【亂估經濟學】樓價預測新一年又升?
文章發佈日期:2022年1月5日
新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時,美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下,究竟應該信邊個呢?
簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測,其中美聯喺2020年年頭,預測樓價會升5%,但到咗年尾,根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數,樓價係跌左0.47%。
到2021年年頭,美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】),年中仲估過升到15%,但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】,而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示,計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】,就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。
地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而,預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅,點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%,最後都係估唔中。
其實樓市升跌嘅背後原因,本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題,而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下,唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係,實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象,或者放風造淡規管地產利益既政策。
雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理,但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損,但到2021年虧轉盈賺三千萬,上年年頭已經放定風要擴充增30間分行,請多近千名人手。而中原地產仲誇張,上年佣金收入增21%,可以逆市擴張新增95間分行,呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。
【註一】香港經濟日報:美聯:料明年樓市再闖高峯 樓價升5%至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS
【註二】香港經濟日報:美聯布少明:樓市逢牛必旺 調高全年樓價預測 料升幅逾10% https://bit.ly/3sXBhBz
【註三】香港經濟日報:中原施永青:2021年樓價升15% 升幅不算進取 https://bit.ly/3pUV7LN
【註四】香港商報:美聯樓價指數去年全年升近5% https://bit.ly/32YVFr4
【註五】差餉物業估價署,《香港物業報告》中私人住宅各類單位售價指數(全港)
【註六】大紀元時報:樓市續疲 美聯籲政府逐步撤招 https://bit.ly/32KZ5hw