Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【沿路山剷平？】北都公路擬定走線將「夷平」什麼？
發佈時間：2023年2月1日 三鐵三路打頭陣的項目北都公路，由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶，聲稱「打通新界北」，「也能減低對環境的影響」（註一）。但細看其概念走線，除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊，其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路，有約4成（約7公里）屬「重災區」，潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念，日後或會有變動及修改，但單從文件中公佈的規模及走線，亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中： ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地（~4.5公里） 北都公路全長18公里，從西邊天水圍一出發，基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區，整段公路會有4.5公里踩中（約1/4）濕地保育區／緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」（註二），但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水，可見以隧道「避開」生態敏感地，仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路，到年尾已公佈諮詢文件，比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究，據漁護署預計最快要到今年年底完成，明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤，其實明顯側向了一邊。更甚，如其他環團指出，與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生，令人質疑的是，濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節，會否因北都公路而有所改動？豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地（~1.2公里） 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後，再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶，當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟，及至擬議終點的沙嶺，都有不少活躍農地，甚至是本地農業作業鏈的據點之一，如新興農場、富琴火龍果等，他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是，北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址，未知北都公路動工時，稍早前受發展計劃波及的農戶，會否再一次被逼遷。 ▍鄉村村落 （~1.15公里) －元朗躉頭、粉嶺鐵坑村、粉嶺馬草壟村、上水菴邊、元朗壆圍 除了環境破壞，連帶的或會迫遷鄰近起碼牽涉5條鄉村(包括寮屋群)。值得注意的是，現時走線所「橫跨」的鄉村，除了元朗壆圍作為原居民村，其他皆是非原居民村或寮屋群。比起有原居民有「收地結界」，這些非原居民村、寮屋群將更易成為基建開發下的犧牲品。從北都公路的諮詢文件，亦未有提及對當中鄉村的潛在影響，或已顯出政府在構思北都公路時，以基建開發破壞鄉村的發展思維，似乎亦跟現時北部都會區提到「城鄉共融」的原則相違背。 北都公路本身長達18公里，如同將整條港珠澳大橋香港連接路(14.4公里)放到新界，沿途是有村落、有生態、有本地產業、有故事的地方，而政府在規劃圖上卻猶如SIM CITY 玩家大筆一揮，彷如沿途只是空白一片尚待開發的地方。但似乎直至現時為止，或在可見將來，在走線上最受工程影響的一群人都不會被妥善諮詢。更甚，根據政府公佈的項目文件，北都公路未來將有可能擴展，「將探討把北都公路向東延伸至香園圍公路」、「......向西延伸，接駁至港深西部公路」，可預見北都公路施工時所造成對社會、生態和地貌的破壞將難以想像，還未計北都公路外的其他擬建道路，例如北部都會區穿過馬草壟的連接路。 其實現時北部都會區東西部分，已有新田公路連接，與北都公路功能相若，若改善現時的新田公路，會否已經能滿足需求？面對環境、財政和社會成本，市民難以不質疑整條北都公路的必要性，但從公佈的項目文件中可見，政府提到的「諮詢重點」卻是如何「優化走線」，而非讓公眾討論最基本的問題：整條北都公路是否有必要？ 【註一】立法會交通事務委員會鐵路事宜小組委員會：《跨越 2030 年的鐵路及主要幹道策略性研究》的初步結果 【註二】Yahoo新聞：北都公路將挖隧道 環團憂影響濕地魚塘 冬候鳥難覓食 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【荷需填海？】值得香港借鑑的與水共存治水思維
發佈時間：2023年1月30日 香港近年再掀起一場「填海熱」，除史上最大規模的填海計劃「明日大嶼」，將軍澳創新園以南第137區將填海約20公頃，為擴建科學園白石角又將填海，東涌填海亦在繼續擴展中。一直有支持論者指香港過去的成功有賴填海拓地，他們又援引填海大國——荷蘭多年來填海的經驗，以證明先進國家也填海，為何香港不能？立法會秘書處資料研究組近來亦發表一項荷蘭鹿特丹港 (Port of Rotterdam)擴建計劃的填海技術成本管理及環境緩解措施研究【註1】，作為「最佳案例」供議員及公眾參考，顯示香港官方對荷蘭填海技術趨之若鶩。 比較少人討論的是，填海700多年、擁有最先進填海及治水技術的荷蘭，近年深刻反思過往「與水鬥爭」的思維，改為採取「與水共存」的策略，除大幅減少填海外，更「退地還海」。中間發生了什麼事？為何有這個轉變？填海造地是否已經不合時宜？透過分析荷蘭「填海轉向」背後的脈絡，能為香港應否大規模填海的論爭，提供最新的海外進步觀點。 ▍荷蘭：受限地勢 與水爭地 荷蘭有四分一的國土低於海平面，過去持續受到洪水威脅，若無人造設施防禦，逾六成半的土地甚至會在漲潮時被海水覆蓋【註2】，故13世紀以來便一直與海爭地，以築堤壩、填海、水泵、洪水緩衝區與水「鬥」。與香港以額外物料填充海洋的方式不同，荷蘭透過建造堤壩後抽走海水，以水務技術將鄰近海域轉變為陸地的方式「填海」，主要目的為應對水患，例如在20世紀初的須德海工程(Zuiderzee Works) 及阿夫魯戴克大堤(Afsluitdijk)，將須德海與北海的聯繫切斷，再逐步排乾鹹水，逐漸使周邊的土地具備種植條件【註3】。在堤壩的阻攔下，須德海周邊的圩田（polder）因而不受水位侵擾，造就了數千平方千米的土地。這種逐海造地的填海方式大大拓展了荷蘭的陸地面積，多出來的土地佔國土面積的近五分之一【註4】。 ▍技術征服與共存思維 荷蘭過去一直將環境問題視為可被理性克服的技術問題，使用先進技術，即沒有不能克服的障礙。鄰湖土地被湖水淹沒損失，便抽乾湖水填平成農地等，均是透過治水技術來解決問題。 這與香港某些支持填海的官員思維相近，例如若明日大嶼面對海平面上升，便建更高堤壩、設置弱波石屏障就能「解決」，未免太過低估氣候變化帶來的威脅以及其不確定性。 而且，荷蘭在自然「鬥爭」的過程中並非沒有代價。雖然有700多年填海經驗和先進技術，但都不會萬無一失。在1953年造成1800人死亡的澤蘭省的大水災，荷蘭人驚覺過往引以為傲的堤壩技術竟然失效，令他們反思以往的與自然鬥爭的治水思維，這場半天災半人禍是個令荷蘭從「征服思維」（fighting against water）轉為「共存思維」（living with water）的最大轉捩點【註5】。 ▍與水共存 還地於河 這個轉捩點後，經過數十年的爭拗，形成了現時荷蘭基本上避免抽水逐海的共識。其中一標誌性的計劃，是政府承接須德海計劃，打算於1970年代在馬肯湖（Markermeer）填海，主堤壩在1976年完成，但抽水的填海工程一直在民間反對及在開始浮現的環境影響下遭叫停，荷蘭政府於2006年正式將計劃取消。【註6】。 荷蘭有時亦會有海水及河水泛濫的情況，但其政府採取了截然不同的態度：與其征服自然(subdue nature)，倒不如與水共存(live with water)。荷蘭政府水務專家哈羅德 （Harold van Waveren）稱，「我們不能僅繼續修高堤壩，否則最終將生活在 10 米高的圍牆後面」（We can’t [...]
【愚民島】諮詢無影 凸顯明日大嶼的兩塊軟肋
發佈時間：2023年1月27日 發展局自去年12月29號向立法會匯報明日大嶼計劃的進展後，一直對何時進行「公眾諮詢」支吾以對，直至數日前經明報報導後，香港人才驚覺政府已悄悄展開明日大嶼計劃的「公眾諮詢」工作，為期三個月，其專頁網站竟在展開「公眾諮詢」20多天後（1月19號年廿八) 才正式上架【註一】，使用搜尋網站搜索也不容易找到，或顯示近日在Google 事件後才驚覺需要搞好「搜尋引擎優化」（SEO）的政府官員，無心讓市民得知公眾諮詢正在展開。 ▊軟肋＃1：無法確立「凌駕性公眾需要」 與以往的公眾諮詢截然不同，這個明顯屬「鬼祟」的行為凸顯政府的第一個「軟肋」－－兩年前我們曾指出若政府強推明日大嶼時，它在法理上將不能迴避需要民意支持以確立《保護海港條例》中的「凌駕性公眾需要」【註二】。現時明日大嶼中連接交椅洲人工島及於港島西接駁四號幹線，在青洲對出的維港位置填海，按照現時《保護海港條例》，須證明計劃「有凌駕性公眾需要」。 確立「凌駕性公眾需要」的重要性，在往例清楚看到，即使政府現時如何創意地詮釋法律，也難以迴避的。中環灣仔繞道維港填海的案例顯示【註三】，由於在「凌駕性公眾需要」的測試準則中，公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持為關鍵；參考路政署的「中九龍幹線工程九龍灣臨時填海工程的具有力和令人信服的資料」文件【註四】，公眾諮詢須包括社區(大眾)的經濟、環境和社會需要，「而不是滿足小部分人的特別需求和利益」。 同時，為證成凌駕性公眾需要，亦需要「有力和令人信服的資料支持（例如研究結果，預測成本和效益分析等）」。現時公眾要了解明日大嶼的詳情，只能檢閱從政府呈交立法會的數頁政策文件，除了整份中部水域人工島的完整研究報告包括具體技術細節亦未見公佈，連項目的最新造價，發展局卻稱只是「情境測試」【註五】，詳細實數和收益估值至今仍未能交出。單看現時明日大嶼公開資料，似乎很難令公眾有意義地參與公眾諮詢，而若公眾因此而反對明日大嶼計劃，政府在法理上或更難證成計劃有「凌駕性公眾需要」。 或許政府已早意識到公眾諮詢在程序上的重要性，故必須在顧問研究標書中亦要求中標公司安排「公眾諮詢」收集意見。2020年時任發展局局長黃偉綸稱將會花近$1,100萬元作此用途，不過現時真正的公眾諮詢大幅縮水了，這又引申到下一個軟肋。 ▊軟肋＃2：涉嫌違反標書要求 $1,100萬顧問費倒落海？ 翻查「中部水域人工島」的招標文件，上億元的標書中預留黃偉綸曾提及的公眾諮詢所需資金（$1,100萬），指明為顧問須舉辦工作坊(workshop), 焦點小組會(focus group meeting) , 以及公眾論壇（public forum）等方式以收集公眾意見。不過現時的「公眾諮詢」，縮水為向立法會、區議會、專業團體、大嶼山發展委員會等進行「公眾」諮詢，及一個遲到20天的專題網站。公眾論壇失蹤，政府亦表明無意「落區」設公眾論壇【註六】，那麼問題來了，中標顧問須要做的工作大幅縮水（公眾論壇花費不菲如場地、宣傳），變成閉門諮詢。現時政府仍沒透露標書要求及費用有否修改，但如顧問仍按標書收取$1100萬費用而只做半桶水工作，那就是涉嫌違反標書要求，若屆時計劃遭到法律挑戰，政府容忍顧問涉嫌違反標書要求亦是明日大嶼計劃的另一軟肋。 從公眾諮詢無影看到，政府現時只敢在年近歲晚喜慶日子，低調將一個影響深遠的公眾諮詢縮水為僅僅在網上收集市民意見（網站還要難以找到），除了凸顯官員或擔心在真正的公眾論壇上會被逼回答尖銳（但真實）的問題外，亦反映了政府擔心預期市民表達反對聲音過大和公眾問卷的數字難看，繼而產生一系列的法律問題，令這個萬億人工島計劃出現變數。 【註一】人工島「公眾參與」大半月 前日開網站 環團斥「最貴工程見不得光」 發展局：局長隨筆有短片 【註二】【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】 【註三】p.7, 《根據“凌駕性公眾需要的測試準則＂比較主幹道隧道方案與天橋方案報告摘要》 【註四】路政署：合約編號 CE 43/2010 (HY)中九龍幹線 – 設計及施工九龍灣臨時填海工程具有力和令人信服的資料 [...]
【最新劏房統計數字全披露】最新劏房狀況可以去到幾差？
發佈時間：2023年1月26日 統計署今日公佈2021年人口普查的劏房主題性報告，劏房戶的整體數字為107,371 ，共21.4萬人，跟上年房委會長遠房屋策略所公佈的數字相約，比起2016年的91,787戶，5年間增加15,584戶。劏房數字上的升幅，除了反映劏房趨勢在近年或未有改善，亦反映現時政府提供3萬間單位的簡約公屋，遠不足以應對現時的龐大劏房戶數字。 而人均劏房居住面積由2016年5.3平方米微升至 6平方米（約60呎），面積依然只得半個車位，背後原因或因住戶平均人數下跌所致，即由2016年的2.3人降至2021年的2.0人。 ▊最新趨勢 1) 劏到去離島：按照今次公佈的劏房分區分佈資料，首次有資料顯示離島亦有704間劏房，居住人口約2千人 (1,970)，反映劏房問題擴至全港，亦顯示市民即使遷至遠離市區之地，亦可能難逃陝窄生活空間。 2) 市區工廈劏房或遺漏：今次報告公佈的劏房定義跟2016年劏房主題性報告相同，仍未有指明有包括計算工業樓宇，此定義亦未計太空倉、床位、板間房等，或令最新劏房分區數字如觀塘區、黃大仙區（包括新蒲崗）的劏房數字偏低，並未反映全面劏房現況。 3) 愈窮要交愈貴呎租：2016年劏房平均租金$4,500升至2021年的$5,000。經進一步計算，2021年劏房戶的呎租中位數為$42/呎，對比全港的$25/呎，平均多交$17/呎租，反映劏房戶的房屋負擔尤其沉重，愈窮住得愈貴。統計數字中所提及的住戶租金與收入比率中位數，似乎與非劏房住戶情況相若，但事實上未有反映劏房的可負擔性。 4) 跨區工作情況加劇：過去市民居於劏房的其中一個原因，為劏房鄰近工作地點，方便交通，惟劏房住戶中，2021年的同區工作數字由2016年的逾4成降至不足3成，反映跨區工作的情況加劇，而現時偏遠的過渡性房屋選址，預料亦將加劇基層市民跨區工作的情況，愈窮交通成本愈高。 5) 部分種族劏房比例偏高：少數族裔中，居於劏房的巴基斯坦人佔其族裔的近10分1，尼泊爾人更佔逾4分1，遠高於華人的約2.8%，反映部分少數族裔的住屋問題尤其嚴重。 6) 獨立廚房愈來愈少：有獨立廚房的劏房數字明顯下降，由2016年的72%下降至2021年的66%，顯示劏房越難滿足全面的居住需要，而統計亦未有反映獨立廁廚的平均面積，難以判斷其獨立廁廚的空間是否合理。 7) 住屋狀況不穩定：根據統計報告，內部遷移即現住地區與5年前的居住地區不同，而比起一般全港住戶數字，劏房的內部遷移比例高出4%，反映其住屋狀況不穩定，情況或因受近年市區重建速度影響。 參考資料 政府統計處：二零二一年人口普查 – 主題性報告：居於分間樓宇單位人士[2023年1月19日] 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 [...]
【七大明日大嶼「甯根據」實錄】
發佈時間：2023年1月19日 明日大嶼未開始已加價，造價估計急升16%至5800億，發展局自己也直認造價未封頂，同時賣地收入急插35%，未知會否繼續尋底。近年大型基建超支延誤屬等閒事，市民對政府為明日大嶼計盤數無信心是十分自然的反應，但發展局局長甯漢豪卻指民間擔心項目超支「無依據」【註1】。好奇心驅使下，研究員盤點了甯漢豪／發展局就明日大嶼的言論／看法，大家又看看又有幾多依據： 1. 「甯」式數學：賣地收益疑報大數 2019年政府根據香港測量師學會的估算，預計明日大嶼的賣地收入高達11430億【註】，但連一份研究報告也沒有公開的估算，政府即全盤採納，監管賣地政策的時任發展局常任秘書長（規劃及地政）甯漢豪責無旁貸。及後近期樓市及土地價格下調，賣地收入即時大幅調低35%至7500億。無論是當年的萬億估算，以及最新的調整數字，甯漢豪均沒有詳細交代估算方法，僅僅指這是「情境測試」，「潛在賣地收益(仍)高於工程造價」，公眾會憂慮，賣地收入會不會在明日大嶼開工之際再度向下調整，這個明日大嶼必賺的「情景測試」的依據又有多確實。 ----------------------------- 2. 潛在低估填海成本及難度 就明日大嶼的填海成本估算，發展局指會「參考同類工程造價」計算，包括近岸填海項目如東涌東填海【註2】。但近岸填海項目如東涌東及三跑，其水深只是2－5米，但明日大嶼選址的平均水深達6－8米，近東博寮海峽一帶更深達10米，地理位置使然，水流亦比近岸填海之處更急，除填料使用更多外，工程難度更高；另外亦採用曾導致港珠澳口岸人工島飄移的「非浚挖式」填海技術，此外規劃及勘探程序因發展流程「精簡」而被壓縮，會否少了時間勘探，增加技術不確定性帶來的超支延誤風險？難怪發展局亦低調指填海造價只是「情境測試」，「未封頂」【註3】。以未封頂的數簿向市民推銷明日大嶼「實有賺」，實在是「無依據」。 ----------------------------- 3. 商業地「甯」需求 政府以傳統CBD甲級寫字樓用地短缺為由，將明日大嶼定位為第三個CBD。然而，近年寫字樓空置率持續上升，甲級寫字樓的空置率由2015年的7.8%升至2021年的12.5%【註4】，去年政府更申請將啟德5幅商業用地改劃作住宅發展。雖然政府辯稱這是疫情導致的暫時經濟衰退，但長遠來說，與明日大嶼同期落成還有大量CBD土地供應的北部都會區，加上九龍東的CBD 2.0、工廈改建商廈等等，香港能否容納那麼多CBD？除非未來十數年經濟爆炸性增長令甲級商廈需求飆升（依據是什麼？），那麼發展局對未來商業地的需求的樂觀態度，似乎非常缺乏依據。 ----------------------------- 4. 「甯」活的7:3公私營房屋供應 回帶政府在2018年推銷明日大嶼時，其最大的賣點便是能夠提供大量公營房屋。及後政府指島上將有七成單位劃作公營房屋，但原來這個最大賣點亦「無依據」：發展局上年年尾出席有關明日大嶼的立法會發展事務委員會會議時，亦戴定頭盔指七三比並非「鐵板一塊」【註5】，意味人工島落成後的公屋比例仍是未知之數。再者，公私營房屋所佔的土地面積比例、公營房屋是否包括綠置居及居屋以及其比例等資料仍未公開，所謂「公營房屋」未必是租住公屋，而且在公私合營的融資安排下，萬一低估支出或高估收入，私樓部分極可能增加以補貼填海開支，所謂的公私營房屋七三比可說是缺乏可靠依據。 5. 生態「甯」損失：中華白海豚及江豚絕跡香港？ 雖然環團早前揭發包括交椅洲在內的東大嶼水域屬江豚的覓食棲身地，但發展局只用簡短一頁草草地交代生態調查結果【註6】，並稱相關水域只錄得中華白海豚及江豚偏低活動水平，填海不會造成「直接影響」，然而卻沒有提及「間接影響」。港珠澳大橋的前車可鑑，原本錄得的40多條中華白海豚於工程後絕跡於該3000公頃水域，為施工範圍的18倍，加上以往大型基建環評低估影響的前科，可見發展局對於填海工程對於生態「沒有不可克服的問題」的說法不一定正確。 6. 明日大嶼公眾「甯」參與 發展局曾承諾明日大嶼填海範圍及交通走線會有公眾參與，但原來所謂的公眾參與只是在各區擺放展覽作簡介【註7】，以及一個專題網站，並不是大家一般理解的，有官員聆聽市民聲音的公眾諮詢。而當局主動諮詢的僅包括區議會、大嶼山發展諮詢委員會、城規會及專業學會等，上月政府被問及「公眾諮詢」何時進行時含糊其詞，公眾甚至連正式「公眾諮詢」何時開始何時結束都不清楚，所謂明日大嶼將有「公眾參與」，也是一個無根據的說法。 ----------------------------- 7. 只是「爭取」2033年首批居民入住 政府預計2025年能就填海申請撥款及展開工程，「爭取」在2033年完成。同期還有各個新發展區的工程如火如荼進行（元朗南、洪水橋、新界東北等等）【註8】，以及北部都會區的前期工程、大量鐵路道路天橋工程等等，一同分薄工程資源。現時不少工程延誤，亦是同一時間工程太多搶奪原材料、工程師、建築師和工人之故（亦搶貴了價錢）。然後政府宣稱明日大嶼的工程勘探、填海、土地沉降、陸上工程、供水電力排污、港島西至大嶼山東北連接路和社區配套設施等等將會在9年間落成，「爭取」在2033年首批居民入伙。難怪甯漢豪只敢講「爭取」，不敢講必定，因她心裡自知，這個接近瘋狂的時間表實在是「甯」根據。 參考資料 【註1】：發展局Facebook，【交椅洲人工島 – 兩個關注的答與問】 [...]
【以創科之名】科學園圈地變「豪宅園」實錄
發佈時間：2023年1月18日 近年創科用地需求像個無底深潭，層層加碼。據指創科局局長孫東「追債式」不斷投訴創科地短缺，怕若不快造地，香港就會「喪失良機」【註1】。但細看最新的白石角科學園擴建及該區規劃，不難看穿政府其實是有用心搞創科，抑或是以創科之名圈地起私樓。 在這個「缺創科地」的論述下，2021年林鄭政府提出重啟馬料水填海作創科用地為現有的科學園「擴容」，並「藉此機會」興建港鐵白石角站「改善科學園一帶的交通」【註2】。然而弔詭的是，擬建白石角站與現有的科學園的建築群相距近一公里，若要改善科學園上班族的交通問題，新站選址似乎不太合理。 事實上，若然香港創科地短缺，機不可失之下急需造地，其實不用等待馬料水填海，科學園周邊的土地是一個順理成章供科學園擴建的選擇，適逢教大運動場的搬遷（用作興建白石角站），亦是一個科學園擴展的契機。 不過細看白石角站毗鄰土地的規劃，即發現政府並無選擇趁機為科學園「擴容」，而是將白石角站周邊定位為住宅用地，與創科幾乎無關，唯一可能與創科有關的就只在於「改善白石角和科學園一帶的公共交通接駁」，以及一個正在開售，以創科概念命名的樓盤的名稱。更甚的是，白石角站用地研究將交由港鐵進行，跟據往績，幾乎可預視該區的規劃將以港鐵上蓋私人物業模式豪宅項目為中心。研究員進一步翻查白石角站附近36公頃的土地現有規劃用途，發現清一色是私人住宅的相關地段*，比現時科學園用作創科用途的20公頃更多： （用地／面積／地段號碼） ⊛ 教大運動中心（將會搬遷，擬建白石角站選址，極可能有港鐵上蓋物業（私樓））// 約5.2公頃 // TPTL 170 ⊛ 政府閒置土地 （劃作住宅用途）// 約0.8公頃 // GLA-TTP 827 ⊛ 環迴北路上下地段（現劃作住宅丙類用途，即低密度私樓）// 約5.5公頃 // DD36 1028等多個地段 ⊛ Silicon Hill（私樓，未建成）// 約3.8公頃 // TPTL 244 [...]
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【沿路山剷平？】北都公路擬定走線將「夷平」什麼？
發佈時間：2023年2月1日 三鐵三路打頭陣的項目北都公路，由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶，聲稱「打通新界北」，「也能減低對環境的影響」（註一）。但細看其概念走線，除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊，其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路，有約4成（約7公里）屬「重災區」，潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念，日後或會有變動及修改，但單從文件中公佈的規模及走線，亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中： ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地（~4.5公里） 北都公路全長18公里，從西邊天水圍一出發，基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區，整段公路會有4.5公里踩中（約1/4）濕地保育區／緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」（註二），但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水，可見以隧道「避開」生態敏感地，仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路，到年尾已公佈諮詢文件，比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究，據漁護署預計最快要到今年年底完成，明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤，其實明顯側向了一邊。更甚，如其他環團指出，與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生，令人質疑的是，濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節，會否因北都公路而有所改動？豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地（~1.2公里） 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後，再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶，當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟，及至擬議終點的沙嶺，都有不少活躍農地，甚至是本地農業作業鏈的據點之一，如新興農場、富琴火龍果等，他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是，北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址，未知北都公路動工時，稍早前受發展計劃波及的農戶，會否再一次被逼遷。 ▍鄉村村落 （~1.15公里) －元朗躉頭、粉嶺鐵坑村、粉嶺馬草壟村、上水菴邊、元朗壆圍 除了環境破壞，連帶的或會迫遷鄰近起碼牽涉5條鄉村(包括寮屋群)。值得注意的是，現時走線所「橫跨」的鄉村，除了元朗壆圍作為原居民村，其他皆是非原居民村或寮屋群。比起有原居民有「收地結界」，這些非原居民村、寮屋群將更易成為基建開發下的犧牲品。從北都公路的諮詢文件，亦未有提及對當中鄉村的潛在影響，或已顯出政府在構思北都公路時，以基建開發破壞鄉村的發展思維，似乎亦跟現時北部都會區提到「城鄉共融」的原則相違背。 北都公路本身長達18公里，如同將整條港珠澳大橋香港連接路(14.4公里)放到新界，沿途是有村落、有生態、有本地產業、有故事的地方，而政府在規劃圖上卻猶如SIM CITY 玩家大筆一揮，彷如沿途只是空白一片尚待開發的地方。但似乎直至現時為止，或在可見將來，在走線上最受工程影響的一群人都不會被妥善諮詢。更甚，根據政府公佈的項目文件，北都公路未來將有可能擴展，「將探討把北都公路向東延伸至香園圍公路」、「......向西延伸，接駁至港深西部公路」，可預見北都公路施工時所造成對社會、生態和地貌的破壞將難以想像，還未計北都公路外的其他擬建道路，例如北部都會區穿過馬草壟的連接路。 其實現時北部都會區東西部分，已有新田公路連接，與北都公路功能相若，若改善現時的新田公路，會否已經能滿足需求？面對環境、財政和社會成本，市民難以不質疑整條北都公路的必要性，但從公佈的項目文件中可見，政府提到的「諮詢重點」卻是如何「優化走線」，而非讓公眾討論最基本的問題：整條北都公路是否有必要？ 【註一】立法會交通事務委員會鐵路事宜小組委員會：《跨越 2030 年的鐵路及主要幹道策略性研究》的初步結果 【註二】Yahoo新聞：北都公路將挖隧道 環團憂影響濕地魚塘 冬候鳥難覓食 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【荷需填海？】值得香港借鑑的與水共存治水思維
發佈時間：2023年1月30日 香港近年再掀起一場「填海熱」，除史上最大規模的填海計劃「明日大嶼」，將軍澳創新園以南第137區將填海約20公頃，為擴建科學園白石角又將填海，東涌填海亦在繼續擴展中。一直有支持論者指香港過去的成功有賴填海拓地，他們又援引填海大國——荷蘭多年來填海的經驗，以證明先進國家也填海，為何香港不能？立法會秘書處資料研究組近來亦發表一項荷蘭鹿特丹港 (Port of Rotterdam)擴建計劃的填海技術成本管理及環境緩解措施研究【註1】，作為「最佳案例」供議員及公眾參考，顯示香港官方對荷蘭填海技術趨之若鶩。 比較少人討論的是，填海700多年、擁有最先進填海及治水技術的荷蘭，近年深刻反思過往「與水鬥爭」的思維，改為採取「與水共存」的策略，除大幅減少填海外，更「退地還海」。中間發生了什麼事？為何有這個轉變？填海造地是否已經不合時宜？透過分析荷蘭「填海轉向」背後的脈絡，能為香港應否大規模填海的論爭，提供最新的海外進步觀點。 ▍荷蘭：受限地勢 與水爭地 荷蘭有四分一的國土低於海平面，過去持續受到洪水威脅，若無人造設施防禦，逾六成半的土地甚至會在漲潮時被海水覆蓋【註2】，故13世紀以來便一直與海爭地，以築堤壩、填海、水泵、洪水緩衝區與水「鬥」。與香港以額外物料填充海洋的方式不同，荷蘭透過建造堤壩後抽走海水，以水務技術將鄰近海域轉變為陸地的方式「填海」，主要目的為應對水患，例如在20世紀初的須德海工程(Zuiderzee Works) 及阿夫魯戴克大堤(Afsluitdijk)，將須德海與北海的聯繫切斷，再逐步排乾鹹水，逐漸使周邊的土地具備種植條件【註3】。在堤壩的阻攔下，須德海周邊的圩田（polder）因而不受水位侵擾，造就了數千平方千米的土地。這種逐海造地的填海方式大大拓展了荷蘭的陸地面積，多出來的土地佔國土面積的近五分之一【註4】。 ▍技術征服與共存思維 荷蘭過去一直將環境問題視為可被理性克服的技術問題，使用先進技術，即沒有不能克服的障礙。鄰湖土地被湖水淹沒損失，便抽乾湖水填平成農地等，均是透過治水技術來解決問題。 這與香港某些支持填海的官員思維相近，例如若明日大嶼面對海平面上升，便建更高堤壩、設置弱波石屏障就能「解決」，未免太過低估氣候變化帶來的威脅以及其不確定性。 而且，荷蘭在自然「鬥爭」的過程中並非沒有代價。雖然有700多年填海經驗和先進技術，但都不會萬無一失。在1953年造成1800人死亡的澤蘭省的大水災，荷蘭人驚覺過往引以為傲的堤壩技術竟然失效，令他們反思以往的與自然鬥爭的治水思維，這場半天災半人禍是個令荷蘭從「征服思維」（fighting against water）轉為「共存思維」（living with water）的最大轉捩點【註5】。 ▍與水共存 還地於河 這個轉捩點後，經過數十年的爭拗，形成了現時荷蘭基本上避免抽水逐海的共識。其中一標誌性的計劃，是政府承接須德海計劃，打算於1970年代在馬肯湖（Markermeer）填海，主堤壩在1976年完成，但抽水的填海工程一直在民間反對及在開始浮現的環境影響下遭叫停，荷蘭政府於2006年正式將計劃取消。【註6】。 荷蘭有時亦會有海水及河水泛濫的情況，但其政府採取了截然不同的態度：與其征服自然(subdue nature)，倒不如與水共存(live with water)。荷蘭政府水務專家哈羅德 （Harold van Waveren）稱，「我們不能僅繼續修高堤壩，否則最終將生活在 10 米高的圍牆後面」（We can’t [...]
【愚民島】諮詢無影 凸顯明日大嶼的兩塊軟肋
發佈時間：2023年1月27日 發展局自去年12月29號向立法會匯報明日大嶼計劃的進展後，一直對何時進行「公眾諮詢」支吾以對，直至數日前經明報報導後，香港人才驚覺政府已悄悄展開明日大嶼計劃的「公眾諮詢」工作，為期三個月，其專頁網站竟在展開「公眾諮詢」20多天後（1月19號年廿八) 才正式上架【註一】，使用搜尋網站搜索也不容易找到，或顯示近日在Google 事件後才驚覺需要搞好「搜尋引擎優化」（SEO）的政府官員，無心讓市民得知公眾諮詢正在展開。 ▊軟肋＃1：無法確立「凌駕性公眾需要」 與以往的公眾諮詢截然不同，這個明顯屬「鬼祟」的行為凸顯政府的第一個「軟肋」－－兩年前我們曾指出若政府強推明日大嶼時，它在法理上將不能迴避需要民意支持以確立《保護海港條例》中的「凌駕性公眾需要」【註二】。現時明日大嶼中連接交椅洲人工島及於港島西接駁四號幹線，在青洲對出的維港位置填海，按照現時《保護海港條例》，須證明計劃「有凌駕性公眾需要」。 確立「凌駕性公眾需要」的重要性，在往例清楚看到，即使政府現時如何創意地詮釋法律，也難以迴避的。中環灣仔繞道維港填海的案例顯示【註三】，由於在「凌駕性公眾需要」的測試準則中，公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持為關鍵；參考路政署的「中九龍幹線工程九龍灣臨時填海工程的具有力和令人信服的資料」文件【註四】，公眾諮詢須包括社區(大眾)的經濟、環境和社會需要，「而不是滿足小部分人的特別需求和利益」。 同時，為證成凌駕性公眾需要，亦需要「有力和令人信服的資料支持（例如研究結果，預測成本和效益分析等）」。現時公眾要了解明日大嶼的詳情，只能檢閱從政府呈交立法會的數頁政策文件，除了整份中部水域人工島的完整研究報告包括具體技術細節亦未見公佈，連項目的最新造價，發展局卻稱只是「情境測試」【註五】，詳細實數和收益估值至今仍未能交出。單看現時明日大嶼公開資料，似乎很難令公眾有意義地參與公眾諮詢，而若公眾因此而反對明日大嶼計劃，政府在法理上或更難證成計劃有「凌駕性公眾需要」。 或許政府已早意識到公眾諮詢在程序上的重要性，故必須在顧問研究標書中亦要求中標公司安排「公眾諮詢」收集意見。2020年時任發展局局長黃偉綸稱將會花近$1,100萬元作此用途，不過現時真正的公眾諮詢大幅縮水了，這又引申到下一個軟肋。 ▊軟肋＃2：涉嫌違反標書要求 $1,100萬顧問費倒落海？ 翻查「中部水域人工島」的招標文件，上億元的標書中預留黃偉綸曾提及的公眾諮詢所需資金（$1,100萬），指明為顧問須舉辦工作坊(workshop), 焦點小組會(focus group meeting) , 以及公眾論壇（public forum）等方式以收集公眾意見。不過現時的「公眾諮詢」，縮水為向立法會、區議會、專業團體、大嶼山發展委員會等進行「公眾」諮詢，及一個遲到20天的專題網站。公眾論壇失蹤，政府亦表明無意「落區」設公眾論壇【註六】，那麼問題來了，中標顧問須要做的工作大幅縮水（公眾論壇花費不菲如場地、宣傳），變成閉門諮詢。現時政府仍沒透露標書要求及費用有否修改，但如顧問仍按標書收取$1100萬費用而只做半桶水工作，那就是涉嫌違反標書要求，若屆時計劃遭到法律挑戰，政府容忍顧問涉嫌違反標書要求亦是明日大嶼計劃的另一軟肋。 從公眾諮詢無影看到，政府現時只敢在年近歲晚喜慶日子，低調將一個影響深遠的公眾諮詢縮水為僅僅在網上收集市民意見（網站還要難以找到），除了凸顯官員或擔心在真正的公眾論壇上會被逼回答尖銳（但真實）的問題外，亦反映了政府擔心預期市民表達反對聲音過大和公眾問卷的數字難看，繼而產生一系列的法律問題，令這個萬億人工島計劃出現變數。 【註一】人工島「公眾參與」大半月 前日開網站 環團斥「最貴工程見不得光」 發展局：局長隨筆有短片 【註二】【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】 【註三】p.7, 《根據“凌駕性公眾需要的測試準則＂比較主幹道隧道方案與天橋方案報告摘要》 【註四】路政署：合約編號 CE 43/2010 (HY)中九龍幹線 – 設計及施工九龍灣臨時填海工程具有力和令人信服的資料 [...]
【最新劏房統計數字全披露】最新劏房狀況可以去到幾差？
發佈時間：2023年1月26日 統計署今日公佈2021年人口普查的劏房主題性報告，劏房戶的整體數字為107,371 ，共21.4萬人，跟上年房委會長遠房屋策略所公佈的數字相約，比起2016年的91,787戶，5年間增加15,584戶。劏房數字上的升幅，除了反映劏房趨勢在近年或未有改善，亦反映現時政府提供3萬間單位的簡約公屋，遠不足以應對現時的龐大劏房戶數字。 而人均劏房居住面積由2016年5.3平方米微升至 6平方米（約60呎），面積依然只得半個車位，背後原因或因住戶平均人數下跌所致，即由2016年的2.3人降至2021年的2.0人。 ▊最新趨勢 1) 劏到去離島：按照今次公佈的劏房分區分佈資料，首次有資料顯示離島亦有704間劏房，居住人口約2千人 (1,970)，反映劏房問題擴至全港，亦顯示市民即使遷至遠離市區之地，亦可能難逃陝窄生活空間。 2) 市區工廈劏房或遺漏：今次報告公佈的劏房定義跟2016年劏房主題性報告相同，仍未有指明有包括計算工業樓宇，此定義亦未計太空倉、床位、板間房等，或令最新劏房分區數字如觀塘區、黃大仙區（包括新蒲崗）的劏房數字偏低，並未反映全面劏房現況。 3) 愈窮要交愈貴呎租：2016年劏房平均租金$4,500升至2021年的$5,000。經進一步計算，2021年劏房戶的呎租中位數為$42/呎，對比全港的$25/呎，平均多交$17/呎租，反映劏房戶的房屋負擔尤其沉重，愈窮住得愈貴。統計數字中所提及的住戶租金與收入比率中位數，似乎與非劏房住戶情況相若，但事實上未有反映劏房的可負擔性。 4) 跨區工作情況加劇：過去市民居於劏房的其中一個原因，為劏房鄰近工作地點，方便交通，惟劏房住戶中，2021年的同區工作數字由2016年的逾4成降至不足3成，反映跨區工作的情況加劇，而現時偏遠的過渡性房屋選址，預料亦將加劇基層市民跨區工作的情況，愈窮交通成本愈高。 5) 部分種族劏房比例偏高：少數族裔中，居於劏房的巴基斯坦人佔其族裔的近10分1，尼泊爾人更佔逾4分1，遠高於華人的約2.8%，反映部分少數族裔的住屋問題尤其嚴重。 6) 獨立廚房愈來愈少：有獨立廚房的劏房數字明顯下降，由2016年的72%下降至2021年的66%，顯示劏房越難滿足全面的居住需要，而統計亦未有反映獨立廁廚的平均面積，難以判斷其獨立廁廚的空間是否合理。 7) 住屋狀況不穩定：根據統計報告，內部遷移即現住地區與5年前的居住地區不同，而比起一般全港住戶數字，劏房的內部遷移比例高出4%，反映其住屋狀況不穩定，情況或因受近年市區重建速度影響。 參考資料 政府統計處：二零二一年人口普查 – 主題性報告：居於分間樓宇單位人士[2023年1月19日] 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 [...]
【七大明日大嶼「甯根據」實錄】
發佈時間：2023年1月19日 明日大嶼未開始已加價，造價估計急升16%至5800億，發展局自己也直認造價未封頂，同時賣地收入急插35%，未知會否繼續尋底。近年大型基建超支延誤屬等閒事，市民對政府為明日大嶼計盤數無信心是十分自然的反應，但發展局局長甯漢豪卻指民間擔心項目超支「無依據」【註1】。好奇心驅使下，研究員盤點了甯漢豪／發展局就明日大嶼的言論／看法，大家又看看又有幾多依據： 1. 「甯」式數學：賣地收益疑報大數 2019年政府根據香港測量師學會的估算，預計明日大嶼的賣地收入高達11430億【註】，但連一份研究報告也沒有公開的估算，政府即全盤採納，監管賣地政策的時任發展局常任秘書長（規劃及地政）甯漢豪責無旁貸。及後近期樓市及土地價格下調，賣地收入即時大幅調低35%至7500億。無論是當年的萬億估算，以及最新的調整數字，甯漢豪均沒有詳細交代估算方法，僅僅指這是「情境測試」，「潛在賣地收益(仍)高於工程造價」，公眾會憂慮，賣地收入會不會在明日大嶼開工之際再度向下調整，這個明日大嶼必賺的「情景測試」的依據又有多確實。 ----------------------------- 2. 潛在低估填海成本及難度 就明日大嶼的填海成本估算，發展局指會「參考同類工程造價」計算，包括近岸填海項目如東涌東填海【註2】。但近岸填海項目如東涌東及三跑，其水深只是2－5米，但明日大嶼選址的平均水深達6－8米，近東博寮海峽一帶更深達10米，地理位置使然，水流亦比近岸填海之處更急，除填料使用更多外，工程難度更高；另外亦採用曾導致港珠澳口岸人工島飄移的「非浚挖式」填海技術，此外規劃及勘探程序因發展流程「精簡」而被壓縮，會否少了時間勘探，增加技術不確定性帶來的超支延誤風險？難怪發展局亦低調指填海造價只是「情境測試」，「未封頂」【註3】。以未封頂的數簿向市民推銷明日大嶼「實有賺」，實在是「無依據」。 ----------------------------- 3. 商業地「甯」需求 政府以傳統CBD甲級寫字樓用地短缺為由，將明日大嶼定位為第三個CBD。然而，近年寫字樓空置率持續上升，甲級寫字樓的空置率由2015年的7.8%升至2021年的12.5%【註4】，去年政府更申請將啟德5幅商業用地改劃作住宅發展。雖然政府辯稱這是疫情導致的暫時經濟衰退，但長遠來說，與明日大嶼同期落成還有大量CBD土地供應的北部都會區，加上九龍東的CBD 2.0、工廈改建商廈等等，香港能否容納那麼多CBD？除非未來十數年經濟爆炸性增長令甲級商廈需求飆升（依據是什麼？），那麼發展局對未來商業地的需求的樂觀態度，似乎非常缺乏依據。 ----------------------------- 4. 「甯」活的7:3公私營房屋供應 回帶政府在2018年推銷明日大嶼時，其最大的賣點便是能夠提供大量公營房屋。及後政府指島上將有七成單位劃作公營房屋，但原來這個最大賣點亦「無依據」：發展局上年年尾出席有關明日大嶼的立法會發展事務委員會會議時，亦戴定頭盔指七三比並非「鐵板一塊」【註5】，意味人工島落成後的公屋比例仍是未知之數。再者，公私營房屋所佔的土地面積比例、公營房屋是否包括綠置居及居屋以及其比例等資料仍未公開，所謂「公營房屋」未必是租住公屋，而且在公私合營的融資安排下，萬一低估支出或高估收入，私樓部分極可能增加以補貼填海開支，所謂的公私營房屋七三比可說是缺乏可靠依據。 5. 生態「甯」損失：中華白海豚及江豚絕跡香港？ 雖然環團早前揭發包括交椅洲在內的東大嶼水域屬江豚的覓食棲身地，但發展局只用簡短一頁草草地交代生態調查結果【註6】，並稱相關水域只錄得中華白海豚及江豚偏低活動水平，填海不會造成「直接影響」，然而卻沒有提及「間接影響」。港珠澳大橋的前車可鑑，原本錄得的40多條中華白海豚於工程後絕跡於該3000公頃水域，為施工範圍的18倍，加上以往大型基建環評低估影響的前科，可見發展局對於填海工程對於生態「沒有不可克服的問題」的說法不一定正確。 6. 明日大嶼公眾「甯」參與 發展局曾承諾明日大嶼填海範圍及交通走線會有公眾參與，但原來所謂的公眾參與只是在各區擺放展覽作簡介【註7】，以及一個專題網站，並不是大家一般理解的，有官員聆聽市民聲音的公眾諮詢。而當局主動諮詢的僅包括區議會、大嶼山發展諮詢委員會、城規會及專業學會等，上月政府被問及「公眾諮詢」何時進行時含糊其詞，公眾甚至連正式「公眾諮詢」何時開始何時結束都不清楚，所謂明日大嶼將有「公眾參與」，也是一個無根據的說法。 ----------------------------- 7. 只是「爭取」2033年首批居民入住 政府預計2025年能就填海申請撥款及展開工程，「爭取」在2033年完成。同期還有各個新發展區的工程如火如荼進行（元朗南、洪水橋、新界東北等等）【註8】，以及北部都會區的前期工程、大量鐵路道路天橋工程等等，一同分薄工程資源。現時不少工程延誤，亦是同一時間工程太多搶奪原材料、工程師、建築師和工人之故（亦搶貴了價錢）。然後政府宣稱明日大嶼的工程勘探、填海、土地沉降、陸上工程、供水電力排污、港島西至大嶼山東北連接路和社區配套設施等等將會在9年間落成，「爭取」在2033年首批居民入伙。難怪甯漢豪只敢講「爭取」，不敢講必定，因她心裡自知，這個接近瘋狂的時間表實在是「甯」根據。 參考資料 【註1】：發展局Facebook，【交椅洲人工島 – 兩個關注的答與問】 [...]
【以創科之名】科學園圈地變「豪宅園」實錄
發佈時間：2023年1月18日 近年創科用地需求像個無底深潭，層層加碼。據指創科局局長孫東「追債式」不斷投訴創科地短缺，怕若不快造地，香港就會「喪失良機」【註1】。但細看最新的白石角科學園擴建及該區規劃，不難看穿政府其實是有用心搞創科，抑或是以創科之名圈地起私樓。 在這個「缺創科地」的論述下，2021年林鄭政府提出重啟馬料水填海作創科用地為現有的科學園「擴容」，並「藉此機會」興建港鐵白石角站「改善科學園一帶的交通」【註2】。然而弔詭的是，擬建白石角站與現有的科學園的建築群相距近一公里，若要改善科學園上班族的交通問題，新站選址似乎不太合理。 事實上，若然香港創科地短缺，機不可失之下急需造地，其實不用等待馬料水填海，科學園周邊的土地是一個順理成章供科學園擴建的選擇，適逢教大運動場的搬遷（用作興建白石角站），亦是一個科學園擴展的契機。 不過細看白石角站毗鄰土地的規劃，即發現政府並無選擇趁機為科學園「擴容」，而是將白石角站周邊定位為住宅用地，與創科幾乎無關，唯一可能與創科有關的就只在於「改善白石角和科學園一帶的公共交通接駁」，以及一個正在開售，以創科概念命名的樓盤的名稱。更甚的是，白石角站用地研究將交由港鐵進行，跟據往績，幾乎可預視該區的規劃將以港鐵上蓋私人物業模式豪宅項目為中心。研究員進一步翻查白石角站附近36公頃的土地現有規劃用途，發現清一色是私人住宅的相關地段*，比現時科學園用作創科用途的20公頃更多： （用地／面積／地段號碼） ⊛ 教大運動中心（將會搬遷，擬建白石角站選址，極可能有港鐵上蓋物業（私樓））// 約5.2公頃 // TPTL 170 ⊛ 政府閒置土地 （劃作住宅用途）// 約0.8公頃 // GLA-TTP 827 ⊛ 環迴北路上下地段（現劃作住宅丙類用途，即低密度私樓）// 約5.5公頃 // DD36 1028等多個地段 ⊛ Silicon Hill（私樓，未建成）// 約3.8公頃 // TPTL 244 [...]