【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心? 未有發動土改鬥香港地主，地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目，由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施，唔單只會加劇香港土地兼併分田地，亦將會根本性改變香港城市土地格局。 早在今年4月，星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ，有發展商向政府建議賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意，牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術，政府已經話成立小組配合研究跟進，又唔見檢討丁屋政策咁積極? ▌「豬頭骨」都變「大肥肉」 放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」，實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地，正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段，難以發展私樓，所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋，最後態度其實也是不甘不願。 [...]
阻人上樓：發展商玩爛城規程序揼波棕大法 近日輿情都傾向將香港房屋短缺，歸咎城規程序複雜同政府部門「阻住發展」。但最新元朗一宗私樓規劃申請，揭露了發展商如何在程序裡「彈出彈入」，最後成功拖垮收回棕地作公屋供應。 事發經過： 2017年，規劃署喺優先發展棕地嘅民間呼聲之下，終於拍板研究收回棕地作公屋發展。 2018年，「朗豪有限公司」透過城規程序，喺元朗屏山一帶，「庸園路以東」棕地上提出申建166棟低密度住宅（A/YL-PS/565），釋出發展意向。 2019年11月，規劃署終於完成研究，將屏山一帶棕地列作「高發展潛力」，當中包括「庸園路以東」嘅棕地，但最終的收地選址建議只包含「庸園路之西」的棕地，一路之隔既「庸園路以東」棕地群則避過了政府收地，令該區原有可收回棕地面臨減半。 及後，規劃署在元朗區議會被問及為何剔走這片棕地群 (庸園路以東)時，指在進行棕地研究期間，城規會正處理上述規劃申請，因此該等地段並沒有納入檢視範圍。即是說，政府以「研究時有發展意向」為由，將該塊棕地「留起」俾有「發展意向」的發展商。 2020年中，朗豪有限公司在規劃署公佈具體邊界後，撤回該住宅申請。換言之，「發展意向」多麼幸運地成為收回該棕地的「擋箭牌」。 [...]
「鬥官僚」成為精簡規劃的方法 《星島日報》引述「消息人士意見」，批評平日無乜人重視嘅環保署、運輸署、樹木辦拖慢房屋供應進度，要求官僚部門制訂「客觀」嘅入則指引，仲話中國大陸規劃制度工程由批地至落成2年就搞掂，連開三個部門波實在極度罕見。 將呢幾個部門標籤為「卡住發展」，精簡佢地既審批權力，更多係借「精簡之名」削弱部門潛在規劃管制權，減弱佢地喺制定規劃要求同地契條款個陣既權力。 其實好多時起樓發展，唔單只係要合符最基本法規，而係要做好發展管制 (development control) 同令附近地區有規劃得益 (planning gain)，需要唔同部門「因地制宜」俾啲規劃考量，從不同專業角度令規劃可以全面顧及不同城市需求，制定好地契條款等私人發展唔會鑽空子同走樣。 [...]
【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研 鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., [...]
行政權流失故事系列：誰主規劃 原文刊於明報星期日生活 (2021-05-23)：https://bit.ly/3jFrOZB 所謂「規劃權」，一般是指規劃作為行政手段之公權力，能夠以公眾利益之名制訂、實施與管制城市土地及空間發展。與此同時，規劃在城市發展扮演一種理性化（rationalization）的功能，透過空間論述、法定程序來合理化特定發展目標。而較少人談及的，是規劃有帶動構造城市空間想像力（spatial imagination）的潛能，透過規劃倡議過程組成一個社會的未來願景，融合社會內不同空間想像的場域，從而定義所追求的理想城市發展形式與內涵。 香港土地問題如果並非沒地可用，那我們便需要探究「規劃權」的問題，為何公權力在某些地方用得兇神惡煞，在處理居住問題的某些時刻就會神秘失蹤。現時地產利益板塊大幅度「被完善」，「鬥地主」風聲不時傳出，各種新規劃方案正空群湧現搶奪對深層次問題的定義。究竟未來誰主規劃，與其說是已在預計之內的答案，真相更像是在爭奪角力之中的變數。 昔日規劃權的旁落 還記得香港回歸後第1個10年，城市發展充斥着「發水露台」、「屏風樓」、「食街規劃」、「酒店式住宅」等不勝枚舉的概念創造，都是傾斜發展商蠶食香港城規體制的公認例子，其邏輯都一樣：透過各種環保、效率、需求名目來打劫地區內的環境、密度、街道、社區網絡等共有空間資源，從而實現某些群體的利益最大化。後來有些因惹起公憤已被中途廢止，有些透過規範化仍可千秋萬代。在此脈絡下「地產霸權」一詞才得以流通，由過往發展商代表作為受社會膜拜的偶像，搖身一變成為賺到盡的吸血鬼，這與掌握公權力者沒有積極捍衛既有規劃原則，規劃大權旁落在既得利益者手上不無關係。 香港的第2個10年，這個問題並沒有隨「地產霸權」一詞減少使用而解決。新發展區中的原址換地、地產商農地土儲的共享，這些幾近度身訂做的新規劃框架，都是以年計的時間，配以「吹奏師」持續輿論加持，逐漸「名正言順」走進公共政策的框架內。這些規劃對解決房屋問題影響深遠，不單現實上讓發展商從中自肥，更將土地規劃的主導權交由發展商手上：明明政府可按公共用途需要收回建100%的公屋/可負擔房屋，卻偏偏為大囤地者的意向鋪橋搭路，導致房屋發展的性質及節奏受阻，可用以解釋政府經常「有地不用」的弔詭處境。 誰阻礙了規劃？ [...]
7月專題：還原「物業帶動鐵路」的歷史時空 港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。 構思初現：初期鐵路物業的背景與概念 「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., [...]
文章發佈日期：2020年10月9日 近日立法會復會，重推明日大嶼嘅輿論又出番嚟，早前已擱置嘅「中部水域人工島前期研究」撥款極有可能短期內再被強行通過（已通過）。有建制派議員話應該等專家評估完先決定起唔起萬億人工島【註一】，「點解做下研究都唔俾」【註二】，話反對嘅市民同議員霸道。 冇一個工程研究做左唔開工 但市民憂慮不無道理，翻查記錄，政府過去近10年，每逢做工程工務嘅可行性研究，無一個係唔可行嘅【註三】；一係講到項目非常可行，再唔係即使項目有困難，但政府都會「迎難而上」推展項目。而且睇番再早啲具爭議性嘅大型基建/規劃嘅可行性研究： 中交公路規劃設計院就港珠澳大橋的工程可行性研究(2004) 廣深港高速鐵路香港段的可行性報告(2005) 蓮塘口岸在香港境內的土地、規劃、交通和工程的可行性研究(2007) 《新界東北新發展區規劃及工程研究》(2008) 《落馬洲河套地區發展規劃及工程研究》 (2009) [...]
武漢肺炎一連串事件，打開的不只是香港的關口，還有香港根深蒂固的問題 — 土地資源調配、居住質素、 “被規劃”、政府資訊開放、中資勢力、公共財政原則、數碼極權等重大議題。 專案主頁
立法會每年三月審批特區政府整年預算，是難得的機會要求政府部門直接向公眾大幅披露各類統計資料和政策狀況，透過主動提出與公共資源相關的各種問題，期間短暫打開了日常行政主導下的部門封閉傾向，積極要求開放資訊(Open Data) 才是構建開放政府(Open Government)的關鍵。 專案主頁