土地房屋研究2023-05-02T18:40:13+08:00

香港土地房屋研究已是十年經典,什麼隱藏土地都「搵」盡了,新時代香港民間發聲更形艱難,新遊戲規則下到底還有什麼仍然值得研究下去? 

最新關卡﹕

  • 隨著官方「地少人多」的「缺地論」已告破產,接下來是更多犧牲環境質素與市民參與的「拆牆鬆綁」論調,盲目加速發展下滋生更多全新土地發展亂象。在「官商合作」的新時代,各大既得利益者積極爭奪解決住屋問題的定義與詮釋,圖謀在新遊戲規則下再分一杯羹。
  • 進入政策動盪期:現時既有監察失衡與土地利益版塊重構,一句說話足以令議題及政策整改方向急速轉向,明日大嶼變「後日大嶼」、「北部都會區」橫空出世、丁屋政策改革處處暗湧,預期將令各種土地房屋政策愈趨動盪。
  • 民間聲音弱化:土地房屋的民間研究一直由各路朋友互相撐起,以不同的角度切入議題,但現時民間聲音因各種理由而不再活躍,取而代之的是由既得利益者把持輿論,加上議題關注焦點急速變化,為反映土地房屋實況的研究工作帶來更大挑戰。

過往我們地毯式查冊重新拼湊隱藏土地利益、堅守崗位展示民間理據抗衡既得利益者論述、上山下海誓要將每一塊棕地全面掃描,公開見盡官商鄉黑,至今時勢逆轉,仍然保留持續關注如明日大嶼等重大發展議題的知識社群。我們希望繼往開來,勇敢迎接新遊戲規則下的民間土地房屋研究新任務:

◆ 開拓本地議題全球視野:
無論是全球資本流動趨勢,以至於各地住屋政策最新動態,透過引介不同城市的土地房屋政策趨勢與概念,有助超越現時官方土地供應及「程序阻礙論」,成為開啟當中議題的參考點。

◆ 破解新土地發展亂象:
新遊戲規則下,大型基建耗盡儲備、城規體制失陷更趨向地產思維靠攏、土地利益版塊角力日趨劇烈、鬥官僚、鬥地主、以地養鐵更趨極化,未來各種劏房、劏地、劏櫃、棕綠不分、創科圈地、愈起愈細、愈住愈貴等新發展亂象將會層出不窮,都需要基礎研究去判斷與辨識,尋回民間認知相關問題的態度與位置。

◆經營深度民間論述:
民間土地研究已經比「搵地」有更深一層的任務,除了有扎實基礎土地房屋數據研究,更需提升論述議題能力,提出理解問題的新框架新方向,有理有據樹立能夠立足時代的民間觀點。

◆升級土地問題解說技能:
研究員將自我突破既有研究解說方式,除了持續既有媒體與評論角色,會計劃嘗試更多短片製作、引介讀本、深度專題、聲音導航、空間呈現、現場互動等形式,時代在加速,決不自停步。

過往研究成果

文章發佈(持續更新中)

【探熱專題】唔止康文署泳灘 全港究竟有幾多座海灘?

【探熱專題】唔止康文署泳灘 全港究竟有幾多座海灘? 發布日期:2025年8月4日 全球暖化,酷熱天氣下能在戶外做的運動不多,大城市在熱島效應下份外炎熱,到海灘游水為室外運動少有的選擇。香港地理環境得天獨厚,擁有頗長的海岸線,達722公里,亦有263個離島,但康文署轄下只有42個憲報公布主要泳灘,難以足夠全港750萬市民享用。究竟香港有多少個海灘?現時並無一個正式統計。研究員透過運用政府最新提供的全港3D地圖,配以Google Map及開源地圖OpenStreetMap等地圖資料驗證,點算全港共有至少619個海灘(石灘、淡水河灘、及長度短於20米的海灘不計算在內),並整合成「香港海灘地圖」,連結見留言/Story。*地圖中的海灘若為無名海灘,則會依其所在附近位置作暫名,例如「[附近地名]無名海灘」。若無官方命名但事實上有通用的地名,則須有可靠的佐證才能作準。若有地理不當之處,歡迎公眾予以指正。▍除咗鄉郊近海地區[...]

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【西貢東壩實施「停的」 將逆轉過度旅遊的「死亡螺旋」?】

【西貢東壩實施「停的」 將逆轉過度旅遊的「死亡螺旋」?】 發布日期:2025年8月20日 有傳將於9月13日起,政府禁止的士於假日駛入東壩及破邊洲觀景台【註1】,將為西貢東壩持續出現的「過度旅遊」狀況,帶來逆轉亂局的契機。研究員今年曾在5.1黃金周觀景台出口實時點算,除了6小時內錄得共2340人的高人流推算外,也留意高旅客流量在郊野地區引起的「山野留痕」、流動廁所的「生化危機」,動員大量車隊人力保安等公帑資源於現場管理,西貢萬宜路亦出現石屎擴闊單線雙程路,已對行山客及區內牛隻棲息空間有明顯影響。西貢東壩成為旅遊熱點的轉捩點,是在去年12月30日破邊洲觀景台的落成開始的。回想觀景台工程在去年展開時,當時研究員已擔心為郊野帶來最大的破壞,不是其工程本身,而是設施吸引海量打卡人潮所帶來的衝擊,以及部門有否能力管理【註2】。觀景台落成後,隨即引來大批旅客,交通問題令他們入夜後仍滯留東壩,旅遊體驗亦直線下降,及後的士「劏客」新聞亦不時出現。而沿著過往的「路徑依賴」,一般旅遊政策思路則會繼續「配合旅客需求」,加大基建配套,然後逐漸令原本因偏遠與隔絕而聞名的勝景喪失原有獨特性,令香港勝景一個又一個陷入一種旅遊業很容易跌入的「死亡螺旋」。但今次「停的」做法,似乎一改過往著重「適合旅客」的方向,意味著對推動生態旅遊的作法似乎有所轉念。根據研究社在過往的研究與評估,今日香港推動生態旅遊,比起大興土木的過度規劃(over-planning),更需要的是一種「逆規劃」(unplanning) 或「負規劃」(negative planning),令一些因過度規劃出現過度旅遊狀況的地區得以重現生機。有關「逆規劃」的發展觀念,國際著名的北京大學城市學者俞孔堅教授,有這樣的形容://「不是不規劃,也不是反對規劃,本質上講是一種強調通過優先進行不建設區域的控制,來進行土地和城市空間規劃的方法論。」「首先以土地的健康和安全的名義,以持久的公共利益的名義,而不是從眼前的開發商利益和短期發展的需要出發,來做土地和城市建設規劃。」【註3】此觀念於內地被視為建立國土生態安全格局的重要實踐原則之一,在香港則較少人提及,遑論已成為現行推動生態旅遊的重要政策方針。不過個別官員有更適切的在地認知及觀念,而能制定出務實的管理方案亦不出奇。推廣旅遊業固然有需要,能讓旅客享受、珍惜及欣賞東壩美景,也有地質教育的功能,東壩「停的」的做法亦不以盲目迎合旅客而大興土木的方式,而不是透過增加可達性及集中管理來保持景點質素,其實已具備一種「逆規劃」思維的縮影。究竟這套思維,會否成為未來推動各區生態旅遊的重要框架及原則之一,亦仍有待觀察未來會否有更多「逆規劃」的措施出台,找出更多既有自然環境與旅遊發展的共存之路。[...]

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【窮香僻壤】旅客專門嚟香港體驗「窮遊」?

【窮香僻壤】旅客專門嚟香港體驗「窮遊」? 發布日期:2025年10月26日 常說近年旅客訪港「降級消費」,佔遊客量近八成的內地旅客,不少崇尚「窮遊」花招百出。中國作為東南亞主要遊客來源地,例如澳門、新加坡、韓國等地的旅客亦是以中國內地為主要來源,日本亦以中國客為第二主要來源,究竟這些香港的主要競爭目的地,又會否同樣面臨相若的旅遊業危機?研究員整合以下各地的外訪旅客人均消費數字,似乎除了韓國外,其餘地方在近兩年,相對於疫前都未見明顯消費急挫:➤ 亞洲各地旅客人均消費趨勢(金額以現時當地貨幣匯率轉港元顯示)【註1】旅遊地區|2014|2015|2016|2017|2018|2019|疫情|2023|2024香港*|$7,960|$7,234|$6,599|$6,443|$6,614|$5,818|N.A.|$6,939|$5,490澳門*|$3,388|$2,723|$2,601|$2,797|$2,950|$2,601|N.A.|$4,103|$3,767新加坡|$9,708|$8,923|$9,721|$9,516|$9,012|$8,923|N.A.|$12,448|$11,178台灣|$11,361|$10,614|$9,635|$8,726|$9,336|$9,391|N.A.|$10,398|$10,244日本|$7,710|$8,985|$7,951|$7,850|$7,804|$8,085|N.A.|$10,851|$11,569韓國|$12,250|$10,987|$9,428|$10,004|$11,695|$11,302|N.A.|$10,692|$7,927*港澳兩地僅計算過夜/留宿旅客人均消費上述數字或可反映四個事實:➤ 香港旅客降級消費非近年才出現至少自十年前起,香港的旅客人均消費數字,已不斷呈現下跌趨勢,而非在疫後才出現。雖澳門、新加坡、台灣在疫前亦有旅客消費下降的現象,但在疫後卻又提振起來。而日本則似乎一直沒有明顯下跌跡象,疫後表現更創新高。➤[...]

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【獨樂樂不如「遺」樂樂】從民間視覺睇香港非物質文化遺產

【獨樂樂不如「遺」樂樂】從民間視覺睇香港非物質文化遺產 發布日期:2025年8月7日 最近有連鎖快餐廳推出「非遺餐」(非物質文化遺產餐)以慶祝「非遺月」,引起熱話。大家也許聽過奶茶和蛋撻是香港非遺,但「香港非物質文化遺產清單」【註1】其實有220個主項目,連同副項目達507項。有些項目可能大部份市民所知甚少,認知度不足亦是非遺傳承的一大挑戰。適逢近年非遺引起公眾關注,如何透過將非物質文化遺產這種香港「軟實力」發揚光大,增加香港魅力和市民生活趣味,順便推動旅遊,亦是值得討論的一環。根據《保護非物質文化遺產公約》,非物質文化遺產是「各種社會實踐、觀念表述、表現形式、知識、技能以及相關的工具、實物、手工藝品和文化場所」,並且應「在各社區和群體適應周圍環境以及與自然和歷史的互動中,被不斷地重新創造,地方文化得以孕育出獨特的生命力」【註2】,透過登錄非遺增加認受性,給予社會資源和公共關注,鼓勵民眾參與活動,重新創造並賦予新的當代的社會意義。雖然香港政府在2018年撥款3億元設立「非遺資助計劃」【註3】,亦有舉辦講座活動推廣,但部分非遺可能因其特質而不為廣大市民所熟知,長遠傳承亦可能有危機。到底非遺與時並進遍佈生活,如何避免全面式微,只能如古蹟珍品般保育收藏要,未來在博物館才能看到(非遺並不是以物質為最主要載體,亦未必輕易能在博物館全面重現)?全面認識香港非遺為重要的第一步。 ▍民間視覺看香港非物質文化遺產參考《香港非物質文化遺產資料庫》(《資料庫》)【註4】,香港非遺分為五大類:➤口頭傳統和表現形式(10個主項、14個副項)➤表現藝術(22個主項、18個副項)➤社會實踐、儀式、節慶活動(79個主項、264個副項)➤有關自然界和宇宙的知識和實踐(4個主項、4個副項)➤傳統手工藝(105個主項、42個副項)雖然將《資料庫》以學術方法清楚分類,但分類方法不便於表達其特徵及扼要,及令人明白非遺項目與平常的生活有何關係。部分項目的分類,亦非能令人立刻容易理解,例如「涼茶」由於與中醫藥有關,故歸類為「有關自然界和宇宙的知識和實踐」;又例如「詠春拳」與「坐月薑醋」同屬「社會實踐、儀式、節慶活動」一項。其分類決定雖然具學術基礎,但一般人難以即時輕易理解。有鑑於此,研究員嘗試在香港的脈絡下,以民間視覺觀察檢視非遺名單的組成,將其重新分類,具體方法為探究220個「非遺」主項的起源、發展和實踐:➤發展時期(戰前/戰後):這項非遺何時在香港的群體內一定程度的實踐?➤實踐場境(都市/鄉郊):這項非遺在香港主要的發生場所為何?➤對公眾開放的程度(恆常舉辦活動或易於參與/非恆常舉辦活動/難以參與):不屬實踐群體的一般民眾,能輕易獲得接觸或實踐這項非遺的機會嗎?▍香港非物質文化遺產清單2025(民間版):https://shorturl.at/LIgge香港非遺「主項目」分類:➤發展時間:戰前 135項(61.4%)|戰後[...]

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【銅鑼灣都有沙灘?】

【銅鑼灣都有沙灘?】 發布日期:2025年8月10日 上星期本研發布的《香港海灘地圖》,統計彈丸之地如香港,竟有至少619個海灘【註1】。除了黃大仙區、灣仔區、油尖旺和九龍城區外,區區均有海灘,連面維港兩岸也有7個海灘,全部位於多年180多年的填海歷史後後,維港僅餘的極少數的海灘(見圖):➤ 銅鑼灣消防局對開(長約23米)*➤ 環港島西廢物轉運站對開(長約40米)➤[...]

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【「遮」係咁講】官網稱話有傘可借商場 近4成實際上已再無服務?

【「遮」係咁講】官網稱話有傘可借商場 近4成實際上已再無服務? 發布日期:2025年8月12日 近月香港陰晴不定,雨勢有時頗大,無帶遮但遇上暴雨,只可「企定定」於一角無奈地苦等雨過天晴。有見及此,上月研究員整合出410個可借遮站點【註1】,嘗試呈現出現有的城市借遮網絡。當中最主要的站點來源,便是146間在官網上聲稱有借遮服務的商場。提供借遮服務固然是好事,方便市民之餘亦有助企業形象。但研究員按《2025年香港借遮地圖》,透過致電商場客服及實測,發現上述商場竟有逾三分一已將服務取消(更新後的地圖連結放於留言/Story),但截至本月12日,相關官網仍然指有相關服務。由於早前研究員是根據商場官網資訊編製《2025年香港借遮地圖》,部分按地圖緊急借遮的讀者或曾大失預算,所以地圖現已按最新資料更新。共享雨遮服務的成敗,很視乎借還程序方便性和站點網絡和網絡規模。由於各借遮點商場的發展商不一(如領展、港鐵和新鴻基等),固然網絡亦不統一,即使有相關服務,歸還程序未必能於其他商場處理,大大削弱租借服務的方便程度,令「借/還遮率」低下,這可能是部分商場逐漸取消計劃的原因。▍領展話有得借遮嘅商場 逾4分3都係得個講?研究員發現,服務取消情況集中於領展商場,而作為第二個主要站點來源、有143個站點的順豐網點借遮活動,亦將於年尾即4個月後完結,屆時能借遮之處將會暴減至213個,意味之後的雨遮租借網絡,更難有效覆蓋整個城市,但面對飄忽且極端的氣候,如雨遮雨衣等禦雨裝備的共享設施,似乎只會越來越重要。發展商|原聲稱有遮借商場量|現已取消者數量|領展|51|38|新鴻基|24|1|恆基|17|5|港鐵|14|3|其他|40|7|————————————總數|146|54|綜觀有在官網上聲稱提供雨遮租借服務的商場,大部分仍表示服務尚存,部分無需按金,其餘按金由$30-$100元不等,並大多需要填寫表格。然而,已取消服務者亦有不少,最明顯的便為領展旗下的商場,約七成半都已將服務取消。即使是港鐵旗下商場,經研究員致電訪問後,亦有3間商場,包括綠楊坊、恆福商場、新屯門商場的客服聲稱已無相關服務。個別地產商尚有不少商場堅持服務,如新鴻基地產僅有錦薈坊一所商場稱已沒有服務,其餘商場均表示仍有雨遮租借,並可於全港其他任何一間新地商場歸還。事實上,過去很長時間有不少覆蓋面極廣的連鎖店舖,如麥當勞、百佳及7-11等提供雨遮借用,意味香港市民曾「享有」過較為完備的雨遮租用網絡。然而,近年提供相關服務者卻大減,直至下年或只剩下213處可識別到的借遮站點,主要包括馬會投注站及大角咀社區機構Jie[...]

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