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【劏房新玩法？】香港住宅市場「宿舍化」
發佈時間：2025年11月12日 香港住宅租金指數剛剛於10月創歷史新高【註1】，部分源於增加的非本地學生及外勞，令租盤供應更加緊張。而學生和外勞來港，不但拉高租金，還在逐漸改變香港房屋市場的面貌。研究員發現有大量住宅被改裝為學生／外勞宿舍，將住宅改裝成劏房或放N張碌架床情況，極為多樣和廣泛。研究員透過網上租務平台，搜尋以「宿舍」字眼推銷的租盤／放盤，發現了以下趨勢：➤ 錦上路天水圍都有：「住宅宿舍化」情況遍佈全港以往住宅改裝宿舍的主要顧客為大學就讀的非本地生，改裝情況局限於大學周邊或東鐵線沿線，例如大圍、沙田、紅磡、西營盤等。但隨著政府在2023年起有系統輸入外勞後，衍生的住宿需求擴展至全港各區，反映在遍佈全港的「宿舍盤」，如：近至銅鑼灣【註2】、旺角【註3】、北角【註4】，遠至天水圍【註5】、錦上路【註6】、都有，不少均註明「歡迎做員工宿舍」或「可做外勞宿舍」，顯示外來需求搶租盤的情況已擴散至各區。➤ 乜房屋類型都有：傳統豪宅、中產屋苑、居屋、丁屋、商住大廈、天台屋....與一般宿舍透過改裝舊樓／唐樓的印象不同，改裝成宿舍的房屋類型非常廣泛，由豪宅至天台屋，可謂「應有盡有」：⧪ 九龍塘豪宅區：被改裝為學生宿舍，標榜8分鐘步行到校（浸大／城大），標榜「香港传统豪宅，傍山向海而居」【註7】。該單位原本屬四房一廳兩房連套廁的豪宅單位，被改為住8人的「宿舍」。⧪ 紅磡中產屋苑：這個位於紅磡的中產屋苑細單位，只有481呎但被分間為三房，提供6個床位，表明可以做員工或學生宿舍【註8】。⧪ 馬鞍山居屋：馬鞍山錦英一個401呎兩房居屋單位被改為三房，廣告顯示「合乎輸入勞工補充計劃住宿規定」，居屋單位可能被專營外勞宿舍的集團購入改裝而成【註9】。⧪上環商住大廈：甚至有上環德輔道中的商住大廈被改為學生宿舍，目標顧客應該為就讀港大的非本地生，實用面積僅為260呎但亦有2房1廳，實用呎租達$52【註10】。⧪天水圍村屋：整座「清水」村屋達6房4廁2廚房，標明「歡迎做員工宿舍」，但尚未改裝為宿舍格局，若改為宿舍將需要分間。由於村屋本身屬新界豁免屋宇，本來只適合幾個家庭居住的村屋，分間成數十人居住的宿舍的話有機會導致建築物設施超負荷，例如排污、承重等等，亦潛在違反地契條件。如果沒向城規會申請為「分層住宅」而獲批的話，更可能不符合《城市規劃條例》下「鄉村式發展地帶」的准許用途【註11】。 ⧪ 旺角天台屋：旺角一舊樓230呎天台屋被改為外勞宿舍，呎租達$29.1，未知道該天台屋是否已獲屋宇署批准搭建。標榜高層、有電梯、有冷氣【註12】，但在夏天，天台屋通常有冷氣也活像焗爐。➤ 清水樓放盤放租供改裝 集團包攬一條龍經營研究員留意到不少放盤或租盤屬清水樓，在樓盤簡介指「可做宿舍」【註13】，應該是找二房東進一步改裝成宿舍模樣出租。這類二房東宿舍樓盤的目標客戶，很可能是越來越常見的、為僱主提供解決外勞居住方案的集團。有不少宿舍樓盤會以「專責提供外勞住宿的解決方案」推銷，並標榜有上千床位等，顯示宿舍業務與劏房一樣，同樣呈現集團經營的情況。市面上出現了亦為物業房東提供設計改造方案的設計公司，連一條龍管理和日常維修保養服務【註14】，故此亦經常見到宿舍盤會以「清潔服務」或「24小時管理」推銷。➤ 宿舍比劏房更好賺：呎租達$93劏房呎租比一般私樓呎租昂貴已經不合理（能夠達$50-60／呎），劏房本身已屬暴利，而當宿舍需求進一步增加，「劏」房模式由「間房」變成能夠塞進更多人的碌架床和太空艙，其利潤更豐。一個位於太子的宿舍盤，呎租達$84（以單人計）【註15】，如果在科學園的豪宅的話，以單人計呎租更達$93.2【註16】，是一般住宅的數倍，其利潤或可能吸引更多集團將住宅改裝成宿舍，但質素卻未能保證。 ➤ 疑似違法生活質素堪憂：木製「太空艙」、疑似無窗房市場湧現大量宿舍盤，質素亦參差。有一銅鑼灣勞工宿舍租盤，面積660呎，但放了十數個木製「太空艙」，雖然有2部二匹分體冷氣，但每個木製「太空艙」似乎只是靠一個小型抽氣扇和扇葉通風【註17】，盛夏之時應該極為辛苦，亦不清楚是否符合床位寓所條例的規定和要求；亦有學生宿舍的部分房間，唯一的窗是對著單位內走廊【註18】，不合乎將實施的簡樸房規管。▍新興不適切居所湧現 與房屋政策與教育勞工政策脫節有關以往十數年不適切居所的定義多為劏房，而政府亦因劏房情況嚴重，近年已著手處理。但還未處理得好劏房問題，新一批的「不適切宿舍」已經湧現。而因為宿舍多為床位，或以太空艙或碌架床的形式出現，部分的居住環境可以比劏房更加擠迫和惡劣，現行法例或政府執管能力亦未能妥善處理（簡樸房政策不規管村屋、天台屋和床位），尤其是政府的注意力主要放在傳統的劏房時，以床位寓所形式出現的不合規宿舍或遭到執法部門和輿論的忽視。即使外勞宿舍須合乎若干規定，而各大學亦加緊購置物業改裝宿舍，但合規格或合乎基本質素的宿舍數目，遠遠不能追得上不斷增加的新來港學生。最新非本地生收生比例已調高至50%，未來更加要發展「留學香港」品牌，發展教育產業，這些需求必然外溢至質素參差的私人改裝市場上，若沒有足夠規範或執法能力，惡劣的居住環境將不斷出現。這歸咎於現行的教育勞工政策，似乎未有全局觀一併考慮，處理必然會出現的房屋問題，若只寄望透過市場供應，然後發現問題再想辦法監管的話，不同種類的不適切居所的問題只會更加嚴重。 【註1】香港財經時報. 2025年11月11日. 中原城市租金指數 再創歷史新高｜中原地產料全年私宅租金升約5% https://bit.ly/47AqYHA 【註2】28Hse.com. 樓盤編號# 3620402. 銅鑼灣 唐樓 [業主盤] 1室 低層 免佣金，全新勞工宿舍，包水電wifi，每星期做清潔 https://bit.ly/4oysQ9D 【註3】28Hse.com. 樓盤編號#[...]
【屋漏兼逢】近半新居屋樓盤竟然有漏水問題？
【屋漏兼逢】近半新居屋樓盤竟然有漏水問題？ 發布日期：2025年11月8日 今夏港人經歷樺加沙風暴、一週四度黑雨，家居滲漏令不少家庭相當「濕滯」。隨極端天氣越見頻繁，滲漏可預見成為更嚴重的問題。跨部門的滲水投訴調查聯合辦事處（滲水辦）過去三年平均四萬多宗投訴，數字連年上升【註1】，但新落成的房屋又是否更勝從前，滴水不漏？ 研究員整理2023年至2025年落成的住宅項目清單並搜尋滲透相關新聞，發現居屋（包括綠置居）漏水事件比其他種類的新落成住宅頻繁。在20個新落成居屋屋苑中，有11個有漏水報告，個別屋苑更涉及大規模漏水： ➤ 新落成居屋滲漏名單 項目｜滲漏情況 啟鑽苑｜外牆污水喉漏水【註2】 高宏苑｜148宗個案，包括窗邊、廁所和廚房，喉管附近都發現滲水【註3】 啟悅苑｜牆身滲水【註4】 啟欣苑｜水管連接處漏水【註5】 錦駿苑｜水管爆裂、天花滲漏【註6】 安秀苑｜牆身、廚廁地台大量 滲漏【註7】 安楹苑｜廚廁滲水、牆身、天花滲漏、地台底下積水【註8】 安柏苑｜75宗個案，包括喉管接駁問題、窗台、廚房外牆、牆角滲水【註9】 清濤苑｜室內喉管、淋浴間滲水【註10】 樂翹軒I｜浴室防水層漏水【註11】 兆翠苑｜浴室漏水、積水，牆身底部滲水【註12】 從上表可見，廚廁防水是滲漏主因，其次則是因喉管接駁不周以及整體地台防水問題。坊間對居屋質素參差原因眾說紛紜，到底居屋大規模漏水原因為何？ ▍漏水是否與組裝合成建築法（MIC）有關？ 坊間有指組裝合成建築法（MIC）令房屋質素下降。而出現漏水問題的新落成居屋中，有使用MIC的屋苑佔近半，以MIC未算全面普及的居屋而言可謂為數不少。 滲漏問題亦多確實出現在接駁，以及廚廁等最常用預製組件或MIC的環節中。其中安柏苑更出現涉及75戶的大規模牆壁滲水，涉及廚房外牆和廚廁牆身和牆腳，有些驗樓片段中甚至見到牆身因嚴重滲水而發黃，所以坊間說法未必完全毫無根據， 但漏水是否全由MIC工序之缺失而來，則需要進一步證實，因為漏水問題亦出現於非MIC 項目中，出現148宗滲漏報告的高宏苑就並沒有使用MIC；同樣沒有使用組裝合成，啟鑽苑入伙時1600戶中三成業主均指出單位需要由房署跟進維修，當中更及現一手樓旱見的外牆喉管漏水問題。【註13】 由此可見，居屋漏水問題不是單由MIC而起，而可能是整體建築質素未如理想。 ▍新居屋防水標準可能不足 有業界人士建議居屋買家加高防水層高度以防浴室漏水，可能反映了居屋防滲漏標準不夠高，例如原裝浴室的防水牆只有10cm-60厘米高，有驗樓師則建議業主加高至30-180厘米高【註14】。參考屋宇署就私樓的浴室防水標準，甚至要求淋浴間地台及周邊牆身需要鋪設高達220厘米的防水牆，以達致「有效的防水」【註15】。 而事實上，研究員整理新樓漏水個案時，的確發現涉及居屋的個案較私樓多，亦可能源於居屋的防水標準不足。 ▍壓縮居屋建築成本 會否進一步影響居屋質素？ 香港建築成本長期高企【註17】，即使房委會的房委會綜合帳目預料仍有盈餘【註18】，但已表示「展開全面的成本審視的工作，務求為將來新的建築項目找尋出所有可節省成本的方法」，有機會進一步降低新居屋的建築質素。 現時綠置居的建造成本為97萬，其他居屋則為115萬，以市價7折定價的居屋市場，仍相當有利可圖【註19】。若進一步降低建築成本的方法是如房屋局局長何永賢則在訪談時舉例般免去不必要裝飾、採用實而不華的粗獷設計【註20】，或許未嘗不可。但翻看房署會議文件，節省成本的另一個重要環節同樣涉及將更多工序交由外勞及外地工場負責，當中潛在的技術標準差異及監管困難會否進一步威脅出品質素仍有待跟進【註21】。 縱觀各屋苑事件，每當面對居屋指出滲漏或其他建築質素問題時，房署代表幾乎都會反指部分業主自行改裝單位導致問題發生，【註22】但事實上不少新居屋漏水問題，是交樓或驗樓時已發現，顯示居屋建築質素或出現了問題。[...]
【樂極「山」悲】近兩年旅客山野意外激增
【樂極「山」悲】近兩年旅客山野意外激增 近年山野意外激增，根據最新政府公佈數字，2023年及2024年消防處接獲攀山拯救事故有分別695及588宗【註1】，惡劣天氣下的山嶺搜救個案，自2022年起急增，單是2024年就有25宗，是2021年的5倍，是疫情前的2018年的8.3倍【註2】，情況不尋常。疫情前後最大分別是2022年香港解封後成為遊客新寵，山野意外數據上升，可能與不熟悉本港山野狀況的遊客有關。現有政府的公開數據，並無統計牽涉山野意外的本地人與遊客之百分比，亦沒有涉及旅客的山野意外種類【註3】，然而這些資料對於政府教育旅客安全意識甚為重要。研究員透過新聞搜索，整理涉及非本地人的山野意外個案，發現疫情前每年只有約零星一兩宗，但自2024年起突然激增，絕大部分為內地人，與在小紅書突然掀起的「香港徒步」風時間吻合：⧪ 日期｜意外原因｜地點｜遊客來自｜涉及人數／傷亡2017.08.27｜打風行山墮崖｜飛鵝山｜內地｜1傷【註4】2018.10.12｜迷路及意外跌傷｜飛鵝山｜美國、內地｜2傷【註5】2018.5.7｜遇溺 ｜西貢雙鹿石澗 四疊潭｜尼泊爾｜1死1傷【註6】2019.4.5｜打卡失足墮崖｜梧桐寨｜菲律賓｜1死【註7】2019.4.6｜爬懸崖打卡被困｜西貢破邊洲｜內地｜4人，無恙【註8】–疫情封關–2024.1.14｜因打卡而墮海｜石澳｜內地｜1死1傷【註9】2024.5.4｜紅雨下行山被困｜東壩｜內地｜11人，無恙【註10】2024.5.12｜失足墮崖｜獅子山｜內地｜1死 【註11】2024.5.12｜物資不足、脫水｜針山｜內地｜1傷【註12】2024.6.15｜黃雨下行山被困｜荔枝窩｜內地｜4人，無恙【註13】2024.7.7｜迷路中暑缺水｜東龍島｜內地｜1傷【註14】2024.10.23｜物資不足、脫水｜西灣山｜內地｜1傷【註15】2025.1.4｜遇溺 、割傷｜橋咀沙灘｜內地｜2傷 【註16】2025.1.7｜打卡跣腳墮防波堤｜東壩｜內地｜1傷【註17】2025.1.31｜迷路被困山崖｜飛鵝山｜內地｜1傷【註18】2025.6.9｜迷路｜紅香爐峰｜不明｜2人，無恙【註19】2025.7.6｜中暑昏迷｜元朗八鄉雞公嶺｜內地｜1人【註20】2025.7.6｜中暑昏迷｜上水蕉徑長瀝村｜內地｜1人【註21】2025.8.10｜馬騮襲擊｜城門水塘｜內地｜1人【註22】2025.8.24｜野豬襲擊｜馬鞍山昂平｜內地｜1人【註23】2025.9.16｜迷路及電話無電｜南丫島｜內地｜1人【註24】2025.10.7｜被困山崖｜西半山｜內地｜1人【註25】值得注意，可能有個案未經新聞報道，以下數據不代表全貌，不過單從能夠搜集到的資料分析，發現：➤旅客山野意外數字上升，與政府的山野搜救數字升幅同步，可能升幅大部份可能來自旅客。➤2024年起意外受傷死亡的旅客絕大部分以來自內地➤2025年經報道的旅客山野意外數量比2024年更多➤疫情前的意外地點集中於遊客間知名度較高的行山勝景，如飛鵝山、四疊潭、梧桐寨，近年意外地點擴散至知名度較低的地點，地點更難估計（西半山？）可能與社交媒體上追求「深度遊」的趨勢有關。➤疫前的意外種類比較單一，但近兩年的意外很多涉及打卡而非遠足而衍生的意外、低估旅程難度（誤信錯誤網上資訊、如盛夏時攀登雞公嶺）、準備不足（旅程規劃不足／能力不足以致迷路、帶不夠水、電話無電），有個案甚至誤會郊野公園到處有自動售賣機而無帶夠水，與疫情前主要為不幸意外（如失足、遇溺）不同。香港山野能吸引世界各地遊客實屬喜事，但近年在網絡文化影響下，不少旅客可能低估了活動的風險，容易樂極生悲。前往香港山野的旅客種類，除了做好充足準備野外探索的行山客外，亦出現了跟從「網紅」建議前來，但未必有遠足經驗或體能的「打卡客」，有些則是是被社交媒體簡化了或錯誤的資訊（例如有小紅書帖子稱獅子山只有「一星」難度）誤導，亦有行山客因不熟悉香港行山文化（例如不知道行山徑不設汽水機）準備不足，中暑抽筋，需消防救援。政府大力宣傳「四山旅遊」、推動生態旅遊，預期更多旅客將湧往香港郊野。鄉郊勝景對遊客的吸引力，遠遠大過政府對旅客的教育宣傳。雖然政府的宣傳資訊亦有提醒旅客做好風險評估，但由於遊人數目越來越多，難以杜絕從無或欠缺山野經驗的遊客誤闖險境。這顯示在香港宣傳「四山旅遊」背後的風險，需要更多的旅客期望管理和旅遊規劃，亦不應過度開發，增加高風險地區的可達度，避免日後更多意外發生。 【註1】香港特别行政區政府新聞公報. 2025年5月14日. 立法會十六題：遠足人士的安全 【註2】立法會秘書處資料研究組. 郊野公園的山火與意外事故. 2025年9月26日. 【註3】同註1，「消防處沒有備存涉及本地人士及外地訪客傷亡人數的分項數字。」 【註4】東方日報. 2017年8月27日. 內地男女港行山之旅迷路 打風困山百人救援 【註5】東方日報. 2018年10月12日.美籍華裔醫生偕友自殺崖行山 友人畏高擦傷要消防救. 【註6】香港01. 2018年5月7日.【四疊潭遇溺】尼泊爾情侶西貢雙鹿石澗遇溺 女獲救男死亡 原文網址: 【四疊潭遇溺】尼泊爾情侶西貢雙鹿石澗遇溺 女獲救男死亡 【註7】東方日報. 2019年4月5日. 菲籍女梧桐寨瀑布攞景自拍 失足墮崖爆頭亡 【註8】星島日報. 2029年4月6日. 爬懸崖「打卡」再釀禍 四內地客驚險四小時 【註9】香港01.[...]
【有宵冇人食?】全港凌晨食肆清單地圖大公開
【有宵冇人食?】全港凌晨食肆清單地圖大公開 發布日期：2025年5月7日香港市況百業蕭條，街上地舖丟空招租，在北上消費潮，以及外送平台興起下，不少店舖選擇縮減營業時間，過去深夜街頭到處是行人的景況似難重現。儘管政府近年推廣香港夜繽紛力谷「夜經濟」，但效果似乎不甚顯著。究竟現時市面上還有多少餐廳經營至深夜凌晨，她們又分布何處？ 研究員參考香港餐廳指南網站Openrice，透過Web Scrapper工具整合出營運至深宵的餐飲店清單，撇除大家熟知24小時經營的連鎖餐飲業店 (如7-11便利店、麥當勞及食品販賣機等)外，Openrice 上被記錄為「深夜營運」的共有約1,500間，佔現時香港共17,143間持牌食肆的不足1成，而被記錄的餐飲店主要經營至凌晨2時至清晨7時，再減去酒吧、咖啡店、甜品糖水舖及卡拉OK/麻雀會等等凌晨營業但並非用作「醫肚」的店舖，尚有915間食肆。 研究員以地圖形式將清單以地圖呈現（地圖連結），方便大家凌晨時份亦能利用其一尋美味或實測一下，但問題是，915間深宵食肆，數量比預想中或大家實質感受多－現時香港是否真的尚有近千間食肆經營至零晨？ 香港凌晨餐飲店地圖2025 ▍數據或出現「滯後」 凌晨食肆可能遠低於9百多間 Openrice作為較全面、市民常用的「搵食」工具，能查看特定餐廳的食評、菜單及價錢等，然而其營業時間亦可能有滯後現象，部分食肆事實上已較網站所記錄的時間更早關門，只是營業時間未有更新。例如研究員親身在凌晨時分考察，亦見有店舖較網頁所言更早關門，例如是位於旺角的深宵食堂，雖則網站稱其每日址會由晚上6時開放至凌晨2時，但實際上其已設12:30為最後落單時間(Last order)，並且約1時便會關門。 經過研究員非正式訪談，某些食肆「非正式」提早關門是因為有時晚上市面太冷清，再開門至深宵亦是浪費燈油火蠟，而這些不會即時反映在Openrice 上。 另外，或許亦有部分餐廳，即使門面上營業時間仍到凌晨，但已轉型凌晨時份只經營外送服務，省卻樓面運作的成本。這些資訊從滯後的數據上難以清楚辨識，因此實際數量或已較昔日全盛時期下降不少，亦未必如當前記錄數字般多。然而，這些滯後的數字，反映的是過往香港的確尚有不少深宵的食肆，亦可作為理解現時香港深夜經濟的一個參考圖像。 ▍將軍澳、北區、東涌、天水圍＝深宵美食沙漠？ 參考Openrice的「深夜食堂」數據，當中被記錄的有915間食肆、560間酒吧/咖啡店、37間甜品糖水舖，以及24間卡拉OK/麻雀會。當中約3分2在凌晨3時或之前便會關門 (988間) ，而經營至更深宵的3時後至清晨7時的則有約3成 (429間) ，從數字上來看，九龍半島及核心商業區在深宵亦有不少選擇，涉總數的近3分2，當中大多數均為酒吧： 區域｜餐飲店數量｜酒吧/咖啡店比例｜ 油尖旺區｜467間｜4成｜ 灣仔及中西區｜360間｜6成｜ 九龍東商貿區(包括紅磡、土瓜灣)｜159間｜2成 而在上述核心市區範圍外，亦有一些非市區的活躍深夜飲食街區，例如元朗金祥坊一帶、元朗建業街一帶、屯門井財街一帶、荃灣眾安街/沙咀道一帶、大圍積存街/積富街一帶、大埔墟一帶等，往往一個街區都有十數間餐廳或酒吧。 同時，亦有不少非核心市區範圍的社區，凌晨食肆選擇極小，例如整個將軍澳區（包括寶琳與坑口）僅有12間、粉嶺及上水分別各有8間、東涌區及天水圍亦分別各有6間、馬鞍山及柴灣(包括小西灣)分別各有3間、青衣島甚至只有2間等。上述地區的凌晨食肆更絕大部分只經營至2點，2點後深宵食肆選擇極少，這些地區的居民在凌晨2點後，除了有少量連鎖快餐店以外，深夜肚餓或許只能在家煮杯麵。 ▍餐飲業蕭條下，燒肉打邊爐等社交食肆仍有望站得住腳？ 在上述915間食肆中，粗略統計較為受香港人歡迎的火鍋/雞煲/大牌檔有189間，燒肉/串燒/居酒屋亦有188間，共佔總數4成，反映這類傾向能作為社交聯誼的聚餐模式，或仍有一定夜經濟的市場。此外，名單中的凌晨餐廳類別亦相當多元，除了以上所述的火鍋店、居酒屋等，亦有不少是港式茶餐廳、粥粉麵店、潮州打冷，值得留意近年崛起的川菜餐廳，深宵時段據報有108間營業，另外亦有少量如泰日韓意等異國菜色，常見類別簡單分類數字如下： 餐廳類別｜數量｜ 茶餐廳｜181間｜ 川菜｜108間｜ 日式｜98間｜ 潮州菜｜51間｜ 泰式｜39間｜[...]
【急澤名瀑】香港究竟有幾多條瀑布？
【探熱專題】唔止康文署泳灘 全港究竟有幾多座海灘？ 現在流行「無處不旅遊」，但要看名瀑美景，多數香港人只會想到出外旅遊，而不會第一時間想起香港有「九大石澗」和無數的瀑布。在香港比較著名的瀑布有梧桐寨瀑布和瀑布灣瀑布等，但實際全港香港溪澗之中共有多少條瀑布？現存並無一個較具規模的統計。 研究員運用開源地圖Open Street Map，以及網絡上眾多行山網頁，包括網頁hk outdoor adventures【註1】等以遊澗紀錄整合而成的地圖，點算全港彈丸之地，也至少有280條天然瀑布，並整合成《香港瀑布地圖》。 研究員發現，大部分的瀑布尚未被命名（地圖以「無名瀑布」標示，或代表則會以其所在的山澗、水坑、河流、溪流或山徑作為暫名），顯示香港還有不少地方人跡罕至，未被深入記錄。 【香港瀑布地圖】 ▍彈丸之地竟有近3百條天然瀑布 瀑布大多數集中在新界地區，接近3分之1的瀑布位於離島區（92個），其次是大埔區（53個）及荃灣區（35個）。因這三區擁有香港最高的山峰，即大帽山和鳳凰山／大東山，山體廣闊，同時有河溪沿山脈流動，更有條件出現河床的地勢差距而造成瀑布。港島則有14個瀑布，主要集中在中間的山脈，而九龍則未發現有天然瀑布。 當中擁有最多瀑布的石澗有雙鹿石澗（有9個瀑布）、黃龍石澗（有8個瀑布）、梧桐石澗（有8個瀑布），都屬廣為人知的瀑布健行路線。除此之外，有更多無名瀑布存在於數百條流域之上，隱藏在山野之間。 ▍市區邊緣亦有天然瀑布近在咫尺？ 原來觀賞瀑布未必要深入郊野，市區邊緣亦有不少天然瀑布潛藏在建築物的後山或海濱邊緣，例如是瀑布灣瀑、將軍澳小夏威夷瀑布、以及科大白水碗瀑布，都是附近居民的後花園，只需步行數分鐘，就能逃離喧囂，沐浴在水霧與綠蔭中；瀑布與鄰近山徑亦成為居民的捷徑，例如瀑布灣瀑上遊是來回數碼港道與華富邨的捷徑，將軍澳村往井欄樹的山徑途經小夏威夷瀑布，瀑布靠近居民生活，不只是遠在山間的朝聖地點。 點算期間亦發現一些貼近市區邊緣但少有人提及的瀑布，例如九肚坑附近，每當港鐵由火炭方向駛入大學站前，往左望都能近距離一睹瀑布。而蝴蝶谷坑無名瀑布靠近長坑路，就算在溪流與山徑的交界處亦未必能看見被林木遮擋的瀑布，若然沿長坑路步行，或會聽聞瀑布與溪澗的流水聲。 ▍曾受到威脅的天然瀑布 近在咫尺的天然瀑布卻會遇着發展危機，尤其位於綠化地帶的瀑布。約十多年前，綠化地帶成為土地供應選址之一，而連接將軍澳小夏威夷瀑布的小夏威夷徑。小夏威夷徑早年已因接近市區而有自然風光而在本地行山界中享負盛名，但於2017年被政府劃入興建公屋的範圍，成為當時五幅綠化地帶做公屋發展之一的選址【註2】，最後由於地區反彈而擱置，山徑和瀑布倖存。 雖則逾8成天然瀑布位於郊野公園範圍，亦有不少被自然保育區、海岸保育區等屬保護性質的土地用途所涵蓋，目前仍有26個瀑布處於綠化地帶，或會因發展綠化帶而受到影響，即使瀑布不落在發展範圍，工程或會改變周邊水文及水質，有機會令瀑布受牽連。 而市民使用瀑布亦有污染水源的可能，過去曾發生爭議。大嶼山二澳水澇漕集水區是大澳居民的食水主要來源之一，而其中遊的「天池」卻被推薦為旅遊景點，吸引大量遊人在集水區游泳，惹居民不滿水源受污染，最終有遊人被控觸法而需罰款【註3】。所以若要推廣「無處不旅遊」，不得不注意人流而帶來的種種管理問題，亦避免設立過多人為旅遊設施。 ▍大部分瀑布位於集水區，溯澗屬違法灰色地帶？ 二澳「天池」的爭議凸顯，瀑布旅遊化帶來污染水源問題，尤其是眾多瀑布所在的溪流，有機會最後都會注入水塘，或被水務設施截流，最後注入水塘或食水設施。要注意的是，《水務設施條例》禁止任何人進入「水務設施」的「水中或在其中浸洗或沖洗」，而水務設施定義十分廣闊，除了明顯屬水務署的設施、引水道等外，還包括任何集水區(gathering grounds)。 集水區的界線難以以肉眼判斷。集水區包括因地形因素形成水的自然流域，以及人為的集水結構（增加能收集水的範圍），所以很大部分的自然溪流都位於集水區內，即使不在自然的集水區內，亦有其會被人為的集水結構（包括引水道）截取，繼而被納入集水區內。 所以理論上，香港很多溪流包括其瀑布都被納入集水區內，香港郊野公園內三分一面積為集水區，在其中溯澗或瀑布健行過程中觸及到溪水，在技術上屬犯法，這個問題香港行山雜誌《風火山林》曾詳細解釋，並形容為「避無可避」【註4】，因為香港九大名澗均全部落入集水區中。 當然《水務設施條例》已經存在多年，未必顧及到濾水技術的提升，適度研究法例的調整，在法律上容許負責任的溯澗活動亦不是不能討論。若不想犯法，必須前往非集水區內的溪流，不過要找出哪裡是集水區都殊不容易。 研究員比對《香港瀑布地圖》中的瀑布，並翻查有關香港水務設施的香港歷史檔案中的全港集水區地圖【註5】，發現只有約62條瀑布屬「合法溯澗」區，並在地圖中以綠色標示，供公眾參考。 不過最重要的是無論遊瀑布是攀山或涉水，在注意安全外，亦要不留任何㾗跡，自己垃圾自己帶走，把自然風光留給下一代。 *注意：自然溪流在天氣不穩時有山洪暴發風險，甚至暴雨天氣數日後風險依然。即使溪流所在地天氣尚可，不代表其上游亦然，尋幽探秘時要做足準備並留意水位變化，量力而為，若水流突然變得急且伴隨樹枝等雜物，需要立刻離開溪澗並往高處躲避。大部分瀑布位於郊野深處，不會有垃圾清理市政服務，自己垃圾自己帶走，否則觸犯法例。 -- 參考資料 【香港瀑布地圖】 【註1】HK Outdoor[...]
【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？
【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？ 發布日期：2025年10月29日 近年因發展或重建而需居民搬遷的項目，幾乎都會造成矛盾，如大坑西邨重建被逼遷租戶堅持抗爭【註1】；用以興建公屋的牛池灣村、黃大仙竹園村等市區村落被突擊封村【註2】或爆發衝突【註3】；古洞北/粉嶺北、洪水橋／厦村新發展區亦曾因收地而引起爭執【註4】。上述居民往往是因未被妥善安置，而釀成衝突，可見安置可謂處理涉逼遷項目的首要考量。儘管上述收地、收樓的計劃已近乎尾聲，但隨著發展或重建步伐加速，未來社會只會有更多逼於遷居的現象，背後隱含的是更大規模居所不穩的危機。研究員梳理未來將會造成不穩居所的不同政策緣由，並嘗試分析各項均導致上萬人遷居計劃及現象，包括北都發展、公屋重建、市區重建、過渡性住屋政策，以及簡樸房規管制度，藉此推斷將有數十萬人口因各種原因而面臨搬遷。▍未來市民潛在居所不穩至少有五大來源？➤ 新發展區收村｜牽涉人口：上萬計如政府現時「北部都會區」的各個新發展區項目，涉及大量鄉郊土地，雖往往表示會保留認可鄉村，卻意味將遷拆其餘「不受認可」的非原居民村落。然而，政府甚少會透露每個被影響的村落涉及多少人口，近年如「新界北新發展區」計劃公布初時，甚至連受影響村落都未有提及，需要民間辨認方能了解「滅村」名單，可見由北都發展而來的住屋不穩現況仍相當不透明【註5】。參考近期已差不多完成收地的新發展區項目，「古洞北及粉嶺北新發展區」第一階段及其餘階段的工程範圍，分別涉約490個【註6】及1,070個【註7】受影響住戶，而「洪水橋╱厦村新發展區」第二期發展範圍內亦共有1,693個【註8】住戶，反映一個新發展區規模的工程項目，動輒影響上千個住戶，若以每戶2.7人的平均數作計算，即牽涉數千人口。而即將因「牛潭尾新發展區」面臨收地的攸潭美村已有約1,300人【註9】，未來尚有「新田科技城」、「流浮山新發展區」、「馬草壟發展項目」，以及最大規模的「新界北新發展區」等接踵而來，可推斷未來相關收地隨時涉及上萬人口。➤ 公屋重建｜牽涉人口：上十萬計首批落成公屋已步入「老齡」階段，意味未來公屋重建或將成為持續的社會現象，根據立法會數據【註10】，現時房委會轄下有239個公共屋邨，當中有10個樓齡達50年。而政府最新的《長遠房屋策略》(《長策》)亦推斷，按房委會和房協已知的11個重建計劃，十來十年將會2.3萬戶額外房屋需求，再加上7,300戶潛在／可能的公屋重建需求【註11】，即總共逾3萬戶人 (即約8萬人) 因此而面臨搬遷。十年前政府曾進行過公屋重建的研究，選取了22個公屋屋邨【註12】，當中共涉及75,300戶，即近20萬人口。儘管現時的重建計劃，並沒有將所有相關屋邨涵蓋，而隨著未被包括屋邨的樓齡不斷增加，長遠而言實際上的潛在／可能的公屋重建需求或許會高於《長策》所言的7,300戶。而這批老齡屋邨的住戶不少同樣是高齡長者，搬遷對他們的生活而言，亦可預料將有更大的衝擊。➤ 市區重建｜牽涉人口：數以萬計除了推算未來因公屋重建而來的住屋需求，《長策》亦有推斷，未來十年因私人單位重建的需求，將有2.22萬戶【註13】，若以每戶2.7人的平均數作計算，即約6萬人口。而這個推算是建基於過去十年年內已拆卸私人單位數目的過往趨勢而得來。然而，若未來私人重建步伐恢復，或是市建局加快其更大規模的重建計劃，潛在受影響人數將較這個數字更加大。尤其是相對於以往的重建計劃，市建局近年提出的項目，包括土瓜灣、九龍城、油旺及深水涉等，往往覆蓋極大範圍，且重建或研究範圍有「越畫越大」的趨勢。當私人重建亦是引發不少社會爭執的議題源頭，近日市建局及政府甚至稱要研究調整沿用多年的「同區七年樓齡」標準【註14】，期望降低市建局因重建而需賠償的成本，更不論早已停建的市建局的租住用安置大廈【註15】，如何公平地合理去處理受影響住戶的搬遷問題，亦是政府要慎思的方向。儘管房協月前表示未來5年將建8,000個專用安置屋邨單位(包括安置北都收地及市區重建)【註16】，以及政府在北都撥地予市建局作「樓換樓」安排【註17】，但這些供出售單位的數量，亦未能滿足未來如此龐大的搬遷需要，尤其是受影響租戶。➤ 過渡性住屋政策｜牽涉人口：十數萬近年政府分別提出過渡屋及簡約公屋的政策，旨於為輪候公屋者，提供暫時性的居所安排，亦屬能解部份市民燃眉之急的房屋措施。過渡性房屋方面，政府稱已覓得土地提供逾2.1萬個過渡性房屋單位【註18】，而簡約公屋則目標是在2027-28年度前完成興建3萬個【註19】，即合共5.1萬單位，或涉及十數萬人。這兩項政策本身亦屬臨時性質，因不同的過渡屋計劃都有年期限制，而簡約公屋亦會於使用年期後拆除，而居民本身亦有居住上的期限。因此，對於租戶而言，其本身已是處於居所不穩的狀態，入住之始便已知將來需要遷出，難以謀劃更長遠的生活方向。當然，若年期完結前能獲得公屋單位分配，則意味獲得理想的安置安排，但實況未必如此理想，過去亦則有報導揭露，有過渡屋住戶約滿後仍上樓無期，需承受徘徊在劏房與過渡屋之間的「居住輪迴」【註20】。➤ 簡樸房規管｜牽涉人口：近十萬《簡樸房條例草案》在上月三讀通過，計劃2026年3月1日起，正式開始接受劏房登記和「簡樸房」認證申請，並在2027年執法取締不合法劏房【註21】。根據去年尾公布的「簡樸房」規管制度諮詢文件，現時全港約有11萬個劏房（分間單位），涉約22萬人【註22】。而政府估計將會有約3成現存單位，需進行較大規模改建，其依據或在於有26.2%單位因少於8平方米而不符要求，意味至少影響足足約3萬戶，推斷約8萬人。然而，這些原本居住於不符要求的劏房租戶，雖因政策影響而面臨搬遷需要，政府卻沒有提供針對性的安置安排，僅期望透過社工協助尋找其他租盤，或調配過渡性房屋、中轉房屋、臨時收容中心等作處理。另外，即使是合符要求的簡樸房單位，近日亦有劏房住戶表示，業主亦會將裝修成本轉移，令租金上升，並造成搬遷壓力【註23】，種種因素，或會使受影響者的數字增加。▍大規模搬遷若成常態 討論如何合適安置越來越重要？在發展及重建的需求下，大規模搬遷或成未來的社會常態。而「安居」作為公眾的核心訴求，如何協助受影響者，減少因住屋不穩而造成的生活困難，亦是政府未來施政需要考量的首務。現時如《長遠房屋策略》等政策文件，雖然會計算未來受影響居民數字，予政府作房屋供應量目標的參考，但居所變遷並非只是數字上加減，背後涉及形形色色的處境問題。例如鄉郊收地受影響者，面臨的是截然不同的生活模式轉變；公屋重建牽涉到長者數十年鄰舍關係網絡的破滅；不適切居所的規管，亦涉及到大量租戶因政策引發的逼遷後「何去何從」的問題，處理不當無疑將深化既有的社會矛盾。然而，除了公屋重建有較具系統及妥善的全邨調遷安置的安排，現時其餘發展及重建計劃的安置政策相對真空，即使有安置安排亦僅聚焦於賠償，模式甚至還比不上數十年前政府提出的政策多元【註24】。在現時可見的社會趨勢下，更顯政府應盡快訂立具體且多元的安置政策。 【註1】集誌社. 2024.3.14. 大坑西邨1｜預了破產、瞓街 堅持抗爭直至被抬 最後留守者：要講出自己所想 【註2】集誌社. 2025.10.16. 牛池灣村收地｜正等安置資格審核被封屋 村民：今朝仲喺度瞓！ 【註3】香港01. 2025.4.2.竹園聯合村清拆｜村民不滿沒通知一度爆衝突 發展局：前年已通知 【註4】明報. 2025.9.10. 政府古洞收地起爭執 寮屋3戶遷離 【註5】本研社. 2025.3.28. 【地圖解鎖】北都新界北隱藏滅村名單大匯編 【註6】發展局. 2019.7.28. 古洞北及粉嶺北新發展區的合資格受影響住戶開始獲編配安置單位 【註7】東方日報. 2025.3.19. 古洞北/粉嶺北收地 住戶分批5月11月遷出 【註8】香港01.[...]
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On-Going Research
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【劏房新玩法？】香港住宅市場「宿舍化」
發佈時間：2025年11月12日 香港住宅租金指數剛剛於10月創歷史新高【註1】，部分源於增加的非本地學生及外勞，令租盤供應更加緊張。而學生和外勞來港，不但拉高租金，還在逐漸改變香港房屋市場的面貌。研究員發現有大量住宅被改裝為學生／外勞宿舍，將住宅改裝成劏房或放N張碌架床情況，極為多樣和廣泛。研究員透過網上租務平台，搜尋以「宿舍」字眼推銷的租盤／放盤，發現了以下趨勢：➤ 錦上路天水圍都有：「住宅宿舍化」情況遍佈全港以往住宅改裝宿舍的主要顧客為大學就讀的非本地生，改裝情況局限於大學周邊或東鐵線沿線，例如大圍、沙田、紅磡、西營盤等。但隨著政府在2023年起有系統輸入外勞後，衍生的住宿需求擴展至全港各區，反映在遍佈全港的「宿舍盤」，如：近至銅鑼灣【註2】、旺角【註3】、北角【註4】，遠至天水圍【註5】、錦上路【註6】、都有，不少均註明「歡迎做員工宿舍」或「可做外勞宿舍」，顯示外來需求搶租盤的情況已擴散至各區。➤ 乜房屋類型都有：傳統豪宅、中產屋苑、居屋、丁屋、商住大廈、天台屋....與一般宿舍透過改裝舊樓／唐樓的印象不同，改裝成宿舍的房屋類型非常廣泛，由豪宅至天台屋，可謂「應有盡有」：⧪ 九龍塘豪宅區：被改裝為學生宿舍，標榜8分鐘步行到校（浸大／城大），標榜「香港传统豪宅，傍山向海而居」【註7】。該單位原本屬四房一廳兩房連套廁的豪宅單位，被改為住8人的「宿舍」。⧪ 紅磡中產屋苑：這個位於紅磡的中產屋苑細單位，只有481呎但被分間為三房，提供6個床位，表明可以做員工或學生宿舍【註8】。⧪ 馬鞍山居屋：馬鞍山錦英一個401呎兩房居屋單位被改為三房，廣告顯示「合乎輸入勞工補充計劃住宿規定」，居屋單位可能被專營外勞宿舍的集團購入改裝而成【註9】。⧪上環商住大廈：甚至有上環德輔道中的商住大廈被改為學生宿舍，目標顧客應該為就讀港大的非本地生，實用面積僅為260呎但亦有2房1廳，實用呎租達$52【註10】。⧪天水圍村屋：整座「清水」村屋達6房4廁2廚房，標明「歡迎做員工宿舍」，但尚未改裝為宿舍格局，若改為宿舍將需要分間。由於村屋本身屬新界豁免屋宇，本來只適合幾個家庭居住的村屋，分間成數十人居住的宿舍的話有機會導致建築物設施超負荷，例如排污、承重等等，亦潛在違反地契條件。如果沒向城規會申請為「分層住宅」而獲批的話，更可能不符合《城市規劃條例》下「鄉村式發展地帶」的准許用途【註11】。 ⧪ 旺角天台屋：旺角一舊樓230呎天台屋被改為外勞宿舍，呎租達$29.1，未知道該天台屋是否已獲屋宇署批准搭建。標榜高層、有電梯、有冷氣【註12】，但在夏天，天台屋通常有冷氣也活像焗爐。➤ 清水樓放盤放租供改裝 集團包攬一條龍經營研究員留意到不少放盤或租盤屬清水樓，在樓盤簡介指「可做宿舍」【註13】，應該是找二房東進一步改裝成宿舍模樣出租。這類二房東宿舍樓盤的目標客戶，很可能是越來越常見的、為僱主提供解決外勞居住方案的集團。有不少宿舍樓盤會以「專責提供外勞住宿的解決方案」推銷，並標榜有上千床位等，顯示宿舍業務與劏房一樣，同樣呈現集團經營的情況。市面上出現了亦為物業房東提供設計改造方案的設計公司，連一條龍管理和日常維修保養服務【註14】，故此亦經常見到宿舍盤會以「清潔服務」或「24小時管理」推銷。➤ 宿舍比劏房更好賺：呎租達$93劏房呎租比一般私樓呎租昂貴已經不合理（能夠達$50-60／呎），劏房本身已屬暴利，而當宿舍需求進一步增加，「劏」房模式由「間房」變成能夠塞進更多人的碌架床和太空艙，其利潤更豐。一個位於太子的宿舍盤，呎租達$84（以單人計）【註15】，如果在科學園的豪宅的話，以單人計呎租更達$93.2【註16】，是一般住宅的數倍，其利潤或可能吸引更多集團將住宅改裝成宿舍，但質素卻未能保證。 ➤ 疑似違法生活質素堪憂：木製「太空艙」、疑似無窗房市場湧現大量宿舍盤，質素亦參差。有一銅鑼灣勞工宿舍租盤，面積660呎，但放了十數個木製「太空艙」，雖然有2部二匹分體冷氣，但每個木製「太空艙」似乎只是靠一個小型抽氣扇和扇葉通風【註17】，盛夏之時應該極為辛苦，亦不清楚是否符合床位寓所條例的規定和要求；亦有學生宿舍的部分房間，唯一的窗是對著單位內走廊【註18】，不合乎將實施的簡樸房規管。▍新興不適切居所湧現 與房屋政策與教育勞工政策脫節有關以往十數年不適切居所的定義多為劏房，而政府亦因劏房情況嚴重，近年已著手處理。但還未處理得好劏房問題，新一批的「不適切宿舍」已經湧現。而因為宿舍多為床位，或以太空艙或碌架床的形式出現，部分的居住環境可以比劏房更加擠迫和惡劣，現行法例或政府執管能力亦未能妥善處理（簡樸房政策不規管村屋、天台屋和床位），尤其是政府的注意力主要放在傳統的劏房時，以床位寓所形式出現的不合規宿舍或遭到執法部門和輿論的忽視。即使外勞宿舍須合乎若干規定，而各大學亦加緊購置物業改裝宿舍，但合規格或合乎基本質素的宿舍數目，遠遠不能追得上不斷增加的新來港學生。最新非本地生收生比例已調高至50%，未來更加要發展「留學香港」品牌，發展教育產業，這些需求必然外溢至質素參差的私人改裝市場上，若沒有足夠規範或執法能力，惡劣的居住環境將不斷出現。這歸咎於現行的教育勞工政策，似乎未有全局觀一併考慮，處理必然會出現的房屋問題，若只寄望透過市場供應，然後發現問題再想辦法監管的話，不同種類的不適切居所的問題只會更加嚴重。 【註1】香港財經時報. 2025年11月11日. 中原城市租金指數 再創歷史新高｜中原地產料全年私宅租金升約5% https://bit.ly/47AqYHA 【註2】28Hse.com. 樓盤編號# 3620402. 銅鑼灣 唐樓 [業主盤] 1室 低層 免佣金，全新勞工宿舍，包水電wifi，每星期做清潔 https://bit.ly/4oysQ9D 【註3】28Hse.com. 樓盤編號#[...]
【屋漏兼逢】近半新居屋樓盤竟然有漏水問題？
【屋漏兼逢】近半新居屋樓盤竟然有漏水問題？ 發布日期：2025年11月8日 今夏港人經歷樺加沙風暴、一週四度黑雨，家居滲漏令不少家庭相當「濕滯」。隨極端天氣越見頻繁，滲漏可預見成為更嚴重的問題。跨部門的滲水投訴調查聯合辦事處（滲水辦）過去三年平均四萬多宗投訴，數字連年上升【註1】，但新落成的房屋又是否更勝從前，滴水不漏？ 研究員整理2023年至2025年落成的住宅項目清單並搜尋滲透相關新聞，發現居屋（包括綠置居）漏水事件比其他種類的新落成住宅頻繁。在20個新落成居屋屋苑中，有11個有漏水報告，個別屋苑更涉及大規模漏水： ➤ 新落成居屋滲漏名單 項目｜滲漏情況 啟鑽苑｜外牆污水喉漏水【註2】 高宏苑｜148宗個案，包括窗邊、廁所和廚房，喉管附近都發現滲水【註3】 啟悅苑｜牆身滲水【註4】 啟欣苑｜水管連接處漏水【註5】 錦駿苑｜水管爆裂、天花滲漏【註6】 安秀苑｜牆身、廚廁地台大量 滲漏【註7】 安楹苑｜廚廁滲水、牆身、天花滲漏、地台底下積水【註8】 安柏苑｜75宗個案，包括喉管接駁問題、窗台、廚房外牆、牆角滲水【註9】 清濤苑｜室內喉管、淋浴間滲水【註10】 樂翹軒I｜浴室防水層漏水【註11】 兆翠苑｜浴室漏水、積水，牆身底部滲水【註12】 從上表可見，廚廁防水是滲漏主因，其次則是因喉管接駁不周以及整體地台防水問題。坊間對居屋質素參差原因眾說紛紜，到底居屋大規模漏水原因為何？ ▍漏水是否與組裝合成建築法（MIC）有關？ 坊間有指組裝合成建築法（MIC）令房屋質素下降。而出現漏水問題的新落成居屋中，有使用MIC的屋苑佔近半，以MIC未算全面普及的居屋而言可謂為數不少。 滲漏問題亦多確實出現在接駁，以及廚廁等最常用預製組件或MIC的環節中。其中安柏苑更出現涉及75戶的大規模牆壁滲水，涉及廚房外牆和廚廁牆身和牆腳，有些驗樓片段中甚至見到牆身因嚴重滲水而發黃，所以坊間說法未必完全毫無根據， 但漏水是否全由MIC工序之缺失而來，則需要進一步證實，因為漏水問題亦出現於非MIC 項目中，出現148宗滲漏報告的高宏苑就並沒有使用MIC；同樣沒有使用組裝合成，啟鑽苑入伙時1600戶中三成業主均指出單位需要由房署跟進維修，當中更及現一手樓旱見的外牆喉管漏水問題。【註13】 由此可見，居屋漏水問題不是單由MIC而起，而可能是整體建築質素未如理想。 ▍新居屋防水標準可能不足 有業界人士建議居屋買家加高防水層高度以防浴室漏水，可能反映了居屋防滲漏標準不夠高，例如原裝浴室的防水牆只有10cm-60厘米高，有驗樓師則建議業主加高至30-180厘米高【註14】。參考屋宇署就私樓的浴室防水標準，甚至要求淋浴間地台及周邊牆身需要鋪設高達220厘米的防水牆，以達致「有效的防水」【註15】。 而事實上，研究員整理新樓漏水個案時，的確發現涉及居屋的個案較私樓多，亦可能源於居屋的防水標準不足。 ▍壓縮居屋建築成本 會否進一步影響居屋質素？ 香港建築成本長期高企【註17】，即使房委會的房委會綜合帳目預料仍有盈餘【註18】，但已表示「展開全面的成本審視的工作，務求為將來新的建築項目找尋出所有可節省成本的方法」，有機會進一步降低新居屋的建築質素。 現時綠置居的建造成本為97萬，其他居屋則為115萬，以市價7折定價的居屋市場，仍相當有利可圖【註19】。若進一步降低建築成本的方法是如房屋局局長何永賢則在訪談時舉例般免去不必要裝飾、採用實而不華的粗獷設計【註20】，或許未嘗不可。但翻看房署會議文件，節省成本的另一個重要環節同樣涉及將更多工序交由外勞及外地工場負責，當中潛在的技術標準差異及監管困難會否進一步威脅出品質素仍有待跟進【註21】。 縱觀各屋苑事件，每當面對居屋指出滲漏或其他建築質素問題時，房署代表幾乎都會反指部分業主自行改裝單位導致問題發生，【註22】但事實上不少新居屋漏水問題，是交樓或驗樓時已發現，顯示居屋建築質素或出現了問題。[...]
【樂極「山」悲】近兩年旅客山野意外激增
【樂極「山」悲】近兩年旅客山野意外激增 近年山野意外激增，根據最新政府公佈數字，2023年及2024年消防處接獲攀山拯救事故有分別695及588宗【註1】，惡劣天氣下的山嶺搜救個案，自2022年起急增，單是2024年就有25宗，是2021年的5倍，是疫情前的2018年的8.3倍【註2】，情況不尋常。疫情前後最大分別是2022年香港解封後成為遊客新寵，山野意外數據上升，可能與不熟悉本港山野狀況的遊客有關。現有政府的公開數據，並無統計牽涉山野意外的本地人與遊客之百分比，亦沒有涉及旅客的山野意外種類【註3】，然而這些資料對於政府教育旅客安全意識甚為重要。研究員透過新聞搜索，整理涉及非本地人的山野意外個案，發現疫情前每年只有約零星一兩宗，但自2024年起突然激增，絕大部分為內地人，與在小紅書突然掀起的「香港徒步」風時間吻合：⧪ 日期｜意外原因｜地點｜遊客來自｜涉及人數／傷亡2017.08.27｜打風行山墮崖｜飛鵝山｜內地｜1傷【註4】2018.10.12｜迷路及意外跌傷｜飛鵝山｜美國、內地｜2傷【註5】2018.5.7｜遇溺 ｜西貢雙鹿石澗 四疊潭｜尼泊爾｜1死1傷【註6】2019.4.5｜打卡失足墮崖｜梧桐寨｜菲律賓｜1死【註7】2019.4.6｜爬懸崖打卡被困｜西貢破邊洲｜內地｜4人，無恙【註8】–疫情封關–2024.1.14｜因打卡而墮海｜石澳｜內地｜1死1傷【註9】2024.5.4｜紅雨下行山被困｜東壩｜內地｜11人，無恙【註10】2024.5.12｜失足墮崖｜獅子山｜內地｜1死 【註11】2024.5.12｜物資不足、脫水｜針山｜內地｜1傷【註12】2024.6.15｜黃雨下行山被困｜荔枝窩｜內地｜4人，無恙【註13】2024.7.7｜迷路中暑缺水｜東龍島｜內地｜1傷【註14】2024.10.23｜物資不足、脫水｜西灣山｜內地｜1傷【註15】2025.1.4｜遇溺 、割傷｜橋咀沙灘｜內地｜2傷 【註16】2025.1.7｜打卡跣腳墮防波堤｜東壩｜內地｜1傷【註17】2025.1.31｜迷路被困山崖｜飛鵝山｜內地｜1傷【註18】2025.6.9｜迷路｜紅香爐峰｜不明｜2人，無恙【註19】2025.7.6｜中暑昏迷｜元朗八鄉雞公嶺｜內地｜1人【註20】2025.7.6｜中暑昏迷｜上水蕉徑長瀝村｜內地｜1人【註21】2025.8.10｜馬騮襲擊｜城門水塘｜內地｜1人【註22】2025.8.24｜野豬襲擊｜馬鞍山昂平｜內地｜1人【註23】2025.9.16｜迷路及電話無電｜南丫島｜內地｜1人【註24】2025.10.7｜被困山崖｜西半山｜內地｜1人【註25】值得注意，可能有個案未經新聞報道，以下數據不代表全貌，不過單從能夠搜集到的資料分析，發現：➤旅客山野意外數字上升，與政府的山野搜救數字升幅同步，可能升幅大部份可能來自旅客。➤2024年起意外受傷死亡的旅客絕大部分以來自內地➤2025年經報道的旅客山野意外數量比2024年更多➤疫情前的意外地點集中於遊客間知名度較高的行山勝景，如飛鵝山、四疊潭、梧桐寨，近年意外地點擴散至知名度較低的地點，地點更難估計（西半山？）可能與社交媒體上追求「深度遊」的趨勢有關。➤疫前的意外種類比較單一，但近兩年的意外很多涉及打卡而非遠足而衍生的意外、低估旅程難度（誤信錯誤網上資訊、如盛夏時攀登雞公嶺）、準備不足（旅程規劃不足／能力不足以致迷路、帶不夠水、電話無電），有個案甚至誤會郊野公園到處有自動售賣機而無帶夠水，與疫情前主要為不幸意外（如失足、遇溺）不同。香港山野能吸引世界各地遊客實屬喜事，但近年在網絡文化影響下，不少旅客可能低估了活動的風險，容易樂極生悲。前往香港山野的旅客種類，除了做好充足準備野外探索的行山客外，亦出現了跟從「網紅」建議前來，但未必有遠足經驗或體能的「打卡客」，有些則是是被社交媒體簡化了或錯誤的資訊（例如有小紅書帖子稱獅子山只有「一星」難度）誤導，亦有行山客因不熟悉香港行山文化（例如不知道行山徑不設汽水機）準備不足，中暑抽筋，需消防救援。政府大力宣傳「四山旅遊」、推動生態旅遊，預期更多旅客將湧往香港郊野。鄉郊勝景對遊客的吸引力，遠遠大過政府對旅客的教育宣傳。雖然政府的宣傳資訊亦有提醒旅客做好風險評估，但由於遊人數目越來越多，難以杜絕從無或欠缺山野經驗的遊客誤闖險境。這顯示在香港宣傳「四山旅遊」背後的風險，需要更多的旅客期望管理和旅遊規劃，亦不應過度開發，增加高風險地區的可達度，避免日後更多意外發生。 【註1】香港特别行政區政府新聞公報. 2025年5月14日. 立法會十六題：遠足人士的安全 【註2】立法會秘書處資料研究組. 郊野公園的山火與意外事故. 2025年9月26日. 【註3】同註1，「消防處沒有備存涉及本地人士及外地訪客傷亡人數的分項數字。」 【註4】東方日報. 2017年8月27日. 內地男女港行山之旅迷路 打風困山百人救援 【註5】東方日報. 2018年10月12日.美籍華裔醫生偕友自殺崖行山 友人畏高擦傷要消防救. 【註6】香港01. 2018年5月7日.【四疊潭遇溺】尼泊爾情侶西貢雙鹿石澗遇溺 女獲救男死亡 原文網址: 【四疊潭遇溺】尼泊爾情侶西貢雙鹿石澗遇溺 女獲救男死亡 【註7】東方日報. 2019年4月5日. 菲籍女梧桐寨瀑布攞景自拍 失足墮崖爆頭亡 【註8】星島日報. 2029年4月6日. 爬懸崖「打卡」再釀禍 四內地客驚險四小時 【註9】香港01.[...]
【有宵冇人食?】全港凌晨食肆清單地圖大公開
【有宵冇人食?】全港凌晨食肆清單地圖大公開 發布日期：2025年5月7日香港市況百業蕭條，街上地舖丟空招租，在北上消費潮，以及外送平台興起下，不少店舖選擇縮減營業時間，過去深夜街頭到處是行人的景況似難重現。儘管政府近年推廣香港夜繽紛力谷「夜經濟」，但效果似乎不甚顯著。究竟現時市面上還有多少餐廳經營至深夜凌晨，她們又分布何處？ 研究員參考香港餐廳指南網站Openrice，透過Web Scrapper工具整合出營運至深宵的餐飲店清單，撇除大家熟知24小時經營的連鎖餐飲業店 (如7-11便利店、麥當勞及食品販賣機等)外，Openrice 上被記錄為「深夜營運」的共有約1,500間，佔現時香港共17,143間持牌食肆的不足1成，而被記錄的餐飲店主要經營至凌晨2時至清晨7時，再減去酒吧、咖啡店、甜品糖水舖及卡拉OK/麻雀會等等凌晨營業但並非用作「醫肚」的店舖，尚有915間食肆。 研究員以地圖形式將清單以地圖呈現（地圖連結），方便大家凌晨時份亦能利用其一尋美味或實測一下，但問題是，915間深宵食肆，數量比預想中或大家實質感受多－現時香港是否真的尚有近千間食肆經營至零晨？ 香港凌晨餐飲店地圖2025 ▍數據或出現「滯後」 凌晨食肆可能遠低於9百多間 Openrice作為較全面、市民常用的「搵食」工具，能查看特定餐廳的食評、菜單及價錢等，然而其營業時間亦可能有滯後現象，部分食肆事實上已較網站所記錄的時間更早關門，只是營業時間未有更新。例如研究員親身在凌晨時分考察，亦見有店舖較網頁所言更早關門，例如是位於旺角的深宵食堂，雖則網站稱其每日址會由晚上6時開放至凌晨2時，但實際上其已設12:30為最後落單時間(Last order)，並且約1時便會關門。 經過研究員非正式訪談，某些食肆「非正式」提早關門是因為有時晚上市面太冷清，再開門至深宵亦是浪費燈油火蠟，而這些不會即時反映在Openrice 上。 另外，或許亦有部分餐廳，即使門面上營業時間仍到凌晨，但已轉型凌晨時份只經營外送服務，省卻樓面運作的成本。這些資訊從滯後的數據上難以清楚辨識，因此實際數量或已較昔日全盛時期下降不少，亦未必如當前記錄數字般多。然而，這些滯後的數字，反映的是過往香港的確尚有不少深宵的食肆，亦可作為理解現時香港深夜經濟的一個參考圖像。 ▍將軍澳、北區、東涌、天水圍＝深宵美食沙漠？ 參考Openrice的「深夜食堂」數據，當中被記錄的有915間食肆、560間酒吧/咖啡店、37間甜品糖水舖，以及24間卡拉OK/麻雀會。當中約3分2在凌晨3時或之前便會關門 (988間) ，而經營至更深宵的3時後至清晨7時的則有約3成 (429間) ，從數字上來看，九龍半島及核心商業區在深宵亦有不少選擇，涉總數的近3分2，當中大多數均為酒吧： 區域｜餐飲店數量｜酒吧/咖啡店比例｜ 油尖旺區｜467間｜4成｜ 灣仔及中西區｜360間｜6成｜ 九龍東商貿區(包括紅磡、土瓜灣)｜159間｜2成 而在上述核心市區範圍外，亦有一些非市區的活躍深夜飲食街區，例如元朗金祥坊一帶、元朗建業街一帶、屯門井財街一帶、荃灣眾安街/沙咀道一帶、大圍積存街/積富街一帶、大埔墟一帶等，往往一個街區都有十數間餐廳或酒吧。 同時，亦有不少非核心市區範圍的社區，凌晨食肆選擇極小，例如整個將軍澳區（包括寶琳與坑口）僅有12間、粉嶺及上水分別各有8間、東涌區及天水圍亦分別各有6間、馬鞍山及柴灣(包括小西灣)分別各有3間、青衣島甚至只有2間等。上述地區的凌晨食肆更絕大部分只經營至2點，2點後深宵食肆選擇極少，這些地區的居民在凌晨2點後，除了有少量連鎖快餐店以外，深夜肚餓或許只能在家煮杯麵。 ▍餐飲業蕭條下，燒肉打邊爐等社交食肆仍有望站得住腳？ 在上述915間食肆中，粗略統計較為受香港人歡迎的火鍋/雞煲/大牌檔有189間，燒肉/串燒/居酒屋亦有188間，共佔總數4成，反映這類傾向能作為社交聯誼的聚餐模式，或仍有一定夜經濟的市場。此外，名單中的凌晨餐廳類別亦相當多元，除了以上所述的火鍋店、居酒屋等，亦有不少是港式茶餐廳、粥粉麵店、潮州打冷，值得留意近年崛起的川菜餐廳，深宵時段據報有108間營業，另外亦有少量如泰日韓意等異國菜色，常見類別簡單分類數字如下： 餐廳類別｜數量｜ 茶餐廳｜181間｜ 川菜｜108間｜ 日式｜98間｜ 潮州菜｜51間｜ 泰式｜39間｜[...]
【急澤名瀑】香港究竟有幾多條瀑布？
【探熱專題】唔止康文署泳灘 全港究竟有幾多座海灘？ 現在流行「無處不旅遊」，但要看名瀑美景，多數香港人只會想到出外旅遊，而不會第一時間想起香港有「九大石澗」和無數的瀑布。在香港比較著名的瀑布有梧桐寨瀑布和瀑布灣瀑布等，但實際全港香港溪澗之中共有多少條瀑布？現存並無一個較具規模的統計。 研究員運用開源地圖Open Street Map，以及網絡上眾多行山網頁，包括網頁hk outdoor adventures【註1】等以遊澗紀錄整合而成的地圖，點算全港彈丸之地，也至少有280條天然瀑布，並整合成《香港瀑布地圖》。 研究員發現，大部分的瀑布尚未被命名（地圖以「無名瀑布」標示，或代表則會以其所在的山澗、水坑、河流、溪流或山徑作為暫名），顯示香港還有不少地方人跡罕至，未被深入記錄。 【香港瀑布地圖】 ▍彈丸之地竟有近3百條天然瀑布 瀑布大多數集中在新界地區，接近3分之1的瀑布位於離島區（92個），其次是大埔區（53個）及荃灣區（35個）。因這三區擁有香港最高的山峰，即大帽山和鳳凰山／大東山，山體廣闊，同時有河溪沿山脈流動，更有條件出現河床的地勢差距而造成瀑布。港島則有14個瀑布，主要集中在中間的山脈，而九龍則未發現有天然瀑布。 當中擁有最多瀑布的石澗有雙鹿石澗（有9個瀑布）、黃龍石澗（有8個瀑布）、梧桐石澗（有8個瀑布），都屬廣為人知的瀑布健行路線。除此之外，有更多無名瀑布存在於數百條流域之上，隱藏在山野之間。 ▍市區邊緣亦有天然瀑布近在咫尺？ 原來觀賞瀑布未必要深入郊野，市區邊緣亦有不少天然瀑布潛藏在建築物的後山或海濱邊緣，例如是瀑布灣瀑、將軍澳小夏威夷瀑布、以及科大白水碗瀑布，都是附近居民的後花園，只需步行數分鐘，就能逃離喧囂，沐浴在水霧與綠蔭中；瀑布與鄰近山徑亦成為居民的捷徑，例如瀑布灣瀑上遊是來回數碼港道與華富邨的捷徑，將軍澳村往井欄樹的山徑途經小夏威夷瀑布，瀑布靠近居民生活，不只是遠在山間的朝聖地點。 點算期間亦發現一些貼近市區邊緣但少有人提及的瀑布，例如九肚坑附近，每當港鐵由火炭方向駛入大學站前，往左望都能近距離一睹瀑布。而蝴蝶谷坑無名瀑布靠近長坑路，就算在溪流與山徑的交界處亦未必能看見被林木遮擋的瀑布，若然沿長坑路步行，或會聽聞瀑布與溪澗的流水聲。 ▍曾受到威脅的天然瀑布 近在咫尺的天然瀑布卻會遇着發展危機，尤其位於綠化地帶的瀑布。約十多年前，綠化地帶成為土地供應選址之一，而連接將軍澳小夏威夷瀑布的小夏威夷徑。小夏威夷徑早年已因接近市區而有自然風光而在本地行山界中享負盛名，但於2017年被政府劃入興建公屋的範圍，成為當時五幅綠化地帶做公屋發展之一的選址【註2】，最後由於地區反彈而擱置，山徑和瀑布倖存。 雖則逾8成天然瀑布位於郊野公園範圍，亦有不少被自然保育區、海岸保育區等屬保護性質的土地用途所涵蓋，目前仍有26個瀑布處於綠化地帶，或會因發展綠化帶而受到影響，即使瀑布不落在發展範圍，工程或會改變周邊水文及水質，有機會令瀑布受牽連。 而市民使用瀑布亦有污染水源的可能，過去曾發生爭議。大嶼山二澳水澇漕集水區是大澳居民的食水主要來源之一，而其中遊的「天池」卻被推薦為旅遊景點，吸引大量遊人在集水區游泳，惹居民不滿水源受污染，最終有遊人被控觸法而需罰款【註3】。所以若要推廣「無處不旅遊」，不得不注意人流而帶來的種種管理問題，亦避免設立過多人為旅遊設施。 ▍大部分瀑布位於集水區，溯澗屬違法灰色地帶？ 二澳「天池」的爭議凸顯，瀑布旅遊化帶來污染水源問題，尤其是眾多瀑布所在的溪流，有機會最後都會注入水塘，或被水務設施截流，最後注入水塘或食水設施。要注意的是，《水務設施條例》禁止任何人進入「水務設施」的「水中或在其中浸洗或沖洗」，而水務設施定義十分廣闊，除了明顯屬水務署的設施、引水道等外，還包括任何集水區(gathering grounds)。 集水區的界線難以以肉眼判斷。集水區包括因地形因素形成水的自然流域，以及人為的集水結構（增加能收集水的範圍），所以很大部分的自然溪流都位於集水區內，即使不在自然的集水區內，亦有其會被人為的集水結構（包括引水道）截取，繼而被納入集水區內。 所以理論上，香港很多溪流包括其瀑布都被納入集水區內，香港郊野公園內三分一面積為集水區，在其中溯澗或瀑布健行過程中觸及到溪水，在技術上屬犯法，這個問題香港行山雜誌《風火山林》曾詳細解釋，並形容為「避無可避」【註4】，因為香港九大名澗均全部落入集水區中。 當然《水務設施條例》已經存在多年，未必顧及到濾水技術的提升，適度研究法例的調整，在法律上容許負責任的溯澗活動亦不是不能討論。若不想犯法，必須前往非集水區內的溪流，不過要找出哪裡是集水區都殊不容易。 研究員比對《香港瀑布地圖》中的瀑布，並翻查有關香港水務設施的香港歷史檔案中的全港集水區地圖【註5】，發現只有約62條瀑布屬「合法溯澗」區，並在地圖中以綠色標示，供公眾參考。 不過最重要的是無論遊瀑布是攀山或涉水，在注意安全外，亦要不留任何㾗跡，自己垃圾自己帶走，把自然風光留給下一代。 *注意：自然溪流在天氣不穩時有山洪暴發風險，甚至暴雨天氣數日後風險依然。即使溪流所在地天氣尚可，不代表其上游亦然，尋幽探秘時要做足準備並留意水位變化，量力而為，若水流突然變得急且伴隨樹枝等雜物，需要立刻離開溪澗並往高處躲避。大部分瀑布位於郊野深處，不會有垃圾清理市政服務，自己垃圾自己帶走，否則觸犯法例。 -- 參考資料 【香港瀑布地圖】 【註1】HK Outdoor[...]
【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？
【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？ 發布日期：2025年10月29日 近年因發展或重建而需居民搬遷的項目，幾乎都會造成矛盾，如大坑西邨重建被逼遷租戶堅持抗爭【註1】；用以興建公屋的牛池灣村、黃大仙竹園村等市區村落被突擊封村【註2】或爆發衝突【註3】；古洞北/粉嶺北、洪水橋／厦村新發展區亦曾因收地而引起爭執【註4】。上述居民往往是因未被妥善安置，而釀成衝突，可見安置可謂處理涉逼遷項目的首要考量。儘管上述收地、收樓的計劃已近乎尾聲，但隨著發展或重建步伐加速，未來社會只會有更多逼於遷居的現象，背後隱含的是更大規模居所不穩的危機。研究員梳理未來將會造成不穩居所的不同政策緣由，並嘗試分析各項均導致上萬人遷居計劃及現象，包括北都發展、公屋重建、市區重建、過渡性住屋政策，以及簡樸房規管制度，藉此推斷將有數十萬人口因各種原因而面臨搬遷。▍未來市民潛在居所不穩至少有五大來源？➤ 新發展區收村｜牽涉人口：上萬計如政府現時「北部都會區」的各個新發展區項目，涉及大量鄉郊土地，雖往往表示會保留認可鄉村，卻意味將遷拆其餘「不受認可」的非原居民村落。然而，政府甚少會透露每個被影響的村落涉及多少人口，近年如「新界北新發展區」計劃公布初時，甚至連受影響村落都未有提及，需要民間辨認方能了解「滅村」名單，可見由北都發展而來的住屋不穩現況仍相當不透明【註5】。參考近期已差不多完成收地的新發展區項目，「古洞北及粉嶺北新發展區」第一階段及其餘階段的工程範圍，分別涉約490個【註6】及1,070個【註7】受影響住戶，而「洪水橋╱厦村新發展區」第二期發展範圍內亦共有1,693個【註8】住戶，反映一個新發展區規模的工程項目，動輒影響上千個住戶，若以每戶2.7人的平均數作計算，即牽涉數千人口。而即將因「牛潭尾新發展區」面臨收地的攸潭美村已有約1,300人【註9】，未來尚有「新田科技城」、「流浮山新發展區」、「馬草壟發展項目」，以及最大規模的「新界北新發展區」等接踵而來，可推斷未來相關收地隨時涉及上萬人口。➤ 公屋重建｜牽涉人口：上十萬計首批落成公屋已步入「老齡」階段，意味未來公屋重建或將成為持續的社會現象，根據立法會數據【註10】，現時房委會轄下有239個公共屋邨，當中有10個樓齡達50年。而政府最新的《長遠房屋策略》(《長策》)亦推斷，按房委會和房協已知的11個重建計劃，十來十年將會2.3萬戶額外房屋需求，再加上7,300戶潛在／可能的公屋重建需求【註11】，即總共逾3萬戶人 (即約8萬人) 因此而面臨搬遷。十年前政府曾進行過公屋重建的研究，選取了22個公屋屋邨【註12】，當中共涉及75,300戶，即近20萬人口。儘管現時的重建計劃，並沒有將所有相關屋邨涵蓋，而隨著未被包括屋邨的樓齡不斷增加，長遠而言實際上的潛在／可能的公屋重建需求或許會高於《長策》所言的7,300戶。而這批老齡屋邨的住戶不少同樣是高齡長者，搬遷對他們的生活而言，亦可預料將有更大的衝擊。➤ 市區重建｜牽涉人口：數以萬計除了推算未來因公屋重建而來的住屋需求，《長策》亦有推斷，未來十年因私人單位重建的需求，將有2.22萬戶【註13】，若以每戶2.7人的平均數作計算，即約6萬人口。而這個推算是建基於過去十年年內已拆卸私人單位數目的過往趨勢而得來。然而，若未來私人重建步伐恢復，或是市建局加快其更大規模的重建計劃，潛在受影響人數將較這個數字更加大。尤其是相對於以往的重建計劃，市建局近年提出的項目，包括土瓜灣、九龍城、油旺及深水涉等，往往覆蓋極大範圍，且重建或研究範圍有「越畫越大」的趨勢。當私人重建亦是引發不少社會爭執的議題源頭，近日市建局及政府甚至稱要研究調整沿用多年的「同區七年樓齡」標準【註14】，期望降低市建局因重建而需賠償的成本，更不論早已停建的市建局的租住用安置大廈【註15】，如何公平地合理去處理受影響住戶的搬遷問題，亦是政府要慎思的方向。儘管房協月前表示未來5年將建8,000個專用安置屋邨單位(包括安置北都收地及市區重建)【註16】，以及政府在北都撥地予市建局作「樓換樓」安排【註17】，但這些供出售單位的數量，亦未能滿足未來如此龐大的搬遷需要，尤其是受影響租戶。➤ 過渡性住屋政策｜牽涉人口：十數萬近年政府分別提出過渡屋及簡約公屋的政策，旨於為輪候公屋者，提供暫時性的居所安排，亦屬能解部份市民燃眉之急的房屋措施。過渡性房屋方面，政府稱已覓得土地提供逾2.1萬個過渡性房屋單位【註18】，而簡約公屋則目標是在2027-28年度前完成興建3萬個【註19】，即合共5.1萬單位，或涉及十數萬人。這兩項政策本身亦屬臨時性質，因不同的過渡屋計劃都有年期限制，而簡約公屋亦會於使用年期後拆除，而居民本身亦有居住上的期限。因此，對於租戶而言，其本身已是處於居所不穩的狀態，入住之始便已知將來需要遷出，難以謀劃更長遠的生活方向。當然，若年期完結前能獲得公屋單位分配，則意味獲得理想的安置安排，但實況未必如此理想，過去亦則有報導揭露，有過渡屋住戶約滿後仍上樓無期，需承受徘徊在劏房與過渡屋之間的「居住輪迴」【註20】。➤ 簡樸房規管｜牽涉人口：近十萬《簡樸房條例草案》在上月三讀通過，計劃2026年3月1日起，正式開始接受劏房登記和「簡樸房」認證申請，並在2027年執法取締不合法劏房【註21】。根據去年尾公布的「簡樸房」規管制度諮詢文件，現時全港約有11萬個劏房（分間單位），涉約22萬人【註22】。而政府估計將會有約3成現存單位，需進行較大規模改建，其依據或在於有26.2%單位因少於8平方米而不符要求，意味至少影響足足約3萬戶，推斷約8萬人。然而，這些原本居住於不符要求的劏房租戶，雖因政策影響而面臨搬遷需要，政府卻沒有提供針對性的安置安排，僅期望透過社工協助尋找其他租盤，或調配過渡性房屋、中轉房屋、臨時收容中心等作處理。另外，即使是合符要求的簡樸房單位，近日亦有劏房住戶表示，業主亦會將裝修成本轉移，令租金上升，並造成搬遷壓力【註23】，種種因素，或會使受影響者的數字增加。▍大規模搬遷若成常態 討論如何合適安置越來越重要？在發展及重建的需求下，大規模搬遷或成未來的社會常態。而「安居」作為公眾的核心訴求，如何協助受影響者，減少因住屋不穩而造成的生活困難，亦是政府未來施政需要考量的首務。現時如《長遠房屋策略》等政策文件，雖然會計算未來受影響居民數字，予政府作房屋供應量目標的參考，但居所變遷並非只是數字上加減，背後涉及形形色色的處境問題。例如鄉郊收地受影響者，面臨的是截然不同的生活模式轉變；公屋重建牽涉到長者數十年鄰舍關係網絡的破滅；不適切居所的規管，亦涉及到大量租戶因政策引發的逼遷後「何去何從」的問題，處理不當無疑將深化既有的社會矛盾。然而，除了公屋重建有較具系統及妥善的全邨調遷安置的安排，現時其餘發展及重建計劃的安置政策相對真空，即使有安置安排亦僅聚焦於賠償，模式甚至還比不上數十年前政府提出的政策多元【註24】。在現時可見的社會趨勢下，更顯政府應盡快訂立具體且多元的安置政策。 【註1】集誌社. 2024.3.14. 大坑西邨1｜預了破產、瞓街 堅持抗爭直至被抬 最後留守者：要講出自己所想 【註2】集誌社. 2025.10.16. 牛池灣村收地｜正等安置資格審核被封屋 村民：今朝仲喺度瞓！ 【註3】香港01. 2025.4.2.竹園聯合村清拆｜村民不滿沒通知一度爆衝突 發展局：前年已通知 【註4】明報. 2025.9.10. 政府古洞收地起爭執 寮屋3戶遷離 【註5】本研社. 2025.3.28. 【地圖解鎖】北都新界北隱藏滅村名單大匯編 【註6】發展局. 2019.7.28. 古洞北及粉嶺北新發展區的合資格受影響住戶開始獲編配安置單位 【註7】東方日報. 2025.3.19. 古洞北/粉嶺北收地 住戶分批5月11月遷出 【註8】香港01.[...]