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【2022年度回顧】形勢及社會關注在退 但我們永不研敗
不少主宰城市面貌及生活模式的制度及過程今年都面對重大改動，明日大嶼、土地共享、強拍門檻大降等爭議性項目都進入「埋牙」階段，當中本研無一缺席，持續產出紮實研究，嘗試開托及促成新的動態，以多種方式為民間「保溫」： ===民間研究 KPI=== - 研究報告 x 2份 - 文章發佈 x 139篇 - 媒體曝光 x 305次 - 考察片《行落去》x 18集 - 新書出版 x 1本 (《棕須一變》) - 演講及分享 x 23次 - 實習同學 x 11位 - [...]
國際期刊回顧：「明日大嶼」聲名狼藉已是國際級
發佈時間：2022年12月29日 政府正式向立法會提交文件【註1】，審議「明日大嶼」（中部水域人工島研究）草案，早前政府披露最新資料，保守造價估算增至5800億，通漲、工程超支等因素所造成的額外成本更是難以想像，「島嶼飄移」、破壞生境等潛在問題，亦在本地已惹來極大爭議。 然而香港極少有一個土地發展計劃，這幾年內可以引來眾多學術研究與國際期刊上討論，綜觀有提及「明日大嶼」（Lantau Tomorrow Vision）的相關論文及著作，無論從社會學、地理學、環境科學、城市規劃學、經濟學、政治學等，都對此開發大計從各方面口誅筆伐。這裡整理主要8篇討論明日大嶼人工島的國際學術期刊著作，看看這個大型填海計劃如何未動工已在國際上「聲名狼藉」。 ▍無用之島：效益成疑 政府一直強調，土地房屋供應的政策，除了考慮上述的成本問題，亦需審視效益，但綜觀學者對「明日大嶼」在房屋，以及滿足人口需求等問題上，普遍亦認為效益成疑，英國學者Creighton Connolly在其半年前出版的著作”Political Ecologies of Landscape”中【註2】，除了提到「明日大嶼」是香港史上最昂貴的基建項目，將在十年內掏空港府財政儲備外，亦強調這項填海計劃並不能解決最逼切的短期住屋問題，因待得該人工島能被市民居住，屆時的地區人口已開始減少。 莊太量於19年在國際期刊”Economic and Political Studies”發表的一篇論文中【註3】，同樣提到香港正經歷人口增長減少，「明日大嶼」峻工時的額外房屋需求已顯著消退（the demand for extra housing will have waned considerably），亦短期內無法在壓抑樓價上有明顯影響。 地理學者Alastair Bonnett更在其探討島嶼的著作"Elsewhere A Journey into Our Age of Islands"中【註4】，直接批評「明日大嶼」項目是個無用的想法（useless [...]
連深海填人工島都說「無難度」 為何地面上做棕地重置又說「有阻力」?
發佈時間：2022年12月28日 今個月月中一眾立法會議員包括剛上任的特首政策組組長黃元山聯合棕地作業者開記招【註一】，批評棕地收地影響棕地作業者營運，要「先安置後收地」，但並無提供具體方案。不止論述上配合政府一直以來稱棕地收地難、有阻力的說法，時機更選在明日大嶼上會前夕，背後牽涉的或有借業界過橋來發展明日大嶼之嫌。 本身妥善及整全棕地政策除了牽涉如何決定收地的數量、選址，更應全面考慮如何安置作業者的關鍵問題。單看政府今個月最新公佈的多層安置大廈的文件，供應數量極少（只佔現時棕地面積的1%）之餘，更未有對應不同棕地作業者的營運需求，尤其政府正迫遷僅存的鄉郊工業更「缺席」安置方案，就知道政府似乎是無心安置多於阻力大，一直在「自制」收棕地難的藉口。 只要稍有讀過我們的棕地新作《棕須一變》，就知道在新界有不少相連、閒置棕地，只要認真覓地及按優次妥善分配，棕地本身就是安置棕地的可行選項。 ▍「即安棕」：31公頃即食安置鄉郊工業 鄉郊工業因涉及更多重型機械、界外性及露天戶外的需要，未必適合「上樓」到多層工廈，但研究員發現現時新界有一種土地規劃用途，可作新界鄉郊工業的安置之用：工業用途地帶(industrial zone)【註二】。這些工業帶棕地，現時大多卻用作停車場、倉地等臨時用途，一直被政府忽視其規劃原意：「促使鄉郊地區現作工業用途的非正式工場重建為設計妥善的永久工業樓宇」。 比起政府花了六年時間才完成的「不為安置」的多層安置工廈研究，研究員花了一日時間，已經覓到31公頃「即食」棕地安置鄉郊工業。在這些工業帶棕地安置鄉郊工業無需要改劃，只要政府願意提供基建配備支援，就可「即食」安置被逼遷的鄉郊工業。 單看現時政府公佈多層工廈用地詳情，而現正面臨迫遷威脅的鄉郊工業在整份文件「缺席」，政府卻未有優先為這些香港僅存本地產業提供適切的安置地。只要對比2021年的民間棕地地圖及全港土地規劃用途的分布，撇除正規劃被新發展區收地的土地，發現全新界有31公頃的棕地位於工業用途地帶。若政府有心處理收地阻力的話，便可即時將這些工業帶棕地收回用作適切其營運需要(例如擺放大型設備、界外性及需要露天戶外等)的廠地，足以讓現時佔地23公頃鄉郊工業全部安置在當地紮根，更可安置68個正被逼遷的古洞悅和醬園廠(0.45公頃)。而本處現存31公頃工業帶上的棕地倉庫、車場等作業，則可集中化地分流至多層安置大廈，更有效使用這些棕地。 再退一步，若將這些位於工業用途的棕地用作多層工廈，按照政府最新推出的棕地安置多層工廈文件顯示，若興建多層工廈的地積比率可達5至7倍，單就現時在31公頃的棕地工業地已經可提供155萬至217萬平方米的樓面面積(相當於155至217公頃面積)，至少等於已公布首批用地可提供樓面面積的兩倍（首批用地樓面面積為72萬平方米）。 ▍囤地棕：2公頃的牛潭尾地產商土儲 在31公頃工業帶的棕地範圍內，不乏面積大、相連的棕地群。當中在牛潭尾竹攸路的2公頃工業用途的棕地，自2014年起被鏟平變為棕地，至今仍然用作露天儲物等用途。翻查城規會資料，這幅棕地曾經在1994年獲批發展低密度住宅項目，但地產商拖足14年一直無發展，拖到2008年再次增加發展地積比，最終闖關失敗被城規會拒絕申請。尤其政府近年放棄牛潭尾作為「新發展區」潛在發展地點，而轉為作全區的「土地用途檢討」，放棄了整個區的整全規劃之餘，亦讓這幅棕地土儲「曬太陽」繼續囤。 ▍盲點棕：14公頃的萬年閒置棕地群橫台山 同樣被稱為棕地「萬年集中地」的橫台山，在31公頃中更有面積達14.5公頃的棕地同樣位於工業地帶內。根據Google 衛星圖，該處現被用作倉庫、露天儲物等臨時性質的土地用途。該處的棕地絕非零散，卻有如政府覓地的「盲點」，毫無發展計劃。與其讓14.5公頃規模大的土地繼續低效使用，政府更應作整全規劃，例如興建小棕地園，提供基本道路、設施等，按優次分配土地興建多層工廈以集中重置以及提供適切安置的廠地，讓這些有心營運的作業者繼續營運下來。 比起棕地重置多層大廈研究要做足六年，今次研究員即時幫你搵到這兩處棕地群的具體安置選項，除了揭示政府未有認真覓地提供可行而適切的安置地，若繼續以安置覓地難、棕地收地有阻力等說法，背後目的或是借此推動明日大嶼及開發綠化帶的藉口。 ▍「無棕援」：缺乏整全的安置棕地政策 政府聲稱會協助受影響的棕地作業者，實際上卻無心做好重置。除了發展局講明不會「一換一」棕地，首批安置選址提供的面積只得1%，其餘未能「上車」安置的作業者則提供金錢補償「打發」。過去3年間，政府收棕地涉及約400個受影響經營者，卻只協助21個作業者就重置土地取得規劃許可，數目佔過去數年內受影響的棕地作業者不足一成【註三】。過往不少鄉郊工業營運者曾表示，面臨收地時，卻難以清晰地從政府渠道知悉有否適切的安置選項及其相關資訊。讓這些作業者自行覓地，無疑等同迫遷，政府為發展棕地「自制」阻力。 單看上述報導提及的400個受影響經營者，就知道棕地本身牽涉物流、倉庫、車場及鄉郊工業等不同類型的產業。然而，政府卻一直未有成立專責安置的部門及整全的安置政策去對應這些不同類型的棕地作業。除了能夠以多層大廈形式更集中化重置的一般物流運輸、倉庫這些棕地作業，部分的「棕地」作業，例如放置重型機械及有界外性的鄉郊工業等，在安置上更與一般物流運輸、倉庫這些棕地作業需作基本區分。 面對民間聲音指安置地供應不足，今月發展局更稱農地將會成為安置用途的潛力土地選項【註三】。現時全港棕地面積高達1 900公頃，如果政府有心推展這個民間提倡多年的發展選項，做好重置政策讓被收地的作業者有地可遷，無須向農地開刀之餘，相信在成本或阻力程度均較「食水深」的明日大嶼填海造地為低，屆時可能連5800億都可以省卻。 – 【註一】獨媒：棕地作業者舉行記者會 促「先安置後收地」 【註二】規劃署：工業(丁類)規劃意向 【註三】 香港01：未來四年收棕地200公頃 政府明年公布重置地清單：可轉移到農地 支持本土研究 [...]
【比海還深】明日大嶼三大人工島範圍出爐 水深比三跑填海深近一倍 5800億新造價估算潛在嚴重低估
發佈時間：2022年12月20日 由過去到現今，政府不斷聲稱「參考同類工程造價」來估算明日大嶼人工島，得出今日指5800億的造價成本。然而，政府目前為止經過4年的爭議，仍未交代出一個清晰成本估算，原本於2018年指估算要6240億縮減至2019年的5000億，再單從物價升至今日的5800億，更指要留待詳細工程設計/環境地質調查，才會出一個終極埋單成本估算。 若果仔細用香港海圖對比同類填海工程範圍的水深，當年機場三跑填海範圍平均水深都是3-4米，曾因用「非浚挖式」填海導致飄移聞名的港珠澳口岸人工島都是平均2-5米深。現時規模更巨大的人工島，選址範圍平均深度達6-8米，足足比過往三跑深多一倍，在某些近東博寮海峽一帶 (或西部緩衝區)的填海範圍，水深更達9-10米。 從現時人工島橫空坐落香港中部水域，已令整個中部水域通道東西距離收窄3分之1。為了稍為貼近港島，工程範圍將填入水深流急的東博寮海峽，將對水流帶來無法估計的影響。如果以其他地區大型填海計劃的事後調查，將會有可能令某些相鄰區域的水流加速，導致海岸侵蝕及生境改變，又或者會令某些相鄰區域水流減速出現海床淤積或鹽化，隨時變成生態死域 (ecological dead zone)。 這不只令每呎造價成本將比過往填海計劃出現潛在大幅低估，更深水填海也令技術上產生更多不穩定性、超支及各種額外成本，會否出現人工島飄移翻版仍是未知之數。 但如果政府仍然只是基於參考同類工程的造價來粗疏估計，現今交椅洲三大人工島出現大幅成本低估，將不是天荒夜談。 而即將開展的明日大嶼的公眾諮詢，若連清楚交代計劃的耗資成本都欠奉，究竟諮詢時市民如何衡量取捨? 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【豪島世界杯】卡塔爾人工島如何賭上世界的未來？
發佈時間：2022年12月19日 卡塔爾為舉辦世界盃大興木土，除了引發人權及「血汗」勞工等爭議，現時部分用地用作「球迷村」（其中包括「方倉式」酒店）的卡塔爾兩個大型人工島，項目本身亦是出現眾多爭議及問題。近年在波斯灣一帶湧現的大型人工島項目，早有被稱是「短視」(short-term thinking) 的「末日」項目(projects of doom)，而卡塔爾的人工島項目亦出現一系列的規劃、財政以及環境破壞等問題，更有學者形容為粗心(careless)、零規劃 (unplanned)、不可持續性(unsustainable)【註1】。 透過翻查卡塔爾人工島兩個項目「卡塔爾之珠」(Pearl-Qatar)及「北凱泰凡島」（Qetaifan Islands）的傳媒報導及相關學術文章，其中大多篇幅集中更具爭議性的卡塔爾之珠，揭示現時卡塔爾人工島作為大型填海項目的暗黑規劃問題，以供香港即將出爐的明日大嶼項目作賽前啟示。 ▍另類「方倉」：規劃失當引致人工「鬼城」 卡塔爾之珠達400公頃的填海項目，聲稱促進社區、文化多元、旅遊發展的多元經濟，以混合土地用途的新城模式規劃發展。然而，近年島上的住宅項目卻被學者稱為「鬼城」（ghost town），出現房屋空置、欠缺社區空間而充斥「隔離感」等問題。填海項目原初的估計居屋預計可提供超過1.8萬伙，可容納4.5萬人，自2004年宣佈項目，但到近年卻只有3.3萬人入住，這亦是大型人工島常被批評規劃願景高估市場需求及規模的其一案例。 出到無人想住的空置問題，相信其一原因是社區規劃出事，社區配套如行人道不足而致步行可達性(Walkability)低、缺乏綠化設施等減低宜居性【註2】，而位置遠又無相應交通配套，若要出島到多哈市中心上班，只得一條「過海隧道」，亦曾有2014年報導指出項目出現交通擁擠問題【註3】。 事實上，除了社區規劃出事，卡塔爾之珠島上的地產項目早有指並非主打本地人，島上規劃設計被指行「西方風格」(westernized design)，針對潛在對象是美國及歐洲人等外來遊客。島上項目並無配合當地穆斯林的社群之餘，貴價奢華豪宅的房屋供應，亦令本地人卻步。 為了迎合外國買家，卡塔爾政府為此更改動法例容許境外買家進場買樓，令卡塔爾之珠成為首塊容許非本地人永久擁用（freehold ownership) 物業的地區，亦將項目定位為吸引遊客的旅遊地產生意多於服務本地社區住宅項目。 ▍隡平「珍珠港」：「粗心」開發當地環境生態 卡塔爾之珠的發展過程項目被指「粗心」(careless)、「過時」(outdated)、「零規劃」(unplanned)以及「不可持續」(unsustainable)，欠缺保護當地生態環境的政策方針、全面詳細的環評制度及健全法規，變相粗暴式開發當地海岸的海洋生態，並造成多方面破壞。 有專家指人工島項目的施工擾亂海洋生物所需的食物鍊和氧氣水平的沉澱、氣味和渾濁度，當地多種海洋物種例如鸚嘴魚、黃貂魚、油膩石斑魚以及海龜群落等的數量顯著下降【註4】。 除了卡塔爾之珠，有被稱為「方倉」的球迷村的北凱泰凡島項目，在填海工程期間，亦對當地生態帶來影響。項目的環評指出候鳥鸕鶿 (Socotra cormorant)在填海工程期間受到噪音干擾。 當初卡塔爾之珠無視環境的開發，其一原因在於填海工程工程事前未有進行詳細而全面的當地環境生態研究。在2004年卡塔爾之珠計劃推出時，當時卡塔爾在舊規劃法例上（old planning law)亦容許削弱環境緩解措施來加快建設進程(sped up the construction process by [...]
【岩巉圍村？】市建局將衙前圍村「封口」及「滅軸」實錄
發佈時間：2022年12月14日 市建局日前(12月8日)在古諮會會議的「其他事項」環節，透露了衙前圍村最新的「強化版」保育方案細節，及後在市建局網址《摯誠.志成》再提及平面圖。研究社將之對比市建局2007/2012年的原有方案，發現新方案住宅佔用地面積激增至10倍、住宅佔整體地盤地面面積由5%變近4成、更使衙前圍村的「次軸線」不能保留，嚴重破壞及擠壓現有圍村佈局，使衙前圍村勢成「岩巉圍村」。 市建局新保育方案大變質—衙前圍村慘變「岩巉圍村」？ 原先(2007年)及現今保育方案(2022年) 修訂對比： ▊ 私樓「坐地化」 佔地激增近10倍 市建局2012年曾指，項目的「整體保育概念的重要原則」之一，是2007年方案中住宅樓宇被升高至15米高的「離地平台」，因可改善通風採光及視覺通透感。從2007年的概念圖可見，「離地平台」下留有開放及綠化地面空間。但最新方案的住宅樓宇卻變成「坐地」，令住宅佔用地面面積激增至9.3倍，也侵蝕了原有共約6,600呎開放及綠化的地面空間。「坐地」設計壓縮了剩下的保育公園範圍及地面暢達性，也意味著惡化了項目的空氣流通及視覺影響。 衙前圍村新舊保育方案之住宅佔地空間對比 ▊ 滅軸：圍村「次軸線」消失 新舊方案都聲稱「保留村內巷里的整體佈局」，主要是東西中軸線及南北次軸線。新方案的佈局為橫向的南北兩座大樓。此佈局雖然保留了中軸線，但卻打斷了次軸線，因部分次軸線範圍現時變成了住宅建築物的地面範圍。市建局2007年的方案曾將住宅樓宇「沿次軸線分隔開」以保留次軸線。但觀乎現時新方案的相關報道、市建局網誌、及在古諮會上的簡報，均沒有提及「次軸線消失」這個重要的改動。 市建局最新在古諮會會議的簡報中的「原有方案」，更是直接顯示無次軸線構想圖，與原有構想有明顯出入，簡報中的原有方案構想圖有誤導委員及公眾之嫌，用以淡化新方案「次軸線消失」等重大改變。 衙前圍村原方案（2007年）構想之次軸線被消失 ▊「封口」勢變私樓後花園 2007年原本方案中，項目南北面各有一入口由次軸線「打通」，而入口與大樓之間也有地面綠化地相隔。但現時南北入口及次軸線被南北兩座大樓打斷，加上住宅大樓地面範圍緊貼邊界，連相隔的地面綠化地都佔用作私樓範圍，將南北入口完全「封死」，令項目及公園更像個服務私人住宅的後花園。 衙前圍村新方案不再提及淨空高度及樓宇間距 ▊「夾扁」保育公園 市建局2012年指出的另一「整體保育概念的重要原則」，是「南北面樓宇之間保留約40米距離以減少對保育公園的影響」。但新方案的南北面樓宇之間距離僅約30米。加上新方案在天后廟兩側加建了兩座附屬建築，進一步收窄了南北面樓宇之間距離。 值得注意的是，市建局可說是「突襲」交代衙前圍村新方案，因古諮會會議前從未出現這項議程。換言之古諮會委員、公眾及媒體未能有足夠時間細閱文件。同時，會議當天也近半委員缺席，面對如此重大改動也指沒有意見，可說是監督失責。 衙前圍村本身是條700年歷史古村，後來歷經地產商收地破壞建築，原先保育方案是為了拯救已遭破壞的歷史，不應進一步因發展商利益再讓路。 市建局為了圈起更多住宅地面面積，不惜違反當初自己定下的保育原則，再壓縮公共空間。方案基本上已改頭換面，市建局應就整個新方案再諮詢公眾，而非在古諮會臨時加入議程草草交代，在自家網誌發佈便算。 ——— 參考文件： [...]
In The Press
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On-Going Research
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不少主宰城市面貌及生活模式的制度及過程今年都面對重大改動，明日大嶼、土地共享、強拍門檻大降等爭議性項目都進入「埋牙」階段，當中本研無一缺席，持續產出紮實研究，嘗試開托及促成新的動態，以多種方式為民間「保溫」： ===民間研究 KPI=== - 研究報告 x 2份 - 文章發佈 x 139篇 - 媒體曝光 x 305次 - 考察片《行落去》x 18集 - 新書出版 x 1本 (《棕須一變》) - 演講及分享 x 23次 - 實習同學 x 11位 - [...]
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發佈時間：2022年12月29日 政府正式向立法會提交文件【註1】，審議「明日大嶼」（中部水域人工島研究）草案，早前政府披露最新資料，保守造價估算增至5800億，通漲、工程超支等因素所造成的額外成本更是難以想像，「島嶼飄移」、破壞生境等潛在問題，亦在本地已惹來極大爭議。 然而香港極少有一個土地發展計劃，這幾年內可以引來眾多學術研究與國際期刊上討論，綜觀有提及「明日大嶼」（Lantau Tomorrow Vision）的相關論文及著作，無論從社會學、地理學、環境科學、城市規劃學、經濟學、政治學等，都對此開發大計從各方面口誅筆伐。這裡整理主要8篇討論明日大嶼人工島的國際學術期刊著作，看看這個大型填海計劃如何未動工已在國際上「聲名狼藉」。 ▍無用之島：效益成疑 政府一直強調，土地房屋供應的政策，除了考慮上述的成本問題，亦需審視效益，但綜觀學者對「明日大嶼」在房屋，以及滿足人口需求等問題上，普遍亦認為效益成疑，英國學者Creighton Connolly在其半年前出版的著作”Political Ecologies of Landscape”中【註2】，除了提到「明日大嶼」是香港史上最昂貴的基建項目，將在十年內掏空港府財政儲備外，亦強調這項填海計劃並不能解決最逼切的短期住屋問題，因待得該人工島能被市民居住，屆時的地區人口已開始減少。 莊太量於19年在國際期刊”Economic and Political Studies”發表的一篇論文中【註3】，同樣提到香港正經歷人口增長減少，「明日大嶼」峻工時的額外房屋需求已顯著消退（the demand for extra housing will have waned considerably），亦短期內無法在壓抑樓價上有明顯影響。 地理學者Alastair Bonnett更在其探討島嶼的著作"Elsewhere A Journey into Our Age of Islands"中【註4】，直接批評「明日大嶼」項目是個無用的想法（useless [...]
連深海填人工島都說「無難度」 為何地面上做棕地重置又說「有阻力」?
發佈時間：2022年12月28日 今個月月中一眾立法會議員包括剛上任的特首政策組組長黃元山聯合棕地作業者開記招【註一】，批評棕地收地影響棕地作業者營運，要「先安置後收地」，但並無提供具體方案。不止論述上配合政府一直以來稱棕地收地難、有阻力的說法，時機更選在明日大嶼上會前夕，背後牽涉的或有借業界過橋來發展明日大嶼之嫌。 本身妥善及整全棕地政策除了牽涉如何決定收地的數量、選址，更應全面考慮如何安置作業者的關鍵問題。單看政府今個月最新公佈的多層安置大廈的文件，供應數量極少（只佔現時棕地面積的1%）之餘，更未有對應不同棕地作業者的營運需求，尤其政府正迫遷僅存的鄉郊工業更「缺席」安置方案，就知道政府似乎是無心安置多於阻力大，一直在「自制」收棕地難的藉口。 只要稍有讀過我們的棕地新作《棕須一變》，就知道在新界有不少相連、閒置棕地，只要認真覓地及按優次妥善分配，棕地本身就是安置棕地的可行選項。 ▍「即安棕」：31公頃即食安置鄉郊工業 鄉郊工業因涉及更多重型機械、界外性及露天戶外的需要，未必適合「上樓」到多層工廈，但研究員發現現時新界有一種土地規劃用途，可作新界鄉郊工業的安置之用：工業用途地帶(industrial zone)【註二】。這些工業帶棕地，現時大多卻用作停車場、倉地等臨時用途，一直被政府忽視其規劃原意：「促使鄉郊地區現作工業用途的非正式工場重建為設計妥善的永久工業樓宇」。 比起政府花了六年時間才完成的「不為安置」的多層安置工廈研究，研究員花了一日時間，已經覓到31公頃「即食」棕地安置鄉郊工業。在這些工業帶棕地安置鄉郊工業無需要改劃，只要政府願意提供基建配備支援，就可「即食」安置被逼遷的鄉郊工業。 單看現時政府公佈多層工廈用地詳情，而現正面臨迫遷威脅的鄉郊工業在整份文件「缺席」，政府卻未有優先為這些香港僅存本地產業提供適切的安置地。只要對比2021年的民間棕地地圖及全港土地規劃用途的分布，撇除正規劃被新發展區收地的土地，發現全新界有31公頃的棕地位於工業用途地帶。若政府有心處理收地阻力的話，便可即時將這些工業帶棕地收回用作適切其營運需要(例如擺放大型設備、界外性及需要露天戶外等)的廠地，足以讓現時佔地23公頃鄉郊工業全部安置在當地紮根，更可安置68個正被逼遷的古洞悅和醬園廠(0.45公頃)。而本處現存31公頃工業帶上的棕地倉庫、車場等作業，則可集中化地分流至多層安置大廈，更有效使用這些棕地。 再退一步，若將這些位於工業用途的棕地用作多層工廈，按照政府最新推出的棕地安置多層工廈文件顯示，若興建多層工廈的地積比率可達5至7倍，單就現時在31公頃的棕地工業地已經可提供155萬至217萬平方米的樓面面積(相當於155至217公頃面積)，至少等於已公布首批用地可提供樓面面積的兩倍（首批用地樓面面積為72萬平方米）。 ▍囤地棕：2公頃的牛潭尾地產商土儲 在31公頃工業帶的棕地範圍內，不乏面積大、相連的棕地群。當中在牛潭尾竹攸路的2公頃工業用途的棕地，自2014年起被鏟平變為棕地，至今仍然用作露天儲物等用途。翻查城規會資料，這幅棕地曾經在1994年獲批發展低密度住宅項目，但地產商拖足14年一直無發展，拖到2008年再次增加發展地積比，最終闖關失敗被城規會拒絕申請。尤其政府近年放棄牛潭尾作為「新發展區」潛在發展地點，而轉為作全區的「土地用途檢討」，放棄了整個區的整全規劃之餘，亦讓這幅棕地土儲「曬太陽」繼續囤。 ▍盲點棕：14公頃的萬年閒置棕地群橫台山 同樣被稱為棕地「萬年集中地」的橫台山，在31公頃中更有面積達14.5公頃的棕地同樣位於工業地帶內。根據Google 衛星圖，該處現被用作倉庫、露天儲物等臨時性質的土地用途。該處的棕地絕非零散，卻有如政府覓地的「盲點」，毫無發展計劃。與其讓14.5公頃規模大的土地繼續低效使用，政府更應作整全規劃，例如興建小棕地園，提供基本道路、設施等，按優次分配土地興建多層工廈以集中重置以及提供適切安置的廠地，讓這些有心營運的作業者繼續營運下來。 比起棕地重置多層大廈研究要做足六年，今次研究員即時幫你搵到這兩處棕地群的具體安置選項，除了揭示政府未有認真覓地提供可行而適切的安置地，若繼續以安置覓地難、棕地收地有阻力等說法，背後目的或是借此推動明日大嶼及開發綠化帶的藉口。 ▍「無棕援」：缺乏整全的安置棕地政策 政府聲稱會協助受影響的棕地作業者，實際上卻無心做好重置。除了發展局講明不會「一換一」棕地，首批安置選址提供的面積只得1%，其餘未能「上車」安置的作業者則提供金錢補償「打發」。過去3年間，政府收棕地涉及約400個受影響經營者，卻只協助21個作業者就重置土地取得規劃許可，數目佔過去數年內受影響的棕地作業者不足一成【註三】。過往不少鄉郊工業營運者曾表示，面臨收地時，卻難以清晰地從政府渠道知悉有否適切的安置選項及其相關資訊。讓這些作業者自行覓地，無疑等同迫遷，政府為發展棕地「自制」阻力。 單看上述報導提及的400個受影響經營者，就知道棕地本身牽涉物流、倉庫、車場及鄉郊工業等不同類型的產業。然而，政府卻一直未有成立專責安置的部門及整全的安置政策去對應這些不同類型的棕地作業。除了能夠以多層大廈形式更集中化重置的一般物流運輸、倉庫這些棕地作業，部分的「棕地」作業，例如放置重型機械及有界外性的鄉郊工業等，在安置上更與一般物流運輸、倉庫這些棕地作業需作基本區分。 面對民間聲音指安置地供應不足，今月發展局更稱農地將會成為安置用途的潛力土地選項【註三】。現時全港棕地面積高達1 900公頃，如果政府有心推展這個民間提倡多年的發展選項，做好重置政策讓被收地的作業者有地可遷，無須向農地開刀之餘，相信在成本或阻力程度均較「食水深」的明日大嶼填海造地為低，屆時可能連5800億都可以省卻。 – 【註一】獨媒：棕地作業者舉行記者會 促「先安置後收地」 【註二】規劃署：工業(丁類)規劃意向 【註三】 香港01：未來四年收棕地200公頃 政府明年公布重置地清單：可轉移到農地 支持本土研究 [...]
【比海還深】明日大嶼三大人工島範圍出爐 水深比三跑填海深近一倍 5800億新造價估算潛在嚴重低估
發佈時間：2022年12月20日 由過去到現今，政府不斷聲稱「參考同類工程造價」來估算明日大嶼人工島，得出今日指5800億的造價成本。然而，政府目前為止經過4年的爭議，仍未交代出一個清晰成本估算，原本於2018年指估算要6240億縮減至2019年的5000億，再單從物價升至今日的5800億，更指要留待詳細工程設計/環境地質調查，才會出一個終極埋單成本估算。 若果仔細用香港海圖對比同類填海工程範圍的水深，當年機場三跑填海範圍平均水深都是3-4米，曾因用「非浚挖式」填海導致飄移聞名的港珠澳口岸人工島都是平均2-5米深。現時規模更巨大的人工島，選址範圍平均深度達6-8米，足足比過往三跑深多一倍，在某些近東博寮海峽一帶 (或西部緩衝區)的填海範圍，水深更達9-10米。 從現時人工島橫空坐落香港中部水域，已令整個中部水域通道東西距離收窄3分之1。為了稍為貼近港島，工程範圍將填入水深流急的東博寮海峽，將對水流帶來無法估計的影響。如果以其他地區大型填海計劃的事後調查，將會有可能令某些相鄰區域的水流加速，導致海岸侵蝕及生境改變，又或者會令某些相鄰區域水流減速出現海床淤積或鹽化，隨時變成生態死域 (ecological dead zone)。 這不只令每呎造價成本將比過往填海計劃出現潛在大幅低估，更深水填海也令技術上產生更多不穩定性、超支及各種額外成本，會否出現人工島飄移翻版仍是未知之數。 但如果政府仍然只是基於參考同類工程的造價來粗疏估計，現今交椅洲三大人工島出現大幅成本低估，將不是天荒夜談。 而即將開展的明日大嶼的公眾諮詢，若連清楚交代計劃的耗資成本都欠奉，究竟諮詢時市民如何衡量取捨? 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【豪島世界杯】卡塔爾人工島如何賭上世界的未來？
發佈時間：2022年12月19日 卡塔爾為舉辦世界盃大興木土，除了引發人權及「血汗」勞工等爭議，現時部分用地用作「球迷村」（其中包括「方倉式」酒店）的卡塔爾兩個大型人工島，項目本身亦是出現眾多爭議及問題。近年在波斯灣一帶湧現的大型人工島項目，早有被稱是「短視」(short-term thinking) 的「末日」項目(projects of doom)，而卡塔爾的人工島項目亦出現一系列的規劃、財政以及環境破壞等問題，更有學者形容為粗心(careless)、零規劃 (unplanned)、不可持續性(unsustainable)【註1】。 透過翻查卡塔爾人工島兩個項目「卡塔爾之珠」(Pearl-Qatar)及「北凱泰凡島」（Qetaifan Islands）的傳媒報導及相關學術文章，其中大多篇幅集中更具爭議性的卡塔爾之珠，揭示現時卡塔爾人工島作為大型填海項目的暗黑規劃問題，以供香港即將出爐的明日大嶼項目作賽前啟示。 ▍另類「方倉」：規劃失當引致人工「鬼城」 卡塔爾之珠達400公頃的填海項目，聲稱促進社區、文化多元、旅遊發展的多元經濟，以混合土地用途的新城模式規劃發展。然而，近年島上的住宅項目卻被學者稱為「鬼城」（ghost town），出現房屋空置、欠缺社區空間而充斥「隔離感」等問題。填海項目原初的估計居屋預計可提供超過1.8萬伙，可容納4.5萬人，自2004年宣佈項目，但到近年卻只有3.3萬人入住，這亦是大型人工島常被批評規劃願景高估市場需求及規模的其一案例。 出到無人想住的空置問題，相信其一原因是社區規劃出事，社區配套如行人道不足而致步行可達性(Walkability)低、缺乏綠化設施等減低宜居性【註2】，而位置遠又無相應交通配套，若要出島到多哈市中心上班，只得一條「過海隧道」，亦曾有2014年報導指出項目出現交通擁擠問題【註3】。 事實上，除了社區規劃出事，卡塔爾之珠島上的地產項目早有指並非主打本地人，島上規劃設計被指行「西方風格」(westernized design)，針對潛在對象是美國及歐洲人等外來遊客。島上項目並無配合當地穆斯林的社群之餘，貴價奢華豪宅的房屋供應，亦令本地人卻步。 為了迎合外國買家，卡塔爾政府為此更改動法例容許境外買家進場買樓，令卡塔爾之珠成為首塊容許非本地人永久擁用（freehold ownership) 物業的地區，亦將項目定位為吸引遊客的旅遊地產生意多於服務本地社區住宅項目。 ▍隡平「珍珠港」：「粗心」開發當地環境生態 卡塔爾之珠的發展過程項目被指「粗心」(careless)、「過時」(outdated)、「零規劃」(unplanned)以及「不可持續」(unsustainable)，欠缺保護當地生態環境的政策方針、全面詳細的環評制度及健全法規，變相粗暴式開發當地海岸的海洋生態，並造成多方面破壞。 有專家指人工島項目的施工擾亂海洋生物所需的食物鍊和氧氣水平的沉澱、氣味和渾濁度，當地多種海洋物種例如鸚嘴魚、黃貂魚、油膩石斑魚以及海龜群落等的數量顯著下降【註4】。 除了卡塔爾之珠，有被稱為「方倉」的球迷村的北凱泰凡島項目，在填海工程期間，亦對當地生態帶來影響。項目的環評指出候鳥鸕鶿 (Socotra cormorant)在填海工程期間受到噪音干擾。 當初卡塔爾之珠無視環境的開發，其一原因在於填海工程工程事前未有進行詳細而全面的當地環境生態研究。在2004年卡塔爾之珠計劃推出時，當時卡塔爾在舊規劃法例上（old planning law)亦容許削弱環境緩解措施來加快建設進程(sped up the construction process by [...]
【岩巉圍村？】市建局將衙前圍村「封口」及「滅軸」實錄
發佈時間：2022年12月14日 市建局日前(12月8日)在古諮會會議的「其他事項」環節，透露了衙前圍村最新的「強化版」保育方案細節，及後在市建局網址《摯誠.志成》再提及平面圖。研究社將之對比市建局2007/2012年的原有方案，發現新方案住宅佔用地面積激增至10倍、住宅佔整體地盤地面面積由5%變近4成、更使衙前圍村的「次軸線」不能保留，嚴重破壞及擠壓現有圍村佈局，使衙前圍村勢成「岩巉圍村」。 市建局新保育方案大變質—衙前圍村慘變「岩巉圍村」？ 原先(2007年)及現今保育方案(2022年) 修訂對比： ▊ 私樓「坐地化」 佔地激增近10倍 市建局2012年曾指，項目的「整體保育概念的重要原則」之一，是2007年方案中住宅樓宇被升高至15米高的「離地平台」，因可改善通風採光及視覺通透感。從2007年的概念圖可見，「離地平台」下留有開放及綠化地面空間。但最新方案的住宅樓宇卻變成「坐地」，令住宅佔用地面面積激增至9.3倍，也侵蝕了原有共約6,600呎開放及綠化的地面空間。「坐地」設計壓縮了剩下的保育公園範圍及地面暢達性，也意味著惡化了項目的空氣流通及視覺影響。 衙前圍村新舊保育方案之住宅佔地空間對比 ▊ 滅軸：圍村「次軸線」消失 新舊方案都聲稱「保留村內巷里的整體佈局」，主要是東西中軸線及南北次軸線。新方案的佈局為橫向的南北兩座大樓。此佈局雖然保留了中軸線，但卻打斷了次軸線，因部分次軸線範圍現時變成了住宅建築物的地面範圍。市建局2007年的方案曾將住宅樓宇「沿次軸線分隔開」以保留次軸線。但觀乎現時新方案的相關報道、市建局網誌、及在古諮會上的簡報，均沒有提及「次軸線消失」這個重要的改動。 市建局最新在古諮會會議的簡報中的「原有方案」，更是直接顯示無次軸線構想圖，與原有構想有明顯出入，簡報中的原有方案構想圖有誤導委員及公眾之嫌，用以淡化新方案「次軸線消失」等重大改變。 衙前圍村原方案（2007年）構想之次軸線被消失 ▊「封口」勢變私樓後花園 2007年原本方案中，項目南北面各有一入口由次軸線「打通」，而入口與大樓之間也有地面綠化地相隔。但現時南北入口及次軸線被南北兩座大樓打斷，加上住宅大樓地面範圍緊貼邊界，連相隔的地面綠化地都佔用作私樓範圍，將南北入口完全「封死」，令項目及公園更像個服務私人住宅的後花園。 衙前圍村新方案不再提及淨空高度及樓宇間距 ▊「夾扁」保育公園 市建局2012年指出的另一「整體保育概念的重要原則」，是「南北面樓宇之間保留約40米距離以減少對保育公園的影響」。但新方案的南北面樓宇之間距離僅約30米。加上新方案在天后廟兩側加建了兩座附屬建築，進一步收窄了南北面樓宇之間距離。 值得注意的是，市建局可說是「突襲」交代衙前圍村新方案，因古諮會會議前從未出現這項議程。換言之古諮會委員、公眾及媒體未能有足夠時間細閱文件。同時，會議當天也近半委員缺席，面對如此重大改動也指沒有意見，可說是監督失責。 衙前圍村本身是條700年歷史古村，後來歷經地產商收地破壞建築，原先保育方案是為了拯救已遭破壞的歷史，不應進一步因發展商利益再讓路。 市建局為了圈起更多住宅地面面積，不惜違反當初自己定下的保育原則，再壓縮公共空間。方案基本上已改頭換面，市建局應就整個新方案再諮詢公眾，而非在古諮會臨時加入議程草草交代，在自家網誌發佈便算。 ——— 參考文件： [...]