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【食指大動】政府割讓紅磡社區用地予市建局起樓 下一幅將會是牛棚？
【食指大動】政府割讓紅磡社區用地予市建局起樓 下一幅將會是牛棚？ 發布日期：2025年6月6日 今日政府將紅磡庇利街一幅海旁靚地以$1000象徵式地價，近乎免費送給市建局「融資」、「助市建局履行舊區重建任務」【註1】，做法極為罕有，亦富有爭議。值得注意的是，這塊土地本身屬於「政府、機構或社區」(GIC) 用地，本應留作公共用途，現在「割讓」予私樓用途，社區已有損失，未知如何補償。與市建局早期以收購舊樓項目為單位不同，近年市建局染指規劃權力，花墟、九龍城重建等甚至會「踩過界」，將附近公園和社區設施納入重建範圍，為市建局提供更多盈利和資金，卻會令公眾享用的設施受影響和產生質變，設施可達性亦可能減低（如搬上樓），此新手法已在花墟和九龍城社區引起軒然大波，現在卻蔓延至紅磡和土瓜灣。▍割讓紅磡庇利街社區用地早有先兆？繼續參考市建局的「東維港灣區」構想，留意到這塊紅磡庇利街靚地，在市建局提供的地圖上，是以「臨時停車場」標示【註2】。在另一篇網誌中，又提及「通往海濱空間的部分地方，現時仍有不少未被充分利用的『政府、機構或社區』用地，例如臨時停車場」【註3】。一個月後，這塊當時隱晦地被圈起的臨時停車場就被政府「送出」給市建局，卻沒有足夠回饋社區的其他條件，例如興建安置大廈供受重建影響居民暫住，實際上是公帑補貼地價，讓市建局興建私樓賺錢，如牽涉招標後與地產商分紅，更有可能引起更多爭議。所以公眾應留意什麼GIC 社區用地曾被網誌點名，不排除未來會陸續以「半賣半送」形式補貼市建局建私樓，或以其他方式被「榨取」地值（例如地積比轉移等），甚或「活化」／商業化，而市建局在提及過上述的「臨時停車場」後，隨即提及牛棚藝術村。▍下個目標：牛棚藝術村？市建局形容，由於這些「政府、機構或社區」用地「未被充分利用」，「應一併就這些用地與海濱的發展，從土地用途、道路和行人網絡、環境活化等作一體化的規劃」。按地理位置看，牛棚位於市建局其他重建項目：盛德街項目及海旁的「五街」項目之間，是貫通區內與海濱的重要政府用地，所以牛棚在市建局繪製的地圖上，被擬定的「建議主要道路連繫」低調地覆蓋，而牛棚範圍內就有牛棚藝術公園（休憩用地），毗鄰則有土瓜灣遊樂場和體育館，格局很像花墟重建計劃包含了的花墟公園和界限街運動場，故屬「極高危」地區，未能排除政府會將牛棚「送出」協助市建局脫離財困。牛棚額外富歷史意義，其古蹟完整性要小心處理。牛棚屬戰前牛隻屠房是九龍城區其中一個主要的歷史建築，昔日作為牛隻檢疫和屠宰中心，列為二級歷史建築，及後於2001年翻新改建，重置北角油街藝術村的本地藝術家，成為香港重要的藝術重地之一，不僅有本地藝術家駐留，還定期舉辦戲劇、展覽、工作坊等活動。由於具重大社區、歷史意義及有公共性，市建局應不敢將其拆卸，但可能會大幅改造／「活化」，更可能的是將其商業化，即類似上海街618活化計劃般，過程中必然會引起很大爭議，難保不會將牛棚藝術村內現有由藝術家使用的空間，變成以藝術包裝的零售／餐飲空間，而旁邊5年前啟用的牛棚藝術公園，亦由於位於「建議主要道路連繫」旁，亦可能受波及。連同區內其他重建項目，市建局已儼如土瓜灣大地主，但在這個市況下，要拯救市建局脫離財困談何容易，不能排除今次近乎無條件補貼後，牛棚或其他「東維港灣區」其他公共空間會否「遭殃」。應做的事重新檢討市建局依賴賺取土地價值的財政模式在經濟新常態下是否可持續，而不是沿用舊有以地搵錢模式，甚至以此為基礎吞併公家地，摧毀社區價值，換來一個個欠缺社區活力和特色的地產項目。 【註1】明報. 2025.06.06. 政府向市建局批出紅磡庇利街及將軍澳第137區用地助融資借貸 收1000元象徵式地價租期50年 【註2】市建局. 2025.05.18. 制定「海—岸—陸」規劃方案 構建世界級「東維港灣區」 【註3】市建局. 2025.05.11. 提高市區更新維度 共建東維港灣區
【「粥」襟見肘】想幫襯傳統老粥舖仲可以去邊度？
【「粥」襟見肘】想幫襯傳統老粥舖仲可以去邊度？ 發布日期：2025年6月9日 香港店舖結業潮不斷，大量餐飲店，不論是「過江龍」還是「本地薑」，面臨營運危機難以為繼。上月於香港已經營33年的海皇粥店宣布全線結業，引起了一些討論，擔心此結業潮顯示粥品已經不如當年受歡迎，而老字號傳統粥店亦會加速流逝。現時在香港僅存的老粥店還剩下多少，她們又分布何處？研究員參考香港餐廳指南網站Openrice，從現時售賣「粥品」的餐廳中，識別出全港現有逾百間主要售賣食品為粥品的傳統粥店（不代表所有有售賣粥品的餐廳），並以地圖形式將清單以地圖呈現（連結放於留言／Story），方便大家亦能利用其一尋美味之餘，亦認知她們逐漸消失的情況。▍傳統粥店已經買少見少？➤ 近年已結業舊式粥店清單（部分）結業粥店｜原地址｜經營年期｜結業年份｜金峰靚靚粥麵｜香港鰂魚涌祐民街2號｜42年｜2025｜羅富記｜中環蘇豪及德輔道中｜77年｜2025｜知粥嘗樂｜北角炮台山英皇道175號地舖｜不明｜2024｜北角七喜粥麵小廚(北角)｜七姊妹道25-31號嘉蘭大廈地下B號舖｜逾10年｜2024旺角富記粥品｜香港旺角花園街104號｜50年｜2023｜添財記｜九龍城龍崗道35號地舖｜60年｜2022｜新利粥品小食｜香港佐敦南京街4號｜50年｜2021-2023｜彌敦粥麵家｜佐敦西貢街11號｜55年｜2019｜威記粥店｜中環士丹利街82號｜80年｜2018｜康記粥店*｜銅鑼灣大坑京街11號地下｜36年｜2016｜*康記粥店原址結業後，已遷往新址「大坑京街9號地舖」，為「新康記粥店」近年不少屹立香港半世紀的老粥舖，包括位於中環的羅富記、九龍城的添財記，以及旺角的富記粥品，都因不同原因而傳來倒閉消息。例如以「發哥（周潤發）愛店」而聞名的添財記便是因不敵重建因素而結業。而近年的北上消費潮，或亦令不少老字號雪上加霜。這些粥舖不少原本都位於舊市區，承載當區居民的多年回憶。或許對於大眾而言，粥店其中一個獨特的意義，就是生病時需透過食粥來渡過「戒口」時期。而不少傳統老粥店，亦以價廉物美著稱，各區馳名粥舖亦會吸引到很多區外人光顧，因此每當有一間結業，都會令不止於區內的居民婉惜不已，甚至引來媒體關注。▍至少仲有11間經營逾半世紀嘅老粥舖？➤ 香港半世紀舊式粥店清單粥店｜地址｜經營年期｜黎恩記｜長洲市政大廈地下熟食中心9及11號舖｜87年｜廣記粥店｜粉嶺聯安街市政大廈2樓熟食中心13號舖｜76年｜坤記粥店｜北河街56號地舖｜逾70年｜財記粥麵｜柴灣吉勝街熟食市場7號舖｜65年｜東莞佬粥店｜上水石湖墟市政大廈2樓9號舖｜逾60年｜卓記｜西環堅尼地城士美菲路市政大廈2樓熟食中心｜60年｜新宏利粥麵｜荃灣路德圍75號｜60年｜宏興美食館廟街豬骨粥｜油麻地廟街2號地舖｜56年｜國記｜元朗炮仗坊29號地舖｜逾55年｜新光粥店｜佐敦寶靈街44號地舖｜55年｜新興棧食家｜佐敦寧波街23號地舖｜逾50年｜研究員翻閱相關報導及文章，比對Openrice資料，整理出一系列有被紀錄經營年期的粥店，發現至少還有上述11間已開業逾半世紀，可謂遍布全港九新界，當中歷史最長的，便是已開業至今己87年，由第三代傳人打理的長洲黎恩記，這類粥舖已買少見少，亦承載著深厚的本地文化特色，可能因位處離島而並非地價昂貴的市區，及在政府熟食中心經營，令其至今仍屹立不倒。如此有「港味」特色，卻沒有特別被推廣或保護。旅發局向旅客推廣本地餐飲的「優質旅遊服務計劃認可餐館」，需要商戶自行申請再決定是否頒發認證，當中的粥店只有一粥麵、心粥館、正斗粥麵專家等連鎖粥店，以及同樣有近80年歷史、米芝蓮一星的何洪記粥麵專家【註1】。惟她以雲吞麵著稱，並已發展成較為貴價的餐廳，兩間分店位處機場及銅鑼灣希慎廣場。因而在官方推廣的餐廳中，可謂沒有一間是蘊藏本地舊街區氣氛的基層粥舖。廣東話中有句說話叫「食夜粥」，來自數十年前晚上在武館練武之人，靠吃夜粥當宵夜，亦代表某人「練過武功」，相關說法凸顯多年前市井文化和另類的「夜繽紛」，但這兩種舊香港特色近年在社會和經濟結構改變下迅速式微。官方在宣傳「無處不旅遊」時，是否清楚自己還有什麼具獨特性的地方以供人遊覽欣賞？傳統粥店僅是眾多舊香港特色之一，如若真的希望推廣香港本地文化特色，應進行對舊香港特色更積極的保育及推廣，才能令香港保持多樣性和更有趣，成為本地居民願意繼續生活和旅客願意到訪的城市。 因Openrice及相關報導資訊或有局限，經地區消息有以下補充： 1. 康記粥店原址結業後，已遷往新址「大坑京街9號地舖」，將其連續性考量在內，亦有約45年歷史。 2. 深水埗坤記粥店只有北河街56號尚在經營，而元洲街的已結業多年。 3. 東莞佬粥店的經營年期至少60年。 香港傳統粥店地圖 【註1】香港旅遊發展局：「優質旅遊服務」計劃認可餐館 — 粥（已下架）
【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？
【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？ 發布日期：2025年6月11日 【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？今個月初，本研聯同綠色和平發表了《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》【註1】。研究員按政府將會大規模發展生態旅遊的兩個區域－南大嶼及尖鼻咀、白泥和流浮山（尖白流）的規劃分析，揭示以起私樓資助生態旅遊的手法，會破壞本身要保護的生態。仔細分析後，發現問題遠遠不止這樣。其中一個最令研究員「𢲷爆頭」的，是看不清生態旅遊用地規劃背後的「章法」。研究員透過地圖工具，將政府土地用途建議的範圍，配合最新衛星地圖作「疊加分析」（overlay），發現不少被劃為生態旅遊範圍的，竟是現存棕地或民居等較少生態價值的土地，而建議作商業甚至住宅等需要「大興土木」的土地，反而有大量都是仍有植被、尚存生態價值的綠地。本身已是綠地的就破壞來起樓，已經破壞了的，卻要搞生態旅遊，反映在規劃上的內在矛盾。▍流浮山：以「生態」為名發展但近半樓面面積做地產？在政府最新提出的初步土地用途建議中，其規劃圖將相關用地主要分成三類，雖聲稱發展項目以「生態旅遊」為主，但有近半的用地竟然是與住宅及酒店相關的地產發展用地：➤ 生態旅遊用地（共約60公頃），包括「生態旅遊及康樂設施」。➤ 住宅相關用地（共約40公頃），包括「其他相容用途，包括但不限於私人住宅發展」、「政府、機構或社區設施」，以及「休憩用地」。➤ 商業相關用地（共約13公頃），包括「度假村／酒店／養生中心」及「零售、餐飲及娛樂」。▍生態旅遊範圍逾3成地竟然屬棕地？政府在白泥和尖鼻咀兩個節點共劃出60公頃的生態旅遊用地，大概可細分為5處獨立地塊，但當中不少皆位處於棕地群範圍內，當中包含不少持續破壞當地生態的違規棕地作業，單單是棕地的土地面積便已逾18公頃，佔整體生態旅遊用地30%，其相鄰土地即使未用作棕地，但身處其中盡是棕地景觀，如不做任何修復，亦難言是生態遊勝地，與其稱其為「生態旅遊」，倒不如叫作「棕地旅遊」？而棕地之外剩下的用地，亦非全是未被破壞的具生態價值土地，當中亦有約6.6公頃為沙橋雙村的民居範圍。這兩條村位於流浮山東北角，分為上灣和下灣村，曾是養蠔業重鎮，對出海旁有一蠔塘，據說高峰時有逾千村民。將其同樣納入生態旅遊發展範圍，或將對原有村落的生活形態造成莫大影響，甚或乎被收地滅村，令人質疑會否有違生態旅遊國際通用的「保育為先」及「社區為本」的準則【註2】。▍這邊廂搞「生態康樂」 那邊廂批准棕地擴散如要真的搞生態旅遊，亦應先阻止區內棕地擴散，並加以修復，但研究員發現當政府宣佈流浮山一帶會規劃作生態旅遊用途（2021年的《北部都會區發展策略》【註3】）後，卻沒有同時制定政策保護當地生態環境，例如助長棕地擴散：一塊位於鰲磡沙的棕地旁的5.7公頃農業地帶，城規會於2022年接獲申請，（規劃申請編號：A/YL-HTF/1133），改作露天儲物用途。當中其申請書解釋，露天儲物用途符合《香港2030+》有關新界西北發展的規劃意向，即涉及以洪水橋／廈村新發展區作物流經濟樞紐的「西部經濟走廊」概念【註4】，實際上物流經濟樞紐位於廈村，而非流浮山，亦與流浮山生態康樂旅遊的倡議格格不入，但城規會竟在2024年批准其申請。更離譜的是，上述一大片擴散的棕地竟被最新意向書建議劃入生態旅遊範圍。似乎政府部門之間的溝通並不協調，針對同一地區的規劃方向亦可出現執行上矛盾，一邊廂劃定生態旅遊發展範圍，但另一邊廂卻在該範圍的農業地帶上批准棕地物流作業，破壞原有綠地。▍37公頃仍具生態價值的用地將變成住宅或酒店相關設施？將較少生態價值之地納入生態旅遊範圍已屬奇怪，同時將具生態價值土地劃作住宅或酒店等相關用途，則是更加令人費解。在被劃為住宅相關用地的40公頃，以及劃作商業相關用地的13公頃中，竟分別各有29公頃及逾8公頃，即37公頃為大幅整全且尚有植被的綠地，意味在這些潛在需大興土木的範圍內，竟有7成土地原先仍是未被破壞的具生態價值地。即使政府稱已就私人住宅及其他與生態旅遊發展相容用途的面積訂出上限，然而，政府在向發展商發出的邀請書簡介中，明言會「在法定規劃程序前徵求市場意見」，作為推進規劃程序的參考，這意味發展商或有更大議價及規劃空間，對現時初步的限制進行調整，日後申請會否爭取增加樓面面積或放寬規限，以使上述仍未破壞的綠地逐漸被蠶食殆盡，則仍是未知之數。若政府真的有心發展「生態旅遊」，首要之務實應制訂一套清晰的生態旅遊原則，作為政策規劃、土地用途決策及管理的基準。而最基本的原則，應是確立「保育優先」的立場，而非以「生態旅遊」之名，實質安插大批住宅用地，否則只會進一步破壞流浮的生態價值，更不符合北部都會區「城鄉共融」的原則，生態旅遊反而成為當地珍貴生態的催命符。 【註1】《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》，綠色和平、本土研究社，2025年6月2日 【註2】Ecotourism and Protected Areas. UN Tourism. 【註3】《北部都會區發展策略》，2021施政報告，2021年10月6日 【註4】《香港2030+》，2021年10月8日
【衰到「貼」地】從政府送地救財政 談市建局角色是否應轉變
【衰到「貼」地】從政府送地救財政 談市建局角色是否應轉變 發布日期：2025年6月16日 政府月初向市建局以$1,000象徵式地價批出兩幅地皮，除了紅磡庇利街的一幅海旁靚地引人注目外，另一幅較少人討論的是位於將軍澳137區、原預留作公營房屋發展的住宅靚地，面積達9.15公頃，足足比紅磡庇利街的大12倍，其可建總樓面面積約71.37萬平方米，涉及8,310伙公屋單位，意味其將由公屋地變成私樓地。年半前政府自豪地宣布，已覓夠土地未來10年興建公營房屋，「超額完成」（換句話說會停手不會再大規模額外覓地？）【註1】，但其後陸續傳出已覓的公屋地泡湯消息：先是去年尾粉嶺高球場公屋計劃遭球會覆核敗訴（-12,000伙），雖然當時政府說對整體供應「沒有影響」，但今年再遭市建局奪取將軍澳公屋地（-8,310伙），令市民驚覺，原來所謂「搵夠地」的承諾也是虛無的。是次「截劫」背後原因為市建局財困，但眾多公營機構財困下，或許會招致其他公營機構有相同待遇。橫刀截劫公屋地，可能僅是開始而已。▍送近萬個公屋單位 將軍澳137區公私營比例隨時變五五比？政府雖稱未來十年公營房屋土地供應充足，批地不會影響公屋整體供應目標【註2】，但「截劫」是會實在地影響地區的公屋供應的。將軍澳第137區的公屋用地，是54塊政府預留作未來5至10年公屋中最大面積的用地，共佔22公頃，即使只將其中9.15公頃批予市建局，其面積之大仍能在清單中排名第6。相關舉措甚至破壞當區原有規劃的公私營比例「七三比」【註3】。當區原預料提供共50,000個住宅單位，當中34,500個單位為公屋，15,500個為私樓單位。但損失8,310個公屋單位，轉變為私樓單位後，實質公私營房屋比例將為5:5。▍將軍澳及紅磡靚地建屋量相等於市建局現存土儲的三分之二？連同「紅磡庇利街」的1,220伙作計算，政府總共批給市建局的地皮，能建9,530單位。近萬個單位是甚麼的概念？市建局目前未售／未招標／發展的「土地儲備」，可建單位數目亦僅14,580個，是次送地佔現存市建局「土地儲備」的三分之二，可見政府的慷慨程度：地區｜發展項目/計劃｜可建伙數｜九龍城｜衙前圍道 / 賈炳達道｜4,350伙觀塘｜觀塘市中心項目第四/五區｜1,750伙油尖旺 ｜洗衣街 / 花墟道｜1,350伙土瓜灣 ｜明倫街 / 馬頭角道｜1,280伙深水埗｜兼善里/ 福華街｜1,000伙土瓜灣｜靠背壟道 / 浙江街｜950伙土瓜灣｜土瓜灣道 / 馬頭角道｜950伙土瓜灣｜土瓜灣道 / 榮光街｜900伙深水埗｜昌華街/長沙灣道｜830伙九龍城｜啟德道/沙浦道*｜810伙土瓜灣｜馬頭圍道 / 落山道｜230伙中西區｜皇后大道西 / 桂香街*｜180伙總數｜14,580伙*皇后大道西 / 桂香街項目已於年初獲發展局局長授權進行發展；啟德道/沙浦道已被市建局決定收回研自行發展如此計算，是次送地規模之大實在令人咋舌。而最實惠者，莫過於發展這兩塊土地無需如上述舊區重建項目般，需要付擔高昂的收購成本以及地價/補地價成本，主要只需承擔相關的建築成本，便可從賣樓獲利，儼如受盡優惠的大地產商。▍覓夠地為藉口 還有多少公屋地可以讓政府應急？就市建局的業務相關性而言，雖然《市區重建條例》及《市區重建策略》沒有明確限制何謂「市區範圍」，所以本屬新市鎮的將軍澳，市建局也能「插手」。但137區是填料區，沒有東西可重建，市建局橫刀截劫一塊填海地上的空地，一般市民也無法理解亦難以認同這是與「市區重建」有關－－縱使官方指這塊土地會改善市建局財政，從而促進重建工作。但更大的問題是，以此邏輯，現時其他預留作公屋的用地，他日又是否可以「覓夠地」的同樣理由，「無厘啦更」地批作市建局甚至其他公營機構應急之用？而觀乎發展局「可支持第二個五年期公營房屋發展的土地資料」【註4】，現時與上述土地規模相若的公屋土地包括：用地｜預計單位發展容量 (約)｜土地面積｜屯門新慶路｜10,900伙｜9.8公頃｜元朗南第二階段相關地盤｜11,500伙｜9.6公頃｜粉嶺北新發展區相關地盤｜13,300伙｜12公頃｜洪水橋╱厦村新發展區相關地盤｜22,000伙｜19.1公頃｜古洞北新發展區相關地盤｜16,800伙｜13.7公頃｜這些公屋地如同將軍澳137區「大大塊」，部分割讓令公屋單位減少，亦未至於會令整個公屋項目泡湯，官方可能以為觀感上沒有太難看，但如日後有其他公營機構要救急，將軍澳137區先例一開後，政府或可能會再度動用其他已覓公屋土地「救駕」（其他公營機構也許會要求有同等待遇），進一步威脅未來公屋供應，累積下來對長遠公屋供應造成重大不確定因素。近年市建局常「呻」財困，在九龍城、花墟重建項目上，合理化食公共空間如車路、公園、球場、街市等公家地，以補貼其收入【註5】。時至今日，政府甚至直接批價值不菲的住宅地補貼，意味昔日市建局的重建模式所犧牲的社會成本，已非僅僅是某個重建社區的公家土地，而是開始提升至蠶食全港性的公共資源，以延續其不可持續的財政模式。事實上，政府送地補貼某意義上亦非新鮮事。1999年經濟不景，政府就曾向當時瀕臨破產的土地發展公司（市建局前身），以「連繫地盤」概念批出楊屋道運動場土地，但當時土發須向政府繳付十足市價地價，而其發展連繫地盤所得的盈利，將會補貼荃灣市中心綜合發展計劃的虧損【註6】。而今天政府「貼」地，甚至不需要繳付地價，比當年更加慷慨，是否是時候反思一下，市建局的角色定位及重建模式，是否應該要作出適當的轉變？ 【註1】Yahoo財經. 2023.10.24. 《施政報告》李家超：未來十年公營房屋需求30.8萬伙 政府已覓地可建41萬伙超額完成 【註2】明報 2025.6.6. [...]
【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？
【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？ 發布日期：2025年7月25日 納米樓曾是香港備受爭議的議題，其不適切地細的居住面積一直為人詬病，本研社曾於2020年發布《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》(下稱《報告》)【註1】，審視十年納米樓趨勢及狀況，發現當時市面上新落成的納米樓盤，竟是歷年最多。在2019年，每八間新落成的私樓一手私樓單位，就有一間屬納米樓，嚴重性遠超當時的想像。納米樓面積其細，不同生活功能重疊在同一空間，更易產生家庭衝突，亦催生違法僭建閣樓狀況。黑厠的通風問題亦潛在增加散播傳染病風險，或影響長期健康。而當年納米樓的主要買家為投資者而非上車客，「劏細」單位所增加的供應亦白白浪費掉。直至2021-2022年政府宣布將於之後的賣地招標中加入單位面積不得小於280呎的條款【註2】，並同時於公屋落實限呎措施（但一／二人單位繼續容許納米化）【註3】，當時本研社已指出限呎政策雖然本意良好，但卻遺漏了涵蓋毋須改契的私樓重建盤【註4】，擔心無法徹底杜絕納米樓。數年過後昔日盛行的納米樓現況如何？研究員透過一手住宅物業銷售資訊網【註5】，以及屋宇署資料月報中「已獲發佔用許用證的新落成樓宇」所提供的資訊【註6】，識別出近5年仍有納米單位的新樓盤，整理出當中各年納米單位數字，發現時至今日仍有大量新納米樓落成。▍納米盤仍未絕跡於香港？早幾年觀乎近10年的數字，納米單位至2017年起每年破千，甚至直逼2,000個，即使到了近年，數字亦未見明顯減少，仍然維持於接近2千左右，由2020－2025年4日，有11,637個納米單位落成，按年計佔總私樓落成量的比例甚至有稍增的情況，近2年甚至仍有不少樓盤是8成至全部單位，均是納米盤，包括東區的The Holborn、九龍城的明雋、油尖旺的雋薈和Larchwood等，反映在數年前的住宅項目規劃中，納米單位仍是持續受發展商歡迎的住宅類型：歷年納米樓落成數字年份｜納米單位量｜私樓落成量｜納米比例｜*2016｜406｜14,600｜2.8%｜*2017｜1,405｜17,800｜7.9%｜*2018｜1,446｜21,000｜6.9%｜*2019｜1,805｜13,600｜12.9%｜2020｜2,331｜20,900｜11.1%｜2021｜2,187｜14,400｜15.2%｜2022｜2,161｜21,200｜10.2%｜2023｜1,911｜13,900｜13.7%｜2024｜1,707｜24,300｜7%｜2025｜1,340 (截自今年4月)｜-｜-｜*《報告》數字，當時未有政策限呎標準，故2016-2019的數據，以較嚴格的260呎以下作為納米定義，而2020及後則改以280呎以下為標準，故在可比性上會有些微差異，惟偏差不會太大。當然，政府限呎措施只是三四年前的政策，如此短時間內或難以觀察到其全部成效。例如最初期政府宣布的兩塊限呎地皮，至少樓盤尚未落成。當然，部分上述的納米單位數字，是屬於落實相關措施前的滯後反應，甚至仍未反映近年「納米樓爆煲」，導致發展商調整的發展策略，故部分樓盤所採用的仍為「限呎」實施前已規劃好的建築圖則。▍還有甚麼住宅可以繼續起納米樓？⧬ 政府各項限呎措施宣布日期｜針對樓盤｜具體措施➤ 2021年12月｜屯門地段第561號住宅地、港鐵百勝角樓住宅項目｜首次加入最低單位面積要求，訂明每伙單位的實用面積至少要26平米（約280方呎）➤ 2022年2月｜政府賣地盤、港鐵盤、市建局盤、需修地契的重建盤等｜將最低私樓單位280平方呎要求的適用範圍擴大，增至所有政府賣地、鐵路物業發展、市區重建局項目，以及私人發展商的換地和修訂地契申請➤ 2022年10月｜居屋、綠置居等資助出售房屋｜施政報告宣布日後資助出售房屋，單位面積最小要26平方米，即約280呎，2026至27年度起生效➤ 2022年10月｜除1至2人的公屋住宅｜施政報告宣布未來公屋最低面積定為室內樓面面積21平方米（226呎），大致相等於實用面積不少於280呎，惟1至2人單位則不受限呎約束綜觀一系列針對納米住宅的「限呎」措施，驟眼看來似乎都已全數涵蓋最主要的住宅發展模式及類型。然而上述措施，至少仍未能包含兩種住宅類型，即1至2人的公屋單位，以及不涉及修地契、補地價的重建住宅項目。因此，理論上現行措施，實際上並不能杜絕所有形式的納米住宅。▍政府稱限呎已擴至私人重建 但毋須改契重建盤仍不受限先撇開公營房屋不談，只聚焦於私人住宅項目。一般而言，其土地發展模式可大致分為5類：政府土地招標、發展商舊樓重建、更改土地用途（如農地、工廠、商廈改作住宅等）、市建局重建項目招標、港鐵住宅項目招標，而回顧近5年多的11,637個新納米樓單位，可以發現其主要的土地發展模式，正正便是發展商自發進行的舊區重建，佔總數一半，其次方為賣地投標，僅佔香港4分1的納米住宅單位：2020年至今納米樓盤/單位土地發展模式比例土地發展模式｜相關樓盤數字｜佔比｜單位數字｜佔比｜舊樓重建｜51｜41.5％｜5,722｜49.2%｜賣地招標｜41｜33.3％｜3,156｜27.1%｜*更改用途｜24｜19.5％｜2,652｜22.8%｜市建局/港鐵招標｜7｜5.7％｜107｜0.92%｜總數｜123｜-｜11,637｜-｜*部分住宅重建項目前身若為商廈或工廈等，通常均被視為「舊樓重建」，惟為了將其餘不必然須補地價的住宅重建項目分開，將其分類作「更改用途」。雖則政府循地契形式來為新建住宅單位限呎，但對於如上述一半由舊區重建而來的新樓盤，其作為住宅的土地用途或發展參數等若沒有變動，未必需要修訂地契，因而不落入管制範圍，如此一來，新措施便無法限制這類毋須修訂地契／換地樓盤的單位最低面積。尤其是在可見的將來，地價仍然低迷，政府亦傾向減少賣地，新樓盤或許更側重於重建而來的住宅土地，若發展商選擇不提交修訂地契的申請，就不受上述措施所限。除了在地政上透過地契修訂程序，來為發展商設限規管單位面積，若眼見有住宅項目未能由地契顧及，政府實際上亦可經由其他程序介入，以堵塞發展商未來再起納米樓的可能。例如在建屋時，發展商亦需要通過屋宇署審核建造圖則，若能在相關程序引入規範條款，便可以在批核圖則時杜絕再起納米樓。當然，市況低迷的情況下，除了繼續已完成的舊樓收購項目，發展商亦未必有很大意願進行舊樓重建。而在納米樓近年價格大跌的趨勢下，納米單位或許已非他們所喜好建造的單位模式，反而稍大的單位，方能滿足其在建築效率上的考量。因此，納米單位量或會於未來數年驟減。但市況的變化，並不能用於證成政策漏洞存在的合理性，一旦未來情況有變，例如內地生、專才等可預視的不穩定因素，促使納米單位需求再度熾熱，隨時再次籠罩整個城市。納米樓的出現，正如《報告》指出，已產生了極大社會成本，其存廢的討論已經超越了「有需求就有供應」的簡單思維。再者，納米樓在城市空間的存在是長遠的，其產生的社會成本延綿幾代人，事實上為社會長遠利益著想，納米樓應被界定為「不適切住所」。早前政府逐漸從地契及政策（公屋及市建局重建盤等）著手逐步壓縮納米樓的生存空間，亦是側面反映了政府也認同納米樓不是一件市民樂見的東西，但趕絕納米樓，仍然是一條未境之路。因此要如何有效杜絕納米樓，儘管現時社會已無如昔日般的爭議，仍極需要政府「超前部署」。 【註1】本研社. 2020.12. 《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》 【註2】明報. 2022.2.25. 私人重建項目今起設限呎條款 單位最小280呎 業界料影響收購蚊型地盤意欲 【註3】《行政長官2022年施政報告》 p.63 【註4】【納米樓限呎政策漏招？】 【註5】一手住宅物業銷售資訊網 【註6】屋宇署資料月報 《香港2020-2025年納米樓盤一覽地圖》
【唔使上淘寶】邊度可以DIY 「香港製造」產品？
【唔使上淘寶】邊度可以DIY 「香港製造」產品？ 發布日期：2025年7月29日 「香港製造」為優質和高水準的代名詞，但隨著工業式微，人們普遍視製造業為夕陽行業，香港製造產品比起數十年前越來越少見。政府近年的「再工業化」依循創科政策思維，旨意透過創新或高端科技，帶動工業重新發展。同時，傳統工業區在「活化工廈」等政策下被改為其他用途，在再工業化的政策語言下，傳統工廈逐漸被淘汰或「轉型」，忽視了近年自造者空間／創客空間 (makerspace) 於市區工廈的冒起的現象和需要。自造者空間，意指一個集結各式各樣製作工具、機器與物料進行創作生產的製造空間，往往是由不同類型的興趣者或一技之長的職人，透過空間營運來協作經營，將各種製作工具開放予公眾或會員使用，為一種社區資源共享的新模式。研究員盤點出近年冒起的一系列自造者空間，整合出相關地圖（連結放於留言／Story），並根據相關網站及社交媒體的描述，以區分其營運模式，探討各種自發「製造」的場所作為城市人生活形式的可能。▍市區工廈新潮流？自造者空間名稱｜使用者範圍｜地址｜1. FabLab Tokwawan｜供公眾租用｜土瓜灣安樂工廠大廈C座5樓全層｜2. 樂在製造社區設計及研習所｜供公眾租用｜土瓜灣安樂工廠大廈C座9樓全層｜3. 艾奧工作室｜供公眾租用｜葵涌大連排道42-46號貴盛工業大廈2期10樓E室｜4. Concretology｜供公眾租用｜火炭坳背灣街45號喜利佳工業大廈8樓K室｜5. LAB by Dimension Plus（已停運）｜供公眾租用｜深水埗大南街198號｜6. Innospot｜供公眾租用｜荔枝角青山道497號時來工廠大廈5/F｜7. 3D JollyFab｜供公眾租用｜觀塘鴻圖道6-8號樂居工業大廈4樓9室｜8. Spellroom Design Studio｜供公眾租用｜尖沙咀中間道號遠東大廈2樓Studio A-C｜9. Amazing Craft House｜供公眾租用｜港島柴灣豐業街10號業昌中心13樓D1室｜10. Faculty of Craft 手作館 ｜供公眾租用｜官塘工業中心第1期 11樓 R店｜11. 知創空間 Inno [...]
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On-Going Research
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【食指大動】政府割讓紅磡社區用地予市建局起樓 下一幅將會是牛棚？
【食指大動】政府割讓紅磡社區用地予市建局起樓 下一幅將會是牛棚？ 發布日期：2025年6月6日 今日政府將紅磡庇利街一幅海旁靚地以$1000象徵式地價，近乎免費送給市建局「融資」、「助市建局履行舊區重建任務」【註1】，做法極為罕有，亦富有爭議。值得注意的是，這塊土地本身屬於「政府、機構或社區」(GIC) 用地，本應留作公共用途，現在「割讓」予私樓用途，社區已有損失，未知如何補償。與市建局早期以收購舊樓項目為單位不同，近年市建局染指規劃權力，花墟、九龍城重建等甚至會「踩過界」，將附近公園和社區設施納入重建範圍，為市建局提供更多盈利和資金，卻會令公眾享用的設施受影響和產生質變，設施可達性亦可能減低（如搬上樓），此新手法已在花墟和九龍城社區引起軒然大波，現在卻蔓延至紅磡和土瓜灣。▍割讓紅磡庇利街社區用地早有先兆？繼續參考市建局的「東維港灣區」構想，留意到這塊紅磡庇利街靚地，在市建局提供的地圖上，是以「臨時停車場」標示【註2】。在另一篇網誌中，又提及「通往海濱空間的部分地方，現時仍有不少未被充分利用的『政府、機構或社區』用地，例如臨時停車場」【註3】。一個月後，這塊當時隱晦地被圈起的臨時停車場就被政府「送出」給市建局，卻沒有足夠回饋社區的其他條件，例如興建安置大廈供受重建影響居民暫住，實際上是公帑補貼地價，讓市建局興建私樓賺錢，如牽涉招標後與地產商分紅，更有可能引起更多爭議。所以公眾應留意什麼GIC 社區用地曾被網誌點名，不排除未來會陸續以「半賣半送」形式補貼市建局建私樓，或以其他方式被「榨取」地值（例如地積比轉移等），甚或「活化」／商業化，而市建局在提及過上述的「臨時停車場」後，隨即提及牛棚藝術村。▍下個目標：牛棚藝術村？市建局形容，由於這些「政府、機構或社區」用地「未被充分利用」，「應一併就這些用地與海濱的發展，從土地用途、道路和行人網絡、環境活化等作一體化的規劃」。按地理位置看，牛棚位於市建局其他重建項目：盛德街項目及海旁的「五街」項目之間，是貫通區內與海濱的重要政府用地，所以牛棚在市建局繪製的地圖上，被擬定的「建議主要道路連繫」低調地覆蓋，而牛棚範圍內就有牛棚藝術公園（休憩用地），毗鄰則有土瓜灣遊樂場和體育館，格局很像花墟重建計劃包含了的花墟公園和界限街運動場，故屬「極高危」地區，未能排除政府會將牛棚「送出」協助市建局脫離財困。牛棚額外富歷史意義，其古蹟完整性要小心處理。牛棚屬戰前牛隻屠房是九龍城區其中一個主要的歷史建築，昔日作為牛隻檢疫和屠宰中心，列為二級歷史建築，及後於2001年翻新改建，重置北角油街藝術村的本地藝術家，成為香港重要的藝術重地之一，不僅有本地藝術家駐留，還定期舉辦戲劇、展覽、工作坊等活動。由於具重大社區、歷史意義及有公共性，市建局應不敢將其拆卸，但可能會大幅改造／「活化」，更可能的是將其商業化，即類似上海街618活化計劃般，過程中必然會引起很大爭議，難保不會將牛棚藝術村內現有由藝術家使用的空間，變成以藝術包裝的零售／餐飲空間，而旁邊5年前啟用的牛棚藝術公園，亦由於位於「建議主要道路連繫」旁，亦可能受波及。連同區內其他重建項目，市建局已儼如土瓜灣大地主，但在這個市況下，要拯救市建局脫離財困談何容易，不能排除今次近乎無條件補貼後，牛棚或其他「東維港灣區」其他公共空間會否「遭殃」。應做的事重新檢討市建局依賴賺取土地價值的財政模式在經濟新常態下是否可持續，而不是沿用舊有以地搵錢模式，甚至以此為基礎吞併公家地，摧毀社區價值，換來一個個欠缺社區活力和特色的地產項目。 【註1】明報. 2025.06.06. 政府向市建局批出紅磡庇利街及將軍澳第137區用地助融資借貸 收1000元象徵式地價租期50年 【註2】市建局. 2025.05.18. 制定「海—岸—陸」規劃方案 構建世界級「東維港灣區」 【註3】市建局. 2025.05.11. 提高市區更新維度 共建東維港灣區
【「粥」襟見肘】想幫襯傳統老粥舖仲可以去邊度？
【「粥」襟見肘】想幫襯傳統老粥舖仲可以去邊度？ 發布日期：2025年6月9日 香港店舖結業潮不斷，大量餐飲店，不論是「過江龍」還是「本地薑」，面臨營運危機難以為繼。上月於香港已經營33年的海皇粥店宣布全線結業，引起了一些討論，擔心此結業潮顯示粥品已經不如當年受歡迎，而老字號傳統粥店亦會加速流逝。現時在香港僅存的老粥店還剩下多少，她們又分布何處？研究員參考香港餐廳指南網站Openrice，從現時售賣「粥品」的餐廳中，識別出全港現有逾百間主要售賣食品為粥品的傳統粥店（不代表所有有售賣粥品的餐廳），並以地圖形式將清單以地圖呈現（連結放於留言／Story），方便大家亦能利用其一尋美味之餘，亦認知她們逐漸消失的情況。▍傳統粥店已經買少見少？➤ 近年已結業舊式粥店清單（部分）結業粥店｜原地址｜經營年期｜結業年份｜金峰靚靚粥麵｜香港鰂魚涌祐民街2號｜42年｜2025｜羅富記｜中環蘇豪及德輔道中｜77年｜2025｜知粥嘗樂｜北角炮台山英皇道175號地舖｜不明｜2024｜北角七喜粥麵小廚(北角)｜七姊妹道25-31號嘉蘭大廈地下B號舖｜逾10年｜2024旺角富記粥品｜香港旺角花園街104號｜50年｜2023｜添財記｜九龍城龍崗道35號地舖｜60年｜2022｜新利粥品小食｜香港佐敦南京街4號｜50年｜2021-2023｜彌敦粥麵家｜佐敦西貢街11號｜55年｜2019｜威記粥店｜中環士丹利街82號｜80年｜2018｜康記粥店*｜銅鑼灣大坑京街11號地下｜36年｜2016｜*康記粥店原址結業後，已遷往新址「大坑京街9號地舖」，為「新康記粥店」近年不少屹立香港半世紀的老粥舖，包括位於中環的羅富記、九龍城的添財記，以及旺角的富記粥品，都因不同原因而傳來倒閉消息。例如以「發哥（周潤發）愛店」而聞名的添財記便是因不敵重建因素而結業。而近年的北上消費潮，或亦令不少老字號雪上加霜。這些粥舖不少原本都位於舊市區，承載當區居民的多年回憶。或許對於大眾而言，粥店其中一個獨特的意義，就是生病時需透過食粥來渡過「戒口」時期。而不少傳統老粥店，亦以價廉物美著稱，各區馳名粥舖亦會吸引到很多區外人光顧，因此每當有一間結業，都會令不止於區內的居民婉惜不已，甚至引來媒體關注。▍至少仲有11間經營逾半世紀嘅老粥舖？➤ 香港半世紀舊式粥店清單粥店｜地址｜經營年期｜黎恩記｜長洲市政大廈地下熟食中心9及11號舖｜87年｜廣記粥店｜粉嶺聯安街市政大廈2樓熟食中心13號舖｜76年｜坤記粥店｜北河街56號地舖｜逾70年｜財記粥麵｜柴灣吉勝街熟食市場7號舖｜65年｜東莞佬粥店｜上水石湖墟市政大廈2樓9號舖｜逾60年｜卓記｜西環堅尼地城士美菲路市政大廈2樓熟食中心｜60年｜新宏利粥麵｜荃灣路德圍75號｜60年｜宏興美食館廟街豬骨粥｜油麻地廟街2號地舖｜56年｜國記｜元朗炮仗坊29號地舖｜逾55年｜新光粥店｜佐敦寶靈街44號地舖｜55年｜新興棧食家｜佐敦寧波街23號地舖｜逾50年｜研究員翻閱相關報導及文章，比對Openrice資料，整理出一系列有被紀錄經營年期的粥店，發現至少還有上述11間已開業逾半世紀，可謂遍布全港九新界，當中歷史最長的，便是已開業至今己87年，由第三代傳人打理的長洲黎恩記，這類粥舖已買少見少，亦承載著深厚的本地文化特色，可能因位處離島而並非地價昂貴的市區，及在政府熟食中心經營，令其至今仍屹立不倒。如此有「港味」特色，卻沒有特別被推廣或保護。旅發局向旅客推廣本地餐飲的「優質旅遊服務計劃認可餐館」，需要商戶自行申請再決定是否頒發認證，當中的粥店只有一粥麵、心粥館、正斗粥麵專家等連鎖粥店，以及同樣有近80年歷史、米芝蓮一星的何洪記粥麵專家【註1】。惟她以雲吞麵著稱，並已發展成較為貴價的餐廳，兩間分店位處機場及銅鑼灣希慎廣場。因而在官方推廣的餐廳中，可謂沒有一間是蘊藏本地舊街區氣氛的基層粥舖。廣東話中有句說話叫「食夜粥」，來自數十年前晚上在武館練武之人，靠吃夜粥當宵夜，亦代表某人「練過武功」，相關說法凸顯多年前市井文化和另類的「夜繽紛」，但這兩種舊香港特色近年在社會和經濟結構改變下迅速式微。官方在宣傳「無處不旅遊」時，是否清楚自己還有什麼具獨特性的地方以供人遊覽欣賞？傳統粥店僅是眾多舊香港特色之一，如若真的希望推廣香港本地文化特色，應進行對舊香港特色更積極的保育及推廣，才能令香港保持多樣性和更有趣，成為本地居民願意繼續生活和旅客願意到訪的城市。 因Openrice及相關報導資訊或有局限，經地區消息有以下補充： 1. 康記粥店原址結業後，已遷往新址「大坑京街9號地舖」，將其連續性考量在內，亦有約45年歷史。 2. 深水埗坤記粥店只有北河街56號尚在經營，而元洲街的已結業多年。 3. 東莞佬粥店的經營年期至少60年。 香港傳統粥店地圖 【註1】香港旅遊發展局：「優質旅遊服務」計劃認可餐館 — 粥（已下架）
【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？
【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？ 發布日期：2025年6月11日 【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？今個月初，本研聯同綠色和平發表了《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》【註1】。研究員按政府將會大規模發展生態旅遊的兩個區域－南大嶼及尖鼻咀、白泥和流浮山（尖白流）的規劃分析，揭示以起私樓資助生態旅遊的手法，會破壞本身要保護的生態。仔細分析後，發現問題遠遠不止這樣。其中一個最令研究員「𢲷爆頭」的，是看不清生態旅遊用地規劃背後的「章法」。研究員透過地圖工具，將政府土地用途建議的範圍，配合最新衛星地圖作「疊加分析」（overlay），發現不少被劃為生態旅遊範圍的，竟是現存棕地或民居等較少生態價值的土地，而建議作商業甚至住宅等需要「大興土木」的土地，反而有大量都是仍有植被、尚存生態價值的綠地。本身已是綠地的就破壞來起樓，已經破壞了的，卻要搞生態旅遊，反映在規劃上的內在矛盾。▍流浮山：以「生態」為名發展但近半樓面面積做地產？在政府最新提出的初步土地用途建議中，其規劃圖將相關用地主要分成三類，雖聲稱發展項目以「生態旅遊」為主，但有近半的用地竟然是與住宅及酒店相關的地產發展用地：➤ 生態旅遊用地（共約60公頃），包括「生態旅遊及康樂設施」。➤ 住宅相關用地（共約40公頃），包括「其他相容用途，包括但不限於私人住宅發展」、「政府、機構或社區設施」，以及「休憩用地」。➤ 商業相關用地（共約13公頃），包括「度假村／酒店／養生中心」及「零售、餐飲及娛樂」。▍生態旅遊範圍逾3成地竟然屬棕地？政府在白泥和尖鼻咀兩個節點共劃出60公頃的生態旅遊用地，大概可細分為5處獨立地塊，但當中不少皆位處於棕地群範圍內，當中包含不少持續破壞當地生態的違規棕地作業，單單是棕地的土地面積便已逾18公頃，佔整體生態旅遊用地30%，其相鄰土地即使未用作棕地，但身處其中盡是棕地景觀，如不做任何修復，亦難言是生態遊勝地，與其稱其為「生態旅遊」，倒不如叫作「棕地旅遊」？而棕地之外剩下的用地，亦非全是未被破壞的具生態價值土地，當中亦有約6.6公頃為沙橋雙村的民居範圍。這兩條村位於流浮山東北角，分為上灣和下灣村，曾是養蠔業重鎮，對出海旁有一蠔塘，據說高峰時有逾千村民。將其同樣納入生態旅遊發展範圍，或將對原有村落的生活形態造成莫大影響，甚或乎被收地滅村，令人質疑會否有違生態旅遊國際通用的「保育為先」及「社區為本」的準則【註2】。▍這邊廂搞「生態康樂」 那邊廂批准棕地擴散如要真的搞生態旅遊，亦應先阻止區內棕地擴散，並加以修復，但研究員發現當政府宣佈流浮山一帶會規劃作生態旅遊用途（2021年的《北部都會區發展策略》【註3】）後，卻沒有同時制定政策保護當地生態環境，例如助長棕地擴散：一塊位於鰲磡沙的棕地旁的5.7公頃農業地帶，城規會於2022年接獲申請，（規劃申請編號：A/YL-HTF/1133），改作露天儲物用途。當中其申請書解釋，露天儲物用途符合《香港2030+》有關新界西北發展的規劃意向，即涉及以洪水橋／廈村新發展區作物流經濟樞紐的「西部經濟走廊」概念【註4】，實際上物流經濟樞紐位於廈村，而非流浮山，亦與流浮山生態康樂旅遊的倡議格格不入，但城規會竟在2024年批准其申請。更離譜的是，上述一大片擴散的棕地竟被最新意向書建議劃入生態旅遊範圍。似乎政府部門之間的溝通並不協調，針對同一地區的規劃方向亦可出現執行上矛盾，一邊廂劃定生態旅遊發展範圍，但另一邊廂卻在該範圍的農業地帶上批准棕地物流作業，破壞原有綠地。▍37公頃仍具生態價值的用地將變成住宅或酒店相關設施？將較少生態價值之地納入生態旅遊範圍已屬奇怪，同時將具生態價值土地劃作住宅或酒店等相關用途，則是更加令人費解。在被劃為住宅相關用地的40公頃，以及劃作商業相關用地的13公頃中，竟分別各有29公頃及逾8公頃，即37公頃為大幅整全且尚有植被的綠地，意味在這些潛在需大興土木的範圍內，竟有7成土地原先仍是未被破壞的具生態價值地。即使政府稱已就私人住宅及其他與生態旅遊發展相容用途的面積訂出上限，然而，政府在向發展商發出的邀請書簡介中，明言會「在法定規劃程序前徵求市場意見」，作為推進規劃程序的參考，這意味發展商或有更大議價及規劃空間，對現時初步的限制進行調整，日後申請會否爭取增加樓面面積或放寬規限，以使上述仍未破壞的綠地逐漸被蠶食殆盡，則仍是未知之數。若政府真的有心發展「生態旅遊」，首要之務實應制訂一套清晰的生態旅遊原則，作為政策規劃、土地用途決策及管理的基準。而最基本的原則，應是確立「保育優先」的立場，而非以「生態旅遊」之名，實質安插大批住宅用地，否則只會進一步破壞流浮的生態價值，更不符合北部都會區「城鄉共融」的原則，生態旅遊反而成為當地珍貴生態的催命符。 【註1】《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》，綠色和平、本土研究社，2025年6月2日 【註2】Ecotourism and Protected Areas. UN Tourism. 【註3】《北部都會區發展策略》，2021施政報告，2021年10月6日 【註4】《香港2030+》，2021年10月8日
【衰到「貼」地】從政府送地救財政 談市建局角色是否應轉變
【衰到「貼」地】從政府送地救財政 談市建局角色是否應轉變 發布日期：2025年6月16日 政府月初向市建局以$1,000象徵式地價批出兩幅地皮，除了紅磡庇利街的一幅海旁靚地引人注目外，另一幅較少人討論的是位於將軍澳137區、原預留作公營房屋發展的住宅靚地，面積達9.15公頃，足足比紅磡庇利街的大12倍，其可建總樓面面積約71.37萬平方米，涉及8,310伙公屋單位，意味其將由公屋地變成私樓地。年半前政府自豪地宣布，已覓夠土地未來10年興建公營房屋，「超額完成」（換句話說會停手不會再大規模額外覓地？）【註1】，但其後陸續傳出已覓的公屋地泡湯消息：先是去年尾粉嶺高球場公屋計劃遭球會覆核敗訴（-12,000伙），雖然當時政府說對整體供應「沒有影響」，但今年再遭市建局奪取將軍澳公屋地（-8,310伙），令市民驚覺，原來所謂「搵夠地」的承諾也是虛無的。是次「截劫」背後原因為市建局財困，但眾多公營機構財困下，或許會招致其他公營機構有相同待遇。橫刀截劫公屋地，可能僅是開始而已。▍送近萬個公屋單位 將軍澳137區公私營比例隨時變五五比？政府雖稱未來十年公營房屋土地供應充足，批地不會影響公屋整體供應目標【註2】，但「截劫」是會實在地影響地區的公屋供應的。將軍澳第137區的公屋用地，是54塊政府預留作未來5至10年公屋中最大面積的用地，共佔22公頃，即使只將其中9.15公頃批予市建局，其面積之大仍能在清單中排名第6。相關舉措甚至破壞當區原有規劃的公私營比例「七三比」【註3】。當區原預料提供共50,000個住宅單位，當中34,500個單位為公屋，15,500個為私樓單位。但損失8,310個公屋單位，轉變為私樓單位後，實質公私營房屋比例將為5:5。▍將軍澳及紅磡靚地建屋量相等於市建局現存土儲的三分之二？連同「紅磡庇利街」的1,220伙作計算，政府總共批給市建局的地皮，能建9,530單位。近萬個單位是甚麼的概念？市建局目前未售／未招標／發展的「土地儲備」，可建單位數目亦僅14,580個，是次送地佔現存市建局「土地儲備」的三分之二，可見政府的慷慨程度：地區｜發展項目/計劃｜可建伙數｜九龍城｜衙前圍道 / 賈炳達道｜4,350伙觀塘｜觀塘市中心項目第四/五區｜1,750伙油尖旺 ｜洗衣街 / 花墟道｜1,350伙土瓜灣 ｜明倫街 / 馬頭角道｜1,280伙深水埗｜兼善里/ 福華街｜1,000伙土瓜灣｜靠背壟道 / 浙江街｜950伙土瓜灣｜土瓜灣道 / 馬頭角道｜950伙土瓜灣｜土瓜灣道 / 榮光街｜900伙深水埗｜昌華街/長沙灣道｜830伙九龍城｜啟德道/沙浦道*｜810伙土瓜灣｜馬頭圍道 / 落山道｜230伙中西區｜皇后大道西 / 桂香街*｜180伙總數｜14,580伙*皇后大道西 / 桂香街項目已於年初獲發展局局長授權進行發展；啟德道/沙浦道已被市建局決定收回研自行發展如此計算，是次送地規模之大實在令人咋舌。而最實惠者，莫過於發展這兩塊土地無需如上述舊區重建項目般，需要付擔高昂的收購成本以及地價/補地價成本，主要只需承擔相關的建築成本，便可從賣樓獲利，儼如受盡優惠的大地產商。▍覓夠地為藉口 還有多少公屋地可以讓政府應急？就市建局的業務相關性而言，雖然《市區重建條例》及《市區重建策略》沒有明確限制何謂「市區範圍」，所以本屬新市鎮的將軍澳，市建局也能「插手」。但137區是填料區，沒有東西可重建，市建局橫刀截劫一塊填海地上的空地，一般市民也無法理解亦難以認同這是與「市區重建」有關－－縱使官方指這塊土地會改善市建局財政，從而促進重建工作。但更大的問題是，以此邏輯，現時其他預留作公屋的用地，他日又是否可以「覓夠地」的同樣理由，「無厘啦更」地批作市建局甚至其他公營機構應急之用？而觀乎發展局「可支持第二個五年期公營房屋發展的土地資料」【註4】，現時與上述土地規模相若的公屋土地包括：用地｜預計單位發展容量 (約)｜土地面積｜屯門新慶路｜10,900伙｜9.8公頃｜元朗南第二階段相關地盤｜11,500伙｜9.6公頃｜粉嶺北新發展區相關地盤｜13,300伙｜12公頃｜洪水橋╱厦村新發展區相關地盤｜22,000伙｜19.1公頃｜古洞北新發展區相關地盤｜16,800伙｜13.7公頃｜這些公屋地如同將軍澳137區「大大塊」，部分割讓令公屋單位減少，亦未至於會令整個公屋項目泡湯，官方可能以為觀感上沒有太難看，但如日後有其他公營機構要救急，將軍澳137區先例一開後，政府或可能會再度動用其他已覓公屋土地「救駕」（其他公營機構也許會要求有同等待遇），進一步威脅未來公屋供應，累積下來對長遠公屋供應造成重大不確定因素。近年市建局常「呻」財困，在九龍城、花墟重建項目上，合理化食公共空間如車路、公園、球場、街市等公家地，以補貼其收入【註5】。時至今日，政府甚至直接批價值不菲的住宅地補貼，意味昔日市建局的重建模式所犧牲的社會成本，已非僅僅是某個重建社區的公家土地，而是開始提升至蠶食全港性的公共資源，以延續其不可持續的財政模式。事實上，政府送地補貼某意義上亦非新鮮事。1999年經濟不景，政府就曾向當時瀕臨破產的土地發展公司（市建局前身），以「連繫地盤」概念批出楊屋道運動場土地，但當時土發須向政府繳付十足市價地價，而其發展連繫地盤所得的盈利，將會補貼荃灣市中心綜合發展計劃的虧損【註6】。而今天政府「貼」地，甚至不需要繳付地價，比當年更加慷慨，是否是時候反思一下，市建局的角色定位及重建模式，是否應該要作出適當的轉變？ 【註1】Yahoo財經. 2023.10.24. 《施政報告》李家超：未來十年公營房屋需求30.8萬伙 政府已覓地可建41萬伙超額完成 【註2】明報 2025.6.6. [...]
【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？
【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？ 發布日期：2025年7月25日 納米樓曾是香港備受爭議的議題，其不適切地細的居住面積一直為人詬病，本研社曾於2020年發布《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》(下稱《報告》)【註1】，審視十年納米樓趨勢及狀況，發現當時市面上新落成的納米樓盤，竟是歷年最多。在2019年，每八間新落成的私樓一手私樓單位，就有一間屬納米樓，嚴重性遠超當時的想像。納米樓面積其細，不同生活功能重疊在同一空間，更易產生家庭衝突，亦催生違法僭建閣樓狀況。黑厠的通風問題亦潛在增加散播傳染病風險，或影響長期健康。而當年納米樓的主要買家為投資者而非上車客，「劏細」單位所增加的供應亦白白浪費掉。直至2021-2022年政府宣布將於之後的賣地招標中加入單位面積不得小於280呎的條款【註2】，並同時於公屋落實限呎措施（但一／二人單位繼續容許納米化）【註3】，當時本研社已指出限呎政策雖然本意良好，但卻遺漏了涵蓋毋須改契的私樓重建盤【註4】，擔心無法徹底杜絕納米樓。數年過後昔日盛行的納米樓現況如何？研究員透過一手住宅物業銷售資訊網【註5】，以及屋宇署資料月報中「已獲發佔用許用證的新落成樓宇」所提供的資訊【註6】，識別出近5年仍有納米單位的新樓盤，整理出當中各年納米單位數字，發現時至今日仍有大量新納米樓落成。▍納米盤仍未絕跡於香港？早幾年觀乎近10年的數字，納米單位至2017年起每年破千，甚至直逼2,000個，即使到了近年，數字亦未見明顯減少，仍然維持於接近2千左右，由2020－2025年4日，有11,637個納米單位落成，按年計佔總私樓落成量的比例甚至有稍增的情況，近2年甚至仍有不少樓盤是8成至全部單位，均是納米盤，包括東區的The Holborn、九龍城的明雋、油尖旺的雋薈和Larchwood等，反映在數年前的住宅項目規劃中，納米單位仍是持續受發展商歡迎的住宅類型：歷年納米樓落成數字年份｜納米單位量｜私樓落成量｜納米比例｜*2016｜406｜14,600｜2.8%｜*2017｜1,405｜17,800｜7.9%｜*2018｜1,446｜21,000｜6.9%｜*2019｜1,805｜13,600｜12.9%｜2020｜2,331｜20,900｜11.1%｜2021｜2,187｜14,400｜15.2%｜2022｜2,161｜21,200｜10.2%｜2023｜1,911｜13,900｜13.7%｜2024｜1,707｜24,300｜7%｜2025｜1,340 (截自今年4月)｜-｜-｜*《報告》數字，當時未有政策限呎標準，故2016-2019的數據，以較嚴格的260呎以下作為納米定義，而2020及後則改以280呎以下為標準，故在可比性上會有些微差異，惟偏差不會太大。當然，政府限呎措施只是三四年前的政策，如此短時間內或難以觀察到其全部成效。例如最初期政府宣布的兩塊限呎地皮，至少樓盤尚未落成。當然，部分上述的納米單位數字，是屬於落實相關措施前的滯後反應，甚至仍未反映近年「納米樓爆煲」，導致發展商調整的發展策略，故部分樓盤所採用的仍為「限呎」實施前已規劃好的建築圖則。▍還有甚麼住宅可以繼續起納米樓？⧬ 政府各項限呎措施宣布日期｜針對樓盤｜具體措施➤ 2021年12月｜屯門地段第561號住宅地、港鐵百勝角樓住宅項目｜首次加入最低單位面積要求，訂明每伙單位的實用面積至少要26平米（約280方呎）➤ 2022年2月｜政府賣地盤、港鐵盤、市建局盤、需修地契的重建盤等｜將最低私樓單位280平方呎要求的適用範圍擴大，增至所有政府賣地、鐵路物業發展、市區重建局項目，以及私人發展商的換地和修訂地契申請➤ 2022年10月｜居屋、綠置居等資助出售房屋｜施政報告宣布日後資助出售房屋，單位面積最小要26平方米，即約280呎，2026至27年度起生效➤ 2022年10月｜除1至2人的公屋住宅｜施政報告宣布未來公屋最低面積定為室內樓面面積21平方米（226呎），大致相等於實用面積不少於280呎，惟1至2人單位則不受限呎約束綜觀一系列針對納米住宅的「限呎」措施，驟眼看來似乎都已全數涵蓋最主要的住宅發展模式及類型。然而上述措施，至少仍未能包含兩種住宅類型，即1至2人的公屋單位，以及不涉及修地契、補地價的重建住宅項目。因此，理論上現行措施，實際上並不能杜絕所有形式的納米住宅。▍政府稱限呎已擴至私人重建 但毋須改契重建盤仍不受限先撇開公營房屋不談，只聚焦於私人住宅項目。一般而言，其土地發展模式可大致分為5類：政府土地招標、發展商舊樓重建、更改土地用途（如農地、工廠、商廈改作住宅等）、市建局重建項目招標、港鐵住宅項目招標，而回顧近5年多的11,637個新納米樓單位，可以發現其主要的土地發展模式，正正便是發展商自發進行的舊區重建，佔總數一半，其次方為賣地投標，僅佔香港4分1的納米住宅單位：2020年至今納米樓盤/單位土地發展模式比例土地發展模式｜相關樓盤數字｜佔比｜單位數字｜佔比｜舊樓重建｜51｜41.5％｜5,722｜49.2%｜賣地招標｜41｜33.3％｜3,156｜27.1%｜*更改用途｜24｜19.5％｜2,652｜22.8%｜市建局/港鐵招標｜7｜5.7％｜107｜0.92%｜總數｜123｜-｜11,637｜-｜*部分住宅重建項目前身若為商廈或工廈等，通常均被視為「舊樓重建」，惟為了將其餘不必然須補地價的住宅重建項目分開，將其分類作「更改用途」。雖則政府循地契形式來為新建住宅單位限呎，但對於如上述一半由舊區重建而來的新樓盤，其作為住宅的土地用途或發展參數等若沒有變動，未必需要修訂地契，因而不落入管制範圍，如此一來，新措施便無法限制這類毋須修訂地契／換地樓盤的單位最低面積。尤其是在可見的將來，地價仍然低迷，政府亦傾向減少賣地，新樓盤或許更側重於重建而來的住宅土地，若發展商選擇不提交修訂地契的申請，就不受上述措施所限。除了在地政上透過地契修訂程序，來為發展商設限規管單位面積，若眼見有住宅項目未能由地契顧及，政府實際上亦可經由其他程序介入，以堵塞發展商未來再起納米樓的可能。例如在建屋時，發展商亦需要通過屋宇署審核建造圖則，若能在相關程序引入規範條款，便可以在批核圖則時杜絕再起納米樓。當然，市況低迷的情況下，除了繼續已完成的舊樓收購項目，發展商亦未必有很大意願進行舊樓重建。而在納米樓近年價格大跌的趨勢下，納米單位或許已非他們所喜好建造的單位模式，反而稍大的單位，方能滿足其在建築效率上的考量。因此，納米單位量或會於未來數年驟減。但市況的變化，並不能用於證成政策漏洞存在的合理性，一旦未來情況有變，例如內地生、專才等可預視的不穩定因素，促使納米單位需求再度熾熱，隨時再次籠罩整個城市。納米樓的出現，正如《報告》指出，已產生了極大社會成本，其存廢的討論已經超越了「有需求就有供應」的簡單思維。再者，納米樓在城市空間的存在是長遠的，其產生的社會成本延綿幾代人，事實上為社會長遠利益著想，納米樓應被界定為「不適切住所」。早前政府逐漸從地契及政策（公屋及市建局重建盤等）著手逐步壓縮納米樓的生存空間，亦是側面反映了政府也認同納米樓不是一件市民樂見的東西，但趕絕納米樓，仍然是一條未境之路。因此要如何有效杜絕納米樓，儘管現時社會已無如昔日般的爭議，仍極需要政府「超前部署」。 【註1】本研社. 2020.12. 《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》 【註2】明報. 2022.2.25. 私人重建項目今起設限呎條款 單位最小280呎 業界料影響收購蚊型地盤意欲 【註3】《行政長官2022年施政報告》 p.63 【註4】【納米樓限呎政策漏招？】 【註5】一手住宅物業銷售資訊網 【註6】屋宇署資料月報 《香港2020-2025年納米樓盤一覽地圖》
【唔使上淘寶】邊度可以DIY 「香港製造」產品？
【唔使上淘寶】邊度可以DIY 「香港製造」產品？ 發布日期：2025年7月29日 「香港製造」為優質和高水準的代名詞，但隨著工業式微，人們普遍視製造業為夕陽行業，香港製造產品比起數十年前越來越少見。政府近年的「再工業化」依循創科政策思維，旨意透過創新或高端科技，帶動工業重新發展。同時，傳統工業區在「活化工廈」等政策下被改為其他用途，在再工業化的政策語言下，傳統工廈逐漸被淘汰或「轉型」，忽視了近年自造者空間／創客空間 (makerspace) 於市區工廈的冒起的現象和需要。自造者空間，意指一個集結各式各樣製作工具、機器與物料進行創作生產的製造空間，往往是由不同類型的興趣者或一技之長的職人，透過空間營運來協作經營，將各種製作工具開放予公眾或會員使用，為一種社區資源共享的新模式。研究員盤點出近年冒起的一系列自造者空間，整合出相關地圖（連結放於留言／Story），並根據相關網站及社交媒體的描述，以區分其營運模式，探討各種自發「製造」的場所作為城市人生活形式的可能。▍市區工廈新潮流？自造者空間名稱｜使用者範圍｜地址｜1. FabLab Tokwawan｜供公眾租用｜土瓜灣安樂工廠大廈C座5樓全層｜2. 樂在製造社區設計及研習所｜供公眾租用｜土瓜灣安樂工廠大廈C座9樓全層｜3. 艾奧工作室｜供公眾租用｜葵涌大連排道42-46號貴盛工業大廈2期10樓E室｜4. Concretology｜供公眾租用｜火炭坳背灣街45號喜利佳工業大廈8樓K室｜5. LAB by Dimension Plus（已停運）｜供公眾租用｜深水埗大南街198號｜6. Innospot｜供公眾租用｜荔枝角青山道497號時來工廠大廈5/F｜7. 3D JollyFab｜供公眾租用｜觀塘鴻圖道6-8號樂居工業大廈4樓9室｜8. Spellroom Design Studio｜供公眾租用｜尖沙咀中間道號遠東大廈2樓Studio A-C｜9. Amazing Craft House｜供公眾租用｜港島柴灣豐業街10號業昌中心13樓D1室｜10. Faculty of Craft 手作館 ｜供公眾租用｜官塘工業中心第1期 11樓 R店｜11. 知創空間 Inno [...]