Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【市區基層文青街道大滅絕 油旺全區重建推土機北上殺到深水埗】
發佈時間：2023年2月12日 市區重建局又在放假時候發文，公佈將深水埗一整片130公頃市區劏房戶棲息地納入新的「深水埗重建研究」，意味著市建局即將會繼清拆九龍城舊區計劃、油旺全區重建研究之外，再進一步殺入市區基層核心生活區，轉化成發展商未來的土地儲備。根據最新統計處資料，研究範圍將會有上10萬人直接間接受潛在影響。 整個重建研究區域幅員廣闊，由長沙灣興華街以南到太子界限街以北，有一定人流或發展定位的大南街、鴨寮街已經被率先「點名」如何被強行重建/活化，就連深水埗主教山配水庫都成為重建概念，染指周邊地區作重建收樓。 其餘區內僅存市區工廈、鈕扣街、北河街天光墟、長方格地塊街區、與及各種具地區特色街道都將被趕絕，然後再以「地區特色」之名進行高檔化重建令平民無立錐之地。相信重建研究開展，將會立即引發私人投機收購，區內的劏房戶將面臨加租逼遷。 所謂「地區研究」地區參與欠奉，只是從發展商角度考慮，如何自創「規劃工具」，自批加大發展密度鼓勵收樓重建、擁公權力在市區大幅度圈地給地產再開發。此等劣質開發模式，既破壞社區自由發展的潛力，又無公眾參與的基礎，更無尊重城市肌理及地區居民原址安置生活的需要，是破壞社區地方感、加劇香港房屋土地問題及貧富懸殊的元兇。 現時油旺重建仍未起步，亦無公眾共識認受，就連第一個發展節點項目都未落實，市建局已自行聲稱油旺是「成功經驗」，可以將重建規劃模式複製入深水埗。然而，一開始研究油旺全區重建的起點是「地積比用盡」，現時深水埗又是否能照辦煮碗？ 更進一步的問題是，何時開始市建局可以擁有如此龐大的規劃權，假日發文自創重建策略，就可以在市民生活的地區任拆任劃？ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【真實造價】簡約公屋按呎價比傳統公屋貴四分一
發佈時間：2023年2月10日 簡約公屋造價之貴令社會嘩然，雖然早幾天方案在立會工務小組獲零反對通過，但依然有議員對造價「未安心」，事實上亦有很多問題如成本效益等均未釐清【註1】。 其中一個最重要的問題是，簡約公屋真的如政府所講，比傳統公屋造價平？房屋局指，若以「建築造價」（即只計建築物結構及屋宇裝備等）計算，每個簡約公屋單位的單價為$53－$65萬不等，比$76萬一個傳統公屋單位便宜【註2】。 不過只要細心翻查文件，即留意到簡約公屋單位面積普遍比傳統公屋細小，細小的單位造價自然會較大的單位便宜，所以要看簡約公屋是否「物超所值」，只看單位造價而非呎價並無意思。 ▍簡約公屋單位面積遠比傳統公屋細小 根據政府披露的資料【註3】，第一期17000個單位中，接近7成的簡約公屋為一二人單位（13平方米／140平方呎），而第二期13000個單位更有73%單位為此類最細的單位。13平方米是一個什麼概念？即是每人獲分配7平方米，是現有公屋編配可容許的最低標準，低無可低。 翻查房委會的最新傳統公屋數據【註4】，2020年代落成的單位則以二三人單位為主，其平均面積為（25.6平方米／276平方呎），差不多是簡約公屋大部份單位的2倍，政府將兩種不同的面積的單位造價直接比較，實屬誤導。 ▍簡約公屋每呎成本達$3,453 貴過公屋成本呎價 進一步分析簡約公屋的造價細項，撇除地基工程等開支，只抽取「建築工程」（即建築物的下層結構和上層結構）、屋宇裝備（即電力裝置、通風、消防等設施）及家居及設備等計算，得出第一期四個項目的總開支為$110.1億。由於政府沒有再披露渠務開支的細項，無法單獨計算室內的去水渠接駁等開支，故現有估算已屬保守。 $110.1億成本，按現有第一批簡約公屋的單位組合(flat mix)計算，將提供319萬平方呎的樓面面積，得出每呎造價為$3,453，而當中以牛頭角彩興路的單位每呎造價最貴，達$3,729。至於傳統公屋方面，房委會稱2023年的平均每個公屋造價為$760,000，由於未有現時在建的公屋的單位組合數據，故此只使用自2020年起落成的6條公共屋邨的平均單位面積275呎推算，得出每呎造價$2,762，簡約公屋的每呎造價比傳統公屋高出25%。 詳細數字請見：第一批簡約公屋與傳統公屋呎價比較： https://bit.ly/3YjyG1z ▍MIC 屬貴價技術 降低成本效益 簡約公屋均價為何比傳統公屋貴那麼多？有指因為要快，但會快多少？政府至今仍然講不出具體節省的時間，以證明為何值得多花25%成本（即約60多億）使用組裝合成(MIC)新技術興建，令人思疑是不是本身MIC 是一件極為昂貴的技術，使簡約公屋的成本效益低下？260億，還未計算使用5年後拆卸及在異地重置的開支。 當政府面對社會一面倒質疑造價昂貴時，竟削足適履減省改善住客生活質素的基本設施如冷氣和抽氣扇，也不檢討為何仍然要使用這項昂貴技術，甚至不惜向外公佈具誤導性的數據，令市民誤以為簡約公屋的造價便宜，這不禁令人思索政府背後是否有其他盤算。 ========= 【註1】【天價簡屋 「好多基本問題未搞清」】 【註2】政府新聞網 2023年1月30日 簡約公屋新增四選址公布 【註3】PWSC(2022-23)35 1HL 推展「簡約公屋」項目 【註4】香港房屋委員會：Housing Authority’s Public Rental Housing [...]
【智障城市？】李家超去中東學做「一線城市」？
發佈時間：2023年2月9日 李家超這兩天訪問中東的行程，最矚目一定是考察沙特的「智慧城市」NEOM計劃及阿聯酋的「馬斯達爾城」（Masdar City），其中NEOM計劃比明日大嶼更誇張，它計劃在沙特西北部的荒漠上興建樓高500米、長達170公里、發展面積達26,500平方公里，差不多等同25個香港，稱之為未來的智慧「一線城市」（the Line City）的大計，涉資達5000億美元，近來正式動工。現時明日大嶼及新田科技城等新的大型發展計劃都談及不少智慧城市的概念，究竟李家超可以從中東搶了什麼回來？ 而The Line City只是「NEOM」的眾多幾近駭人的大型智慧城市項目之一。雖然夠噱頭，但翻查外國媒體的報導及評論，這個大型項目卻一面倒被批評為「血肉」、「科技樂觀主義」(technogical optimism)、監控城市(surveilience city)、「智障城市」(stupid city)、「生態災難」(ecological disaster)、「對生態及道德的暴行」(ecological and moral atrocity)等。面對下列超支延誤、人權、環境等潛在問題及爭議，沙特及阿聯酋經驗似乎對香港的參考價值頗低（或高）： ▊ 超支延誤：外媒早有指出整個項目難以在原定2030年完工，據華爾街日報指NEOM 2021年的內部評估指需要50年完工【註一】。Masdar City的預計完工日期也推遲了14年。隨著工程的延誤，工程成本恐會上升，有估計指整個項目的成本造價可達1萬億美金。 ▊ 血肉「長城」：NEOM計劃的開展，亦伴隨著逼遷當地原住民。目前估計有近2萬個Al-Huwaitat 住民被逼遷【註二】，上年年中更有三名原住民因公開反對發展項目而被判以死刑【註三】。 ▊監控城市：除了如此血肉的人權問題，NEOM亦稱由於智慧城市需要大量數據，來自住客的電話、其住所、人臉辨識鏡頭 (facial recognition cameras)等感應器，有外媒指出以現時沙特的人權狀況，難以確保這些數據的運用會保證市民的私隱【註四】。 ▊ 生態災難：雖然項目主打綠色城市(green city)，然而有可持續城市設計的專家批評長達170公里「一線城市」(the Line city)的直線佈局不止阻隔鄰近動物的遷移，巨大鏡面外牆設計更會引來對鳥類有碰撞風險(collision risk [...]
【真實成本】簡約公屋私人地選址 每單位單項基建成本為市區選址7倍
發佈時間：2023年2月8日 簡約公屋造價之高引起熱議，早前房屋局就減走冷氣及抽氣扇”cut budget”試圖平息事件，最終每單位建築成本「可低至」$53萬，房屋局稱比每個公屋單位造價$76萬為低，屬「物超所值」。 今天（2月8日）政府將到立法會申請149億撥款，興建第一批共四個選址的簡約公屋，除了包括惹人關注、只用得5年就拆的百億啟德選址，同一文件亦披露了證實更多簡約公屋「唔抵做」的細節。研究員翻查最新文件【註1】，發現所謂最低$53萬造價背後其實並不包括單位以外的基建成本，而密度較高項目的建築成本可達每個單位接近$70萬，而且上述數字並未包括工地、地基及渠務工程（簡稱基建成本）等。若計及前述必要的開支，第一批17,000個「簡約公屋」項目平均每單位成本可達$78萬至接近$90萬不等。況且有7成簡約公屋單位為1－2人單位，面積只有13平方米，比二三人單位為主的傳統公屋而言細，若以每呎成本埋單計數，隨時比傳統公屋貴。 雖然這個數字與每個公屋單位造價$76萬未必有直接可比性（因傳統公屋地基工程等並非由房委會負擔），但政府實在有責任將真實成本向公眾及立法會交代，以審視方案是否符合成本效益。 第一批17,000個「簡約公屋」成本細項見列表：https://bit.ly/3Eadkfl ▍元朗攸壆路基建成本比例不尋常 再仔細研究各項分項造價，更發現元朗攸壆路的建築成本與基建成本比例不尋常。屯門第3A 區、牛頭角彩興路及啟德世運道的基建成本只佔項目總開支的7%－15%不等時，元朗攸壆路的相關數字是接近30%，平整土地及鋪設渠務的開支達$4.8億。 若以每單位的平均造價計算「工地工程」、「渠務工程」及「外部工程」【註2】成本，元朗攸壆路更是其他三個選址平均的5－7倍。這可能歸咎於元朗攸壆路選址面積最大、但只能提供最少單位（2,100個，只佔是次撥款的12%）之故。 （第一批選址名稱：工地//地基//渠務//外部工程每單位成本$） ➣元朗攸壆路 (8.9公頃, 2100單位)：34,714 // 51,429 // 71,762 // 70,048 ➣屯門第3A區 (0.8公頃, 1900單位)：4,053 // 87,105 // 10,526 // 10,737 ➣牛頭角彩興路(1.1公頃, 2300單位)：4,000 // [...]
【公屋質素倒流三十年】公屋限呎真的能解決愈住愈細？
發佈時間：2023年2月7日 近年新公屋越起越細成為趨勢，去年施政報告公佈了公屋限呎措施，貌似呼應習近平「住房大一些」的說法，但仔細翻查文件，限呎措施竟然不適用於面積最細的「一二人單位」，似乎「公屋劏房」的問題未有解決的跡象。 那麼，新公屋可以有幾細？研究員發現，自15年前（2008年）左右開始，一二人單位越起越細，2020年起，新興建單位的平均樓面面積只有14.05平方米（約151呎），相比2000年代時可達16.1平方米（約173.2呎）的面積細了近20呎，等同少了一間廁所的面積。再一步翻查發現，14.05平方米（約151呎）的二人單位，變相人均7平方米(75呎) 的居住面積，等同房署已沿用多年的最低「標準」，實在是在政策上「攞到盡」壓縮公屋居民居住空間。 ▍近年新建公屋人均居住面積竟與劏房相若？ 研究員透過整理房委會公佈的由1990年至今落成的公屋數據（包括屋邨的數量、座數及單位樓面面積）【註一】，發現1990年代以及2000年代的一二人公屋平均面積分別有15.8(約170呎)和16.1平方米(約173.2呎)。但其後情況逆轉，2010年代大幅倒退降至14.3平方米 (約154.4呎)，2020年更清一色只有14.05平方米（約151呎）。 若根據統計處最新發佈的劏房主題報告【註二】，在2021年，劏房的平均人均居住面積有6平方米，而2020年後落成公屋的相應數字僅比劏房只多僅僅1平方米。既然人均面積只有6平方米的劏房屬於不適切居所，那麼政府早於90年代，已有提及的7平方米人均居住面積，是否已不合時宜？然而政府近年讓細單位「起到盡」只緊貼這個最低標準，公屋單位愈起愈細，背後牽涉政府近年改動公屋設計的政策轉向。 值得一提的是，二三人單位原該是最受新限呎措施保障的單位。但其實根據房委會的最低標準，二三人單位最少都需具備21平方米（226呎）的樓面面積，三人的平均居住面積跟現時每人7平方米的最低標準無異。換言之，即使有沒有新限呎措施，實際上沒有為公屋面積帶來任何改變。 ▍變細的轉捩點：採用構件式單位 回顧公屋單位面積減少的政策轉變，自2008年10月公屋全面採用「構件式單位」，將單位設計嚴格分成四類後。在下表可以見到，房委會在逐漸棄用原有「新和諧式」設計並全面採用「構件式單位」時，顯着降低了一兩人單位的樓面面積【註三】【註四】： ▆ 新和諧式單位／／構件式單位 一二人單位：17.40平方米 (約187呎)／／ 14.1平方米 (約151呎) 二三人單位：21.69平方米(約233呎)／／21.4平方米 (約230呎) 三四人單位：30.34平方米 (約327呎)／／30.2平方米 (約325呎) 四五人單位：39.74平方米 (約428呎)／／35.0平方米 (約377呎) 五人或以上單位：49.06平方米 (約528呎)／／不再興建 為政策轉變受苦的亦不止是細單位申請者。在四款構件式單位中，最大面積的四至五人單位只有約377呎。而根據房委會會議記錄，截至2022年6月仍有近3000個5人或以上的家庭已經等候公屋分配逾三年【註五】。假如將五人家庭安置於新標準的單位，人均面積則只有僅僅75呎（7平方米），等同於房署的最低居住面積標準。同時，五人以上的大單位於近十年已經再未有興建，意味住這些大家庭的公屋輪候無法依靠新供應，輪候期或需更長。 ▍誰令公屋變成「劏房」？ 到底公屋政策為何改變，以致單位越起越細？根據立法會文件，全面採用「構件式單位」的設計其實是為了配合預制配件的建築方針，以善用土地資源、提高建築效益和成本效益【註六】。但當局未能解釋的是，為何將單位分成四類設計後，單位的面積（尤其是一二人單位）顯着降低？實用的新設計又為何不能以原有單位的面積標準建成？其實早於2013年立法會會議中，已有議員指出單人「構建式單位」面積過細的問題（註五），但房屋署未能交代減細單位面積原因，僅回答新設計比例更為實用，似乎是在迴避公屋納米化的問題。 更重要的是，在同一個會議中，時任房屋署副署長馮宜萱已經指出，由於新公屋已經採取機械建造，「建築成效將取決於所興建的樓層數目而不是單位設計」。換言之，單純縮細單位面積並不能有效增加新單位落成的速度和效益，將單位設計標準化理應或是可與充足居住面積並存的事。但在10年後，政府有時仍然將兩者放在對立面上。房委會資助房屋小組主席黃碧如在去年就曾否定公屋限呎措施，「因輪候時間仍很長，公屋限呎後會令單位數目減少」【註七】。先不論這與「建築成效並非取決於設計」的講法相違背，背後或反映一種「單位數目應先於一切對居民生活質素的保障」的思維，令日後公屋發展趨向重量不重質，着眼於減短輪候時間湊數達標而拒絕審視提高生活質素的空間。 雖然房委會和政府官員都不斷強調重視公屋居民的生活質素、施政報告亦說要推出一些加強「幸福感」的設計，但其實設計最根本的一環就是分配空間，現行公屋設計政策一方面採取或已過時的人均7平方米最低居住面積，但又不斷將新單位的面積推向這條底線，只給予公屋住戶最低限度的空間，而空間又被在政策上政府主動壓縮，其實就是用石頭砸自己的腳。 [...]
【啟德夢碎】簡約公屋選址之外 啟德還有幾多商業地積存？
發佈時間：2023年2月2日 現時啟德簡約公屋選址引起啟德業主激烈反對，背後亦有具地產商背景的傳媒率先發功，令整件事被塑造成是「誰應住啟德」的鄰避問題。但爭議背後更真實的是啟德CBD地位前途未卜的問題，令早幾年在啟德高價投地的地產商憂心忡忡。 啟德簡約公屋選址其實是一幅商業用地，它及整個啟德商業地*的現狀，不僅僅對整個啟德，而是對整個未來的香港商業用地的狀況及明日大嶼有一個重要啟示。 面對氣炸了的地產商，手頭上尚有不少啟德地未推售的政府急於「寫包單」，重申啟德「第二個核心商業區」（Core Business District 2，CBD 2）的願景不變（註一）。但只要翻查啟德近年的規劃轉變，就知道香港長遠經濟極不明朗，或許根本撐不起第二甚至第三個CBD。翻查2018年時啟德的規劃圖與今天的比對，已明顯見到當年CBD2宏圖偉略走樣，不少原來的商業地被改劃或計劃改成住宅地，減幅為原有規劃的約4成（第2A區2－4、5B、10號用地、第4B區5號用地，及最終未能成功改劃的第4C區4-5號用地，合共約6.2公頃，即啟德分區計劃大綱圖S/K22/6中16.2公頃的約4成），足以顯示政府心裡對啟德CBD2的定位或許因市況轉變而有所動搖。 啟德CBD2 願景如何走樣？此簡約公屋用地僅屬啟德云云未推售／未售出的商業地之一，而近數年啟德區域內有已不少原屬商業地的土地因商業地需求不足而轉為住宅地，如趨勢持續，啟德或呈現「數碼港化」或「科學園化」的情況，豪宅多過商業，投機多過實業。 翻查最新的啟德分區計劃大綱圖及賣地記錄等規劃文件，啟德已有1,100,000平方呎未推售／未售出／由商業用途改劃而成的住宅地： ▍第1D區2號用地 位置：啟德税務中心與東九龍總區警察總部之間 面積：約95,000平方呎 用途：商業 狀態：未推售 ▍第2A區2號及3號用地（新九龍內地段第 6590 號） 位置：沐禮街兩側 面積：約130,000平方呎 用途：由商業改劃為住宅用途 狀態：在2022/23季度賣地表中 ▍第3A區6號用地、第3B區1-4號用地 位置：啟德隧道出口九展對出 面積：約513,000平方呎 用途：商業（在2017年由GIC改劃為商業） 狀態：未推售 ▍第4C區4-5號用地，第4B區5號用地 位置：跑道區郵輪碼頭旁 面積：分別約217,000及約150,000平方呎 [...]
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【市區基層文青街道大滅絕 油旺全區重建推土機北上殺到深水埗】
發佈時間：2023年2月12日 市區重建局又在放假時候發文，公佈將深水埗一整片130公頃市區劏房戶棲息地納入新的「深水埗重建研究」，意味著市建局即將會繼清拆九龍城舊區計劃、油旺全區重建研究之外，再進一步殺入市區基層核心生活區，轉化成發展商未來的土地儲備。根據最新統計處資料，研究範圍將會有上10萬人直接間接受潛在影響。 整個重建研究區域幅員廣闊，由長沙灣興華街以南到太子界限街以北，有一定人流或發展定位的大南街、鴨寮街已經被率先「點名」如何被強行重建/活化，就連深水埗主教山配水庫都成為重建概念，染指周邊地區作重建收樓。 其餘區內僅存市區工廈、鈕扣街、北河街天光墟、長方格地塊街區、與及各種具地區特色街道都將被趕絕，然後再以「地區特色」之名進行高檔化重建令平民無立錐之地。相信重建研究開展，將會立即引發私人投機收購，區內的劏房戶將面臨加租逼遷。 所謂「地區研究」地區參與欠奉，只是從發展商角度考慮，如何自創「規劃工具」，自批加大發展密度鼓勵收樓重建、擁公權力在市區大幅度圈地給地產再開發。此等劣質開發模式，既破壞社區自由發展的潛力，又無公眾參與的基礎，更無尊重城市肌理及地區居民原址安置生活的需要，是破壞社區地方感、加劇香港房屋土地問題及貧富懸殊的元兇。 現時油旺重建仍未起步，亦無公眾共識認受，就連第一個發展節點項目都未落實，市建局已自行聲稱油旺是「成功經驗」，可以將重建規劃模式複製入深水埗。然而，一開始研究油旺全區重建的起點是「地積比用盡」，現時深水埗又是否能照辦煮碗？ 更進一步的問題是，何時開始市建局可以擁有如此龐大的規劃權，假日發文自創重建策略，就可以在市民生活的地區任拆任劃？ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【真實造價】簡約公屋按呎價比傳統公屋貴四分一
發佈時間：2023年2月10日 簡約公屋造價之貴令社會嘩然，雖然早幾天方案在立會工務小組獲零反對通過，但依然有議員對造價「未安心」，事實上亦有很多問題如成本效益等均未釐清【註1】。 其中一個最重要的問題是，簡約公屋真的如政府所講，比傳統公屋造價平？房屋局指，若以「建築造價」（即只計建築物結構及屋宇裝備等）計算，每個簡約公屋單位的單價為$53－$65萬不等，比$76萬一個傳統公屋單位便宜【註2】。 不過只要細心翻查文件，即留意到簡約公屋單位面積普遍比傳統公屋細小，細小的單位造價自然會較大的單位便宜，所以要看簡約公屋是否「物超所值」，只看單位造價而非呎價並無意思。 ▍簡約公屋單位面積遠比傳統公屋細小 根據政府披露的資料【註3】，第一期17000個單位中，接近7成的簡約公屋為一二人單位（13平方米／140平方呎），而第二期13000個單位更有73%單位為此類最細的單位。13平方米是一個什麼概念？即是每人獲分配7平方米，是現有公屋編配可容許的最低標準，低無可低。 翻查房委會的最新傳統公屋數據【註4】，2020年代落成的單位則以二三人單位為主，其平均面積為（25.6平方米／276平方呎），差不多是簡約公屋大部份單位的2倍，政府將兩種不同的面積的單位造價直接比較，實屬誤導。 ▍簡約公屋每呎成本達$3,453 貴過公屋成本呎價 進一步分析簡約公屋的造價細項，撇除地基工程等開支，只抽取「建築工程」（即建築物的下層結構和上層結構）、屋宇裝備（即電力裝置、通風、消防等設施）及家居及設備等計算，得出第一期四個項目的總開支為$110.1億。由於政府沒有再披露渠務開支的細項，無法單獨計算室內的去水渠接駁等開支，故現有估算已屬保守。 $110.1億成本，按現有第一批簡約公屋的單位組合(flat mix)計算，將提供319萬平方呎的樓面面積，得出每呎造價為$3,453，而當中以牛頭角彩興路的單位每呎造價最貴，達$3,729。至於傳統公屋方面，房委會稱2023年的平均每個公屋造價為$760,000，由於未有現時在建的公屋的單位組合數據，故此只使用自2020年起落成的6條公共屋邨的平均單位面積275呎推算，得出每呎造價$2,762，簡約公屋的每呎造價比傳統公屋高出25%。 詳細數字請見：第一批簡約公屋與傳統公屋呎價比較： https://bit.ly/3YjyG1z ▍MIC 屬貴價技術 降低成本效益 簡約公屋均價為何比傳統公屋貴那麼多？有指因為要快，但會快多少？政府至今仍然講不出具體節省的時間，以證明為何值得多花25%成本（即約60多億）使用組裝合成(MIC)新技術興建，令人思疑是不是本身MIC 是一件極為昂貴的技術，使簡約公屋的成本效益低下？260億，還未計算使用5年後拆卸及在異地重置的開支。 當政府面對社會一面倒質疑造價昂貴時，竟削足適履減省改善住客生活質素的基本設施如冷氣和抽氣扇，也不檢討為何仍然要使用這項昂貴技術，甚至不惜向外公佈具誤導性的數據，令市民誤以為簡約公屋的造價便宜，這不禁令人思索政府背後是否有其他盤算。 ========= 【註1】【天價簡屋 「好多基本問題未搞清」】 【註2】政府新聞網 2023年1月30日 簡約公屋新增四選址公布 【註3】PWSC(2022-23)35 1HL 推展「簡約公屋」項目 【註4】香港房屋委員會：Housing Authority’s Public Rental Housing [...]
【智障城市？】李家超去中東學做「一線城市」？
發佈時間：2023年2月9日 李家超這兩天訪問中東的行程，最矚目一定是考察沙特的「智慧城市」NEOM計劃及阿聯酋的「馬斯達爾城」（Masdar City），其中NEOM計劃比明日大嶼更誇張，它計劃在沙特西北部的荒漠上興建樓高500米、長達170公里、發展面積達26,500平方公里，差不多等同25個香港，稱之為未來的智慧「一線城市」（the Line City）的大計，涉資達5000億美元，近來正式動工。現時明日大嶼及新田科技城等新的大型發展計劃都談及不少智慧城市的概念，究竟李家超可以從中東搶了什麼回來？ 而The Line City只是「NEOM」的眾多幾近駭人的大型智慧城市項目之一。雖然夠噱頭，但翻查外國媒體的報導及評論，這個大型項目卻一面倒被批評為「血肉」、「科技樂觀主義」(technogical optimism)、監控城市(surveilience city)、「智障城市」(stupid city)、「生態災難」(ecological disaster)、「對生態及道德的暴行」(ecological and moral atrocity)等。面對下列超支延誤、人權、環境等潛在問題及爭議，沙特及阿聯酋經驗似乎對香港的參考價值頗低（或高）： ▊ 超支延誤：外媒早有指出整個項目難以在原定2030年完工，據華爾街日報指NEOM 2021年的內部評估指需要50年完工【註一】。Masdar City的預計完工日期也推遲了14年。隨著工程的延誤，工程成本恐會上升，有估計指整個項目的成本造價可達1萬億美金。 ▊ 血肉「長城」：NEOM計劃的開展，亦伴隨著逼遷當地原住民。目前估計有近2萬個Al-Huwaitat 住民被逼遷【註二】，上年年中更有三名原住民因公開反對發展項目而被判以死刑【註三】。 ▊監控城市：除了如此血肉的人權問題，NEOM亦稱由於智慧城市需要大量數據，來自住客的電話、其住所、人臉辨識鏡頭 (facial recognition cameras)等感應器，有外媒指出以現時沙特的人權狀況，難以確保這些數據的運用會保證市民的私隱【註四】。 ▊ 生態災難：雖然項目主打綠色城市(green city)，然而有可持續城市設計的專家批評長達170公里「一線城市」(the Line city)的直線佈局不止阻隔鄰近動物的遷移，巨大鏡面外牆設計更會引來對鳥類有碰撞風險(collision risk [...]
【真實成本】簡約公屋私人地選址 每單位單項基建成本為市區選址7倍
發佈時間：2023年2月8日 簡約公屋造價之高引起熱議，早前房屋局就減走冷氣及抽氣扇”cut budget”試圖平息事件，最終每單位建築成本「可低至」$53萬，房屋局稱比每個公屋單位造價$76萬為低，屬「物超所值」。 今天（2月8日）政府將到立法會申請149億撥款，興建第一批共四個選址的簡約公屋，除了包括惹人關注、只用得5年就拆的百億啟德選址，同一文件亦披露了證實更多簡約公屋「唔抵做」的細節。研究員翻查最新文件【註1】，發現所謂最低$53萬造價背後其實並不包括單位以外的基建成本，而密度較高項目的建築成本可達每個單位接近$70萬，而且上述數字並未包括工地、地基及渠務工程（簡稱基建成本）等。若計及前述必要的開支，第一批17,000個「簡約公屋」項目平均每單位成本可達$78萬至接近$90萬不等。況且有7成簡約公屋單位為1－2人單位，面積只有13平方米，比二三人單位為主的傳統公屋而言細，若以每呎成本埋單計數，隨時比傳統公屋貴。 雖然這個數字與每個公屋單位造價$76萬未必有直接可比性（因傳統公屋地基工程等並非由房委會負擔），但政府實在有責任將真實成本向公眾及立法會交代，以審視方案是否符合成本效益。 第一批17,000個「簡約公屋」成本細項見列表：https://bit.ly/3Eadkfl ▍元朗攸壆路基建成本比例不尋常 再仔細研究各項分項造價，更發現元朗攸壆路的建築成本與基建成本比例不尋常。屯門第3A 區、牛頭角彩興路及啟德世運道的基建成本只佔項目總開支的7%－15%不等時，元朗攸壆路的相關數字是接近30%，平整土地及鋪設渠務的開支達$4.8億。 若以每單位的平均造價計算「工地工程」、「渠務工程」及「外部工程」【註2】成本，元朗攸壆路更是其他三個選址平均的5－7倍。這可能歸咎於元朗攸壆路選址面積最大、但只能提供最少單位（2,100個，只佔是次撥款的12%）之故。 （第一批選址名稱：工地//地基//渠務//外部工程每單位成本$） ➣元朗攸壆路 (8.9公頃, 2100單位)：34,714 // 51,429 // 71,762 // 70,048 ➣屯門第3A區 (0.8公頃, 1900單位)：4,053 // 87,105 // 10,526 // 10,737 ➣牛頭角彩興路(1.1公頃, 2300單位)：4,000 // [...]
【公屋質素倒流三十年】公屋限呎真的能解決愈住愈細？
發佈時間：2023年2月7日 近年新公屋越起越細成為趨勢，去年施政報告公佈了公屋限呎措施，貌似呼應習近平「住房大一些」的說法，但仔細翻查文件，限呎措施竟然不適用於面積最細的「一二人單位」，似乎「公屋劏房」的問題未有解決的跡象。 那麼，新公屋可以有幾細？研究員發現，自15年前（2008年）左右開始，一二人單位越起越細，2020年起，新興建單位的平均樓面面積只有14.05平方米（約151呎），相比2000年代時可達16.1平方米（約173.2呎）的面積細了近20呎，等同少了一間廁所的面積。再一步翻查發現，14.05平方米（約151呎）的二人單位，變相人均7平方米(75呎) 的居住面積，等同房署已沿用多年的最低「標準」，實在是在政策上「攞到盡」壓縮公屋居民居住空間。 ▍近年新建公屋人均居住面積竟與劏房相若？ 研究員透過整理房委會公佈的由1990年至今落成的公屋數據（包括屋邨的數量、座數及單位樓面面積）【註一】，發現1990年代以及2000年代的一二人公屋平均面積分別有15.8(約170呎)和16.1平方米(約173.2呎)。但其後情況逆轉，2010年代大幅倒退降至14.3平方米 (約154.4呎)，2020年更清一色只有14.05平方米（約151呎）。 若根據統計處最新發佈的劏房主題報告【註二】，在2021年，劏房的平均人均居住面積有6平方米，而2020年後落成公屋的相應數字僅比劏房只多僅僅1平方米。既然人均面積只有6平方米的劏房屬於不適切居所，那麼政府早於90年代，已有提及的7平方米人均居住面積，是否已不合時宜？然而政府近年讓細單位「起到盡」只緊貼這個最低標準，公屋單位愈起愈細，背後牽涉政府近年改動公屋設計的政策轉向。 值得一提的是，二三人單位原該是最受新限呎措施保障的單位。但其實根據房委會的最低標準，二三人單位最少都需具備21平方米（226呎）的樓面面積，三人的平均居住面積跟現時每人7平方米的最低標準無異。換言之，即使有沒有新限呎措施，實際上沒有為公屋面積帶來任何改變。 ▍變細的轉捩點：採用構件式單位 回顧公屋單位面積減少的政策轉變，自2008年10月公屋全面採用「構件式單位」，將單位設計嚴格分成四類後。在下表可以見到，房委會在逐漸棄用原有「新和諧式」設計並全面採用「構件式單位」時，顯着降低了一兩人單位的樓面面積【註三】【註四】： ▆ 新和諧式單位／／構件式單位 一二人單位：17.40平方米 (約187呎)／／ 14.1平方米 (約151呎) 二三人單位：21.69平方米(約233呎)／／21.4平方米 (約230呎) 三四人單位：30.34平方米 (約327呎)／／30.2平方米 (約325呎) 四五人單位：39.74平方米 (約428呎)／／35.0平方米 (約377呎) 五人或以上單位：49.06平方米 (約528呎)／／不再興建 為政策轉變受苦的亦不止是細單位申請者。在四款構件式單位中，最大面積的四至五人單位只有約377呎。而根據房委會會議記錄，截至2022年6月仍有近3000個5人或以上的家庭已經等候公屋分配逾三年【註五】。假如將五人家庭安置於新標準的單位，人均面積則只有僅僅75呎（7平方米），等同於房署的最低居住面積標準。同時，五人以上的大單位於近十年已經再未有興建，意味住這些大家庭的公屋輪候無法依靠新供應，輪候期或需更長。 ▍誰令公屋變成「劏房」？ 到底公屋政策為何改變，以致單位越起越細？根據立法會文件，全面採用「構件式單位」的設計其實是為了配合預制配件的建築方針，以善用土地資源、提高建築效益和成本效益【註六】。但當局未能解釋的是，為何將單位分成四類設計後，單位的面積（尤其是一二人單位）顯着降低？實用的新設計又為何不能以原有單位的面積標準建成？其實早於2013年立法會會議中，已有議員指出單人「構建式單位」面積過細的問題（註五），但房屋署未能交代減細單位面積原因，僅回答新設計比例更為實用，似乎是在迴避公屋納米化的問題。 更重要的是，在同一個會議中，時任房屋署副署長馮宜萱已經指出，由於新公屋已經採取機械建造，「建築成效將取決於所興建的樓層數目而不是單位設計」。換言之，單純縮細單位面積並不能有效增加新單位落成的速度和效益，將單位設計標準化理應或是可與充足居住面積並存的事。但在10年後，政府有時仍然將兩者放在對立面上。房委會資助房屋小組主席黃碧如在去年就曾否定公屋限呎措施，「因輪候時間仍很長，公屋限呎後會令單位數目減少」【註七】。先不論這與「建築成效並非取決於設計」的講法相違背，背後或反映一種「單位數目應先於一切對居民生活質素的保障」的思維，令日後公屋發展趨向重量不重質，着眼於減短輪候時間湊數達標而拒絕審視提高生活質素的空間。 雖然房委會和政府官員都不斷強調重視公屋居民的生活質素、施政報告亦說要推出一些加強「幸福感」的設計，但其實設計最根本的一環就是分配空間，現行公屋設計政策一方面採取或已過時的人均7平方米最低居住面積，但又不斷將新單位的面積推向這條底線，只給予公屋住戶最低限度的空間，而空間又被在政策上政府主動壓縮，其實就是用石頭砸自己的腳。 [...]
【啟德夢碎】簡約公屋選址之外 啟德還有幾多商業地積存？
發佈時間：2023年2月2日 現時啟德簡約公屋選址引起啟德業主激烈反對，背後亦有具地產商背景的傳媒率先發功，令整件事被塑造成是「誰應住啟德」的鄰避問題。但爭議背後更真實的是啟德CBD地位前途未卜的問題，令早幾年在啟德高價投地的地產商憂心忡忡。 啟德簡約公屋選址其實是一幅商業用地，它及整個啟德商業地*的現狀，不僅僅對整個啟德，而是對整個未來的香港商業用地的狀況及明日大嶼有一個重要啟示。 面對氣炸了的地產商，手頭上尚有不少啟德地未推售的政府急於「寫包單」，重申啟德「第二個核心商業區」（Core Business District 2，CBD 2）的願景不變（註一）。但只要翻查啟德近年的規劃轉變，就知道香港長遠經濟極不明朗，或許根本撐不起第二甚至第三個CBD。翻查2018年時啟德的規劃圖與今天的比對，已明顯見到當年CBD2宏圖偉略走樣，不少原來的商業地被改劃或計劃改成住宅地，減幅為原有規劃的約4成（第2A區2－4、5B、10號用地、第4B區5號用地，及最終未能成功改劃的第4C區4-5號用地，合共約6.2公頃，即啟德分區計劃大綱圖S/K22/6中16.2公頃的約4成），足以顯示政府心裡對啟德CBD2的定位或許因市況轉變而有所動搖。 啟德CBD2 願景如何走樣？此簡約公屋用地僅屬啟德云云未推售／未售出的商業地之一，而近數年啟德區域內有已不少原屬商業地的土地因商業地需求不足而轉為住宅地，如趨勢持續，啟德或呈現「數碼港化」或「科學園化」的情況，豪宅多過商業，投機多過實業。 翻查最新的啟德分區計劃大綱圖及賣地記錄等規劃文件，啟德已有1,100,000平方呎未推售／未售出／由商業用途改劃而成的住宅地： ▍第1D區2號用地 位置：啟德税務中心與東九龍總區警察總部之間 面積：約95,000平方呎 用途：商業 狀態：未推售 ▍第2A區2號及3號用地（新九龍內地段第 6590 號） 位置：沐禮街兩側 面積：約130,000平方呎 用途：由商業改劃為住宅用途 狀態：在2022/23季度賣地表中 ▍第3A區6號用地、第3B區1-4號用地 位置：啟德隧道出口九展對出 面積：約513,000平方呎 用途：商業（在2017年由GIC改劃為商業） 狀態：未推售 ▍第4C區4-5號用地，第4B區5號用地 位置：跑道區郵輪碼頭旁 面積：分別約217,000及約150,000平方呎 [...]