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【臨「場」發揮】唔夠球場？ 廢棄校舍幫到你
【臨「場」發揮】唔夠球場？ 廢棄校舍幫到你 啟德體育園開幕，政府大肆宣傳能舒緩體育場地不足，但當前的短缺問題，癥結在於缺乏「去中心化」的體育館 —— 對於普通市民來說，多一個地區體育館，總有用過要跨區才去到的啟德體育園。根據規劃標準及香港人口數據計算，2019年全港缺少293個羽毛球場及224個籃球場【註1】，但政府似乎不積極追落後。研究員早前發現各區擬建體育設施均有「拖數」情況，最嚴重的可拖近四分一世紀【註2】。面對質疑，政府歸咎於未能搬遷選址上現存土地用途等限制【註3】。這或許能為某些計劃短期延誤辯解，但政府卻忽略了一些近水樓台，手到拿來的潛在體育設施場地：已廢棄校舍及大批殺校潮下將結束營運的學校操場球場設施。 這些可釋放的體育場地，包括籃球場、羽毛球場及操場等。若能適當改裝，或許能在短期內舒緩目前緊張的康樂設施供應問題。 ▍原可用作供應體育場地的廢棄校舍案例 ➤ 前灣仔學校：荒廢廿年與街道一門之隔的籃球場位於灣仔愛群道的灣仔學校在2006年停辦後，一直未有長遠用途，只短期借予三間學校作臨時使用，土地未歸還政府【註4】，至今已空置近20年，意味與公眾只有一大門之隔的籃球場亦荒廢足20年。現校舍在2020年從新分配作重置特殊學校校舍用地，計劃討論長達4年，重建工程終在本年度動工，預計於2028-29年完成【註5】，過去若能善用，至少是20年可用的市區籃球場用地。 ➤ 前荃灣信義學校：丟空10年的完整球場及環形跑道 位於荃灣象山邨的荃灣信義學校於2011年停辦，丟空近10年，終在2021年尾開展工程作過渡性房屋「樂屋」，現時的舊校舍的球場和環繞球場的跑道已經被納入「樂屋」範圍。若然在殺校後積極活用校舍資源，則可避免體育設施丟空10年所做成的空間浪費【註6】。➤ 保良局蕭漢森小學(舊校舍)：校舍內有4線泳池，公屋用途未知何時動工 位於火炭穗禾苑的保良局蕭漢森小學因空間不足，於明年重置到同區新校舍，據2023年公佈經中央調配機制檢討的空置校舍用地列表，舊校舍已交由房屋署管理，長遠作公營房屋發展【註7】。長遠發展計劃由醞釀到執行需時數年，舊校舍有4線泳池等少有體育設施，可考慮在重建動工前的空窗期期間開放予公眾使用，善用社區資源。▍殺校潮下潛在可研究釋放的學校體育設施達200多處 事實上政府並非沒有考慮重新運用這些土地資源，但政策並無助有效釋放這些設施及社區使用。在2023年，部門曾檢討有210間位於政府土地的空置校舍用地清單【註8】，研究作長遠興建公屋，或短期租約形式批予非政府機構等用途。然而清單並非齊全，亦無交待為何有部分空置多年的校舍，如灣仔學校竟未有納入清單考量當中。另外，上述檢討雖亦有相當數量的校舍被分配作不同民生用途，但當中亦有不少因處理及規劃需時，或是由於行政官僚或程序上的延誤，令規劃期間的場地資源持續丟空。這些尚未落實新用途的校舍場地，實則可以更有效率地被投入使用，以「臨時體育場地」形式納入管理和開放予公眾。尤其是上述作短租用途的66所廢校中，有56所因一直未有人承租或達成合適協議，處於長期空置狀態。面對如此情況，政府大可考慮將這些原擬短租的校舍設施，轉化成由康文署協調和管理的體育場地，並建立配套措施及系統化的場地預約平台，讓市民更便捷地使用。而更值得注意的是，隨著未來可能出現新一波「殺校潮」，經研究員統計整合，未來5年至少有16間位於市區、設施可直接使用的中小學，已知將停辦、遷校或合併。這些將被騰出來的校舍設施，若能事先規劃並納入康體設施供應中，停運後即可轉化並開放使用，無需再經冗長研究或行政程序，能在短期內為各社區提供額外體育場所。▍現校亦可開放運動場地？ 除上述校舍，現時仍在營運的學校體育設施，同樣值得進一步向公眾開放。事實上，政府自2017/18年度起推行「開放學校設施推動體育發展計劃」【註9】，鼓勵津貼學校於非上課時段，如周末或假期開放校內場地。然而，或許由於學校方面在保安、管理及維護上或有實際困難，故計劃並沒有吸引學校的踴躍參與。要令學校釋疑，亦非無計可施。舉例說，可以研究校舍建築物與操場之間，及操場與校外街道之間，分別興建兩道閘門作足夠區隔。在上課日子將後者關閉，把球場留給學生使用，周末時則只關閉前者，將球場開放給公眾或體育團體使用。部門亦可考慮由康文署或相關部門進行更深入的管理支援與統籌，而非僅靠學校與體育團體間的個別聯繫，同時亦可進一步提供誘因，如提升保安及清潔等配套，減輕學校在開放設施後的負擔。在顧及保安及管理需要下，更可進一步研究如何在周末善用學校其他設施（如禮堂、會議室）。此舉除加強學校與社區的連結，甚至可為學生帶來參與社區管理與公共服務的學習機會，一舉兩得。以上僅為研究員初步觀察學校體育設施運用情況，作出一些提議拋磚引玉，其可行性仍需詳細研究，想必教育和體育界人士會有更獨到提議。既然在財赤下，額外興建體育設施或有困難，而短期內亦要煩惱難以覓得合適選址，若政府及各界好好協調，上述學校體育場地，將會是其中一個唾手可得的「低垂水果」(low-hanging fruit)，有助於進一步推動體育在社區普及化，以舒緩場地短缺之苦。 -- 參考資料 【註1】香港01. 2019.9.24. 【城市數據】公共體育場地不足遠低於標準 邊類球場最短缺？ https://shorturl.at/KlBqD 【註2】本研社. 2024.9.11. 【慢過法國蝸牛】地區康體設施供應拖數大盤點！ https://shorturl.at/bDZHw 【註3】屯門區議會. 2023.9.11. 文件2023年第21號：「屯門第16區運動場、休憩用地及公眾停車場」 工程計劃的進展 https://shorturl.at/S8Otx 【註4】香港01. 2019.5.6.【廢校巡查】鬧市幽靈廢校 空置十年未上榜 組織促政府交真名單 [...]
【在商言商】全港潛在商業樓面土儲至少4,000萬呎 相等於20幢IFC？
發佈時間：2025年3月20日 香港甲級商廈空置率高企，最新整體空置率為17%【註1】，中環商業區及九龍東商貿區甲廈空置率亦分別高達13.2%及21%【註2】，達800萬平方呎樓面空置【註3】。仲量聯行指出，今年將再有近400萬平方呎的寫字樓供應進入市場【註4】，世邦魏理仕更估算，直至2030年亦難以消化過盛的供應，空置空間甚至會保持在約1,500萬平方呎【註5】。雪上加霜的是，上述統計數字僅呈現具體已知的新寫字樓供應，還未計政府已規劃和尚未賣出的商業用地所提供的樓面面積(主要為寫字樓，亦包括酒店、商場)。若保守計算已有具體規劃大綱的新發展區，已有至少26塊已規劃但未售的商業地皮，以及4塊已售但未建商廈的商業地皮，達4,000萬平方呎的潛在商業樓面供應，相等於20幢IFC。若全部不改劃，仍維持商業用途，恐怕到2047年仍未消化完畢。▍如不更改用途 30塊商業商貿地將變「死城」？回應空置率上升，政府上月宣布來年將不會推出商業用地。今日大批「蟹貨」商業地出現，部分源於政府2017年委託顧問公司進行的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註6】。當時估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，以合理化九龍東 (CBD2) 和明日大嶼 (CBD3) 這些核心商業區的發展，亦支持了東涌、洪水橋等新商業地的規劃。❢ 已規劃但未實現的商業地列表：新發展區/商貿區｜未售商業地*面積｜所涉地皮｜啟德發展區｜8.04公頃｜5塊：包括第3A區6號、第3B區1-4號、第4C區4-5號用地等九龍灣商貿區｜7.19公頃｜3塊｜包括前九龍灣驗車中心、九巴九龍灣車廠等觀塘商貿區｜2.34公頃｜2塊｜觀塘碼頭巴士總站、舊成業街休憩公園原址東涌東擴展區｜5.00公頃｜3塊｜東涌第128-130區東涌西擴展區｜1.18公頃｜3塊｜裕東路以北第38A-38C用地洪水橋／厦村新發展區｜24.12公頃｜8塊｜包括規劃區第17A-17C區、第32A-D區等落馬洲河套地區｜1.23公頃｜2塊｜落馬洲河套第3區、第4區總共｜49.1公頃｜26塊｜新發展區/商貿區｜已售但未動工商業地面積｜所涉地皮｜獲標發展商安達臣道發展區｜1.12公頃｜3塊｜測量約份第3約地段第1077-1078號｜領展、新地東涌東擴展區｜1.24公頃｜1塊｜第57區東涌市地段第45號用地｜華懋總共｜2.36公頃｜4塊｜▍現存商業地蟹貨積存無期 更無理由填明日大嶼上述30塊只是潛在供應的一部分，尚未計新發展區外(如中環、屯門、沙田等)閒置的商業用地，以及一些如「商業/住宅發展」、「混合用途」、「綜合發展區」等亦可作興建商廈的用途土地，更未計入北都創科地內的商業用途樓面面積，故此4,000萬平方呎的潛在供應，除非政府大幅砍掉現有及未來規劃的商業元素，只會是個非常保守的數字。現時香港商業區的情況是，CBD1（中環金鐘）呈現大量空置，CBD2（啟德）已開始走樣，新發展區中的商業地亦「重蟹」而被逐漸改劃，當香港的經濟角色亦開始轉變，若仍然保留著以商業核心區(CBD)作增長模型的城市經濟規劃，甚至還要堅持發展CBD3 (明日大嶼)，則無疑是不切實際，倒錢落海。雖則疫後全球辦公室使用模式轉變，商廈空置高企亦非香港獨有，但近年亦出現回歸辦公室(return to office)的趨勢，縱然沒有疫情，如此龐大的空置規模，亦已反映本身政府在規劃估算上過於樂觀。要政府接受現實調整思維需時，當下我們更應討論的是，這些商業地不少反正都會繼續空置，該如何善用這些閒置資源？當然全部改劃作住宅亦不現實，因為一旦擬議的商業或產業用地消失，原先以商業樓面估算的就業機會都會消失，「職住平衡」不能實現，新入住的人口（如有）亦須跨區上班，或會多區上演屯門公路的惡夢。面對新的經濟現實，透過短期租約開放部分閒置商業地作社區經濟用途為其中一個可行方法，例如商販檔攤區域，或是出租予NGO或社企搞活動或市集，促進社區經濟活動之用，或是加強各種城市日常需要的基礎經濟 (foundational economy)產業，增加社區在未來持續的經濟逆境中的韌性。而對於一些尚未落實具體規劃的新發展區（主要是北都），是否應相應削減相關產業或商業用地，是政府亟需考慮的重點。 【註1】東方日報. 2025.1.9. 港去年甲級商廈空置率17% https://shorturl.at/vXil7 【註2】經濟日報. 2024.11.20. 空置高企 九龍灣商廈重建變陣 https://shorturl.at/6pgCM 【註3】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙 https://shorturl.at/vmtJQ 【註4】香港01. 2024.12.12. 明年商廈租金料續跌 仲量聯行倡政府賣地拆細出售、減附加條款 https://shorturl.at/8XX6Z 【註5】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙 https://shorturl.at/vmtJQ 【註6】規劃署. [...]
【看不見的丁圖】忽略丁屋供應量 私宅空置率長期被低估
發佈時間：2025年3月19日 近日發展局長甯漢豪表示本港不存在住宅供應過剩問題【註1】，並在不同場合亦引述差餉物業估價署推算4.1%的低住宅空置率（2023）佐證，以說明無需要繼續推行林鄭曾推出的一手樓空置稅【註2】。有些人辯解指低於5%的空置率是「自然空置率」，即例如業主換樓／裝修時產生的「假象」，不屬於空置問題。不過晚上在街上閒逛，尤其是在新市鎮或重建區，不難找到落成多年還烏燈黑火的新樓；新樓盤開售多年後，仍不難找到一手單位出售；即時已多數售出，有些新盤亦異常地寧靜，難以相信這些純粹是「自然空置」。差餉物業估價署的空置數字，十分值得細心檢視。▍政府計算住宅空置率時 假設了丁屋並不存在差餉物業估價署每年年底都會進行調查，包括過去3年落成的私人住宅單位，及在落成3年以上，只抽樣3% 作調查，取樣數字太低，而且方法竟是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察（沒有進入單位）【註3】，亦沒有透露如何具體界定空置，例如某戶主或專才購入單位為第二甚至第三住所，隔很久才回來一次，管理員或會視為「非空置」，誤差甚大。更大的漏洞是，自2002年起差估署的空置率推算剔除丁屋，現時丁屋數目已逼近5萬幢丁屋。丁屋也是私樓種類之一，大多亦會劏開三層出售，明顯忽略了重要的私樓供應來源。官方空置率的調查方法已有先天缺陷，尤其是每年新增丁屋單位本身數字十分可觀。▍一幢丁屋可「一劏三」 潛在供應量可及官方私樓供應數字的10%每年均有不少丁屋新盤推出，部分可能屬於非法套丁（未知是否因此政府部門不願將其納入調查範圍）。根據地產代理公司的搜尋器，多數單位面積是700呎或1400呎，意味著一幢2100呎的丁屋可被劏成兩至三個獨立單位出售；部分較舊的丁屋甚至可能被進一步劏成6個各350呎的小單位。近年政府提供的丁屋有關數字十分零散，研究員能找到的是2021－2023年間，分區地政處根據《建築物條例（新界適用）條例》，合共發出1,695份滿意紙【註4】。獲取滿意紙後，丁屋可以正式入住，無論是原居民入住抑或申請撤銷轉讓限制後向市場發售，亦是一種可居住的房屋資源。這代表了2021－2023年間，有潛在最多額外5,085（1,695x3)個另類「鄉村私人住宅」單位釋放，同期差估署的資料顯示有49,406個單位落成，若計及這些丁屋單位，實質私樓落成量會額外增加10%，但丁屋單位卻沒被看待為住宅供應而被計算在空置率調查之中，產生極大誤差。如果以丁屋總數來看的話，數字更為可觀。從1972－2022，政府已批出45,021個丁屋牌照【註5】，假設近年批核的牌照的丁屋已經落成並獲完工證可供入住，並保守估計平均每間丁屋能劏出2.5個獨立單位（因並非所有丁屋均會劏成3個甚至6個單位，部分新近落成的會劏成頂樓700呎及下複式1400呎2個單位，保守起見，取其中間數2.5個單位作大概推算），則潛在忽略了的私樓存量達11萬以上規模，還未計並非以丁屋牌照興建的舊村屋，或重建的新村屋，所以實質私樓總存量數字是更多，可見忽略村屋／丁屋的空置率統計數字會導致未能看清真實情況。▍丁屋單位空置量更可觀 官方住宅空置率屬低估由於官方空置率忽略了村屋／丁屋，他們的實質空置率更是一個謎，不過相信數字會比一般私樓更加嚴重：若然各位在路經新界鄉村，不難會發現一些落成了好幾年的丁屋，一直都處於「清水」狀態，沒有裝修亦沒有入住，不排除是等待獲發完工證後5年「過冷河期」，或許有些丁屋發展商在樓市低迷下，寧願將落成丁屋調空5年，等待「樓市小陽春」，也不願為丁屋補地價（每間丁屋的補價金額可達七位數字，但在發出完工證5年後將其轉售，則毋須補地價），這個情況在一些大型的丁屋屋苑尤為明顯。同樣「等待時機、待價而沽」的策略，在一般私樓市場亦甚為普遍，大量貨尾單位一直存在，其嚴重情況似乎未能反映在差餉物業估價署的住宅空置率推算上。研究員曾接受電視台訪問，指不少發展商的策略是不會立刻將新盤全面放售，而是會在開售第二年開始放慢放盤速度【註6】。研究員曾計算過某大埔新盤，開售3年後仍有30%未賣，個別樓盤甚至拖7年都未賣完，還未計已賣的單位，實質上是否空置，難以想像為何官方數字長期維持在「自然空置率」的水平。▍不願認真量度住宅空置量 迴避一手樓空置率立法呼聲首先從調查範圍看，目前空置率的調查方法竟忽略了數以十萬計的村屋／丁屋單位，已知調查方法粗疏，數字自然不可靠。翻查香港物業報告的技術附註，差估署自2002年開始將村屋／丁屋數字抽起【註3】，而當年正值私宅空置率歷史高位(6.8%)，未知兩者是否有關，後來私宅空置率逐漸回落【註7】。要認真量度一個單位是否空置，方法有很多。例如調查單位的水電煤容量是否長期不尋常地低，以確定單位是否恆常或長期有人居住。類似方法其實在調查公屋空置時有所採用，政府要認真收集私樓數據的話，並非難事。然而一旦認真收集數據及恢復調查範圍至村屋／丁屋的話，實質的私人住宅空置率可能十分驚人，令政府更有壓力仿效國外訂立一手樓空置稅，以防珍貴的房屋資源被浪費。但這必然不會受到發展商的歡迎，因為它們會更難透過操控實質住宅供應來維持價格，尤其是近年樓市逆轉的情況下。這或許是政府多年來一直不願認真計算私人住宅空置率的真實原因，對全球可負擔房屋資源最為緊絀的香港而言，可謂非常匪夷所思。 【註1】Now新聞. 2025年3月8日. 甯漢豪：不存在住宅供應過剩 商業用地改劃住宅會平衡定位供求 https://bit.ly/4hmt5Az 【註2】光傳媒. 2025年1月7日. 房屋局反駁澳媒劏房報道：認為所有劏房戶都生活在惡劣條件下 是一種誤解https://bit.ly/4iDOnLc 【註3】差餉物業估價署. 香港物業報告 2024. 技術附註 https://bit.ly/4hk1SOP 【註4】立法會財委會.審核2024-25年度開支預算. 答覆編號DEVB(PL)103. https://bit.ly/3FBss8V 【註5】公民透視 Access Info. 2023年2月3日. 丁屋的空間數據. https://bit.ly/4hjwHmK 【註6】TVB新聞透視.2023年1月8日. ｜入市有機？ (繁／簡字幕)｜無綫新聞 TVB News https://bit.ly/4kuNBlj 【註7】差餉物業估價署.私人住宅-各類單位年底空置量(1998-2024) https://bit.ly/3DFKh6i [...]
【研之鑿鑿】Webb-site停運後 僅存本地民間資料庫面臨倒閉潮？
發佈時間：2025年3月18日 上月財經資料庫網站Webb-site創辦人David Webb因患病而將其有序結束運作，著名紀錄舊香港歷史的網站Gwulo (古老)亦在同期宣佈離港，令公眾惋惜一時。雖然Webb-site近日提出會將整個資料庫上傳到 GitHub永久保存，讓公眾可繼續使用，但這件事情凸顯出全由民間自發而成，且發揮著重要社會功能的資料庫是多麼的艱難，究竟僅存本地民間資料庫還剩幾多，又在發揮著什麼社會功能?▍碩果僅存的民間資料庫這類民間自發籌建的資料庫，往往發揮著獨特的社會功能，例如Webb-site透過公司資料的透明化，能披露出投資市場不為人知消息；民間的資料庫亦能按民間不同的興趣與關注點，發掘公眾相對忽略的社會議題；由於資料庫都具備某種開放性、可搜尋及持續更新，亦能方便更多公眾能持續將資料數據再利用，有助令資料庫主題帶來持續關注、研究及報導，有利於本土研究工作。這類民間資料庫，雖為數不多，但亦不只有Webb-site這類財經資料庫。過去香港亦有不少公民個體或公民組織，就其專業志趣，建立不同範疇的資料庫。以下現存或已停運的民間資料庫，部分網站連結或已失效，且未能盡錄：❢ 財經資訊Webb-site: 由David Webb建立，始於1998年，整合上市公司董事、證監會持牌人、中央結算倉位等資料，增加投資市場透明度，保障了投資者利益之餘，這個資料庫亦成為記者、學術研究和民間研究者發掘各種財經資料、揭露鮮為人知市場消息的重地，媒體甚至將其形容為 “Corporate Watchdog”（監察企業者），可見其重要性。❢ 土地規劃地理資訊空間資料庫：由本土研究社建立，始於2018年，集合研究社歷年來發布，涉及空間資訊(Spatial data)的主要研究成果，例如能一眼看清全港棕地位置、多年的演變、疑似套丁地點、地產商囤積土儲，亦保存了政府已從網上下架的地理資訊（如郊野公園邊界）。❢ 住屋資訊售樓書資料庫：由建築師何尚衡建立，整合香港不同年代的售樓書，可從中透視樓盤設計、銷售賣點的歷史演變。 考城學社 Urban Studies Institute❢ 公共政策民間政策資料庫：由數個民間團體建立，始於2018年，就房屋、重建等不同政策範疇，整理不同規劃報告、相關公營部門年報、政府數據發布等官方文件。 民間政策資料庫 Hong Kong Public Policy Database❢ 社會事件香港自殺報導資料庫：由楊皓文Benny建立，始於2019年，每日紀錄當天的自殺報導，並整理自殺個案的時間、地點、年齡、性別和其他相關信息，並有整體趨勢數據、自殺年齡散布圖等統計圖象整理。❢ 交通資訊香港大典系列 (包括巴士、鐵路、渡輪、道路、航空交通)：由本地交通愛好者建立經營，當中載入各交流範疇的具體資訊，如不同公共交通工具的歷史、路線、班次、收費等。❢ 道路安全香港車禍傷亡資料庫：由街道變革、Hong Kong District Info建立，始於2022年，利用互動地圖和儀表版，將香港車禍位置和相關數據可視化，供市民及有興趣人士免費查閱。 街道變革 Street Reset香港馬路炸彈資料庫：透過不同渠道收集馬路上危險駕駛者的影像記錄，提醒駕駛者注意馬路安全。 香港馬路炸彈資料庫❢ 公共空間香港公共空間資料庫：由拓展公共空間建立，始於2016年，收錄私人發展公眾休憩空間的資訊，讓大眾清楚了解使用私人發展公眾休憩空間的權限。❢ [...]
【未完即棄?】「新田部屋」：一個用上6億「過渡屋補貼」的公帑問題
發佈時間：2025年3月15日 北部都會區各新發展區正加速中，不僅現存的社區及環境要面對這種急速轉變，就連區內剛入伙的過渡性房屋如「博愛昇平村」【註1】，政府補貼3億興建，早前亦有報導因被納入優先區導致「剛入住即等拆」，突顯了粗放式規劃的問題，亦大大影響入住村內空置單位的意欲。而另一個面臨同類問題的個案，元朗新田過渡屋項目——「新田部屋」，為新世界於2021年借予政府作過渡屋的用地【註2】，涉1,080個單位容納2,700人，由去年7月入伙，房屋局局長何永賢數月前都親訪開幕，亦因未來新田科技城計劃，這項牽涉公帑補貼上6億而建的過渡屋，壽命還能延續多久?在新田科技城的規劃用地中，「新田部屋」選址位處「消防處新界工程部及相關設施」，預期是區內首階段的工程範圍，究竟能否捱到原訂5年的營運年期也成疑問。過渡屋一直被政府認為是解決劏房問題的「底氣」，然而一個個項目「剛起好就夠期」，將會令現今房屋策略「露底」。研究員再進一步查核，發現其入伙期將近一年，但至今最新狀況剩餘單位仍然超過一半，當中3人單位未編配率更逾8成。觀乎與「新田部屋」同期入伙的打鼓嶺「博愛昇平村」及錦田「路德會七星薈」，更有近7成未編配率【註3】。這種非一般高的空置狀況，部分反映選址位置問題，更大程度因為這些過渡屋已判上「死期」，可以想像考慮入住的居民將要面對穩定性的問題。事實上，位處偏遠鄉郊的過渡屋不一等沒有市民入住，有較完整編配率的元朗東頭「同心村」(98.7%)、以及洪水橋「仁愛居」(99%)，以及「博愛江夏圍村」(94.6%) 【註4】現時都有很高的入住率，但搬到「山旯旮」難保未搬上到公屋就要再搬的過渡屋，將會大大減低市民入住意欲。類似「昇平村」及「新田部屋」，還有牛潭尾真善路和流浮山的2個新過渡屋選址，同樣被規劃於北都新發展區的範圍之內，都面臨同一樣的處境。歸根究底，歸因過渡屋的規劃與選址不純粹是從暫時解決基層市民的居住問題出發，相關用地的發展商在興建過渡屋當時已同時向城規會申請由住宅(丙類)改劃至(乙類)，旨於增加地積比，以興建4幢35層高、提供1980伙的私樓【註5】，期望平整好過渡屋項目「功成身退」後，就能為私人住宅項目鋪路【註6】，令相關政策更似幫發展商過渡，或者幫政府提升房屋指標過渡，而新田部屋這上千個用6億公帑興建的過渡屋單位未用完即棄。 【註1】本研社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回 新界北規劃有幾粗疏？ https://shorturl.at/7fXJN 【註2】明報財經. 2021.10.9. 新世界過渡房地 申日後建私宅 牛潭尾地明年先建800伙 再變身4幢35層高住宅 https://shorturl.at/X2ESb 【註3】「住得易」過渡性房屋中央統一平台——剩餘可編配數目及剩餘單位數量資料 https://shorturl.at/9kzfL 【註4】同上 【註5】明報財經. 2021.10.9. 新世界過渡房地 申日後建私宅 牛潭尾地明年先建800伙 再變身4幢35層高住宅 https://shorturl.at/X2ESb 【註6】城規會—處理中的規劃申請：Y/YL-NTM/5 https://shorturl.at/qI6Lb 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【人走茶涼】有幾多舊式特色茶樓/士多會因新發展區覆滅？
發佈時間：2025年3月13日 新界北部由於歷史及接近邊境，一直保存著濃厚的鄉郊氣息和在地經濟特色，其鄉村、建築、農田等記錄著新界在高速發展前生活面貌的載體。然而，北部都會區涵蓋了整個新界北區，雖然政府高舉「城鄉共融」規劃原則，但細察北都的規劃藍圖，大致假設了幅員廣闊的鄉郊是白紙一張，其絕大部分的歷史和舊物似乎是可隨意抹去。研究員僅聚焦北都內的數個發展區，發現了不少政府在推動「城鄉共融」概念時，忽略了的重要鄉郊人文風景線，例如經過多年都市化發展後，仍然僅存茶樓、舊式茶座和士多。這些店舖除了是附近居民重要的歇腳和聯誼地點和滿足日常所需外，更反映了昔日鄉郊經濟的面貌，部分已經存在逾半世紀。但目前推動新發展區的方案，完全沒有保存這些鄉郊風景的討論，甚至連有系統的記錄也沒有。▍現存新發展區至少逾40間鄉郊特色食肆士多恐受波及研究員聚焦各發展區範圍，以google map地理資訊盤點新發展區範圍內外【註1】，所有或會受到發展波及的舊式茶樓、茶座、餐廳及士多，發現至少有15間士多、17間餐廳、9間茶樓/茶座，全部均能反映昔日鄉郊的人文風景。部分或受波及的特色食肆(包括士多)，有些位於非原居民村而被包括在發展區範圍內，或位於傳統村界範圍外，甚或是臨時建構物／舊村屋內，很可能受到北都計劃收地波及，或遭業主迫遷。➤ 龍威酒樓｜粉嶺坪輋路112號1000號地段地舖｜新界北｜特色：屹立坪輋超過半世紀，從簡陋寮屋發展成村內標誌性的老牌茶樓，由事頭婆一家三代家庭成員相繼接手經營，見證上世紀傳統家庭發展史。前身為「坪源酒樓」，後改名為「坪源龍威酒樓」，「龍」字事關龍年開張，而「威」字，是當時事頭婆李蓮妹丈夫的乳名。【註2】➤ 眾興茶樓｜粉嶺軍地寶盛坊第2212號地段｜新界北｜特色：已有約50年歷史，據顧客網上指稱其為村內的膳食中心，只做早茶點心和午市小菜炒粉麵，見證著昔日鄰近軍營的軍地曾經興旺的歷史。【註3】➤ 新蘭芳茶樓｜粉嶺馬尾下嶺咀村第76號｜新界北｜特色：沒有點心的「茶樓」，始創1960年代，當時為「蘭芳茶樓」，1980年代轉手並易名為「新蘭芳茶樓」，由60年代起，一直以「農場肥雞、馳名乳鴿」字眼作為宣傳招徠，外牆髹上醒眼的黃色漆油，具懷舊感覺。【註4】➤ 九記士多｜粉嶺打鼓嶺坪輋｜新界北｜特色：開業50多年，一直是村民的聚腳點，其醒目門牌是村外人進村時識別道路的重要地標，見到九記士多，即代表到了坪輋，猶如是坪輋的代名詞。店中售賣簡單麵食、三文治、多士、小食及雜貨，一大賣點是其凍檸啡，有食客稱其「味道苦中酸，兩者奇妙地夾」。【註5】➤ 天龍商店｜潭美竹攸路｜牛潭尾｜特色：由經營天龍機器有限公司的老闆開設，作為工友們的茶水部，因此內裏除了有各種飲料，亦有如蘿蔔炆牛腩飯等「碟頭飯」供應，唯只供應予工友。老闆向研究員透露，該商店已是其六代人的心血，對政府強行收地感到不滿。➤ 君記奶茶｜新田練板村／合盛圍｜新田科技城｜特色：區內著名，但來自市區遊人或許難以想像在魚塘濕地也可嘆奶茶。據報其奶茶「有漁村風味，價錢比起晨早的風景更怡人」【註6】由於位置偏遠，營業時間亦飄忽，除了懂「捐窿捐罅」的遊人撰寫的遊記偶有提及外，以上的茶樓、士多、食店網上資料不多，所以亦不排除事實上有更多的「隱世」食肆士多會受北都發展影響。▍新界北規劃曾提城規共融保留「原有聚落」 北都公佈後悄悄消失十多年前的新界東北滅村爭議，曾經令政府在日後規劃新發展區時，引入「城、鄉和自然共融」概念，以新界北為例，在2017年的《新界北發展可行性研究》指政府將盡可能保留新界北部現存自然資源、活躍/可耕農地，與及盡量避開發展原有非原居民村的「原有聚落」(Existing Settlement)【註7】，如實行的話，原有聚落的店舖、食肆、及人文風景，亦會得到更多保障，可是這些能反映地區歷史的寶貴資產，官方連記錄也沒有。隨著北部都會區在2021年橫空出世，雖然仍高舉「城鄉共融」概念，但實質執行上看待原居民村（即能建丁屋的土地，或零星的歷史建築等）以外均為白紙一張，不視其獨特的歷史脈絡和鄉郊風景須保存的資產。所以北都新發展區的滅村規模，比當年新界東北有過之而無不及：過去三年針對各新發展區，包括新田科技城、新界北及馬草壟等的發展建議中，均沒有提及要保留範圍內的非原居民村，上述提及過的鄉郊食肆士多，連同與之連結的鄉郊風景事物如農田和鄉郊社區，亦面對滅頂危機。屆時新界北的「鄉郊」或許只剩下高樓大廈和丁屋，所謂「城鄉共融」只是將高樓大廈(城）和低矮丁屋（鄉）放在一起，當中或許有些與當地文化歷史毫無關係，與市區所見無異的高級連鎖餐廳和商場等，我們的下一代將無法想像新界北原來曾經出現過如此獨特的人文風景。 註1】因北都發展亦有機會引起該區鄰近投機現象，發展區界外部分亦有可能受影響。 【註2】蘋果日報. 2018.6.25. 【粉嶺老酒樓】鄉下婆守護茶樓半世紀 喪夫後兒子接手：每天跟兒孫吃飯還求甚麼？（完整版）https://shorturl.at/bwkcc 【註3】撰自小島討論區中有關眾興茶樓的貼文 https://shorturl.at/9tF4n 【註4】香港賽馬會《港文化.港創意》網站. 新蘭芳茶樓 https://shorturl.at/adTbQ 【註5】U Travel. 九記士多. https://shorturl.at/8N74t 【註6】撰自fb專頁《食在元朗》中有關練板圍的君記奶茶的貼文 https://shorturl.at/7NgJO 【註7】本研社. 2024.10.9. https://shorturl.at/4kHaO 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 [...]
In The Press
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On-Going Research
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【臨「場」發揮】唔夠球場？ 廢棄校舍幫到你
【臨「場」發揮】唔夠球場？ 廢棄校舍幫到你 啟德體育園開幕，政府大肆宣傳能舒緩體育場地不足，但當前的短缺問題，癥結在於缺乏「去中心化」的體育館 —— 對於普通市民來說，多一個地區體育館，總有用過要跨區才去到的啟德體育園。根據規劃標準及香港人口數據計算，2019年全港缺少293個羽毛球場及224個籃球場【註1】，但政府似乎不積極追落後。研究員早前發現各區擬建體育設施均有「拖數」情況，最嚴重的可拖近四分一世紀【註2】。面對質疑，政府歸咎於未能搬遷選址上現存土地用途等限制【註3】。這或許能為某些計劃短期延誤辯解，但政府卻忽略了一些近水樓台，手到拿來的潛在體育設施場地：已廢棄校舍及大批殺校潮下將結束營運的學校操場球場設施。 這些可釋放的體育場地，包括籃球場、羽毛球場及操場等。若能適當改裝，或許能在短期內舒緩目前緊張的康樂設施供應問題。 ▍原可用作供應體育場地的廢棄校舍案例 ➤ 前灣仔學校：荒廢廿年與街道一門之隔的籃球場位於灣仔愛群道的灣仔學校在2006年停辦後，一直未有長遠用途，只短期借予三間學校作臨時使用，土地未歸還政府【註4】，至今已空置近20年，意味與公眾只有一大門之隔的籃球場亦荒廢足20年。現校舍在2020年從新分配作重置特殊學校校舍用地，計劃討論長達4年，重建工程終在本年度動工，預計於2028-29年完成【註5】，過去若能善用，至少是20年可用的市區籃球場用地。 ➤ 前荃灣信義學校：丟空10年的完整球場及環形跑道 位於荃灣象山邨的荃灣信義學校於2011年停辦，丟空近10年，終在2021年尾開展工程作過渡性房屋「樂屋」，現時的舊校舍的球場和環繞球場的跑道已經被納入「樂屋」範圍。若然在殺校後積極活用校舍資源，則可避免體育設施丟空10年所做成的空間浪費【註6】。➤ 保良局蕭漢森小學(舊校舍)：校舍內有4線泳池，公屋用途未知何時動工 位於火炭穗禾苑的保良局蕭漢森小學因空間不足，於明年重置到同區新校舍，據2023年公佈經中央調配機制檢討的空置校舍用地列表，舊校舍已交由房屋署管理，長遠作公營房屋發展【註7】。長遠發展計劃由醞釀到執行需時數年，舊校舍有4線泳池等少有體育設施，可考慮在重建動工前的空窗期期間開放予公眾使用，善用社區資源。▍殺校潮下潛在可研究釋放的學校體育設施達200多處 事實上政府並非沒有考慮重新運用這些土地資源，但政策並無助有效釋放這些設施及社區使用。在2023年，部門曾檢討有210間位於政府土地的空置校舍用地清單【註8】，研究作長遠興建公屋，或短期租約形式批予非政府機構等用途。然而清單並非齊全，亦無交待為何有部分空置多年的校舍，如灣仔學校竟未有納入清單考量當中。另外，上述檢討雖亦有相當數量的校舍被分配作不同民生用途，但當中亦有不少因處理及規劃需時，或是由於行政官僚或程序上的延誤，令規劃期間的場地資源持續丟空。這些尚未落實新用途的校舍場地，實則可以更有效率地被投入使用，以「臨時體育場地」形式納入管理和開放予公眾。尤其是上述作短租用途的66所廢校中，有56所因一直未有人承租或達成合適協議，處於長期空置狀態。面對如此情況，政府大可考慮將這些原擬短租的校舍設施，轉化成由康文署協調和管理的體育場地，並建立配套措施及系統化的場地預約平台，讓市民更便捷地使用。而更值得注意的是，隨著未來可能出現新一波「殺校潮」，經研究員統計整合，未來5年至少有16間位於市區、設施可直接使用的中小學，已知將停辦、遷校或合併。這些將被騰出來的校舍設施，若能事先規劃並納入康體設施供應中，停運後即可轉化並開放使用，無需再經冗長研究或行政程序，能在短期內為各社區提供額外體育場所。▍現校亦可開放運動場地？ 除上述校舍，現時仍在營運的學校體育設施，同樣值得進一步向公眾開放。事實上，政府自2017/18年度起推行「開放學校設施推動體育發展計劃」【註9】，鼓勵津貼學校於非上課時段，如周末或假期開放校內場地。然而，或許由於學校方面在保安、管理及維護上或有實際困難，故計劃並沒有吸引學校的踴躍參與。要令學校釋疑，亦非無計可施。舉例說，可以研究校舍建築物與操場之間，及操場與校外街道之間，分別興建兩道閘門作足夠區隔。在上課日子將後者關閉，把球場留給學生使用，周末時則只關閉前者，將球場開放給公眾或體育團體使用。部門亦可考慮由康文署或相關部門進行更深入的管理支援與統籌，而非僅靠學校與體育團體間的個別聯繫，同時亦可進一步提供誘因，如提升保安及清潔等配套，減輕學校在開放設施後的負擔。在顧及保安及管理需要下，更可進一步研究如何在周末善用學校其他設施（如禮堂、會議室）。此舉除加強學校與社區的連結，甚至可為學生帶來參與社區管理與公共服務的學習機會，一舉兩得。以上僅為研究員初步觀察學校體育設施運用情況，作出一些提議拋磚引玉，其可行性仍需詳細研究，想必教育和體育界人士會有更獨到提議。既然在財赤下，額外興建體育設施或有困難，而短期內亦要煩惱難以覓得合適選址，若政府及各界好好協調，上述學校體育場地，將會是其中一個唾手可得的「低垂水果」(low-hanging fruit)，有助於進一步推動體育在社區普及化，以舒緩場地短缺之苦。 -- 參考資料 【註1】香港01. 2019.9.24. 【城市數據】公共體育場地不足遠低於標準 邊類球場最短缺？ https://shorturl.at/KlBqD 【註2】本研社. 2024.9.11. 【慢過法國蝸牛】地區康體設施供應拖數大盤點！ https://shorturl.at/bDZHw 【註3】屯門區議會. 2023.9.11. 文件2023年第21號：「屯門第16區運動場、休憩用地及公眾停車場」 工程計劃的進展 https://shorturl.at/S8Otx 【註4】香港01. 2019.5.6.【廢校巡查】鬧市幽靈廢校 空置十年未上榜 組織促政府交真名單 [...]
【在商言商】全港潛在商業樓面土儲至少4,000萬呎 相等於20幢IFC？
發佈時間：2025年3月20日 香港甲級商廈空置率高企，最新整體空置率為17%【註1】，中環商業區及九龍東商貿區甲廈空置率亦分別高達13.2%及21%【註2】，達800萬平方呎樓面空置【註3】。仲量聯行指出，今年將再有近400萬平方呎的寫字樓供應進入市場【註4】，世邦魏理仕更估算，直至2030年亦難以消化過盛的供應，空置空間甚至會保持在約1,500萬平方呎【註5】。雪上加霜的是，上述統計數字僅呈現具體已知的新寫字樓供應，還未計政府已規劃和尚未賣出的商業用地所提供的樓面面積(主要為寫字樓，亦包括酒店、商場)。若保守計算已有具體規劃大綱的新發展區，已有至少26塊已規劃但未售的商業地皮，以及4塊已售但未建商廈的商業地皮，達4,000萬平方呎的潛在商業樓面供應，相等於20幢IFC。若全部不改劃，仍維持商業用途，恐怕到2047年仍未消化完畢。▍如不更改用途 30塊商業商貿地將變「死城」？回應空置率上升，政府上月宣布來年將不會推出商業用地。今日大批「蟹貨」商業地出現，部分源於政府2017年委託顧問公司進行的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註6】。當時估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，以合理化九龍東 (CBD2) 和明日大嶼 (CBD3) 這些核心商業區的發展，亦支持了東涌、洪水橋等新商業地的規劃。❢ 已規劃但未實現的商業地列表：新發展區/商貿區｜未售商業地*面積｜所涉地皮｜啟德發展區｜8.04公頃｜5塊：包括第3A區6號、第3B區1-4號、第4C區4-5號用地等九龍灣商貿區｜7.19公頃｜3塊｜包括前九龍灣驗車中心、九巴九龍灣車廠等觀塘商貿區｜2.34公頃｜2塊｜觀塘碼頭巴士總站、舊成業街休憩公園原址東涌東擴展區｜5.00公頃｜3塊｜東涌第128-130區東涌西擴展區｜1.18公頃｜3塊｜裕東路以北第38A-38C用地洪水橋／厦村新發展區｜24.12公頃｜8塊｜包括規劃區第17A-17C區、第32A-D區等落馬洲河套地區｜1.23公頃｜2塊｜落馬洲河套第3區、第4區總共｜49.1公頃｜26塊｜新發展區/商貿區｜已售但未動工商業地面積｜所涉地皮｜獲標發展商安達臣道發展區｜1.12公頃｜3塊｜測量約份第3約地段第1077-1078號｜領展、新地東涌東擴展區｜1.24公頃｜1塊｜第57區東涌市地段第45號用地｜華懋總共｜2.36公頃｜4塊｜▍現存商業地蟹貨積存無期 更無理由填明日大嶼上述30塊只是潛在供應的一部分，尚未計新發展區外(如中環、屯門、沙田等)閒置的商業用地，以及一些如「商業/住宅發展」、「混合用途」、「綜合發展區」等亦可作興建商廈的用途土地，更未計入北都創科地內的商業用途樓面面積，故此4,000萬平方呎的潛在供應，除非政府大幅砍掉現有及未來規劃的商業元素，只會是個非常保守的數字。現時香港商業區的情況是，CBD1（中環金鐘）呈現大量空置，CBD2（啟德）已開始走樣，新發展區中的商業地亦「重蟹」而被逐漸改劃，當香港的經濟角色亦開始轉變，若仍然保留著以商業核心區(CBD)作增長模型的城市經濟規劃，甚至還要堅持發展CBD3 (明日大嶼)，則無疑是不切實際，倒錢落海。雖則疫後全球辦公室使用模式轉變，商廈空置高企亦非香港獨有，但近年亦出現回歸辦公室(return to office)的趨勢，縱然沒有疫情，如此龐大的空置規模，亦已反映本身政府在規劃估算上過於樂觀。要政府接受現實調整思維需時，當下我們更應討論的是，這些商業地不少反正都會繼續空置，該如何善用這些閒置資源？當然全部改劃作住宅亦不現實，因為一旦擬議的商業或產業用地消失，原先以商業樓面估算的就業機會都會消失，「職住平衡」不能實現，新入住的人口（如有）亦須跨區上班，或會多區上演屯門公路的惡夢。面對新的經濟現實，透過短期租約開放部分閒置商業地作社區經濟用途為其中一個可行方法，例如商販檔攤區域，或是出租予NGO或社企搞活動或市集，促進社區經濟活動之用，或是加強各種城市日常需要的基礎經濟 (foundational economy)產業，增加社區在未來持續的經濟逆境中的韌性。而對於一些尚未落實具體規劃的新發展區（主要是北都），是否應相應削減相關產業或商業用地，是政府亟需考慮的重點。 【註1】東方日報. 2025.1.9. 港去年甲級商廈空置率17% https://shorturl.at/vXil7 【註2】經濟日報. 2024.11.20. 空置高企 九龍灣商廈重建變陣 https://shorturl.at/6pgCM 【註3】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙 https://shorturl.at/vmtJQ 【註4】香港01. 2024.12.12. 明年商廈租金料續跌 仲量聯行倡政府賣地拆細出售、減附加條款 https://shorturl.at/8XX6Z 【註5】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙 https://shorturl.at/vmtJQ 【註6】規劃署. [...]
【看不見的丁圖】忽略丁屋供應量 私宅空置率長期被低估
發佈時間：2025年3月19日 近日發展局長甯漢豪表示本港不存在住宅供應過剩問題【註1】，並在不同場合亦引述差餉物業估價署推算4.1%的低住宅空置率（2023）佐證，以說明無需要繼續推行林鄭曾推出的一手樓空置稅【註2】。有些人辯解指低於5%的空置率是「自然空置率」，即例如業主換樓／裝修時產生的「假象」，不屬於空置問題。不過晚上在街上閒逛，尤其是在新市鎮或重建區，不難找到落成多年還烏燈黑火的新樓；新樓盤開售多年後，仍不難找到一手單位出售；即時已多數售出，有些新盤亦異常地寧靜，難以相信這些純粹是「自然空置」。差餉物業估價署的空置數字，十分值得細心檢視。▍政府計算住宅空置率時 假設了丁屋並不存在差餉物業估價署每年年底都會進行調查，包括過去3年落成的私人住宅單位，及在落成3年以上，只抽樣3% 作調查，取樣數字太低，而且方法竟是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察（沒有進入單位）【註3】，亦沒有透露如何具體界定空置，例如某戶主或專才購入單位為第二甚至第三住所，隔很久才回來一次，管理員或會視為「非空置」，誤差甚大。更大的漏洞是，自2002年起差估署的空置率推算剔除丁屋，現時丁屋數目已逼近5萬幢丁屋。丁屋也是私樓種類之一，大多亦會劏開三層出售，明顯忽略了重要的私樓供應來源。官方空置率的調查方法已有先天缺陷，尤其是每年新增丁屋單位本身數字十分可觀。▍一幢丁屋可「一劏三」 潛在供應量可及官方私樓供應數字的10%每年均有不少丁屋新盤推出，部分可能屬於非法套丁（未知是否因此政府部門不願將其納入調查範圍）。根據地產代理公司的搜尋器，多數單位面積是700呎或1400呎，意味著一幢2100呎的丁屋可被劏成兩至三個獨立單位出售；部分較舊的丁屋甚至可能被進一步劏成6個各350呎的小單位。近年政府提供的丁屋有關數字十分零散，研究員能找到的是2021－2023年間，分區地政處根據《建築物條例（新界適用）條例》，合共發出1,695份滿意紙【註4】。獲取滿意紙後，丁屋可以正式入住，無論是原居民入住抑或申請撤銷轉讓限制後向市場發售，亦是一種可居住的房屋資源。這代表了2021－2023年間，有潛在最多額外5,085（1,695x3)個另類「鄉村私人住宅」單位釋放，同期差估署的資料顯示有49,406個單位落成，若計及這些丁屋單位，實質私樓落成量會額外增加10%，但丁屋單位卻沒被看待為住宅供應而被計算在空置率調查之中，產生極大誤差。如果以丁屋總數來看的話，數字更為可觀。從1972－2022，政府已批出45,021個丁屋牌照【註5】，假設近年批核的牌照的丁屋已經落成並獲完工證可供入住，並保守估計平均每間丁屋能劏出2.5個獨立單位（因並非所有丁屋均會劏成3個甚至6個單位，部分新近落成的會劏成頂樓700呎及下複式1400呎2個單位，保守起見，取其中間數2.5個單位作大概推算），則潛在忽略了的私樓存量達11萬以上規模，還未計並非以丁屋牌照興建的舊村屋，或重建的新村屋，所以實質私樓總存量數字是更多，可見忽略村屋／丁屋的空置率統計數字會導致未能看清真實情況。▍丁屋單位空置量更可觀 官方住宅空置率屬低估由於官方空置率忽略了村屋／丁屋，他們的實質空置率更是一個謎，不過相信數字會比一般私樓更加嚴重：若然各位在路經新界鄉村，不難會發現一些落成了好幾年的丁屋，一直都處於「清水」狀態，沒有裝修亦沒有入住，不排除是等待獲發完工證後5年「過冷河期」，或許有些丁屋發展商在樓市低迷下，寧願將落成丁屋調空5年，等待「樓市小陽春」，也不願為丁屋補地價（每間丁屋的補價金額可達七位數字，但在發出完工證5年後將其轉售，則毋須補地價），這個情況在一些大型的丁屋屋苑尤為明顯。同樣「等待時機、待價而沽」的策略，在一般私樓市場亦甚為普遍，大量貨尾單位一直存在，其嚴重情況似乎未能反映在差餉物業估價署的住宅空置率推算上。研究員曾接受電視台訪問，指不少發展商的策略是不會立刻將新盤全面放售，而是會在開售第二年開始放慢放盤速度【註6】。研究員曾計算過某大埔新盤，開售3年後仍有30%未賣，個別樓盤甚至拖7年都未賣完，還未計已賣的單位，實質上是否空置，難以想像為何官方數字長期維持在「自然空置率」的水平。▍不願認真量度住宅空置量 迴避一手樓空置率立法呼聲首先從調查範圍看，目前空置率的調查方法竟忽略了數以十萬計的村屋／丁屋單位，已知調查方法粗疏，數字自然不可靠。翻查香港物業報告的技術附註，差估署自2002年開始將村屋／丁屋數字抽起【註3】，而當年正值私宅空置率歷史高位(6.8%)，未知兩者是否有關，後來私宅空置率逐漸回落【註7】。要認真量度一個單位是否空置，方法有很多。例如調查單位的水電煤容量是否長期不尋常地低，以確定單位是否恆常或長期有人居住。類似方法其實在調查公屋空置時有所採用，政府要認真收集私樓數據的話，並非難事。然而一旦認真收集數據及恢復調查範圍至村屋／丁屋的話，實質的私人住宅空置率可能十分驚人，令政府更有壓力仿效國外訂立一手樓空置稅，以防珍貴的房屋資源被浪費。但這必然不會受到發展商的歡迎，因為它們會更難透過操控實質住宅供應來維持價格，尤其是近年樓市逆轉的情況下。這或許是政府多年來一直不願認真計算私人住宅空置率的真實原因，對全球可負擔房屋資源最為緊絀的香港而言，可謂非常匪夷所思。 【註1】Now新聞. 2025年3月8日. 甯漢豪：不存在住宅供應過剩 商業用地改劃住宅會平衡定位供求 https://bit.ly/4hmt5Az 【註2】光傳媒. 2025年1月7日. 房屋局反駁澳媒劏房報道：認為所有劏房戶都生活在惡劣條件下 是一種誤解https://bit.ly/4iDOnLc 【註3】差餉物業估價署. 香港物業報告 2024. 技術附註 https://bit.ly/4hk1SOP 【註4】立法會財委會.審核2024-25年度開支預算. 答覆編號DEVB(PL)103. https://bit.ly/3FBss8V 【註5】公民透視 Access Info. 2023年2月3日. 丁屋的空間數據. https://bit.ly/4hjwHmK 【註6】TVB新聞透視.2023年1月8日. ｜入市有機？ (繁／簡字幕)｜無綫新聞 TVB News https://bit.ly/4kuNBlj 【註7】差餉物業估價署.私人住宅-各類單位年底空置量(1998-2024) https://bit.ly/3DFKh6i [...]
【研之鑿鑿】Webb-site停運後 僅存本地民間資料庫面臨倒閉潮？
發佈時間：2025年3月18日 上月財經資料庫網站Webb-site創辦人David Webb因患病而將其有序結束運作，著名紀錄舊香港歷史的網站Gwulo (古老)亦在同期宣佈離港，令公眾惋惜一時。雖然Webb-site近日提出會將整個資料庫上傳到 GitHub永久保存，讓公眾可繼續使用，但這件事情凸顯出全由民間自發而成，且發揮著重要社會功能的資料庫是多麼的艱難，究竟僅存本地民間資料庫還剩幾多，又在發揮著什麼社會功能?▍碩果僅存的民間資料庫這類民間自發籌建的資料庫，往往發揮著獨特的社會功能，例如Webb-site透過公司資料的透明化，能披露出投資市場不為人知消息；民間的資料庫亦能按民間不同的興趣與關注點，發掘公眾相對忽略的社會議題；由於資料庫都具備某種開放性、可搜尋及持續更新，亦能方便更多公眾能持續將資料數據再利用，有助令資料庫主題帶來持續關注、研究及報導，有利於本土研究工作。這類民間資料庫，雖為數不多，但亦不只有Webb-site這類財經資料庫。過去香港亦有不少公民個體或公民組織，就其專業志趣，建立不同範疇的資料庫。以下現存或已停運的民間資料庫，部分網站連結或已失效，且未能盡錄：❢ 財經資訊Webb-site: 由David Webb建立，始於1998年，整合上市公司董事、證監會持牌人、中央結算倉位等資料，增加投資市場透明度，保障了投資者利益之餘，這個資料庫亦成為記者、學術研究和民間研究者發掘各種財經資料、揭露鮮為人知市場消息的重地，媒體甚至將其形容為 “Corporate Watchdog”（監察企業者），可見其重要性。❢ 土地規劃地理資訊空間資料庫：由本土研究社建立，始於2018年，集合研究社歷年來發布，涉及空間資訊(Spatial data)的主要研究成果，例如能一眼看清全港棕地位置、多年的演變、疑似套丁地點、地產商囤積土儲，亦保存了政府已從網上下架的地理資訊（如郊野公園邊界）。❢ 住屋資訊售樓書資料庫：由建築師何尚衡建立，整合香港不同年代的售樓書，可從中透視樓盤設計、銷售賣點的歷史演變。 考城學社 Urban Studies Institute❢ 公共政策民間政策資料庫：由數個民間團體建立，始於2018年，就房屋、重建等不同政策範疇，整理不同規劃報告、相關公營部門年報、政府數據發布等官方文件。 民間政策資料庫 Hong Kong Public Policy Database❢ 社會事件香港自殺報導資料庫：由楊皓文Benny建立，始於2019年，每日紀錄當天的自殺報導，並整理自殺個案的時間、地點、年齡、性別和其他相關信息，並有整體趨勢數據、自殺年齡散布圖等統計圖象整理。❢ 交通資訊香港大典系列 (包括巴士、鐵路、渡輪、道路、航空交通)：由本地交通愛好者建立經營，當中載入各交流範疇的具體資訊，如不同公共交通工具的歷史、路線、班次、收費等。❢ 道路安全香港車禍傷亡資料庫：由街道變革、Hong Kong District Info建立，始於2022年，利用互動地圖和儀表版，將香港車禍位置和相關數據可視化，供市民及有興趣人士免費查閱。 街道變革 Street Reset香港馬路炸彈資料庫：透過不同渠道收集馬路上危險駕駛者的影像記錄，提醒駕駛者注意馬路安全。 香港馬路炸彈資料庫❢ 公共空間香港公共空間資料庫：由拓展公共空間建立，始於2016年，收錄私人發展公眾休憩空間的資訊，讓大眾清楚了解使用私人發展公眾休憩空間的權限。❢ [...]
【未完即棄?】「新田部屋」：一個用上6億「過渡屋補貼」的公帑問題
發佈時間：2025年3月15日 北部都會區各新發展區正加速中，不僅現存的社區及環境要面對這種急速轉變，就連區內剛入伙的過渡性房屋如「博愛昇平村」【註1】，政府補貼3億興建，早前亦有報導因被納入優先區導致「剛入住即等拆」，突顯了粗放式規劃的問題，亦大大影響入住村內空置單位的意欲。而另一個面臨同類問題的個案，元朗新田過渡屋項目——「新田部屋」，為新世界於2021年借予政府作過渡屋的用地【註2】，涉1,080個單位容納2,700人，由去年7月入伙，房屋局局長何永賢數月前都親訪開幕，亦因未來新田科技城計劃，這項牽涉公帑補貼上6億而建的過渡屋，壽命還能延續多久?在新田科技城的規劃用地中，「新田部屋」選址位處「消防處新界工程部及相關設施」，預期是區內首階段的工程範圍，究竟能否捱到原訂5年的營運年期也成疑問。過渡屋一直被政府認為是解決劏房問題的「底氣」，然而一個個項目「剛起好就夠期」，將會令現今房屋策略「露底」。研究員再進一步查核，發現其入伙期將近一年，但至今最新狀況剩餘單位仍然超過一半，當中3人單位未編配率更逾8成。觀乎與「新田部屋」同期入伙的打鼓嶺「博愛昇平村」及錦田「路德會七星薈」，更有近7成未編配率【註3】。這種非一般高的空置狀況，部分反映選址位置問題，更大程度因為這些過渡屋已判上「死期」，可以想像考慮入住的居民將要面對穩定性的問題。事實上，位處偏遠鄉郊的過渡屋不一等沒有市民入住，有較完整編配率的元朗東頭「同心村」(98.7%)、以及洪水橋「仁愛居」(99%)，以及「博愛江夏圍村」(94.6%) 【註4】現時都有很高的入住率，但搬到「山旯旮」難保未搬上到公屋就要再搬的過渡屋，將會大大減低市民入住意欲。類似「昇平村」及「新田部屋」，還有牛潭尾真善路和流浮山的2個新過渡屋選址，同樣被規劃於北都新發展區的範圍之內，都面臨同一樣的處境。歸根究底，歸因過渡屋的規劃與選址不純粹是從暫時解決基層市民的居住問題出發，相關用地的發展商在興建過渡屋當時已同時向城規會申請由住宅(丙類)改劃至(乙類)，旨於增加地積比，以興建4幢35層高、提供1980伙的私樓【註5】，期望平整好過渡屋項目「功成身退」後，就能為私人住宅項目鋪路【註6】，令相關政策更似幫發展商過渡，或者幫政府提升房屋指標過渡，而新田部屋這上千個用6億公帑興建的過渡屋單位未用完即棄。 【註1】本研社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回 新界北規劃有幾粗疏？ https://shorturl.at/7fXJN 【註2】明報財經. 2021.10.9. 新世界過渡房地 申日後建私宅 牛潭尾地明年先建800伙 再變身4幢35層高住宅 https://shorturl.at/X2ESb 【註3】「住得易」過渡性房屋中央統一平台——剩餘可編配數目及剩餘單位數量資料 https://shorturl.at/9kzfL 【註4】同上 【註5】明報財經. 2021.10.9. 新世界過渡房地 申日後建私宅 牛潭尾地明年先建800伙 再變身4幢35層高住宅 https://shorturl.at/X2ESb 【註6】城規會—處理中的規劃申請：Y/YL-NTM/5 https://shorturl.at/qI6Lb 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【人走茶涼】有幾多舊式特色茶樓/士多會因新發展區覆滅？
發佈時間：2025年3月13日 新界北部由於歷史及接近邊境，一直保存著濃厚的鄉郊氣息和在地經濟特色，其鄉村、建築、農田等記錄著新界在高速發展前生活面貌的載體。然而，北部都會區涵蓋了整個新界北區，雖然政府高舉「城鄉共融」規劃原則，但細察北都的規劃藍圖，大致假設了幅員廣闊的鄉郊是白紙一張，其絕大部分的歷史和舊物似乎是可隨意抹去。研究員僅聚焦北都內的數個發展區，發現了不少政府在推動「城鄉共融」概念時，忽略了的重要鄉郊人文風景線，例如經過多年都市化發展後，仍然僅存茶樓、舊式茶座和士多。這些店舖除了是附近居民重要的歇腳和聯誼地點和滿足日常所需外，更反映了昔日鄉郊經濟的面貌，部分已經存在逾半世紀。但目前推動新發展區的方案，完全沒有保存這些鄉郊風景的討論，甚至連有系統的記錄也沒有。▍現存新發展區至少逾40間鄉郊特色食肆士多恐受波及研究員聚焦各發展區範圍，以google map地理資訊盤點新發展區範圍內外【註1】，所有或會受到發展波及的舊式茶樓、茶座、餐廳及士多，發現至少有15間士多、17間餐廳、9間茶樓/茶座，全部均能反映昔日鄉郊的人文風景。部分或受波及的特色食肆(包括士多)，有些位於非原居民村而被包括在發展區範圍內，或位於傳統村界範圍外，甚或是臨時建構物／舊村屋內，很可能受到北都計劃收地波及，或遭業主迫遷。➤ 龍威酒樓｜粉嶺坪輋路112號1000號地段地舖｜新界北｜特色：屹立坪輋超過半世紀，從簡陋寮屋發展成村內標誌性的老牌茶樓，由事頭婆一家三代家庭成員相繼接手經營，見證上世紀傳統家庭發展史。前身為「坪源酒樓」，後改名為「坪源龍威酒樓」，「龍」字事關龍年開張，而「威」字，是當時事頭婆李蓮妹丈夫的乳名。【註2】➤ 眾興茶樓｜粉嶺軍地寶盛坊第2212號地段｜新界北｜特色：已有約50年歷史，據顧客網上指稱其為村內的膳食中心，只做早茶點心和午市小菜炒粉麵，見證著昔日鄰近軍營的軍地曾經興旺的歷史。【註3】➤ 新蘭芳茶樓｜粉嶺馬尾下嶺咀村第76號｜新界北｜特色：沒有點心的「茶樓」，始創1960年代，當時為「蘭芳茶樓」，1980年代轉手並易名為「新蘭芳茶樓」，由60年代起，一直以「農場肥雞、馳名乳鴿」字眼作為宣傳招徠，外牆髹上醒眼的黃色漆油，具懷舊感覺。【註4】➤ 九記士多｜粉嶺打鼓嶺坪輋｜新界北｜特色：開業50多年，一直是村民的聚腳點，其醒目門牌是村外人進村時識別道路的重要地標，見到九記士多，即代表到了坪輋，猶如是坪輋的代名詞。店中售賣簡單麵食、三文治、多士、小食及雜貨，一大賣點是其凍檸啡，有食客稱其「味道苦中酸，兩者奇妙地夾」。【註5】➤ 天龍商店｜潭美竹攸路｜牛潭尾｜特色：由經營天龍機器有限公司的老闆開設，作為工友們的茶水部，因此內裏除了有各種飲料，亦有如蘿蔔炆牛腩飯等「碟頭飯」供應，唯只供應予工友。老闆向研究員透露，該商店已是其六代人的心血，對政府強行收地感到不滿。➤ 君記奶茶｜新田練板村／合盛圍｜新田科技城｜特色：區內著名，但來自市區遊人或許難以想像在魚塘濕地也可嘆奶茶。據報其奶茶「有漁村風味，價錢比起晨早的風景更怡人」【註6】由於位置偏遠，營業時間亦飄忽，除了懂「捐窿捐罅」的遊人撰寫的遊記偶有提及外，以上的茶樓、士多、食店網上資料不多，所以亦不排除事實上有更多的「隱世」食肆士多會受北都發展影響。▍新界北規劃曾提城規共融保留「原有聚落」 北都公佈後悄悄消失十多年前的新界東北滅村爭議，曾經令政府在日後規劃新發展區時，引入「城、鄉和自然共融」概念，以新界北為例，在2017年的《新界北發展可行性研究》指政府將盡可能保留新界北部現存自然資源、活躍/可耕農地，與及盡量避開發展原有非原居民村的「原有聚落」(Existing Settlement)【註7】，如實行的話，原有聚落的店舖、食肆、及人文風景，亦會得到更多保障，可是這些能反映地區歷史的寶貴資產，官方連記錄也沒有。隨著北部都會區在2021年橫空出世，雖然仍高舉「城鄉共融」概念，但實質執行上看待原居民村（即能建丁屋的土地，或零星的歷史建築等）以外均為白紙一張，不視其獨特的歷史脈絡和鄉郊風景須保存的資產。所以北都新發展區的滅村規模，比當年新界東北有過之而無不及：過去三年針對各新發展區，包括新田科技城、新界北及馬草壟等的發展建議中，均沒有提及要保留範圍內的非原居民村，上述提及過的鄉郊食肆士多，連同與之連結的鄉郊風景事物如農田和鄉郊社區，亦面對滅頂危機。屆時新界北的「鄉郊」或許只剩下高樓大廈和丁屋，所謂「城鄉共融」只是將高樓大廈(城）和低矮丁屋（鄉）放在一起，當中或許有些與當地文化歷史毫無關係，與市區所見無異的高級連鎖餐廳和商場等，我們的下一代將無法想像新界北原來曾經出現過如此獨特的人文風景。 註1】因北都發展亦有機會引起該區鄰近投機現象，發展區界外部分亦有可能受影響。 【註2】蘋果日報. 2018.6.25. 【粉嶺老酒樓】鄉下婆守護茶樓半世紀 喪夫後兒子接手：每天跟兒孫吃飯還求甚麼？（完整版）https://shorturl.at/bwkcc 【註3】撰自小島討論區中有關眾興茶樓的貼文 https://shorturl.at/9tF4n 【註4】香港賽馬會《港文化.港創意》網站. 新蘭芳茶樓 https://shorturl.at/adTbQ 【註5】U Travel. 九記士多. https://shorturl.at/8N74t 【註6】撰自fb專頁《食在元朗》中有關練板圍的君記奶茶的貼文 https://shorturl.at/7NgJO 【註7】本研社. 2024.10.9. https://shorturl.at/4kHaO 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 [...]