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【無啖好食】誰殺死了我們的公共街市？
【無啖好食】誰殺死了我們的公共街市？ 發布日期：2025年4月23日 經濟不景但物價仍高企，基層市民生活百上加斤，他們需要買平餸的地方，而公營街市是其中一個重要選擇。雖然需求高企，但奇怪地近年公營街市愈來愈少，部分還在營運的空置率亦很高，倖存而又成功的公共街市屈指可數。公營街市以往扮演重要的社區功能，為何近年突然逐漸式微？單靠「社會進步」、「消費者有更高要求」、「應交給私人市場營運」難以解釋這個現象，研究員透過整理已倒閉街市的死因，及「瀕死」街市的現況，綜合出以下3個觀察：⫸ 香港仔街市：整「靚」個街市，人流反而更差2018年政府投放$20億推出「街市現代化計劃」，精選幾個「有潛力」的公共街市，盼「提升營運環境、利便租戶營商、改善購物環境」。作為首個項目的香港仔街市，在2020年時近乎全數攤檔租出【註一】，翻新後的2024年出租率跌至84%【註二】。雖然硬件確有改善，如加設空調系統等，但為何改善購物環境後，出租情況反而差了？研究員去年考察時，發現街市上層不乏空置檔口，更有檔口貼出「光榮結業」。有檔主反應街市翻新後營商環境更差：雖有冷氣供應但管理費暴漲，租金亦升了5倍、新攤檔設計有問題、欠缺空間擺貨令商戶需要租其他鋪位擺貨，外判管理公司安裝閉路電視全天候監控防止貨物「擺出界」，如此重度管理加重營運成本和減少靈活性，雖承辦商為挽回人流出招設置熊貓打卡位，但效果不彰，種種問題趕走消費者亦趕走檔主，部分樓層漸漸成為「死場」。⫸ 荃景圍街市：凍結攤位 逐漸陰乾街市直至倒閉被吹捧的街市情況轉差，被遺忘的街市「死狀」更慘，還要是慢性死亡。荃景圍街市自2011年起，食環署以改善工程為由，凍結當時近7成（即約165個）空置攤檔不出租，但最後工程擱置，理應將攤位解凍【註三】。但在2014年，食環署以「重新檢討荃景圍街市的未來發展及用途」為由繼續凍結當時約178個空置攤檔，直至2018年，食環署因「街市出租率低及人流偏少，未能發揮公眾街市服務的功能，同時虛耗公共資源」，決定關閉荃景圍街市，「騰出地方作更有效益用途，以惠及區內居民」【註四】。但街市關閉至今仍未決定用途。按地理位置來看，荃景圍街市有其存在必要，荃景圍的街坊現時需要「下山」到超市買餸，十分不方便，要認真經營的話，不會沒有生意。其死因很簡單：被食環凍結至死。攤位被大量凍結的公共街市並不只荃景圍一個，而長期在不同公共街市凍結攤位不出租，令街市更少攤檔，久而久之街坊亦會覺得「冇嘢賣」而不再光顧還在掙扎的攤檔，最後空置率過高被「合理」地殺死，造成惡性循環。⫸ 九龍城街市：躲得過凍結卻躲不過重建部分公共街市地理位置優越，人流十分好，例如九龍城街市，但其地理位置亦可以是死因。九龍城由於位處九龍城中央，被市建局視為具發展潛力及商業價值的地段，納入九龍城重建計劃。由於爭議甚大，市建局提出以「一地多用」概念向社區推銷將街市遷入多用途大廈，騰空原來位置予地產項目。九龍城街市及外圍的大量街舖，已連成一個密不可分的「商圈」，為街坊以及區外人眼中的買餸好地點，旅發局甚至會以「周潤發都會來這裡買雜貨」作為招徠【註五】，但隨著市建局覬覦其優越位置而遭逼遷，以及須面臨新舊街市交接期間的真空期，這個「明星街市」的美譽可能到此為止。早年政府大規模設立公共街市，除了是為了安置街上小販以易於管理、改善市政衛生的務實做法外，亦透過廉租為遷入街市的攤檔提供優惠租金，缺乏租金壓力下，久而久之形成了買平餸的重要地方。亦有公共街市「打出名堂」，成了公眾眼中買靚餸的地方，對於社會各階層甚大裨益。然而近十多年食環署開始對部分公共街市開始投閒置散，部分則大力吹捧和「升級」，但未能如願以償，部分則因位置優越而讓路予重建，三個危機夾擊下，公共街市的角色逐漸式微。以往舊街市一直是市民日常買餸的場所，以新鮮、廉價、多種類、多選擇為特色，支撐起市民的生活，亦同時是廉價的營商選擇，有空間令市民能在社區經營自己的生意，更是市民彼此聯繫、互相關懷的社區空間，這些功能私營街市難以全部取代。在可見的將來經濟難以明朗，市民消費力或逐漸下降。與其興建更多高檔街市，或讓路予私營巿場，倒不如認清社區需要和經濟現實，復興現存的公共街市，或改革租務政策，讓基層及廣大市民有個更多不同檔次的消費選擇。 【註一】審核2021-22年度開支預算 答覆編號FHB(FE)098 【註二】審核2024-25年度開支預算 答覆編號EEB(F)063 【註三】香港申訴專員公署(2018): 食物環境衞生署對街市攤檔的租務管理主動調查報告（已下架） 【註四】荃灣區議會(2017): 關閉荃景圍街市及其未來發展路向 【註五】香港旅遊發展局：九龍城街市
【研究員遊記】被遺忘的鄉郊經濟
【研究員遊記】被遺忘的鄉郊經濟 發布日期：2025年4月25日 近年政府發展「北都」鄉郊如火如荼，研究員們亦緊貼政策變動，其中一個值得公眾關心的，是這種前來未見的大規模開發，將會覆滅了多少這些鄉郊所盛載的記憶。 近月多次出入未來會被北都吞噬的打鼓嶺、坪輋村落，就不同研究議題進行實地尋訪。沿路鄉郊陌生地，看到不少樸素士多，亦有些懷舊酒樓、茶室，掀起研究員的好奇，便針對這些鄉郊餐飲，著手整理現存資料與紀錄，發現不少舊式茶樓動輒便六七十年歷史，養活了幾代人，過去亦曾是鄰近村民聚腳處。 出發考察正值炎夏初至，目的地是兩間同屬新界北鄉郊的茶樓。甫踏進龍威酒樓，入目是一塊古色古香的屏風，酒樓內籠亦相當簡樸，牆壁上掛滿林林總總的菜色，大多是碟頭飯。店家見我們遠道而來相當熱情，推薦了不少特色菜，如我們未曾聽過的「蒸青根魚」，口味嫩滑（但多骨），據聞是從上水天光墟買來的本地魚。 恰巧隨行的村民朋友，其父親過去曾在龍威酒樓擔任點心師傅，因此他對酒樓往昔亦有所聞，研究員方得知原來過往茶樓一個師傅便精通各樣點心製法，凌晨便開工為早市作準備。但隨著一代人退去無人接手，現時茶樓主要為鄰近地盤工人供應碟頭飯饍食。中午時份，茶樓內村民食客不多，反而似是座無虛席的工人飯廳，反映當區正面臨的開發壓力。村民朋友慨嘆，隨著鄉郊人口外移，工程車開到門口，酒樓顧客開始以工人為主，待工程完結後，工人不見了，四周鄉村氛圍被城市化了，也可能是鄉村食肆的末日之時。 吃個半飽，研究員決定再移師至新蘭芳茶樓一嚐美味，在其鄰近處亦發現一間村落雜貨店「永生隆」，除了有齊柴米油鹽等居家必備的貨物，甚至亦會售賣一些新鮮蔬菜，店內亦見到不少在市區難覓的兒時零食，驟眼看主要是服務鄰近村民。這雜貨店與新蘭芳茶樓相距不遠，亦能感覺這條街區，應該是過往附近村民主要的補給墟市，亦是當區鄉郊經濟的重要站點。 在市區成長的人，即使同是一個城市，亦很少機會踏足鄉郊地區。對於香港鄉村的想像，或許亦只流於一幢幢分散的三層村屋，屋與屋之間不規則的羊腸小道，或是村落外圍隨處可見的棕地集群。即使偶然踩單車進了村界，經過便經過了，未必對整片村落有太多反思。 但當政府要在此地打著「城鄉共融」的旗幟大興木土，似乎卻不能迴避鄉郊除卻表面的農田村落地景，本身是承載著一套自足獨特、有社區脈絡的生活模式。但在現時的宏大發展藍圖下，北都未來以政府由上而下覆蓋式規劃，大量鄉郊地景如農地和非原居民村，本身都不能幸免，更難言這種一直被人忽略的鄉郊經濟能得已存續。 事實上，即使在大規模開發前，持續的都市蔓延亦使固有鄉郊經濟日漸式微。港府近年常言要推廣本土特色旅遊，而這些孕育自鄉土的生活模式，正是他地不可取代和複製的特色元素。然而，這類似已被遺忘的事物應如何保存及發揮，或應否保育，社會上似乎亦缺乏公共論辯，甚至連政府洋洋灑灑的北都發展綱領中，亦無相關討論方向。要做到真正的「城鄉共融」，其實單是佔地上千公頃的新界北新市鎮，絕對有足夠空間容納形形式式這些鄉郊社區與經濟。 研究員：Sunny
【無足輕寵?】寵物友善城市 該如何容納寵物善終服務？
【無足輕寵?】寵物友善城市 該如何容納寵物善終服務？ 發布日期：2026年2月15日 近年香港的寵物數量正不斷上升【註1】，當寵物成為家庭一份子，好好照顧其生老病死成為逼切的需求。然而與其他種類的「寵物經濟」不同，處理寵物生命最後一程的寵物善終服務，相對而言未有得到同等的關注。 而寵物善終服務提供者過去數十年以來，深受地契條款、規劃限制及大廈公契所限，令其發展受限，導致不少寵物善終服務提供者地轉向位置偏遠的工廈或棕地「瑟縮一角」經營。 相對於寵物食品、醫療需要而言，小動物的身後事對主人來說同樣重要，若香港想發展爲真正的寵物友善城市，此為不可忽略的一環。 ▍寵物善終產業近年快速擴張 而此困境部分源於香港在1999年取消公眾動物火化服務，透過公營部門處理動物屍體方法，僅餘將其交往垃圾收集站並送往堆填區一途。故此寵物主人多會透過私人市場處理寵物後事【註2】，此後二十多年來寵物善終行業已經發展至相當規模。 研究員搜集全港寵物善終服務，發現市面有超過25間相關公司，分佈港九新界。大部分公司均標榜擁有自家火化爐，提供獨立火化服務，並進一步延伸至遺體接收、清潔、悼念儀式及骨灰安置等一條龍安排。一些公司更已經發展多家門店，在各區設有骨灰龕方便顧客上門紀念。除傳統火化外，近年亦出現標榜較環保的寵物水化服務，利用鹼性化學物分解遺體，逐漸成為另一種主流選項。 政府與傳媒在 2013 年曾粗略估計，全港僅有十多間寵物火化公司【註3】。短短十多年，相關服務數量大幅增加，反映寵物殯儀服務的需求正持續上升，但他們所在地通常甚為偏遠及隱蔽的工廈及棕地。 ▍寵物善終服務多位於工廈及棕地 ⧪ 寵物善終服務公司位置 工廈｜17 間 村落或棕地｜6 間 商廈｜1 間 商住大廈｜1 間 商場｜1 間 ————————— 總共｜26 間 單從地址分佈可見，大部分寵物善終服務面對不同層面的困難，例如： ➤地契條款問題 上表可見大部分寵物善終服務都位於工廈之中，但地政總署界定的「工業用途」，其實不包括寵物善終服務，因為寵物火化或水化都不是傳統定義上的工業生產【註4】，而是香港去工業化後才獻衍生的新土地用途。 若然被指違反地契用途，可能會被地政總署「釘契」。2013年就有一間位於九龍灣工廈的寵物殯儀服務公司的數個單位收警告信和被「釘契」【註5】，且不是個別案例。根據的立法會文件，2018年至2022年期間地政總署共收到11宗與寵物善終服務有關的「違契」投訴【註6】。 ➤ 建築承重問題 [...]
【循規道舉】盤點香港52個大型地區規劃發展項目
【循規道舉】盤點香港52個大型地區規劃發展項目 發布日期：2026年1月16日 說起香港近年的大型發展項目，社會各界或會聚焦於「北部都會區」中的各新發展區。而政府去年稱將大增未來5年的基本工程開支【註1】，似乎亦是劍指北都。然而，除此之外，香港是否尚有其他地區正／擬進行的具規模發展計劃？ 研究員整合近5年提出或進展中、以區域為本的大型發展項目【註2】，發現現時香港十八區中，除東區外所有區均有較具規模的發展計劃，涉及區域合共有至少52處，涵蓋政府、市建局、機管局、西九管理局及各發展商主導的項目（完整地圖連結放於留言／Story），尚未計一些佔地較小或人口不逾萬的住宅發展工程。 ▍元朗、離島、北區佔最多發展項目 受北都及各發展概念影響 綜觀52個項目，除北部都會區相關新發展區外，其餘地區重建計劃及大規模房屋發展計劃等亦被包括在內，而依十八行政區作劃分，以下6區涉及最多被規劃的地區，佔總數的近四之三： 1. 元朗區：9處 2. 離島區：8處 3. 北區：8處 4. 九龍城區：5處 5. 西貢區：5處 6. 大埔區：4處 北部都會區作為未來政府最優先的發展項目，其所主要影響的元朗區及北區亦相對而言有較多的地區正／擬進行的大型發展項目，包括新田將建科技城、牛潭尾將建大學城、沙嶺剛招標數據中心、流浮山被定位為數碼新海岸等。 離島不少地區近年亦是政府注目之處，除東涌東及東涌西兩處新市鎮擴展區外，受生態旅遊及機場城市概念影響，亦將在各處開展不同的發展計劃，如機場擴建Skytopia、南大嶼發展生態走廊等。 而港島各區則相較不多大型發展項目，除東區未有外，中西區的「中環新海濱」及灣仔區的「灣仔發展計劃」已是發展多年、進入尾聲的項目，僅剩下個別用地或設施，如中環新海濱3號用地和會展以西的西園景平台等尚未完成最後階段。較近期的有南區的「躍動港島南」，則是處於各工程陸續完成或動工的階段。 ▍逾三分一為「概念性」提出或「可行性」研究階段 ➤ 概念提出年期｜行政區｜項目｜地區｜類別｜最新進度 2025年｜九龍城｜東維港灣區｜土瓜灣｜海濱區｜正進行相關研究 2025年｜屯門｜龍鼓灘智綠產業港｜屯門西｜產業園區｜年初提出正式填海 2025年｜離島｜機場SKYTOPIA｜機場｜機場區｜去年4月指第一階段招商反應正面 2024年｜離島｜生態旅遊片區｜前南丫石礦場｜生態旅遊區｜去年中邀業界交意向書 2024年｜離島｜生態康樂走廊｜南大嶼｜生態旅遊區｜去年中邀業界交意向書 2024年｜元朗｜數碼新海岸｜流浮山｜創科園區｜2024年中開展勘查研究 2024年｜元朗｜生態旅遊節點｜流尖白｜生態旅遊區｜去年中邀業界交意向書 2024年｜元朗｜北都大學教育城｜牛潭尾｜教育園區｜將進入法定城規程序 2024年｜北區｜馬草壟發展項目｜馬草壟｜新市鎮｜去年初展開公眾參與活動 [...]
【研伸效益】政府開放數據多年 如何促成多樣的學術研究？
【研伸效益】政府開放數據多年 如何促成多樣的學術研究？ 發布日期：2026年2月24日 近年普及的巴士實時抵站應用程式，背後倚靠民間多年來倡議實時數據的開放【註1】，政府及後於2019年起推動巴士公司釋出實時數據集，方便市民計劃出門。事實上除實時交通數據外，政府的開放數據平台data.gov.hk 還有逾5700個數據集，部分再利用的潛能很大。除了更多商業應用外，令研究員倍感興趣的是大量恆常更新的結構化數據(Structured Data)和地理數據(Spatial Data)，在過去幾年如何促成了更多與香港相關的學術研究。▍人口普查以外有更多更好用的數據集？政府收集的公共數據，對公眾理解香港現況至關重要。對學者而言，政府是大量「獨家」社會經濟數據的提供者，而最重要的是人口普查數據，遠在政府於有系統推動開放數據平台前已存在多年。如今各部門都被要求將手上的公共數據，盡量數碼化並在平台上免費開放後，在學術研究領域上則開創了更多可能。研究員在大學的電子資料庫以及Google Scholar，利用關鍵字搜尋自2015年起（政府開始以數碼格式發放予公眾的政府資料），在研究方法中利用登錄在data.gov.hk的數據集作為分析的的主要原材料，發現開放數據平台促成了至少有116篇學術著作（完整列表見留言）116篇學術著作，分佈的學術領域極廣，以下為部分主要領域：災害研究、氣候變化、能源、城市規劃、社區規劃、公共衛生、旅遊發展、環境生態、房屋資源、數據科學、電子工程、建築學、都市廢物管理（不能盡錄）。由此可見自政府以數碼格式提供結構化數據和地理數據後，市民包括學者毋須再自行尋找方法查詢，即能夠下載並再利用(re-purpose) 關鍵數據集，從而創造了不少學術上的可能性，過去十年來對有關香港的知識生產發揮了關鍵作用。▍數據用途大爆發：防止老人家自閉、分析新目擊水母品種、更準確預測航班抵達時間....由於逾5700個數據集分類極廣，學者們使用的方法亦五花八門，結果創造了不少有趣或意想不到的用途，為學術研究作出獨特貢獻，例如：➤ 分析香港水域新目擊水母品種：2021年7月，有潛水員在西貢東壩目擊過往未在香港水域現身過的水母品種Thysanostoma loriferum，學者翻查天文台當年釋出的7月風向數據【註2】，推測為何該品種會在東壩水域出現【註3】。➤ 氣候變化與老人家社交孤立的關係：學者利用為期2年的分區溫度和濕度數據【註4】，以及九龍區老人家的社交情況分析，指出氣候暖化令老人家更加不願出門，增加社交孤立，此研究對理解高齡人口的心理健康需要提供全新視覺【註5】。➤ 道路網絡會影響老人家的營養攝取：以香港道路網絡作為原始地理數據【註6】，分析社區可達性如何影響老人家的營養攝取【註7】。➤更準確預測航班抵達時間：利用過往航班抵達的資料作為基線資料【註8】，設計電路模型，令機場更加準確估計航班何時抵達，幫助管理機場運作【註9】簡而言之，最常被使用的數據集類型為以下幾類：➤地理數據(Geodata)：例如數碼地形模型(Digital Terrain Map)【註10】：幾乎所有牽涉全港性的地理資訊的研究，均會使用數碼地形模型，其地勢資料對於災害研究（如水災、颱風）、能源（開發風能的潛力）、環保（噪音估算模型）等等十分有用；此外亦有歷年衛星圖、土地業權、建築物類型及佔地面積和土地規劃資料等，亦被廣泛應用。➤ 道路網絡【註11】：幾乎所有關於交通，以及人口的流動的研究，均會使用道路網絡圖層作為分析基礎。➤人口普查小規劃統計區 (Tertiary Planning Units)【註12】：幾乎所有牽涉全港性社會問題的研究，均會以這個細緻度達街區作為統計單位的社會經濟特徵數據作為基礎。教育、社福、房屋、公共衛生範疇等等的研究，亦不能躲過這個重要數據集。➤本港2019冠狀病毒病的最新情況【註13】：疫情後有大量的公共衛生研究，以及與疫情相關的社會研究（如弱勢群體的處境）湧現，均會用到這個COVID-19 案例資料集。▍開放數據用家多元其實除了學者使用香港政府開放數據以外，香港政府本身亦受惠於自身的開放數據。有數份學術出版屬政府「公共政策研究資助計劃」(Public Policy Research Funding Scheme)支持的學術成果，政府最高決策層也會參考。➤ 研發打擊新界非法倒泥新方法：新界私人土地的非法傾倒(illegal dumping)問題嚴重，破壞農地及魚塘濕地生態，亦促成棕地擴散，本研社以及眾多環保團體多年來關注此議題。香港理工大學學者利用數碼土地界線圖iC1000【註14】以確認發生非法傾倒的私人地塊，加以數碼地形模型(Digital Terrain Map)【註15】作為地勢資料，以助遙感系統監察偏遠鄉郊的非法傾倒活動【註16】。➤舒緩氣候變化和熱島效應對城市的影響：為邁向碳中和及舒緩熱島效應，政府多年來推動天台綠化，但在密集的城市環境增加天台綠化效能屬巨大挑戰。香港理工大學學者須使用大量地理數據分析，包括在三維形象化空載激光遙感測量數據（LiDAR）資料集中提取全港航空雷射雷達測量(Airborne Laser Scanning)資料，協助確認還可用的屋頂區域容納更多綠色屋頂(green roof)區域，並建議優先在最有效益的區域推行【註17】。除此之外，進行政策倡議的研究智庫亦是開放數據的重要用家。思匯(Civic Exchange)分別在2017及2018年發布有關香港休憩用地的地理分佈不均的研究報告【註18】，以及關於休憩用地的公眾意見調查【註19】，兩者分別使用了土地用途網格【註20】和人口普查數據。▍登陸重磅級國際期刊當中亦不少研究成果登上具影響力的學術期刊，足見過往十年開放數據所衍生的學術成果：➤The Lancet: 有關COVID-19 在香港社區的傳播模式的論文 [...]
【密密放廈】商廈出售潮 有無得收購做其他用途？
【密密放廈】商廈出售潮 有無得收購做其他用途？ 發布日期：2025年7月18日 參考差估署物業市場統計資料【註1】，香港商廈整體空置率自2018年起，由8.6%節節上升至去年的16.3%，同時，售價指數亦由2021年初的517暴跌至今年4月的320.1，商廈物業買賣註冊量亦於2021年的1,335宗跌至去年的730宗，不少財團和家族，將旗下整幢商廈叫價出售，亦為近年越發明顯的趨勢。研究員透過新聞資料庫WisersOne整合相關報導，發現自2022年以來至少有50幢全幢商廈物業已交易或洽購出售中，主要位於尖沙咀、灣仔及中西區，但亦見有位於屯門、元朗、荃灣等新界地區的商廈圖售或成交，當中有不少現象值得關注，亦應進一步討論如何在新經濟環境下，好好善用這些資源，發揮最大社會和經濟效能。➤ 自2022年起整幢商廈招標出售趨勢日長一般來說，商廈相關的買賣，主要以個別舖位或樓層為交易單位，整幢商廈的交易往往並不頻繁，若有相關成交或標售消息，會被視為重大交易，所以通常會被傳媒報導。若依報導紀錄，可見整幢商廈的公開交易及標售消息近年一年比一年多：年份｜消息數量｜成交個案｜至今未見成交個案｜2022｜10｜8｜2｜2023｜14｜10｜4｜2024｜17｜9｜8｜*2025｜11｜2｜9｜截自6月30日而隨著圖售或交易消息越多越多，未見交易的待售商廈量亦見增長的趨勢➤ 近一年意圖出售商廈大多未見交易消息過去整幢商廈標售，不少在數月內能覓得買家，惟近一年(2024年7月至2025年6月)共有26宗與整幢商廈出售的相關消息，有18宗至今仍未見交易報導，疑仍是待沽狀態，今年傳出消息的包括：商廈｜地區｜原持有人｜狀態｜估價/成交價/意向價｜消息日期1. 永倫大廈｜長沙灣｜永倫集團｜未見交易消息｜估值6至6.4億｜今年6月2. 植麗素商業中心｜油尖旺｜／｜據悉獲投資者洽購至尾聲｜意向4,180萬｜今年5月3. The HEDON｜銅鑼灣｜／｜未見交易消息｜叫價6億｜今年4月4. 柯士甸廣場｜油麻地｜紀惠集團｜未見交易消息｜意向8.88億｜今年4月5. 金巴利道80號全幢商廈｜尖沙咀｜鄧成波家族｜未見交易消息｜意向1.68億｜今年3月6. 安康寧商業大廈｜太子｜安康寧藥業｜未見交易消息｜意向1.4億｜今年3月7. 葵涌葵榮路30號商業大廈｜葵涌｜安祖高頓｜未見交易消息｜估值8.3億｜今年2月8. 堪富利士道1號商廈｜尖沙咀｜吳鎮科家族｜未見交易消息｜估價16.8億｜今年1月9. 永昇中心｜北角｜／｜未見交易消息｜估價5.6億｜今年1月➤ 近一年至少7幢商廈降價圖售或售出近一年的商廈標售，有不少商廈業主都有降低意向價，或以較意向價低的價格成交的現象，跌幅由1成至近7成不等，包括但不限於：商廈｜地區｜原持有人｜狀態｜原意向價｜降價/成交價｜跌幅｜消息日期1. 德己立街26號｜中環｜/｜已交易｜年初以1.2億放售｜7448萬｜38%｜今年4月2. 金巴利道80號｜尖沙咀｜鄧成波家族｜未見交易消息｜3.88億｜1.68億｜49%｜今年3月3. 安康寧商業大廈｜太子｜安康寧藥業｜未見交易消息｜1.6億｜1.4億｜12.5%｜今年3月4. 成功中心｜葵涌｜鄧成波家族｜未見交易消息｜2022年意向16.8億｜7.2億｜57%｜去年10月5. 柯達大廈1期｜北角｜陳秉志｜未見交易消息｜2022年意向15億｜最新市價10億｜33%｜去年9月6. 駱駝漆中心｜觀塘｜鄧成波家族｜已交易｜2022年意向13億｜4.1億｜68.5%｜去年9月7. E168｜上環｜／｜已交易｜約4億｜1.68億｜58%｜去年8月▍「商改宿」：乘勢收購出售商廈改裝為學生宿舍？8年前公布的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註2】曾經估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，促使政府在規劃上預留更多樓面面積興建更多商廈，有份導致後來在經濟情逆轉下，商廈供應過盛，但這亦非香港的獨有問題。紐約【註3】、上海【註4】等金融城市，近年亦有商廈空置率上升、價格下跌等現象，這屬全球趨勢，必須面對現實思考對策。有見及此，港府近日提出容許商廈或酒店，毋須任何規劃程序就能改裝成學生宿舍，嘗試釋放出現作商廈建築的進一步用途，順勢滿足部分因外地生來港就學的住宿需求，亦能舒緩因這類週期性需求，而帶來的租金上升，減輕租樓市民的負擔。儘管如此，要能順利改作學生宿舍，亦需具備不少條件，除卻本身條例所限，亦要在地理、規劃和建築環境上適合改作宿舍，且各大專院校有意合作等，不一定成事，所以單是「商改宿」政策，是不足以解決過剩商廈供應問題。如何進一步善用這些過量商廈，亦是可進一步思考的問題。業界或政府亦可以考慮購入整幢商業大廈，作小型或臨時「科技園」之用，除了能以比較平價的成本購入外，整幢商廈有政府聲稱能達到的集聚效應，或能局部地構建小型「創科生態圈」，更重要的是，這些是毋須等待北都建成，就立刻可用的資源。以上僅為初步思考商廈供應過剩的問題而拋磚引玉。總括而言，若然靈活看待這些為資源而非負擔，並加以變通，將有潛能「一石二鳥」解決多項社會問題。除了「商改宿」外，能否例如進一步「商改『福』（社福設施）」【註5】，值得社會討論。 【註1】差估署物業市場統計資料 【註2】規劃署. 由ICF Consulting Services Hong Kong Limited, CEPA, PPS, AECOM等提交. [...]
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【無啖好食】誰殺死了我們的公共街市？
【無啖好食】誰殺死了我們的公共街市？ 發布日期：2025年4月23日 經濟不景但物價仍高企，基層市民生活百上加斤，他們需要買平餸的地方，而公營街市是其中一個重要選擇。雖然需求高企，但奇怪地近年公營街市愈來愈少，部分還在營運的空置率亦很高，倖存而又成功的公共街市屈指可數。公營街市以往扮演重要的社區功能，為何近年突然逐漸式微？單靠「社會進步」、「消費者有更高要求」、「應交給私人市場營運」難以解釋這個現象，研究員透過整理已倒閉街市的死因，及「瀕死」街市的現況，綜合出以下3個觀察：⫸ 香港仔街市：整「靚」個街市，人流反而更差2018年政府投放$20億推出「街市現代化計劃」，精選幾個「有潛力」的公共街市，盼「提升營運環境、利便租戶營商、改善購物環境」。作為首個項目的香港仔街市，在2020年時近乎全數攤檔租出【註一】，翻新後的2024年出租率跌至84%【註二】。雖然硬件確有改善，如加設空調系統等，但為何改善購物環境後，出租情況反而差了？研究員去年考察時，發現街市上層不乏空置檔口，更有檔口貼出「光榮結業」。有檔主反應街市翻新後營商環境更差：雖有冷氣供應但管理費暴漲，租金亦升了5倍、新攤檔設計有問題、欠缺空間擺貨令商戶需要租其他鋪位擺貨，外判管理公司安裝閉路電視全天候監控防止貨物「擺出界」，如此重度管理加重營運成本和減少靈活性，雖承辦商為挽回人流出招設置熊貓打卡位，但效果不彰，種種問題趕走消費者亦趕走檔主，部分樓層漸漸成為「死場」。⫸ 荃景圍街市：凍結攤位 逐漸陰乾街市直至倒閉被吹捧的街市情況轉差，被遺忘的街市「死狀」更慘，還要是慢性死亡。荃景圍街市自2011年起，食環署以改善工程為由，凍結當時近7成（即約165個）空置攤檔不出租，但最後工程擱置，理應將攤位解凍【註三】。但在2014年，食環署以「重新檢討荃景圍街市的未來發展及用途」為由繼續凍結當時約178個空置攤檔，直至2018年，食環署因「街市出租率低及人流偏少，未能發揮公眾街市服務的功能，同時虛耗公共資源」，決定關閉荃景圍街市，「騰出地方作更有效益用途，以惠及區內居民」【註四】。但街市關閉至今仍未決定用途。按地理位置來看，荃景圍街市有其存在必要，荃景圍的街坊現時需要「下山」到超市買餸，十分不方便，要認真經營的話，不會沒有生意。其死因很簡單：被食環凍結至死。攤位被大量凍結的公共街市並不只荃景圍一個，而長期在不同公共街市凍結攤位不出租，令街市更少攤檔，久而久之街坊亦會覺得「冇嘢賣」而不再光顧還在掙扎的攤檔，最後空置率過高被「合理」地殺死，造成惡性循環。⫸ 九龍城街市：躲得過凍結卻躲不過重建部分公共街市地理位置優越，人流十分好，例如九龍城街市，但其地理位置亦可以是死因。九龍城由於位處九龍城中央，被市建局視為具發展潛力及商業價值的地段，納入九龍城重建計劃。由於爭議甚大，市建局提出以「一地多用」概念向社區推銷將街市遷入多用途大廈，騰空原來位置予地產項目。九龍城街市及外圍的大量街舖，已連成一個密不可分的「商圈」，為街坊以及區外人眼中的買餸好地點，旅發局甚至會以「周潤發都會來這裡買雜貨」作為招徠【註五】，但隨著市建局覬覦其優越位置而遭逼遷，以及須面臨新舊街市交接期間的真空期，這個「明星街市」的美譽可能到此為止。早年政府大規模設立公共街市，除了是為了安置街上小販以易於管理、改善市政衛生的務實做法外，亦透過廉租為遷入街市的攤檔提供優惠租金，缺乏租金壓力下，久而久之形成了買平餸的重要地方。亦有公共街市「打出名堂」，成了公眾眼中買靚餸的地方，對於社會各階層甚大裨益。然而近十多年食環署開始對部分公共街市開始投閒置散，部分則大力吹捧和「升級」，但未能如願以償，部分則因位置優越而讓路予重建，三個危機夾擊下，公共街市的角色逐漸式微。以往舊街市一直是市民日常買餸的場所，以新鮮、廉價、多種類、多選擇為特色，支撐起市民的生活，亦同時是廉價的營商選擇，有空間令市民能在社區經營自己的生意，更是市民彼此聯繫、互相關懷的社區空間，這些功能私營街市難以全部取代。在可見的將來經濟難以明朗，市民消費力或逐漸下降。與其興建更多高檔街市，或讓路予私營巿場，倒不如認清社區需要和經濟現實，復興現存的公共街市，或改革租務政策，讓基層及廣大市民有個更多不同檔次的消費選擇。 【註一】審核2021-22年度開支預算 答覆編號FHB(FE)098 【註二】審核2024-25年度開支預算 答覆編號EEB(F)063 【註三】香港申訴專員公署(2018): 食物環境衞生署對街市攤檔的租務管理主動調查報告（已下架） 【註四】荃灣區議會(2017): 關閉荃景圍街市及其未來發展路向 【註五】香港旅遊發展局：九龍城街市
【研究員遊記】被遺忘的鄉郊經濟
【研究員遊記】被遺忘的鄉郊經濟 發布日期：2025年4月25日 近年政府發展「北都」鄉郊如火如荼，研究員們亦緊貼政策變動，其中一個值得公眾關心的，是這種前來未見的大規模開發，將會覆滅了多少這些鄉郊所盛載的記憶。 近月多次出入未來會被北都吞噬的打鼓嶺、坪輋村落，就不同研究議題進行實地尋訪。沿路鄉郊陌生地，看到不少樸素士多，亦有些懷舊酒樓、茶室，掀起研究員的好奇，便針對這些鄉郊餐飲，著手整理現存資料與紀錄，發現不少舊式茶樓動輒便六七十年歷史，養活了幾代人，過去亦曾是鄰近村民聚腳處。 出發考察正值炎夏初至，目的地是兩間同屬新界北鄉郊的茶樓。甫踏進龍威酒樓，入目是一塊古色古香的屏風，酒樓內籠亦相當簡樸，牆壁上掛滿林林總總的菜色，大多是碟頭飯。店家見我們遠道而來相當熱情，推薦了不少特色菜，如我們未曾聽過的「蒸青根魚」，口味嫩滑（但多骨），據聞是從上水天光墟買來的本地魚。 恰巧隨行的村民朋友，其父親過去曾在龍威酒樓擔任點心師傅，因此他對酒樓往昔亦有所聞，研究員方得知原來過往茶樓一個師傅便精通各樣點心製法，凌晨便開工為早市作準備。但隨著一代人退去無人接手，現時茶樓主要為鄰近地盤工人供應碟頭飯饍食。中午時份，茶樓內村民食客不多，反而似是座無虛席的工人飯廳，反映當區正面臨的開發壓力。村民朋友慨嘆，隨著鄉郊人口外移，工程車開到門口，酒樓顧客開始以工人為主，待工程完結後，工人不見了，四周鄉村氛圍被城市化了，也可能是鄉村食肆的末日之時。 吃個半飽，研究員決定再移師至新蘭芳茶樓一嚐美味，在其鄰近處亦發現一間村落雜貨店「永生隆」，除了有齊柴米油鹽等居家必備的貨物，甚至亦會售賣一些新鮮蔬菜，店內亦見到不少在市區難覓的兒時零食，驟眼看主要是服務鄰近村民。這雜貨店與新蘭芳茶樓相距不遠，亦能感覺這條街區，應該是過往附近村民主要的補給墟市，亦是當區鄉郊經濟的重要站點。 在市區成長的人，即使同是一個城市，亦很少機會踏足鄉郊地區。對於香港鄉村的想像，或許亦只流於一幢幢分散的三層村屋，屋與屋之間不規則的羊腸小道，或是村落外圍隨處可見的棕地集群。即使偶然踩單車進了村界，經過便經過了，未必對整片村落有太多反思。 但當政府要在此地打著「城鄉共融」的旗幟大興木土，似乎卻不能迴避鄉郊除卻表面的農田村落地景，本身是承載著一套自足獨特、有社區脈絡的生活模式。但在現時的宏大發展藍圖下，北都未來以政府由上而下覆蓋式規劃，大量鄉郊地景如農地和非原居民村，本身都不能幸免，更難言這種一直被人忽略的鄉郊經濟能得已存續。 事實上，即使在大規模開發前，持續的都市蔓延亦使固有鄉郊經濟日漸式微。港府近年常言要推廣本土特色旅遊，而這些孕育自鄉土的生活模式，正是他地不可取代和複製的特色元素。然而，這類似已被遺忘的事物應如何保存及發揮，或應否保育，社會上似乎亦缺乏公共論辯，甚至連政府洋洋灑灑的北都發展綱領中，亦無相關討論方向。要做到真正的「城鄉共融」，其實單是佔地上千公頃的新界北新市鎮，絕對有足夠空間容納形形式式這些鄉郊社區與經濟。 研究員：Sunny
【無足輕寵?】寵物友善城市 該如何容納寵物善終服務？
【無足輕寵?】寵物友善城市 該如何容納寵物善終服務？ 發布日期：2026年2月15日 近年香港的寵物數量正不斷上升【註1】，當寵物成為家庭一份子，好好照顧其生老病死成為逼切的需求。然而與其他種類的「寵物經濟」不同，處理寵物生命最後一程的寵物善終服務，相對而言未有得到同等的關注。 而寵物善終服務提供者過去數十年以來，深受地契條款、規劃限制及大廈公契所限，令其發展受限，導致不少寵物善終服務提供者地轉向位置偏遠的工廈或棕地「瑟縮一角」經營。 相對於寵物食品、醫療需要而言，小動物的身後事對主人來說同樣重要，若香港想發展爲真正的寵物友善城市，此為不可忽略的一環。 ▍寵物善終產業近年快速擴張 而此困境部分源於香港在1999年取消公眾動物火化服務，透過公營部門處理動物屍體方法，僅餘將其交往垃圾收集站並送往堆填區一途。故此寵物主人多會透過私人市場處理寵物後事【註2】，此後二十多年來寵物善終行業已經發展至相當規模。 研究員搜集全港寵物善終服務，發現市面有超過25間相關公司，分佈港九新界。大部分公司均標榜擁有自家火化爐，提供獨立火化服務，並進一步延伸至遺體接收、清潔、悼念儀式及骨灰安置等一條龍安排。一些公司更已經發展多家門店，在各區設有骨灰龕方便顧客上門紀念。除傳統火化外，近年亦出現標榜較環保的寵物水化服務，利用鹼性化學物分解遺體，逐漸成為另一種主流選項。 政府與傳媒在 2013 年曾粗略估計，全港僅有十多間寵物火化公司【註3】。短短十多年，相關服務數量大幅增加，反映寵物殯儀服務的需求正持續上升，但他們所在地通常甚為偏遠及隱蔽的工廈及棕地。 ▍寵物善終服務多位於工廈及棕地 ⧪ 寵物善終服務公司位置 工廈｜17 間 村落或棕地｜6 間 商廈｜1 間 商住大廈｜1 間 商場｜1 間 ————————— 總共｜26 間 單從地址分佈可見，大部分寵物善終服務面對不同層面的困難，例如： ➤地契條款問題 上表可見大部分寵物善終服務都位於工廈之中，但地政總署界定的「工業用途」，其實不包括寵物善終服務，因為寵物火化或水化都不是傳統定義上的工業生產【註4】，而是香港去工業化後才獻衍生的新土地用途。 若然被指違反地契用途，可能會被地政總署「釘契」。2013年就有一間位於九龍灣工廈的寵物殯儀服務公司的數個單位收警告信和被「釘契」【註5】，且不是個別案例。根據的立法會文件，2018年至2022年期間地政總署共收到11宗與寵物善終服務有關的「違契」投訴【註6】。 ➤ 建築承重問題 [...]
【循規道舉】盤點香港52個大型地區規劃發展項目
【循規道舉】盤點香港52個大型地區規劃發展項目 發布日期：2026年1月16日 說起香港近年的大型發展項目，社會各界或會聚焦於「北部都會區」中的各新發展區。而政府去年稱將大增未來5年的基本工程開支【註1】，似乎亦是劍指北都。然而，除此之外，香港是否尚有其他地區正／擬進行的具規模發展計劃？ 研究員整合近5年提出或進展中、以區域為本的大型發展項目【註2】，發現現時香港十八區中，除東區外所有區均有較具規模的發展計劃，涉及區域合共有至少52處，涵蓋政府、市建局、機管局、西九管理局及各發展商主導的項目（完整地圖連結放於留言／Story），尚未計一些佔地較小或人口不逾萬的住宅發展工程。 ▍元朗、離島、北區佔最多發展項目 受北都及各發展概念影響 綜觀52個項目，除北部都會區相關新發展區外，其餘地區重建計劃及大規模房屋發展計劃等亦被包括在內，而依十八行政區作劃分，以下6區涉及最多被規劃的地區，佔總數的近四之三： 1. 元朗區：9處 2. 離島區：8處 3. 北區：8處 4. 九龍城區：5處 5. 西貢區：5處 6. 大埔區：4處 北部都會區作為未來政府最優先的發展項目，其所主要影響的元朗區及北區亦相對而言有較多的地區正／擬進行的大型發展項目，包括新田將建科技城、牛潭尾將建大學城、沙嶺剛招標數據中心、流浮山被定位為數碼新海岸等。 離島不少地區近年亦是政府注目之處，除東涌東及東涌西兩處新市鎮擴展區外，受生態旅遊及機場城市概念影響，亦將在各處開展不同的發展計劃，如機場擴建Skytopia、南大嶼發展生態走廊等。 而港島各區則相較不多大型發展項目，除東區未有外，中西區的「中環新海濱」及灣仔區的「灣仔發展計劃」已是發展多年、進入尾聲的項目，僅剩下個別用地或設施，如中環新海濱3號用地和會展以西的西園景平台等尚未完成最後階段。較近期的有南區的「躍動港島南」，則是處於各工程陸續完成或動工的階段。 ▍逾三分一為「概念性」提出或「可行性」研究階段 ➤ 概念提出年期｜行政區｜項目｜地區｜類別｜最新進度 2025年｜九龍城｜東維港灣區｜土瓜灣｜海濱區｜正進行相關研究 2025年｜屯門｜龍鼓灘智綠產業港｜屯門西｜產業園區｜年初提出正式填海 2025年｜離島｜機場SKYTOPIA｜機場｜機場區｜去年4月指第一階段招商反應正面 2024年｜離島｜生態旅遊片區｜前南丫石礦場｜生態旅遊區｜去年中邀業界交意向書 2024年｜離島｜生態康樂走廊｜南大嶼｜生態旅遊區｜去年中邀業界交意向書 2024年｜元朗｜數碼新海岸｜流浮山｜創科園區｜2024年中開展勘查研究 2024年｜元朗｜生態旅遊節點｜流尖白｜生態旅遊區｜去年中邀業界交意向書 2024年｜元朗｜北都大學教育城｜牛潭尾｜教育園區｜將進入法定城規程序 2024年｜北區｜馬草壟發展項目｜馬草壟｜新市鎮｜去年初展開公眾參與活動 [...]
【研伸效益】政府開放數據多年 如何促成多樣的學術研究？
【研伸效益】政府開放數據多年 如何促成多樣的學術研究？ 發布日期：2026年2月24日 近年普及的巴士實時抵站應用程式，背後倚靠民間多年來倡議實時數據的開放【註1】，政府及後於2019年起推動巴士公司釋出實時數據集，方便市民計劃出門。事實上除實時交通數據外，政府的開放數據平台data.gov.hk 還有逾5700個數據集，部分再利用的潛能很大。除了更多商業應用外，令研究員倍感興趣的是大量恆常更新的結構化數據(Structured Data)和地理數據(Spatial Data)，在過去幾年如何促成了更多與香港相關的學術研究。▍人口普查以外有更多更好用的數據集？政府收集的公共數據，對公眾理解香港現況至關重要。對學者而言，政府是大量「獨家」社會經濟數據的提供者，而最重要的是人口普查數據，遠在政府於有系統推動開放數據平台前已存在多年。如今各部門都被要求將手上的公共數據，盡量數碼化並在平台上免費開放後，在學術研究領域上則開創了更多可能。研究員在大學的電子資料庫以及Google Scholar，利用關鍵字搜尋自2015年起（政府開始以數碼格式發放予公眾的政府資料），在研究方法中利用登錄在data.gov.hk的數據集作為分析的的主要原材料，發現開放數據平台促成了至少有116篇學術著作（完整列表見留言）116篇學術著作，分佈的學術領域極廣，以下為部分主要領域：災害研究、氣候變化、能源、城市規劃、社區規劃、公共衛生、旅遊發展、環境生態、房屋資源、數據科學、電子工程、建築學、都市廢物管理（不能盡錄）。由此可見自政府以數碼格式提供結構化數據和地理數據後，市民包括學者毋須再自行尋找方法查詢，即能夠下載並再利用(re-purpose) 關鍵數據集，從而創造了不少學術上的可能性，過去十年來對有關香港的知識生產發揮了關鍵作用。▍數據用途大爆發：防止老人家自閉、分析新目擊水母品種、更準確預測航班抵達時間....由於逾5700個數據集分類極廣，學者們使用的方法亦五花八門，結果創造了不少有趣或意想不到的用途，為學術研究作出獨特貢獻，例如：➤ 分析香港水域新目擊水母品種：2021年7月，有潛水員在西貢東壩目擊過往未在香港水域現身過的水母品種Thysanostoma loriferum，學者翻查天文台當年釋出的7月風向數據【註2】，推測為何該品種會在東壩水域出現【註3】。➤ 氣候變化與老人家社交孤立的關係：學者利用為期2年的分區溫度和濕度數據【註4】，以及九龍區老人家的社交情況分析，指出氣候暖化令老人家更加不願出門，增加社交孤立，此研究對理解高齡人口的心理健康需要提供全新視覺【註5】。➤ 道路網絡會影響老人家的營養攝取：以香港道路網絡作為原始地理數據【註6】，分析社區可達性如何影響老人家的營養攝取【註7】。➤更準確預測航班抵達時間：利用過往航班抵達的資料作為基線資料【註8】，設計電路模型，令機場更加準確估計航班何時抵達，幫助管理機場運作【註9】簡而言之，最常被使用的數據集類型為以下幾類：➤地理數據(Geodata)：例如數碼地形模型(Digital Terrain Map)【註10】：幾乎所有牽涉全港性的地理資訊的研究，均會使用數碼地形模型，其地勢資料對於災害研究（如水災、颱風）、能源（開發風能的潛力）、環保（噪音估算模型）等等十分有用；此外亦有歷年衛星圖、土地業權、建築物類型及佔地面積和土地規劃資料等，亦被廣泛應用。➤ 道路網絡【註11】：幾乎所有關於交通，以及人口的流動的研究，均會使用道路網絡圖層作為分析基礎。➤人口普查小規劃統計區 (Tertiary Planning Units)【註12】：幾乎所有牽涉全港性社會問題的研究，均會以這個細緻度達街區作為統計單位的社會經濟特徵數據作為基礎。教育、社福、房屋、公共衛生範疇等等的研究，亦不能躲過這個重要數據集。➤本港2019冠狀病毒病的最新情況【註13】：疫情後有大量的公共衛生研究，以及與疫情相關的社會研究（如弱勢群體的處境）湧現，均會用到這個COVID-19 案例資料集。▍開放數據用家多元其實除了學者使用香港政府開放數據以外，香港政府本身亦受惠於自身的開放數據。有數份學術出版屬政府「公共政策研究資助計劃」(Public Policy Research Funding Scheme)支持的學術成果，政府最高決策層也會參考。➤ 研發打擊新界非法倒泥新方法：新界私人土地的非法傾倒(illegal dumping)問題嚴重，破壞農地及魚塘濕地生態，亦促成棕地擴散，本研社以及眾多環保團體多年來關注此議題。香港理工大學學者利用數碼土地界線圖iC1000【註14】以確認發生非法傾倒的私人地塊，加以數碼地形模型(Digital Terrain Map)【註15】作為地勢資料，以助遙感系統監察偏遠鄉郊的非法傾倒活動【註16】。➤舒緩氣候變化和熱島效應對城市的影響：為邁向碳中和及舒緩熱島效應，政府多年來推動天台綠化，但在密集的城市環境增加天台綠化效能屬巨大挑戰。香港理工大學學者須使用大量地理數據分析，包括在三維形象化空載激光遙感測量數據（LiDAR）資料集中提取全港航空雷射雷達測量(Airborne Laser Scanning)資料，協助確認還可用的屋頂區域容納更多綠色屋頂(green roof)區域，並建議優先在最有效益的區域推行【註17】。除此之外，進行政策倡議的研究智庫亦是開放數據的重要用家。思匯(Civic Exchange)分別在2017及2018年發布有關香港休憩用地的地理分佈不均的研究報告【註18】，以及關於休憩用地的公眾意見調查【註19】，兩者分別使用了土地用途網格【註20】和人口普查數據。▍登陸重磅級國際期刊當中亦不少研究成果登上具影響力的學術期刊，足見過往十年開放數據所衍生的學術成果：➤The Lancet: 有關COVID-19 在香港社區的傳播模式的論文 [...]
【密密放廈】商廈出售潮 有無得收購做其他用途？
【密密放廈】商廈出售潮 有無得收購做其他用途？ 發布日期：2025年7月18日 參考差估署物業市場統計資料【註1】，香港商廈整體空置率自2018年起，由8.6%節節上升至去年的16.3%，同時，售價指數亦由2021年初的517暴跌至今年4月的320.1，商廈物業買賣註冊量亦於2021年的1,335宗跌至去年的730宗，不少財團和家族，將旗下整幢商廈叫價出售，亦為近年越發明顯的趨勢。研究員透過新聞資料庫WisersOne整合相關報導，發現自2022年以來至少有50幢全幢商廈物業已交易或洽購出售中，主要位於尖沙咀、灣仔及中西區，但亦見有位於屯門、元朗、荃灣等新界地區的商廈圖售或成交，當中有不少現象值得關注，亦應進一步討論如何在新經濟環境下，好好善用這些資源，發揮最大社會和經濟效能。➤ 自2022年起整幢商廈招標出售趨勢日長一般來說，商廈相關的買賣，主要以個別舖位或樓層為交易單位，整幢商廈的交易往往並不頻繁，若有相關成交或標售消息，會被視為重大交易，所以通常會被傳媒報導。若依報導紀錄，可見整幢商廈的公開交易及標售消息近年一年比一年多：年份｜消息數量｜成交個案｜至今未見成交個案｜2022｜10｜8｜2｜2023｜14｜10｜4｜2024｜17｜9｜8｜*2025｜11｜2｜9｜截自6月30日而隨著圖售或交易消息越多越多，未見交易的待售商廈量亦見增長的趨勢➤ 近一年意圖出售商廈大多未見交易消息過去整幢商廈標售，不少在數月內能覓得買家，惟近一年(2024年7月至2025年6月)共有26宗與整幢商廈出售的相關消息，有18宗至今仍未見交易報導，疑仍是待沽狀態，今年傳出消息的包括：商廈｜地區｜原持有人｜狀態｜估價/成交價/意向價｜消息日期1. 永倫大廈｜長沙灣｜永倫集團｜未見交易消息｜估值6至6.4億｜今年6月2. 植麗素商業中心｜油尖旺｜／｜據悉獲投資者洽購至尾聲｜意向4,180萬｜今年5月3. The HEDON｜銅鑼灣｜／｜未見交易消息｜叫價6億｜今年4月4. 柯士甸廣場｜油麻地｜紀惠集團｜未見交易消息｜意向8.88億｜今年4月5. 金巴利道80號全幢商廈｜尖沙咀｜鄧成波家族｜未見交易消息｜意向1.68億｜今年3月6. 安康寧商業大廈｜太子｜安康寧藥業｜未見交易消息｜意向1.4億｜今年3月7. 葵涌葵榮路30號商業大廈｜葵涌｜安祖高頓｜未見交易消息｜估值8.3億｜今年2月8. 堪富利士道1號商廈｜尖沙咀｜吳鎮科家族｜未見交易消息｜估價16.8億｜今年1月9. 永昇中心｜北角｜／｜未見交易消息｜估價5.6億｜今年1月➤ 近一年至少7幢商廈降價圖售或售出近一年的商廈標售，有不少商廈業主都有降低意向價，或以較意向價低的價格成交的現象，跌幅由1成至近7成不等，包括但不限於：商廈｜地區｜原持有人｜狀態｜原意向價｜降價/成交價｜跌幅｜消息日期1. 德己立街26號｜中環｜/｜已交易｜年初以1.2億放售｜7448萬｜38%｜今年4月2. 金巴利道80號｜尖沙咀｜鄧成波家族｜未見交易消息｜3.88億｜1.68億｜49%｜今年3月3. 安康寧商業大廈｜太子｜安康寧藥業｜未見交易消息｜1.6億｜1.4億｜12.5%｜今年3月4. 成功中心｜葵涌｜鄧成波家族｜未見交易消息｜2022年意向16.8億｜7.2億｜57%｜去年10月5. 柯達大廈1期｜北角｜陳秉志｜未見交易消息｜2022年意向15億｜最新市價10億｜33%｜去年9月6. 駱駝漆中心｜觀塘｜鄧成波家族｜已交易｜2022年意向13億｜4.1億｜68.5%｜去年9月7. E168｜上環｜／｜已交易｜約4億｜1.68億｜58%｜去年8月▍「商改宿」：乘勢收購出售商廈改裝為學生宿舍？8年前公布的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註2】曾經估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，促使政府在規劃上預留更多樓面面積興建更多商廈，有份導致後來在經濟情逆轉下，商廈供應過盛，但這亦非香港的獨有問題。紐約【註3】、上海【註4】等金融城市，近年亦有商廈空置率上升、價格下跌等現象，這屬全球趨勢，必須面對現實思考對策。有見及此，港府近日提出容許商廈或酒店，毋須任何規劃程序就能改裝成學生宿舍，嘗試釋放出現作商廈建築的進一步用途，順勢滿足部分因外地生來港就學的住宿需求，亦能舒緩因這類週期性需求，而帶來的租金上升，減輕租樓市民的負擔。儘管如此，要能順利改作學生宿舍，亦需具備不少條件，除卻本身條例所限，亦要在地理、規劃和建築環境上適合改作宿舍，且各大專院校有意合作等，不一定成事，所以單是「商改宿」政策，是不足以解決過剩商廈供應問題。如何進一步善用這些過量商廈，亦是可進一步思考的問題。業界或政府亦可以考慮購入整幢商業大廈，作小型或臨時「科技園」之用，除了能以比較平價的成本購入外，整幢商廈有政府聲稱能達到的集聚效應，或能局部地構建小型「創科生態圈」，更重要的是，這些是毋須等待北都建成，就立刻可用的資源。以上僅為初步思考商廈供應過剩的問題而拋磚引玉。總括而言，若然靈活看待這些為資源而非負擔，並加以變通，將有潛能「一石二鳥」解決多項社會問題。除了「商改宿」外，能否例如進一步「商改『福』（社福設施）」【註5】，值得社會討論。 【註1】差估署物業市場統計資料 【註2】規劃署. 由ICF Consulting Services Hong Kong Limited, CEPA, PPS, AECOM等提交. [...]