土地房屋研究2023-05-02T18:40:13+08:00

香港土地房屋研究已是十年經典,什麼隱藏土地都「搵」盡了,新時代香港民間發聲更形艱難,新遊戲規則下到底還有什麼仍然值得研究下去? 

最新關卡﹕

  • 隨著官方「地少人多」的「缺地論」已告破產,接下來是更多犧牲環境質素與市民參與的「拆牆鬆綁」論調,盲目加速發展下滋生更多全新土地發展亂象。在「官商合作」的新時代,各大既得利益者積極爭奪解決住屋問題的定義與詮釋,圖謀在新遊戲規則下再分一杯羹。
  • 進入政策動盪期:現時既有監察失衡與土地利益版塊重構,一句說話足以令議題及政策整改方向急速轉向,明日大嶼變「後日大嶼」、「北部都會區」橫空出世、丁屋政策改革處處暗湧,預期將令各種土地房屋政策愈趨動盪。
  • 民間聲音弱化:土地房屋的民間研究一直由各路朋友互相撐起,以不同的角度切入議題,但現時民間聲音因各種理由而不再活躍,取而代之的是由既得利益者把持輿論,加上議題關注焦點急速變化,為反映土地房屋實況的研究工作帶來更大挑戰。

過往我們地毯式查冊重新拼湊隱藏土地利益、堅守崗位展示民間理據抗衡既得利益者論述、上山下海誓要將每一塊棕地全面掃描,公開見盡官商鄉黑,至今時勢逆轉,仍然保留持續關注如明日大嶼等重大發展議題的知識社群。我們希望繼往開來,勇敢迎接新遊戲規則下的民間土地房屋研究新任務:

◆ 開拓本地議題全球視野:
無論是全球資本流動趨勢,以至於各地住屋政策最新動態,透過引介不同城市的土地房屋政策趨勢與概念,有助超越現時官方土地供應及「程序阻礙論」,成為開啟當中議題的參考點。

◆ 破解新土地發展亂象:
新遊戲規則下,大型基建耗盡儲備、城規體制失陷更趨向地產思維靠攏、土地利益版塊角力日趨劇烈、鬥官僚、鬥地主、以地養鐵更趨極化,未來各種劏房、劏地、劏櫃、棕綠不分、創科圈地、愈起愈細、愈住愈貴等新發展亂象將會層出不窮,都需要基礎研究去判斷與辨識,尋回民間認知相關問題的態度與位置。

◆經營深度民間論述:
民間土地研究已經比「搵地」有更深一層的任務,除了有扎實基礎土地房屋數據研究,更需提升論述議題能力,提出理解問題的新框架新方向,有理有據樹立能夠立足時代的民間觀點。

◆升級土地問題解說技能:
研究員將自我突破既有研究解說方式,除了持續既有媒體與評論角色,會計劃嘗試更多短片製作、引介讀本、深度專題、聲音導航、空間呈現、現場互動等形式,時代在加速,決不自停步。

過往研究成果

文章發佈(持續更新中)

【好境不「償」】過去十年城市發展 生境永久損失等如1.8個獅子山郊野公園?

【好境不「償」】過去十年城市發展 生境永久損失等如1.8個獅子山郊野公園? 發布日期:2026年4月30日 城市擴張往往會破壞自然生境,為補償環境損失,1998年起政府要求展開大型工程前,必須要進行「環境影響評估」(環評),為補償工程帶來的生境損失和為減緩工程影響提供科學基礎。然而在近年大型發展計劃中,環評亦(不幸)成為了政府為具爭議的項目提供「合法性」的工具,已擱置的交椅洲人工島為一例【註1】。不過即使補償,如重新植樹、遷移物種等,也不能完整補償一些永久損失了的生境,始終城市擴張至自然生境,很難說工程過後整體的生態價值會被以前好,尤其近數十年香港面臨十大基建和各種大小工程,且聚集在鄰近位置,累計影響很大,而現時缺乏整體視覺,從歷史維度觀察香港累積損失了多少生境,亦少有檢視近年香港城市化速度和程度的研究,透過環評觀察永久生境損失屬其中一個重要指標。研究員透過回顧過去十年(2015-2025)有進行「生態影響」(Ecological Implications)評估的工程之環評報告,發現相關工程已經及將會造成的「永久生境損失」(Permanent[...]

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【野俾大紅】小紅書用戶對香港郊野的五種想像

【野俾大紅】小紅書用戶對香港郊野的五種想像 發布日期:2025年10月23日 最新數字顯示,國內旅客佔訪港旅客已超過八成【註1】。有分析指疫後國內遊客更重視景點原真性和體驗的轉向【註2】,越來越多國內旅客更喜歡走出市區,到郊外「徒步」(意指行山)和「趕海」(意指都海邊撈捕動物)【註3】,因而國內社交媒體上有關香港郊野的旅遊推廣,對本地的社會和環境影響很大。在國內最大的社交平台小紅書,近年湧現大量有關到香港郊野的帖子。剛在十一假期「出事」的橋咀,亦獲得小紅書關注,推薦遊客「浮潛」【註4】。這風潮結合社交媒體網紅追捧生態熱點,令香港郊野更嚴重超載。社交媒體如何理解、想像和詮釋香港郊野,很影響用戶如何決定目的地和旅遊活動及行為,認識他們對香港郊野想像,亦有助應對大批遊客所帶來的管理問題,作超前部署。為理解國內遊客如何理解和想像香港郊野,研究員在小紅書透過「香港、戶外、旅遊、郊遊、郊野、海島」等關鍵字,搜尋香港郊野旅遊貼文,並用標籤及篩選功能,查閱了各關鍵字最多人讚好及收藏者(或最少各1000以上),整合出用戶對香港郊野的六大想像。▍一: 港版「XXX」:馬爾代夫、托斯卡納、富良野、鐮倉......第一類帖子將香港郊野勝景類比為外國著名自然景點,並形容為不用出國的替代選擇。這類帖子通常以「不是____去不起,而是____更有性價比」為標題,將香港自然風光投射成一種世界名勝的替身,或提供一種便捷便宜的異國風情,結果香港郊野成了國內遊客的「世界之窗」。這些「港版XXX」說法多不是源自香港人,雖然部分形容雖然真實,形容細緻,但以國外景點的眼光「過濾」,甚或乎誇張失實,令在地的自然風景和文化獨特之處被忽略。➤「港版天使之路」:橋咀島連島沙洲 【註5】(天使之路位於日本香川,亦是連島沙洲)//連島沙洲通道長約200米..退潮時這條『天使之路』會完整露出水面...這種『摩西分紅海』的奇觀也給這個地方帶來了遠古神話的神秘色彩....➤「港版馬爾代夫」:黃茅洲【註6】、浪茄【註7】浮潛//歡迎來到HK香港馬爾代夫[...]

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【探熱專題】高溫熟城:中暑是否只因熱?

【探熱專題】高溫熟城:中暑是否只因熱? 發布日期:2025年8月1日 本年頭七個月天文台已累計懸掛酷熱天氣警告約657小時,比去年同期多了32小時,酷熱天氣已成常態,對不少人來說其警告意味已經淡化,但酷熱天氣帶來的中暑甚至死亡的風險依然存在。僅據新聞報導,今年5月至今已出現高達22宗疑因中暑送院的個案,未經新聞報道的有更多。單是7月26日據報已有5宗個案,涉及1死6傷。總括而言中暑送院個案絕大部份發生在室外運動和戶外工作者身上。現時,當市區普遍達33℃時,天文台會發出酷熱天氣警告【註1】。勞工處亦設有暑熱工作警告作為特別提示,建議市民避暑及僱主安排休息時間,減少僱員在戶外工作的中暑風險。惟研究員發現,近半事故發生前兩小時當局並未懸掛標準較寬鬆的酷熱天氣警告,引起警告機制是否能有效預防暑熱相關傷害,以及高熱疾病成因的疑問。▍絕大部份死亡事故屬戶外工作 工作暑熱警告未曾懸掛今夏疑因中暑的送院的事故中,戶外運動或遊玩雖佔大宗(15宗),但6宗死亡事故中有5宗都屬戶外工作,可見戶外工作為中暑致死的最大威脅。勞工處於2023年發佈《預防工作時中暑》指引時引入按發出工作暑熱警告機制,規定僱主按戶外工種勞動程度安排休息時間【註2】。儘管如此,在工作暑熱警告生效期間仍有至少一宗因工中暑送院個案。另一方面,所有致命個案發生當日沒有工作暑熱警告生效【註3】。工作暑熱警告雖分為三級制,但紅、黑兩級較嚴重的警告從未生效,警告長度亦僅得日均1.2小時,僱主未必能夠及時完全按警告安排休息,頻繁懸掛和取消在工作的實務上或難以配合。而事實上,工作暑熱警告機制2023年落實至今,年均生效約56日,相比酷熱天氣警告的年均75日低不少。縱使戶外工作風險比戶外運動遊玩的中暑風險高(遊玩計劃可變,但戶外工作則比較難自主),但懸掛的標準似乎更加嚴格。舉例而言,本年5月21日威爾斯親王醫院一名建築工中暑身亡,當日中午至下午4時沙田的氣溫高於33℃,天文台亦發出酷熱天氣警告。惟當日香港暑熱指數最高僅達29.8,未達「黃色暑熱工作警告」的標準(須達30)。當然中暑風險不僅要看溫度,還要看濕度、風速等熱壓力數據,也要看身體狀況、衣著等等,但沙田的工作間中暑死亡個案,亦可能反映現時全港的暑熱指數,不代表分區(如沙田)局部的情況。工作暑熱警告發出與否,是按照天文台發佈的香港暑熱指數【註4】發出,而香港暑熱指數的釐定,雖然反映了溫度、濕度、風速以及太陽照射的影響,具科學根據,但數字是根據在京士柏氣象站量度的自然濕球溫度、黑球溫度和乾球溫度綜合計算出來,不代表沙田的具體情況。舉例說,威爾斯醫院工地致命個案當日沙田最高氣溫為33.5℃,而京士柏只是32.1℃,雖然沒有當日威爾斯醫院工地的其他氣象數據,但若有地區為本的數據,按同一標準的話,天文台或許已對沙田發出工作暑熱警告,或能避免這種不幸事故。當天死者早上8時已向工友求助、在中午出現中暑症狀,但一直未被安全主任安排到休息室,直至下午3時暈倒才獲送院【註5】,延誤處理是導致死亡的主要因素。事實上,去年樂施會去年已透過搜集分區熱壓力數據,實測3區熱壓力數據,發現部分日子足以發出黑色暑熱警告,繼而提倡地區為本的暑熱指數,但勞工處指會引起混亂而不予考慮【註6】。儘管如此,在本年度暑熱工作警告生效期間,幸好沒有發生任何因暑熱不適死亡的事件,或反映工作暑熱警告能減少中暑個案,但死亡意外一宗也嫌多。▍中央預警有局限 業界意識不可缺除了地區的工作暑熱風險具差別性,目前官方指引未能覆蓋的範疇中的熱風險,亦可能令工友或管理層低估風險。例如本年6月24日一名三跑地盤建築工在等候下班接駁船時中暑身亡,事後被揭發工人需在曝曬下等候班次稀疏的船隻長達最多一小時【註7】。然而,勞工處及職安局要求僱主評估熱風險的指示聚焦在典型、固定的工作場合,一些如上下班接駁、流動工作等場景中的熱風險及預防措施則幾乎沒有提及【註8】。▍熱風險逐年遞升[...]

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【「佐」吉又空?】香港商舖逢九吉一 民生街區都難倖免於難?

【「佐」吉又空?】香港商舖逢九吉一 民生街區都難倖免於難? 發布日期:2025年10月24日 從疫時結業潮至現在,街舖凋零已屬尋常,集誌社去年就個別商場及街區進行抽樣式調查,發現港九新界的空置率約一成,尤以港島最嚴重【註1】。而主流報導的商業街區空置率,同樣徘徊於10%以上,遠高於如2018-2019年的約5-6%。近日美聯亦發布最新核心商業區數據,整體空置率僅從半年前的12.1%微跌至11.9%【註2】,反映「吉舖」現象持續,除尖沙咀和銅鑼灣外,中環和旺角亦錄得更高空置率。主流地產數據往往集中於名店林立的商業核心區域:中環、尖沙咀、銅鑼灣,但這些區域的經濟興衰不是所有市民有感,最有感的還是一般商住地區的情況,能反映實體經濟的另一真實面,而稍稍走出核心商業區「風景」已經大不同。研究員以「商業核心邊陲」佐敦為試點【註】統計店舖空置情況。佐敦區內民生街區為主,但亦有旅客區、飲食區和商業區,街區類型多元,更能反映香港路面經濟實況。研究員實地考察,發現佐敦1,890間街邊地鋪共有212間吉舖,空置率達11.2%,雖然與商業核心區域的數據差不多,但若比較不同街區,佐敦區「吉舖」主要集中於唐樓和住宅較多的街道,彌敦道、佐敦道等大街卻相對較少,旅客區旺而民生區凋零,顯示旅客對實體經濟幫助或有限。 ▍吉舖重災區集中民生街道:渡船角一街空置率逾四分一[...]

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【借遮地圖】大雨滂沱尚有甚麼「共享雨傘」的地方?

【借遮地圖】大雨滂沱尚有甚麼「共享雨傘」的地方? 發布日期:2025年8月2日 近日香港烏雲密布,今周天文台更罕有地兩度懸掛黑色暴雨警告信號,並預料未來數天均有驟雨。若市民不慎外出未有攜傘,難免舉步維艱,進退失據。過去香港曾有不少「共享雨傘」的倡議,旨於使資源能更環保地有效分配,但不少都因不同緣由難以為繼。原來現時仍有不少地方,尚有雨傘租借服務,若恰巧身在附近,或可解燃眉之急。研究員搜羅現時尚有「借遮」服務的機構組織,瀏覽各商場官網,發現至少有410處「借遮」站點,再將其整合成「2025香港借遮地圖」(地圖連結放於留言/Story),期望公眾在有需要的時候可以用得上,並藉此探討「共享雨傘」於香港如何可能。▍唔該借「遮」:香港仲有咩地方係有傘可借?綜觀全港被紀錄的410處「借遮」站點,遍布全港18區,主要來自於各大商場、順豐速運服務網點,以及香港賽馬會投注站,大多在遞交按金及登記後便可租借,小部分只開放予特定身份者,如會員、職員、租戶等:➤ 借遮服務站點來源商場/商廈(只紀錄官網聲稱有相關服務者):至少146間順豐速運服務網點(活動將於年尾完結):143個馬會投注站:85個Jie Yeah[...]

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