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【程約今生】網約車平台合法化簡史
【程約今生】網約車平台合法化簡史 發布日期：2025年7月24日 本月政府提交《規管網絡預約出租汽車服務的立法建議》，建議立法規管網約車平台容許持牌經營。網約車改變香港人交通習慣多年，但法例規管在過往10年大部分時間沒有進展，期間的士業界與網約車平台明爭暗鬥，亦有對簿公堂的情況發生，但網約車的法定地位一直屬模糊。 時至2025年，情況突然有大幅進展，研究員翻查政府文件與新聞資料，梳理出網約車平台探索本地市場與制度，最終步向合法化的歷程。 ▍2013-2015年 起始期 本地網約的士及貨車平台紛紛成立搶佔市場，政府投資推廣署引入Uber開始提供服務。 ▍2015-2016年 衝突期 網約車平台開始成熟並佔據市場。的士業界要求取締，並嘗試發展的士網約服務。由於大多數網約私家車均沒持有「出租車許可証」（即容許私家車載客取酬的牌照），亦即「白牌車」，警察亦多次執法行動，以非法取酬及無購買第三者保控告司機及扣起車輛。Uber遊說政府立法規管，但暫停的士及貨車服務。 ▍2017-2018年 探索期 政府一方面探討改變的士業填補網約車需求的可能性，一方面間歇執法取締白牌車，但對網約車未來的路向未有明確態度。 政府在2017年發表的《公共交通策略研究》及《香港智慧城市藍圖》，亦沒有將網約車合法化納入議程，反而主力希望的士能與時並進改革，填補網約車的市場。建議推出 600 輛收費較高，服務質素較佳的專營的士應對市場新需求。 另一方面，的士業界不滿聲浪漸大，一方面發起不同的抗議行動，另一方面亦向政府提出改革的士業建議。Uber則持續以在社交媒體爭取民眾支持、提供社會企業責任等方法尋求合法化途徑，並與保險公司合作試圖解決白牌車不受第三者保險保護的問題。 ▍2019-2020年 膠着期 網約車平台嘗試涉足的士領域，雙方亦有合作，但同時亦有膠著和競爭。 政府推動《專營的士服務條例草案》，希望建立三支專營的士，以提高定價及服務質素的方式模仿網約車平台服務。結果方案遭的士業界強烈反對，甚至申請司法覆核，最終草案於2020年撒回。 網約車平台持續動員民眾要求立法未果，兼逢終審法院判二十多名Uber司機敗訴，確立平台不能卸去司機非法取酬的責任，但同時法院認為當初《道路交通條例》立法時，並未考慮到智能手機應用程式興起。 網約車平台開始探索與的士平台合作的空間，2020年10月Uber Taxi推出，提供折扣的士服務，涉足網約的士業務。 ▍2021-2023年 融合期 網約車平台與的士業界長期競爭共存下，開始互相模仿與融合。 有關當局着力改革的士業服務，包括討論引入的士車隊管理制度，將的士扣分制交付立法會審議，試圖透過車隊牌照與立法改善的士濫收車資、拒載及繞路等問題，並模仿平台運用數據協助營運的模式。的士業界在疫情與消費劵政策下，亦開始了有系統引入電子支付。 2021年Uber收購當時有多於70,000名的士司機及200萬下載次數，的士平台的領頭HKTaxi。其後Uber又推出計表收費的士及的士入行資助計劃，搖身一變成為成為主要的網約的士平台，並建立與的士業界的聯繫。兩名網約車司機亦入提出司法覆核挑戰政府拒絕為網約車司機發出出租汽車牌照許可證的決定。 但在發展的士車隊以外，政府繼續在立法規管網約車態度含糊。 ▍2024-2025年 開放期 政府開始探討規管框架。 滴滴出行與高德打車於2024年5月進軍香港，起初僅提供網約的士及跨境車服務。兩個月後，運輸及物流局發佈《打擊非法出租或取酬載客活動及規管網約出租汽車平台的研究》，首次研究如何立法規管平台，並指出的士和持牌的合規車輛可優勢互補及回應市民的不同出行需要。 [...]
【「陽」氣不足】推動太陽能發電 政府作為「領頭羊」有幾落力？
【「陽」氣不足】推動太陽能發電 政府作為「領頭羊」有幾落力？ 發布日期：2025年8月27日 皎陽似火，除了控訴太陽毒辣，亦可因勢利導，思考如何更能有效借助陽光，作為可持續且低排放的電力來源，長遠亦有助舒緩全球暖化所帶來的極端酷熱。政府2021年發布《香港氣候行動藍圖2050》（《藍圖》）【註1】，提出在2035年或之前增加可再生能源在發電燃料組合中的比例至7.5%至10%，當中1%-2%來自太陽能。惟現時太陽能僅佔整體用電量不足0.5%，而為推動私人建築安裝太陽能板而設的「上網電價計劃」（發電後賣電給電網作為誘因）將於2033年到期。由於安裝成本回本需時，私人樓宇安裝太陽能板的數字將會下降【註2】。所以政府作為推動可再生能源政策的「領頭羊」，盡可能在公共建築物安裝太陽能板，將有更大示範及實質作用。那麼政府建築物在安裝太陽能板的情況又是如何？研究員透過整理建築署保養建築列表【註3】，以及政府網站資源，整合出7類表面面積較大的公共建築【註4】，並探視其太陽能板安裝情況。分類包含各主要政府大樓，以及全部官立中小學、紀律部隊宿舍、消防局、警署、醫院，亦包括位於空曠地方的濾水廠，合共511棟建築物。我們發現在上述政府全權管理的建築物中，僅有27%有安裝太陽能光伏或熱水系統設施，比率比想象中低。▍全港7類主要政府公共建築 僅約三成有安裝太陽能系統？回顧過去20年（2005-2025）財委會與環保局的開支預算審核文件【註5】、其他相關文件及網站資訊，政府曾透露至少262項已或將安裝太陽能系統的政府建築物／設施（亦包括公園、遊樂場、體育館等較為低矮的設施），當中116個能被納入以下整理的7類公共建築中。研究員再透過地政總署3D地圖(更新至2023年)及google衛星地圖(更新至2024年)，逐項檢視有否太陽能板或集熱管，最後識別出140幢已安裝太陽能系統的建築：建築分類｜已/將安裝者數量｜總數｜比例*政府大樓｜62｜203｜31%官立學校｜23｜63｜37%部隊宿舍｜11｜52｜21%各消防局｜12｜84｜14%各區警署｜11｜45｜24%公立醫院｜14｜44｜32%濾水廠｜7｜20｜35%總數｜140｜511｜27%*包括各政府合署、市政大樓、部門總部大樓、文化康樂大樓等上述類型的主要政府建築，有近七成半建築（371棟）的天台未有安裝相關設備，當中大部分仍有空置空間。事實上，仍有大量低矮類政府建築及設施（例如體育館）尚未納入統計之內，若包括在統計，其安裝比例只會更低。另外，因為衛星圖解像度問題，上述統計亦包含樣貌相似的太陽能熱水系統（僅透過集熱器收集太陽熱能加熱自來水）。太陽能熱水系統與電網沒有連接，嚴格上來說，不應被視為可以提高可再生能源發電比例的設施，不過因其採用太陽能，亦能節省製造熱水的電能。再者這類系統的安裝工程，相對於要升級電力系統、接駁電網的太陽能板光伏系統簡單，理應限制更少，因此上述統計亦將其計算在內。當然，安裝太陽能板與否不止看大樓的表面面積和接收太陽輻照量，還要看建築物結構和承重天台是否有其他用途（如機房等）、以及周遭建築物有否遮擋陽光等，但少於三成的安裝比率，仍是出乎研究員預料之外的低。▍二十多年緩慢地安裝 仍有大量政府建築天台白白曬太陽？而研究員亦觀察到，在上述371棟沒有安裝太陽能政府建築中，至少三分一其相鄰及附近建築物（包括學校、政府建築或私人大廈）反而有安裝太陽能設備，顯示該地點其實有安裝潛能。又如上環市政大廈、紅磡市政大廈、沙田政府合署和教育局九龍塘教育服務中心等，根據機電工程署的香港太陽輻照圖【註6】，其預設的輻照效能均傾向「極佳」，循3D地圖察看其天台仍有大量空置空間，卻未見相關安裝計劃。當然，研究員未能掌握這些大樓的天台建築結構、承重及確實現有用途等資料，但由於有不少政府大樓天台均是這種「晒太陽」狀態，相信總有空間進一步加設太陽能版。總括而言，觀乎政府近二十年其實亦有持續的安裝工程，儘管如此，政府建築的「安裝比率」仍然是偏低，未知背後確實困難，是否僅因天台承重問題等而未有行動。若政府能更廣泛、積極地安裝，除了能反映其作為榜樣的角色，帶領各界安裝太陽能系統的潮流，更具意義的，是能向國際及本地市民表明其推廣可再生能源、邁向碳中和的決心。▍政府建築或設施安裝光伏有幾大潛在效能？過往歷年財委會審核文件中，或因議員提問形式不同，環保局提出的答覆及太陽能系統安裝建築清單，亦會有或詳或略的區別，當中僅約170個安裝項目，有透露其預算每年發電效能，將其相加計算，現時政府已/將安裝太陽能系統的建築物及設施，至少每年合共能產出約570萬度電，以香港每戶每年平均約3,300度電的用電量計【註7】，已相當於逾1,700戶家庭的年用電量，尚未計算未有透露預算效能的項目。雖然與全港住戶作對比看似作用甚少，而去年住戶用電亦只佔全港的27.3%【註8】，但實質上政府僅用了百多幢建築天台或空間，便能有如此產電量，其潛在效能亦不容忽視，而積極安裝太陽能板的象徵意義更大，展示政府推動可再生能源的態度。而觀乎上述統計下的安裝比例，政府亦明顯有相當大的安裝空間，再加上還有大量公園、休憩空間、文體館建築可配備相關裝置，若積極推而廣之，或亦能為滿足《藍圖》目標邁進一步。政府近年亦先後提出如「上網電價計劃」和「採電學社」等計劃，鼓勵私人建築和非政府機構安裝光伏系統，去年亦有提出如「太陽能發電建築先導計劃」，表示將研究在建築物幕牆應用太陽能發電的技術，並以機電工程署總部大樓作先導試驗【註9】，或亦是值得推進的方向。但現時尚有大量閒置政府天台未有好好善用，而用以吸引私人安裝光伏的「上網電價計劃」又隨時於2033年退場，政府是否亦應考慮如何延續現有計劃的推廣，同時研究如何好好發揮現成的可用資源？ 參考資料： 【註1】環保署. 2021.10.8. 《香港氣候行動藍圖2050》 【註2】梁錫嵐. 2025.7.29. 補貼真的可以退場？香港天台太陽能發展為何受限？ 【註3】建築署. 2024.12.20. 建築署負責保養的政府樓宇和設施 【註4】觀乎歷年政府相關文件，其設置大陽能系統的建築亦主要為此7類 【註5】環保署. 歷年財務委員會審核開支預算 【註6】機電署. 香港太陽輻照圖 【註7】政策文件一般以每月275度的住宅用電量為比較基準，即每年3,300度，可參考立法會CB(1)1509/2024(02)號文件. 2024.11.19. 【註8】統計署. 2024. 《香港能源統計年刊 2024》 【註9】《2024-25年度財政預算案》
【民間研究 開花結果】多本新出版書籍引述本研研究成果
【民間研究 開花結果】多本新出版書籍引述本研研究成果 發布日期：2025年8月28日 由去年至今，我們的研究成果多次被新出版書籍引述，大部分均為本土出版，顯示本土出版業仍然活躍。研究員亦樂見多年來研究成果被學者和民眾深化應用，令公共事務的討論變得更有深度。可見在新的社會環境下，民間研究仍然有拓展的空間。相關著作橫跨法律、建築、政治地理、房屋政策領域：➤ 法庭新聞怎麼做？: 《法庭線》編輯記者思考手記； 作者及出版社：法庭線由一群前法庭記者創立的媒體 法庭線 The Witness 出版，以新聞工作者角度為大眾理解艱澀的法庭案件。《法庭新聞怎麼做》呈現法庭新聞製作過程，從中討論案件核心議題，讓讀者理解現實與公義的距離。其中一個提及的案件為2024年末的粉嶺高球場司法覆核案，案中高院對環評報告採納比政府更嚴格的要求。作者引述本研的分析指，若以同一標準放諸其他環評報告的話，應有不少發展計劃都有潛在可能被司法覆核挑戰。➤供水香港：地緣政治、水務建設與農業發展；作者：李家翹； 出版社：中文大學出版社由中大政治地理學者李家翹撰寫，由政治地理學視野看殖民地時代，新界治理體系如何一步步被各種政治地理因素影響下成形，從而促成各種水務設施如水塘、海水化淡廠等的落成。這些水務設施在冷戰期間促進新界農業發展，為處於冷戰兩大陣營夾縫的殖民地香港，提供了重要糧食供應的基礎。著作結尾展望未來新界土地治理時，引述了本研去年出版的《活農活現：北部都會區農地調查報告及農業優先區建議》，以分析未來香港農業的處境。➤Hong Kong Public Housing. An Architectural and Policy History. 作者：Miles Glendinning. 出版社：Routledge研究全球平民住宅(mass housing)及20世紀現代主義建築的英國建築歷史學家Miles Glendinning的最新著作。著作分析香港戰後的政治環境及社會需要，如何影響著公共房屋的建築型態和殖民地時代房屋政策的演化，最後令香港公共房屋成為全球其中一個最大型和最成功的平民住宅類型。Glendinning進而分析2010年代起香港公共房屋，如何重新被政治需要重新詮釋和改變。Glendinning指出，在此背景以及2020年起出現的新政策環境下，民間團體和智庫如本土研究社，在房屋政策的政策辯論上發揮著越來越大的角色：//With the removal of the political opposition, other groups began to [...]
【多元生活】盤點香港人八種另類居住模式
【多元生活】盤點香港人八種另類居住模式 發布日期：2025年8月29日 普遍社會理解房屋問題，往往歸咎於房屋供應不足，近數十年政府亦透過各種房屋政策，建構「置業階梯」，提供置業為終點的單一居住模式，公屋、租樓或其他居住模式等都是不及置業理想的「中途站」。這種對住屋想像的路徑依賴，容易使人忽略多元生活模式作為一種房屋／理財需求，以達致因人而異的人生目標。研究員嘗試盤點出八種另類的居住及生活模式，試圖呈現出不少居民因在港面對的各類生活需求，及其相應的居住模式，部分屬於近年興起的新房屋需要，折射出香港人在置業以外的生活模式想像。➤ 1. 單位共居傳統香港家庭住戶，以與父母、配偶與子女等直系親屬同居為主要結構，惟近年與他人夾租，或是與朋友同居等模式似乎有上升趨勢。根據香港人口普查【註1】，非親屬關係住戶的數字由2016年的60,257升至2021年的66,625，近年或許有更大升幅。有更多年輕人，因自主性及私隱需求，趨向搬離原生家庭，而選擇適合與自己同居的同伴／朋友。這顯示近年因房屋成本高企而繼續與父母共住，並非唯一舒緩生活成本的選擇。當然，在香港普遍居住環境面積不大的處境下，在同一個單位共居，或未必能顯著提高私隱保障，但至少亦是能體現住戶的選擇權及自主性的生活模式。➤ 2. 宿舍共居除了同單位共居的模式，近十年社會亦多了不少提倡多元共居的宿舍項目。例如為滿足年輕人對擁有自住空間的期望，政府在2011年提出青年宿舍計劃，全數資助非政府機構在其未盡其用的土地上興建青年宿舍，並以自負盈虧的方式營運，現時宿位已增至3,700個，惟似乎仍不足以滿足熱熾的需求。近年亦有些討論，倡議將青年共居概念推展至「青銀共居」，緩解長者獨居所帶來的風險，亦可舒緩年輕人的居住問題【註2】。這類宿舍共居亦有助於建立共居者之間的鄰舍關係及支援，其租金亦較市場水平更可負擔。➤ 3. 舖居合一「舖居合一」是香港傳統建築中極具特色的空間模式，可分為「前舖下居」及「上舖下居」，使店家可兼顧生意與家庭生活。這種模式在舊區中（如深水埗、油麻地、上環等）某些戰前商住混合唐樓中仍然可見，如上環海味街、深水埗大南街的一些店舖等。而不少樓齡達40年或以上的舊式屋邨，如大元邨、坪石邨、荔景邨及麗瑤邨等，則仍見到「下舖上居」的痕跡【註3】，為當時的屋邨商戶提供一個「連帶租用居住單位」，以應對當時交通不便的問題。惟近年隨著市區重建，戰前唐樓面臨清拆危機，新型屋邨／新住宅發展亦已沒有這類設計，這種舖居合一的模式已日漸式微，但其體現出來能作為連結街坊的社區功能，能否在新的時代脈絡下重新被重視與推廣，仍值得公眾參考。➤ 4. 耕住合一過去新界農民租借或開墾荒地種植蔬菜，自力更生，並須在農田邊搭建居所方便處理農務，形成耕作與居住一體的模式。隨著城市發展，不少鄉郊農村逐漸發展成住宅區，農地面積逐漸銳減，一般而言農地亦不容許搭建住宿設施。根據《漁護署年報》，香港務農人口僅為約4,300人。近年，政府推動鄉郊發展及農業園政策，加上近年「農青」漸多，掀起民間對「耕住合一」的訴求【註4】，強調農業優先區應強化耕住合一。事實上，「耕住合一」並非僅限於鄉郊或農夫，概念上市區居民亦可透過「耕住合一」享受農耕，如過去亦曾有學者提出「沙田2050」計劃【註5】，建議復耕城門河濕地，增設社區農圃、天台種植和魚菜共生系統，讓居民在都市中同樣能實現自給自足的需求。➤ 5. 跨境住屋在港生活租金及物價騰貴，近年的北上消費潮，亦是在此背景下興起。與此同時，在深港融合的趨勢下，亦有媒體報導描述有港人甚至北上租樓生活【註6】，甚至跨境工作【註7】。政府未有相關數字統計這類跨境居住的趨勢，相關專題性統計或許要上溯至2010年規劃署進行的《香港人在深圳居住狀況調查》【註8】，惟調查亦僅顯示當時有逾6萬人移居深圳，而非研究往返兩地工作的具體情況。而跨境學童，即從內地跨境回港上學的學生，現時有16,139人，當中中學生有明顯升幅，由前年的9,395增至今年的13,174人【註9】。上述各類跨境生活者，往往在日常生活中便需花費大量通勤時間，但或因兩地成本的差異，亦有人選擇這類居住及生活模式。➤ 6. 數碼遊牧近年「數碼遊牧」（Digital Nomad）概念興起，意指透過網絡和數碼工具，實現遠程工作、不受地點限制的生活方式。尤其是對於港人而言，旅居物價較低的地區，以其香港工作所獲收入，可享受較高生活質素，網絡上亦不難見到有香港Youtuber及媒體專訪分享不同人的數碼遊牧的經驗，目的地例如包括印尼峇里島、泰國清邁、日本福岡、台北等地【註10】。儘管這類模式似乎相對於傳統定居模式不穩定，但人們在不同人生階段，或亦有相應不同住屋過渡的要求，尤其對於年輕人而言，到外地旅居或許是一種符合其人生住屋階段，以體驗異地事實、接觸全新生活模式的選擇。➤ 7. 遠居離島近年亦不時有關於原居市區的港人搬進離島居住的報導，如長洲、南丫島和坪洲等地。根據統計處按區議會分區劃分的年中人口數字【註11】，離島居民的升幅在10年間暴增32%至近20萬人，排行第一，遠遠拋離其他地區如增長幅度排第二的深水埗區(11%)及第三的元朗區(10%)，或與東涌新市鎮的發展有關。而若單論外島，較多常住人口者，則有長洲、南丫島和坪洲，人口共佔3萬多。根據2016及2021年的人口普查【註12】，長洲人口維持2萬左右，唯坪洲的人口暴增近一倍，南丫島的人口亦增加了12%。這類外島保留較多自然風貌和傳統文化，生活節奏較慢，是許多期望遠離城市，有連結自然環境需求的居民選擇定居的地方。➤ 8. 「居無定所」除了有無家者因生活困窘而無固定居所外，「居無定所」亦是一種城市人的居住趨勢，例如早幾年興起的Address Hopper (住所跳躍者)，或因經常出差及旅遊原因而不常在長駐一地，為節省租金或想生活模式有彈性，短期內會轉換不同地方，如酒店、旅館，甚至到朋友家中借宿，而無固定居所。除跨地域的數碼遊牧外，亦有人傾向於一種在同一城市內的港式遊牧生活【註13】。近年興起的服務式公寓，以靈活月租招徠住客，使租戶無需受限於傳統租賃市場以年計的「死約」限制，亦反映這類住屋越趨靈活及彈性的趨勢。由此可見，固定居所對大部分人而言，雖則亦是很重要的住屋需求，但亦有人傾向不太重視居所隱定及居住熟悉感，而更嚮往流動的居住模式。 參考資料 【註1】《2021年人口普查》 【註2】青年創研庫. 2019.8. 「共居」——香港青年住屋的可行出路？ 【註3】蘋果日報. 2021.3.15. 港情講趣●港英遺物 內設旋轉樓梯 複式公屋下舖上居 【註4】香港01. 2019.10.3. 【新界東北】復耕條件限制多、不批「耕住合一」 農民：無得揀 [...]
【承認圖文不符？】
【承認圖文不符？】 發布日期：2025年6月3日 昨日發布的重磅研究《旅見不善：政策真空下生態旅遊危機研究報告》，其中一個發現為其中一個「生態旅遊」發展區尖鼻咀，可建私樓土地面積的文字描述為10.5公頃。但研究員比對政府提供的地圖後，發現標示面積為31公頃，即使計及與人口數目有密切關係的社區用地和休憩空間，仍然有9.5公頃的差距。研究報告形容為「圖文不符」（見報導），未知是否暗裏留空間供發展商在「片區發展模式」下與政府討價還價，或有進一步增加在具生態價值興建私樓的空間的可能，與國際通行的生態旅遊原則相違背。當晚發展局低調回應【註】，指該邀請發展商提供發展意見的地圖，僅屬「概念圖」，一切以文件中列明的數字為準（即最多10.5公頃），地圖標示位置未細列內部道路、運輸及公共設施等，即間接承認了報告的質疑確實「圖文不符」（標示的確有31公頃但文字指只有10.5公頃）。由於公眾有疑慮私樓或會越起越多，研究員在記者會上曾經促請政府詳細提供所有初步土地用途建議的具體數字，但政府解釋後，研究員的疑問反而更多：一：為何不詳列各細項數字以釋除疑慮？畢竟9.5公頃的差距不是少。二：初步發展建議「最多10.5公頃」。注意是是初步建議，能否保證不在發展商「提供意見」後上調私樓發展比例，「數碼港化」？三：暫且相信可建私樓的範圍最多只有10.5公頃，但圖卻標示了31公頃，即標示了的土地不能都全用來發展，會否令當地地主（有些為發展商土儲）有「不必要的遐想」？政府應澄清免人誤會。四：尚未能解答為何建私樓與生態旅遊相關，或有幫助於發展生態旅遊？是否只是為了融資而忘了自己在發展生態旅遊而非地產？目前的發展方案，是否符合聯合國旅遊組織對生態旅遊的基本定義？五：參考國際例子，具有地產發展的生態旅遊計劃都趨向失敗，而成功例子則沒有地產發展。眾多旅遊學者均指「私樓旅遊」(residential tourism)不具備生態旅遊基本的可持續發展特徵，為何政府認為香港是特例，認為私樓與生態旅遊互不排斥？報告出爐後，各大傳媒均有報道，個別報道亦以「圖文不符」為主題。但由於報告長達28000字，新聞報道亦無法涵蓋全部要點，詳情請閱讀以下新聞報道及報告全文（連結見留言）－－－傳媒當日報道：《獨立媒體》首份生態旅遊政策研究 憂淪「私樓旅遊」促訂保育框架 《明報》 環團：尖鼻嘴生態遊用地面積圖文不符 發展局：意向書只屬建議圖 面積上限文字為準 《香港01》 生態旅遊｜環團揭逾22公頃生態地被毀 倡撤住宅發展免變私樓旅遊 《東方日報》環團：生態旅遊熱點 恐變住宅發展 《大紀元時報》環團發現住宅地面積圖文不符 憂生態遊片區變地產項目 《Hong Kong Free Press》Hong Kong NGOs call for clear eco-tourism framework amid land degradation concerns 《South China Morning Post》Groups warn [...]
【空前「剩」況】新界商廈空置量達1.25幢IFC
【空前「剩」況】新界商廈空置量達1.25幢IFC 發布日期：2025年6月5日 香港整體商廈空置率節節上升，根據《香港物業報告2025》【註1】初步統計數字，去年甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率已分別增至17.4%、15.6%和11.0%，一些傳統商業區如中西區、灣仔區等，整體空置率約為13－15%，而根據仲量聯行報告【註2】，作為香港第二個核心商業區的九龍東本季的空置率更由去年第四季的18.6%上升至21.3%，可見整體趨勢未見放緩，甚至有升得更急的跡象： 年份｜商廈整體空置率2020｜11.5％2021｜12.3％2022｜14.4％2023｜14.9％2024｜16.3％（最新數字）提及商廈空置，多數人會關注港島及九龍東核心商業區的情況，但上述年報同時亦能反映較少人留意、非核心商業區外的商廈空置狀況，原來較商業區的更嚇人：同一份報告揭示，南區、深水埗、九龍城等市區的整體商廈空置率亦已超過25％，新界情況更嚴重：西貢、荃灣和元朗區的甲級商廈空置率亦分別高達60%、45%及42.8%，葵青區的丙級商廈空置率亦達至47.7％，有些商廈可能整整近半幢都沒有人租用。▍多區商廈面臨近半幢都無人租慘況？➤ 上述三區內商廈列表地區｜商廈｜樓齡｜總建築面積*荃灣區｜如心廣場｜17年｜約 36.5萬平方呎荃灣區｜One Midtown｜13年｜約 69.56萬平方呎荃灣區｜嘉達環球中心｜11年｜約 39.3萬平方呎荃灣區｜TML廣場｜12年｜約 133.8萬平方呎荃灣區｜國際企業中心二期｜4年｜約 15萬平方呎荃灣區｜國際企業中心三期｜4年｜約 17.3萬平方呎荃灣區｜環貿廣場｜3年｜約 49.7萬平方呎荃灣區｜國際企業中心一期｜2年｜約 19.3萬平方呎元朗區｜朗壹廣埸｜3年｜約 44.5萬平方呎西貢區(將軍澳)｜PopOffice｜13年｜約5.6萬平方呎* 只作參考，不等如商廈可租樓面面積上述某些地區的商廈數據基數或許不大(如將軍澳)，以致分區空置率可能受個別商廈高空置情況影響，但綜觀這些區域，不少商廈近年才落成，有份推高空置率例如荃灣的國際企業中心及元朗區的朗壹廣場。而政府政策有份促成這個情況，以荃灣為例，近年改劃了荃灣西附近一帶作「其他指定用途 (商貿)」，推動各區「轉型」，怎料整體需求追不上，造成大量商廈剛建成便變「蟹貨」的狀況，以新界整體空置樓面而言，已達250萬平方呎，等同於1.25幢IFC。▍活化商廈區變創科區有冇得諗？250萬平方呎空置樓面面積全在新界，接近北都（元朗、荃灣），兩者應一同在規劃上作出考慮。北都規劃中，預留大量作創科及商貿等用途的辦公室用地，以創科產業為例，政府在各新發展區均有撥地，包括新田科技城(210公頃)、河套港深創科園(87公頃)、流浮山／尖鼻咀／白泥(15公頃)、沙嶺創科用地改劃(10公頃)、洪水橋／厦村(9.97公頃)、古洞北(8.6公頃)，共約340公頃。若再將馬料水填海供科學園擴建(60公頃)，以及數碼港擴建(1.6公頃)等計算在內，則未來將有逾400公頃的創科用地（包含商業），總量十分嚇人。即使部分上述用地或需用作實驗室等與創科相關的特定用途，實際上大量樓面會作辦公室（情況有如科學園、數碼港，後者甚至有報道指三成租戶純粹是商業客戶【註5】），若能好好利用現時的新界空置商廈，或能避免北都過度發展，進一步令整體商業用地過供過於求的情況，成就一個個空置的死寂園區。 【註1】差餉物業估價署2025.3.28.《香港物業報告2025》 【註2】Yahoo財經. 2025.4.25. 仲量聯行：本港整體寫字樓空置率升至13.7% 料甲廈租金今年跌10％ 【註3】規劃署. 由ICF Consulting Services Hong Kong Limited, CEPA, PPS, AECOM等提交. 2017.1.《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》 【註4】Yahoo News. [...]
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【程約今生】網約車平台合法化簡史
【程約今生】網約車平台合法化簡史 發布日期：2025年7月24日 本月政府提交《規管網絡預約出租汽車服務的立法建議》，建議立法規管網約車平台容許持牌經營。網約車改變香港人交通習慣多年，但法例規管在過往10年大部分時間沒有進展，期間的士業界與網約車平台明爭暗鬥，亦有對簿公堂的情況發生，但網約車的法定地位一直屬模糊。 時至2025年，情況突然有大幅進展，研究員翻查政府文件與新聞資料，梳理出網約車平台探索本地市場與制度，最終步向合法化的歷程。 ▍2013-2015年 起始期 本地網約的士及貨車平台紛紛成立搶佔市場，政府投資推廣署引入Uber開始提供服務。 ▍2015-2016年 衝突期 網約車平台開始成熟並佔據市場。的士業界要求取締，並嘗試發展的士網約服務。由於大多數網約私家車均沒持有「出租車許可証」（即容許私家車載客取酬的牌照），亦即「白牌車」，警察亦多次執法行動，以非法取酬及無購買第三者保控告司機及扣起車輛。Uber遊說政府立法規管，但暫停的士及貨車服務。 ▍2017-2018年 探索期 政府一方面探討改變的士業填補網約車需求的可能性，一方面間歇執法取締白牌車，但對網約車未來的路向未有明確態度。 政府在2017年發表的《公共交通策略研究》及《香港智慧城市藍圖》，亦沒有將網約車合法化納入議程，反而主力希望的士能與時並進改革，填補網約車的市場。建議推出 600 輛收費較高，服務質素較佳的專營的士應對市場新需求。 另一方面，的士業界不滿聲浪漸大，一方面發起不同的抗議行動，另一方面亦向政府提出改革的士業建議。Uber則持續以在社交媒體爭取民眾支持、提供社會企業責任等方法尋求合法化途徑，並與保險公司合作試圖解決白牌車不受第三者保險保護的問題。 ▍2019-2020年 膠着期 網約車平台嘗試涉足的士領域，雙方亦有合作，但同時亦有膠著和競爭。 政府推動《專營的士服務條例草案》，希望建立三支專營的士，以提高定價及服務質素的方式模仿網約車平台服務。結果方案遭的士業界強烈反對，甚至申請司法覆核，最終草案於2020年撒回。 網約車平台持續動員民眾要求立法未果，兼逢終審法院判二十多名Uber司機敗訴，確立平台不能卸去司機非法取酬的責任，但同時法院認為當初《道路交通條例》立法時，並未考慮到智能手機應用程式興起。 網約車平台開始探索與的士平台合作的空間，2020年10月Uber Taxi推出，提供折扣的士服務，涉足網約的士業務。 ▍2021-2023年 融合期 網約車平台與的士業界長期競爭共存下，開始互相模仿與融合。 有關當局着力改革的士業服務，包括討論引入的士車隊管理制度，將的士扣分制交付立法會審議，試圖透過車隊牌照與立法改善的士濫收車資、拒載及繞路等問題，並模仿平台運用數據協助營運的模式。的士業界在疫情與消費劵政策下，亦開始了有系統引入電子支付。 2021年Uber收購當時有多於70,000名的士司機及200萬下載次數，的士平台的領頭HKTaxi。其後Uber又推出計表收費的士及的士入行資助計劃，搖身一變成為成為主要的網約的士平台，並建立與的士業界的聯繫。兩名網約車司機亦入提出司法覆核挑戰政府拒絕為網約車司機發出出租汽車牌照許可證的決定。 但在發展的士車隊以外，政府繼續在立法規管網約車態度含糊。 ▍2024-2025年 開放期 政府開始探討規管框架。 滴滴出行與高德打車於2024年5月進軍香港，起初僅提供網約的士及跨境車服務。兩個月後，運輸及物流局發佈《打擊非法出租或取酬載客活動及規管網約出租汽車平台的研究》，首次研究如何立法規管平台，並指出的士和持牌的合規車輛可優勢互補及回應市民的不同出行需要。 [...]
【「陽」氣不足】推動太陽能發電 政府作為「領頭羊」有幾落力？
【「陽」氣不足】推動太陽能發電 政府作為「領頭羊」有幾落力？ 發布日期：2025年8月27日 皎陽似火，除了控訴太陽毒辣，亦可因勢利導，思考如何更能有效借助陽光，作為可持續且低排放的電力來源，長遠亦有助舒緩全球暖化所帶來的極端酷熱。政府2021年發布《香港氣候行動藍圖2050》（《藍圖》）【註1】，提出在2035年或之前增加可再生能源在發電燃料組合中的比例至7.5%至10%，當中1%-2%來自太陽能。惟現時太陽能僅佔整體用電量不足0.5%，而為推動私人建築安裝太陽能板而設的「上網電價計劃」（發電後賣電給電網作為誘因）將於2033年到期。由於安裝成本回本需時，私人樓宇安裝太陽能板的數字將會下降【註2】。所以政府作為推動可再生能源政策的「領頭羊」，盡可能在公共建築物安裝太陽能板，將有更大示範及實質作用。那麼政府建築物在安裝太陽能板的情況又是如何？研究員透過整理建築署保養建築列表【註3】，以及政府網站資源，整合出7類表面面積較大的公共建築【註4】，並探視其太陽能板安裝情況。分類包含各主要政府大樓，以及全部官立中小學、紀律部隊宿舍、消防局、警署、醫院，亦包括位於空曠地方的濾水廠，合共511棟建築物。我們發現在上述政府全權管理的建築物中，僅有27%有安裝太陽能光伏或熱水系統設施，比率比想象中低。▍全港7類主要政府公共建築 僅約三成有安裝太陽能系統？回顧過去20年（2005-2025）財委會與環保局的開支預算審核文件【註5】、其他相關文件及網站資訊，政府曾透露至少262項已或將安裝太陽能系統的政府建築物／設施（亦包括公園、遊樂場、體育館等較為低矮的設施），當中116個能被納入以下整理的7類公共建築中。研究員再透過地政總署3D地圖(更新至2023年)及google衛星地圖(更新至2024年)，逐項檢視有否太陽能板或集熱管，最後識別出140幢已安裝太陽能系統的建築：建築分類｜已/將安裝者數量｜總數｜比例*政府大樓｜62｜203｜31%官立學校｜23｜63｜37%部隊宿舍｜11｜52｜21%各消防局｜12｜84｜14%各區警署｜11｜45｜24%公立醫院｜14｜44｜32%濾水廠｜7｜20｜35%總數｜140｜511｜27%*包括各政府合署、市政大樓、部門總部大樓、文化康樂大樓等上述類型的主要政府建築，有近七成半建築（371棟）的天台未有安裝相關設備，當中大部分仍有空置空間。事實上，仍有大量低矮類政府建築及設施（例如體育館）尚未納入統計之內，若包括在統計，其安裝比例只會更低。另外，因為衛星圖解像度問題，上述統計亦包含樣貌相似的太陽能熱水系統（僅透過集熱器收集太陽熱能加熱自來水）。太陽能熱水系統與電網沒有連接，嚴格上來說，不應被視為可以提高可再生能源發電比例的設施，不過因其採用太陽能，亦能節省製造熱水的電能。再者這類系統的安裝工程，相對於要升級電力系統、接駁電網的太陽能板光伏系統簡單，理應限制更少，因此上述統計亦將其計算在內。當然，安裝太陽能板與否不止看大樓的表面面積和接收太陽輻照量，還要看建築物結構和承重天台是否有其他用途（如機房等）、以及周遭建築物有否遮擋陽光等，但少於三成的安裝比率，仍是出乎研究員預料之外的低。▍二十多年緩慢地安裝 仍有大量政府建築天台白白曬太陽？而研究員亦觀察到，在上述371棟沒有安裝太陽能政府建築中，至少三分一其相鄰及附近建築物（包括學校、政府建築或私人大廈）反而有安裝太陽能設備，顯示該地點其實有安裝潛能。又如上環市政大廈、紅磡市政大廈、沙田政府合署和教育局九龍塘教育服務中心等，根據機電工程署的香港太陽輻照圖【註6】，其預設的輻照效能均傾向「極佳」，循3D地圖察看其天台仍有大量空置空間，卻未見相關安裝計劃。當然，研究員未能掌握這些大樓的天台建築結構、承重及確實現有用途等資料，但由於有不少政府大樓天台均是這種「晒太陽」狀態，相信總有空間進一步加設太陽能版。總括而言，觀乎政府近二十年其實亦有持續的安裝工程，儘管如此，政府建築的「安裝比率」仍然是偏低，未知背後確實困難，是否僅因天台承重問題等而未有行動。若政府能更廣泛、積極地安裝，除了能反映其作為榜樣的角色，帶領各界安裝太陽能系統的潮流，更具意義的，是能向國際及本地市民表明其推廣可再生能源、邁向碳中和的決心。▍政府建築或設施安裝光伏有幾大潛在效能？過往歷年財委會審核文件中，或因議員提問形式不同，環保局提出的答覆及太陽能系統安裝建築清單，亦會有或詳或略的區別，當中僅約170個安裝項目，有透露其預算每年發電效能，將其相加計算，現時政府已/將安裝太陽能系統的建築物及設施，至少每年合共能產出約570萬度電，以香港每戶每年平均約3,300度電的用電量計【註7】，已相當於逾1,700戶家庭的年用電量，尚未計算未有透露預算效能的項目。雖然與全港住戶作對比看似作用甚少，而去年住戶用電亦只佔全港的27.3%【註8】，但實質上政府僅用了百多幢建築天台或空間，便能有如此產電量，其潛在效能亦不容忽視，而積極安裝太陽能板的象徵意義更大，展示政府推動可再生能源的態度。而觀乎上述統計下的安裝比例，政府亦明顯有相當大的安裝空間，再加上還有大量公園、休憩空間、文體館建築可配備相關裝置，若積極推而廣之，或亦能為滿足《藍圖》目標邁進一步。政府近年亦先後提出如「上網電價計劃」和「採電學社」等計劃，鼓勵私人建築和非政府機構安裝光伏系統，去年亦有提出如「太陽能發電建築先導計劃」，表示將研究在建築物幕牆應用太陽能發電的技術，並以機電工程署總部大樓作先導試驗【註9】，或亦是值得推進的方向。但現時尚有大量閒置政府天台未有好好善用，而用以吸引私人安裝光伏的「上網電價計劃」又隨時於2033年退場，政府是否亦應考慮如何延續現有計劃的推廣，同時研究如何好好發揮現成的可用資源？ 參考資料： 【註1】環保署. 2021.10.8. 《香港氣候行動藍圖2050》 【註2】梁錫嵐. 2025.7.29. 補貼真的可以退場？香港天台太陽能發展為何受限？ 【註3】建築署. 2024.12.20. 建築署負責保養的政府樓宇和設施 【註4】觀乎歷年政府相關文件，其設置大陽能系統的建築亦主要為此7類 【註5】環保署. 歷年財務委員會審核開支預算 【註6】機電署. 香港太陽輻照圖 【註7】政策文件一般以每月275度的住宅用電量為比較基準，即每年3,300度，可參考立法會CB(1)1509/2024(02)號文件. 2024.11.19. 【註8】統計署. 2024. 《香港能源統計年刊 2024》 【註9】《2024-25年度財政預算案》
【民間研究 開花結果】多本新出版書籍引述本研研究成果
【民間研究 開花結果】多本新出版書籍引述本研研究成果 發布日期：2025年8月28日 由去年至今，我們的研究成果多次被新出版書籍引述，大部分均為本土出版，顯示本土出版業仍然活躍。研究員亦樂見多年來研究成果被學者和民眾深化應用，令公共事務的討論變得更有深度。可見在新的社會環境下，民間研究仍然有拓展的空間。相關著作橫跨法律、建築、政治地理、房屋政策領域：➤ 法庭新聞怎麼做？: 《法庭線》編輯記者思考手記； 作者及出版社：法庭線由一群前法庭記者創立的媒體 法庭線 The Witness 出版，以新聞工作者角度為大眾理解艱澀的法庭案件。《法庭新聞怎麼做》呈現法庭新聞製作過程，從中討論案件核心議題，讓讀者理解現實與公義的距離。其中一個提及的案件為2024年末的粉嶺高球場司法覆核案，案中高院對環評報告採納比政府更嚴格的要求。作者引述本研的分析指，若以同一標準放諸其他環評報告的話，應有不少發展計劃都有潛在可能被司法覆核挑戰。➤供水香港：地緣政治、水務建設與農業發展；作者：李家翹； 出版社：中文大學出版社由中大政治地理學者李家翹撰寫，由政治地理學視野看殖民地時代，新界治理體系如何一步步被各種政治地理因素影響下成形，從而促成各種水務設施如水塘、海水化淡廠等的落成。這些水務設施在冷戰期間促進新界農業發展，為處於冷戰兩大陣營夾縫的殖民地香港，提供了重要糧食供應的基礎。著作結尾展望未來新界土地治理時，引述了本研去年出版的《活農活現：北部都會區農地調查報告及農業優先區建議》，以分析未來香港農業的處境。➤Hong Kong Public Housing. An Architectural and Policy History. 作者：Miles Glendinning. 出版社：Routledge研究全球平民住宅(mass housing)及20世紀現代主義建築的英國建築歷史學家Miles Glendinning的最新著作。著作分析香港戰後的政治環境及社會需要，如何影響著公共房屋的建築型態和殖民地時代房屋政策的演化，最後令香港公共房屋成為全球其中一個最大型和最成功的平民住宅類型。Glendinning進而分析2010年代起香港公共房屋，如何重新被政治需要重新詮釋和改變。Glendinning指出，在此背景以及2020年起出現的新政策環境下，民間團體和智庫如本土研究社，在房屋政策的政策辯論上發揮著越來越大的角色：//With the removal of the political opposition, other groups began to [...]
【多元生活】盤點香港人八種另類居住模式
【多元生活】盤點香港人八種另類居住模式 發布日期：2025年8月29日 普遍社會理解房屋問題，往往歸咎於房屋供應不足，近數十年政府亦透過各種房屋政策，建構「置業階梯」，提供置業為終點的單一居住模式，公屋、租樓或其他居住模式等都是不及置業理想的「中途站」。這種對住屋想像的路徑依賴，容易使人忽略多元生活模式作為一種房屋／理財需求，以達致因人而異的人生目標。研究員嘗試盤點出八種另類的居住及生活模式，試圖呈現出不少居民因在港面對的各類生活需求，及其相應的居住模式，部分屬於近年興起的新房屋需要，折射出香港人在置業以外的生活模式想像。➤ 1. 單位共居傳統香港家庭住戶，以與父母、配偶與子女等直系親屬同居為主要結構，惟近年與他人夾租，或是與朋友同居等模式似乎有上升趨勢。根據香港人口普查【註1】，非親屬關係住戶的數字由2016年的60,257升至2021年的66,625，近年或許有更大升幅。有更多年輕人，因自主性及私隱需求，趨向搬離原生家庭，而選擇適合與自己同居的同伴／朋友。這顯示近年因房屋成本高企而繼續與父母共住，並非唯一舒緩生活成本的選擇。當然，在香港普遍居住環境面積不大的處境下，在同一個單位共居，或未必能顯著提高私隱保障，但至少亦是能體現住戶的選擇權及自主性的生活模式。➤ 2. 宿舍共居除了同單位共居的模式，近十年社會亦多了不少提倡多元共居的宿舍項目。例如為滿足年輕人對擁有自住空間的期望，政府在2011年提出青年宿舍計劃，全數資助非政府機構在其未盡其用的土地上興建青年宿舍，並以自負盈虧的方式營運，現時宿位已增至3,700個，惟似乎仍不足以滿足熱熾的需求。近年亦有些討論，倡議將青年共居概念推展至「青銀共居」，緩解長者獨居所帶來的風險，亦可舒緩年輕人的居住問題【註2】。這類宿舍共居亦有助於建立共居者之間的鄰舍關係及支援，其租金亦較市場水平更可負擔。➤ 3. 舖居合一「舖居合一」是香港傳統建築中極具特色的空間模式，可分為「前舖下居」及「上舖下居」，使店家可兼顧生意與家庭生活。這種模式在舊區中（如深水埗、油麻地、上環等）某些戰前商住混合唐樓中仍然可見，如上環海味街、深水埗大南街的一些店舖等。而不少樓齡達40年或以上的舊式屋邨，如大元邨、坪石邨、荔景邨及麗瑤邨等，則仍見到「下舖上居」的痕跡【註3】，為當時的屋邨商戶提供一個「連帶租用居住單位」，以應對當時交通不便的問題。惟近年隨著市區重建，戰前唐樓面臨清拆危機，新型屋邨／新住宅發展亦已沒有這類設計，這種舖居合一的模式已日漸式微，但其體現出來能作為連結街坊的社區功能，能否在新的時代脈絡下重新被重視與推廣，仍值得公眾參考。➤ 4. 耕住合一過去新界農民租借或開墾荒地種植蔬菜，自力更生，並須在農田邊搭建居所方便處理農務，形成耕作與居住一體的模式。隨著城市發展，不少鄉郊農村逐漸發展成住宅區，農地面積逐漸銳減，一般而言農地亦不容許搭建住宿設施。根據《漁護署年報》，香港務農人口僅為約4,300人。近年，政府推動鄉郊發展及農業園政策，加上近年「農青」漸多，掀起民間對「耕住合一」的訴求【註4】，強調農業優先區應強化耕住合一。事實上，「耕住合一」並非僅限於鄉郊或農夫，概念上市區居民亦可透過「耕住合一」享受農耕，如過去亦曾有學者提出「沙田2050」計劃【註5】，建議復耕城門河濕地，增設社區農圃、天台種植和魚菜共生系統，讓居民在都市中同樣能實現自給自足的需求。➤ 5. 跨境住屋在港生活租金及物價騰貴，近年的北上消費潮，亦是在此背景下興起。與此同時，在深港融合的趨勢下，亦有媒體報導描述有港人甚至北上租樓生活【註6】，甚至跨境工作【註7】。政府未有相關數字統計這類跨境居住的趨勢，相關專題性統計或許要上溯至2010年規劃署進行的《香港人在深圳居住狀況調查》【註8】，惟調查亦僅顯示當時有逾6萬人移居深圳，而非研究往返兩地工作的具體情況。而跨境學童，即從內地跨境回港上學的學生，現時有16,139人，當中中學生有明顯升幅，由前年的9,395增至今年的13,174人【註9】。上述各類跨境生活者，往往在日常生活中便需花費大量通勤時間，但或因兩地成本的差異，亦有人選擇這類居住及生活模式。➤ 6. 數碼遊牧近年「數碼遊牧」（Digital Nomad）概念興起，意指透過網絡和數碼工具，實現遠程工作、不受地點限制的生活方式。尤其是對於港人而言，旅居物價較低的地區，以其香港工作所獲收入，可享受較高生活質素，網絡上亦不難見到有香港Youtuber及媒體專訪分享不同人的數碼遊牧的經驗，目的地例如包括印尼峇里島、泰國清邁、日本福岡、台北等地【註10】。儘管這類模式似乎相對於傳統定居模式不穩定，但人們在不同人生階段，或亦有相應不同住屋過渡的要求，尤其對於年輕人而言，到外地旅居或許是一種符合其人生住屋階段，以體驗異地事實、接觸全新生活模式的選擇。➤ 7. 遠居離島近年亦不時有關於原居市區的港人搬進離島居住的報導，如長洲、南丫島和坪洲等地。根據統計處按區議會分區劃分的年中人口數字【註11】，離島居民的升幅在10年間暴增32%至近20萬人，排行第一，遠遠拋離其他地區如增長幅度排第二的深水埗區(11%)及第三的元朗區(10%)，或與東涌新市鎮的發展有關。而若單論外島，較多常住人口者，則有長洲、南丫島和坪洲，人口共佔3萬多。根據2016及2021年的人口普查【註12】，長洲人口維持2萬左右，唯坪洲的人口暴增近一倍，南丫島的人口亦增加了12%。這類外島保留較多自然風貌和傳統文化，生活節奏較慢，是許多期望遠離城市，有連結自然環境需求的居民選擇定居的地方。➤ 8. 「居無定所」除了有無家者因生活困窘而無固定居所外，「居無定所」亦是一種城市人的居住趨勢，例如早幾年興起的Address Hopper (住所跳躍者)，或因經常出差及旅遊原因而不常在長駐一地，為節省租金或想生活模式有彈性，短期內會轉換不同地方，如酒店、旅館，甚至到朋友家中借宿，而無固定居所。除跨地域的數碼遊牧外，亦有人傾向於一種在同一城市內的港式遊牧生活【註13】。近年興起的服務式公寓，以靈活月租招徠住客，使租戶無需受限於傳統租賃市場以年計的「死約」限制，亦反映這類住屋越趨靈活及彈性的趨勢。由此可見，固定居所對大部分人而言，雖則亦是很重要的住屋需求，但亦有人傾向不太重視居所隱定及居住熟悉感，而更嚮往流動的居住模式。 參考資料 【註1】《2021年人口普查》 【註2】青年創研庫. 2019.8. 「共居」——香港青年住屋的可行出路？ 【註3】蘋果日報. 2021.3.15. 港情講趣●港英遺物 內設旋轉樓梯 複式公屋下舖上居 【註4】香港01. 2019.10.3. 【新界東北】復耕條件限制多、不批「耕住合一」 農民：無得揀 [...]
【承認圖文不符？】
【承認圖文不符？】 發布日期：2025年6月3日 昨日發布的重磅研究《旅見不善：政策真空下生態旅遊危機研究報告》，其中一個發現為其中一個「生態旅遊」發展區尖鼻咀，可建私樓土地面積的文字描述為10.5公頃。但研究員比對政府提供的地圖後，發現標示面積為31公頃，即使計及與人口數目有密切關係的社區用地和休憩空間，仍然有9.5公頃的差距。研究報告形容為「圖文不符」（見報導），未知是否暗裏留空間供發展商在「片區發展模式」下與政府討價還價，或有進一步增加在具生態價值興建私樓的空間的可能，與國際通行的生態旅遊原則相違背。當晚發展局低調回應【註】，指該邀請發展商提供發展意見的地圖，僅屬「概念圖」，一切以文件中列明的數字為準（即最多10.5公頃），地圖標示位置未細列內部道路、運輸及公共設施等，即間接承認了報告的質疑確實「圖文不符」（標示的確有31公頃但文字指只有10.5公頃）。由於公眾有疑慮私樓或會越起越多，研究員在記者會上曾經促請政府詳細提供所有初步土地用途建議的具體數字，但政府解釋後，研究員的疑問反而更多：一：為何不詳列各細項數字以釋除疑慮？畢竟9.5公頃的差距不是少。二：初步發展建議「最多10.5公頃」。注意是是初步建議，能否保證不在發展商「提供意見」後上調私樓發展比例，「數碼港化」？三：暫且相信可建私樓的範圍最多只有10.5公頃，但圖卻標示了31公頃，即標示了的土地不能都全用來發展，會否令當地地主（有些為發展商土儲）有「不必要的遐想」？政府應澄清免人誤會。四：尚未能解答為何建私樓與生態旅遊相關，或有幫助於發展生態旅遊？是否只是為了融資而忘了自己在發展生態旅遊而非地產？目前的發展方案，是否符合聯合國旅遊組織對生態旅遊的基本定義？五：參考國際例子，具有地產發展的生態旅遊計劃都趨向失敗，而成功例子則沒有地產發展。眾多旅遊學者均指「私樓旅遊」(residential tourism)不具備生態旅遊基本的可持續發展特徵，為何政府認為香港是特例，認為私樓與生態旅遊互不排斥？報告出爐後，各大傳媒均有報道，個別報道亦以「圖文不符」為主題。但由於報告長達28000字，新聞報道亦無法涵蓋全部要點，詳情請閱讀以下新聞報道及報告全文（連結見留言）－－－傳媒當日報道：《獨立媒體》首份生態旅遊政策研究 憂淪「私樓旅遊」促訂保育框架 《明報》 環團：尖鼻嘴生態遊用地面積圖文不符 發展局：意向書只屬建議圖 面積上限文字為準 《香港01》 生態旅遊｜環團揭逾22公頃生態地被毀 倡撤住宅發展免變私樓旅遊 《東方日報》環團：生態旅遊熱點 恐變住宅發展 《大紀元時報》環團發現住宅地面積圖文不符 憂生態遊片區變地產項目 《Hong Kong Free Press》Hong Kong NGOs call for clear eco-tourism framework amid land degradation concerns 《South China Morning Post》Groups warn [...]
【空前「剩」況】新界商廈空置量達1.25幢IFC
【空前「剩」況】新界商廈空置量達1.25幢IFC 發布日期：2025年6月5日 香港整體商廈空置率節節上升，根據《香港物業報告2025》【註1】初步統計數字，去年甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率已分別增至17.4%、15.6%和11.0%，一些傳統商業區如中西區、灣仔區等，整體空置率約為13－15%，而根據仲量聯行報告【註2】，作為香港第二個核心商業區的九龍東本季的空置率更由去年第四季的18.6%上升至21.3%，可見整體趨勢未見放緩，甚至有升得更急的跡象： 年份｜商廈整體空置率2020｜11.5％2021｜12.3％2022｜14.4％2023｜14.9％2024｜16.3％（最新數字）提及商廈空置，多數人會關注港島及九龍東核心商業區的情況，但上述年報同時亦能反映較少人留意、非核心商業區外的商廈空置狀況，原來較商業區的更嚇人：同一份報告揭示，南區、深水埗、九龍城等市區的整體商廈空置率亦已超過25％，新界情況更嚴重：西貢、荃灣和元朗區的甲級商廈空置率亦分別高達60%、45%及42.8%，葵青區的丙級商廈空置率亦達至47.7％，有些商廈可能整整近半幢都沒有人租用。▍多區商廈面臨近半幢都無人租慘況？➤ 上述三區內商廈列表地區｜商廈｜樓齡｜總建築面積*荃灣區｜如心廣場｜17年｜約 36.5萬平方呎荃灣區｜One Midtown｜13年｜約 69.56萬平方呎荃灣區｜嘉達環球中心｜11年｜約 39.3萬平方呎荃灣區｜TML廣場｜12年｜約 133.8萬平方呎荃灣區｜國際企業中心二期｜4年｜約 15萬平方呎荃灣區｜國際企業中心三期｜4年｜約 17.3萬平方呎荃灣區｜環貿廣場｜3年｜約 49.7萬平方呎荃灣區｜國際企業中心一期｜2年｜約 19.3萬平方呎元朗區｜朗壹廣埸｜3年｜約 44.5萬平方呎西貢區(將軍澳)｜PopOffice｜13年｜約5.6萬平方呎* 只作參考，不等如商廈可租樓面面積上述某些地區的商廈數據基數或許不大(如將軍澳)，以致分區空置率可能受個別商廈高空置情況影響，但綜觀這些區域，不少商廈近年才落成，有份推高空置率例如荃灣的國際企業中心及元朗區的朗壹廣場。而政府政策有份促成這個情況，以荃灣為例，近年改劃了荃灣西附近一帶作「其他指定用途 (商貿)」，推動各區「轉型」，怎料整體需求追不上，造成大量商廈剛建成便變「蟹貨」的狀況，以新界整體空置樓面而言，已達250萬平方呎，等同於1.25幢IFC。▍活化商廈區變創科區有冇得諗？250萬平方呎空置樓面面積全在新界，接近北都（元朗、荃灣），兩者應一同在規劃上作出考慮。北都規劃中，預留大量作創科及商貿等用途的辦公室用地，以創科產業為例，政府在各新發展區均有撥地，包括新田科技城(210公頃)、河套港深創科園(87公頃)、流浮山／尖鼻咀／白泥(15公頃)、沙嶺創科用地改劃(10公頃)、洪水橋／厦村(9.97公頃)、古洞北(8.6公頃)，共約340公頃。若再將馬料水填海供科學園擴建(60公頃)，以及數碼港擴建(1.6公頃)等計算在內，則未來將有逾400公頃的創科用地（包含商業），總量十分嚇人。即使部分上述用地或需用作實驗室等與創科相關的特定用途，實際上大量樓面會作辦公室（情況有如科學園、數碼港，後者甚至有報道指三成租戶純粹是商業客戶【註5】），若能好好利用現時的新界空置商廈，或能避免北都過度發展，進一步令整體商業用地過供過於求的情況，成就一個個空置的死寂園區。 【註1】差餉物業估價署2025.3.28.《香港物業報告2025》 【註2】Yahoo財經. 2025.4.25. 仲量聯行：本港整體寫字樓空置率升至13.7% 料甲廈租金今年跌10％ 【註3】規劃署. 由ICF Consulting Services Hong Kong Limited, CEPA, PPS, AECOM等提交. 2017.1.《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》 【註4】Yahoo News. [...]