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只識精簡市民參與權 何不「精簡」發展商囤積土儲?
發佈時間：2022年12月13日 經過近幾年的土地施政發展，已經明顯見到發展商的囤地行為已直接阻礙著香港土地發展流程，令現有香港土地政策： 1.更傾向迴避/抽起相關地帶作收地選址 (例如收回棕地建屋政策)； 2.傾向為發展商土地儲備度身訂造 (如「土地共享」)； 3.將收回囤地作資助房屋的政府責任，置換為用借地作臨時過渡性質房屋的慈善行為 然而，作為上市公司的發展商亦相當聰明，會隱藏或選擇性地公佈手上持有農地土儲，巧妙迴避被公眾鎖定為土地問題其中主要的始作俑者。下文透過分析主要發展商近十年年報，勾勒出香港主要發展商常見隱藏土儲方式，而這些土儲數字如何被低估。 ▍新鴻基：索性隱藏 在香港四大發展商之中，新鴻基是唯一一間沒有公佈整體農地儲備總面積的發展商。根據其於2017/18年年報最後公開的農地土儲面積數字，持有3,200萬呎佔地面積農地，及後再無提及相關農地土儲佔地面積，只有用「所佔樓面面積」作計算，指集團在香港土地儲備有5,710萬平方呎(2022年)，僅包括發展中物業及已落成物業的樓面面積，令所持有的各幅農地土儲面積、所在位置全部成謎。 ▍長實：含糊其數 長實年報公開的資料同樣欠缺透明度，將農地土儲佔地面積的數字，夾雜在其他「興建中」或「已落成」物業中，更在備註列明不包括比重輕微(insignificant)之農地，然而何為「比重輕微」則沒有詳述。 在長實年報公開被標示為「農地」的，除了已知申請改劃住宅的大埔鳳園及元朗豐樂圍地皮，其餘分別有「若干地段」在北區、元朗及大埔。過往十年年報顯示其所佔的面積幾乎無變化，亦一直維持在「計劃中」階段，可以推算大部份土地至少閒置十年並無進一步發展。唯一例外是19年因為政府收回其於古洞北新發展區內的農地，令該年有約60萬呎農地儲備減少，然而長實是否在四大發展商中最少土儲的集團，因欠缺完整土儲數據而成未知知數。 ▍新世界及恒基：位置不明 新世界及恒基雖有公佈農地土儲佔地面積的整體數字，但除了一些已有發展計劃的地盤外，並無公開這些農地具體位置，只有相當籠統的區域分佈(北區/元朗)，令一般市民及投資者無法掌握具體位置，影響了公眾了解發展商囤地的規模與問題的嚴重性。 ▍艇仔公司：未見光土儲 年報中公佈數字仍然很可能低估發展商持有土地的真實情況，當中有不少「未見光」的土儲無納入年報，如透過「艇仔」中介公司代購及持有的土地面積，一般只會在收購成熟才以不同方式轉入發展商名下。因為這些由「艇仔」公司經手的土地未必會即時轉戶，意味著發展商實際囤地的規模相信比年報所反映的更大。 ▍開放土儲數據加快收地發展 比起現時政府削走公眾參與權，要加快發展流程，當中往往被政府忽視的關鍵一環，卻是現時土地資訊的透明開放程度，讓公眾可以更全面及容易獲得土地狀況的真實狀況，包括發展商土儲的真實數字、地域分佈、已閒置多久等數據資料。 政府若果公佈這些關鍵的土地數據資訊，不止有助市民認知及判斷現時土地供應應否/如何收回發展等問題，才是真正加速解決住屋問題，而不是找一般市民已相當低微的參與權作代罪羔羊。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
簡約公屋必選市區絕佳用地
發佈時間：2022年12月8日 簡約公屋造價冠絕其他公營房屋類型，首批四幅選址用地「母雷公咁遠」，分別在元朗、上水、屯門等偏遠地區，近日政府於立法會發布的文件【註1】中，提及興建簡約公屋的用地中，市區土地相對並不多，似是在市區覓地較困難，才要選擇偏遠地區。研究員在市區的地圖上一掃，便已發現一幅絕佳地皮，政府無甚麼理由不考慮作「簡約公屋」選址。該地皮便是位於駱克道219號至227號的前灣仔警察宿舍用地。 該地皮對面是已被列入二級歷史建築物的前灣仔警署，而宿舍本身早於2011年已被拆除，餘下的大片空地佔地約 2.1萬平方呎【註2】，一直被閒置至今已逾十年，未被善用，屬於臨時政府撥地（Temporary Government Land Allocation）。衛星地圖顯示，該地皮長期被用於擺放鐵馬，並沒有特殊用途，意味著只要政府一「拍板」，部門之間互相協調，便可以直接使用。相較於偏遠地區的選址，該地皮地理位置極佳，對面已是駱克道街市，5分鐘即可到達灣仔站，配套完備，交通網絡方便，政府無需要額外增設基建設施，可謂又平又正，絕對是最適當的選址。 政府在未公開所有簡約公屋選址之前，便已將「簡約公屋」的計劃遞交上立法會申請「一筆過撥款」，遭議員批評資料不全。政府近日雖聲稱已鎖定九龍及港島三至四幅用地，用於興建餘下兩萬伙的單位【註3】，但最終能否成事仍是未知之數。政府拒絕一次過公布，令人懷疑被鎖定的用地尚未能確定可以利用，但若是閒置官地，根本不存在「未用得住」的問題。 事實上，政府於市區所擁有的土地絕不止上述的這一幅地皮，民間過往亦一直鼓勵政府利用數以百公頃計的未善用官地【註4】，但政府一直置若罔聞，在利用「吉地」方面慢慢拖，只懂得透過削弱市民表達權來為發展提速。其實於市區覓得數塊個別可用於興建簡約公屋的用地並非難事，政府隱瞞餘下的選址，令人質疑該用地也是以備受批評的公私合營方式提供，方至今仍未能確實可用。 但無論如何，於立法會「擠牙膏」式公布資料以爭取撥款，可謂視立法會監察的職能如無物，究竟被鎖定的用地位置如何、相關配套安排如何、土地來源是私人土地抑或既有的閒置官地、來自發展商的用地又有何合營的條件，尚是未知之數，這些政策詳情全然欠奉，難道立法會還可以無條件支持？ 【註1】立法會CB(1)847/2022(01)號文件 【註2】香港經濟日報：前灣仔警察宿舍 寬高限至110米明年推 https://bit.ly/3UELixB 【註3】簡約公屋｜何永賢否認造價貴稱每單位平均約68萬元 正覓市區地段 https://bit.ly/3uAj3po 【註4】本土研究社：《隱藏選項：香港臨時使用及閒置官地研究》 https://bit.ly/3md5OXc 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角?
發佈時間：2022年12月7日 簡約公屋牽涉近300億公帑，至少也未正面回應助發展商土儲「過渡」為熟地的質疑。然而對比4塊簡約公屋選址，另一個明顯特徵會發現兩塊私人地選址邊界也格外「三尖八角」，令地盤「一岩一忽」，何解如此? 我們透過在邊界內外的土地查冊及翻查規劃記錄等，發現簡約公屋私人土地選址的地權佈局上，都牽涉破壞環境、低效益及被地產商帶著走的質疑。 ▍上水蓮塘尾低效益虧劃 其中一塊上水蓮塘尾選址現時「岩岩巉巉」，其中西面邊界有兩個「凹位」，凹位圈起了邊界外數塊共約33,000呎土地（地段編號：DD100 1433）。兩個「凹位」 本與選址連成一片，也緊貼選址通往西北面陳屋埔村的行車橋，卻未有被包在選址內。同樣，與選址東面一路之隔，粉錦公路及邁爾豪園之間數塊共約52,000呎的閒置土地，也未有被包在選址內。 上述數塊「不包括土地」的共通點在於同屬地產商擁有，且都閒置20-30年： ▏所屬地產商 // 地段編號 // 地段合共面積 // 相關土地狀況 ▏恒基相關公司 // DD100 1433，1388RP，1390saRP // 約33,000呎 // 閒置20-30年 ▏中國地產 // DD100 1583sbRP, 1584sbRP, ss2RP // 約50,000呎 // [...]
簡約公屋 點解變左又貴又遠又搶設施?
發佈時間：2022年11月29日 施政報告最大亮點的簡約公屋，今日立法會上載的文件方始交代選址及造價等細節【註1】。早前民間對簡約公屋的質疑一一應驗。除了造價又貴過平均公屋單位的成本效益問題，從具體選址資料看，畀發展商借地做「過橋性房屋」、不能保證住戶過渡上樓【註2】等問題也未有解決。 ▋貴夾唔飽：貴公屋超過20萬元 最新立法會文件披露這些簡約公屋造價毫不簡約，總建築及設計成本高達267億元，以興建3萬伙的目標計算，粗略估計平均每間簡約公屋的成本高達89萬。這個價格雖然計及設計成本，但對比起過渡性房屋的成本上限（平均成本為55萬元）【註3】，甚至比永久性的公屋單位高出接近四成（平均建築成本為65萬元）【註4】，仍然是不划算，冠絕其他公營房屋類型。從文件亦可看到當中的端倪，簡約公屋仍要進行打樁工程，或是推高成本的「元兇」。簡約公屋建築成本、程序幾乎與傳統公屋無異，但居住期卻只有5年，住戶隨時未上樓又要重回劏房市場，簡約公屋到時可能又要拆，是極不划算的「即棄住宅」，倒不如將這些地皮用作興建永久性傳統公屋。 ▋社區二度傷害：偷走買少見少的社區用地？ 社區設施配套方面，部分簡約公屋更是雙重加劇社區配套不足的問題。黃偉綸早前已指簡約公屋項目的配套本身比傳統公屋少【註5】。而從是次文件可見，欣寶路簡約公屋選址更是「食」了原本預留作屯門菁田邨的社區設施用地。翻查過往文件，欣寶路選址原本是預留作體育館、社區會堂，及學校用地（屯門第54區4A(東)號及4A(西)號）【註6】，當時規劃署已承認原有的規劃缺少診所及體育館等社區設施，亦有報導指鄰近菁田邨有居民投訴生活基本配套不足【註7】。如今欣寶路簡約公屋選址「食」了原本已不足的社區設施用地，加上簡約公屋項目本身已有社區設施不足的「先天缺陷」，是雙重加劇當區社區設施不足的問題，令當區更迫、更不宜居。 按現時的情況，應要額外計劃新的社區設施用地以補回落差。甚或更壞的情況是，待簡約公屋若干年後拆掉時才補回菁田邨的社區設施。而這在現時「上咗樓先，配套未有都唔緊要」的房屋政策常態下，是不足為奇的。然而，不論前者後者，都是另一場「大龍鳳」，與善用閒置官地的原意不相乎，也是簡約公屋的「快」背後隱藏的額外成本。那倒不如直接起新的公屋。 ▋偽公屋之名：「過橋性房屋」再現？ 雖然今次文件透露四幅簡約公屋地的具體選址，但睇哂整份文件，都無列明四幅選址的公私土地比例，及由邊個發展商借出等基本資料。更無交代政府與地產商之間的協商過程。當初有地產商提出過借出其他用地嗎？政府按甚麼準則挑選？會潛在造成地產商借簡約公屋「過橋」，坐享簡約公屋的基建及平整工程？這些過程潛在涉及客觀上的利益輸送，也引伸到簡約公屋政策的正當性及必要性，卻至今未有交代太多資料。 研究員翻查地理資訊地圖，發現四幅選址中有兩幅均為私人地，佔整體的地盤面積超過七成，可預計發展商借出的土儲仍然主導簡約公屋的供應來源。今次的選址全部位於新界，政府所講的市區地完全無影，將基層住戶迫去偏遠地區，最新於新地借地興建的元朗同心村，入伙半年入住率只有一半，當中有居民反映位置僻遠，為生活帶來不便【註8】，亦反映將選址定在新界僻遠地區或未必應對到基層住屋的真實需求。更不用說，這些選址有為發展商「山旯旮」土儲貼錢配套基建之嫌。 今次在元朗攸壆路的選址，大約一半面積位於濕地緩衝區。發展商早在2015年曾經向城規會申請興建106座低密度住宅，並獲城規會批准。不過發展商最新在今年再申請增加發展密度，大規模申建超過2,000伙私樓。發展商在這些用地的發展意欲，亦變相限制的這些土地的使用期，夠時候就收地起樓； 而粉嶺蓮塘尾2.8公頃的私人土地，亦曾在1994年提交私人住宅及康樂設施發展申請予城規會，發展範圍同現時借地範圍十分相近，最後被否決。兩塊私人地皆曾有發展申請的往績，一陣借起簡約公屋起到10層高「過一過冷河」，過多幾年發展商收回土地再申請發展，不單止可發展地積比可以叫價更高，有先例「起到樓」城規會自然輕鬆過關。政府聲稱要主導供應，但實際上仍然要靠發展商供地，無論在選址或使用年期相對「無得say」，這種手法很容易重蹈過渡屋的「覆轍」，發展商可以再次借簡約公屋「過橋」。 大部分的簡約公屋要在5年後才落成，這項房屋新想法能否大幅加快上樓仍然存疑。然而從過渡屋的例子可見，這種貪快的房屋供應未能應對基層住屋的需要，令政策等同「被廢武功」。當新一屆政府的房屋政策只著眼於加快建屋速度，基層的住屋需要只會繼續被犧牲。 延伸閱讀：【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角? 註1：「簡約公屋」：立法會CB(1)847/2022(01)號文件https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/hg/papers/hg20221205cb1-847-1-c.pdf 註2：HK01：何永賢專訪｜住簡約公屋或要搬幾次？ 「冇違政策原意」 | 香港01 https://www.hk01.com/article/839576?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral 註3：改善基層住户居住環境事宜小組委員會會議紀要：立法會CB(1)604/2022號文件 https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/hg/hg_ilc/minutes/ilc20220712.pdf 註4：HK01：公屋單位建築成本增6.5%至平均65萬元 居屋成本則跌16%至76萬https://www.hk01.com/article/716324?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral 註5：HK01：簡約公屋周邊配套設施較傳統少 未必有商場 預留地方開小商店https://www.hk01.com/article/828073?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral 註6：土木工程拓展署：工務工程計劃平面圖（7844CL、7788CL及7789CL） https://www.cedd.gov.hk/filemanager/majorprojects/tc/upload/64/CV201503.pdf 註7：東方日報：和田邨 菁田邨 有蓋車站都無 欠缺生活配套 https://orientaldaily.on.cc/content/news/odn-20220912-0912_00176_041/ 註8：Yahoo News：有屋無人住｜元朗過渡性房屋「同心村」入住率僅過半 [...]
【千里進俄煤】能源危機殺到嚟 靠入口「特價」俄煤有得避？
發佈時間：2022年11月22日 今日兩電披露電費加幅，2023年電價將按年以雙位數百份比上升，兩電歸咎於「全球燃料價格波動」，當中以煤價升幅尤為急劇。早前因國際制裁，俄羅斯便以「優惠價」向亞洲地區推銷能源幫補收入【註1】，有人於是在立法會提議兩電「買俄羅斯原油以降低電費增幅」【註2】，不過香港已停用原油發電已久，該立法會議員「慘食檸檬」。 不過香港確實有入口俄煤發電，俄羅斯是繼印尼後第二大煙煤進口來源。我們透過政府統計處貿易統計網的數據整理，單計今年頭九個月，香港便已進口總值近12億港元的俄煤燃料【註3】，而中電及港燈均分別有15%及50%的燃料來源為煤，那麼按該議員邏輯，大幅增加進口俄煤又有否幫助壓低電費（不過會製造更多污染問題）？ 有趣的是，貿易數據所顯示的「平價」情況卻是恰好相反。雖然俄煤在年中開始減價三成（相對俄國入侵後的高峰）以傾銷出口，但烏俄開戰後香港入口的俄煤每噸價格增幅，依然比其他重要來源（如印尼及加拿大）來得更大，香港似乎無受惠於俄羅斯的「促銷策略」：今年7月香港約以平均每公噸$3,310從俄羅斯買入近15萬公噸煙煤，大幅拋離印尼的平均每公噸$2,133、澳洲的平均每公噸$2,728及加拿大的平均每公噸$2,674【註3】。 雖然一直認為俄羅斯燃煤的熱值（即每公噸完全燃燒時可釋出的熱量）較印尼等地的燃煤較高【註1】，所以解釋本身價格亦會偏高，但香港於7月購入俄煤的進口單價為去年同月的3.08倍。其他進口源的同期單價增幅亦相若，明顯見到開戰後立即「水漲船高」。本身已較貴的俄煤再倍升後，價格大幅拋離同樣「高質」的澳洲煤（戰爭前兩者價格相若），相比同期價格相對穩定的印尼煤更是一枝獨秀。 為何俄煤成為香港入口煤以單價計算最昂貴的來源？背後原因或有很多：是國際物流鏈因戰爭疫情有所改變而導致運輸成本上升？保費問題增加成本？或是有中介在中間「食夾棍」？但唯一可證實的是，千里進俄煤，從數據來看絕對是無助香港對應全球能源危機的來臨，亦無助於減少電費加幅。 參考資料 【註1】路透社 Reuters 2022年8月12日 Column: Russia's coal exports to Asia slipping even as discount widens http://bit.ly/3i5pRrU 【註2】立法會六題：減輕市民和中小企業的電費負擔 2022年11月2日 http://bit.ly/3Oue1nw 【註3】 借助政府統計處貿易統計網上互動數據的按月進口貨值及貨量，可以推算出從不同來源的每月進口單價；香港用作發電燃料為「270112 - 煙煤，無論是否粉化，但未黏結」 https://tradeidds.censtatd.gov.hk/ 延伸閱讀： 慳啲啦 [...]
【棕於走數】誰打劫了70%多層棕地重置大廈?
發佈時間：2022年11月21日 民間在多年前早已提出的「多層式大廈」作重置棕地政策，提供安置選項以騰空更多棕地作房屋用途之餘，亦是作為政府妥善管制現時散亂、為現存棕地作業者提供更長遠穩定經營的規劃出路，其後讓政府更開始研究多層大廈的可能性。研究社研究棕地新作《棕須一變》200多頁2年時間都已寫好，而政府則足足花6年時間，今日稱終於完成棕地作業多層工廈研究【註1】，直到今天仍未公佈，只有薄薄5頁紙的政策文件。 文件透露了一個嚴重問題：最新建議的選定5幅用地作「多層大廈」的重置政策，主要用途竟然不是用作重置棕地? ▍空間大揸壓：只留3成面積做安置？ 全港有超過1900公頃的棕地，但最新披露政府只選取5幅地用作興建「多層工業大廈」，樓面面積只有72萬平方米（相當於72公頃），卻只預留當中3 成的樓面面積（22萬平方米，相當於22公頃）由政府管理做重置棕地用途，與原先指建多層大廈作重置有莫大出入。預留的面積對比全港棕地總面積只夠安置當中近1%的作業者，假若空間適切，屆時中小型棕地營運者很有可能要「爭崩頭」先有得「上樓」重置。 其餘7成樓面面積並不是優先預留作重置，而是作「現代製造業」、「製造「組裝合成」組件」、「物流及港口後勤、車輛維修及保養」等用途。最後這些用地則要工商廈級市價租用，最終可預視尤其中小型棕地作業者必然會是最大輸家。 現時公佈的多層大廈政策，政府指未來預留共 72公頃的土地大部分（69公頃）用作發展多層大廈，共可提供約 390 萬平方米的樓面面積。除了透露首5幅之外，其餘用作多層大廈用地的詳情仍未公佈，尤其當中主要用途安置棕地與「現代製造業」等其他用途的比例仍有待觀察。比較少人留意但亦同樣值得注意的是，政府同時間向立法會提交了在發展局增加一個「首長級丙級政務官」的臨時編外職位的撥款申請，該編制在2025年就會被取消。該臨時政務官的其中一個主要職責為執行多層工業大廈政策，或意味著這個多層工廈安置政策有可能只屬「臨時性質」，其餘多層大廈用作重置比例有可能完全「清零」。 ▍政府卸責操：由政府興建變發展商主導 為何好端端的棕地重置政策會如此變形走樣？原來政府在探討如何將棕地的現有產業搬遷「上樓」時，稱內部進行了一個「市場意向調查」，但只諮詢了主要發展商和一些「相關行業」的「主要企業及商會」和立法會議員等共38人，將受直接影響的棕地營運者的個體戶及一般公眾則排除在外。 然後得出了研究結果，將整個土地發展模式由一般認為重置政策應由政府主責興建做100%安置，轉為公開招標方式，批給發展商興建再拿30%用地作重置，導致重置政策變相以利潤為本，而非安置優先。可以說多層大廈廢掉70%的上樓安置作業功能，就是密室「諮詢」了一小撮不具名的發展商及相關人士的結果。 ▍中小企惡夢：5年後隨時加租逼遷 而對中小型棕地作業者來說，除了是否合資格租用以外，被安置後的租金成本一直是關注重點。雖然政府在施政報告曾經承諾會以「低於市場租金」出租給受影響的棕地作業者【註2】，最新文件亦提及「以相若於棕地市場價格的優惠租金」，然而現時棕地市場價格租金高低相差可以3-4倍，這個「優惠租金」究竟如何計算，細節會否像市建局做回遷政策逐年「層層加碼」般苛刻，還是外判給發展商找自己估算師說了就算? 至今文件根本未有詳盡交代，但以私營發展商主導，最後結果可以自行估量。 而官方文件列明優惠租金只適用於租期的頭5至10年，即最快5年後就完成重置使命，亦反映棕地安置很可能只是短期措施，更影響中小型棕地作業者搬入多層大樓的意欲，可預視最終這些多層工廈的主要承租者將極有可能是非棕地作業者，最後或只有「財雄勢大」的能夠進場，中小型棕地作業繼續租用臨時鄉郊棕地，令真正有心的作業者繼續曝露於各種影響環境、臨時、違規的風險中，亦即認為「低端」作業自生自滅。 重置政策屬整全棕地政策重要一環，但現行政策缺乏完善重置安排下，當政府口講「更好利用棕地」，但卻在數幢重置大廈還要「找縮數」，其實是在自我實現棕地「難以發展」的說法，足以反映出今屆政府主力破壞香港環境的移山填海大開發，但將發展棕地投閒置散的「決心」。 【註1】立法會CB(1)776/2022(02)號文件 《發展多層工業大廈》bit.ly/3gcaVHZ 【註2】香港01《重置棕地作業多層工廈選址曝光 擬交發展商投標興建 設特惠租金》bit.ly/3tEMl5S #棕地 #安置 #短期 #加租逼遷 #重置 #清零 #上樓 #土地問題 #收地阻力 [...]
In The Press
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只識精簡市民參與權 何不「精簡」發展商囤積土儲?
發佈時間：2022年12月13日 經過近幾年的土地施政發展，已經明顯見到發展商的囤地行為已直接阻礙著香港土地發展流程，令現有香港土地政策： 1.更傾向迴避/抽起相關地帶作收地選址 (例如收回棕地建屋政策)； 2.傾向為發展商土地儲備度身訂造 (如「土地共享」)； 3.將收回囤地作資助房屋的政府責任，置換為用借地作臨時過渡性質房屋的慈善行為 然而，作為上市公司的發展商亦相當聰明，會隱藏或選擇性地公佈手上持有農地土儲，巧妙迴避被公眾鎖定為土地問題其中主要的始作俑者。下文透過分析主要發展商近十年年報，勾勒出香港主要發展商常見隱藏土儲方式，而這些土儲數字如何被低估。 ▍新鴻基：索性隱藏 在香港四大發展商之中，新鴻基是唯一一間沒有公佈整體農地儲備總面積的發展商。根據其於2017/18年年報最後公開的農地土儲面積數字，持有3,200萬呎佔地面積農地，及後再無提及相關農地土儲佔地面積，只有用「所佔樓面面積」作計算，指集團在香港土地儲備有5,710萬平方呎(2022年)，僅包括發展中物業及已落成物業的樓面面積，令所持有的各幅農地土儲面積、所在位置全部成謎。 ▍長實：含糊其數 長實年報公開的資料同樣欠缺透明度，將農地土儲佔地面積的數字，夾雜在其他「興建中」或「已落成」物業中，更在備註列明不包括比重輕微(insignificant)之農地，然而何為「比重輕微」則沒有詳述。 在長實年報公開被標示為「農地」的，除了已知申請改劃住宅的大埔鳳園及元朗豐樂圍地皮，其餘分別有「若干地段」在北區、元朗及大埔。過往十年年報顯示其所佔的面積幾乎無變化，亦一直維持在「計劃中」階段，可以推算大部份土地至少閒置十年並無進一步發展。唯一例外是19年因為政府收回其於古洞北新發展區內的農地，令該年有約60萬呎農地儲備減少，然而長實是否在四大發展商中最少土儲的集團，因欠缺完整土儲數據而成未知知數。 ▍新世界及恒基：位置不明 新世界及恒基雖有公佈農地土儲佔地面積的整體數字，但除了一些已有發展計劃的地盤外，並無公開這些農地具體位置，只有相當籠統的區域分佈(北區/元朗)，令一般市民及投資者無法掌握具體位置，影響了公眾了解發展商囤地的規模與問題的嚴重性。 ▍艇仔公司：未見光土儲 年報中公佈數字仍然很可能低估發展商持有土地的真實情況，當中有不少「未見光」的土儲無納入年報，如透過「艇仔」中介公司代購及持有的土地面積，一般只會在收購成熟才以不同方式轉入發展商名下。因為這些由「艇仔」公司經手的土地未必會即時轉戶，意味著發展商實際囤地的規模相信比年報所反映的更大。 ▍開放土儲數據加快收地發展 比起現時政府削走公眾參與權，要加快發展流程，當中往往被政府忽視的關鍵一環，卻是現時土地資訊的透明開放程度，讓公眾可以更全面及容易獲得土地狀況的真實狀況，包括發展商土儲的真實數字、地域分佈、已閒置多久等數據資料。 政府若果公佈這些關鍵的土地數據資訊，不止有助市民認知及判斷現時土地供應應否/如何收回發展等問題，才是真正加速解決住屋問題，而不是找一般市民已相當低微的參與權作代罪羔羊。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
簡約公屋必選市區絕佳用地
發佈時間：2022年12月8日 簡約公屋造價冠絕其他公營房屋類型，首批四幅選址用地「母雷公咁遠」，分別在元朗、上水、屯門等偏遠地區，近日政府於立法會發布的文件【註1】中，提及興建簡約公屋的用地中，市區土地相對並不多，似是在市區覓地較困難，才要選擇偏遠地區。研究員在市區的地圖上一掃，便已發現一幅絕佳地皮，政府無甚麼理由不考慮作「簡約公屋」選址。該地皮便是位於駱克道219號至227號的前灣仔警察宿舍用地。 該地皮對面是已被列入二級歷史建築物的前灣仔警署，而宿舍本身早於2011年已被拆除，餘下的大片空地佔地約 2.1萬平方呎【註2】，一直被閒置至今已逾十年，未被善用，屬於臨時政府撥地（Temporary Government Land Allocation）。衛星地圖顯示，該地皮長期被用於擺放鐵馬，並沒有特殊用途，意味著只要政府一「拍板」，部門之間互相協調，便可以直接使用。相較於偏遠地區的選址，該地皮地理位置極佳，對面已是駱克道街市，5分鐘即可到達灣仔站，配套完備，交通網絡方便，政府無需要額外增設基建設施，可謂又平又正，絕對是最適當的選址。 政府在未公開所有簡約公屋選址之前，便已將「簡約公屋」的計劃遞交上立法會申請「一筆過撥款」，遭議員批評資料不全。政府近日雖聲稱已鎖定九龍及港島三至四幅用地，用於興建餘下兩萬伙的單位【註3】，但最終能否成事仍是未知之數。政府拒絕一次過公布，令人懷疑被鎖定的用地尚未能確定可以利用，但若是閒置官地，根本不存在「未用得住」的問題。 事實上，政府於市區所擁有的土地絕不止上述的這一幅地皮，民間過往亦一直鼓勵政府利用數以百公頃計的未善用官地【註4】，但政府一直置若罔聞，在利用「吉地」方面慢慢拖，只懂得透過削弱市民表達權來為發展提速。其實於市區覓得數塊個別可用於興建簡約公屋的用地並非難事，政府隱瞞餘下的選址，令人質疑該用地也是以備受批評的公私合營方式提供，方至今仍未能確實可用。 但無論如何，於立法會「擠牙膏」式公布資料以爭取撥款，可謂視立法會監察的職能如無物，究竟被鎖定的用地位置如何、相關配套安排如何、土地來源是私人土地抑或既有的閒置官地、來自發展商的用地又有何合營的條件，尚是未知之數，這些政策詳情全然欠奉，難道立法會還可以無條件支持？ 【註1】立法會CB(1)847/2022(01)號文件 【註2】香港經濟日報：前灣仔警察宿舍 寬高限至110米明年推 https://bit.ly/3UELixB 【註3】簡約公屋｜何永賢否認造價貴稱每單位平均約68萬元 正覓市區地段 https://bit.ly/3uAj3po 【註4】本土研究社：《隱藏選項：香港臨時使用及閒置官地研究》 https://bit.ly/3md5OXc 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角?
發佈時間：2022年12月7日 簡約公屋牽涉近300億公帑，至少也未正面回應助發展商土儲「過渡」為熟地的質疑。然而對比4塊簡約公屋選址，另一個明顯特徵會發現兩塊私人地選址邊界也格外「三尖八角」，令地盤「一岩一忽」，何解如此? 我們透過在邊界內外的土地查冊及翻查規劃記錄等，發現簡約公屋私人土地選址的地權佈局上，都牽涉破壞環境、低效益及被地產商帶著走的質疑。 ▍上水蓮塘尾低效益虧劃 其中一塊上水蓮塘尾選址現時「岩岩巉巉」，其中西面邊界有兩個「凹位」，凹位圈起了邊界外數塊共約33,000呎土地（地段編號：DD100 1433）。兩個「凹位」 本與選址連成一片，也緊貼選址通往西北面陳屋埔村的行車橋，卻未有被包在選址內。同樣，與選址東面一路之隔，粉錦公路及邁爾豪園之間數塊共約52,000呎的閒置土地，也未有被包在選址內。 上述數塊「不包括土地」的共通點在於同屬地產商擁有，且都閒置20-30年： ▏所屬地產商 // 地段編號 // 地段合共面積 // 相關土地狀況 ▏恒基相關公司 // DD100 1433，1388RP，1390saRP // 約33,000呎 // 閒置20-30年 ▏中國地產 // DD100 1583sbRP, 1584sbRP, ss2RP // 約50,000呎 // [...]
簡約公屋 點解變左又貴又遠又搶設施?
發佈時間：2022年11月29日 施政報告最大亮點的簡約公屋，今日立法會上載的文件方始交代選址及造價等細節【註1】。早前民間對簡約公屋的質疑一一應驗。除了造價又貴過平均公屋單位的成本效益問題，從具體選址資料看，畀發展商借地做「過橋性房屋」、不能保證住戶過渡上樓【註2】等問題也未有解決。 ▋貴夾唔飽：貴公屋超過20萬元 最新立法會文件披露這些簡約公屋造價毫不簡約，總建築及設計成本高達267億元，以興建3萬伙的目標計算，粗略估計平均每間簡約公屋的成本高達89萬。這個價格雖然計及設計成本，但對比起過渡性房屋的成本上限（平均成本為55萬元）【註3】，甚至比永久性的公屋單位高出接近四成（平均建築成本為65萬元）【註4】，仍然是不划算，冠絕其他公營房屋類型。從文件亦可看到當中的端倪，簡約公屋仍要進行打樁工程，或是推高成本的「元兇」。簡約公屋建築成本、程序幾乎與傳統公屋無異，但居住期卻只有5年，住戶隨時未上樓又要重回劏房市場，簡約公屋到時可能又要拆，是極不划算的「即棄住宅」，倒不如將這些地皮用作興建永久性傳統公屋。 ▋社區二度傷害：偷走買少見少的社區用地？ 社區設施配套方面，部分簡約公屋更是雙重加劇社區配套不足的問題。黃偉綸早前已指簡約公屋項目的配套本身比傳統公屋少【註5】。而從是次文件可見，欣寶路簡約公屋選址更是「食」了原本預留作屯門菁田邨的社區設施用地。翻查過往文件，欣寶路選址原本是預留作體育館、社區會堂，及學校用地（屯門第54區4A(東)號及4A(西)號）【註6】，當時規劃署已承認原有的規劃缺少診所及體育館等社區設施，亦有報導指鄰近菁田邨有居民投訴生活基本配套不足【註7】。如今欣寶路簡約公屋選址「食」了原本已不足的社區設施用地，加上簡約公屋項目本身已有社區設施不足的「先天缺陷」，是雙重加劇當區社區設施不足的問題，令當區更迫、更不宜居。 按現時的情況，應要額外計劃新的社區設施用地以補回落差。甚或更壞的情況是，待簡約公屋若干年後拆掉時才補回菁田邨的社區設施。而這在現時「上咗樓先，配套未有都唔緊要」的房屋政策常態下，是不足為奇的。然而，不論前者後者，都是另一場「大龍鳳」，與善用閒置官地的原意不相乎，也是簡約公屋的「快」背後隱藏的額外成本。那倒不如直接起新的公屋。 ▋偽公屋之名：「過橋性房屋」再現？ 雖然今次文件透露四幅簡約公屋地的具體選址，但睇哂整份文件，都無列明四幅選址的公私土地比例，及由邊個發展商借出等基本資料。更無交代政府與地產商之間的協商過程。當初有地產商提出過借出其他用地嗎？政府按甚麼準則挑選？會潛在造成地產商借簡約公屋「過橋」，坐享簡約公屋的基建及平整工程？這些過程潛在涉及客觀上的利益輸送，也引伸到簡約公屋政策的正當性及必要性，卻至今未有交代太多資料。 研究員翻查地理資訊地圖，發現四幅選址中有兩幅均為私人地，佔整體的地盤面積超過七成，可預計發展商借出的土儲仍然主導簡約公屋的供應來源。今次的選址全部位於新界，政府所講的市區地完全無影，將基層住戶迫去偏遠地區，最新於新地借地興建的元朗同心村，入伙半年入住率只有一半，當中有居民反映位置僻遠，為生活帶來不便【註8】，亦反映將選址定在新界僻遠地區或未必應對到基層住屋的真實需求。更不用說，這些選址有為發展商「山旯旮」土儲貼錢配套基建之嫌。 今次在元朗攸壆路的選址，大約一半面積位於濕地緩衝區。發展商早在2015年曾經向城規會申請興建106座低密度住宅，並獲城規會批准。不過發展商最新在今年再申請增加發展密度，大規模申建超過2,000伙私樓。發展商在這些用地的發展意欲，亦變相限制的這些土地的使用期，夠時候就收地起樓； 而粉嶺蓮塘尾2.8公頃的私人土地，亦曾在1994年提交私人住宅及康樂設施發展申請予城規會，發展範圍同現時借地範圍十分相近，最後被否決。兩塊私人地皆曾有發展申請的往績，一陣借起簡約公屋起到10層高「過一過冷河」，過多幾年發展商收回土地再申請發展，不單止可發展地積比可以叫價更高，有先例「起到樓」城規會自然輕鬆過關。政府聲稱要主導供應，但實際上仍然要靠發展商供地，無論在選址或使用年期相對「無得say」，這種手法很容易重蹈過渡屋的「覆轍」，發展商可以再次借簡約公屋「過橋」。 大部分的簡約公屋要在5年後才落成，這項房屋新想法能否大幅加快上樓仍然存疑。然而從過渡屋的例子可見，這種貪快的房屋供應未能應對基層住屋的需要，令政策等同「被廢武功」。當新一屆政府的房屋政策只著眼於加快建屋速度，基層的住屋需要只會繼續被犧牲。 延伸閱讀：【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角? 註1：「簡約公屋」：立法會CB(1)847/2022(01)號文件https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/hg/papers/hg20221205cb1-847-1-c.pdf 註2：HK01：何永賢專訪｜住簡約公屋或要搬幾次？ 「冇違政策原意」 | 香港01 https://www.hk01.com/article/839576?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral 註3：改善基層住户居住環境事宜小組委員會會議紀要：立法會CB(1)604/2022號文件 https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/hg/hg_ilc/minutes/ilc20220712.pdf 註4：HK01：公屋單位建築成本增6.5%至平均65萬元 居屋成本則跌16%至76萬https://www.hk01.com/article/716324?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral 註5：HK01：簡約公屋周邊配套設施較傳統少 未必有商場 預留地方開小商店https://www.hk01.com/article/828073?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral 註6：土木工程拓展署：工務工程計劃平面圖（7844CL、7788CL及7789CL） https://www.cedd.gov.hk/filemanager/majorprojects/tc/upload/64/CV201503.pdf 註7：東方日報：和田邨 菁田邨 有蓋車站都無 欠缺生活配套 https://orientaldaily.on.cc/content/news/odn-20220912-0912_00176_041/ 註8：Yahoo News：有屋無人住｜元朗過渡性房屋「同心村」入住率僅過半 [...]
【千里進俄煤】能源危機殺到嚟 靠入口「特價」俄煤有得避？
發佈時間：2022年11月22日 今日兩電披露電費加幅，2023年電價將按年以雙位數百份比上升，兩電歸咎於「全球燃料價格波動」，當中以煤價升幅尤為急劇。早前因國際制裁，俄羅斯便以「優惠價」向亞洲地區推銷能源幫補收入【註1】，有人於是在立法會提議兩電「買俄羅斯原油以降低電費增幅」【註2】，不過香港已停用原油發電已久，該立法會議員「慘食檸檬」。 不過香港確實有入口俄煤發電，俄羅斯是繼印尼後第二大煙煤進口來源。我們透過政府統計處貿易統計網的數據整理，單計今年頭九個月，香港便已進口總值近12億港元的俄煤燃料【註3】，而中電及港燈均分別有15%及50%的燃料來源為煤，那麼按該議員邏輯，大幅增加進口俄煤又有否幫助壓低電費（不過會製造更多污染問題）？ 有趣的是，貿易數據所顯示的「平價」情況卻是恰好相反。雖然俄煤在年中開始減價三成（相對俄國入侵後的高峰）以傾銷出口，但烏俄開戰後香港入口的俄煤每噸價格增幅，依然比其他重要來源（如印尼及加拿大）來得更大，香港似乎無受惠於俄羅斯的「促銷策略」：今年7月香港約以平均每公噸$3,310從俄羅斯買入近15萬公噸煙煤，大幅拋離印尼的平均每公噸$2,133、澳洲的平均每公噸$2,728及加拿大的平均每公噸$2,674【註3】。 雖然一直認為俄羅斯燃煤的熱值（即每公噸完全燃燒時可釋出的熱量）較印尼等地的燃煤較高【註1】，所以解釋本身價格亦會偏高，但香港於7月購入俄煤的進口單價為去年同月的3.08倍。其他進口源的同期單價增幅亦相若，明顯見到開戰後立即「水漲船高」。本身已較貴的俄煤再倍升後，價格大幅拋離同樣「高質」的澳洲煤（戰爭前兩者價格相若），相比同期價格相對穩定的印尼煤更是一枝獨秀。 為何俄煤成為香港入口煤以單價計算最昂貴的來源？背後原因或有很多：是國際物流鏈因戰爭疫情有所改變而導致運輸成本上升？保費問題增加成本？或是有中介在中間「食夾棍」？但唯一可證實的是，千里進俄煤，從數據來看絕對是無助香港對應全球能源危機的來臨，亦無助於減少電費加幅。 參考資料 【註1】路透社 Reuters 2022年8月12日 Column: Russia's coal exports to Asia slipping even as discount widens http://bit.ly/3i5pRrU 【註2】立法會六題：減輕市民和中小企業的電費負擔 2022年11月2日 http://bit.ly/3Oue1nw 【註3】 借助政府統計處貿易統計網上互動數據的按月進口貨值及貨量，可以推算出從不同來源的每月進口單價；香港用作發電燃料為「270112 - 煙煤，無論是否粉化，但未黏結」 https://tradeidds.censtatd.gov.hk/ 延伸閱讀： 慳啲啦 [...]
【棕於走數】誰打劫了70%多層棕地重置大廈?
發佈時間：2022年11月21日 民間在多年前早已提出的「多層式大廈」作重置棕地政策，提供安置選項以騰空更多棕地作房屋用途之餘，亦是作為政府妥善管制現時散亂、為現存棕地作業者提供更長遠穩定經營的規劃出路，其後讓政府更開始研究多層大廈的可能性。研究社研究棕地新作《棕須一變》200多頁2年時間都已寫好，而政府則足足花6年時間，今日稱終於完成棕地作業多層工廈研究【註1】，直到今天仍未公佈，只有薄薄5頁紙的政策文件。 文件透露了一個嚴重問題：最新建議的選定5幅用地作「多層大廈」的重置政策，主要用途竟然不是用作重置棕地? ▍空間大揸壓：只留3成面積做安置？ 全港有超過1900公頃的棕地，但最新披露政府只選取5幅地用作興建「多層工業大廈」，樓面面積只有72萬平方米（相當於72公頃），卻只預留當中3 成的樓面面積（22萬平方米，相當於22公頃）由政府管理做重置棕地用途，與原先指建多層大廈作重置有莫大出入。預留的面積對比全港棕地總面積只夠安置當中近1%的作業者，假若空間適切，屆時中小型棕地營運者很有可能要「爭崩頭」先有得「上樓」重置。 其餘7成樓面面積並不是優先預留作重置，而是作「現代製造業」、「製造「組裝合成」組件」、「物流及港口後勤、車輛維修及保養」等用途。最後這些用地則要工商廈級市價租用，最終可預視尤其中小型棕地作業者必然會是最大輸家。 現時公佈的多層大廈政策，政府指未來預留共 72公頃的土地大部分（69公頃）用作發展多層大廈，共可提供約 390 萬平方米的樓面面積。除了透露首5幅之外，其餘用作多層大廈用地的詳情仍未公佈，尤其當中主要用途安置棕地與「現代製造業」等其他用途的比例仍有待觀察。比較少人留意但亦同樣值得注意的是，政府同時間向立法會提交了在發展局增加一個「首長級丙級政務官」的臨時編外職位的撥款申請，該編制在2025年就會被取消。該臨時政務官的其中一個主要職責為執行多層工業大廈政策，或意味著這個多層工廈安置政策有可能只屬「臨時性質」，其餘多層大廈用作重置比例有可能完全「清零」。 ▍政府卸責操：由政府興建變發展商主導 為何好端端的棕地重置政策會如此變形走樣？原來政府在探討如何將棕地的現有產業搬遷「上樓」時，稱內部進行了一個「市場意向調查」，但只諮詢了主要發展商和一些「相關行業」的「主要企業及商會」和立法會議員等共38人，將受直接影響的棕地營運者的個體戶及一般公眾則排除在外。 然後得出了研究結果，將整個土地發展模式由一般認為重置政策應由政府主責興建做100%安置，轉為公開招標方式，批給發展商興建再拿30%用地作重置，導致重置政策變相以利潤為本，而非安置優先。可以說多層大廈廢掉70%的上樓安置作業功能，就是密室「諮詢」了一小撮不具名的發展商及相關人士的結果。 ▍中小企惡夢：5年後隨時加租逼遷 而對中小型棕地作業者來說，除了是否合資格租用以外，被安置後的租金成本一直是關注重點。雖然政府在施政報告曾經承諾會以「低於市場租金」出租給受影響的棕地作業者【註2】，最新文件亦提及「以相若於棕地市場價格的優惠租金」，然而現時棕地市場價格租金高低相差可以3-4倍，這個「優惠租金」究竟如何計算，細節會否像市建局做回遷政策逐年「層層加碼」般苛刻，還是外判給發展商找自己估算師說了就算? 至今文件根本未有詳盡交代，但以私營發展商主導，最後結果可以自行估量。 而官方文件列明優惠租金只適用於租期的頭5至10年，即最快5年後就完成重置使命，亦反映棕地安置很可能只是短期措施，更影響中小型棕地作業者搬入多層大樓的意欲，可預視最終這些多層工廈的主要承租者將極有可能是非棕地作業者，最後或只有「財雄勢大」的能夠進場，中小型棕地作業繼續租用臨時鄉郊棕地，令真正有心的作業者繼續曝露於各種影響環境、臨時、違規的風險中，亦即認為「低端」作業自生自滅。 重置政策屬整全棕地政策重要一環，但現行政策缺乏完善重置安排下，當政府口講「更好利用棕地」，但卻在數幢重置大廈還要「找縮數」，其實是在自我實現棕地「難以發展」的說法，足以反映出今屆政府主力破壞香港環境的移山填海大開發，但將發展棕地投閒置散的「決心」。 【註1】立法會CB(1)776/2022(02)號文件 《發展多層工業大廈》bit.ly/3gcaVHZ 【註2】香港01《重置棕地作業多層工廈選址曝光 擬交發展商投標興建 設特惠租金》bit.ly/3tEMl5S #棕地 #安置 #短期 #加租逼遷 #重置 #清零 #上樓 #土地問題 #收地阻力 [...]