長的問題，且超出政府的想像，政府亦繼續加大北都發展，屆時開支或許更遠超現時已相當昂貴的造價。▍透過各種財技蓋財赤實況 亦無法「別出生財」香港自20多年前，已經擔心結構性財赤會有天出現，動搖香港的簡單低稅制，從而危及香港金融中心地位及城市運作。今天結構性財赤已成，而且比想像中來得急、程度亦被很多人預想中嚴重。但至少官方態度始終不慌不忙，至今仍聲稱未來數年財赤會自然改善。明顯過去三四年的數字告知，以往香港公共財政依靠地價收入和印花稅等土地收入「發大財」的光景已經告終，實體經濟不振，亦衝擊傳統收入支柱如薪俸稅和利得稅等，令香港庫房出現極大裂縫。香港面對的危機並非一時三刻，而是長遠的，這點市民、學者以至前官員已經清晰指出。情況之嚴峻，可由政府扭轉六壬，透過財技、借貸、「回撥」基金、犧牲教育醫療和長遠社會投資下，才勉強擠出870億的赤字數字中可見一斑，沒有這些掩眼法，真實財赤是接近3000億的規模。遺憾的是，香港政府採取的態度反而是不願承認情況嚴峻（承認有財政問題，但總是樂觀數年後會好起來），不願承認問題嚴重性，或許會令政府在逆境下仍過份樂觀，錯過最後改革轉念的時機。 【註7】《2025-26 承擔額摘要》https://shorturl.at/IGkbE 【註8】《2023-24 承擔額摘要》https://shorturl.at/zKWXD 【註9】歷年《基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》 【註10】歷年《創新及科技基金基金帳目》 【註11】RTHK. 2024.5.8. 甯漢豪：基本工程投資不會減少 未來5年開支平均每年約900億 https://shorturl.at/Y839w 【註12】《2025-26 財政預算案 — 公共財政》https://shorturl.at/jm1bR 【註13】《2024-25 基本工程儲備基金 — 按總目列出的支出摘要》https://shorturl.at/iMPc8 及《2025-26 基本工程儲備基金 — 按總目列出的支出摘要》 https://shorturl.at/lLl1n [...]
【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（上）
發佈時間：2025年2月26日 財赤一發不可收拾，縱使近年財政預算案總預料「過多幾年就好」，但終究沒有實現：去年料今年財赤僅480億，實質數字870億，重複過去幾年「眼高手低」的情況，所以幾乎沒有人再相信財爺預計明年的670億財赤預測。為何會持續系統性地估錯赤字？除了與持續高估收入低估開支有關，亦與其掩飾財赤的手法不無關係。公眾已有深入討論「借債當收入」，但從全盤檢視財政開支收入的數據，還可有以下幾點重要觀察，值得公眾注意：▍持續多估收入 影響判斷財赤嚴重性持續高估政府收入已是近年頗普遍現象，除了近幾年賣地收入完全不似預期外，其他主要政府收入亦然，例如【註1】：➤ 收入分類｜去年預算(24-25)｜實際數字｜差異應課稅品稅項｜127.5億｜68.08億｜-46.60%車輛稅｜80.33億｜48.21億｜-39.99%印花稅｜710億｜580億｜-18.31%飛機乘客離境稅｜25.54億｜23.51億｜-7.95%公用事業及各項收費｜242.81億｜222.49億｜-8.37%博彩及彩票稅｜286億｜281億｜-1.75%非經營收入｜72.49億｜69.77億｜-3.75%入息及利得稅｜2,796億｜2,778億｜-0.65%一般差餉｜323.93億｜324.33億｜+0.12%其他收入｜462.83億｜584.46億｜+26.28%雖然陳茂波去年編制預算時沒有玻璃球，可是「估錯總有個譜」，不少重要稅收均樂觀地估錯，百份比亦不少。「應課稅品稅項」（即煙草、酒類）實際比預料少收近半，這或可能與去年酒商落力游說減烈酒稅有關，車輛首次登記稅亦估多近4成。份額佔比更大的印花稅，更高估了130億，政府指主因是「資產市場受壓」導致印花稅收入減少，但這亦顯示了政府年初時過份看好香港復甦情況。以上埋單計數，令政府2024－25年的實質「經營收入」及「非經營收入」總額，比預想中少了150億。持續高估收入，除了令政府低估當年埋數時的財赤外，可能還會令政府各部門過份樂觀，在預算當年開支時少了危機感，阻礙部門幫忙減低不必要開支（例如節節上升的公務員非實報實銷津貼）。而針對基建工程開支的收入來源，均錄於「基本工程儲備基金」之內，包括賣地、補地價等收入，雖不呈現於一般收入帳目內，亦顯然出現高估情況。去年預算今年將有330億地價收入，但最終僅135億【註2】。而來年預算仍預計有210億(+55%)地價進帳，即使發展計劃相關的「補地價」能為政府進帳110億(2023-24數字)，剩下100億，在流標風險下，似乎亦難從來年賣地計劃中的8塊住宅地中賺回，更何況近年4次住宅地每塊亦只能以6－10億賤價賣出。▍收入掩眼法#1：除了借債 還有「回撥」「打劫」政府帳目外基金公眾已對政府「借債當收入」而減低財赤的財技非常關注，但事實上今年財政預算案還有一新招掩飾財赤，未被公眾注視。仔細翻查預算案「收入分析」【註3】細看，發現來年「其他收入」的預算比往年暴增，達1127.9億，比過去幾年每年400－700多億多了一大截。研究員留意到，在「收入預算」下有一份文件叫「總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入」【註4】，列明政府的雜項收入（千億收入也叫「雜項」？），當中有一項達620億的預算「入賬」，名為「從其他基金一次過轉撥的款項」，意思是從政府帳目以外撥入的資金，文件沒多加解釋。這些收入從何而來？今天香港電台下午有則不顯眼的新聞，叫「消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源」【註5】，指政府會在2025／26年，從6個政府帳目以外的種子基金「回撥」$620億至庫房，包括「研究基金」、「醫管局公私營協作基金」、「語文基金」、「學生活動支援基金」、「資歷架構基金」、「資優教育基金」。而在2024／25年修訂預算中，亦有同樣操作，「回撥」額外150億。換句話說，政府將本來用於研究、教育和醫療的基金，透過財技「回撥」至政府帳戶，變相當成「收入」。現時政府自豪地指2024／25年度的財赤帳面僅是870億，但如果沒有這個「打劫」掩眼法帶來的150億，實質財赤剛好達千億水平。▍收入掩眼法#2：調撥土地基金1,170億支付政府開支結構性財赤的源由，是恆常開支已長期超越恆常收入。維持政府運作的「政府一般收入帳目」中，逾1,000億的虧蝕能部分反映到這個現實【註6】。為「舒緩」財赤，政府在2024／25年修訂預算中，從「土地基金」中抽取了1,170億，當中絕大部分(1,168億）用來填補前述的「政府一般收入帳目」中的千億虧蝕。2025／26年，同樣預期會轉撥639億應付下年政府開支。這種政府內部基金帳目間的調撥，往年亦有發生，但由「土地基金」支取儲備，應付政府日常開支的安排未必健康。「土地基金」當中，包括了「未來基金」，即十年前庫房水浸時設立的儲蓄賬戶，規模達2,000多億，作長線投資。其投資收入理應可滾大本金，為未來香港發展而準備。但去年立法會決議，可將「未來基金」的投資回報，轉撥入政府一般收入內 。翻查預算案在2024／25年及2025／26年，相關回撥款項分別達340億及370億，這筆資金本來可用作投資未來而用，現在卻被回撥至政府帳戶應付支付政府開支，可謂「食老本」。隨著土地基金愈撥愈少，這種帳目上暫時的「收入」也將會在未來無數可撥。［全文見下post］ 【註1】《2024-25 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/0inre 及《2025-26 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/wC3xL 【註2】《2024-25 基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》https://shorturl.at/3T2Y4 及《2025-26 基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》https://shorturl.at/EakRG 【註3】《2025-26 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/wC3xL 【註4】《總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入》https://shorturl.at/nzo7U 【註5】RTHK. 2025.2.26. 財政預算案2025｜消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源 https://shorturl.at/kmX7J 【註6】《2025-26 預算綜合摘要》 https://shorturl.at/5vBhe 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 [...]
【唔知想點】有種城市規劃叫未規劃
發佈時間：2025年2月24日 除了常見土地用途如住宅地、商業地等外，香港原來有種土地規劃叫「未決定用途」（Undetermined, “U”，俗稱”「U 地」）。現時全港竟有達448公頃的土地屬於這類「U 地」，等同三分之二個油尖旺區的面積。城市規劃其中一個目標是確保土地用途匹配、平衡社區經濟和環境保護需要等等，但如果規劃後仍叫「未決定」，到底是有沒有規劃？這些「U 地」的存在，在規劃上又會產生什麼問題？▍全港U地檢閱：共448公頃在規劃中未有規劃香港目前有19塊U地，他們分別分佈在，以下是若干年前已被劃作「U 地」的地點：1／欣澳、青洲仔半島東面填海區（被納入明日大嶼填海選址）2／元朗公庵路以西（被納入元朗南發展計劃範圍）3／青龍頭豪景花園西面的斜坡（被納入十一號幹線選址）4／ 元朗東成里（被納入中短期公營房屋發展的潛在用地之一）5／前南丫島石礦場（被納入《香港旅遊業發展藍圖2.0》）6／元朗東成里以北近山邊村（獲批建1518伙跨代共居項目)7／石澳礦場：礦場仍在運作但採礦並非永久用途8／竹篙灣東鄰土地：曾擬議作迪士尼樂園擴展範圍/與樂園有協調用途9／北大嶼山公路北岸沿線：曾擬議P1號公路專用範圍10／大澳新基街以東：曾納入《復修大澳荒置鹽田研究》11／鶴翔街維港中心第二座以東九龍永久碼頭第90號的用地12／東大嶼山海岸公路和竹篙灣連接路交匯處附近13／元朗東成里以北近青朗公路14／上水濾水廠旁研究員留意到，有5塊土地曾經原有土地用途，在近年改劃為「U地」，部分涉及規劃爭議：15／位於薄扶林的「港大國際創新中心」發展計劃，原本由於位於綠化地帶，但由於影響附近的心光盲人院暨學校，附近居民亦有很大反對，結果劃為「U地」16／ 粉嶺高球場公屋計劃： 粉嶺高球場的舊場當中約9公頃的劃作住宅用途，縱使公屋計劃得到民意支持，但由於粉嶺高球場及商界激烈反對，城規會結果將其改劃「U地」17／屯赤連接路收費廣場北面和西面的屯門第46區土地：曾劃作火葬場、骨灰庫、殯儀服務中心及遊憩用地18／屯門青山灣擬議填海區：曾劃作商業/住宅地19／梅窩銀灣邨以西農地魚塘：曾劃作政府、機構或社區地初步分析它們被劃為「U地」的源由，大約有以下兩種原因：❢ 新市鎮發展初期，的確有若干「未決定用途」的土地，為預留土地以應付將來未可預料的土地需求，或是需進一步詳細設計研究的地區【註一】，例如元朗周邊地區（東成里）和石澳礦場等等，它們劃作「U地」都有相當一段的歷史。❢ 近年規劃署會將具爭議的規劃個案，由一項清晰的土地用途，改為「未決定用途」以暫時處理爭議。粉嶺高球場建屋為明顯例子，12000個公屋單位因而「凍過水」，同時整塊土地長期規劃變得不明。近期港大於薄扶林興建深科技研發設施「國際創新中⼼」的計劃，在進入城規程序時亦惹起大量反對聲音，規劃署已建議將其改為「U地」，今年4月很可能會通過，無意將土地回復至原有的「綠化地帶」。事實上，將大片土地劃作「U地」有其弊端。「U地」並沒有其他有具體用途的土地般，列明「經常准許用途」和「須先向城市規劃委員會申請的用途」。換句話說，規劃署在執管土地用途時，或城規會在審核發展申請時並沒有那麼清晰指引可依。無固有準則亦令公眾難以缺乏政策基礎下討論規劃利弊，或會導致不良的規劃結果。2021年，屬「U地」的東成里有一1518伙住宅發展計劃獲批，位置過度接近南生圍，且位於濕地緩衝區內，亦曾引起爭議【註二】。令人擔心的是，隨著規劃爭議日增，政府或許會選擇躲在這類「規劃Comfort Zone」，令這類「未有規劃的城市規劃」可能會越來越多，雖然貌似將爭議暫時擱置，但實質上卻令這些土地處於規劃半真空狀態，城市規劃的效用亦會打折扣。 更正：石澳礦場已停用 【註一】屯門分區計劃大綱圖 S/TM/1 【註二】香港觀鳥會：施政下「濕地緩衝區」將名存實亡 入信城規會保護繁殖鷺鳥 https://shorturl.at/4idfP 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【撠撠地】盤點17塊潛在賣唔出長期「曬太陽」公家地
發佈時間：2025年2月19日 在三四年前的一段日子，港府賣地收入每年動轍過千億，佔政府收入達2成，現在賣地收入暴跌，流標流到不是新聞。曾指不會賤賣土地的政府都逐步收回賣不出的土地，每季的賣地亦變得越來越保守。值得注意，市建局及港鐵等公營機構亦手持大量仍未獲標的待售「土儲」，所以土地滯銷的情況比實際所見嚴重。⧪ 政府近年待售土儲：➤ 住宅地 (共9塊)地段｜面積 (平方米)｜預期供應單位｜現況屯門青山公路掃管笏地段第 546 號｜26,900｜2,000｜滾存10年，現有慈善用途（國際十字路會會址）｜大嶼山長沙海沙徑丈量約份第 332 約地段第 749 號｜10,000｜50｜滾存4年，毗鄰南大嶼康樂走廊｜赤柱環角道鄉郊建屋地段第 1204 號｜23,900｜637｜滾存3年，現為綠化帶｜西貢打鼓嶺清水灣道丈量約份第 223 約地段第 317 號｜25,000｜現有寮屋民居｜啟德第 4B 區 5 號地盤內地段第 6592 號｜14,000｜多於1,000｜｜東涌第 106A 區地段第 54 號｜14,200｜500｜填海空置地｜東涌第 106B 區地段第 55 號｜10,648｜745｜曾流標， [...]
【揮霍無「渡」】北都發展或吞併4過渡屋 23億項目隨時「起完就拆」？
發佈時間：2025年2月17日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議去年尾出爐，剛入伙過渡屋項目「博愛昇平村」，竟被納入優先發展區，宣布將被收回，背後反映新發展區規劃錯亂，未有將現有土地實質用途考量在內【註1】。若政府這種「粗放式」發展模式不變，亦可預視將出現更多類似情況。在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋和簡約公屋在往後10年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，若其在原訂營運日期內被拆，將大大打擊其作為支援劏房政策的安置功能。而現時不少大型過渡屋的選址，事實上亦被分散設於北部都會區範圍之內。研究員重新檢視現時位於北都新發展區的過渡屋選址，並以各發展建議的範圍作疊加分析，發現另有3個過渡屋項目有可能會重現昇平村的狀況，再次造成不必要的公帑浪費。▍發展凌駕房屋 23億過渡屋「起完就拆」浪費公帑？綜觀現時各過渡屋項目，除卻「昇平村」外，座落於新田新潭路、牛潭尾真善路和流浮山的3個過渡屋選址，同樣被規劃於不同新發展區的範圍之內：➤ 座落於新發展區範圍的過渡屋項目項目｜預計竣工日期｜原預計營運年期｜座落新發展區｜單位｜人口｜資助金額打鼓嶺昇平村｜去年7月｜5年以上｜新界北｜601｜1,000｜3.3674億新潭路「新田部屋」｜去年6月｜約5年｜新田科技城｜1,080｜2,700｜6.0794億牛潭尾南(真善路)｜今年第3季｜5年以上｜牛潭尾｜1,208｜2,772｜6.8252億元朗流浮山｜今年初｜約5年｜流浮山／尖鼻咀／白泥｜1233｜2,832｜6.7815億總數｜/｜/｜/｜4,122個單位｜9,304人｜23.0535億當過渡屋本身已被公眾詬病其僅屬暫用性質，造價卻相當昂貴，上述項目的過渡屋平均每個單位涉資助金額約55萬。若在新發展區的規劃下，這些剛或即將落成的項目被「起完就拆」，捱不過原本預期的完結日期，會比原本的浪費更浪費。即使其構築物可被搬遷重置，但在重置過程中涉及在地的重新設計，難免造成模組上的浪費，而搬遷亦會對建材造成損耗。而觀乎這幾個個案，幾乎都是涉及千個單位的大型過渡屋項目，單是這4個項目的供應單位，已佔總數2.1萬個過渡屋單位的兩成，影響人數近萬。若政府仍舊不能妥善將上述過渡屋功能，兼容進新規劃方案中，這一大批本已被安置到偏遠位置的居民，便需再度面臨住屋不穩，並要憂慮未知要被遷往何處。政府在去年尾提出的「簡樸房規管制度諮詢文件」中稱，「約21,000個過渡性房屋單位...為政府逐步處理劣質『劏房』這『老大難』問題提供『底氣』」【註2】，當過渡屋原來動輒便可被「取締」時，政府的底氣究竟又有多充足呢？▍2.1萬過渡屋底氣 政府說法有幾多水份？事實上，除卻上述或將面臨收回危機的逾4千個單位外，研究員再檢視政府常掛在嘴邊的2.1萬個過渡性房屋，並參考立法會2022年的《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》【註3】，以及2024年《過渡性房屋項目的最新進展》【註3】，發現有大量項目或早已完結，若當政府簡樸房規管最快於2026年第四季至2027年第二季落實執法，屆時按原訂計劃終止的過渡屋項目（而又不續期的話），或許會有41個，涉及另外逾5,444個單位：➤ 現時共25個已完結的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期(年/季)｜營運年期｜完結日期｜現時狀況｜單位｜漁光村｜香港仔｜房協｜2018/4｜5年｜2023/3｜已完結｜282｜樂屋(B Hotel)｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜242｜樂屋｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜110｜｜位於油尖旺區18間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜106｜位於油尖旺區17間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜100｜南昌220｜南昌｜社聯｜2020/3 | 2年｜2022/4｜已完結｜89｜樂屋｜九龍城｜樂善堂｜2017/4 | 5年| 2023/1｜已完結｜88｜位於油尖旺區的13間賓館｜油尖旺｜社協｜／｜／｜／｜已完結｜80｜德薈II｜深水埗｜路德會｜2022/1｜3年｜2025/1｜已完結｜68｜好鄰舍｜土瓜灣｜福利協會｜2018/2｜2年｜2020/1｜已完結｜60｜……25個已完結項目共涉1,500單位➤ 共16個即將完結(2027年中前)的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期｜預計完結日期(年/季)｜單位｜博愛江夏圍村｜元朗八鄉｜博愛醫院/恆基｜2022-2023｜2027/1｜1998｜啟福居｜啟德｜齊惜福｜2024/3｜2026/4｜721｜雅匯一期｜深水埗｜社聯｜2022/1｜2027/1｜205｜策誠軒｜大埔區｜房協、社聯｜2020/3｜2025/3｜198｜荃福居｜荃灣｜齊惜福｜2023/2｜2026/2｜196｜樂屋｜荃灣象山邨｜樂善堂｜2022/2｜2027/2｜145｜喜信｜長沙灣｜社協｜2022/1｜2026/1｜140｜順庭居｜長沙灣｜CFSC｜2023/2｜2027/1｜132｜樂住‧FUN享｜何文田、中環｜樂群社會服務處｜2023/2｜2026/4｜86｜尚晉坊｜赤柱｜香港仔街坊福利會｜2023/1｜2027/2｜40……16個即將完結項目共涉3,944單位這些過渡屋項目亦有續期的可能，惟觀乎往例，大多項目最終均是如期完結，項目再續並非慣例，尤其是當中大量由私人借地而建的項目，更是難以保證其營運年期或能否續期。這反映過渡屋的性質及數字，本身實質上是浮動概念，但政府在討論房屋政策時，常以其總數2.1萬作為供應基礎的論述。然而，若將上述已完結、或面臨收回及將完結的項目單位相加，總數可達9,566個，意味這2.1萬的整體數字，有近半可隨時被蒸發。事實上，過渡屋單位本身的數字，少部分已有「做數」之嫌，例如德薈II、德薈III、樂屋(B Hotel)等4個過渡屋項目，官方網站上指稱，其「租住年期為三年，較一般的兩年租住年期長」，因此其房間數目竟「會以所涉及房間數目的1.5倍計算」，以時間充作空間，未知是否同樣呈現於2.1萬的大數之中【註5】。當政府原本或已低估簡樸房規管政策所影響的劏房住戶數量時【註6】，又以此不穩定的安置單位基礎作為「底氣」，若本身用作安置的過渡屋供應，最終因各種因素大幅縮水，缺乏充裕安置單位下，難免會有更多未獲安置者，被逼遷往更惡劣的居住環境【註7】。 【註1】本土研究社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回新界北規劃有幾粗疏？https://shorturl.at/JHBRf 【註2】立法會CB(1)1583/2024(02)號文件 2024.12.2. 《「簡樸房」規管制度建議方案》 https://shorturl.at/Eqs6l 【註3】立法會CB(1)911/2022(01)號文件. 2022.12.20. 《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》 https://shorturl.at/419px 【註4】立法會CB(1)671/2024(05)號文件 2024.6.30 《過渡性房屋項目的最新進展》 https://shorturl.at/s7xUY 【註5】房屋局網頁-資助使用酒店和賓館房間作為過渡性房屋的先導計劃獲批出資助的項目. https://shorturl.at/ONJg8 【註6】本土研究社. 2024.12.5 【簡單來管】簡樸的「簡樸房」規管框架 https://shorturl.at/QSFW4 【註7】本土研究社. 2024.12.17【簡單來趕】簡樸房規管逼遷住戶何去何從？ [...]
【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？
發佈時間：2025年2月14日 【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？政府連續3年千億財赤，各界熱議節流方案以抒財困，各項民生福利面臨開刀：加公屋租、加大學學費，減長者兩元乘車優惠、提高公立醫院急症室收費等，當然部份開支值得探討削減，但刀口指向基層必招來爭議。節流亦要開源，莫財的香港政府，多年來選擇性放棄了一筆來自富豪的土地租金收入，大量所謂「賤租富豪後花園地」在全港湧現，最低每呎只收$0.15，用作豪宅私家花園。向這些富豪收回市價合理租金，舒緩財赤之餘更能一併處理土地賤租予富豪的不公問題。在現行短期租約政策下，地政總署有5,381塊土地正批出租予申請人作不同用途，而當中部分短租者，是居住於半山、離島、南區等獨立屋區的富有階層，以月租形式主動申請佔用其豪宅旁的公家用地，作為私人泳池或後花園等之用。這些短租收入理應是政府一筆重要的土地收入，惟研究員發現，當中用作「私人花園」用途的短租地，其大部分的呎租竟不足$2，遠低於普遍呎租數十元的豪宅本身。▍近9成半短租地每月呎租低於$3研究員翻查地政總署短期租約資料【註1】，針對私人住宅旁並有在用途提及「私人花園」字眼的短租租約，發現共有2,129幅現正生效的短租地，佔地達39公頃。排除當中28幅未有公開現時租金，以及25幅主要為宗教用途或社會福利/設施的每年$1短租地，餘下的2,076幅，近9成半每月呎租低於$3，逾8成每月呎租低於$2。而不足$1的「毫子地」亦有180幅，共租地面積達86.9萬呎，堪比整整1萬間簡樸房的大小。綜觀這2千多塊短租地，當中不少確被富豪們「用得其所」，但在其生活空間和質素大幅提高的同時，其需付上的成本卻遠低於一般市民，研究員精選以下8個案例，足以呈現若政府只向公眾開刀增加收入，卻忽視這些廉價短租地的荒謬之處：➤ 短租地之最 —— 最平最大最誇張⧪ 毫子之最 — 貝澳最廉價私家花園兼私家路短期租約編號：STTCX2005租約面積：37,996平方呎每月呎租：$0.15地區/鄰近建築物：離島區/貝澳Wildslopes位於貝澳灣沙灘以西，近4萬呎短租地連接嶼南路與私人住宅Wildslopes，形成私家出入路，短租地範圍亦包圍豪宅、前園及私人泳池，營造一個更有私隱、更廣闊的生活空間，僅需每個月$5883，屬最低呎租短租地。⧪ 最大件夾抵食 — 粉嶺過8萬呎叢林月租只需3萬3千蚊短期租約編號：STT1403租約面積：82,882平方呎每月呎租：$0.40地區/鄰近建築物：北區/Fanling Bungalow位於粉嶺高球場西邊，超過8萬呎短租地大大包圍私人住宅Fanling Bungalow，短租地範圍大多數是茂密林木，分隔開周邊的村屋、棕地，業權人低價租用公共資源製造私隱度極高的生活空間。⧪ 買細送大最優惠 — 僅有兩小幅地即可以平價加租9倍大官地短期租約編號：SX3626租約面積：24,649平方呎每月呎租：$4.18地區/鄰近建築物：西貢區/清水灣珊瑚閣清水灣珊瑚閣2500呎獨立屋被一大幅短租地包圍，珊瑚閣私人地段僅有2600呎，透過短期租約佔用的政府土地面積較原本地段大超過9倍，合共逾3萬呎，業權人在租用的政府地上興建各種設施，範圍內有一個泳池、一個網球場，將廉價公共資源私有化。➤ 租嚟有乜用 —— 私人泳池網球場？⧪ 私人游泳池短期租約編號：SHX978租約面積：7,997平方呎每月呎租：$5.97地區/鄰近建築物：南區/深水灣道80號有別於主要以「私人花園」為租約用途的短租地，相鄰深水灣道80號的政府土地以「游泳池僅供鄉郊建屋地段601號及其擴建部分的業主或其真正訪客使用」為用途出租，業權人以平價佔用公共資源建成奢華的娛樂設施，無需要犧牲原來的居住空間，就能以每月不足5萬元享有私人泳池。⧪ 私人網球場短期租約編號：HX797租約面積：7,965平方呎每月呎租：$3.32地區/鄰近建築物：灣仔區/金馬麟山道17號相鄰金馬麟山道17號的短租地被業權人興建為網球場，從過去的查冊得知物業屬信和置業黃氏家族擁有【註2】。⧪ 私人網球場兼大草地短期租約編號：STTCX1182租約面積：36,597平方呎每月呎租：$0.35地區/鄰近建築物地址：離島區/南丫島模達灣近乎模達灣一帶以東有幅位於叢林中過3萬5千呎的短租地，租地範圍有一個網球場，以及兩大塊草地，從過去的查冊得知相鄰地段屬「貨櫃大王」，西域投資(香港)有限公司董事長【註3】。➤ 塊地有幾靚 —— 臨海山景一覽無遺！⧪ 叢林美景 — 豪宅屋苑的延伸短期租約編號：STT1090, STT1233總租約面積：43,055平方呎每月呎租：$2.36地區/鄰近建築物：沙田區/九肚山紅橋小築兩幅短租地左右包圍九肚山私人屋苑紅橋小築，令屋苑範圍大大延伸至叢林之間，讓住客一覽林蔭景緻，僅兩元多呎租的屋苑延伸可能成為豪宅盤的賣點之一。⧪ 臨海地段 — [...]