【粉嶺高球場「騎呢」替代方案地權大解剖】

發佈時間:2023年6月30日  今天城規會舉行粉嶺高球場公屋計劃最後一場公聽會,大量鄉事派人士到場表達反對意見,同時擁有高球場會籍的鄉議局主席劉業強曾召開記者會,建議與其發展高球場,不如移至丙岡村發展同等規模的公屋計劃,以保留球場。由於丙崗有大量活躍農地,且具一定考古價值,加上發展牽涉收地,因此絕非理想的替代方案,選址又如此「巖巉」。研究員當時已在大氣電台形容過方案「騎呢」(absurd)【註一】。 ▍丙崗:囤地者墓園 但為何鄉議局選中丙崗此地?「騎呢」背後或有鮮為人知的土地利益考量。為更深入揭開當中土地結構,我們以抽樣查冊方式考證丙崗土地業權,發現鄉議局選定的丙崗選址範圍內外夾雜地產商囤地,又有大量「棘手」、由多個原居民鄉村持有的祖堂地,選址範圍的東北端亦有一段窄長的範圍,緊接在旁邊的雞嶺村界內有大量已分割地段的土地(日後或可用作套丁)。此農業帶十年前曾有一地產艇仔公司收地改劃發展不遂,可謂囤地者的墓園。 但根據鄉議局替代方案選址,囤地者便可將農地土儲套現,計劃的新道路更可接駁至多塊地產商土儲和疑似套丁土地,「釋放」其發展潛力,所以方案可謂「一雞幾味」,除能「救回」高球場外,更讓各個在丙崗「經營」多年的勢力「套現」。 ▍香港興業砸貨50年 我們透過抽樣式進行選址範圍的土地查冊,發現現時鄉議局挑選的農地由兩個地產商持有,包括在1970年代已買入地的林氏離島有限公司(Lam Island [...]

高球場啟示錄

【原文刊於明報星期日生活】高爾夫球場近日重新進入公共視域,再次掀起一場應否作為土地供應選項的爭議。除了高球場公屋計劃由本來的32公頃縮水至9公頃,數日前計劃更以「需要政府補交額外資料」為由被環諮會落下「暫緩決定」。在近日這場高球場爭奪戰的背後,反映現時新政府管治如何做到「利益固化藩籬」,跟「提速、提量、提效」的做法卻背道而馳。現時高球場的發展計劃暫時觸礁,除了意味等上樓公屋戶要一等再等外,對今日香港還有何啟示? 事件簿:回顧高球場爭議 由醞釀作為東北新發展區一個民間替代方案,到納入成為官方研究及規劃方案,整個討論差不多已經十年,讓我們回顧整場爭議過程: ▊2013年:環保觸覺及立法會議員曾委託港大民調就高球場作為新界東北發展計劃的替代方案、保存東北居民生活方式的意見,當中65%受訪者認同高球場應作為替代方案。 ▊2015年:《發展新界北部地區初步可行性研究》曾就高爾夫球場提出的兩個發展方案,分別是局部發展當中32公頃的方案,預計提供4,600個單位、可容納1.3萬人;而整個172公頃發展方案,當時研究指礙於地形較為狹窄,加上要避開大量古樹和山墳,僅能興建逾一萬個中小型單位。當時被質疑貶低高球場發展潛力,「合理化」其他政府早已預定的土地選項。 ▊2018年:土地供應專責小組終將粉嶺高球場列入優先土地發展選項,倡議優先研究發展高球場以東約32公頃土地作短中期發展,但原則上與民間訴求一致,傾向收回整個佔地172公頃的整個高球場。 ▊2019年:時任特首林鄭月娥對有逾六成民意支持的粉嶺高球場土地建屋,表示仍很有爭議,「照單全收」未必是負責任行為。政府轉軚稱「全盤接納」小組建議的八個優先選項,但未有提及全面發展高球場,僅表明會局部發展該32公頃土地,並拖至2023年才收回32公頃舊場作興建公營房屋,其餘140公頃用地則繼續以象徵式地價續租至2027年6月30日。 [...]

迫部都會區:權貴要打高爾夫 新發展區基層要做擠迫戶

在粉嶺高爾夫球場建公屋被「暫緩」之際,政府日前向城規會申請增加古洞北和粉嶺北公營房屋30%地積比,最高樓宇高度達至主水平基準140-180米,古洞北最高地積比可達7.8倍,比現時皇后山已40多層公屋邨的7倍更高。從修訂構想圖可見,公屋放寬高限後將「密不見天」,全區數十橦40-50層高公屋旨日可待。 申請亦同時將區內大部分私樓住宅用地整體地積多送20%,當中古洞北有私樓地皮的最高地積比將高達7.2倍。其實這已是新發展區歷年來送給地產商的第三份「禮物」。由當初的「原址換地」政策,及年初的標準補地價,至是次放寬密度,至少已惠及以下已成功申請換地的地塊: 粉嶺北新發展區 ▌由恒地持有:B5、B8-B11地盤,共76.3萬方呎 ▌由新世界持有:B6-B7地盤,共23.8萬方呎 古洞北新發展區 ▌由長實持有:B12地盤,共5.35萬方呎 [...]

未收9公頃粉嶺高球場建屋 香港已再增多53公頃地俾富豪打Golf?

最新報導指,政府近日與「沙羅洞發展有限公司」達成7.7億元補地價協議【註1】,讓公司以約19公頃的沙羅洞土地,換取在大埔船灣53公頃用地興建一個有齊18個洞、符合比賽標準的私營高爾夫球場,連同相關住宿設施及車位,面積相約於大埔四條屋邨(廣福、富善、富亨、大元),規模可比3分1個粉嶺高爾夫球場。而這塊用地過去由九鷹高球會租用,前身為由堆填區改建,對外開放的臨時高爾夫練習場,獲政府換地後正式改建成臨海豪華新設施。 其實近年世界各大城市都掀起「反高球運動」,近日法國遇旱,有團體索性將高球場洞用水泥封起這高耗水量的玩意【註2】,新加坡近年更已逐步收回數個高爾夫球場用地建公屋【註3】或開放做公共綠地【註4】,但香港經常將劏房問題歸咎於缺地,則要收回9公頃粉嶺高球場發展公屋方案不僅面臨爛尾,高球場佔地甚至「有增無減」,為什麼呢? 未計這個新場,其他高爾夫球場在香港不缺選擇,本來康文署亦營運兩個戶外練習場,還有賽馬會營運滘西洲公眾高爾夫球場。現時再增加多一個大型私人高爾夫球場,就算收回32公頃粉嶺高球場作1.2萬伙公屋及生態公園,仍有可觀的「淨增長」。 有些聲音經常說郊野公園「可加可減」,綠化帶亦能「可減可減」,基於一些明顯的原因,佔地廣、耗水高、受眾少的私人高爾夫球場就只可加,減一點都不能少。這將會成為月底城規會考慮是否支持發展粉嶺高球場作公屋的重要理據,也是該高球會不敢向3000名會員提起的事實。 參考資料: 【註1】明報 2022年8月23日 [...]

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