Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【超譯K11重建由來】點解有K11 源於「小業主唔想玩」 ?
發佈時間：2022年11月7日 市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建，被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權，韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】，「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘，仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目，試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因，指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場，因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過，於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」，「控制」其他持有業權的公司，令持有的業權大幅增至八成，最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出，更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多，留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而，今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢，市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成，甚至比土發所持有的兩成更高，令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論，指「理應」由已取得八成業權的新世界發展，因此無需要招標。而新世界在取得發展權後，進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展，令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎，增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權，亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」，僅限有較多業權份數的業主參加，加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中，討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據，不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規，但卻再次自創重建工具有違重建策略。 研究員評論： //陳劍青表示，過往經驗反映小業主或最終選擇退出計劃，但不代表局方能夠抹煞小業主參加計劃的選擇權，認為局方說法意圖混淆視聽。他說，局方做法將開先例，變相鼓勵發展商囤積土地，甚至吸引發展商收購老舊工廈，導致市區業權集中化。陳劍青續說，重建項目涉重大公眾利益，但市建局公布新措施前無諮詢公眾，如同「自創武功」，未有顧及公眾意見。// 明報：業主參與重建訂門檻 韋志成：以往小業主皆退出 【註1 】市建局 2022年11月6日《將業主參與發展理念融入工業樓宇項目 促成小區重建 發揮更大規劃裨益》 【註2】政府新聞公報 2010年3月10日 《立法會六題：尖沙咀河內道重建項目》 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
僅建3萬間「簡約公屋」，夠應付上12萬不適切劏房戶？
發佈時間：2022年10月30日 李家超首份施政報告「簡約公屋」橫空出世，公眾主要關注有幾「簡約」，與及將過渡屋易名「公屋」湊數問題【註1】，少人去問那「3萬間」其實意味著什麼，對理解現屆政府解決房屋問題的決心有何啟示。 首先，決心可從真正拿出來的資源作基本衡量。從政府現時的建屋新呎度估算，稱簡約公屋可「砌積木」起上十層高。先不質疑工程技術安全問題，若以2018年社聯在南昌過渡屋的發展規模作參考 (3層90戶佔地0.1公頃)，過往每公頃面積平均900單位，已是現有住宅密度中最高水平。若要將過渡屋由3層升至10層，假設佔地面積不變，則會變成每公頃達3,000個單位的極高密度發展，即佔地10公頃就能建3萬間。若從以上極高密度發展中提供多1-2倍額外用地作設施配套用途，調低至1000個-1500個單位/公頃較合理高密度，則用20至30公頃土地就足夠建3萬間10層「簡約公屋」，面積數量相對於政府手上數百公頃閒置短租土地 (單是竹篙灣閒置地已60公頃)，與及發展商手上上1,000公頃土儲，根本是少得可憐，形同施捨。 從以上「冷冰冰的數字」作估算，亦具體說出如果現屆政府真的認為上樓「等多一日都嫌多」，有心一次過為香港所有不適切居所及劏房 (官方估計約12萬戶)提早上屋，其實只需拿 大約80公頃至120公頃，就能起夠12萬間平租過渡屋給有逼切需要的人，絕對是現時政府能夠在中短期可達成的目標。經常強調「組裝合成」能短期內快速興建，現時卻只定出能夠解決問題低3倍——只6幅用地共3萬個過渡屋單位——作KPI 建屋目標，明顯是讓香港緊迫的住屋問題拖長來做，沒有真正想中短期來解決問題。 儘管改稱「公屋」與及未有規劃就發佈簡約概念圖，也改不了「簡約公屋」屬「臨時」及「過渡」的根本性質，於政府其後透過一般只有5年時間，比起有些發展商承諾借出8年還要短，亦不願意積極收回發展商囤地作更長年期的臨時房屋用途，現實明顯與發展局局長公開聲稱「已奪回發展主導權」有極大出入。 綜合現時公屋基本數字來看，香港公屋申請宗數在過往5-6年間長期在14-15萬宗的高位，上廿多萬港人在輪候上樓，而過去五年公屋年均實質落成量亦只有1.3萬伙，相比每均近2萬個新公屋申請，任憑DQ「不合資格」的申請，未來五年公屋 (包括綠置居) 建屋量年均只有1.65萬伙【註2】，5年內提供3萬間「簡約公屋」，亦無助具幅度減短公屋申請累積宗數。 根據過去五年的數字，現時輪候公屋三年以上的申請者有上升趨勢，由2016年的6.4萬戶增至現時的7.7萬戶【註3】，愈等愈久。如按此增長速度粗略計算，可預視在五年後等上樓過3年的可能已達9萬戶，更多將符合申請簡約公屋「等夠3年」的申請資格。然而5年後只提供得3萬個「吊鹽水」過渡單位，究竟「簡約公屋」只是為了改變公屋定義令上樓時間「更好看」，還是有在切實可行範圍內定出真正解決問題的目標? 現屆政府聲稱要改變「地剛剛夠就可以」的思維，從而合理化各種不問成本代價的造地工程，但卻諷刺地僅推出六幅地發展「簡約公屋」，顯示政府正正只以”meet target”的態度看待住屋問題，3萬間連「剛剛夠」都不如，令「以結果為目標」變成首份施政報告的一大笑話。 【註1】明報 2022年10月20日 《建3萬簡約公屋 4年內4.5載可上樓 首批2024/25落成 輪候時間即「封頂」 團體質疑「造數」》 https://bit.ly/3DknybL 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【吞併龍城已上馬】靜靜雞加條橋？市建局如何鬼崇破壞龍城街道特色
發佈時間：2022年11月2日 市建局吞併龍城大計原來靜靜雞開展緊，如果唔係研究員跟得貼，相信好難發現九龍城重建項目今個月剛上咗城規會審議【註1】，入面仲攝咗唔少新嘅具體設計細節，一次過點哂出嚟以證市建局究竟點樣有違當初市建局說服市民嘅九龍城重建願景。 ▍加行人天橋 三橫十一直無得留低 市建局推行重建時話「保留城市網格街道形態」、「保存街道氛圍」，但上城規會嘅項目規劃圖中卻靜靜雞加入一條天橋，橫越整條賈炳達道，連接新落成的市政大樓及對面的私樓住宅；圖中亦揭露會興建數條打斜的行人路，連接重建範圍外的龍崗道及侯王道。這些新設計將會打破九龍城原有三橫十一直的街道布局，亦與市建局當初提出的規劃願景有出入。 ▍起7座「彪形」大廈 最高有41層 重建方案中被私樓包圍淪為「孤島」的御門．前，市建局稱會研究改善「包圍感」，包括減低樓宇高度。不過睇番規劃文件，最新的重建方案仍然保留7座樓高介乎36至41層嘅住宅大樓，這些「彪形」大廈仍然圍住只有27層高的御門．前，「包圍感」依舊。而從規劃圖更可見其密集程度，將遮擋整個九龍城的景觀。 ▍自創「高架花園」 這個重建項目食走部分賈炳達道公園，市建局形容做「創造資源」。不過規劃圖可見這些被創造的公園日後將會被「天台化」之餘，有別於以往備受批評的「空中花園」、「天台公園」，今次市建局似乎為這些「綠色天台」度身訂造了個新名—「高架園境花園」（elevated landscape garden），不過相信這個「高架花園」在本質上將與一般天台化公園無異。此外，圖中亦有平台花園分別安插在四座私人住宅大樓內，這些綠化空間有多大程度開放予公眾使用仍是未知數，而升高的公園在可達性及使用量上亦難與一般公園相提並論，這些公共空間的質變都是市建局難以補償的一環。 重建未開始，已經可從規劃文件中看到市建局如何違背當初的重建願景。然而在上週才解密的城規會會議紀錄【註2】，審議過程中未有委員反對這個已走樣的重建項目，雖有對技術細節表達意見，但竟然無人提到增建天橋這個重要改變。城規會在審議重建項目的過程早已脫離監察把關的角色，令市建局往往可以濛混過關，重建走樣亦越見嚴重。 【註1】2022年10月7日 城規會文件10869 【註2】2022年10月28日 城規會第1282次會議紀錄 http://bitly.ws/w9mr 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
🎁🎁【地產商又贏】超式送大禮新政策盤點
發佈時間：2022年11月1日 施政報告後，政府鄭重宣佈「已奪回土地供應主導權」，「豪言」不靠發展商【註1】。不過仔細分析施政報告各項所謂增加土地供應的政策，其實恰恰反過來是進一步將主導權送出。研究員整理了是次施政報告送給地產商的三份大禮，以及一份終極大禮： 🎁大禮#1 －放寬重建強拍門檻放寬低至6成 自去年強拍數字創新低，紛紛有發展商要求降低強拍門檻。今次施政報告提出將強拍門檻降至最低六成，或令原本無法再收購更多業權的項目可翻生。在政策公布之後，田生隨即表示已有40個項目可「湊夠數」符合強拍要求，甚至有公司估計日後舊樓併購成功率可增加三成。雖然政府聲稱「唔會待薄小業主」【註2】，但降低強拍門檻至勉強過半必然進一步激發侵害其他小業主私有產權的爭議。 值得注意的是，最受首當其衝的是通常只有3-4層高的戰前唐樓，它們層數較少，所以業權份數亦一般較少，致使每一物業佔總業權百分比會較大，將強拍門檻放寬至僅僅超過一半業權，會對此類古蹟影響最大。而重建重災區的九龍城區已有15座戰前唐樓【註3】，降低70年以上的舊樓強拍門檻，事實上令發展商在市區重建有更大的主導權，令這類的古蹟更容易被重建之餘，更或會令舊區的插針樓更容易出現，造成種種規劃問題。 🎁大禮#2－ 棄估值送公帑 地產商奪連土地定價權 地產商極力爭取全面標準補地價以發展其農地土儲多年，終於在今次施政報告修成正果，措施將擴至全新界。標準補地價政策本來已具爭議，本身在活化工廈政策上實行，當時已被質疑向發展商「鬆章」；半世紀前港英政府亦曾在新界短暫實行標準補地價政策，按照經驗政府會比逐一估價少收地價造成公帑損失，以及引發囤地及投機炒賣，結果最後在50年代末取消【註4】，但政府已忘記教訓，在去年施政報告卻將標準補地價涵蓋新發展區內的農地。 今次的標準補地價「進化版」政策進一步延伸到新發展區外的農地，發展商已即時大讚措施加快農地轉換【註5】，可見主導權其實在哪。措施還為地產商度身訂造兩種補價安排任揀：地產商可按地皮位置「靚唔靚」，靚地皮就選用標準補價制（因為如前述，採用標準補價制度一般較便宜），若地皮位置「唔靚」就採用傳統的逐一估價制度（因為市場價格本來就低，採用逐一估價制度會獲得便宜估價，減少補地價支出）；而若然地產商後來發現「計錯數」，現行措施亦容許他們重新提交申請，「走盞」選擇更優惠的補價方案，在財赤嚴重之時慷公帑之慨。繼任由發展商主導發展的位置外，現在連定價的主導權也送給地產商。 🎁大禮#3－獎勵囤積濕地：放寬濕地保育範圍發展指引 濕地緩衝區一直被地產商「虎視眈眈」，但礙於多年前設下的保護濕地措施而無法發展，而今份施政報告放寬濕地緩衝區的發展審批指引，將直接令在緩衝區內擁有近400公頃土儲的大地產商直接受惠【註6】，同時，政府亦「放風」會放寬濕地緩衝區內發展密度，結果是令囤積濕地行為變得更加有利可圖，進一步鼓勵區內的投機行為。多年來政府在濕地主導著規劃權，現時在區內「大解放」，各地產商都蠢蠢欲動，自去年8月宣布研究放寬發展密度後，在短短一年內已經有9宗相關的規劃申請嘗試闖關，申請人包括新地、恒基及新世界【註7】，修改發展指引後，這些申請便會更容易獲得通過，可見在生態保護區的規劃權亦逐步拱手相讓予多年來在區內囤積及破壞濕地的地產商。 🎁終極大禮#4－繼續消失的一手樓空置稅 增加「麵粉」供應，但將焗好的「麵包」囤積居奇，善價而沽，任何增加土地供應的措施立刻變得毫無意義。上屆政府略略提過的一手樓空置稅用於打擊地產商囤樓，但在今份施政報告繼續「無影」，可謂是送給地產商的終極大禮。最新數字顯示，本港未售出的一手樓單位已高達1.5萬伙【註8】，相當於一整年的私樓供應量，政府一方面講加快房屋供應，另一方面卻繼續由地產商控制著私樓供應鏈上最關鍵的一步。 在KPI文化下，政府解決土地房屋問題上一味以量取「勝」（其實在地產商主導下這點也難以確保），而忽略了在土地發展過程中更重要的「質」：政府須保留監察權和規劃權，例如如何有效使用土地，在滿足城市發展需要時，亦講求對社會各階層公平及環境保護，防止囤積土地房屋資源，制止地產商賺到盡。不過在「完善」制度後，政府正加速將權力加速向地產商送出：更容易強拍、增加發展密度、「選擇」補地價金額、繼續無成本囤樓囤地，均可見公權力的選擇性退讓，在可見將來，政府在城市發展和土地供應上只會更加被動，這些「超式」送大禮所帶來的遺害，不是區區高調宣傳政府已「重奪」供應主導權所能挽救的。 【註1】YAHOO! 財經 2022年10月23日 《甯漢豪:政府已奪回土地供應主導權》https://bit.ly/3Np3KZa 【註2】商台新聞 2022年10月26日 《甯漢豪：降強拍門檻不會待薄小業主》 https://bit.ly/3SPc5GB 【註3】明報 2022年6月12日《 戰前唐樓剩1% 團體倡擬定長遠活化 》 https://bit.ly/3Ds6TCR [...]
制衡無門 市建局自行僭建了什麼新重建招式?
發佈時間：2022年10月25日 市建局最近接連向九龍城及土瓜灣區開刀，近兩年內在區內已推出六個重建項目，掠奪公家資源之餘，更重推食工廈的重建招式。市建局拋出「完整規劃」、「加強連接性」的措辭作包裝，透過各種新的規劃工具及概念改變重建模式，進一步擴權向各區樓宇無差別開刀。市建局看似無王管，然而在成立之初（即2000年），政府為市區重建制定「金鋼圈」——市區重建條例，一方面給予市建局免補地價等各種特權，同時規定市建局需要依循《市區重建策略》的原則及程序推行重建項目。這份《市區重建策略》並非一份只供參考的指引，而是有法例根據及包含公眾意見，為市建局的重建角色定位。 《策略》定下「以人爲本」、四大業務「4Rs」等重建方針之餘，亦制定當中的細節，如需要每兩至三年檢討一次，政府亦要就市區重建策略的修訂先徵詢公眾意見。然而在市建局成立的20年間，只曾經在2008年檢討過一次，其後定期一檢的做法似乎已經絕跡。就算經過兩年多檢討的市區重建策略出爐後卻未能有效制衡市建局，相反在近10年的重建模式越見猖狂，更接連「僭越」重建策略。 市建局近年不但自行於業務範疇加入第五個「R」–「改造重設」，又於去年提出「融合策略」為新的重建模式，這些根本性的改動卻完全繞過條例規定的公眾諮詢程序。我們透過整理市建局近10年來的「進化史」，可見原有市區重建策略如何被重寫，而重建模式早已脫軌。 ♦ 殺街地圖：肆意吞併公家地 市建局去年在油旺重建以「街區整合」重新包裝殺街重建的手段，將這個早出現於土發年代的爭議性重建手段，如上環皇后街、尖沙嘴河內道等，重現於近年重建項目。整理過往的重建項目的資料，市建局早在2016年已著手重啟殺街，提出「小區發展模式」進行大面積收購，將街道包含在重建範圍內。當時市建局指將以土瓜灣的項目作試點，但隨後同樣的重建方式亦可見於深水埗及西營盤的項目。這些被殺的街道有社區特色，如深水埗兼善里一向有「食街」之稱、九龍城街市兩旁的衙前圍道及南角道亦形成一個商業圈，殺街固然令社區失去原有特色，另一方面亦破壞原有的街道肌理。 這種「小區發展模式」亦令市建局可以吞併更多公家設施，如街市、公園等，這些都是重建後難以向當區居民補償的社區網絡。亦違背《市區重建策略》中要求「保存區內居民的社區網絡」的重建目標。 ♦ 地積比轉移器：偷走地積比 無差別拆樓 因應推展大規模的油旺重建，市建局除了「翻生」舊的規劃工具，亦再推出新的「刑具」。「轉移地積比」將決定重建的因素側重於地積比有否被用盡，變相令市建局可向樓齡較輕、無重建必要的樓宇開刀。這種無差別掠奪的重建模式改變一般針對50年樓齡的重建門檻，亦不符合市區重建策略中，在制定重建優次時要考慮樓宇狀況的要求。市建局猶如叮噹法寶般憑空制定這些規劃「刑具」，無考慮實際對居民的影響之餘，亦扭曲市區重建策略中推行重建的目標。 ♦ 一次性即棄諮詢平台：地區諮詢平台做得一次 《市區重建策略》唯一一次檢討後，新增要求設立「市區更新地區諮詢平台」。這個平台需要就重建項目舉行公眾參與活動，而市建局在推行重建時亦會參考相關建議。 不過，這個諮詢平台只在九龍城區推出過一次，其後已絕跡於其他重建地區。這個諮詢平台連大規模油旺重建同樣「無影」，市建局於公布研究結果後才提交區議會討論，整個油旺研究將公眾拒之門外，市建局事後甚至話「由下而上模式幫唔到市區更新的規劃」【註1】。市建局公然違反市區重建策略之餘，日後公眾在重建議題上的話語權會越見收窄。 ♦ 壓縮賠償法：「壓」榨、度「縮」補償機制 民間對重建一直強調於安置，而市區重建策略亦要求市建局要「妥善安置」。然而韋志成在月前突「放風」檢討「七年樓齡」的收購價【註2】，目的爲減輕財務壓力，意味著居民所得的賠償日後或有減無增，明顯為大規模重建油旺鋪路。 市建局現行以利益行先的方針下根本無做好安置的角色，過往亦有民間團體指賠償金額根本不足購買同區單位，亦漠視租戶需要，任由安置大廈變空置大廈，可預視檢討後的賠償機制亦非以人為本，或令妥善安置難上加難。 從上述可見市建局繞過諮詢程序，自行「僭越」原有的市區重建策略；而作為公營機構獲政府賦予特權免補地價，甚至可以《收回土地條例》收地，但市建局成立至今一直以自負盈虧為名，實以「賺到盡」的私人發展的模式推行重建，亦做不到「以人為本、與民共議」重建策略，而政府過往亦一直默許這種不符合重建原則的發展模式。大規模的油旺重建即將上馬，理應趁機重新檢討市區重建策略，並根據條例要求就此作公眾諮詢，長遠而言更應在被市建局主導的重建模式外另覓出路。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【研究員受訪】擴建碼頭「便利遊客」環評卻指「遊客唔會多咗」？
早前政府推動「碼頭改善計劃」翻新23個「山旮旯」鄉村舊碼頭，當中包括如東平洲與荔枝窩等極具生態價值的選址。雖然政府一直避談計劃是否為生態旅遊舖路，但土木工程署網頁本身就指計劃是「便利遊客前往郊遊景點」，民間亦一直質疑計劃會否使旅客「逼爆」上述地方的生態承載力。吊詭的是，碼頭改善計劃的環評竟表示「不預料遊客人數會上升」，明顯與計劃原意有衝突。 過去政府宣傳計劃時僅強調工程本身對當地生態環境影響微不足道，但其實碼頭工程本身已對生態造成不能逆轉的影響，如改善東平洲碼頭便需「移遷」近百珊瑚群。而最影響當地生態的旅客量因素，政府卻始終避重就輕，甚至今次有傳媒問及相關資料，署方仍堅決不提供未來遊客人數估算，僅重覆如何「完善」工程以減低環境影響。 事實上，研究員早前已發現「碼頭改善計劃」中其他選址均有積極發展鄉郊旅遊或旅遊地產的徵兆，尤其是東平洲與荔枝窩兩地，更是包括在《北部都會區發展策略》雙城三圈的「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」當中。政府一再避談遊客人數估算與選址生態承載量，又不否認計劃與生態旅遊項目的關係，加上不少碼頭選址附近被發現已有發展商囤地/曾申請發展，如何使人相信，近年政府屢屢提倡的生態旅遊/綠色旅遊，不是為旅遊地產產業「漂綠」的伎倆，為配合旅遊發展策略而開路？ // 本土研究社研究員梁日恆指出，上述兩份環評均稱「未有預料遊客人數上升」，惟政府一直以促進鄉郊旅遊為由開展工程，質疑當局為減低旅客對環境的影響而避重就輕，「佢一方面有好大嘅生態旅遊計劃，另一方面話工程唔會增加任何遊客，呢樣反映咗佢哋思路係唔協調」。港府2019年推行綠色生活本地遊鼓勵計劃，今年4月進入第二階段，當中包括東平洲。 梁續指，旅客人數增加將令兩地生態承載力超出負荷，塔門和榕樹澳就是典型例子，「塔門嘅大草地變大泥地，榕樹澳嘅蝴蝶同其他生態物種大減」。他強調環評應考慮旅客增加對環境的影響，否則東平洲與荔枝窩或步其後塵。 // 成個「碼頭改善計劃」幾年前想「捆綁撥款」已經被指難以監察，當時發展局仲話「行之有效」。宜家計劃中各個碼頭嘅公眾使用權、「公器私用」質疑、環境影響問題逐一浮現。今年7月財委會通過其他碼頭撥款近7億嘅時候，議員們用咗8分鐘都無，其他碼頭仲會有咩問題浮現？ 報導全文：https://bit.ly/3WKawgp 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【超譯K11重建由來】點解有K11 源於「小業主唔想玩」 ?
發佈時間：2022年11月7日 市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建，被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權，韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】，「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘，仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目，試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因，指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場，因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過，於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」，「控制」其他持有業權的公司，令持有的業權大幅增至八成，最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出，更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多，留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而，今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢，市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成，甚至比土發所持有的兩成更高，令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論，指「理應」由已取得八成業權的新世界發展，因此無需要招標。而新世界在取得發展權後，進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展，令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎，增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權，亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」，僅限有較多業權份數的業主參加，加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中，討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據，不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規，但卻再次自創重建工具有違重建策略。 研究員評論： //陳劍青表示，過往經驗反映小業主或最終選擇退出計劃，但不代表局方能夠抹煞小業主參加計劃的選擇權，認為局方說法意圖混淆視聽。他說，局方做法將開先例，變相鼓勵發展商囤積土地，甚至吸引發展商收購老舊工廈，導致市區業權集中化。陳劍青續說，重建項目涉重大公眾利益，但市建局公布新措施前無諮詢公眾，如同「自創武功」，未有顧及公眾意見。// 明報：業主參與重建訂門檻 韋志成：以往小業主皆退出 【註1 】市建局 2022年11月6日《將業主參與發展理念融入工業樓宇項目 促成小區重建 發揮更大規劃裨益》 【註2】政府新聞公報 2010年3月10日 《立法會六題：尖沙咀河內道重建項目》 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
僅建3萬間「簡約公屋」，夠應付上12萬不適切劏房戶？
發佈時間：2022年10月30日 李家超首份施政報告「簡約公屋」橫空出世，公眾主要關注有幾「簡約」，與及將過渡屋易名「公屋」湊數問題【註1】，少人去問那「3萬間」其實意味著什麼，對理解現屆政府解決房屋問題的決心有何啟示。 首先，決心可從真正拿出來的資源作基本衡量。從政府現時的建屋新呎度估算，稱簡約公屋可「砌積木」起上十層高。先不質疑工程技術安全問題，若以2018年社聯在南昌過渡屋的發展規模作參考 (3層90戶佔地0.1公頃)，過往每公頃面積平均900單位，已是現有住宅密度中最高水平。若要將過渡屋由3層升至10層，假設佔地面積不變，則會變成每公頃達3,000個單位的極高密度發展，即佔地10公頃就能建3萬間。若從以上極高密度發展中提供多1-2倍額外用地作設施配套用途，調低至1000個-1500個單位/公頃較合理高密度，則用20至30公頃土地就足夠建3萬間10層「簡約公屋」，面積數量相對於政府手上數百公頃閒置短租土地 (單是竹篙灣閒置地已60公頃)，與及發展商手上上1,000公頃土儲，根本是少得可憐，形同施捨。 從以上「冷冰冰的數字」作估算，亦具體說出如果現屆政府真的認為上樓「等多一日都嫌多」，有心一次過為香港所有不適切居所及劏房 (官方估計約12萬戶)提早上屋，其實只需拿 大約80公頃至120公頃，就能起夠12萬間平租過渡屋給有逼切需要的人，絕對是現時政府能夠在中短期可達成的目標。經常強調「組裝合成」能短期內快速興建，現時卻只定出能夠解決問題低3倍——只6幅用地共3萬個過渡屋單位——作KPI 建屋目標，明顯是讓香港緊迫的住屋問題拖長來做，沒有真正想中短期來解決問題。 儘管改稱「公屋」與及未有規劃就發佈簡約概念圖，也改不了「簡約公屋」屬「臨時」及「過渡」的根本性質，於政府其後透過一般只有5年時間，比起有些發展商承諾借出8年還要短，亦不願意積極收回發展商囤地作更長年期的臨時房屋用途，現實明顯與發展局局長公開聲稱「已奪回發展主導權」有極大出入。 綜合現時公屋基本數字來看，香港公屋申請宗數在過往5-6年間長期在14-15萬宗的高位，上廿多萬港人在輪候上樓，而過去五年公屋年均實質落成量亦只有1.3萬伙，相比每均近2萬個新公屋申請，任憑DQ「不合資格」的申請，未來五年公屋 (包括綠置居) 建屋量年均只有1.65萬伙【註2】，5年內提供3萬間「簡約公屋」，亦無助具幅度減短公屋申請累積宗數。 根據過去五年的數字，現時輪候公屋三年以上的申請者有上升趨勢，由2016年的6.4萬戶增至現時的7.7萬戶【註3】，愈等愈久。如按此增長速度粗略計算，可預視在五年後等上樓過3年的可能已達9萬戶，更多將符合申請簡約公屋「等夠3年」的申請資格。然而5年後只提供得3萬個「吊鹽水」過渡單位，究竟「簡約公屋」只是為了改變公屋定義令上樓時間「更好看」，還是有在切實可行範圍內定出真正解決問題的目標? 現屆政府聲稱要改變「地剛剛夠就可以」的思維，從而合理化各種不問成本代價的造地工程，但卻諷刺地僅推出六幅地發展「簡約公屋」，顯示政府正正只以”meet target”的態度看待住屋問題，3萬間連「剛剛夠」都不如，令「以結果為目標」變成首份施政報告的一大笑話。 【註1】明報 2022年10月20日 《建3萬簡約公屋 4年內4.5載可上樓 首批2024/25落成 輪候時間即「封頂」 團體質疑「造數」》 https://bit.ly/3DknybL 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【吞併龍城已上馬】靜靜雞加條橋？市建局如何鬼崇破壞龍城街道特色
發佈時間：2022年11月2日 市建局吞併龍城大計原來靜靜雞開展緊，如果唔係研究員跟得貼，相信好難發現九龍城重建項目今個月剛上咗城規會審議【註1】，入面仲攝咗唔少新嘅具體設計細節，一次過點哂出嚟以證市建局究竟點樣有違當初市建局說服市民嘅九龍城重建願景。 ▍加行人天橋 三橫十一直無得留低 市建局推行重建時話「保留城市網格街道形態」、「保存街道氛圍」，但上城規會嘅項目規劃圖中卻靜靜雞加入一條天橋，橫越整條賈炳達道，連接新落成的市政大樓及對面的私樓住宅；圖中亦揭露會興建數條打斜的行人路，連接重建範圍外的龍崗道及侯王道。這些新設計將會打破九龍城原有三橫十一直的街道布局，亦與市建局當初提出的規劃願景有出入。 ▍起7座「彪形」大廈 最高有41層 重建方案中被私樓包圍淪為「孤島」的御門．前，市建局稱會研究改善「包圍感」，包括減低樓宇高度。不過睇番規劃文件，最新的重建方案仍然保留7座樓高介乎36至41層嘅住宅大樓，這些「彪形」大廈仍然圍住只有27層高的御門．前，「包圍感」依舊。而從規劃圖更可見其密集程度，將遮擋整個九龍城的景觀。 ▍自創「高架花園」 這個重建項目食走部分賈炳達道公園，市建局形容做「創造資源」。不過規劃圖可見這些被創造的公園日後將會被「天台化」之餘，有別於以往備受批評的「空中花園」、「天台公園」，今次市建局似乎為這些「綠色天台」度身訂造了個新名—「高架園境花園」（elevated landscape garden），不過相信這個「高架花園」在本質上將與一般天台化公園無異。此外，圖中亦有平台花園分別安插在四座私人住宅大樓內，這些綠化空間有多大程度開放予公眾使用仍是未知數，而升高的公園在可達性及使用量上亦難與一般公園相提並論，這些公共空間的質變都是市建局難以補償的一環。 重建未開始，已經可從規劃文件中看到市建局如何違背當初的重建願景。然而在上週才解密的城規會會議紀錄【註2】，審議過程中未有委員反對這個已走樣的重建項目，雖有對技術細節表達意見，但竟然無人提到增建天橋這個重要改變。城規會在審議重建項目的過程早已脫離監察把關的角色，令市建局往往可以濛混過關，重建走樣亦越見嚴重。 【註1】2022年10月7日 城規會文件10869 【註2】2022年10月28日 城規會第1282次會議紀錄 http://bitly.ws/w9mr 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
🎁🎁【地產商又贏】超式送大禮新政策盤點
發佈時間：2022年11月1日 施政報告後，政府鄭重宣佈「已奪回土地供應主導權」，「豪言」不靠發展商【註1】。不過仔細分析施政報告各項所謂增加土地供應的政策，其實恰恰反過來是進一步將主導權送出。研究員整理了是次施政報告送給地產商的三份大禮，以及一份終極大禮： 🎁大禮#1 －放寬重建強拍門檻放寬低至6成 自去年強拍數字創新低，紛紛有發展商要求降低強拍門檻。今次施政報告提出將強拍門檻降至最低六成，或令原本無法再收購更多業權的項目可翻生。在政策公布之後，田生隨即表示已有40個項目可「湊夠數」符合強拍要求，甚至有公司估計日後舊樓併購成功率可增加三成。雖然政府聲稱「唔會待薄小業主」【註2】，但降低強拍門檻至勉強過半必然進一步激發侵害其他小業主私有產權的爭議。 值得注意的是，最受首當其衝的是通常只有3-4層高的戰前唐樓，它們層數較少，所以業權份數亦一般較少，致使每一物業佔總業權百分比會較大，將強拍門檻放寬至僅僅超過一半業權，會對此類古蹟影響最大。而重建重災區的九龍城區已有15座戰前唐樓【註3】，降低70年以上的舊樓強拍門檻，事實上令發展商在市區重建有更大的主導權，令這類的古蹟更容易被重建之餘，更或會令舊區的插針樓更容易出現，造成種種規劃問題。 🎁大禮#2－ 棄估值送公帑 地產商奪連土地定價權 地產商極力爭取全面標準補地價以發展其農地土儲多年，終於在今次施政報告修成正果，措施將擴至全新界。標準補地價政策本來已具爭議，本身在活化工廈政策上實行，當時已被質疑向發展商「鬆章」；半世紀前港英政府亦曾在新界短暫實行標準補地價政策，按照經驗政府會比逐一估價少收地價造成公帑損失，以及引發囤地及投機炒賣，結果最後在50年代末取消【註4】，但政府已忘記教訓，在去年施政報告卻將標準補地價涵蓋新發展區內的農地。 今次的標準補地價「進化版」政策進一步延伸到新發展區外的農地，發展商已即時大讚措施加快農地轉換【註5】，可見主導權其實在哪。措施還為地產商度身訂造兩種補價安排任揀：地產商可按地皮位置「靚唔靚」，靚地皮就選用標準補價制（因為如前述，採用標準補價制度一般較便宜），若地皮位置「唔靚」就採用傳統的逐一估價制度（因為市場價格本來就低，採用逐一估價制度會獲得便宜估價，減少補地價支出）；而若然地產商後來發現「計錯數」，現行措施亦容許他們重新提交申請，「走盞」選擇更優惠的補價方案，在財赤嚴重之時慷公帑之慨。繼任由發展商主導發展的位置外，現在連定價的主導權也送給地產商。 🎁大禮#3－獎勵囤積濕地：放寬濕地保育範圍發展指引 濕地緩衝區一直被地產商「虎視眈眈」，但礙於多年前設下的保護濕地措施而無法發展，而今份施政報告放寬濕地緩衝區的發展審批指引，將直接令在緩衝區內擁有近400公頃土儲的大地產商直接受惠【註6】，同時，政府亦「放風」會放寬濕地緩衝區內發展密度，結果是令囤積濕地行為變得更加有利可圖，進一步鼓勵區內的投機行為。多年來政府在濕地主導著規劃權，現時在區內「大解放」，各地產商都蠢蠢欲動，自去年8月宣布研究放寬發展密度後，在短短一年內已經有9宗相關的規劃申請嘗試闖關，申請人包括新地、恒基及新世界【註7】，修改發展指引後，這些申請便會更容易獲得通過，可見在生態保護區的規劃權亦逐步拱手相讓予多年來在區內囤積及破壞濕地的地產商。 🎁終極大禮#4－繼續消失的一手樓空置稅 增加「麵粉」供應，但將焗好的「麵包」囤積居奇，善價而沽，任何增加土地供應的措施立刻變得毫無意義。上屆政府略略提過的一手樓空置稅用於打擊地產商囤樓，但在今份施政報告繼續「無影」，可謂是送給地產商的終極大禮。最新數字顯示，本港未售出的一手樓單位已高達1.5萬伙【註8】，相當於一整年的私樓供應量，政府一方面講加快房屋供應，另一方面卻繼續由地產商控制著私樓供應鏈上最關鍵的一步。 在KPI文化下，政府解決土地房屋問題上一味以量取「勝」（其實在地產商主導下這點也難以確保），而忽略了在土地發展過程中更重要的「質」：政府須保留監察權和規劃權，例如如何有效使用土地，在滿足城市發展需要時，亦講求對社會各階層公平及環境保護，防止囤積土地房屋資源，制止地產商賺到盡。不過在「完善」制度後，政府正加速將權力加速向地產商送出：更容易強拍、增加發展密度、「選擇」補地價金額、繼續無成本囤樓囤地，均可見公權力的選擇性退讓，在可見將來，政府在城市發展和土地供應上只會更加被動，這些「超式」送大禮所帶來的遺害，不是區區高調宣傳政府已「重奪」供應主導權所能挽救的。 【註1】YAHOO! 財經 2022年10月23日 《甯漢豪:政府已奪回土地供應主導權》https://bit.ly/3Np3KZa 【註2】商台新聞 2022年10月26日 《甯漢豪：降強拍門檻不會待薄小業主》 https://bit.ly/3SPc5GB 【註3】明報 2022年6月12日《 戰前唐樓剩1% 團體倡擬定長遠活化 》 https://bit.ly/3Ds6TCR [...]
制衡無門 市建局自行僭建了什麼新重建招式?
發佈時間：2022年10月25日 市建局最近接連向九龍城及土瓜灣區開刀，近兩年內在區內已推出六個重建項目，掠奪公家資源之餘，更重推食工廈的重建招式。市建局拋出「完整規劃」、「加強連接性」的措辭作包裝，透過各種新的規劃工具及概念改變重建模式，進一步擴權向各區樓宇無差別開刀。市建局看似無王管，然而在成立之初（即2000年），政府為市區重建制定「金鋼圈」——市區重建條例，一方面給予市建局免補地價等各種特權，同時規定市建局需要依循《市區重建策略》的原則及程序推行重建項目。這份《市區重建策略》並非一份只供參考的指引，而是有法例根據及包含公眾意見，為市建局的重建角色定位。 《策略》定下「以人爲本」、四大業務「4Rs」等重建方針之餘，亦制定當中的細節，如需要每兩至三年檢討一次，政府亦要就市區重建策略的修訂先徵詢公眾意見。然而在市建局成立的20年間，只曾經在2008年檢討過一次，其後定期一檢的做法似乎已經絕跡。就算經過兩年多檢討的市區重建策略出爐後卻未能有效制衡市建局，相反在近10年的重建模式越見猖狂，更接連「僭越」重建策略。 市建局近年不但自行於業務範疇加入第五個「R」–「改造重設」，又於去年提出「融合策略」為新的重建模式，這些根本性的改動卻完全繞過條例規定的公眾諮詢程序。我們透過整理市建局近10年來的「進化史」，可見原有市區重建策略如何被重寫，而重建模式早已脫軌。 ♦ 殺街地圖：肆意吞併公家地 市建局去年在油旺重建以「街區整合」重新包裝殺街重建的手段，將這個早出現於土發年代的爭議性重建手段，如上環皇后街、尖沙嘴河內道等，重現於近年重建項目。整理過往的重建項目的資料，市建局早在2016年已著手重啟殺街，提出「小區發展模式」進行大面積收購，將街道包含在重建範圍內。當時市建局指將以土瓜灣的項目作試點，但隨後同樣的重建方式亦可見於深水埗及西營盤的項目。這些被殺的街道有社區特色，如深水埗兼善里一向有「食街」之稱、九龍城街市兩旁的衙前圍道及南角道亦形成一個商業圈，殺街固然令社區失去原有特色，另一方面亦破壞原有的街道肌理。 這種「小區發展模式」亦令市建局可以吞併更多公家設施，如街市、公園等，這些都是重建後難以向當區居民補償的社區網絡。亦違背《市區重建策略》中要求「保存區內居民的社區網絡」的重建目標。 ♦ 地積比轉移器：偷走地積比 無差別拆樓 因應推展大規模的油旺重建，市建局除了「翻生」舊的規劃工具，亦再推出新的「刑具」。「轉移地積比」將決定重建的因素側重於地積比有否被用盡，變相令市建局可向樓齡較輕、無重建必要的樓宇開刀。這種無差別掠奪的重建模式改變一般針對50年樓齡的重建門檻，亦不符合市區重建策略中，在制定重建優次時要考慮樓宇狀況的要求。市建局猶如叮噹法寶般憑空制定這些規劃「刑具」，無考慮實際對居民的影響之餘，亦扭曲市區重建策略中推行重建的目標。 ♦ 一次性即棄諮詢平台：地區諮詢平台做得一次 《市區重建策略》唯一一次檢討後，新增要求設立「市區更新地區諮詢平台」。這個平台需要就重建項目舉行公眾參與活動，而市建局在推行重建時亦會參考相關建議。 不過，這個諮詢平台只在九龍城區推出過一次，其後已絕跡於其他重建地區。這個諮詢平台連大規模油旺重建同樣「無影」，市建局於公布研究結果後才提交區議會討論，整個油旺研究將公眾拒之門外，市建局事後甚至話「由下而上模式幫唔到市區更新的規劃」【註1】。市建局公然違反市區重建策略之餘，日後公眾在重建議題上的話語權會越見收窄。 ♦ 壓縮賠償法：「壓」榨、度「縮」補償機制 民間對重建一直強調於安置，而市區重建策略亦要求市建局要「妥善安置」。然而韋志成在月前突「放風」檢討「七年樓齡」的收購價【註2】，目的爲減輕財務壓力，意味著居民所得的賠償日後或有減無增，明顯為大規模重建油旺鋪路。 市建局現行以利益行先的方針下根本無做好安置的角色，過往亦有民間團體指賠償金額根本不足購買同區單位，亦漠視租戶需要，任由安置大廈變空置大廈，可預視檢討後的賠償機制亦非以人為本，或令妥善安置難上加難。 從上述可見市建局繞過諮詢程序，自行「僭越」原有的市區重建策略；而作為公營機構獲政府賦予特權免補地價，甚至可以《收回土地條例》收地，但市建局成立至今一直以自負盈虧為名，實以「賺到盡」的私人發展的模式推行重建，亦做不到「以人為本、與民共議」重建策略，而政府過往亦一直默許這種不符合重建原則的發展模式。大規模的油旺重建即將上馬，理應趁機重新檢討市區重建策略，並根據條例要求就此作公眾諮詢，長遠而言更應在被市建局主導的重建模式外另覓出路。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【研究員受訪】擴建碼頭「便利遊客」環評卻指「遊客唔會多咗」？
早前政府推動「碼頭改善計劃」翻新23個「山旮旯」鄉村舊碼頭，當中包括如東平洲與荔枝窩等極具生態價值的選址。雖然政府一直避談計劃是否為生態旅遊舖路，但土木工程署網頁本身就指計劃是「便利遊客前往郊遊景點」，民間亦一直質疑計劃會否使旅客「逼爆」上述地方的生態承載力。吊詭的是，碼頭改善計劃的環評竟表示「不預料遊客人數會上升」，明顯與計劃原意有衝突。 過去政府宣傳計劃時僅強調工程本身對當地生態環境影響微不足道，但其實碼頭工程本身已對生態造成不能逆轉的影響，如改善東平洲碼頭便需「移遷」近百珊瑚群。而最影響當地生態的旅客量因素，政府卻始終避重就輕，甚至今次有傳媒問及相關資料，署方仍堅決不提供未來遊客人數估算，僅重覆如何「完善」工程以減低環境影響。 事實上，研究員早前已發現「碼頭改善計劃」中其他選址均有積極發展鄉郊旅遊或旅遊地產的徵兆，尤其是東平洲與荔枝窩兩地，更是包括在《北部都會區發展策略》雙城三圈的「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」當中。政府一再避談遊客人數估算與選址生態承載量，又不否認計劃與生態旅遊項目的關係，加上不少碼頭選址附近被發現已有發展商囤地/曾申請發展，如何使人相信，近年政府屢屢提倡的生態旅遊/綠色旅遊，不是為旅遊地產產業「漂綠」的伎倆，為配合旅遊發展策略而開路？ // 本土研究社研究員梁日恆指出，上述兩份環評均稱「未有預料遊客人數上升」，惟政府一直以促進鄉郊旅遊為由開展工程，質疑當局為減低旅客對環境的影響而避重就輕，「佢一方面有好大嘅生態旅遊計劃，另一方面話工程唔會增加任何遊客，呢樣反映咗佢哋思路係唔協調」。港府2019年推行綠色生活本地遊鼓勵計劃，今年4月進入第二階段，當中包括東平洲。 梁續指，旅客人數增加將令兩地生態承載力超出負荷，塔門和榕樹澳就是典型例子，「塔門嘅大草地變大泥地，榕樹澳嘅蝴蝶同其他生態物種大減」。他強調環評應考慮旅客增加對環境的影響，否則東平洲與荔枝窩或步其後塵。 // 成個「碼頭改善計劃」幾年前想「捆綁撥款」已經被指難以監察，當時發展局仲話「行之有效」。宜家計劃中各個碼頭嘅公眾使用權、「公器私用」質疑、環境影響問題逐一浮現。今年7月財委會通過其他碼頭撥款近7億嘅時候，議員們用咗8分鐘都無，其他碼頭仲會有咩問題浮現？ 報導全文：https://bit.ly/3WKawgp 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們