香港土地房屋研究已是十年經典，什麼隱藏土地都「搵」盡了，新時代香港民間發聲更形艱難，新遊戲規則下到底還有什麼仍然值得研究下去?
最新關卡﹕
- 隨著官方「地少人多」的「缺地論」已告破產，接下來是更多犧牲環境質素與市民參與的「拆牆鬆綁」論調，盲目加速發展下滋生更多全新土地發展亂象。在「官商合作」的新時代，各大既得利益者積極爭奪解決住屋問題的定義與詮釋，圖謀在新遊戲規則下再分一杯羹。
- 進入政策動盪期：現時既有監察失衡與土地利益版塊重構，一句說話足以令議題及政策整改方向急速轉向，明日大嶼變「後日大嶼」、「北部都會區」橫空出世、丁屋政策改革處處暗湧，預期將令各種土地房屋政策愈趨動盪。
- 民間聲音弱化：土地房屋的民間研究一直由各路朋友互相撐起，以不同的角度切入議題，但現時民間聲音因各種理由而不再活躍，取而代之的是由既得利益者把持輿論，加上議題關注焦點急速變化，為反映土地房屋實況的研究工作帶來更大挑戰。
過往我們地毯式查冊重新拼湊隱藏土地利益、堅守崗位展示民間理據抗衡既得利益者論述、上山下海誓要將每一塊棕地全面掃描，公開見盡官商鄉黑，至今時勢逆轉，仍然保留持續關注如明日大嶼等重大發展議題的知識社群。我們希望繼往開來，勇敢迎接新遊戲規則下的民間土地房屋研究新任務：
◆ 開拓本地議題全球視野：
無論是全球資本流動趨勢，以至於各地住屋政策最新動態，透過引介不同城市的土地房屋政策趨勢與概念，有助超越現時官方土地供應及「程序阻礙論」，成為開啟當中議題的參考點。
◆ 破解新土地發展亂象：
新遊戲規則下，大型基建耗盡儲備、城規體制失陷更趨向地產思維靠攏、土地利益版塊角力日趨劇烈、鬥官僚、鬥地主、以地養鐵更趨極化，未來各種劏房、劏地、劏櫃、棕綠不分、創科圈地、愈起愈細、愈住愈貴等新發展亂象將會層出不窮，都需要基礎研究去判斷與辨識，尋回民間認知相關問題的態度與位置。
◆經營深度民間論述：
民間土地研究已經比「搵地」有更深一層的任務，除了有扎實基礎土地房屋數據研究，更需提升論述議題能力，提出理解問題的新框架新方向，有理有據樹立能夠立足時代的民間觀點。
◆升級土地問題解說技能：
研究員將自我突破既有研究解說方式，除了持續既有媒體與評論角色，會計劃嘗試更多短片製作、引介讀本、深度專題、聲音導航、空間呈現、現場互動等形式，時代在加速，決不自停步。
過往研究成果
文章發佈(持續更新中)
【多元生活】盤點香港人八種另類居住模式
【多元生活】盤點香港人八種另類居住模式 發布日期：2025年8月29日 普遍社會理解房屋問題，往往歸咎於房屋供應不足，近數十年政府亦透過各種房屋政策，建構「置業階梯」，提供置業為終點的單一居住模式，公屋、租樓或其他居住模式等都是不及置業理想的「中途站」。這種對住屋想像的路徑依賴，容易使人忽略多元生活模式作為一種房屋／理財需求，以達致因人而異的人生目標。研究員嘗試盤點出八種另類的居住及生活模式，試圖呈現出不少居民因在港面對的各類生活需求，及其相應的居住模式，部分屬於近年興起的新房屋需要，折射出香港人在置業以外的生活模式想像。➤ 1. 單位共居傳統香港家庭住戶，以與父母、配偶與子女等直系親屬同居為主要結構，惟近年與他人夾租，或是與朋友同居等模式似乎有上升趨勢。根據香港人口普查【註1】，非親屬關係住戶的數字由2016年的60,257升至2021年的66,625，近年或許有更大升幅。有更多年輕人，因自主性及私隱需求，趨向搬離原生家庭，而選擇適合與自己同居的同伴／朋友。這顯示近年因房屋成本高企而繼續與父母共住，並非唯一舒緩生活成本的選擇。當然，在香港普遍居住環境面積不大的處境下，在同一個單位共居，或未必能顯著提高私隱保障，但至少亦是能體現住戶的選擇權及自主性的生活模式。➤[...]
【承認圖文不符？】
【承認圖文不符？】 發布日期：2025年6月3日 昨日發布的重磅研究《旅見不善：政策真空下生態旅遊危機研究報告》，其中一個發現為其中一個「生態旅遊」發展區尖鼻咀，可建私樓土地面積的文字描述為10.5公頃。但研究員比對政府提供的地圖後，發現標示面積為31公頃，即使計及與人口數目有密切關係的社區用地和休憩空間，仍然有9.5公頃的差距。研究報告形容為「圖文不符」（見報導），未知是否暗裏留空間供發展商在「片區發展模式」下與政府討價還價，或有進一步增加在具生態價值興建私樓的空間的可能，與國際通行的生態旅遊原則相違背。當晚發展局低調回應【註】，指該邀請發展商提供發展意見的地圖，僅屬「概念圖」，一切以文件中列明的數字為準（即最多10.5公頃），地圖標示位置未細列內部道路、運輸及公共設施等，即間接承認了報告的質疑確實「圖文不符」（標示的確有31公頃但文字指只有10.5公頃）。由於公眾有疑慮私樓或會越起越多，研究員在記者會上曾經促請政府詳細提供所有初步土地用途建議的具體數字，但政府解釋後，研究員的疑問反而更多：一：為何不詳列各細項數字以釋除疑慮？畢竟9.5公頃的差距不是少。二：初步發展建議「最多10.5公頃」。注意是是初步建議，能否保證不在發展商「提供意見」後上調私樓發展比例，「數碼港化」？三：暫且相信可建私樓的範圍最多只有10.5公頃，但圖卻標示了31公頃，即標示了的土地不能都全用來發展，會否令當地地主（有些為發展商土儲）有「不必要的遐想」？政府應澄清免人誤會。四：尚未能解答為何建私樓與生態旅遊相關，或有幫助於發展生態旅遊？是否只是為了融資而忘了自己在發展生態旅遊而非地產？目前的發展方案，是否符合聯合國旅遊組織對生態旅遊的基本定義？五：參考國際例子，具有地產發展的生態旅遊計劃都趨向失敗，而成功例子則沒有地產發展。眾多旅遊學者均指「私樓旅遊」(residential tourism)不具備生態旅遊基本的可持續發展特徵，為何政府認為香港是特例，認為私樓與生態旅遊互不排斥？報告出爐後，各大傳媒均有報道，個別報道亦以「圖文不符」為主題。但由於報告長達28000字，新聞報道亦無法涵蓋全部要點，詳情請閱讀以下新聞報道及報告全文（連結見留言）－－－傳媒當日報道：《獨立媒體》首份生態旅遊政策研究 憂淪「私樓旅遊」促訂保育框架[...]
【空前「剩」況】新界商廈空置量達1.25幢IFC
【空前「剩」況】新界商廈空置量達1.25幢IFC 發布日期：2025年6月5日 香港整體商廈空置率節節上升，根據《香港物業報告2025》【註1】初步統計數字，去年甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率已分別增至17.4%、15.6%和11.0%，一些傳統商業區如中西區、灣仔區等，整體空置率約為13－15%，而根據仲量聯行報告【註2】，作為香港第二個核心商業區的九龍東本季的空置率更由去年第四季的18.6%上升至21.3%，可見整體趨勢未見放緩，甚至有升得更急的跡象： 年份｜商廈整體空置率2020｜11.5％2021｜12.3％2022｜14.4％2023｜14.9％2024｜16.3％（最新數字）提及商廈空置，多數人會關注港島及九龍東核心商業區的情況，但上述年報同時亦能反映較少人留意、非核心商業區外的商廈空置狀況，原來較商業區的更嚇人：同一份報告揭示，南區、深水埗、九龍城等市區的整體商廈空置率亦已超過25％，新界情況更嚴重：西貢、荃灣和元朗區的甲級商廈空置率亦分別高達60%、45%及42.8%，葵青區的丙級商廈空置率亦達至47.7％，有些商廈可能整整近半幢都沒有人租用。▍多區商廈面臨近半幢都無人租慘況？➤ 上述三區內商廈列表地區｜商廈｜樓齡｜總建築面積*荃灣區｜如心廣場｜17年｜約[...]
【食指大動】政府割讓紅磡社區用地予市建局起樓 下一幅將會是牛棚？
【食指大動】政府割讓紅磡社區用地予市建局起樓 下一幅將會是牛棚？ 發布日期：2025年6月6日 今日政府將紅磡庇利街一幅海旁靚地以$1000象徵式地價，近乎免費送給市建局「融資」、「助市建局履行舊區重建任務」【註1】，做法極為罕有，亦富有爭議。值得注意的是，這塊土地本身屬於「政府、機構或社區」(GIC) 用地，本應留作公共用途，現在「割讓」予私樓用途，社區已有損失，未知如何補償。與市建局早期以收購舊樓項目為單位不同，近年市建局染指規劃權力，花墟、九龍城重建等甚至會「踩過界」，將附近公園和社區設施納入重建範圍，為市建局提供更多盈利和資金，卻會令公眾享用的設施受影響和產生質變，設施可達性亦可能減低（如搬上樓），此新手法已在花墟和九龍城社區引起軒然大波，現在卻蔓延至紅磡和土瓜灣。▍割讓紅磡庇利街社區用地早有先兆？繼續參考市建局的「東維港灣區」構想，留意到這塊紅磡庇利街靚地，在市建局提供的地圖上，是以「臨時停車場」標示【註2】。在另一篇網誌中，又提及「通往海濱空間的部分地方，現時仍有不少未被充分利用的『政府、機構或社區』用地，例如臨時停車場」【註3】。一個月後，這塊當時隱晦地被圈起的臨時停車場就被政府「送出」給市建局，卻沒有足夠回饋社區的其他條件，例如興建安置大廈供受重建影響居民暫住，實際上是公帑補貼地價，讓市建局興建私樓賺錢，如牽涉招標後與地產商分紅，更有可能引起更多爭議。所以公眾應留意什麼GIC[...]
【「粥」襟見肘】想幫襯傳統老粥舖仲可以去邊度？
【「粥」襟見肘】想幫襯傳統老粥舖仲可以去邊度？ 發布日期：2025年6月9日 香港店舖結業潮不斷，大量餐飲店，不論是「過江龍」還是「本地薑」，面臨營運危機難以為繼。上月於香港已經營33年的海皇粥店宣布全線結業，引起了一些討論，擔心此結業潮顯示粥品已經不如當年受歡迎，而老字號傳統粥店亦會加速流逝。現時在香港僅存的老粥店還剩下多少，她們又分布何處？研究員參考香港餐廳指南網站Openrice，從現時售賣「粥品」的餐廳中，識別出全港現有逾百間主要售賣食品為粥品的傳統粥店（不代表所有有售賣粥品的餐廳），並以地圖形式將清單以地圖呈現（連結放於留言／Story），方便大家亦能利用其一尋美味之餘，亦認知她們逐漸消失的情況。▍傳統粥店已經買少見少？➤ 近年已結業舊式粥店清單（部分）結業粥店｜原地址｜經營年期｜結業年份｜金峰靚靚粥麵｜香港鰂魚涌祐民街2號｜42年｜2025｜羅富記｜中環蘇豪及德輔道中｜77年｜2025｜知粥嘗樂｜北角炮台山英皇道175號地舖｜不明｜2024｜北角七喜粥麵小廚(北角)｜七姊妹道25-31號嘉蘭大廈地下B號舖｜逾10年｜2024旺角富記粥品｜香港旺角花園街104號｜50年｜2023｜添財記｜九龍城龍崗道35號地舖｜60年｜2022｜新利粥品小食｜香港佐敦南京街4號｜50年｜2021-2023｜彌敦粥麵家｜佐敦西貢街11號｜55年｜2019｜威記粥店｜中環士丹利街82號｜80年｜2018｜康記粥店*｜銅鑼灣大坑京街11號地下｜36年｜2016｜*康記粥店原址結業後，已遷往新址「大坑京街9號地舖」，為「新康記粥店」近年不少屹立香港半世紀的老粥舖，包括位於中環的羅富記、九龍城的添財記，以及旺角的富記粥品，都因不同原因而傳來倒閉消息。例如以「發哥（周潤發）愛店」而聞名的添財記便是因不敵重建因素而結業。而近年的北上消費潮，或亦令不少老字號雪上加霜。這些粥舖不少原本都位於舊市區，承載當區居民的多年回憶。或許對於大眾而言，粥店其中一個獨特的意義，就是生病時需透過食粥來渡過「戒口」時期。而不少傳統老粥店，亦以價廉物美著稱，各區馳名粥舖亦會吸引到很多區外人光顧，因此每當有一間結業，都會令不止於區內的居民婉惜不已，甚至引來媒體關注。▍至少仲有11間經營逾半世紀嘅老粥舖？➤ 香港半世紀舊式粥店清單粥店｜地址｜經營年期｜黎恩記｜長洲市政大廈地下熟食中心9及11號舖｜87年｜廣記粥店｜粉嶺聯安街市政大廈2樓熟食中心13號舖｜76年｜坤記粥店｜北河街56號地舖｜逾70年｜財記粥麵｜柴灣吉勝街熟食市場7號舖｜65年｜東莞佬粥店｜上水石湖墟市政大廈2樓9號舖｜逾60年｜卓記｜西環堅尼地城士美菲路市政大廈2樓熟食中心｜60年｜新宏利粥麵｜荃灣路德圍75號｜60年｜宏興美食館廟街豬骨粥｜油麻地廟街2號地舖｜56年｜國記｜元朗炮仗坊29號地舖｜逾55年｜新光粥店｜佐敦寶靈街44號地舖｜55年｜新興棧食家｜佐敦寧波街23號地舖｜逾50年｜研究員翻閱相關報導及文章，比對Openrice資料，整理出一系列有被紀錄經營年期的粥店，發現至少還有上述11間已開業逾半世紀，可謂遍布全港九新界，當中歷史最長的，便是已開業至今己87年，由第三代傳人打理的長洲黎恩記，這類粥舖已買少見少，亦承載著深厚的本地文化特色，可能因位處離島而並非地價昂貴的市區，及在政府熟食中心經營，令其至今仍屹立不倒。如此有「港味」特色，卻沒有特別被推廣或保護。旅發局向旅客推廣本地餐飲的「優質旅遊服務計劃認可餐館」，需要商戶自行申請再決定是否頒發認證，當中的粥店只有一粥麵、心粥館、正斗粥麵專家等連鎖粥店，以及同樣有近80年歷史、米芝蓮一星的何洪記粥麵專家【註1】。惟她以雲吞麵著稱，並已發展成較為貴價的餐廳，兩間分店位處機場及銅鑼灣希慎廣場。因而在官方推廣的餐廳中，可謂沒有一間是蘊藏本地舊街區氣氛的基層粥舖。廣東話中有句說話叫「食夜粥」，來自數十年前晚上在武館練武之人，靠吃夜粥當宵夜，亦代表某人「練過武功」，相關說法凸顯多年前市井文化和另類的「夜繽紛」，但這兩種舊香港特色近年在社會和經濟結構改變下迅速式微。官方在宣傳「無處不旅遊」時，是否清楚自己還有什麼具獨特性的地方以供人遊覽欣賞？傳統粥店僅是眾多舊香港特色之一，如若真的希望推廣香港本地文化特色，應進行對舊香港特色更積極的保育及推廣，才能令香港保持多樣性和更有趣，成為本地居民願意繼續生活和旅客願意到訪的城市。[...]
【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？
【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？ 發布日期：2025年6月11日 【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？今個月初，本研聯同綠色和平發表了《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》【註1】。研究員按政府將會大規模發展生態旅遊的兩個區域－南大嶼及尖鼻咀、白泥和流浮山（尖白流）的規劃分析，揭示以起私樓資助生態旅遊的手法，會破壞本身要保護的生態。仔細分析後，發現問題遠遠不止這樣。其中一個最令研究員「𢲷爆頭」的，是看不清生態旅遊用地規劃背後的「章法」。研究員透過地圖工具，將政府土地用途建議的範圍，配合最新衛星地圖作「疊加分析」（overlay），發現不少被劃為生態旅遊範圍的，竟是現存棕地或民居等較少生態價值的土地，而建議作商業甚至住宅等需要「大興土木」的土地，反而有大量都是仍有植被、尚存生態價值的綠地。本身已是綠地的就破壞來起樓，已經破壞了的，卻要搞生態旅遊，反映在規劃上的內在矛盾。▍流浮山：以「生態」為名發展但近半樓面面積做地產？在政府最新提出的初步土地用途建議中，其規劃圖將相關用地主要分成三類，雖聲稱發展項目以「生態旅遊」為主，但有近半的用地竟然是與住宅及酒店相關的地產發展用地：➤ 生態旅遊用地（共約60公頃），包括「生態旅遊及康樂設施」。➤[...]
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