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【出「Pool」唔講】鄉郊大量疑似違規私人泳池及花園
發佈時間：2026年1月4日 紅山半島僭建案將於今個月續審【註1】，當年有獨立屋業主非法挖掘地庫，導致斜坡不穩，引發了山泥傾瀉而令僭建地庫曝光，事件將部分富人違規開拓私人生活空間的做法呈現於港人眼前。而豪宅或獨立屋違規拓展生活空間，並不只挖掘地庫，還有不同方式，本研曾發布研究，指出獨立屋非法霸佔官地為花園的情況並不罕見【註2】。 過往比較少人提及過的，還有在私人地界內，但未經有效規劃許可下興建的私人泳池或花園。根據城市規劃條例，在不少規劃用途地帶內的土地，若要興建私人泳池或花園都需要向城市規劃委員會申請。但研究員比對近年Google Earth衛星圖與城規會記錄，發現大量疑似違規興建的私人泳池或花園。 這些項目違規的方法五花八門，但概括而言可以分為違反規劃用途、非法霸佔官地，以及漠視程序公義三項。過程中更發現不少泳池花園在動工之時，根本未有申請或未獲有效許可，反映這些有申請紀錄者，亦僅是冰山一角。研究員精選其中六個案例，大部分都位於西貢： ▍疑似違規私人泳池、花園案例精選 ⧪ 1. 偷步動工 唔批照起： 西貢翠雅花園旁綠化帶 （A/SK-TLS/57） 翠雅花園有業主曾申請將屋苑旁屬官地的綠化帶改作私人花園，但經城規會審核時竟發現，有關業主竟在未成功申請前便已自行清理綠化帶植披，而2018年的衛星地圖亦已見動工跡象。城規會文件強調該綠化帶土地，原應用作限制城市擴張，不宜劃為私人用途，曾於2019年拒絕該申請。按理該業主應需回復該綠化帶的原土地狀態，惟回顧近年衛星照片，該土地於2021年明顯再有動工，現時不但已剷草建圍牆，範圍內更可見疑似花園設施構築埋，懷疑有人再申請被拒後仍強霸官地。 ⧪ 2. 申請被拒 泳池照起： 西貢沙角尾（A/SK-PK/ 269-272） 西貢沙角尾丁屋屋苑「黃府第」四間村屋由同一公司申請將各間屋外空地劃作建私人泳池。城規審議時指出空地是作鄉村式發展用途，空間已足以興建多一間丁屋，而私人泳池不符規劃用途之餘，亦可能永久改變土地用途，於是於2022年拒絕批出臨時許可。然而，研究員經衛星照片發現至少一間屋在申請被拒後，於2024年仍明顯可見興建了泳池，不排除有人違背審核決定堅持照起。而綜觀多個申請項目，亦反映相關設施甚至出現集團式申請現象。 ⧪ 3. 未獲批已動工 集水區霸官地： 西貢北潭凹巴士站旁村屋地（A/NE-TKP/1） 西貢北潭凹有業主曾申請將屋後村地劃為私人花園，該處同時為官地及水塘集水區。城規會文件顯示，業主在提交申請時，該處林地經已平整舖出草地，部份家居亦延伸出草地上。相關政府部門明確指出，該土地涉及非法霸佔官地，且劃定私人花園範圍過大，亦不適合村地用施途，因此反對申請，最終於去年初遭城規會拒絕。 由於衛星地圖尚未在拒絕日期後更新，未知相關土地回復狀況。但從城規會審核時所拍攝的相片，以及當時的相片可見，該土地已被完全平整及霸佔使用，城規會文件亦有紀錄，該僭建工程更禍及鄰居，使鄰居物業範圍內在雨天時出現水浸情況，能否完全回復亦難以預料。 ⧪ 4. 「逼池」十年霸官地 從無申請政府短租： 西貢白沙灣立德台（A/SK-PK/268、303）[...]
【失踪基建】建築署原「規劃中」項目 至少7個民生基建被「無聲撤回」？
【失踪基建】建築署原「規劃中」項目 至少7個民生基建被「無聲撤回」？ 發布日期：2026年1月2日 在2025年《財政預算案》中，政府稱未來5年的基本工程開支，將會由平均每年約900億增加至約1,200億元【註1】，基建開支多了，但對普羅市民而言似乎未必有感，例如體育館嚴重短缺，打波預約場地都面臨炒場問題，似乎未見改善曙光【註2】。 研究員遂跟進不同地區民生工程的進度，卻發現相對於大型發展項目，較為小型的地區民生基建，不僅在規模上未有同步提量，甚至出現「無聲撤回」的情況。 透過網站時光機(Wayback Machine)工具*，研究員觀察建築署各民生建築基建的歷年狀況，發現現時其「規劃中」的項目，較過往年尾時期的20-30項，暴跌至只有6項【註3】。研究員更在調查中發現，有7個民生基建在過往「規劃中」清單下架，卻沒有轉移至「興建中」的清單，當中大多為爭取多年社區基建，其「失踪」情況或意味工程進度暫緩。 ▍建築署「規劃中」項目今年大減 未來民生基建縮水？ 現時政府有6個主責開展基建工程的工務部門，包括建築署、土木工程拓展署、渠務署、機電工程署、路政署、水務署。在基建工程上，各部門按項目性質各司其職，如土拓署主責土地平整、岩土工程等項目，路政署則會主要統籌掘路相關工程等。 而建築署所負責的工程，則包括如市政綜合大樓、文體設施、學校等社區民生基建。因此其項目的多寡亦反映政府在開展民生基建工程上的規模大小。透過網站時光機，回顧建築署過去數年年尾月份的「規劃中」清單，過往至少有20-30項，但現竟暴跌至僅有6項： ➤相關網站時光機*建築署「規劃中」工程項目紀錄： 日期｜項目量 2021年10月｜31個 2022年10月｜28個 2023年9月｜22個 2024年11月｜24個 現時 (截至2025年12月)｜6個 * 因網站時光機在不同網站截取保存日期並不固定，以下僅能以年尾鄰近月份某日紀錄作比較。 觀乎過去建築署工程項目清單，「規劃中」所紀錄者往往是政府已進行充份討論，並且已決定將要興建者，會在網站上列出其預算工程費用、預定動工及竣工日期。若已規劃完備正式動工，則會轉移至「興建中」清單，附以工程合約資訊如合約價值及承建商名稱等。若其「規劃中」項目大減，會否意味未來的社區民生基建大減？ ▍七項民生基建竟從建築署「規劃中」清單上「無聲下架」？ 研究員進一步比較過去數年的「規劃中」清單，甚至發現有7項民生基建，包括2個社區設施、3個體育設施，在清單中「消失」，亦沒有轉移至「興建中」消單上： ➤ 疑似失踪民生基建清單 工程計劃編號｜工程計劃名稱｜設施類別｜原料動工日期｜原料竣工日期 028TP｜元朗東頭工業區體育設施等｜體育設施｜2023-24｜2026-27 479RO｜灣仔慶典主題區公眾休憩用地｜休憩用地｜2024｜2027 026TP｜大埔第33區足球暨欖球場等｜體育設施｜2024-25｜2027-28 075RE｜擴建科學館及歷史博物館｜文化設施｜2025-26｜2030-31 196GK｜海庭道聯用綜合大樓｜社區設施｜2025-26｜2029-30 202GK｜大圍村南道聯用綜合大樓｜社區設施｜2025-26｜2032-33 278RS｜屯門第16區運動場、休憩用地等｜體育設施｜2026-27｜2030-31 上述不少設施，尤其是2個聯用綜合大樓，以及3個體育設施，均至少已從過去兩年的基本工程儲備基金中，獲撥款進行小規模勘測工作及支付顧問費，每項均涉約1,000萬工程項目預算，意味其規劃工作已進行一段日子。[...]
【乾塘無度】 最新數字顯示新界魚塘濕地正加速被填平
【乾塘無度】 最新數字顯示新界魚塘濕地正加速被填平 發布日期：2026年1月7日 2023年5月政府宣佈為建新田科技城，在該區填塘89公頃，影響候鳥棲息地之餘，亦有可能影響國際級拉姆薩爾米埔濕地，使其近年已響警號的健康，進一步惡化。研究員曾撰文擔心此舉會令已經在濕地區部署多年的地主/發展商，援引政府主動在新田大規模填塘為先例，辯稱他們的「小規模」發展申請「無傷大雅」，要求城規會批核在魚塘濕地發展，進一步令整個區域「乾塘」【註1】。三年過去，其現狀又如何呢？ 很遺憾的是，當年研究員一語成讖。研究員分析近三年 (2023-2025)，呈交至城規會的私人填塘申請，發現無論申請數量、批准宗數、填塘面積，在政府宣布在新田填塘後（2023年中），均大幅上升。雖然每宗申請的填塘面積不大，但積少成多，而且遍佈核心濕地周邊，猶如一個個窿窿，威脅整體濕地生境的完整性。 ▍近年填塘許可數目和面積暴升 批核率高達95% 研究員以政府公布在新田大規模填塘的2023年5月為分界綫，整理城規會近三年 (2023年第三季-2025第四季)涉及填塘的私人發展工程申請，並對比此前十年(2014年第一季-2023年第二季)數據，發現現況令人擔憂： 根據相關紀錄，綜觀整個新界，近三年間共錄得25宗相關申請，當中21宗在有條件下獲批。相比之下，2023年前十年共38宗申請，同有21宗獲准填塘。近三年獲批比例高達84%（21宗批、4宗拒），遠高於過去十年的約55.3% （21宗批，17宗拒）。更值得關注是填塘規模，批准填塘的面積，單是近三年已達12.6公頃，甚至比2023年分水嶺前的十年更多（合共僅4.5公頃）： ➤年份｜申請數字｜批核數字 ｜%｜面積 2014-15｜8宗｜6宗｜75%｜1.00 公頃 2016-17｜2宗｜0宗｜0%｜0 公頃 2018-19｜10宗｜8宗｜80%｜0.66 公頃 2020-21｜9宗｜3宗｜33%｜0.59 公頃 2022-23｜12宗｜4宗｜33%｜2.21 公頃 2024-25｜22宗｜21宗｜95%｜12.6 公頃 明顯地，在新田填塘計劃公布後，申請數字暴升，批核比率甚至在2024－25年達到95%，批准填塘面積兩年間亦遠超前十年總和 (12.6公頃 vs 4.5 公頃)。綜觀城規會對填塘申請的態度遠較過往更為寬鬆，無論申請數量、批准宗數及比率、填塘面積均大幅上升。 ▍棕地擴散：北都逼遷棕地作業佔近一半填塘申請 另外值得留意的是，22宗獲批填塘個案中有9宗，皆為安置受北都發展而被逼遷的棕地作業，受影響者數量分布如下： 古洞北/粉嶺北新發展區：2宗[...]
【循罪漸進】11種新式犯罪手法大檢視
【循罪漸進】11種新式犯罪手法大檢視 發布日期：2025年11月14日 近年罪案數字上升，網上詐騙案越來越多。但除此之外，在社會改變和科技進步下，同時間有不同種類、以往未曾出現、「估你唔到」的罪案亦應運而生，公眾要防範亦須了解最新犯罪手法如何演變。 研究員翻查政府文件、新聞報導、及民間研究報告，整理了11項因近幾年出現的新式犯罪手法： ▍新型犯罪模式清單 1. 礦電神偷 ➤偷殘疾院舍電力網速「掘礦」 近年「掘礦」盛行，但要耗用大量電力和網絡流量。今年4月香港耀能協會旗下兩間院舍的假天花發現8部「礦機」，令院舍每月電費激增$8000-9000兼網速減慢【註1】。原來是工程師傅替院舍安裝智能裝置期間偷裝「礦機」。以往的劫案是偷竊財物，「掘礦」風潮下，連電力和網速也會被偷，兩名男子涉嫌觸犯竊取電力罪被捕。另外亦有私人公司被黑客入侵，控制其電腦作掘礦達3個月。【註2】 2. 螞蟻運金 ➤ 「搬U」/「收U」/「卡接回U」：招攬跑腿買加密貨幣轉到KK園 近年加密貨幣成為了洗黑錢工具，而香港成為了將詐騙案營收洗白的基地。有人透過招攬學生以「螞蟻搬家」形式，將不法資金以現金提取，再到私隱度較高的場外交易(OTC)的加密貨幣找換店／找換機，兌換為加密貨幣如USDT，俗稱「搬磚」/「搬U」。 由於有不少內地學生被招攬到港透過此手法洗錢，在內地又被稱為「卡接回U」。今年5月警方破獲億元洗黑錢案，正是招攬內地人來港「卡接回U」【註3】。有深度報道指出這新式犯罪與東南亞欺詐產業（即俗稱KK園）息息相關：騙徒在內地或其他地方詐騙得來的金錢，透過招攬跑腿到港購買加密貨幣洗白，再轉到東南亞的眾多「KK園」【註4】。 政府於前年6月設立虛擬資產交易平台發牌制度，繼而金管局今年8月以《穩定幣條例》發牌規管以場外交易（OTC），但以現金購比特幣等非穩定幣的交易目前仍不受管控。 3. 橫刀密劫 ➤ 買加密貨幣遇劫 許多買家在購買加密貨幣時着重私隱，故選擇進行場外交易，但在攜帶大量現金購買加密貨幣時被劫。本年3月就有土耳其旅客在尖沙咀準備購買加密貨幣時，被劫去裝有500萬歐元的行李箱，後由警方尋回【註5】。除了在交易店外，亦有人曾與相熟的買家私下交易時被對方及懷疑同伙行劫【註6】。 4. 「虛」不受保 ➤ 入侵電子錢包偷走虛擬貨幣 以往劫案多發生於銀行，虛擬貨幣興起下，「虛擬劫案」同時興起，例如虛擬貨幣交易所Bitfinex 和 CoinEx 就曾被分別被盜去5億及3億港元的虛擬資產【註7】。被劫的還有市民的「虛擬銀包」：早前炒賣加密貨幣及購入NFT藝術品令不少市民都擁有虛擬資產，卻未有相應的保安意識，並因在連接公共WI-FI使用電子錢包、誤入釣魚網站等原因被洗劫一空。 證監會今年8月要求持牌虛擬資產平台營運者提升安全託管客戶虛擬資產，希望減少類似盜竊事件【註8】。 5. 千秋萬「載」 ➤ 上載私隱至區塊鏈[...]
【每放乙廈】灣仔區乙級商廈出售呎價四年蒸發三成
【每放乙廈】灣仔區乙級商廈出售呎價四年蒸發三成 發布日期：2025年12月10日 疫情前政府過份樂觀估計商廈需求，過去十年大增商業地供應，經濟逆轉下商廈空置率急升【註1】。官方的最新數字（2024年底）顯示商廈空置率史無前例地升至16.3%，甲級商廈更高達17.4%。為減低空置 ，政府本年起提供改變規劃用途及豁免部分樓面面積的政策優惠，鼓勵將商廈改裝為學生宿舍【註2】。計劃一出，已有興建中的商廈着手未來轉為學生宿舍的設計【註3】。但到底「商改宿」對市場的影響有幾大，商廈價格變動又反映了怎樣的政策效果？ 甲級商廈租金通常被視為香港經濟寒暑表，但中小企佔香港商業單位之絕大部分，而他們多租用甚或持有乙級商廈單位，乙級商廈的價格同樣值得留意，而事實上乙級商廈有300萬平方米總存量，佔全港私人寫字樓面積2成多【註5】。中小企以外，勞動力較少的科技公司亦會選擇進駐【註4】，乙級商廈的情況或更能反映香港經濟實況。而乙級商廈的特點是交易遠比甲級商廈旺盛（甲級商廈多由大地產商持有作出租之用），故此研究員選取全港最多乙級商廈的灣仔區，探視近年的乙級商廈的成交情況。 ▍乙廈售價兩年跌近兩成 四年跌三成 透過整理在2025年灣仔區乙級商廈的50個成交個案，並對比同一幢商廈內同類單位（面積與樓層相若）過去四年的成交呎價，研究員發現有27個個案所處商廈有呎價下跌的情況。事實上，差餉物業估價署公佈的灣仔區乙級商廈售價指數，亦由2023的485點大跌至2025年第三季的315點(-35%)。 仔細分析，發現這27個個案的呎價，過去兩年平均跌價17.6%，四年來跌價達平均30.9%。其中有部份個案更跌幅驚人：一兩年間跌價四成、三四年間跌價近半，更有單位創出呎價3、4000元的「破抵價」。 部分跌價例子如下： 商廈名稱及單位｜2025年成交單位及呎價｜2023-24同類單位呎價（對比25年變動）｜2021-22同類單位呎價（對比25年變動）｜ ❢ 接近地價成交： 華軒商業中心低層｜$3700｜$5926（-37.6%） 裕安商業大廈中層｜$4196 ｜$9510（-55.9%）｜ $10490（-60%）｜ ❢ 兩年最大跌幅： 金鐘匯中心 低層｜$8607｜$15632（-44.9%）｜$18197 （-52.7%） 經信商業大廈 高層全層｜$5594｜$9169（-39.0%）｜$9246（-39.5%） 高層全層｜$14119｜$22202（-36.4）｜$19166（-26.3%） ❢ 四年最大跌幅： 得利商業大廈 低層｜$6432｜N/A｜$13485（-52.3%） 金鐘匯中心 低層｜$9923｜N/A｜$18363｜（-46.0%） 天樂廣場高層 全層｜$7008｜$9725（-27.9%）｜$12500（-43.9%） 完整27個跌價個案列表[...]
【本地室樂園】想聽音樂 十八區有咩空間可以揀？
【本地室樂園】想聽音樂 十八區有咩空間可以揀？ 發布日期：2025年12月20日 根據藝發局2024年公佈的《藝術活動參與調查》顯示，香港人平均每年花費4.1億元參與實體音樂活動，比起14/15年升逾1.3倍，是眾多藝術範疇之最，而15-24歲的年青一代更成為最活躍「睇Show」的年齡群【註1】。當現場音樂慢慢成為都市生活習慣，一個活躍的音樂生態已是一個城市宣傳自己、招徠人才的重要資產。現場音樂必須寄生於不同城市空間才得以傳播，將城市的文化、情感和記憶轉換成聲音。到底香港又正在為音樂提供著甚麼空間？ 研究員透過網絡及各大平台搜尋十八區各類常設室內現場音樂(Live Music)空間，撇除由政府或法定機構場地、大型表演會場、酒店餐廳及夜店(Night Club)的場所後，共整合出87個本年度曾有宣傳演出者，再統計其分布地區、場地性質及音樂類型，揭示香港音樂空間的生態現況，以檢視現時音樂場地政策。 ▍「你聽緊乜歌吖？」——香港室內現場音樂類型 研究員透過節目表及影片，粗略將各場地以音樂風格分類。作為較主流的廣東、國語及英文的流行樂（49.2%），僅佔當中一半。爵士樂（22.7%）、搖滾樂（11.4%）、電子舞曲（10.2%）與各類獨立音樂（9%）則是最普遍的小眾音樂。較少獲空間的則為懷舊金曲（6.8%）、古典音樂、金屬樂、民俗音樂和傳統戲曲等（<5%)。同時，有部分場地不受類型限制（6.8%)，安排多類演出。【註2】。 ▍IP都唔使Check？音樂類型與場地性質關係緊密！ 上述87個場地，又以酒吧及餐廳等非專用表演場地為主，分佈如下【註3】： 場地性質：數量（佔總數百分比） ➤ 酒吧 （以酒精銷售為主要收入、有食物提供）：31個（35.6%） ➤ 餐廳（必須用餐方能入座）：27個（29%） ➤ Livehouse（以門票為主要收入、常設音效團隊及舞台設備）：12個（13.8%） ➤ 會員制場地、錄音室（空間較細，須先成為會員或受邀方可進入）：8個（9.2%） ➤ 多用途空間（不限於音樂的表演場地）：8個（9.2%） ➤ Café、茶座（以售賣輕便飲食為主要收入）：2個（2.3%） ➤ 酒廊（空間細小、僅提供簡便酒水）：2個（2.3%） ➤ 舞廳（領取舞廳牌照，主要為茶舞場所）：2個（2.3%） 若對比各場地性質與音樂類型，不難發現餐廳類幾乎清一色是流行音樂表演場地，以一兩位駐場歌手作簡單編排演出為主；而會員制場地則是獨立音樂的大本營，為香港另類音樂提供稀缺空間；酒吧則以樂隊演出為主，通常能容納較多音樂種類，如流行樂、搖滾樂，到爵士樂和電子舞曲等；Livehouse及多用途空間等專業表演場地則是最多元的音樂空間、廣納不同種類的演出，肩負開拓音樂審美的角色。 ▍音樂其實有分界？十八區音樂種類大不同 若將各區音樂空間以數量排列，再細分層級可得出以下五級： ❢ 夜夜笙歌（10個以上）：油尖旺區[...]
In The Press
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On-Going Research
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【出「Pool」唔講】鄉郊大量疑似違規私人泳池及花園
發佈時間：2026年1月4日 紅山半島僭建案將於今個月續審【註1】，當年有獨立屋業主非法挖掘地庫，導致斜坡不穩，引發了山泥傾瀉而令僭建地庫曝光，事件將部分富人違規開拓私人生活空間的做法呈現於港人眼前。而豪宅或獨立屋違規拓展生活空間，並不只挖掘地庫，還有不同方式，本研曾發布研究，指出獨立屋非法霸佔官地為花園的情況並不罕見【註2】。 過往比較少人提及過的，還有在私人地界內，但未經有效規劃許可下興建的私人泳池或花園。根據城市規劃條例，在不少規劃用途地帶內的土地，若要興建私人泳池或花園都需要向城市規劃委員會申請。但研究員比對近年Google Earth衛星圖與城規會記錄，發現大量疑似違規興建的私人泳池或花園。 這些項目違規的方法五花八門，但概括而言可以分為違反規劃用途、非法霸佔官地，以及漠視程序公義三項。過程中更發現不少泳池花園在動工之時，根本未有申請或未獲有效許可，反映這些有申請紀錄者，亦僅是冰山一角。研究員精選其中六個案例，大部分都位於西貢： ▍疑似違規私人泳池、花園案例精選 ⧪ 1. 偷步動工 唔批照起： 西貢翠雅花園旁綠化帶 （A/SK-TLS/57） 翠雅花園有業主曾申請將屋苑旁屬官地的綠化帶改作私人花園，但經城規會審核時竟發現，有關業主竟在未成功申請前便已自行清理綠化帶植披，而2018年的衛星地圖亦已見動工跡象。城規會文件強調該綠化帶土地，原應用作限制城市擴張，不宜劃為私人用途，曾於2019年拒絕該申請。按理該業主應需回復該綠化帶的原土地狀態，惟回顧近年衛星照片，該土地於2021年明顯再有動工，現時不但已剷草建圍牆，範圍內更可見疑似花園設施構築埋，懷疑有人再申請被拒後仍強霸官地。 ⧪ 2. 申請被拒 泳池照起： 西貢沙角尾（A/SK-PK/ 269-272） 西貢沙角尾丁屋屋苑「黃府第」四間村屋由同一公司申請將各間屋外空地劃作建私人泳池。城規審議時指出空地是作鄉村式發展用途，空間已足以興建多一間丁屋，而私人泳池不符規劃用途之餘，亦可能永久改變土地用途，於是於2022年拒絕批出臨時許可。然而，研究員經衛星照片發現至少一間屋在申請被拒後，於2024年仍明顯可見興建了泳池，不排除有人違背審核決定堅持照起。而綜觀多個申請項目，亦反映相關設施甚至出現集團式申請現象。 ⧪ 3. 未獲批已動工 集水區霸官地： 西貢北潭凹巴士站旁村屋地（A/NE-TKP/1） 西貢北潭凹有業主曾申請將屋後村地劃為私人花園，該處同時為官地及水塘集水區。城規會文件顯示，業主在提交申請時，該處林地經已平整舖出草地，部份家居亦延伸出草地上。相關政府部門明確指出，該土地涉及非法霸佔官地，且劃定私人花園範圍過大，亦不適合村地用施途，因此反對申請，最終於去年初遭城規會拒絕。 由於衛星地圖尚未在拒絕日期後更新，未知相關土地回復狀況。但從城規會審核時所拍攝的相片，以及當時的相片可見，該土地已被完全平整及霸佔使用，城規會文件亦有紀錄，該僭建工程更禍及鄰居，使鄰居物業範圍內在雨天時出現水浸情況，能否完全回復亦難以預料。 ⧪ 4. 「逼池」十年霸官地 從無申請政府短租： 西貢白沙灣立德台（A/SK-PK/268、303）[...]
【失踪基建】建築署原「規劃中」項目 至少7個民生基建被「無聲撤回」？
【失踪基建】建築署原「規劃中」項目 至少7個民生基建被「無聲撤回」？ 發布日期：2026年1月2日 在2025年《財政預算案》中，政府稱未來5年的基本工程開支，將會由平均每年約900億增加至約1,200億元【註1】，基建開支多了，但對普羅市民而言似乎未必有感，例如體育館嚴重短缺，打波預約場地都面臨炒場問題，似乎未見改善曙光【註2】。 研究員遂跟進不同地區民生工程的進度，卻發現相對於大型發展項目，較為小型的地區民生基建，不僅在規模上未有同步提量，甚至出現「無聲撤回」的情況。 透過網站時光機(Wayback Machine)工具*，研究員觀察建築署各民生建築基建的歷年狀況，發現現時其「規劃中」的項目，較過往年尾時期的20-30項，暴跌至只有6項【註3】。研究員更在調查中發現，有7個民生基建在過往「規劃中」清單下架，卻沒有轉移至「興建中」的清單，當中大多為爭取多年社區基建，其「失踪」情況或意味工程進度暫緩。 ▍建築署「規劃中」項目今年大減 未來民生基建縮水？ 現時政府有6個主責開展基建工程的工務部門，包括建築署、土木工程拓展署、渠務署、機電工程署、路政署、水務署。在基建工程上，各部門按項目性質各司其職，如土拓署主責土地平整、岩土工程等項目，路政署則會主要統籌掘路相關工程等。 而建築署所負責的工程，則包括如市政綜合大樓、文體設施、學校等社區民生基建。因此其項目的多寡亦反映政府在開展民生基建工程上的規模大小。透過網站時光機，回顧建築署過去數年年尾月份的「規劃中」清單，過往至少有20-30項，但現竟暴跌至僅有6項： ➤相關網站時光機*建築署「規劃中」工程項目紀錄： 日期｜項目量 2021年10月｜31個 2022年10月｜28個 2023年9月｜22個 2024年11月｜24個 現時 (截至2025年12月)｜6個 * 因網站時光機在不同網站截取保存日期並不固定，以下僅能以年尾鄰近月份某日紀錄作比較。 觀乎過去建築署工程項目清單，「規劃中」所紀錄者往往是政府已進行充份討論，並且已決定將要興建者，會在網站上列出其預算工程費用、預定動工及竣工日期。若已規劃完備正式動工，則會轉移至「興建中」清單，附以工程合約資訊如合約價值及承建商名稱等。若其「規劃中」項目大減，會否意味未來的社區民生基建大減？ ▍七項民生基建竟從建築署「規劃中」清單上「無聲下架」？ 研究員進一步比較過去數年的「規劃中」清單，甚至發現有7項民生基建，包括2個社區設施、3個體育設施，在清單中「消失」，亦沒有轉移至「興建中」消單上： ➤ 疑似失踪民生基建清單 工程計劃編號｜工程計劃名稱｜設施類別｜原料動工日期｜原料竣工日期 028TP｜元朗東頭工業區體育設施等｜體育設施｜2023-24｜2026-27 479RO｜灣仔慶典主題區公眾休憩用地｜休憩用地｜2024｜2027 026TP｜大埔第33區足球暨欖球場等｜體育設施｜2024-25｜2027-28 075RE｜擴建科學館及歷史博物館｜文化設施｜2025-26｜2030-31 196GK｜海庭道聯用綜合大樓｜社區設施｜2025-26｜2029-30 202GK｜大圍村南道聯用綜合大樓｜社區設施｜2025-26｜2032-33 278RS｜屯門第16區運動場、休憩用地等｜體育設施｜2026-27｜2030-31 上述不少設施，尤其是2個聯用綜合大樓，以及3個體育設施，均至少已從過去兩年的基本工程儲備基金中，獲撥款進行小規模勘測工作及支付顧問費，每項均涉約1,000萬工程項目預算，意味其規劃工作已進行一段日子。[...]
【乾塘無度】 最新數字顯示新界魚塘濕地正加速被填平
【乾塘無度】 最新數字顯示新界魚塘濕地正加速被填平 發布日期：2026年1月7日 2023年5月政府宣佈為建新田科技城，在該區填塘89公頃，影響候鳥棲息地之餘，亦有可能影響國際級拉姆薩爾米埔濕地，使其近年已響警號的健康，進一步惡化。研究員曾撰文擔心此舉會令已經在濕地區部署多年的地主/發展商，援引政府主動在新田大規模填塘為先例，辯稱他們的「小規模」發展申請「無傷大雅」，要求城規會批核在魚塘濕地發展，進一步令整個區域「乾塘」【註1】。三年過去，其現狀又如何呢？ 很遺憾的是，當年研究員一語成讖。研究員分析近三年 (2023-2025)，呈交至城規會的私人填塘申請，發現無論申請數量、批准宗數、填塘面積，在政府宣布在新田填塘後（2023年中），均大幅上升。雖然每宗申請的填塘面積不大，但積少成多，而且遍佈核心濕地周邊，猶如一個個窿窿，威脅整體濕地生境的完整性。 ▍近年填塘許可數目和面積暴升 批核率高達95% 研究員以政府公布在新田大規模填塘的2023年5月為分界綫，整理城規會近三年 (2023年第三季-2025第四季)涉及填塘的私人發展工程申請，並對比此前十年(2014年第一季-2023年第二季)數據，發現現況令人擔憂： 根據相關紀錄，綜觀整個新界，近三年間共錄得25宗相關申請，當中21宗在有條件下獲批。相比之下，2023年前十年共38宗申請，同有21宗獲准填塘。近三年獲批比例高達84%（21宗批、4宗拒），遠高於過去十年的約55.3% （21宗批，17宗拒）。更值得關注是填塘規模，批准填塘的面積，單是近三年已達12.6公頃，甚至比2023年分水嶺前的十年更多（合共僅4.5公頃）： ➤年份｜申請數字｜批核數字 ｜%｜面積 2014-15｜8宗｜6宗｜75%｜1.00 公頃 2016-17｜2宗｜0宗｜0%｜0 公頃 2018-19｜10宗｜8宗｜80%｜0.66 公頃 2020-21｜9宗｜3宗｜33%｜0.59 公頃 2022-23｜12宗｜4宗｜33%｜2.21 公頃 2024-25｜22宗｜21宗｜95%｜12.6 公頃 明顯地，在新田填塘計劃公布後，申請數字暴升，批核比率甚至在2024－25年達到95%，批准填塘面積兩年間亦遠超前十年總和 (12.6公頃 vs 4.5 公頃)。綜觀城規會對填塘申請的態度遠較過往更為寬鬆，無論申請數量、批准宗數及比率、填塘面積均大幅上升。 ▍棕地擴散：北都逼遷棕地作業佔近一半填塘申請 另外值得留意的是，22宗獲批填塘個案中有9宗，皆為安置受北都發展而被逼遷的棕地作業，受影響者數量分布如下： 古洞北/粉嶺北新發展區：2宗[...]
【循罪漸進】11種新式犯罪手法大檢視
【循罪漸進】11種新式犯罪手法大檢視 發布日期：2025年11月14日 近年罪案數字上升，網上詐騙案越來越多。但除此之外，在社會改變和科技進步下，同時間有不同種類、以往未曾出現、「估你唔到」的罪案亦應運而生，公眾要防範亦須了解最新犯罪手法如何演變。 研究員翻查政府文件、新聞報導、及民間研究報告，整理了11項因近幾年出現的新式犯罪手法： ▍新型犯罪模式清單 1. 礦電神偷 ➤偷殘疾院舍電力網速「掘礦」 近年「掘礦」盛行，但要耗用大量電力和網絡流量。今年4月香港耀能協會旗下兩間院舍的假天花發現8部「礦機」，令院舍每月電費激增$8000-9000兼網速減慢【註1】。原來是工程師傅替院舍安裝智能裝置期間偷裝「礦機」。以往的劫案是偷竊財物，「掘礦」風潮下，連電力和網速也會被偷，兩名男子涉嫌觸犯竊取電力罪被捕。另外亦有私人公司被黑客入侵，控制其電腦作掘礦達3個月。【註2】 2. 螞蟻運金 ➤ 「搬U」/「收U」/「卡接回U」：招攬跑腿買加密貨幣轉到KK園 近年加密貨幣成為了洗黑錢工具，而香港成為了將詐騙案營收洗白的基地。有人透過招攬學生以「螞蟻搬家」形式，將不法資金以現金提取，再到私隱度較高的場外交易(OTC)的加密貨幣找換店／找換機，兌換為加密貨幣如USDT，俗稱「搬磚」/「搬U」。 由於有不少內地學生被招攬到港透過此手法洗錢，在內地又被稱為「卡接回U」。今年5月警方破獲億元洗黑錢案，正是招攬內地人來港「卡接回U」【註3】。有深度報道指出這新式犯罪與東南亞欺詐產業（即俗稱KK園）息息相關：騙徒在內地或其他地方詐騙得來的金錢，透過招攬跑腿到港購買加密貨幣洗白，再轉到東南亞的眾多「KK園」【註4】。 政府於前年6月設立虛擬資產交易平台發牌制度，繼而金管局今年8月以《穩定幣條例》發牌規管以場外交易（OTC），但以現金購比特幣等非穩定幣的交易目前仍不受管控。 3. 橫刀密劫 ➤ 買加密貨幣遇劫 許多買家在購買加密貨幣時着重私隱，故選擇進行場外交易，但在攜帶大量現金購買加密貨幣時被劫。本年3月就有土耳其旅客在尖沙咀準備購買加密貨幣時，被劫去裝有500萬歐元的行李箱，後由警方尋回【註5】。除了在交易店外，亦有人曾與相熟的買家私下交易時被對方及懷疑同伙行劫【註6】。 4. 「虛」不受保 ➤ 入侵電子錢包偷走虛擬貨幣 以往劫案多發生於銀行，虛擬貨幣興起下，「虛擬劫案」同時興起，例如虛擬貨幣交易所Bitfinex 和 CoinEx 就曾被分別被盜去5億及3億港元的虛擬資產【註7】。被劫的還有市民的「虛擬銀包」：早前炒賣加密貨幣及購入NFT藝術品令不少市民都擁有虛擬資產，卻未有相應的保安意識，並因在連接公共WI-FI使用電子錢包、誤入釣魚網站等原因被洗劫一空。 證監會今年8月要求持牌虛擬資產平台營運者提升安全託管客戶虛擬資產，希望減少類似盜竊事件【註8】。 5. 千秋萬「載」 ➤ 上載私隱至區塊鏈[...]
【每放乙廈】灣仔區乙級商廈出售呎價四年蒸發三成
【每放乙廈】灣仔區乙級商廈出售呎價四年蒸發三成 發布日期：2025年12月10日 疫情前政府過份樂觀估計商廈需求，過去十年大增商業地供應，經濟逆轉下商廈空置率急升【註1】。官方的最新數字（2024年底）顯示商廈空置率史無前例地升至16.3%，甲級商廈更高達17.4%。為減低空置 ，政府本年起提供改變規劃用途及豁免部分樓面面積的政策優惠，鼓勵將商廈改裝為學生宿舍【註2】。計劃一出，已有興建中的商廈着手未來轉為學生宿舍的設計【註3】。但到底「商改宿」對市場的影響有幾大，商廈價格變動又反映了怎樣的政策效果？ 甲級商廈租金通常被視為香港經濟寒暑表，但中小企佔香港商業單位之絕大部分，而他們多租用甚或持有乙級商廈單位，乙級商廈的價格同樣值得留意，而事實上乙級商廈有300萬平方米總存量，佔全港私人寫字樓面積2成多【註5】。中小企以外，勞動力較少的科技公司亦會選擇進駐【註4】，乙級商廈的情況或更能反映香港經濟實況。而乙級商廈的特點是交易遠比甲級商廈旺盛（甲級商廈多由大地產商持有作出租之用），故此研究員選取全港最多乙級商廈的灣仔區，探視近年的乙級商廈的成交情況。 ▍乙廈售價兩年跌近兩成 四年跌三成 透過整理在2025年灣仔區乙級商廈的50個成交個案，並對比同一幢商廈內同類單位（面積與樓層相若）過去四年的成交呎價，研究員發現有27個個案所處商廈有呎價下跌的情況。事實上，差餉物業估價署公佈的灣仔區乙級商廈售價指數，亦由2023的485點大跌至2025年第三季的315點(-35%)。 仔細分析，發現這27個個案的呎價，過去兩年平均跌價17.6%，四年來跌價達平均30.9%。其中有部份個案更跌幅驚人：一兩年間跌價四成、三四年間跌價近半，更有單位創出呎價3、4000元的「破抵價」。 部分跌價例子如下： 商廈名稱及單位｜2025年成交單位及呎價｜2023-24同類單位呎價（對比25年變動）｜2021-22同類單位呎價（對比25年變動）｜ ❢ 接近地價成交： 華軒商業中心低層｜$3700｜$5926（-37.6%） 裕安商業大廈中層｜$4196 ｜$9510（-55.9%）｜ $10490（-60%）｜ ❢ 兩年最大跌幅： 金鐘匯中心 低層｜$8607｜$15632（-44.9%）｜$18197 （-52.7%） 經信商業大廈 高層全層｜$5594｜$9169（-39.0%）｜$9246（-39.5%） 高層全層｜$14119｜$22202（-36.4）｜$19166（-26.3%） ❢ 四年最大跌幅： 得利商業大廈 低層｜$6432｜N/A｜$13485（-52.3%） 金鐘匯中心 低層｜$9923｜N/A｜$18363｜（-46.0%） 天樂廣場高層 全層｜$7008｜$9725（-27.9%）｜$12500（-43.9%） 完整27個跌價個案列表[...]
【本地室樂園】想聽音樂 十八區有咩空間可以揀？
【本地室樂園】想聽音樂 十八區有咩空間可以揀？ 發布日期：2025年12月20日 根據藝發局2024年公佈的《藝術活動參與調查》顯示，香港人平均每年花費4.1億元參與實體音樂活動，比起14/15年升逾1.3倍，是眾多藝術範疇之最，而15-24歲的年青一代更成為最活躍「睇Show」的年齡群【註1】。當現場音樂慢慢成為都市生活習慣，一個活躍的音樂生態已是一個城市宣傳自己、招徠人才的重要資產。現場音樂必須寄生於不同城市空間才得以傳播，將城市的文化、情感和記憶轉換成聲音。到底香港又正在為音樂提供著甚麼空間？ 研究員透過網絡及各大平台搜尋十八區各類常設室內現場音樂(Live Music)空間，撇除由政府或法定機構場地、大型表演會場、酒店餐廳及夜店(Night Club)的場所後，共整合出87個本年度曾有宣傳演出者，再統計其分布地區、場地性質及音樂類型，揭示香港音樂空間的生態現況，以檢視現時音樂場地政策。 ▍「你聽緊乜歌吖？」——香港室內現場音樂類型 研究員透過節目表及影片，粗略將各場地以音樂風格分類。作為較主流的廣東、國語及英文的流行樂（49.2%），僅佔當中一半。爵士樂（22.7%）、搖滾樂（11.4%）、電子舞曲（10.2%）與各類獨立音樂（9%）則是最普遍的小眾音樂。較少獲空間的則為懷舊金曲（6.8%）、古典音樂、金屬樂、民俗音樂和傳統戲曲等（<5%)。同時，有部分場地不受類型限制（6.8%)，安排多類演出。【註2】。 ▍IP都唔使Check？音樂類型與場地性質關係緊密！ 上述87個場地，又以酒吧及餐廳等非專用表演場地為主，分佈如下【註3】： 場地性質：數量（佔總數百分比） ➤ 酒吧 （以酒精銷售為主要收入、有食物提供）：31個（35.6%） ➤ 餐廳（必須用餐方能入座）：27個（29%） ➤ Livehouse（以門票為主要收入、常設音效團隊及舞台設備）：12個（13.8%） ➤ 會員制場地、錄音室（空間較細，須先成為會員或受邀方可進入）：8個（9.2%） ➤ 多用途空間（不限於音樂的表演場地）：8個（9.2%） ➤ Café、茶座（以售賣輕便飲食為主要收入）：2個（2.3%） ➤ 酒廊（空間細小、僅提供簡便酒水）：2個（2.3%） ➤ 舞廳（領取舞廳牌照，主要為茶舞場所）：2個（2.3%） 若對比各場地性質與音樂類型，不難發現餐廳類幾乎清一色是流行音樂表演場地，以一兩位駐場歌手作簡單編排演出為主；而會員制場地則是獨立音樂的大本營，為香港另類音樂提供稀缺空間；酒吧則以樂隊演出為主，通常能容納較多音樂種類，如流行樂、搖滾樂，到爵士樂和電子舞曲等；Livehouse及多用途空間等專業表演場地則是最多元的音樂空間、廣納不同種類的演出，肩負開拓音樂審美的角色。 ▍音樂其實有分界？十八區音樂種類大不同 若將各區音樂空間以數量排列，再細分層級可得出以下五級： ❢ 夜夜笙歌（10個以上）：油尖旺區[...]