研究文章

#樓宇復修 #市區重建 #樓宇更新大行動

根據《市區重建策略》，重建發展及樓宇復修本應是市建局的兩大核心業務，不過我們比對市建局網頁中樓宇復修項目跟重建項目詳情及翻查市建局交上城規會的重建項目規劃報告書(Planning report)，發現這兩大業務在實踐上可能有所「衝突」。

過往不少樓宇復修完成，被評為結構良好，但竟短時間內被納入重建計劃，最短的個案完成復修僅一個月；亦有重建範圍內近半樓宇正進行復修都「冇得留低」。除了浪費資源外，市建局「修完即拆」，無視樓宇狀況的策略亦令業主無所適從和大失預算【註一】，亦凸顯市建局有些重建的決定似乎無關樓宇狀況。

樓宇的原來狀況及復修規模各有不同，但根據市建局多份規劃報告中的大概標準，復修完的建築物，每5至6年需再作全面性樓宇復修「以防止樓宇狀況惡化至失修」【註二】。以此作標準，我們仍發現有至少41幢樓宇在復修完成後不足6年，就被市建局宣佈納入重建範圍，單是土瓜灣，已有以下三個例子，範圍內不少樓宇均完成復修不久，更被市建局稱樓宇狀況良好／尚好／較好，理應無逼切重建需要，但依然被市建局「處決」：　

復修重建「無縫接軌」

靠背壟道157-163號｜靠背壟道 / 浙江街發展計劃

復修完成：2020年4月｜項目開展：2020年5月

土瓜灣靠背壟道 / 浙江街項目中有3幢樓宇在重建計劃公佈時，完成復修不足6年，當中有1幢樓宇更是完成復修一個月即被納入重建。根據市建局網頁，上述樓宇參加了市建局的「樓宇維修綜合支援計劃」及「樓宇更新大行動2.0」，包括更換渠管、重鋪防水層、髹漆外牆等，工程費近300萬。【註三】連市建局也坦承該區的公務員合作社「樓宇結構良好」，無逼切重建需要，似乎只是為了「順應」政府政策，要揀選適合的合作社物業作高密度發展的要求，考慮到該區有未用盡的地積比及毗鄰新開通的土瓜灣站等發展潛力，故宣佈相關地段重建，重建的決定，樓宇狀況似乎並非關鍵。【註四】　
　

復修樓狀況良好仍被重建？

馬頭圍道111-113、127-127D號及土瓜灣道29-31號｜土瓜灣道 / 榮光街發展計劃

2020年12月仍在進行復修工程｜項目開展：2021年3月

從市建局提交予城規會的規劃報告書中，15幢（47%）樓宇在宣佈項目前3個月仍在進行「樓宇更新大行動2.0」的復修工程。而市建局於報告書中更直認32幢中有14幢（44%）樓宇狀況屬「滿意」（Satisfactory）或「尚可」（Acceptable），原因是該些樓宇最近完成或正進行維修（The better building conditions of these buildings are due to the fact that these buildings have recently completed/ carrying building rehabilitation works.）【註五】，樓宇狀況相對較好，絕大部分樓宇根本無逼切性重建。它們被納入重建的理由，原來是其策略性位置及商業價值位－因為項目已預留興建行人隧道接駁鄰近的土瓜灣港鐵站。　

轉軚納復修樓入重建

愛華大廈（榮光街29-33號及啟明街26-28號）｜啟明街／榮光街發展項目

復修完成：2015年3月｜項目開展：2017年3月

2016年開展的鴻福街／啟明街項目及榮光街項目，恰巧沒有涵蓋在附近但於前一年才完成「樓宇更新大行動」復修工程的愛華大廈。根據當時市建局的判斷，比起其他在九龍城區展開的重建項目，愛華大廈的狀況較好，可透過維修及保育改善樓宇質素及居住環境，毋須一定要清拆重建【註六】。事隔一年，市建局突然「轉軚」，將愛華大廈納入啟明街／榮光街項目，並稱要與其他項目合併作「小區發展」，以作整體重建規劃。

【本研製作】近年已復修樓宇提早被重建列表

「復修完即被重建」，到頭來或許會加劇樓宇老化。即使業主願意肩負責任，自行夾錢或參與政府的資助計劃進行維修，亦難保市建局為了所謂的整體「規劃裨益」和「發揮土地發展潛力」，將已完成復修樓宇狀況得到改善、相對安全的樓宇清拆重建。這不單止有機會浪費建築材料和業主維修的金錢，亦令不少想復修樓宇的業主無所適從，因為他們不知道完成復修後，何時因為樓宇狀態以外的因素被宣佈重建。長久而言，這甚或乎會令業主害怕投資付諸流水而選擇不復修，令樓宇未能適時保養，導致樓宇狀況進一步惡化，變相加劇現時市建局成日強調要處理的樓宇老化問題，與市建局的初衷「改善舊區居民生活環境」相違背。

離當初復修初衷愈來愈遠，可能源於市建局一直視復修為「無肉食」的負擔。縱使市建局行政總監韋志成近年在網誌「力推」樓宇復修，稱要「改變以重建作為市區更新的唯一手段」【註七】，更聲稱未來將投放5億元推行的「小區規劃復修」，但相對於實質復修開支可謂杯水車薪。觀乎近年市建局對樓宇復修的態度，它多番強調復修是業主的責任，並涉及上千億的支出，更聲稱市民若將有關支出「推卸」予市建局／政府，「..涉及數千億計的公共開支，最終都是由社會整體來承擔」【註八】因此，即使市建局於2020年完成樓宇復修策略研究，並推出樓宇復修平台作技術支援，但在本質上仍止於推廣及管理政府各項樓宇復修計劃開支的行政工作，未有負上更多的復修或資助上的角色。

合理的市區重建策略是若然業主願意復修，樓宇狀態又許可的就盡量復修，再將重建的資源集中在其業主不願復修或樓宇狀態不許可的樓宇之上。近年「復修完即重建」的案例激增，單是近三年開展的項目就有29幢，可見市建局的策略，漸漸由按樓宇狀態、樓齡、業主有否意願維修等客觀因素決定重建位置，變成由新的「融合策略」主導－積極透過「圈地」揀選可賺地積比和「食街、食公園」的地盤，不惜犧牲業主利益及和忽視其他「無肉食」但同樣重要的業務。　

參考資料