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【鳴金收丁?】元朗套丁案 案照審區內丁照套？
發佈時間：2025年3月13日 本研多年來的丁屋政策研究，一直指出元朗區「最無王管」，無論疑似套丁數字【註1】和套丁土地儲備【註2】均「跑贏」新界所有區域，近月審理中的史上最嚴重的套丁案（曉門案）亦是發生在元朗。別以為在套丁屋苑「曉門」伏法的村屋大王王光榮在2021年落網後，風聲收緊之下元朗鄉紳會避嫌，暫時鳴金收「丁」。本研社抽查發現，研究員過去數年曾多次研究過的元朗流浮山輞井村（見圖），有疑似巨型套丁屋苑中有落成丁屋之滿意紙繼續在套丁案期間被批出，附近更有新的丁屋牌照獲批，可見這個屋苑正在分期擴展中。按現時的分割地段及批出的牌照來看，此疑似大型套丁屋苑規模達70多幢，與曉門的規模相去不遠，屬上億計的大生意。兩村同於一管轄區，一邊有村屋大王被告套丁，另一邊則繼續照批貌似套丁大型屋苑的牌照及滿意紙，似乎毫不避諱。研究員去年初曾接獲報料，元朗某地產舖貼上「賣地送丁、已入紙申請丁屋，包丁權費用 吉售 180萬」廣告，樓盤位置正於輞井村【註3】，這樣在元朗大馬路大搖大擺賣套丁樓盤廣告，路人皆見，不知當區負責審批丁屋的又能夠看得見?而研究員2年前接受傳媒採訪【註4】，亦曾在輞井村的地盤發現現場套丁特徵齊備：設計一式一樣、整齊排列、每棟丁屋有一大電錶箱，各有三個電錶，顯示將會逐層分售、有圍牆包圍屋苑、有看更亭、管理處，很難想像這批丁屋是男丁按自己想要集體「自發聚居」【註5】。按地權分析，該大片土地在1998年9月被”Birdsville Holdings Limited” 買下，進一步查證，該公司是英屬處女島離岸(BVI)公司，資料隱蔽性極高，無法進一步查證背後擁有人。一般男丁若要興建丁屋自住，犯不著要去加勒比海開公司處理丁屋事宜，而使用BVI 公司的「優點」是隱藏背後操縱者身份，亦屬一般疑似套丁屋苑慣常作法。唯一清楚的是，抽樣調查地段的業權在1個月後，曾低價轉讓給一譚姓男丁($310,000)，並由該譚姓男丁向元朗地政申請丁屋牌照。此動作亦常見於套丁操作：發展商以名義低價將土地業權轉讓予擁有丁權的男丁，後者向地政申請丁屋，但該男丁可能並非該地的實益擁有人(beneficial owner)。若果輞井村案例被證實為套丁，這點已足以構成串謀詐騙（參考曉門案例）：從地政署「騙取」丁權，實質獲得丁屋牌照後，該男丁不會自住，實質上亦沒有該丁屋的實質權益，該男丁只是被發展商「借殼」申請丁屋。在土地查冊資料顯示，丁屋牌照在2010年獲批後，拖延至2023年才批出滿意紙。按丁屋審批程序來看，批出滿意紙是僅是指地政處接納地契條款已被滿足。為何要拖延13年才完成工程（研究員在2023年到訪，現場仍然是未完工地盤），是否反映男丁其實並無急切自住需要? 抑或只是待整個套丁項目落成出售?在建築形態、規模、業權、發展歷程的種種疑點下，值得部門進一步調查是否另一宗可比曉門案的集體詐騙案。但在此情況仍批出滿意紙，反映相關部門仍須努力把關，否則只會縱容了「案照審丁照套」的情況。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 【註2】《新丁再現：新界套丁研究報告 2020》 【註3】本土研究社Facebook 2024年1月4日《完善丁圖，見疑即報》https://www.facebook.com/story.php/?story_fbid=767828532048921&id=100064653431413&_rdr 【註4】香港01. 2023年4月6日.丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風 原文網址: 丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風 | 香港01 https://www.hk01.com/article/873511...... 【註5】香港電台2018年1月4日. 梁福元指套丁情況不算嚴重 冀政府檢討丁屋政策 https://hk.news.yahoo.com/%E6%A2%81%E7%A6%8F%E5%85%83...... [...]
【明日大嶼「玩完」，然後呢？】
發佈時間：2025年3月11日 明日大嶼已成明日黃花，財赤下社會共識為減省不必要開支，但發展局最新指仍然會完成未完成的明日大嶼研究，至少花費$6.4億，還說做好的研究未來還會用，「唔好嘥」。這場鬧劇的起點源自約10年前的的東大嶼都會願景，所以除了這$6.4億外，還須計及過去10年已花費、無法計量的成本，例如大量公共和社會資源和時間。除了要求及時止損外，更重要的是聚焦從明日大嶼這場鬧劇中學到的教訓和啟示，帶來了什麼反思，以避免將來重蹈覆轍，那麼過往的犧牲才來得有意義。▍讚「上乘投資」學者 只能信佢一成回到2018年，當全城關注明日大嶼天價時，有38名經濟學者力排眾議支持，先指社會「情緒化」，再將明日大嶼形容為「上佳投資」【註1】，其基礎為估計人工島只是賣地會就有8000多億收入，已足夠回本。由於工程費用攤分數十年，港府財力絕無問題。這些觀點現在看起來已是笑話，相信這批學者已無人敢再談及這項「上乘投資」。專家學者的意見或表面專業中立，但背後或有經不得起時間考驗的大膽假設，所以社會亦不能再盡信專家所言，而需要尋根究底，驗證其專業觀點是否紮實。▍投放人力物力不止6.4 億在$6.4億顧問費以外，政府花費了不可計量的資源推銷明日大嶼，包括薪金昂貴的高官的寶貴時間、發展局和新聞處等公務員大量的公關資源、僱用社交媒體小編來反駁民間研究報告、無數內部會議、印刷大量宣傳品如顯示填海前後東大嶼水域想像圖的「光柵卡」（俗稱閃卡）等。還未計及大量專業團體年輕會員的心機－－2023年中前發展局還大力宣傳和與持份者接觸，與六大專業團體（測量師學會、建築師學會等），開了不少研討會等【註2】；此外成立過6大工作小組，邀請26個學者給予意見等等，現在他們的專業意見無用武之地。更加沒有計及工程策劃以外的大量社會成本－－引起一場上萬人的示威、激起官民爭拗、製造專業人士與普羅市民的對立、甚至波及娛樂圈：劉德華被冠上「填海華」的稱號，至今仍然洗脫不到「罪名」。從中可見，政府貿然挑起一場沒有贏家的戰役，成本遠遠不止眼見的金錢成本，還有更廣泛更無形的社會成本。▍「藏富於地」的土地儲備發展概念破產過去視明日大嶼作為上乘投資背後的預設，是土地能承載財富，賣地一年可獲千億收入，透過不斷造地便能持續產出利潤，高昂的地價，能支撐土地能製造大量經濟價值的論點，「藏富於地」，更令政府努力製造不知有沒有需求的土地。但已這是過去的事。隨著政府低調棄島，政府貌似全面改變了其政府主導發展思維，在北都發展中不再奢求賣地收入，而是透過片區模式等土地行政鬆綁吸引私人投資推動發展，但背後假設土地必然昂貴並從能夠從中榨取重大經濟價值的思維沒變，似乎沒有認清「藏富於地」的土地儲備發展概念已經破產。現時政府極力推銷下，發展商依然對北都具體發展普遍口惠而實不至，足以證明這點。▍假大空畫大餅城市開發模式應告一段落明日大嶼為典型的從無到有，畫大餅的城市開發案例。這類沒有現存和具體需求基礎的城市規劃，並沒有嚴謹的估算，所以容易估錯數，即使落成還要面對空置和低使用率的風險，這點在全球大批畫大餅的填海失敗案例中清楚說明【註3】，在財政緊絀的未來，這類高投資和回報不明的畫大餅城市開發模式應告一段落。▍明日大嶼「白色規劃」演化成北都的「戰略留白」當政府無法為沒有現實需求的質疑辯解時，經常會挪用外國「白色規劃」(white zone) 的案例，說明「先造地後想用途」的必要性，但背後仍是基於前述「藏富於地」的假設，面臨很大不確定性和風險。自「白色規劃」概念在明日大嶼生根後，北都規劃亦用上類似概念－－新田科技城和流浮山的藍圖預留大量沒有具體用途的創科土地，好聽一點是「戰略留白」，雖有闡述策略，但實質具體來說政府亦不清楚這些土地該做什麼、有什麼人會用，遑論計好數避免浪費和過度發展。▍所謂「策略性」 (CBD3、機場城市)一開始都只是一紙空文由於缺乏具體內容對應具體用地需要，所以連政府和顧問亦無法具體形容土地用來幹什麼：「核心商業區3/CBD3」（即明日大嶼），和CBD1和CBD2的定位區別是什麼？為何啟德(CBD2) 已經搞到一鑊粥兼全港商廈空置率最高，還要說商業樓面未夠要起CBD3？同樣情況發生於機場，機管局SkyTopia機場城市計劃，為何選擇搞藝術品交易和興建築地市場？西九亦有藝術品交易，是否重複規劃和惡性競爭？為何要去機場吃日本海鮮而不到機場坐飛機到日本吃更新鮮更便宜的海鮮？這些策略性發展計劃留下了千千萬萬個未解答的問題。這些需求並非建基於實質需求，而是需要製造且不一定成功製造的未出現需求，將千億資金放在隨時變樣的高風險投資，美其名為「策略」性，但實質可以是一紙空文，計劃會隨時間和不斷演變的需要而變樣，甚至最終成為廢紙。▍巨型填海計劃幾乎「逢島必輸」，惟堅實民間觀點能堅持到最後這鬧劇歷時至少8年。明日大嶼的直接死因為財赤，但遠因必須要歸功於堅實和持續的民意，以及基於事實基礎的民間研究。本研社和同綠色和平於前年發布《問題島途——從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》，讓公眾有全新的觀點論證明日大嶼的風險。即使在同日引來發展局「戰狼式」反駁，批評報告「立場先行」、「危言聳聽」，但由於無法提出能經得起考驗的反駁（發展局其後提出的外國成功例子屬抽空脈絡及無可比性【註4】），亦意味即使在現今的社會環境下，民間觀點仍有可能堅持到最後，煞停不得民心和無實際需要的大型都市發展計劃。 【註1】思考香港. 2018年11月6日 經濟學者支持明日大嶼 認為是上佳投資 https://www.thinkhk.com/article/2018-11/06/30803.html 【註2】發展局Facebook. 2023年4月22日【交椅洲人工島．與六大專業學會年輕會員會面】 https://www.facebook.com/DevelopmentBureau/posts/pfbid08UKrE9taT2jzrPCCA5HKwRce6aZAngTvAfc2sRXe8L6Vx3L9GEZewrSeJHju3zAKl 【註3】《問題島途：從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》 https://liber-research.com/uncertainfatesreclamationm....../ 【註4】【問題島圖】齊來觀摩政府引用的國際填海案例如何「成功」 https://liber-research.com/tmr_lantau_overseas_examples/ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【麻麻地】地價收入目標210億 賣幾多地補幾多價先夠冚？
發佈時間：2025年3月9日 政府上月公布財政預算案，土地市場疲弱下，將來年預算的總地價收入定為210億，並提及來年不會推售商業用地，轉為只售8幅住宅用地，合共提供約4455個單位，為15年新低。儘管政府近年預算已不斷調低主要來自賣地及補地價的總地價收入，但憑藉這8塊住宅地，以及發展商補地價收入等，便認為可用作補貼政府庫房210億的目標，似乎仍是過於樂觀。▍靠賣嗰8塊地夠唔夠頂210億？研究員翻查了各測量師行：➤ 西貢打鼓嶺清水灣道(滾存地)｜24,900平方米｜332戶｜中原估值：15.1億｜普縉估值：10.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 赤柱環角道(滾存地)｜23,900平方米｜637戶｜中原估值：72.1億｜普縉估值：26億｜美聯估值：沒有數字➤ 東涌第 106A 區(滾存地)｜14,200平方米｜985戶｜中原估值：8億｜普縉估值：7億｜美聯估值：8.02億➤ 佐敦谷彩興路｜3,800平方米｜573戶｜中原估值：18.4億｜普縉估值：11.8億｜美聯估值：沒有數字➤ 牛頭角彩霞道｜3,100平方米｜420戶｜中原估值：15億｜普縉估值：10.8億｜美聯估值：沒有數字➤ 筲箕灣東大街｜1,500平方米｜193戶｜中原估值：9億｜普縉估值：7.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 屯門海珠路｜4,400平方米｜525戶｜中原估值：4.3-5.7億｜普縉估值：8億｜美聯估值：6.25億➤ 荃灣永順街與德士古道交界｜6,500平方米｜790戶｜中原估值：21億｜普縉估值：20億｜美聯估值：19.5億綜觀各地產中介及顧問機構的估價，普遍認為若8幅地皮能全數賣出，可為庫房增加逾百億收益，如中原估價162.9-167.3億【註1】、美聯估價129.66億【註2】、普縉估價101.8億【註3】，但細察之下，個別地塊的估值差異相當大，尤其是最貴重的赤柱環角道地皮，屬地價收入能否達標的關鍵，而中原72.1億的樂觀估值較普縉的高出近50億，或許過分樂觀。事實上這塊地皮已在賣地表上滾存逾3年，亦曾在2023年流標，其過往估值亦值得參考：整合媒體報導【註4】，2022年初市場曾對其估值131.5-236.7億，但2022年的9月市場估值已降至119-206億，至2023年初更大跌至52.8-96億，而去年3月的市場估值僅只有45.14-57.63億，再隔一年，在地價下跌與時時流標的背景下，認為其地值72億的期望似乎有些不設實際。而除卻赤柱地皮，如東涌第106A區，參考鄰近且曾流標的第106B區地皮，在上月僅以6億售出，認為其能以7-8億賣出，似乎仍屬偏向樂觀的估算。上述地皮縱然全數賣出，能否幫補100億仍是未知之數，市場真的需要非常進取，機會確是不太，而且還要視乎其他類別地價收入如補地價，表現是否同時理想，才有望達致210億總地價收入目標。▍不可混淆「賣地表地皮」、「招標地皮」及「將售出地皮」先勿論需要非常好的市場情緒，賣地才可能僅僅幫補整體賣地目標210億的一半，其前提亦是政府最後真的會全推8塊地皮，以及全不流標。參考過去5年曾列入賣地表的住宅地皮，普遍不會全都拿出來拍賣，反映政府會基於市場改變，調整賣地步伐：財政年度｜20/21｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26｜列賣地表｜16塊｜15塊｜14塊｜12塊｜10塊｜8塊｜推出招標｜11塊｜7塊｜10塊｜5塊｜5塊｜／｜成功售出｜11塊｜7塊｜8塊｜3塊｜4塊｜／｜最終流標｜沒有｜沒有｜2塊｜2塊｜1塊｜／｜自2021年起，政府列入賣地表的住宅土地已不斷減少，甚至在2022-2023年度，首度出現流標後，更大幅減少推出招標的住宅地皮，儘管如此，在接下來兩年仍持續出現流標，每年能售出土地僅3至4塊。正如甯漢豪去年提及，政府賣地收益向來都有不確定性，而具體會賣哪塊地，政府每季會研判情況再作決定【註5】，而下季暫亦只推出屯門海珠路的地皮，上述8塊土地最終會否全數推出仍難講得實。若本年度售出地皮與往年相若，賣地所得收益隨時再斬半，若是估值較高的赤柱環角道不予推出或再度流標，對預期收入的打擊甚至會更大，或僅餘數十億補貼，與210億的目標相距極遠。▍補地價收入夠唔夠頂210億？過往10年賣地及補地價收入兩者共佔土地收入總額9成，而隨著賣地收入近年暴跌，補地價佔土地收入已由2-3成增至4成，23/24年度，更成為佔總額6成的頂樑支柱。因此賣地表現令人失望的話，補地價便是餘下的僅有希望，需要其收入「救全家」。然而，這個頂樑支柱亦同樣搖搖欲墜，絕對靠不住：財政年度｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26(預算)｜賣地皮收入｜912億｜351億｜73億｜66億｜／*｜補地價收入｜429億｜339億｜115億｜58億｜／*｜其他收入｜70億｜20億｜6億｜11億｜／*｜—————————————————————地價收入總額｜1411億｜711億｜194億｜135億｜210億(預算)｜* 由於透過賣地及補地價等屬市場主導性質，因此政府不會提出分項預算數字正如上表所示，其他收入如私人協約方式批地、短期豁免書費用等，佔總額不足一成，作用極微。而補地價收入，事實上亦是不斷下跌，至去年已不足60億，原因亦與現時市況相關，當發展商改劃土儲作住宅、酒店等誘因下降，相關補地價收入亦會大減。加上，近日甚至有議員倡議，讓發展商在北都項目的補地價「分期付款」，方便企業作長遠投資【註6】。若然他日落實，可預示政府每年的補地價收入，在短期內將會大打折扣。而在上述機制下，發展商會否有更大彈性在地價低迷時方「伺機」補價，仍有待觀望，或許亦對補地價收入有潛在影響。綜觀上述諸項因素下，單靠補地價收入要承擔起巨額的收入期望，在可見的將來似乎仍相當困難。▍過往3年政府不斷調低預算仍高估賣地收入？所以，政府能否在來年賺得210億地價收入，是一個極大疑問。事實上，自22/23年度起，政府已不斷調低對總地價收入的期望，儘管如此，每年仍是以高估作結，而今年的目標，亦高於過往兩年的總地價收入表現：財政年度｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26(預算)｜預算地價收入｜1,200億｜850億｜330億｜210億(預算)｜實際地價收入｜711億｜194億｜135億｜／｜—————————————————————估多咗幾多｜489億｜656億｜195億｜／｜即使政府過去數年，對地價收入的預算，已由3年前逾千億逐步下調，但近年預算出來的仍是數百至近千億赤字。而去年度撇除借貸、「回撥」基金等財技，真實財赤甚至是逾2,000億的規模。當今年的地價收入目標額樂觀地估至210億，才預算出670億赤字【註7】，若來年在地價收入上，依舊再估多一百幾十億，則意味來年財赤狀況，實際上較上述預料數字更加嚴峻。【註1】中原地產. 2025.2.28. 下年度8幅住宅地 首季推屯門海珠路地皮 中原張競達：市區小型地皮更受歡迎 屯門住宅地每呎樓面地價料$1,500-2,000 https://shorturl.at/nba2l【註2】香港財經時報. 2025.2.28. 美聯測量：下年度8幅住宅地估值共129.66億元！豪宅地投資風險高受挑戰 https://shorturl.at/5rQGT【註3】經濟日報. 2025.2.28. 2025/26年度賣地計劃 普縉集團 李雋傑：全年賣地初步估值逾101億 https://shorturl.at/wgITO【註4】星島日報. 2024.3.21. 赤柱環角道地估值跌價約27% https://shorturl.at/ETJaL ;香港01. 2023.1.5 赤柱環角道豪宅地明截標 估值4個月腰斬一半 下限僅52.8億 [...]
【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？
發佈時間：2025年3月6日 【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？法院現正審理香港歷來最大宗套丁案，被告為「村屋大王」王光榮及元朗十八鄉鄉紳程振明，被控與原居民串謀詐騙政府非法售賣原居民丁權。他們過去十多年間籌劃的巨型套丁屋苑「曉門」的細節曝光，與本研於2017年公佈的《丁不厭詐》報告中揭露的典型套丁情節非常相似【註1】。今次令村屋大王「老貓燒鬚」的曉門，更是《丁不厭詐》報告的重點研究案例。村屋大王於2021年被捕，這是繼2015年沙田套丁案中後首次有幕後策劃者落網。曉門案已有2名男丁罪成判囚，亦有142名涉嫌賣丁權的男丁被列為串謀者【註2】，一時令曾參與套丁者人心惶惶。但4年過去了，套丁的情況有否收歛？答案是沒有。研究員比對本研2021年發布的《草木皆丁》報告【註3】中，預視未來套丁的高危地點，及王光榮被捕後至今新批核的丁屋所在地【註4】，發現新建丁屋猶如雨後春筍般出現。▍僅北都一村 潛在套丁227間 規模大「曉門」一倍其中位於北部都會區「口岸商貿及產業區」的打鼓嶺週田村，疑似套丁的情況甚為猖獗。研究員在2月21日到現場考察，發現週田村北面有20間新建成丁屋群，排列整齊、使用一式一樣物料和設計【見航拍片段】，明顯屬同一建築項目，符合套丁的典型特徵。北部都會區的發展中，與被逼遷的非原居民命運不同，像週田村般的原居民村會被保留。隨著北都「機遇」來臨，這些獲保留的原居民村周邊未被發展的農地，價值突然變得水漲船高，週田村除了位於「口岸商貿及產業區」外，距離香園圍口岸僅數分鐘車程，未知是否因而令當地的丁屋需求突然湧現。翻查歷年衛星圖，週田村周邊有接近5萬平方米的土地在北都公佈的2021年被剷平【見圖5】，由於週田村位置偏遠，多年來均沒有發展，可見突然的巨變與北都關係密切。再比對週田村北面的地段資料【見圖4】，發現情況不只現場所見那麼簡單。這20間丁屋原來僅是個開始，所在地段的「丈量約份第82約地段第261號」，已被分割成35個小地段，每個約1500－2000呎（套丁的第一步驟：分割地段），剛好可以放下一幢丁屋（每層700呎）及預留花園／停車位／消防通道；20間已建成丁屋外，有7個地段已獲批丁屋牌照（套丁的第二步驟，淺紅色標示）但未興建，8個地段暫時未有丁屋牌照獲批（淺綠色），有可能正申請中。獲批丁屋牌照及落成後，男丁會按套丁協議向地政申請滿意紙（套丁的第三步驟），並在短時間內再申請撤銷轉讓限制（套丁的第四步驟），這兩部驟應該未發生，公眾亦十分難追蹤。之後本來只是用來自住的丁屋變成可交易的私樓，並有發展商及代理安排銷售，整個套丁過程完成。就現場所見，這丁屋屋苑疑似正經歷套丁的步驟當中，因符合了套丁的三個必要條件：三幢或以上、建築風格相近及分佈一致或整齊，顯示多幢丁屋是透過預先策劃以屋苑形式興建。在正常情況下，個別男丁按其家庭需要而個別申建丁屋，不會以這個屋苑形式發展，故此這個丁屋屋苑的出現很可能代表背後有套丁操作進行中。政府每每會以沒有證據顯示有違法行為而不處理，但集體落成後不久即放盤，難以說沒有串謀詐騙的集體行為在背後。這群丁屋群正南方，還有23個已分割地段，當中13個是2021年起才分割的，或顯示王光榮的案件似乎無阻相關人士的計劃。研究員再擴闊搜索整個週田村的村界內，竟有227個分割地段（連同早已落成的疑似套丁屋苑共3個），如悉數成功發展並賣出，且被證實為套丁的話（套丁過程非常隱蔽，牽涉地產商及男丁之間的秘密協議，外人難以得知及證實），則代表週田村的套丁規模比元朗曉門的規模大1倍有多。▍潛在利潤可達13.6億這227間丁屋，利潤有多大，令鄉紳、男丁及地產商鋌而走險？研究員在2017年曾經匿名訪問業內人士，以元朗的丁屋屋苑為例，推算發展一間丁屋的純利可達60%：每幢丁屋售價：1200－1800不等扣除以下成本：－地價：250萬－建築費：200萬－丁價：各地不同，由30萬－120萬不等－補地價：130－150萬－周邊配套例如路權、及村長的「搵丁費」和疏通紛爭：100萬純利可達500－1100萬不等當然北區地價和成本與元朗不同，2017年時的地產市道亦與現在不同，而偏遠地區地價或比較低，偏遠村落同時亦可能難找合資格男丁而導致丁價上漲，但上述的暴利水平可以作為一個參考。現時粉嶺／上水一幢全新丁屋售價為1350－1400萬【註5】，保守估計週田村全新丁屋售價低一些（較為偏遠），為1200萬，假設利潤為50%，227間的丁屋屋苑規模利潤可逾13.6億。▍政策爭取土地發展北都 卻默許鄉紳套丁霸地背後的政策角力可見北部都會區帶動地產熱潮的誘惑，似乎勝過這單官司帶來的恐懼和不確定性，亦未知是否代表在曉門案後政府已對套丁問題放軟手腳。明顯地，整個北都尚有土地可發展的原居民村並不止週田村一條，只要簡單分析王光榮被捕的2021年後，本研究一早鎖定的潛在套丁土儲中，有哪些地段已有丁屋申請，就會大概知道全新界哪裡有潛在串謀詐騙發生中。這些鄉村，是因為男丁突然有成家立室的需要而申請丁屋自住（丁屋政策的原意），還是有套丁集團看準了北都的發展機遇而策劃套丁發展？雖然難以獲得實質證據，但背後發生甚麼事，過去數十年在新界可謂是公開的秘密。在以上提及的週田村以及有組織的丁屋申請的地區，負責批核丁屋申請的地政處，實在有太多機會去小心檢視每宗申請，以防止有套丁跡象的申請。過往政府曾經擔心拒絕丁屋申請，會有違反基本法第40條牽涉原居民權益的疑慮，但2021年的「丁權覆核案」已釐清政府批出丁屋牌照屬屬酌情權定【註6】，政府絕對有權不批准有套丁嫌疑的丁屋申請，視乎地政處有多大興趣打擊套丁。北都所帶動的套丁投機活動，對整個北都的規劃或有負面影響，政府不打擊的話，日後或許自食其果。現時北都屬政府施政重中之重，發展過程不容有差錯，需要在地勢力的合作，更有傾向因而在發展過程中向鄉紳讓利，例如對套丁情況「隻眼開、隻眼閉」，以及面對鄉紳的壓力，要求更多土地劃作興建丁屋之用，這反倒為政府規劃新發展區時平衡各方利益時徒添壓力。舉例說2018年時，政府在劃定洪水橋新發展區規劃圖則之際，被民間揭發低調拓展區內兩村的丁屋地【註7】，但此兩村均有疑似套丁前科，因而用盡村內可建丁屋土地後，政府進一步為其「擴丁」，除了變相獎勵其鄉紳的涉嫌套丁的行為外，還令洪水橋新發展區內的土地供應更加緊張（高密度發展中要預留更多地方作低密度的丁屋發展）。去年新田科技城的規劃圖則在審議階段時，就有受影響之原居民村落趁公眾申述之際，指控政府吞併村民土地兼影響風水，除要求更多賠償外（加劇財赤？），新田鄉事委員會更施壓政府容許村民在村內興建「丁屋大廈」（這不是更加影響風水嗎？）【註8】，可見當政府有求於鄉紳支持備受爭議的計劃時，對方亦期望「禮尚往來」，這很可能倒頭來阻礙了政府的規劃。在這個背景下，合理推斷政府也不會對區內的套丁行為多加阻撓，其一證明為週田村的集體丁屋申請已開始陸續獲批。不過套丁牽涉串謀詐騙是不爭的事實，與實踐傳統權益毫無關係。元朗曉門一案足以證明，十數二十年前串謀詐騙的行為，今天都會被追溯及翻出來定罪，所以曾參與或現正參與套丁發展的鄉紳、發展商及男丁，今後也難以睡得安樂，因為說不定某天在政府又有需要「擺姿態」時，他們又會被翻舊賬「祭旗」。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 https://liber-research.com/%E3%80%8A%E4%B8%81%E4%B8....../ 【註2】2025年2月11日 法庭線. 程振明、王光榮涉「套丁」案 142名男丁被列為串謀者 包括鄧懷琛、蔡立基 https://thewitnesshk.com/%E7%A8%8B%E6%8C%AF%E6%98%8E....../ 【註3】《草木皆丁 – 發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》https://liber-research.com/%e3%80%8a%e8%8d%89%e6%9c....../ 【註4】Common Spatial Databse Infrastructure. Building Licences. https://portal.csdi.gov.hk/geoportal/?lang=en...... 【註5】28hse.com 上水 村屋 [代理盤] 全層 全幢 大劈價!!!全幢複式村屋!!!優質筍盤放售!!!買一個少一個!!! https://www.28hse.com/buy/residential/property-2747410 粉嶺 村屋 [代理盤] 1室 全幢 筍！ [...]
【加劇千億財赤】大批未經招標政府地 租金激抵 低至每年$1租
發佈時間：2025年3月4日 千億財赤下政府開源節流，大部分市民均被開刀，有市民開始抱怨公務員凍薪而普通市民福利遭削，滅赤「刀口」不均。但實際上刀口不均的情況遠比這個萬眾注視的議題還要嚴重。公務員凍薪與否，怎做也不討好，但有些唾手可得的舒緩財赤手段，即使實質影響不大但象徵意義重大，可惜公眾所知不多，政府亦無動機採納。上月中研究員揭露「$1呎租豪宅花園地」的議題【註1】，發現有逾2100塊政府土地以極低廉租金出租作「私人花園／美化園藝」用途，每月呎租低至平均$1.78，部分座落於全球最貴重地段，成為獨立屋的泳池和網球場，變相以公帑資助頂級富豪延伸生活空間。▍$1年租 激抵政府地 合共775塊在檢視政府短期用地列表時，研究員發現除「私人花園／美化園藝」外，還有一類政府土地租金更低，租金僅為為每年$1，屬象徵式租金，而且地政總署的資料還標示著「如要繳付」(if demanded)，即有可能完全免費。現時這類租金激抵的政府地合共775塊，佔地上千公頃。當然相當部分的這類象徵式短租地為社福或公益用途，但當中卻不乏具爭議及公平性問題的批地，尤其是當相關用地均毋須公開招標批予單一團體，當中以香港遊艇會的情況最為突出。➤ 香港遊艇會熨波洲分會(每月呎租$0.0000019716)地址：熨波洲(短租編號：SHX1159、SHX720、HX899；由南區地政處批出)面積：126,800呎租金及用途：每塊每年$1（如須繳付），合共每年$3；用作露天貯物及康樂用途合共約，最早的SHX720、HX899 地塊由1989年起承租，至今36年。香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲有一分會，透過私人遊樂場地契約持有（即「會所地」），佔地3萬呎並闢作會所之用。2018年，當時社會開始注意到「會所地」（私人遊樂場地契約用地）用地不公的問題，除粉嶺哥爾夫球場外，有傳媒追查香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲的分會，除持有「會所地」外，更利用短期租約形式「暗擴私人體育會面積」達8萬呎（當年只有兩塊短租地，分別為5.3萬呎和2.4萬呎）。當年政府曾拒絕公佈租金及租約條款【註2】，成為眾矢之的，經過民間多年爭取，公眾終於得以知道租金會所私人地段以外的政府地段，以每塊每年$1象徵式租金租出（但仍公佈無租約條款），其餘5000多塊的短租土地租金亦同步在地政總署的「地理資訊地圖」公佈。根據「地理資訊地圖」，香港遊艇會現時透過短期租約租下另外相連及附近的12萬呎土地作為遊艇會的延伸，用作上岸位置及儲藏遊艇，3塊短租土地合共每年租金$3，當中2塊30多年來續租，短租變長租。香港遊艇會的個人會籍目前索價$218萬【註3】，而且不是有錢就能入會，申請須一委員會審批，會員可享用會所設施包括餐飲服務等，屬社會上流人士重要社交場所。當然遊艇會亦有推廣水上運動如帆船，亦可為運動員提供相關訓練場地，其水上活動訓練中心亦有公眾可參與的課程，惟後者收費高達$7,150多元(4節)【註4】，康文署的同類訓練收費僅為約$500一節【註5】，以大額地價補貼卻僅換來一般公眾難以負擔的活動，對運動普及化幫助不大。政府之所以為這些會所提供大額地價資助，其理由是開埠之初公共及康樂設施嚴重短缺，政府透過廉價撥地予私人體育會提供體育設施【註6】，給予這些會所／體育會$1短租地背後的理由亦一脈相承。但時至今日，不少會所的實際最重要功能變成富裕階層的社交場地，雖有提供運動場地功能但屬次要：以香港遊艇會為例，一年的餐飲收入達7000萬元，但理應為主要業務的「船艇泊位及保養等服務收入」僅為近4,000萬元。現時政府大力推動遊艇經濟，以吸引「高增值人士」來港消費。在去年12月公佈的《旅遊業藍圖2.0》，政府建議在香港仔、紅磡、南丫島推動遊艇旅遊，東涌和機場亦有同樣設施，政府亦在3年內「邀請私人機構探討建設和營運遊艇停泊設施」【註7】，在海島和臨海用地開拓「生態+旅遊」。政府表示需要提供泊位鼓勵來港人才或企業高端消費（例如買賣遊艇）【註8】，未知在現行新政策導向下，會否令地政總署採用香港遊艇會模式，以極廉地價補貼新遊艇會，吸引政府或商界樂見的高消費客群？在財赤之下，再調撥資源補貼高尚階層的理據為何？▍財赤之下 「刀口」不均成重大議題財赤之下政府「發窮惡」，不斷向民生政策開刀，而這些削減福利和增加公共服務費用方案受影響人士以數十萬甚至百萬計，近日亦開始傳出開刀後遺症，例如赤貧家長痛失每年$2,500學生津貼，引起社會不安。香港遊艇會熨波洲分會外只是775塊$1年租地其中一塊，連同平租富豪後花園地等問題綜觀，可見財赤之下政府其實有更多更公平地開源節流的對象。即使收回這些透過「激抵」短租地所流失的市值租金，對於千億財赤來說當然是九牛一毛，但研究員僅檢視「短期租約」政策這個土地行政的一小環節，已發現問題千瘡百孔，若認真深度檢視不同政策範疇，將能發現更多香港政府在面對結構性財赤之下「削貧濟富」的事實。延伸閱讀：本土研究社《租連阡陌：香港短期批租富豪用地研究》 【註1】2025年2月14日【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1047661507398954&set=pb.100064653431413.-2207520000&type=3 【註2】香港01. 【貴族俱樂部】兩遊艇會租熨波洲八萬呎官地 設施不受民政局規管 原文網址: 【貴族俱樂部】兩遊艇會租熨波洲八萬呎官地 設施不受民政局規管. https://www.hk01.com/....../%E8%B2%B4%E6%97%8F%E4%BF...... 【註3】Royal Hong Kong Yacht Club. About Individual Debenture Membership. https://www.rhkyc.org.hk/....../individualdebenturemem...... 【註4】Royal Hong Kong Yacht Club Booking Portal. https://rhkyc.cinolla.com/ 【註5】康樂及文化事務署 [...]
【「留俾」鄉紳借橫洲？】盤點十塊有霸無還政府出租土地
發佈時間：2025年2月28日 政府財赤向民生開支開刀，但另一邊廂卻不介意有大量土地收入流失，例如以極低廉價格，透過短期租約方式出租政府地予富豪作私人泳池或後花園等之用【註1】，潛在每年少收以億計的收入。在新界，官地被嚴重霸佔的地區（尤其是元朗），過去數十年政府同樣放棄了大額土地收入。其中一個案例便是前年研究社揭發，有大量正在可供租用的官地被霸佔的棕地群 —— 元朗橫洲，至今猖獗依然。事實上政府有透過短期租約模式，透過相對廉價的租金，將一些政府土地出租給社區團體的政策的政策，本應可惠及造福社群的團體。但研究員再翻查近年的衛星及街景圖，發現在元朗橫洲至少尚有10塊這類可供短租的土地，被非法霸佔使用作停車場及露天貯物等棕地作業，並沒有正式出租，潛在公帑損失數以千萬元計，社福團體亦少了機會租用相關土地。▍橫洲霸地案例一覽綜觀橫洲32塊「可作社區、團體或非牟利用途的空置政府用地」，以下10塊有明顯霸地跡象的情況：⧪ PS126 // 23,500呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該土地被停泊的貨車圍繞，從2022年的街景圖亦可見，當中一部分政府圍起的鐵絲網疑似被拆毀，內裏被擺放大量紙皮及遺棄家具。⧪ PS143 // 8,800呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該塊土地毗鄰的地帶仍屬植披，唯內裏則被堆滿雜物，從街景圖中亦能隱約看到一些建築工具。⧪ PS148 // 8,750呎 // 從地政總署Geo info Map中已可見有數輛建築車輛停泊，而Google Map衛星圖亦可見，該地於2019年尚有綠色植披，現已成為棕地一片。⧪ PS153 // 1,150呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該地有明顯的種植痕跡，而近年的街景圖能看出有被用作持續耕種。⧪ PS154 // [...]
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On-Going Research
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【鳴金收丁?】元朗套丁案 案照審區內丁照套？
發佈時間：2025年3月13日 本研多年來的丁屋政策研究，一直指出元朗區「最無王管」，無論疑似套丁數字【註1】和套丁土地儲備【註2】均「跑贏」新界所有區域，近月審理中的史上最嚴重的套丁案（曉門案）亦是發生在元朗。別以為在套丁屋苑「曉門」伏法的村屋大王王光榮在2021年落網後，風聲收緊之下元朗鄉紳會避嫌，暫時鳴金收「丁」。本研社抽查發現，研究員過去數年曾多次研究過的元朗流浮山輞井村（見圖），有疑似巨型套丁屋苑中有落成丁屋之滿意紙繼續在套丁案期間被批出，附近更有新的丁屋牌照獲批，可見這個屋苑正在分期擴展中。按現時的分割地段及批出的牌照來看，此疑似大型套丁屋苑規模達70多幢，與曉門的規模相去不遠，屬上億計的大生意。兩村同於一管轄區，一邊有村屋大王被告套丁，另一邊則繼續照批貌似套丁大型屋苑的牌照及滿意紙，似乎毫不避諱。研究員去年初曾接獲報料，元朗某地產舖貼上「賣地送丁、已入紙申請丁屋，包丁權費用 吉售 180萬」廣告，樓盤位置正於輞井村【註3】，這樣在元朗大馬路大搖大擺賣套丁樓盤廣告，路人皆見，不知當區負責審批丁屋的又能夠看得見?而研究員2年前接受傳媒採訪【註4】，亦曾在輞井村的地盤發現現場套丁特徵齊備：設計一式一樣、整齊排列、每棟丁屋有一大電錶箱，各有三個電錶，顯示將會逐層分售、有圍牆包圍屋苑、有看更亭、管理處，很難想像這批丁屋是男丁按自己想要集體「自發聚居」【註5】。按地權分析，該大片土地在1998年9月被”Birdsville Holdings Limited” 買下，進一步查證，該公司是英屬處女島離岸(BVI)公司，資料隱蔽性極高，無法進一步查證背後擁有人。一般男丁若要興建丁屋自住，犯不著要去加勒比海開公司處理丁屋事宜，而使用BVI 公司的「優點」是隱藏背後操縱者身份，亦屬一般疑似套丁屋苑慣常作法。唯一清楚的是，抽樣調查地段的業權在1個月後，曾低價轉讓給一譚姓男丁($310,000)，並由該譚姓男丁向元朗地政申請丁屋牌照。此動作亦常見於套丁操作：發展商以名義低價將土地業權轉讓予擁有丁權的男丁，後者向地政申請丁屋，但該男丁可能並非該地的實益擁有人(beneficial owner)。若果輞井村案例被證實為套丁，這點已足以構成串謀詐騙（參考曉門案例）：從地政署「騙取」丁權，實質獲得丁屋牌照後，該男丁不會自住，實質上亦沒有該丁屋的實質權益，該男丁只是被發展商「借殼」申請丁屋。在土地查冊資料顯示，丁屋牌照在2010年獲批後，拖延至2023年才批出滿意紙。按丁屋審批程序來看，批出滿意紙是僅是指地政處接納地契條款已被滿足。為何要拖延13年才完成工程（研究員在2023年到訪，現場仍然是未完工地盤），是否反映男丁其實並無急切自住需要? 抑或只是待整個套丁項目落成出售?在建築形態、規模、業權、發展歷程的種種疑點下，值得部門進一步調查是否另一宗可比曉門案的集體詐騙案。但在此情況仍批出滿意紙，反映相關部門仍須努力把關，否則只會縱容了「案照審丁照套」的情況。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 【註2】《新丁再現：新界套丁研究報告 2020》 【註3】本土研究社Facebook 2024年1月4日《完善丁圖，見疑即報》https://www.facebook.com/story.php/?story_fbid=767828532048921&id=100064653431413&_rdr 【註4】香港01. 2023年4月6日.丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風 原文網址: 丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風 | 香港01 https://www.hk01.com/article/873511...... 【註5】香港電台2018年1月4日. 梁福元指套丁情況不算嚴重 冀政府檢討丁屋政策 https://hk.news.yahoo.com/%E6%A2%81%E7%A6%8F%E5%85%83...... [...]
【明日大嶼「玩完」，然後呢？】
發佈時間：2025年3月11日 明日大嶼已成明日黃花，財赤下社會共識為減省不必要開支，但發展局最新指仍然會完成未完成的明日大嶼研究，至少花費$6.4億，還說做好的研究未來還會用，「唔好嘥」。這場鬧劇的起點源自約10年前的的東大嶼都會願景，所以除了這$6.4億外，還須計及過去10年已花費、無法計量的成本，例如大量公共和社會資源和時間。除了要求及時止損外，更重要的是聚焦從明日大嶼這場鬧劇中學到的教訓和啟示，帶來了什麼反思，以避免將來重蹈覆轍，那麼過往的犧牲才來得有意義。▍讚「上乘投資」學者 只能信佢一成回到2018年，當全城關注明日大嶼天價時，有38名經濟學者力排眾議支持，先指社會「情緒化」，再將明日大嶼形容為「上佳投資」【註1】，其基礎為估計人工島只是賣地會就有8000多億收入，已足夠回本。由於工程費用攤分數十年，港府財力絕無問題。這些觀點現在看起來已是笑話，相信這批學者已無人敢再談及這項「上乘投資」。專家學者的意見或表面專業中立，但背後或有經不得起時間考驗的大膽假設，所以社會亦不能再盡信專家所言，而需要尋根究底，驗證其專業觀點是否紮實。▍投放人力物力不止6.4 億在$6.4億顧問費以外，政府花費了不可計量的資源推銷明日大嶼，包括薪金昂貴的高官的寶貴時間、發展局和新聞處等公務員大量的公關資源、僱用社交媒體小編來反駁民間研究報告、無數內部會議、印刷大量宣傳品如顯示填海前後東大嶼水域想像圖的「光柵卡」（俗稱閃卡）等。還未計及大量專業團體年輕會員的心機－－2023年中前發展局還大力宣傳和與持份者接觸，與六大專業團體（測量師學會、建築師學會等），開了不少研討會等【註2】；此外成立過6大工作小組，邀請26個學者給予意見等等，現在他們的專業意見無用武之地。更加沒有計及工程策劃以外的大量社會成本－－引起一場上萬人的示威、激起官民爭拗、製造專業人士與普羅市民的對立、甚至波及娛樂圈：劉德華被冠上「填海華」的稱號，至今仍然洗脫不到「罪名」。從中可見，政府貿然挑起一場沒有贏家的戰役，成本遠遠不止眼見的金錢成本，還有更廣泛更無形的社會成本。▍「藏富於地」的土地儲備發展概念破產過去視明日大嶼作為上乘投資背後的預設，是土地能承載財富，賣地一年可獲千億收入，透過不斷造地便能持續產出利潤，高昂的地價，能支撐土地能製造大量經濟價值的論點，「藏富於地」，更令政府努力製造不知有沒有需求的土地。但已這是過去的事。隨著政府低調棄島，政府貌似全面改變了其政府主導發展思維，在北都發展中不再奢求賣地收入，而是透過片區模式等土地行政鬆綁吸引私人投資推動發展，但背後假設土地必然昂貴並從能夠從中榨取重大經濟價值的思維沒變，似乎沒有認清「藏富於地」的土地儲備發展概念已經破產。現時政府極力推銷下，發展商依然對北都具體發展普遍口惠而實不至，足以證明這點。▍假大空畫大餅城市開發模式應告一段落明日大嶼為典型的從無到有，畫大餅的城市開發案例。這類沒有現存和具體需求基礎的城市規劃，並沒有嚴謹的估算，所以容易估錯數，即使落成還要面對空置和低使用率的風險，這點在全球大批畫大餅的填海失敗案例中清楚說明【註3】，在財政緊絀的未來，這類高投資和回報不明的畫大餅城市開發模式應告一段落。▍明日大嶼「白色規劃」演化成北都的「戰略留白」當政府無法為沒有現實需求的質疑辯解時，經常會挪用外國「白色規劃」(white zone) 的案例，說明「先造地後想用途」的必要性，但背後仍是基於前述「藏富於地」的假設，面臨很大不確定性和風險。自「白色規劃」概念在明日大嶼生根後，北都規劃亦用上類似概念－－新田科技城和流浮山的藍圖預留大量沒有具體用途的創科土地，好聽一點是「戰略留白」，雖有闡述策略，但實質具體來說政府亦不清楚這些土地該做什麼、有什麼人會用，遑論計好數避免浪費和過度發展。▍所謂「策略性」 (CBD3、機場城市)一開始都只是一紙空文由於缺乏具體內容對應具體用地需要，所以連政府和顧問亦無法具體形容土地用來幹什麼：「核心商業區3/CBD3」（即明日大嶼），和CBD1和CBD2的定位區別是什麼？為何啟德(CBD2) 已經搞到一鑊粥兼全港商廈空置率最高，還要說商業樓面未夠要起CBD3？同樣情況發生於機場，機管局SkyTopia機場城市計劃，為何選擇搞藝術品交易和興建築地市場？西九亦有藝術品交易，是否重複規劃和惡性競爭？為何要去機場吃日本海鮮而不到機場坐飛機到日本吃更新鮮更便宜的海鮮？這些策略性發展計劃留下了千千萬萬個未解答的問題。這些需求並非建基於實質需求，而是需要製造且不一定成功製造的未出現需求，將千億資金放在隨時變樣的高風險投資，美其名為「策略」性，但實質可以是一紙空文，計劃會隨時間和不斷演變的需要而變樣，甚至最終成為廢紙。▍巨型填海計劃幾乎「逢島必輸」，惟堅實民間觀點能堅持到最後這鬧劇歷時至少8年。明日大嶼的直接死因為財赤，但遠因必須要歸功於堅實和持續的民意，以及基於事實基礎的民間研究。本研社和同綠色和平於前年發布《問題島途——從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》，讓公眾有全新的觀點論證明日大嶼的風險。即使在同日引來發展局「戰狼式」反駁，批評報告「立場先行」、「危言聳聽」，但由於無法提出能經得起考驗的反駁（發展局其後提出的外國成功例子屬抽空脈絡及無可比性【註4】），亦意味即使在現今的社會環境下，民間觀點仍有可能堅持到最後，煞停不得民心和無實際需要的大型都市發展計劃。 【註1】思考香港. 2018年11月6日 經濟學者支持明日大嶼 認為是上佳投資 https://www.thinkhk.com/article/2018-11/06/30803.html 【註2】發展局Facebook. 2023年4月22日【交椅洲人工島．與六大專業學會年輕會員會面】 https://www.facebook.com/DevelopmentBureau/posts/pfbid08UKrE9taT2jzrPCCA5HKwRce6aZAngTvAfc2sRXe8L6Vx3L9GEZewrSeJHju3zAKl 【註3】《問題島途：從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》 https://liber-research.com/uncertainfatesreclamationm....../ 【註4】【問題島圖】齊來觀摩政府引用的國際填海案例如何「成功」 https://liber-research.com/tmr_lantau_overseas_examples/ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【麻麻地】地價收入目標210億 賣幾多地補幾多價先夠冚？
發佈時間：2025年3月9日 政府上月公布財政預算案，土地市場疲弱下，將來年預算的總地價收入定為210億，並提及來年不會推售商業用地，轉為只售8幅住宅用地，合共提供約4455個單位，為15年新低。儘管政府近年預算已不斷調低主要來自賣地及補地價的總地價收入，但憑藉這8塊住宅地，以及發展商補地價收入等，便認為可用作補貼政府庫房210億的目標，似乎仍是過於樂觀。▍靠賣嗰8塊地夠唔夠頂210億？研究員翻查了各測量師行：➤ 西貢打鼓嶺清水灣道(滾存地)｜24,900平方米｜332戶｜中原估值：15.1億｜普縉估值：10.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 赤柱環角道(滾存地)｜23,900平方米｜637戶｜中原估值：72.1億｜普縉估值：26億｜美聯估值：沒有數字➤ 東涌第 106A 區(滾存地)｜14,200平方米｜985戶｜中原估值：8億｜普縉估值：7億｜美聯估值：8.02億➤ 佐敦谷彩興路｜3,800平方米｜573戶｜中原估值：18.4億｜普縉估值：11.8億｜美聯估值：沒有數字➤ 牛頭角彩霞道｜3,100平方米｜420戶｜中原估值：15億｜普縉估值：10.8億｜美聯估值：沒有數字➤ 筲箕灣東大街｜1,500平方米｜193戶｜中原估值：9億｜普縉估值：7.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 屯門海珠路｜4,400平方米｜525戶｜中原估值：4.3-5.7億｜普縉估值：8億｜美聯估值：6.25億➤ 荃灣永順街與德士古道交界｜6,500平方米｜790戶｜中原估值：21億｜普縉估值：20億｜美聯估值：19.5億綜觀各地產中介及顧問機構的估價，普遍認為若8幅地皮能全數賣出，可為庫房增加逾百億收益，如中原估價162.9-167.3億【註1】、美聯估價129.66億【註2】、普縉估價101.8億【註3】，但細察之下，個別地塊的估值差異相當大，尤其是最貴重的赤柱環角道地皮，屬地價收入能否達標的關鍵，而中原72.1億的樂觀估值較普縉的高出近50億，或許過分樂觀。事實上這塊地皮已在賣地表上滾存逾3年，亦曾在2023年流標，其過往估值亦值得參考：整合媒體報導【註4】，2022年初市場曾對其估值131.5-236.7億，但2022年的9月市場估值已降至119-206億，至2023年初更大跌至52.8-96億，而去年3月的市場估值僅只有45.14-57.63億，再隔一年，在地價下跌與時時流標的背景下，認為其地值72億的期望似乎有些不設實際。而除卻赤柱地皮，如東涌第106A區，參考鄰近且曾流標的第106B區地皮，在上月僅以6億售出，認為其能以7-8億賣出，似乎仍屬偏向樂觀的估算。上述地皮縱然全數賣出，能否幫補100億仍是未知之數，市場真的需要非常進取，機會確是不太，而且還要視乎其他類別地價收入如補地價，表現是否同時理想，才有望達致210億總地價收入目標。▍不可混淆「賣地表地皮」、「招標地皮」及「將售出地皮」先勿論需要非常好的市場情緒，賣地才可能僅僅幫補整體賣地目標210億的一半，其前提亦是政府最後真的會全推8塊地皮，以及全不流標。參考過去5年曾列入賣地表的住宅地皮，普遍不會全都拿出來拍賣，反映政府會基於市場改變，調整賣地步伐：財政年度｜20/21｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26｜列賣地表｜16塊｜15塊｜14塊｜12塊｜10塊｜8塊｜推出招標｜11塊｜7塊｜10塊｜5塊｜5塊｜／｜成功售出｜11塊｜7塊｜8塊｜3塊｜4塊｜／｜最終流標｜沒有｜沒有｜2塊｜2塊｜1塊｜／｜自2021年起，政府列入賣地表的住宅土地已不斷減少，甚至在2022-2023年度，首度出現流標後，更大幅減少推出招標的住宅地皮，儘管如此，在接下來兩年仍持續出現流標，每年能售出土地僅3至4塊。正如甯漢豪去年提及，政府賣地收益向來都有不確定性，而具體會賣哪塊地，政府每季會研判情況再作決定【註5】，而下季暫亦只推出屯門海珠路的地皮，上述8塊土地最終會否全數推出仍難講得實。若本年度售出地皮與往年相若，賣地所得收益隨時再斬半，若是估值較高的赤柱環角道不予推出或再度流標，對預期收入的打擊甚至會更大，或僅餘數十億補貼，與210億的目標相距極遠。▍補地價收入夠唔夠頂210億？過往10年賣地及補地價收入兩者共佔土地收入總額9成，而隨著賣地收入近年暴跌，補地價佔土地收入已由2-3成增至4成，23/24年度，更成為佔總額6成的頂樑支柱。因此賣地表現令人失望的話，補地價便是餘下的僅有希望，需要其收入「救全家」。然而，這個頂樑支柱亦同樣搖搖欲墜，絕對靠不住：財政年度｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26(預算)｜賣地皮收入｜912億｜351億｜73億｜66億｜／*｜補地價收入｜429億｜339億｜115億｜58億｜／*｜其他收入｜70億｜20億｜6億｜11億｜／*｜—————————————————————地價收入總額｜1411億｜711億｜194億｜135億｜210億(預算)｜* 由於透過賣地及補地價等屬市場主導性質，因此政府不會提出分項預算數字正如上表所示，其他收入如私人協約方式批地、短期豁免書費用等，佔總額不足一成，作用極微。而補地價收入，事實上亦是不斷下跌，至去年已不足60億，原因亦與現時市況相關，當發展商改劃土儲作住宅、酒店等誘因下降，相關補地價收入亦會大減。加上，近日甚至有議員倡議，讓發展商在北都項目的補地價「分期付款」，方便企業作長遠投資【註6】。若然他日落實，可預示政府每年的補地價收入，在短期內將會大打折扣。而在上述機制下，發展商會否有更大彈性在地價低迷時方「伺機」補價，仍有待觀望，或許亦對補地價收入有潛在影響。綜觀上述諸項因素下，單靠補地價收入要承擔起巨額的收入期望，在可見的將來似乎仍相當困難。▍過往3年政府不斷調低預算仍高估賣地收入？所以，政府能否在來年賺得210億地價收入，是一個極大疑問。事實上，自22/23年度起，政府已不斷調低對總地價收入的期望，儘管如此，每年仍是以高估作結，而今年的目標，亦高於過往兩年的總地價收入表現：財政年度｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26(預算)｜預算地價收入｜1,200億｜850億｜330億｜210億(預算)｜實際地價收入｜711億｜194億｜135億｜／｜—————————————————————估多咗幾多｜489億｜656億｜195億｜／｜即使政府過去數年，對地價收入的預算，已由3年前逾千億逐步下調，但近年預算出來的仍是數百至近千億赤字。而去年度撇除借貸、「回撥」基金等財技，真實財赤甚至是逾2,000億的規模。當今年的地價收入目標額樂觀地估至210億，才預算出670億赤字【註7】，若來年在地價收入上，依舊再估多一百幾十億，則意味來年財赤狀況，實際上較上述預料數字更加嚴峻。【註1】中原地產. 2025.2.28. 下年度8幅住宅地 首季推屯門海珠路地皮 中原張競達：市區小型地皮更受歡迎 屯門住宅地每呎樓面地價料$1,500-2,000 https://shorturl.at/nba2l【註2】香港財經時報. 2025.2.28. 美聯測量：下年度8幅住宅地估值共129.66億元！豪宅地投資風險高受挑戰 https://shorturl.at/5rQGT【註3】經濟日報. 2025.2.28. 2025/26年度賣地計劃 普縉集團 李雋傑：全年賣地初步估值逾101億 https://shorturl.at/wgITO【註4】星島日報. 2024.3.21. 赤柱環角道地估值跌價約27% https://shorturl.at/ETJaL ;香港01. 2023.1.5 赤柱環角道豪宅地明截標 估值4個月腰斬一半 下限僅52.8億 [...]
【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？
發佈時間：2025年3月6日 【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？法院現正審理香港歷來最大宗套丁案，被告為「村屋大王」王光榮及元朗十八鄉鄉紳程振明，被控與原居民串謀詐騙政府非法售賣原居民丁權。他們過去十多年間籌劃的巨型套丁屋苑「曉門」的細節曝光，與本研於2017年公佈的《丁不厭詐》報告中揭露的典型套丁情節非常相似【註1】。今次令村屋大王「老貓燒鬚」的曉門，更是《丁不厭詐》報告的重點研究案例。村屋大王於2021年被捕，這是繼2015年沙田套丁案中後首次有幕後策劃者落網。曉門案已有2名男丁罪成判囚，亦有142名涉嫌賣丁權的男丁被列為串謀者【註2】，一時令曾參與套丁者人心惶惶。但4年過去了，套丁的情況有否收歛？答案是沒有。研究員比對本研2021年發布的《草木皆丁》報告【註3】中，預視未來套丁的高危地點，及王光榮被捕後至今新批核的丁屋所在地【註4】，發現新建丁屋猶如雨後春筍般出現。▍僅北都一村 潛在套丁227間 規模大「曉門」一倍其中位於北部都會區「口岸商貿及產業區」的打鼓嶺週田村，疑似套丁的情況甚為猖獗。研究員在2月21日到現場考察，發現週田村北面有20間新建成丁屋群，排列整齊、使用一式一樣物料和設計【見航拍片段】，明顯屬同一建築項目，符合套丁的典型特徵。北部都會區的發展中，與被逼遷的非原居民命運不同，像週田村般的原居民村會被保留。隨著北都「機遇」來臨，這些獲保留的原居民村周邊未被發展的農地，價值突然變得水漲船高，週田村除了位於「口岸商貿及產業區」外，距離香園圍口岸僅數分鐘車程，未知是否因而令當地的丁屋需求突然湧現。翻查歷年衛星圖，週田村周邊有接近5萬平方米的土地在北都公佈的2021年被剷平【見圖5】，由於週田村位置偏遠，多年來均沒有發展，可見突然的巨變與北都關係密切。再比對週田村北面的地段資料【見圖4】，發現情況不只現場所見那麼簡單。這20間丁屋原來僅是個開始，所在地段的「丈量約份第82約地段第261號」，已被分割成35個小地段，每個約1500－2000呎（套丁的第一步驟：分割地段），剛好可以放下一幢丁屋（每層700呎）及預留花園／停車位／消防通道；20間已建成丁屋外，有7個地段已獲批丁屋牌照（套丁的第二步驟，淺紅色標示）但未興建，8個地段暫時未有丁屋牌照獲批（淺綠色），有可能正申請中。獲批丁屋牌照及落成後，男丁會按套丁協議向地政申請滿意紙（套丁的第三步驟），並在短時間內再申請撤銷轉讓限制（套丁的第四步驟），這兩部驟應該未發生，公眾亦十分難追蹤。之後本來只是用來自住的丁屋變成可交易的私樓，並有發展商及代理安排銷售，整個套丁過程完成。就現場所見，這丁屋屋苑疑似正經歷套丁的步驟當中，因符合了套丁的三個必要條件：三幢或以上、建築風格相近及分佈一致或整齊，顯示多幢丁屋是透過預先策劃以屋苑形式興建。在正常情況下，個別男丁按其家庭需要而個別申建丁屋，不會以這個屋苑形式發展，故此這個丁屋屋苑的出現很可能代表背後有套丁操作進行中。政府每每會以沒有證據顯示有違法行為而不處理，但集體落成後不久即放盤，難以說沒有串謀詐騙的集體行為在背後。這群丁屋群正南方，還有23個已分割地段，當中13個是2021年起才分割的，或顯示王光榮的案件似乎無阻相關人士的計劃。研究員再擴闊搜索整個週田村的村界內，竟有227個分割地段（連同早已落成的疑似套丁屋苑共3個），如悉數成功發展並賣出，且被證實為套丁的話（套丁過程非常隱蔽，牽涉地產商及男丁之間的秘密協議，外人難以得知及證實），則代表週田村的套丁規模比元朗曉門的規模大1倍有多。▍潛在利潤可達13.6億這227間丁屋，利潤有多大，令鄉紳、男丁及地產商鋌而走險？研究員在2017年曾經匿名訪問業內人士，以元朗的丁屋屋苑為例，推算發展一間丁屋的純利可達60%：每幢丁屋售價：1200－1800不等扣除以下成本：－地價：250萬－建築費：200萬－丁價：各地不同，由30萬－120萬不等－補地價：130－150萬－周邊配套例如路權、及村長的「搵丁費」和疏通紛爭：100萬純利可達500－1100萬不等當然北區地價和成本與元朗不同，2017年時的地產市道亦與現在不同，而偏遠地區地價或比較低，偏遠村落同時亦可能難找合資格男丁而導致丁價上漲，但上述的暴利水平可以作為一個參考。現時粉嶺／上水一幢全新丁屋售價為1350－1400萬【註5】，保守估計週田村全新丁屋售價低一些（較為偏遠），為1200萬，假設利潤為50%，227間的丁屋屋苑規模利潤可逾13.6億。▍政策爭取土地發展北都 卻默許鄉紳套丁霸地背後的政策角力可見北部都會區帶動地產熱潮的誘惑，似乎勝過這單官司帶來的恐懼和不確定性，亦未知是否代表在曉門案後政府已對套丁問題放軟手腳。明顯地，整個北都尚有土地可發展的原居民村並不止週田村一條，只要簡單分析王光榮被捕的2021年後，本研究一早鎖定的潛在套丁土儲中，有哪些地段已有丁屋申請，就會大概知道全新界哪裡有潛在串謀詐騙發生中。這些鄉村，是因為男丁突然有成家立室的需要而申請丁屋自住（丁屋政策的原意），還是有套丁集團看準了北都的發展機遇而策劃套丁發展？雖然難以獲得實質證據，但背後發生甚麼事，過去數十年在新界可謂是公開的秘密。在以上提及的週田村以及有組織的丁屋申請的地區，負責批核丁屋申請的地政處，實在有太多機會去小心檢視每宗申請，以防止有套丁跡象的申請。過往政府曾經擔心拒絕丁屋申請，會有違反基本法第40條牽涉原居民權益的疑慮，但2021年的「丁權覆核案」已釐清政府批出丁屋牌照屬屬酌情權定【註6】，政府絕對有權不批准有套丁嫌疑的丁屋申請，視乎地政處有多大興趣打擊套丁。北都所帶動的套丁投機活動，對整個北都的規劃或有負面影響，政府不打擊的話，日後或許自食其果。現時北都屬政府施政重中之重，發展過程不容有差錯，需要在地勢力的合作，更有傾向因而在發展過程中向鄉紳讓利，例如對套丁情況「隻眼開、隻眼閉」，以及面對鄉紳的壓力，要求更多土地劃作興建丁屋之用，這反倒為政府規劃新發展區時平衡各方利益時徒添壓力。舉例說2018年時，政府在劃定洪水橋新發展區規劃圖則之際，被民間揭發低調拓展區內兩村的丁屋地【註7】，但此兩村均有疑似套丁前科，因而用盡村內可建丁屋土地後，政府進一步為其「擴丁」，除了變相獎勵其鄉紳的涉嫌套丁的行為外，還令洪水橋新發展區內的土地供應更加緊張（高密度發展中要預留更多地方作低密度的丁屋發展）。去年新田科技城的規劃圖則在審議階段時，就有受影響之原居民村落趁公眾申述之際，指控政府吞併村民土地兼影響風水，除要求更多賠償外（加劇財赤？），新田鄉事委員會更施壓政府容許村民在村內興建「丁屋大廈」（這不是更加影響風水嗎？）【註8】，可見當政府有求於鄉紳支持備受爭議的計劃時，對方亦期望「禮尚往來」，這很可能倒頭來阻礙了政府的規劃。在這個背景下，合理推斷政府也不會對區內的套丁行為多加阻撓，其一證明為週田村的集體丁屋申請已開始陸續獲批。不過套丁牽涉串謀詐騙是不爭的事實，與實踐傳統權益毫無關係。元朗曉門一案足以證明，十數二十年前串謀詐騙的行為，今天都會被追溯及翻出來定罪，所以曾參與或現正參與套丁發展的鄉紳、發展商及男丁，今後也難以睡得安樂，因為說不定某天在政府又有需要「擺姿態」時，他們又會被翻舊賬「祭旗」。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 https://liber-research.com/%E3%80%8A%E4%B8%81%E4%B8....../ 【註2】2025年2月11日 法庭線. 程振明、王光榮涉「套丁」案 142名男丁被列為串謀者 包括鄧懷琛、蔡立基 https://thewitnesshk.com/%E7%A8%8B%E6%8C%AF%E6%98%8E....../ 【註3】《草木皆丁 – 發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》https://liber-research.com/%e3%80%8a%e8%8d%89%e6%9c....../ 【註4】Common Spatial Databse Infrastructure. Building Licences. https://portal.csdi.gov.hk/geoportal/?lang=en...... 【註5】28hse.com 上水 村屋 [代理盤] 全層 全幢 大劈價!!!全幢複式村屋!!!優質筍盤放售!!!買一個少一個!!! https://www.28hse.com/buy/residential/property-2747410 粉嶺 村屋 [代理盤] 1室 全幢 筍！ [...]
【加劇千億財赤】大批未經招標政府地 租金激抵 低至每年$1租
發佈時間：2025年3月4日 千億財赤下政府開源節流，大部分市民均被開刀，有市民開始抱怨公務員凍薪而普通市民福利遭削，滅赤「刀口」不均。但實際上刀口不均的情況遠比這個萬眾注視的議題還要嚴重。公務員凍薪與否，怎做也不討好，但有些唾手可得的舒緩財赤手段，即使實質影響不大但象徵意義重大，可惜公眾所知不多，政府亦無動機採納。上月中研究員揭露「$1呎租豪宅花園地」的議題【註1】，發現有逾2100塊政府土地以極低廉租金出租作「私人花園／美化園藝」用途，每月呎租低至平均$1.78，部分座落於全球最貴重地段，成為獨立屋的泳池和網球場，變相以公帑資助頂級富豪延伸生活空間。▍$1年租 激抵政府地 合共775塊在檢視政府短期用地列表時，研究員發現除「私人花園／美化園藝」外，還有一類政府土地租金更低，租金僅為為每年$1，屬象徵式租金，而且地政總署的資料還標示著「如要繳付」(if demanded)，即有可能完全免費。現時這類租金激抵的政府地合共775塊，佔地上千公頃。當然相當部分的這類象徵式短租地為社福或公益用途，但當中卻不乏具爭議及公平性問題的批地，尤其是當相關用地均毋須公開招標批予單一團體，當中以香港遊艇會的情況最為突出。➤ 香港遊艇會熨波洲分會(每月呎租$0.0000019716)地址：熨波洲(短租編號：SHX1159、SHX720、HX899；由南區地政處批出)面積：126,800呎租金及用途：每塊每年$1（如須繳付），合共每年$3；用作露天貯物及康樂用途合共約，最早的SHX720、HX899 地塊由1989年起承租，至今36年。香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲有一分會，透過私人遊樂場地契約持有（即「會所地」），佔地3萬呎並闢作會所之用。2018年，當時社會開始注意到「會所地」（私人遊樂場地契約用地）用地不公的問題，除粉嶺哥爾夫球場外，有傳媒追查香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲的分會，除持有「會所地」外，更利用短期租約形式「暗擴私人體育會面積」達8萬呎（當年只有兩塊短租地，分別為5.3萬呎和2.4萬呎）。當年政府曾拒絕公佈租金及租約條款【註2】，成為眾矢之的，經過民間多年爭取，公眾終於得以知道租金會所私人地段以外的政府地段，以每塊每年$1象徵式租金租出（但仍公佈無租約條款），其餘5000多塊的短租土地租金亦同步在地政總署的「地理資訊地圖」公佈。根據「地理資訊地圖」，香港遊艇會現時透過短期租約租下另外相連及附近的12萬呎土地作為遊艇會的延伸，用作上岸位置及儲藏遊艇，3塊短租土地合共每年租金$3，當中2塊30多年來續租，短租變長租。香港遊艇會的個人會籍目前索價$218萬【註3】，而且不是有錢就能入會，申請須一委員會審批，會員可享用會所設施包括餐飲服務等，屬社會上流人士重要社交場所。當然遊艇會亦有推廣水上運動如帆船，亦可為運動員提供相關訓練場地，其水上活動訓練中心亦有公眾可參與的課程，惟後者收費高達$7,150多元(4節)【註4】，康文署的同類訓練收費僅為約$500一節【註5】，以大額地價補貼卻僅換來一般公眾難以負擔的活動，對運動普及化幫助不大。政府之所以為這些會所提供大額地價資助，其理由是開埠之初公共及康樂設施嚴重短缺，政府透過廉價撥地予私人體育會提供體育設施【註6】，給予這些會所／體育會$1短租地背後的理由亦一脈相承。但時至今日，不少會所的實際最重要功能變成富裕階層的社交場地，雖有提供運動場地功能但屬次要：以香港遊艇會為例，一年的餐飲收入達7000萬元，但理應為主要業務的「船艇泊位及保養等服務收入」僅為近4,000萬元。現時政府大力推動遊艇經濟，以吸引「高增值人士」來港消費。在去年12月公佈的《旅遊業藍圖2.0》，政府建議在香港仔、紅磡、南丫島推動遊艇旅遊，東涌和機場亦有同樣設施，政府亦在3年內「邀請私人機構探討建設和營運遊艇停泊設施」【註7】，在海島和臨海用地開拓「生態+旅遊」。政府表示需要提供泊位鼓勵來港人才或企業高端消費（例如買賣遊艇）【註8】，未知在現行新政策導向下，會否令地政總署採用香港遊艇會模式，以極廉地價補貼新遊艇會，吸引政府或商界樂見的高消費客群？在財赤之下，再調撥資源補貼高尚階層的理據為何？▍財赤之下 「刀口」不均成重大議題財赤之下政府「發窮惡」，不斷向民生政策開刀，而這些削減福利和增加公共服務費用方案受影響人士以數十萬甚至百萬計，近日亦開始傳出開刀後遺症，例如赤貧家長痛失每年$2,500學生津貼，引起社會不安。香港遊艇會熨波洲分會外只是775塊$1年租地其中一塊，連同平租富豪後花園地等問題綜觀，可見財赤之下政府其實有更多更公平地開源節流的對象。即使收回這些透過「激抵」短租地所流失的市值租金，對於千億財赤來說當然是九牛一毛，但研究員僅檢視「短期租約」政策這個土地行政的一小環節，已發現問題千瘡百孔，若認真深度檢視不同政策範疇，將能發現更多香港政府在面對結構性財赤之下「削貧濟富」的事實。延伸閱讀：本土研究社《租連阡陌：香港短期批租富豪用地研究》 【註1】2025年2月14日【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1047661507398954&set=pb.100064653431413.-2207520000&type=3 【註2】香港01. 【貴族俱樂部】兩遊艇會租熨波洲八萬呎官地 設施不受民政局規管 原文網址: 【貴族俱樂部】兩遊艇會租熨波洲八萬呎官地 設施不受民政局規管. https://www.hk01.com/....../%E8%B2%B4%E6%97%8F%E4%BF...... 【註3】Royal Hong Kong Yacht Club. About Individual Debenture Membership. https://www.rhkyc.org.hk/....../individualdebenturemem...... 【註4】Royal Hong Kong Yacht Club Booking Portal. https://rhkyc.cinolla.com/ 【註5】康樂及文化事務署 [...]
【「留俾」鄉紳借橫洲？】盤點十塊有霸無還政府出租土地
發佈時間：2025年2月28日 政府財赤向民生開支開刀，但另一邊廂卻不介意有大量土地收入流失，例如以極低廉價格，透過短期租約方式出租政府地予富豪作私人泳池或後花園等之用【註1】，潛在每年少收以億計的收入。在新界，官地被嚴重霸佔的地區（尤其是元朗），過去數十年政府同樣放棄了大額土地收入。其中一個案例便是前年研究社揭發，有大量正在可供租用的官地被霸佔的棕地群 —— 元朗橫洲，至今猖獗依然。事實上政府有透過短期租約模式，透過相對廉價的租金，將一些政府土地出租給社區團體的政策的政策，本應可惠及造福社群的團體。但研究員再翻查近年的衛星及街景圖，發現在元朗橫洲至少尚有10塊這類可供短租的土地，被非法霸佔使用作停車場及露天貯物等棕地作業，並沒有正式出租，潛在公帑損失數以千萬元計，社福團體亦少了機會租用相關土地。▍橫洲霸地案例一覽綜觀橫洲32塊「可作社區、團體或非牟利用途的空置政府用地」，以下10塊有明顯霸地跡象的情況：⧪ PS126 // 23,500呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該土地被停泊的貨車圍繞，從2022年的街景圖亦可見，當中一部分政府圍起的鐵絲網疑似被拆毀，內裏被擺放大量紙皮及遺棄家具。⧪ PS143 // 8,800呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該塊土地毗鄰的地帶仍屬植披，唯內裏則被堆滿雜物，從街景圖中亦能隱約看到一些建築工具。⧪ PS148 // 8,750呎 // 從地政總署Geo info Map中已可見有數輛建築車輛停泊，而Google Map衛星圖亦可見，該地於2019年尚有綠色植披，現已成為棕地一片。⧪ PS153 // 1,150呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該地有明顯的種植痕跡，而近年的街景圖能看出有被用作持續耕種。⧪ PS154 // [...]