Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【交圖共賞】人工島「海上波兒」抄襲新加坡? 天價「巨型天幕」咸魚番生?
發佈時間：2023年1月17日 最新造價可達8000億的明日大嶼人工島今日交文件上城規會，呈上文件內展示多張的交椅洲人工島上具體的設計想像圖，將會給城規會委員今星期五討論。雖然這些設計圖指明是「僅供說明的構想圖」，但細心看這批「交圖」，可發現除了景觀、密度、生態、造價成本以外還有更多更嚴重問題，更有疑似抄襲新加坡之嫌，看似宜居的設計圖不止做不到「說明」的作用，背後更極具誤導成分。以下綜合了一些觀察： 1.波上坡兒：設計圖中最為矚目的，莫過於從海濱走廊設計圖中出現一粒巨型綱彈般的「海上的坡兒」，如同近年新加坡在內湖新興的打卡「水上明珠」，疑似抄襲毫無誠意。但新加坡那棵是在Marina Bay內湖興建，明日大嶼若想照抄在水流極急的海岸興建，海上波兒會否容易被吹走，會否真的搶到新加坡人才來打咭，將成一大問號。 . 左：明日大嶼想像圖疑似抄襲新加坡；右：新加坡Marina Bay內湖的「水上明珠」 2. 驚見巨型天幕：設計圖中顯示疑似位於人工島中的「中央公園」地區，將突現兩大座數百米長天幕，極像當年當年西九爛尾數百億的巨型天幕咸魚番生，數千億人工島已被批評「海上大白象」，如按此興建更多「島上大白象」，成本造價又會如何層層加疊? 3. 密過旺角：聲稱要成為第三個CBD的明日大嶼，將非住宅(non-domestic)地積比最高上到15倍，參照剛放寬至15倍的彌敦道兩旁的商業用地地積比率（本身是9-12倍)，意味著將來人工島的密度將可能比起現時旺角更高。在海中心製造如同旺角的城市密度，不論是安全性以及宜居性皆令人質疑，這些看似島上充斥寬敞空間的設計圖亦相當誤導，是否現實還是造數則自行評價。 4. 岸居植樹：設計圖中還有畫滿色彩繽紛大樹長滿住宅/商廈平台/頂部，然而現時人工島位置季候風季節周不時離島風速都可達6級，現實上根本難以在島上大廈中層/高層平面如此種樹，似乎只是設計師手多亂畫多於現實可行。 5. 巨浪大切：不少圖中海濱都畫到島上公園水平相當貼近海岸，事實上人工島不止要在水深可高達10多米外填海，更要為了防止巨浪而再離水平線填高5米。若跟從此設計圖發展，遇上天鴿等颱風必然引發災難性水浸，極不可持續及毫無抗禦力。 6. 海岸漂綠：設計圖中疑似錯誤地將海道當作河道般作綠化設計，在水道中畫滿綠化植物，然而實際上在無法如此為海面「漂綠」。 7. 狹臭海濱：圖內反映除了有島與島之間聲稱舒緩海流的水道，同時三島還會有內水道設計，然而圖中所顯示水道距離相對狹窄，只得數十米，海水水流問題緩慢很有可能導致海旁汙積及變臭。 縱使明日大嶼的具體細節仍未公佈，但只要認真參閱文件不難發現以上這些觀察，屆時星期五城規會 （1月20日）委員開會，若然連這些最基本的規劃擔憂亦未能指正及討論，照單全收舉手支持，橡皮圖章亦是當之無愧。 原圖可參觀城規會最新文件 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【研者之路：民間研究員育成計劃2023】
（持續更新） 【研究員育成計劃第一炮】（更新日期：2022年1月12日） 民間研究新血今日齊集本研，竟然就要開始睇論文！事關第一場座談會《民間研究不是什麼》，就係要同大家逆向地講清講楚民間研究係做啲咩，喺啲概念上進行分析同釐清，希望一齊醍醐灌頂，有曬定位先無咁易搵錯方向㗎嘛。 新晉研究員始終幹勁十足，由頭討論到尾，似乎都令大家對民間研究喺推進社會議題嘅角色有更深刻嘅思考。究竟嚟緊大家仲有啲咩新鮮想法出爐呢？實在令人期待！ －－－－－－－－－－－－－－－－－－ 【研者之路：民間研究員育成計劃2023】 「嗰陣先發現原來自己一路需要嘅係個社群，而遇到的人日後都會在不同崗位上遇見返。」 ——真育成研究員2019 睇到新聞唔想嬲完就算，想換個身位落手調查研究？行有餘力，唔知有乜參與途徑？點樣搵到志同道合既研究社群? 研究員有感香港各種社會都市議題人才凋零，故計劃在2023年率先打響頭炮，推出「民間研究員育成計劃」，招募長遠有志推動民間研究的朋友參與，有研究員持續進行各種研究指導，務求動態Training更多好打得既民間研究推動者。計劃詳情如下： 民間研究員育成計劃2023 日期：1月至3月 (為期3個月) 時間：共96小時 (多為平日晚上及週末進行) 名額：6-8位 學習費用：$200 (完成後將全數退還) 截止報名日期：2022年12月20日 報名方式：須填寫報名表 （已截止報名） 在未來3個月期間，參與者將會與研究社成員一起推動以下工作： 諗：形勢分析及預判、培養研究觸覺、學懂問中問題 夾：討論研究可行性、串連及促成研究活動 砌：瘋狂砌研究task，發展自己研究想法 寫：參與研究文章、報告、各種文案寫作 推：參與大小研究發佈、傳媒訪問及即時回應、多媒體再生產 行：田野考察、探訪在地好友社群 名額相當有限，歡迎對參與民間研究及社會議題感興趣的朋友報名。 [...]
【流標分析】賣地計劃連環流標的絕望啟示
發佈時間：2023年1月11日 經濟持續逆轉，政府賣地連番流標或賤價賣地，疫情爆發後已有4塊商業及住宅地流標，全位於新發展區／較為偏遠的地方（啟德、東涌、屯門掃管笏及最新的赤柱）。而政府什將流標只解讀成「不會賤賣」土地，但其實對香港土地拍賣制度及明日大嶼的前途有數個對特區政府來說的絕望啟示，亦迴避了作為香港最大土地供應者/發展商的責任： 一：發展商長遠睇淡未來市況到2030 過往高賣地收入或成絕響 政府認為現時慘淡市況是疫情所致，通關就可以解決所有問題。然而發展商未必係咁諗。一塊2023年招標的土地流標，除了發展商覺得可以「執平貨」外，亦代表著的發展商未必睇好6－7年後建成私樓的市況。一般來講，由發展商投得土地，經過規劃、平整、興建、審批等等，都要花上6－7年才能出售，即代表發展商並不看好2030年前後的私樓住宅市場。 二：極度依賴賣地填氹的明日大嶼勢將「流標」? 如果真的按政府樂觀預期，2030年前後正值明日大嶼填海的「收成期」。根據政府講法，島上賣地收入將有8000億，仍高於5800億的成本（未計超支延誤、通脹及隱藏開支）。若屆時市況依然欠佳，或發展商嫌明日大嶼偏遠而出價偏低（如同近年4塊流標地情況），流標的情況再現，或會嚴重影響賣地收入，令政府一再降低底價。 事實上，明日大嶼比上述4塊流標地將更加「山旮旯」，直線距離中環CBD 5-6公里，比啟德還遠，第一條道路還未必能夠與第一批入伙居民同步開通，未有鐵路興建時間表，發展商還會肯高價投地，到時連「賣島花」也會否流標? 而若果現時投地也有考慮預期明日大嶼因素的話，同時反映在未來基建資源投放不太集中的其他地區，未來賣地收入或將受到一定影響，到時政府的整體賣地亦會變少，令明日大嶼將成極度依靠「賣地填氹」的政府財政一個沉重負累。 三：供應濟後囤地 何不提速回撥建資助房屋? 最令人震驚的是，是次政府對於赤柱睇流標的反應：「本年度土地供應所能興建的私人房屋，已經超越本年度的供應目標」【註】，所以將收回土地適時重售。那麼長期短缺的公營房屋達到目標了嗎？為何不將流標地「回撥」，興建公屋居屋？赤柱環角道地皮現已改劃成住宅用地，是熟地，對面亦有馬坑邨（公屋）及龍德苑（居屋），將流標土地回撥作公屋用途是輕而易舉的事。反而屆時明日大嶼出現超支，人工島上承諾的公屋比例卻很有可能「回撥」成賣地項目，打倒當初興建明日大嶼解決房屋問題（尤其是公屋短缺）的初衷，有可能令明日大嶼變質成純粹私人投機的開發大計。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【地權結界：農業園收地背後隱藏了什麼？】
發佈時間：2023年1月13日 農業園隨着第一期計劃落成，規模大8倍的第二期月前陸續開始收地，圈起了不少原有的農地及農戶，園內工程大規模倒石屎落農地及趕走原有農戶，早被批評為與香港原有的農業生態相違背。再次翻查農業園邊界，研究員注意到邊界岩岩巉巉。於是，透過對比農業園邊界及早前已公開的土地查冊資料【註1】，發現至少78.2萬呎疑由恒地及新地相關公司囤積的農地，恰巧避過收地範圍。到底農業園是為了促進所謂的農業科技，抑或為發展商附近的囤地發展開路？邊界岩巉的農業園揭示背後的土地規劃又是根據甚麼準則？ ⧫ 邊界岩巉 避收發展商及丁地 翻查朱凱廸於2013年公開古洞南一帶的土地查冊資料，超過300幅農地均由一間名為「Rakos Limited」的艇仔公司及其相關公司持有，該公司董事包括多次代表恒地收地的羅泰安和禢寶華，以及新地非執董關卓然。【註1】 以下是農業園收地範圍以外、由Rakos Limited持有的主要農地： ▍蕉徑老圍與陳屋埔中間一帶｜至少9幅農地，約155,236呎｜位於農業園項目東面 ▍長瀝村公廁附近3個凹處｜至少5幅農地，約89,597呎｜位於農業園項目西面 ▍長瀝村認可鄉村村界及附近一帶｜涉15幅農地，約167,270呎｜位於農業園項目中心 ▍蕉徑彭屋認可鄉村村界及附近一帶｜涉26幅農地，約369,922呎｜位於農業園項目南面 上述位置劃界凹凹凸凸，或許能推斷是為了避開上述土儲農地。例如與蕉徑老圍一河之隔、陳屋埔附近的土地被納入農業園第二期收地範圍，但中間相隔的土儲農地卻「恰恰」避過收地，尤其政府以促進農業發展等牽涉公共利益而收地，劃界選址卻選擇性避開疑似發展商的土儲，更令人質疑整個農業園計劃背後的真實動機。 農業園收地範圍還明顯避開兩個地方：長瀝村及蕉徑彭屋的認可鄉村村界。當上百戶寮屋住戶被迫遷之際，原居民卻能逃過收地的威脅，甚至坐享農業園發展所帶來的交通配套及租值提升。值得注意的是，兩村均出現「分割地段」的情況（套丁前期常見手段），蕉徑彭屋亦有至少3個建築風格、外形一致的疑似套丁屋苑。【註2】不僅村界內已建成丁屋的位置被剔除在收地範圍，連已分割地段、疑留待套丁發展的土地亦遭「放生」。從規劃上而言，放任農業園中間無故穿窿或凹入去「一岩一忽」的丁地，反而犧牲佔地較少、與周圍農田更相容及仍有活躍農戶居住的寮屋，可能是政府再一次向原居民跪低及默許疑似套丁的印證。 值得留意的是，從Google衛星圖上顯示，雖然部分被剔除在收地範圍外的農地有疑似寮屋等構築物的蹤影，不過似乎這並非政府沒有將相關土地納入收地範圍的原因，因為一來與現時官方拒絕農戶要求「耕住合一」的主旋律不符，二來亦未能解釋為何第二期計劃仍涉及收回逾百間寮屋。【註3】即使相關土地避過政府收地，隨着道路等基建落成，亦難免會被作為地主的發展商迫遷。 ⧫ 鋪橋搭路 或為發展商土儲開路 農業園東南面及欣景豪園附近一帶土地，正正是由新世界借出於蓮塘尾的簡約公屋選址用地，我們早前亦發現恒地及中國地產在選址隔離擁有逾5萬呎土儲。【註4】翻查規劃發展申請記錄，現時簡約公屋的選址範圍於1994年曾申請改劃作住宅及康樂用途，擬建50幢2層高低密度豪宅，被當時城規會以與規劃原意及周遭農地的用途不符，以及對附近交通包括狹窄的粉錦公路造成不良影響為由否決（The traffic generated from the proposed development will have an undesirable impact on [...]
【「英」如何精簡提速】英國發展正在「升級」 香港規劃卻被「肢解」?】
發佈時間：2023年1月11日 過去一年多，香港在「加快發展」的主旋律下迎來了「精簡發展」草案，一次過修改六條發展相關法例，大幅削減公眾規劃參與權。同時間，在2022年中，英國也提出了修改規劃發展相關條例的「升級及再生草案」（Levelling Up and Regeneration Bill 2022），現時可說是英國自2020年”Build Build Build”的規劃發展制度改革後另一波重大改革，將在月內在上議院進行二讀。英國的草案部分同樣帶有「加快建屋」意味，但也有部分項目與香港的方向截然不同，且在香港的草案完全缺席的： ▊追擊「揼波鐘發展商」 其中一個分別在於英國嘗試向發展商囤地行為落刀。英國的草案建議賦權予地方政府拒絕受理「揼波鐘發展商」（slow developers）提交的規劃申請，甚至就正研究罰款。另外，草案也有新條款要求發展商在得到規劃申請後提供發展進度報告（development progress reports），列明發展時間表及定期交代工程延遲的原因等。這項建議可說是對應英國有40％已批出的房屋規劃許可遲不動工（slow build out rate）的問題（註一），也是英國地方政府協會曾提出的建議（註二）。 香港也不乏發展商取得規劃許可但遲未動工、或就同一項目以更高發展密度重覆提交申請等「揼波鐘」情況。但香港的「精簡發展」草案，除了限制申請人就規劃申請提交進一步資料的期限，就未有直接對應發展商「揼波鐘」的問題。 ▊擴大空置稅的徵收範圍 現時英國地方政府可就空置超過兩年的單位徵收額外巿政稅（Premium Council Tax）。是次草案則建議進一步縮減啟動這項空置稅的空置期，由上述兩年縮減至一年（註三）。徵收的空置稅率更會隨空置年期增加，在空置5年及10年後分別倍增。據悉過往不少業主將空置單位報稱作旅館（holiday lets）以避開這項空置稅，但英國政府也會在2023年4月起收緊對「旅館」的定義門檻，以填補這個空置稅的漏洞（註四）。 香港發展商囤積新落成樓盤單位逾年然後「唧牙膏」加推的情況也常見，但香港的「精簡發展」草案也未有對應此問題，而一手樓空置稅依然無影蹤。 ▊進一步體現「先棕後綠」原則 「提速提量」的同時，英國的草案也包括發出新指引令地方政府在覓地建屋時要剔除選取綠化地帶（new guidance setting out that local authorities [...]
【死因研訊】剖析2022年共38涉結業危機老店/場所 是死於「時代巨輪」抑或另有兇手？
發佈時間：2023年1月5日 近年每當香港有老店結業，多將歸咎行業式微、疫情期間經營困難，或無後人接手等原因結業，而近年老店結業潮有加速之勢，背後又有什麼「助力」促使？研究員整合了在2022年間所有在主要媒體/新聞/社交媒體傳出倒閉消息或有倒閉危機、至少獨立經營了30年的小店或場所，並加以分析，發現近年老店結業潮背後「另有兇手」。 經過以上方法整理，可發現2022年間總共有38間傳出有倒閉危機/已結業的老店場所，幾乎每1-2個星期就有1間結業消息或危機，消息頻繁程度已走進城市日常。 而危機老店涉及的行業種類包羅萬有，有食肆，雜貨，更有傳統工藝及布料批發，背後或反映著政府在近年加速各發展計劃下，並沒有將區內有一定歷史、亦仍發揮著重要社區功能的老店或場所納入發展藍圖中，促使這些老店或場所連環消失。而當中有至少3成（14間）的結業老店或場所，都是因為政府清場及市區重建而「加速死亡」。 以下精選出部分具代表性的例子，分析去年老店或場所近年「加速死亡」的原因。 2022傳出結業消息的老店或場所列表 【死因一：官方清場及不適切回遷政策】 政府清拆的熟食中心或小販市場： ▐ 欽州街小販市場（棚仔）(44 年歷史）：政府收回土地作公私營發展 ▐ 觀塘碼頭熟食市場 (38 年歷史）：政府清拆以配合起動九龍東發展，包括提早結業的拿督星馬大飯店 ▐ 新填地街熟食小販市場(46 年歷史）：食環因空置率過高【註1】而關閉，15檔小販被逼遷 ▐ 火炭東西熟食小販市場(41 年歷史）：2024前會清拆，以興建社區綜合中心，但並沒有預留安置檔位 政府熟食中心、小販市場等因為租金較便宜，一般是較多小店聚集的所在地，而這些熟食中心、小販市場有一定歷史，當中不少店舖已經紮根多年，成為「老店」。近年政府以「避免和私人市場競爭」為由，逐漸將這些發揮重要社區功能場所「式微化」，不用心經營（如空置率高的公共街市、熟食中心等），或索性將其納入大型重建範圍中（如九龍城街市）。 若說老店執笠是因為經營不善，乏人光顧還可以理解，但近年不少仍然發揮著重要社區功能、老店林立的場所，卻是因為政府開刀而面臨倒閉，按去年四月的數據【註2】，觀塘碼頭熟食市場的出租率達九成；而研究員早前到該處考察，中午時份亦有一定人流，而「起動九龍東」發展文件亦有提議無須清拆熟食市場的發展計畫【註3】，但最終卻為了整合休憩空間而決定把熟食市場「殺掉」，似乎未有考慮當區基層仍有光顧平民化熟食市場的需要。 致命的回遷政策 發展計劃或是老店倒閉的觸發點，但政府不適切的回遷政策也是不可多得的致命因素。研究員曾到訪觀塘碼頭熟食市場，有現時租用三個檔位的檔販向我們表示，只獲政府分配一個安置檔位，面積更比原有的更細，無法恢復同等規模的生意【註4】；將在今年1月31日結業的深水埗棚仔，民間提出保育方案不被重視之餘，政府僅改以通州街臨時街市作安置，檔主無法有永久檔位，隨時又成為逼遷戶，檔位設計亦不利經營，即使店主有意在新地方經營，在官僚之下或會意興闌珊，觸發結業念頭，足以顯示政府以臨時思維安置檔販，以為給予舖位安置就等於會令他們留下來（結果留不下來似乎也不太在意），缺乏長遠扶植的方針，沒有協助他們轉型面對社會的改變，沒有重視這些店舖對於社區或區內居民的價值。 即使將來老店回遷，亦不見得順風順水。參考過往市建局重建計劃的回遷政策，似是殺死老店最後一根稻草多於扶植他們，如觀塘裕民坊的租金最高達2萬元，裝修又需要配合商場風格，最後只有1成租戶接受回遷；而市建局亦採用「漸進式租金」，初期給予租金優惠但之後逐年加至高級商場價位，自然會令原租戶卻步。未來九龍城重建疑會採用類似租金機制，只會揀選「符合條件」的商鋪以「特惠租金」在重建項目落成後租用5年【註5】，但當調升至市值租金後，潮泰社區或會步觀塘或利東街小店的後塵。 以下在九龍城重建範圍的老舖（部分）的前途值得令人關注： ▐ 添財記(逾60年歷史），希望能夠原區安置【註6】 ▐ 義香荳品：（61年歷史），表示重建後應該難以重新申領明火牌照【註7】 ▐ [...]
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【交圖共賞】人工島「海上波兒」抄襲新加坡? 天價「巨型天幕」咸魚番生?
發佈時間：2023年1月17日 最新造價可達8000億的明日大嶼人工島今日交文件上城規會，呈上文件內展示多張的交椅洲人工島上具體的設計想像圖，將會給城規會委員今星期五討論。雖然這些設計圖指明是「僅供說明的構想圖」，但細心看這批「交圖」，可發現除了景觀、密度、生態、造價成本以外還有更多更嚴重問題，更有疑似抄襲新加坡之嫌，看似宜居的設計圖不止做不到「說明」的作用，背後更極具誤導成分。以下綜合了一些觀察： 1.波上坡兒：設計圖中最為矚目的，莫過於從海濱走廊設計圖中出現一粒巨型綱彈般的「海上的坡兒」，如同近年新加坡在內湖新興的打卡「水上明珠」，疑似抄襲毫無誠意。但新加坡那棵是在Marina Bay內湖興建，明日大嶼若想照抄在水流極急的海岸興建，海上波兒會否容易被吹走，會否真的搶到新加坡人才來打咭，將成一大問號。 . 左：明日大嶼想像圖疑似抄襲新加坡；右：新加坡Marina Bay內湖的「水上明珠」 2. 驚見巨型天幕：設計圖中顯示疑似位於人工島中的「中央公園」地區，將突現兩大座數百米長天幕，極像當年當年西九爛尾數百億的巨型天幕咸魚番生，數千億人工島已被批評「海上大白象」，如按此興建更多「島上大白象」，成本造價又會如何層層加疊? 3. 密過旺角：聲稱要成為第三個CBD的明日大嶼，將非住宅(non-domestic)地積比最高上到15倍，參照剛放寬至15倍的彌敦道兩旁的商業用地地積比率（本身是9-12倍)，意味著將來人工島的密度將可能比起現時旺角更高。在海中心製造如同旺角的城市密度，不論是安全性以及宜居性皆令人質疑，這些看似島上充斥寬敞空間的設計圖亦相當誤導，是否現實還是造數則自行評價。 4. 岸居植樹：設計圖中還有畫滿色彩繽紛大樹長滿住宅/商廈平台/頂部，然而現時人工島位置季候風季節周不時離島風速都可達6級，現實上根本難以在島上大廈中層/高層平面如此種樹，似乎只是設計師手多亂畫多於現實可行。 5. 巨浪大切：不少圖中海濱都畫到島上公園水平相當貼近海岸，事實上人工島不止要在水深可高達10多米外填海，更要為了防止巨浪而再離水平線填高5米。若跟從此設計圖發展，遇上天鴿等颱風必然引發災難性水浸，極不可持續及毫無抗禦力。 6. 海岸漂綠：設計圖中疑似錯誤地將海道當作河道般作綠化設計，在水道中畫滿綠化植物，然而實際上在無法如此為海面「漂綠」。 7. 狹臭海濱：圖內反映除了有島與島之間聲稱舒緩海流的水道，同時三島還會有內水道設計，然而圖中所顯示水道距離相對狹窄，只得數十米，海水水流問題緩慢很有可能導致海旁汙積及變臭。 縱使明日大嶼的具體細節仍未公佈，但只要認真參閱文件不難發現以上這些觀察，屆時星期五城規會 （1月20日）委員開會，若然連這些最基本的規劃擔憂亦未能指正及討論，照單全收舉手支持，橡皮圖章亦是當之無愧。 原圖可參觀城規會最新文件 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【研者之路：民間研究員育成計劃2023】
（持續更新） 【研究員育成計劃第一炮】（更新日期：2022年1月12日） 民間研究新血今日齊集本研，竟然就要開始睇論文！事關第一場座談會《民間研究不是什麼》，就係要同大家逆向地講清講楚民間研究係做啲咩，喺啲概念上進行分析同釐清，希望一齊醍醐灌頂，有曬定位先無咁易搵錯方向㗎嘛。 新晉研究員始終幹勁十足，由頭討論到尾，似乎都令大家對民間研究喺推進社會議題嘅角色有更深刻嘅思考。究竟嚟緊大家仲有啲咩新鮮想法出爐呢？實在令人期待！ －－－－－－－－－－－－－－－－－－ 【研者之路：民間研究員育成計劃2023】 「嗰陣先發現原來自己一路需要嘅係個社群，而遇到的人日後都會在不同崗位上遇見返。」 ——真育成研究員2019 睇到新聞唔想嬲完就算，想換個身位落手調查研究？行有餘力，唔知有乜參與途徑？點樣搵到志同道合既研究社群? 研究員有感香港各種社會都市議題人才凋零，故計劃在2023年率先打響頭炮，推出「民間研究員育成計劃」，招募長遠有志推動民間研究的朋友參與，有研究員持續進行各種研究指導，務求動態Training更多好打得既民間研究推動者。計劃詳情如下： 民間研究員育成計劃2023 日期：1月至3月 (為期3個月) 時間：共96小時 (多為平日晚上及週末進行) 名額：6-8位 學習費用：$200 (完成後將全數退還) 截止報名日期：2022年12月20日 報名方式：須填寫報名表 （已截止報名） 在未來3個月期間，參與者將會與研究社成員一起推動以下工作： 諗：形勢分析及預判、培養研究觸覺、學懂問中問題 夾：討論研究可行性、串連及促成研究活動 砌：瘋狂砌研究task，發展自己研究想法 寫：參與研究文章、報告、各種文案寫作 推：參與大小研究發佈、傳媒訪問及即時回應、多媒體再生產 行：田野考察、探訪在地好友社群 名額相當有限，歡迎對參與民間研究及社會議題感興趣的朋友報名。 [...]
【流標分析】賣地計劃連環流標的絕望啟示
發佈時間：2023年1月11日 經濟持續逆轉，政府賣地連番流標或賤價賣地，疫情爆發後已有4塊商業及住宅地流標，全位於新發展區／較為偏遠的地方（啟德、東涌、屯門掃管笏及最新的赤柱）。而政府什將流標只解讀成「不會賤賣」土地，但其實對香港土地拍賣制度及明日大嶼的前途有數個對特區政府來說的絕望啟示，亦迴避了作為香港最大土地供應者/發展商的責任： 一：發展商長遠睇淡未來市況到2030 過往高賣地收入或成絕響 政府認為現時慘淡市況是疫情所致，通關就可以解決所有問題。然而發展商未必係咁諗。一塊2023年招標的土地流標，除了發展商覺得可以「執平貨」外，亦代表著的發展商未必睇好6－7年後建成私樓的市況。一般來講，由發展商投得土地，經過規劃、平整、興建、審批等等，都要花上6－7年才能出售，即代表發展商並不看好2030年前後的私樓住宅市場。 二：極度依賴賣地填氹的明日大嶼勢將「流標」? 如果真的按政府樂觀預期，2030年前後正值明日大嶼填海的「收成期」。根據政府講法，島上賣地收入將有8000億，仍高於5800億的成本（未計超支延誤、通脹及隱藏開支）。若屆時市況依然欠佳，或發展商嫌明日大嶼偏遠而出價偏低（如同近年4塊流標地情況），流標的情況再現，或會嚴重影響賣地收入，令政府一再降低底價。 事實上，明日大嶼比上述4塊流標地將更加「山旮旯」，直線距離中環CBD 5-6公里，比啟德還遠，第一條道路還未必能夠與第一批入伙居民同步開通，未有鐵路興建時間表，發展商還會肯高價投地，到時連「賣島花」也會否流標? 而若果現時投地也有考慮預期明日大嶼因素的話，同時反映在未來基建資源投放不太集中的其他地區，未來賣地收入或將受到一定影響，到時政府的整體賣地亦會變少，令明日大嶼將成極度依靠「賣地填氹」的政府財政一個沉重負累。 三：供應濟後囤地 何不提速回撥建資助房屋? 最令人震驚的是，是次政府對於赤柱睇流標的反應：「本年度土地供應所能興建的私人房屋，已經超越本年度的供應目標」【註】，所以將收回土地適時重售。那麼長期短缺的公營房屋達到目標了嗎？為何不將流標地「回撥」，興建公屋居屋？赤柱環角道地皮現已改劃成住宅用地，是熟地，對面亦有馬坑邨（公屋）及龍德苑（居屋），將流標土地回撥作公屋用途是輕而易舉的事。反而屆時明日大嶼出現超支，人工島上承諾的公屋比例卻很有可能「回撥」成賣地項目，打倒當初興建明日大嶼解決房屋問題（尤其是公屋短缺）的初衷，有可能令明日大嶼變質成純粹私人投機的開發大計。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【地權結界：農業園收地背後隱藏了什麼？】
發佈時間：2023年1月13日 農業園隨着第一期計劃落成，規模大8倍的第二期月前陸續開始收地，圈起了不少原有的農地及農戶，園內工程大規模倒石屎落農地及趕走原有農戶，早被批評為與香港原有的農業生態相違背。再次翻查農業園邊界，研究員注意到邊界岩岩巉巉。於是，透過對比農業園邊界及早前已公開的土地查冊資料【註1】，發現至少78.2萬呎疑由恒地及新地相關公司囤積的農地，恰巧避過收地範圍。到底農業園是為了促進所謂的農業科技，抑或為發展商附近的囤地發展開路？邊界岩巉的農業園揭示背後的土地規劃又是根據甚麼準則？ ⧫ 邊界岩巉 避收發展商及丁地 翻查朱凱廸於2013年公開古洞南一帶的土地查冊資料，超過300幅農地均由一間名為「Rakos Limited」的艇仔公司及其相關公司持有，該公司董事包括多次代表恒地收地的羅泰安和禢寶華，以及新地非執董關卓然。【註1】 以下是農業園收地範圍以外、由Rakos Limited持有的主要農地： ▍蕉徑老圍與陳屋埔中間一帶｜至少9幅農地，約155,236呎｜位於農業園項目東面 ▍長瀝村公廁附近3個凹處｜至少5幅農地，約89,597呎｜位於農業園項目西面 ▍長瀝村認可鄉村村界及附近一帶｜涉15幅農地，約167,270呎｜位於農業園項目中心 ▍蕉徑彭屋認可鄉村村界及附近一帶｜涉26幅農地，約369,922呎｜位於農業園項目南面 上述位置劃界凹凹凸凸，或許能推斷是為了避開上述土儲農地。例如與蕉徑老圍一河之隔、陳屋埔附近的土地被納入農業園第二期收地範圍，但中間相隔的土儲農地卻「恰恰」避過收地，尤其政府以促進農業發展等牽涉公共利益而收地，劃界選址卻選擇性避開疑似發展商的土儲，更令人質疑整個農業園計劃背後的真實動機。 農業園收地範圍還明顯避開兩個地方：長瀝村及蕉徑彭屋的認可鄉村村界。當上百戶寮屋住戶被迫遷之際，原居民卻能逃過收地的威脅，甚至坐享農業園發展所帶來的交通配套及租值提升。值得注意的是，兩村均出現「分割地段」的情況（套丁前期常見手段），蕉徑彭屋亦有至少3個建築風格、外形一致的疑似套丁屋苑。【註2】不僅村界內已建成丁屋的位置被剔除在收地範圍，連已分割地段、疑留待套丁發展的土地亦遭「放生」。從規劃上而言，放任農業園中間無故穿窿或凹入去「一岩一忽」的丁地，反而犧牲佔地較少、與周圍農田更相容及仍有活躍農戶居住的寮屋，可能是政府再一次向原居民跪低及默許疑似套丁的印證。 值得留意的是，從Google衛星圖上顯示，雖然部分被剔除在收地範圍外的農地有疑似寮屋等構築物的蹤影，不過似乎這並非政府沒有將相關土地納入收地範圍的原因，因為一來與現時官方拒絕農戶要求「耕住合一」的主旋律不符，二來亦未能解釋為何第二期計劃仍涉及收回逾百間寮屋。【註3】即使相關土地避過政府收地，隨着道路等基建落成，亦難免會被作為地主的發展商迫遷。 ⧫ 鋪橋搭路 或為發展商土儲開路 農業園東南面及欣景豪園附近一帶土地，正正是由新世界借出於蓮塘尾的簡約公屋選址用地，我們早前亦發現恒地及中國地產在選址隔離擁有逾5萬呎土儲。【註4】翻查規劃發展申請記錄，現時簡約公屋的選址範圍於1994年曾申請改劃作住宅及康樂用途，擬建50幢2層高低密度豪宅，被當時城規會以與規劃原意及周遭農地的用途不符，以及對附近交通包括狹窄的粉錦公路造成不良影響為由否決（The traffic generated from the proposed development will have an undesirable impact on [...]
【「英」如何精簡提速】英國發展正在「升級」 香港規劃卻被「肢解」?】
發佈時間：2023年1月11日 過去一年多，香港在「加快發展」的主旋律下迎來了「精簡發展」草案，一次過修改六條發展相關法例，大幅削減公眾規劃參與權。同時間，在2022年中，英國也提出了修改規劃發展相關條例的「升級及再生草案」（Levelling Up and Regeneration Bill 2022），現時可說是英國自2020年”Build Build Build”的規劃發展制度改革後另一波重大改革，將在月內在上議院進行二讀。英國的草案部分同樣帶有「加快建屋」意味，但也有部分項目與香港的方向截然不同，且在香港的草案完全缺席的： ▊追擊「揼波鐘發展商」 其中一個分別在於英國嘗試向發展商囤地行為落刀。英國的草案建議賦權予地方政府拒絕受理「揼波鐘發展商」（slow developers）提交的規劃申請，甚至就正研究罰款。另外，草案也有新條款要求發展商在得到規劃申請後提供發展進度報告（development progress reports），列明發展時間表及定期交代工程延遲的原因等。這項建議可說是對應英國有40％已批出的房屋規劃許可遲不動工（slow build out rate）的問題（註一），也是英國地方政府協會曾提出的建議（註二）。 香港也不乏發展商取得規劃許可但遲未動工、或就同一項目以更高發展密度重覆提交申請等「揼波鐘」情況。但香港的「精簡發展」草案，除了限制申請人就規劃申請提交進一步資料的期限，就未有直接對應發展商「揼波鐘」的問題。 ▊擴大空置稅的徵收範圍 現時英國地方政府可就空置超過兩年的單位徵收額外巿政稅（Premium Council Tax）。是次草案則建議進一步縮減啟動這項空置稅的空置期，由上述兩年縮減至一年（註三）。徵收的空置稅率更會隨空置年期增加，在空置5年及10年後分別倍增。據悉過往不少業主將空置單位報稱作旅館（holiday lets）以避開這項空置稅，但英國政府也會在2023年4月起收緊對「旅館」的定義門檻，以填補這個空置稅的漏洞（註四）。 香港發展商囤積新落成樓盤單位逾年然後「唧牙膏」加推的情況也常見，但香港的「精簡發展」草案也未有對應此問題，而一手樓空置稅依然無影蹤。 ▊進一步體現「先棕後綠」原則 「提速提量」的同時，英國的草案也包括發出新指引令地方政府在覓地建屋時要剔除選取綠化地帶（new guidance setting out that local authorities [...]
【死因研訊】剖析2022年共38涉結業危機老店/場所 是死於「時代巨輪」抑或另有兇手？
發佈時間：2023年1月5日 近年每當香港有老店結業，多將歸咎行業式微、疫情期間經營困難，或無後人接手等原因結業，而近年老店結業潮有加速之勢，背後又有什麼「助力」促使？研究員整合了在2022年間所有在主要媒體/新聞/社交媒體傳出倒閉消息或有倒閉危機、至少獨立經營了30年的小店或場所，並加以分析，發現近年老店結業潮背後「另有兇手」。 經過以上方法整理，可發現2022年間總共有38間傳出有倒閉危機/已結業的老店場所，幾乎每1-2個星期就有1間結業消息或危機，消息頻繁程度已走進城市日常。 而危機老店涉及的行業種類包羅萬有，有食肆，雜貨，更有傳統工藝及布料批發，背後或反映著政府在近年加速各發展計劃下，並沒有將區內有一定歷史、亦仍發揮著重要社區功能的老店或場所納入發展藍圖中，促使這些老店或場所連環消失。而當中有至少3成（14間）的結業老店或場所，都是因為政府清場及市區重建而「加速死亡」。 以下精選出部分具代表性的例子，分析去年老店或場所近年「加速死亡」的原因。 2022傳出結業消息的老店或場所列表 【死因一：官方清場及不適切回遷政策】 政府清拆的熟食中心或小販市場： ▐ 欽州街小販市場（棚仔）(44 年歷史）：政府收回土地作公私營發展 ▐ 觀塘碼頭熟食市場 (38 年歷史）：政府清拆以配合起動九龍東發展，包括提早結業的拿督星馬大飯店 ▐ 新填地街熟食小販市場(46 年歷史）：食環因空置率過高【註1】而關閉，15檔小販被逼遷 ▐ 火炭東西熟食小販市場(41 年歷史）：2024前會清拆，以興建社區綜合中心，但並沒有預留安置檔位 政府熟食中心、小販市場等因為租金較便宜，一般是較多小店聚集的所在地，而這些熟食中心、小販市場有一定歷史，當中不少店舖已經紮根多年，成為「老店」。近年政府以「避免和私人市場競爭」為由，逐漸將這些發揮重要社區功能場所「式微化」，不用心經營（如空置率高的公共街市、熟食中心等），或索性將其納入大型重建範圍中（如九龍城街市）。 若說老店執笠是因為經營不善，乏人光顧還可以理解，但近年不少仍然發揮著重要社區功能、老店林立的場所，卻是因為政府開刀而面臨倒閉，按去年四月的數據【註2】，觀塘碼頭熟食市場的出租率達九成；而研究員早前到該處考察，中午時份亦有一定人流，而「起動九龍東」發展文件亦有提議無須清拆熟食市場的發展計畫【註3】，但最終卻為了整合休憩空間而決定把熟食市場「殺掉」，似乎未有考慮當區基層仍有光顧平民化熟食市場的需要。 致命的回遷政策 發展計劃或是老店倒閉的觸發點，但政府不適切的回遷政策也是不可多得的致命因素。研究員曾到訪觀塘碼頭熟食市場，有現時租用三個檔位的檔販向我們表示，只獲政府分配一個安置檔位，面積更比原有的更細，無法恢復同等規模的生意【註4】；將在今年1月31日結業的深水埗棚仔，民間提出保育方案不被重視之餘，政府僅改以通州街臨時街市作安置，檔主無法有永久檔位，隨時又成為逼遷戶，檔位設計亦不利經營，即使店主有意在新地方經營，在官僚之下或會意興闌珊，觸發結業念頭，足以顯示政府以臨時思維安置檔販，以為給予舖位安置就等於會令他們留下來（結果留不下來似乎也不太在意），缺乏長遠扶植的方針，沒有協助他們轉型面對社會的改變，沒有重視這些店舖對於社區或區內居民的價值。 即使將來老店回遷，亦不見得順風順水。參考過往市建局重建計劃的回遷政策，似是殺死老店最後一根稻草多於扶植他們，如觀塘裕民坊的租金最高達2萬元，裝修又需要配合商場風格，最後只有1成租戶接受回遷；而市建局亦採用「漸進式租金」，初期給予租金優惠但之後逐年加至高級商場價位，自然會令原租戶卻步。未來九龍城重建疑會採用類似租金機制，只會揀選「符合條件」的商鋪以「特惠租金」在重建項目落成後租用5年【註5】，但當調升至市值租金後，潮泰社區或會步觀塘或利東街小店的後塵。 以下在九龍城重建範圍的老舖（部分）的前途值得令人關注： ▐ 添財記(逾60年歷史），希望能夠原區安置【註6】 ▐ 義香荳品：（61年歷史），表示重建後應該難以重新申領明火牌照【註7】 ▐ [...]