香港土地房屋研究已是十年經典，什麼隱藏土地都「搵」盡了，新時代香港民間發聲更形艱難，新遊戲規則下到底還有什麼仍然值得研究下去?
最新關卡﹕
- 隨著官方「地少人多」的「缺地論」已告破產，接下來是更多犧牲環境質素與市民參與的「拆牆鬆綁」論調，盲目加速發展下滋生更多全新土地發展亂象。在「官商合作」的新時代，各大既得利益者積極爭奪解決住屋問題的定義與詮釋，圖謀在新遊戲規則下再分一杯羹。
- 進入政策動盪期：現時既有監察失衡與土地利益版塊重構，一句說話足以令議題及政策整改方向急速轉向，明日大嶼變「後日大嶼」、「北部都會區」橫空出世、丁屋政策改革處處暗湧，預期將令各種土地房屋政策愈趨動盪。
- 民間聲音弱化：土地房屋的民間研究一直由各路朋友互相撐起，以不同的角度切入議題，但現時民間聲音因各種理由而不再活躍，取而代之的是由既得利益者把持輿論，加上議題關注焦點急速變化，為反映土地房屋實況的研究工作帶來更大挑戰。
過往我們地毯式查冊重新拼湊隱藏土地利益、堅守崗位展示民間理據抗衡既得利益者論述、上山下海誓要將每一塊棕地全面掃描，公開見盡官商鄉黑，至今時勢逆轉，仍然保留持續關注如明日大嶼等重大發展議題的知識社群。我們希望繼往開來，勇敢迎接新遊戲規則下的民間土地房屋研究新任務：
◆ 開拓本地議題全球視野：
無論是全球資本流動趨勢，以至於各地住屋政策最新動態，透過引介不同城市的土地房屋政策趨勢與概念，有助超越現時官方土地供應及「程序阻礙論」，成為開啟當中議題的參考點。
◆ 破解新土地發展亂象：
新遊戲規則下，大型基建耗盡儲備、城規體制失陷更趨向地產思維靠攏、土地利益版塊角力日趨劇烈、鬥官僚、鬥地主、以地養鐵更趨極化，未來各種劏房、劏地、劏櫃、棕綠不分、創科圈地、愈起愈細、愈住愈貴等新發展亂象將會層出不窮，都需要基礎研究去判斷與辨識，尋回民間認知相關問題的態度與位置。
◆經營深度民間論述：
民間土地研究已經比「搵地」有更深一層的任務，除了有扎實基礎土地房屋數據研究，更需提升論述議題能力，提出理解問題的新框架新方向，有理有據樹立能夠立足時代的民間觀點。
◆升級土地問題解說技能：
研究員將自我突破既有研究解說方式，除了持續既有媒體與評論角色，會計劃嘗試更多短片製作、引介讀本、深度專題、聲音導航、空間呈現、現場互動等形式，時代在加速，決不自停步。
過往研究成果
文章發佈(持續更新中)
【為誰優先為誰農】農業優先區的民間創新提案大檢閱!
【為誰優先為誰農】農業優先區的民間創新提案大檢閱! 發布日期：2025年8月13日 數月前歷時8年，影響未來香港農業發展路徑的「農業優先區」諮詢期間，有多達161份市民撰寫意見轉交部門 【註 1】，當中包括學者、農夫、農業愛好者、當區居民、好吃本地菜的市民、行山人士、關注兒女健康的家長、有機食品餐廳和社區小店等，可見民間對於香港農業發展依然關注[...]
【圍村變城寨？】為消化丁權而曾出現過的「丁屋大廈」提案
【圍村變城寨？】為消化丁權而曾出現過的「丁屋大廈」提案 發布日期：2025年8月14日 土地有限，但丁權無限。因政策設計失誤，每位年滿18歲的男原居民均可申請興建一間丁屋，所以理論上合資格者無上限，加上可轉售的漏洞，多年來形成詐騙丁屋牌照的「套丁」產業。保守研究得出歷來每4間丁屋，就有至少1間屬於詐騙得來【註1】。以有限土地消化無限丁權，成為了歷屆政府需要但無法處理的悖論，繼而催生了「丁屋大廈」（丁廈）概念，作為一個應對問題的「方法」，但也無法根治丁屋問題本身。經過數十年的討論，近日政府終於對方案「落閘」【註2】。回顧丁廈建議被提出後，曾經一石激起千層浪，社會各界包括政府內部都提出過不同的丁廈方案，研究員現將主要及「創新性」的建議整理，部分建議如落實將大幅度增加鄉村發展密度，猶如新界版九龍城寨：▍（一）單層大單位大廈式發展方案（1982年）為應對大批海外原居民湧港「套丁」消耗土地，政府成立小組研究善用鄉村土地方案，首次提出「大廈式發展」，每名村民佔一層，每層190平方米（2045呎），面積與現時丁屋標準相若（分為三層，每層700呎，合共2100呎），但據報村民不喜歡這個建議，寧願有更多可種菜和養雞的空地，方案遭到否決【註3】，可見當年鄉村生活的觀念仍主宰不少鄉村發展方向。 ▍（二）鄉事六至九層丁廈方案 （2002-05年）鄉議局趁政府檢討丁屋政策的機會，提倡「多層式丁屋」方案，樓高六層或九層，每層700呎，技術上將每個原居民擁有的三層每層700呎丁屋疊起成為大廈，由幾名原居民共同擁有大廈業權【註4】。▍（三）唐英年「加高加橫」方案（2012年特首選舉）在持有特首選委選票的鄉議局的倡議下，特首參選人唐英年表示應考慮丁屋應「加高加橫」，每層超過700呎之餘【註5】，亦可增至六至九層，後來澄清為僅放寬高限【註6】。唐英年亦提出「丁權共享」概念，不過遭到同屬候選人的梁振英反對【註7】。唐解釋這是為了避免簡單劃下丁權截龍死線解決招惹原居民司法覆核或要求政府補償【註8】。有新界人士進一步在唐英年的建議上，指要興建十二層【註9】。▍（四）曾俊華「丁屋居屋」混合方案[...]
【「溫」故知「新」】極端酷熱殺埋身 如何為香港降溫？
【「溫」故知「新」】極端酷熱殺埋身 如何為香港降溫？ 發布日期：2025年8月15日 香港已頻繁受極端天氣的影響，應對氣候暖化的工作不止在停留減排層面，適應(adapation) 措施亦變得逼在眉睫。相對極端暴雨和十號風球，極端酷熱是種「日常」的極端，中暑死亡個案屢見不鮮，「殺人」於無形。要降溫避免中暑，除了多飲水及用電風扇外，為下一代的生存城市應對酷熱方面亦急需一套整體的適應策略。研究員整理了過往十多年香港在「城市降溫」方面的應對策略及其最主要的措施。▍策略一：增加城市綠化面積目的：植物，尤其樹木，能吸收熱力和庇蔭路面，有效非常地為城市降溫。➤政府在廿年前制定《市區綠化總綱圖》及《新界綠化總綱圖》【註1】，開始系統地增加市區綠化面積，在市區種植植物25000棵，並擴展至不同新市鎮。➤在2023年發佈《街道選樹指南》【註2】，就不同城市地景中的建議種樹選擇，並將作為降溫關鍵樹蔭覆蓋大小納入考慮【註3】。不過市區植樹綠化有限制，護養工作做得不好，樹木無法長出大型樹冠，其降溫效果亦大打折扣。*效果：但2019年的審計署報告發現【註4】，逾半的綠化地點護養工作不足。因在市區植樹有空間不足及業權限制問題，不難見到街邊新植樹木或灌木奄奄一息，難以長大，即使有其美化效果多，降溫效果亦成疑。▍策略二：綠色建築目的：避免建築物在日間吸收太多熱力，同時減少降溫所需的能源消耗。➤2011年起推出《可持續建築設計指引》【註5】，建議新建築物的綠化覆蓋最少達其地盤面積的20-30%，隨後亦指示所有政府新建築物需達到同樣要求【註6】。[...]
【史上最大套丁案判刑】
【史上最大套丁案判刑】 發布日期：2025年8月19日 數日前，香港史上最大的套丁案宣判，第一名獲判刑的男丁，由於法官認為他年屆七旬且患病，且信納不會重犯，故以「人道形式」輕判緩刑【註1】。不過男丁一生人只可以獲批一間丁屋，所以理論上該罪成男丁，就算有心重犯，也不能做到。丁屋政策於1972年實施，5年後，政府已經留意到有廣泛濫用丁權狀況，遂曾於1977年11月－1978年3月期間暫停南丫島和西貢的丁屋申請，作為懲罰【註2】；可見事隔48年，套丁及丁權濫用情況並沒有改善，甚至已經演化為更大規模的集團式套丁。涉事的元朗水蕉新村巨型屋苑「曉門」，丁屋數量上百間。研究員翻查「曉門」的售樓書【註3】，發現涉案男丁以外，還有大量男丁實名列在賣家一欄。既然有9位男丁涉嫌在「曉門」範圍內套丁，未知有關部門有否「逆向」追查其餘男丁，又有否同樣曾與丁屋大王王光榮（同樣被捕，分開不同案件處理）旗下公司，簽訂「套丁」秘密協議？本研社早於2018年時，即曉門案各被告被捕前，已經在《丁不厭詐》報告【註4】內以案例研究方式深入探討，高度懷疑屬於套丁：除明顯有集團式經營外，「曉門」的售樓書還出現了「一村十七姓」的現象（駱、方、蔡、楊、陳、李、程、張、鄧、梁、黃、關、林、龍、徐、何、樊）。新界哪一條雜姓村有17個姓氏的男丁？當中牽涉了「飛丁」，即安排十八鄉內其他村落的男丁同時想在水蕉新村興建丁屋，背後牽涉大量的協調工作，熟悉新界土地發展的人士都會看得出，這通常是大型套丁項目的跡象，值得政府繼續追查。事實上曉門案後，在新界疑似套丁的情況持續，尤其在北部都會區內的鄉村。研究員早前發現，打鼓嶺週田村有達227個丁屋地段出現套丁跡象，如屬套丁將會比曉門（至少139間）更加具規模【註5】。套丁，正如案中法官所指，是牽涉利用歷史遺留的東西獲取利益，對社會造成不公，而在新界，尤其是北部都會區，套丁活動會增加丁屋「需求」，與各類發展項目爭奪土地，亦有其爭議性，政府是否比以往更有動機加緊打擊套丁活動，值得公眾注視。 參考資料 【註1】法庭線.[...]
【由「住」及興】50種香港居住形態Bingo大盤點
【由「住」及興】50種香港居住形態Bingo大盤點 發布日期：2025年8月20日 一個人的居住形態與其生活質素密不可分，居於不同形態的住屋，或傾向與其他形態的人，對生活有截然不同的認知和觀感。普遍香港人理解不同的居住形態，或會簡單三分為公屋、居屋和私樓，又或是以地理區分為港九市區、新界新市鎮和鄉郊。然而，若要就香港人居住形態作細仔區分，至少可分為50種「住法」。研究員將其歸納與盤點，並以9類作劃分，借助相關的人口統計數據，嘗試展示不同類居住形態的大致人口規模，呈現一種對香港人生活的多元認知。➤ 1. 無家者居住形態｜人口規模：上千計有蓋戶外｜臨時收容中心｜避暑避寒中心｜根據最新統計署數字，香港有753名露宿者【註1】，雖則較過去數年數字少，惟其僅計算有被社署登記者，意味實際數字或許更多。這群缺乏固定居所者，往往集中於天橋底及公園內的有蓋戶外空間，長期面臨火警、鼠患、衛生環境差等問題，甚至是猝死風險【註2】。惟多年來民間倡議的「無家者友善政策」仍無寸進，甚至有機構申建無家者宿舍亦困難重重。現時為露宿者提供的短期宿位僅有622個【註3】，數量不足之餘，大多僅能容許居住半年，過後他們又要再流浪街頭。綠色和平近日甚至發現，主要支援露宿者、劏房戶等弱勢社群的避暑中心，原來亦未能做到「無家者友善」，大部分受訪無家者從未使用過臨時避暑中心，主因源於其地點不便且缺乏私隱【註4】，種種跡象都反映現時香港針對無家者的支援仍然不足。➤[...]
【無處不草原】香港的八種另類草地 你又去過未？
【無處不草原】香港的八種另類草地 你又去過未？ 發布日期：2025年8月21日 香港缺乏休憩用地是不爭的事實，要在市區找一幅大草地在陽光下躺下休息、閲讀、或野餐，公園亦不是每個都容許「踐踏草地」。不過草地是一個城市裏少有的，可以容納不同的休憩活動的空間，亦對於城市降溫發揮作用。曾經有民間人士成立名為「Lawnmap草原地圖」的組織，嘗試與公衆合力整理出香港草地地圖【註1】，但可惜機構2017年已經停運，地圖也已經下架。幾年過去，香港現在有多少草地仍然是未知數。除了眾所周知的市區草地（如添馬公園、西九）或郊野公園（營地和風箏場等）外，香港還有什麼大草地？研究員透過衞星圖，重新整理以下的香港「另類草地」：▍1. 高爾夫球場香港佔地面積最廣的成片草地，非高爾夫球場莫屬。香港有6個較大的高爾夫球場：滘西洲公眾高爾夫球場、愉景灣高爾夫球會、清水灣鄉村俱樂部、石澳鄉村俱樂部，以及香港哥爾夫球會的粉嶺高球場和深水灣高球場。這些球場合共佔地約600公頃，但一般市民卻難以使用。上述前三個球場屬政府透過「私人遊樂場地契約」平價批出的土地，除了按地契要求開放少數時段予公眾外，大部分時間屬付費會員專享，引起政策公平的疑問，在早幾年的「土地大辯論」中成為公眾焦點。公眾若要使用亦所費不菲，如石澳鄉村俱樂部的周末收費達千元【註2】。所以除了滘西洲公眾高爾夫球場外，公眾都難以使用香港絕大部份的高球場，享受其遼闊的草地。前年9月，政府收回粉嶺高球場32公頃的舊場（其餘140公頃的新場仍為高球場）改為公眾公園，除非舉辦國際賽時被臨時徵用作球賽用途外，公眾終於多了一大片交通方便的草地可用。▍2.[...]
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