發佈時間：2023年3月1日　 近月政府計劃斥鉅資興建簡約公屋，聲稱要向劏房戶提供「唯一救生艇」，至於重建老化屋邨，政府卻一直歎慢板，表示要考慮一籃子因素，才可決定會否重建。領展作為眾多屋邨物業的一大業主，最近向股東抽水集資，稱要落實「領展3.0戰略」【註1】，未來會積極投資境外物業之餘，又和財團聯手投地、興建新商場，積極轉型做發展商。然而公共屋邨日益老化，重建迫在眉睫，持有大量屋邨物業的領展卻無動於衷。 最近研究員整合過去公屋重建的討論，發現領展等持有屋邨商場、舖位及車位的大業主，竟有權力阻撓公屋重建，成為改善公屋生活環境的絆腳石。 ▍20條邨未納入重建　17條拆售予領展 研究員分析房委會「全面結構勘察計劃」裡42條高齡屋邨的業權狀況【註2】，發現22條「具重建潛力屋邨」全屬「非拆售屋邨」，即所有設施均由房委會管理，而20條不考慮重建的高齡屋邨之中，17條屋邨的公共設施（如商場和停車場）早於2004年拆售予領展。研究員翻查這17條屋邨的物業業權，發現6條屋邨的物業近年已易手予其他財團，新業主包括曾向領展大手購入29個屋邨商場的基匯資本。 ▍公屋重建　領展先決？ 原來房委會早在2014年討論屋邨重建的會議上暗地裡透露口風，表示由於屋邨業權由領展和房委會共同擁有，因此如要重建已拆售的屋邨，重建方案「須得到領展同意」，然後處理地契、法例等問題，才可「擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式」。【註3】天文台前台長林超英近年亦指出，若政府要重建拆售屋邨，或要向這些「釘子戶」繳交大筆「買路費」，金額難以估算；【註4】學者姚松炎亦指出，當局研究領展上市的可行性時，早已警告分拆設施會影響日後屋邨重建。【註5】於是領展似乎有權單方面否決重建計劃，只要繼續不討論、不讓步、不同意，就能不斷拖延屋邨重建。 房委會曾列出決定重建屋邨與否的四大原則，即：1. 樓宇的結構狀況； 2. 修葺工程的成本效益； 3.重建屋邨附近是否有合適的遷置資源; 4. 原址重建的潛力，但是領展等一眾屋邨「釘子戶」財團手握屋邨範圍業權，似乎可以凌駕四大原則，左右屋邨重建計劃。就算是未來要重建屋邨，房委會會否再次被領展開天殺價，任由領展繼續控制屋邨的生活空間？ ▍同邨不同命只因「領展因素」？ 房委會早於上世紀80年代實施「整體重建計劃」，每當要重建分多期落成的舊屋邨（如牛頭角邨和秀茂坪邨），都會將全邨納入考慮。到了2005年，房委會稱已為42條高齡屋邨完成「全面結構勘查計劃」，但當局未有遵從慣例，把九龍東的彩雲（一）和（二）邨作合併規劃，反而將屋邨分割處理，結果（二）邨被評為具重建潛力，而（一）邨則被剔除在外，形成「同邨不同命」的尷尬局面。（一）邨三幢樓宇受上世紀80年代的公屋工程醜聞影響，重建的迫切性理應更高，但位處（一）邨的彩雲商場、街市和停車場全屬領展物業，因此當局制訂重建方案時，或會刻意避開有領展物業的（一）邨，只針對沒有「釘子戶」的（二）邨，可見當局重建屋邨，竟須考慮「領展因素」。 ▍居民雖願意　重建亦無期 過去曾有區議員反映屯門大興邨建築結構狀況惡劣，然而維修成本高昂，導致邨內環境惡化，連尚在輪候公屋的市民也不願意入住【註6】。區議員曾建議房委會將大興邨列為「具重建潛力的屋邨」，但當局反指重建該邨「涉及較為複雜因素」。【註7】翻查資料，大興邨的公共設施早已成為領展物業，因此當局似乎已經失去重建該屋邨的主導權。除此以外，瀝源邨、愛民邨等老舊屋邨仍未被列為「具重建潛力屋邨」。房委會聲稱屋宇結構良好、沒有重建的逼切性，但是居住環境早已不復當年，因此重建舊屋邨亦有其必要。然而公共屋邨的設施已落入領展等財團手中，即使當局決定重建屋邨，也要先討好領展等大業主，變相任由私人資本操縱公共資源的分配和(再)發展。 ▍後領展時代令屋邨重建更形複雜 近年領展接連向各大財團拋售老化屋邨物業套現【註8】，試圖把公屋重建這塊燙手山芋丟給其他投資者，另一邊廂卻競投商業用地自行發展，似乎想在壟斷屋邨商業活動之餘，再染指地產發展，延續霸權地位。 隨著領展轉售資產，政府要面對的「釘子戶」財團只會有增無減。除了基匯資本外，在2021年，優品360創辦人林子峰和投資者陳秉志從鄧成波家族收購石圍角邨商場和石蔭商場【註9】，而林子峰亦持有長康商場等高齡屋邨設施。 ▍土收回購　煞停禍患 領展近年頻頻放售公屋物業「減磅」，嘗試把重建屋邨的成本和風險轉嫁予新業主，但是政府卻未有妥善準備，趁領展離場之際主動介入，提出重建公屋，結果任由私人企業繼續佔據公共屋邨的物業來謀利。未來公屋老化的問題只會越來越明顯，政府有的迴旋空間卻只會越來越少，日後很難再避而不談。第二期「全面結構勘查計畫」已經在2018年展開，計劃在15年內審視71條樓齡達40年的屋邨，除了第一期的17條屋邨，還會有27條拆售屋邨列入名單。 如果政府下定決心要重建公屋，就應該在適當的地方「提速提效」，制止業主再轉售屋邨的公眾設施圖利。當局宜考慮民間提倡多年的建議，包括回購公共屋邨物業，或使用《收回土地條例》賦予的權力回收屋邨物業設施，掃平重建公屋的障礙，及早終結這場賤賣公共資產、殘害市民生計的鬧劇。政府更應盡快就拆售屋邨展開政策討論，釐清當年與領匯簽訂的《銷售賣買協議書》是否仍適用於後來購入物業的財團，否則當局或要和所有投資者「又傾又砌」，費時失事，令日趨老化的公眾屋邨永無重建之日。 相關Podcast 聲音導航：【LINK野中 -- 領展將成公屋重建最大釘子戶？】 【註1】領展：香港REITs的機遇與展望 【註2】香港房屋委員會議事備忘錄：實施2018年至2032年全面結構勘察計劃 【註3】香港房屋委員會議事備忘錄：包括華富邨在內的22個非拆售高樓齡屋邨的重建檢討 【註4】出售公共資產損害民生—領展案例 [...]

發佈時間：2023年2月24日　 【賣地流標茂論】邊個話流過標塊地唔會賤賣? 自去年開始，政府賣地流標一浪接一浪，財政預算案公佈2022/23年地價收入大跌四成。雖然陳茂波多番強調政府不會「賤賣土地」，不過研究員分析2014年至今共10次涉及政府賣地或公營機構招標發展項目的流標記錄，發現全部項目流標後再招標時，均出現疑降低賣地底價、改劃土地用途、放寬地契條款等對地產商有利的情況，難說政府沒有向市場讓步，務求盡快賣出土地保障政府收入。 政府不斷透過開發綠化帶、填海而得來的「土地儲備」，到頭來地價卻受制於「市況」，平價賣地予發展商。尤其在「市況」不好下，政府過度依賴賣地作收入來源的背後，將更遷就發展商，並將土地供應及規劃的主導權拱手相讓。 【過往9個流標8個賤賣】 翻查過往流標項目的報導，官方大多將原因歸咎於標書未達底價，政府於最近一次流標重申賣地「不到價就不賣」，以展示賣地機制是獨立且不受發展商出價影響。然而，研究員翻查9個流標再賣項目，撇除位於啟德2A區一幅由商業地改劃為住宅地的呎價不能直接比較，其餘8個項目流標後最終中標金額均低於首次招標時的市場估值下限。 部分流標後疑低價再賣項目： (地段及用途｜流標日期｜流標時市場估值下限／／中標日期｜中標發展商及金額) ▍白石角科進路 (住宅) ｜2014年3月｜約39億 ($5500/呎) ／／ 2014年11月｜億京集團 25.43億 ($3553/呎) ▍青衣細山路 (住宅) ｜2015年11月｜約16億 ($3353/呎)／／2016年5月｜佳明集團 9.39億 ($1980/呎) ▍山頂文輝道2至8、9及11號 (住宅) ｜2018年10月｜約243億 ($60000/呎)／／2020年12月及2021年2月｜九倉為首 共192.5億 (平均約$47613/呎) ▍屯門青山公路大欖段 (住宅) ｜2022年4月｜約72億 ($5500/呎)／／2022年10月｜長實 [...]

發佈時間：2023年2月21日　 《問題島途》報告一出，即惹來發展局「戰狼式」回應指報告「危言聳聽」【註一】，並列舉多個「成功」填海案例，如新加坡濱海灣、丹麥哥本哈根北港及深圳前海等，力證明日大嶼也能夠成功。同時，報章亦揭發明日大嶼「交椅洲人工島公眾參與」小冊子在沒註明出處下大量引用外國的規劃圖，包括《問題島途》中重點提及的失敗案例韓國松島的相片，透過「形象化」圖片，「讓瀏覽人士可以更容易理解相關的規劃概念」【註二】。 首先要提醒一下，明日大嶼是個單一項目填海規模至少達1,000公頃的巨型人工島，規劃模式是一個由零開始建構，混合住宅、商業、旅遊，娛樂的「新城」，只要認真翻查政府提及的「成功案例」及眾多外國景觀照片及構想圖，即發現與《問題島途》所列舉的例子不同， 無論從規模以至在性質上難以均難以與明日大嶼相比（因城市發展脈絡不盡相同），有些甚至連填海項目也不是： ▍性質規模難以與明日大嶼相比 1/ 新加坡濱海灣（Marina Bay）–– 由2019年就土供組報告的回應【註三】，至近日我們聯同綠色和平發表《問題島途》報道後，政府都以濱海灣作為「填海造地」的成功例子反駁，不過濱海灣屬近岸填海項目，工程面積為360公頃，於70年代開始動工，填海工程持續至90年代，這個近岸填海項目並非單一巨型填海項目，而是個持續數十年的發展項目，規模以至發展歷程上難以與明日大嶼比較，此外他是個成熟社區旁的近岸填海項目，城市發展脈絡及所面對的處境亦難與離維港5公里外的明日大嶼比較。 2/ 丹麥哥本哈根北港（Nordhavn）填海項目 –– 這個近日發展局回應提到的例子，規模上只有200公頃【註四】，規模難以相比，另外性質上屬近岸填海計劃，目的配合哥本哈根北港一帶作整區綜合發展，有郵輪碼頭、貨櫃碼頭等，其功能以至發展脈絡都與明日大嶼相去甚遠。 ▍引用經典失敗案例 誤當為成功楷模 3/ 深圳前海 ––前海的甲級商廈的空置率於2020年曾高達5成，已引發深圳市的商業樓面面積過剩的爭議。有評論指跟商業土地供應過多有關，當時深圳的甲級寫字樓供應更逼近北京、上海等地區。直到上年年尾，前海的空置率已有回落至3成，但仍較深圳市總體2成的甲級寫字樓空置率高。同時亦有指深圳長期仍面對「住宅用地供應緊張、房價高企」的問題【註五】，顯示出當初的規劃願景重覆及規劃錯配等問題，難以成為政府口中所稱的「成功」例子。 4/ 韓國松島國際都市 –– 小冊子中「沿海濱長廊的休閒康樂設施」一欄，附上了來自相片素材網站松島中央公園的圖片。松島雖然屬規模較大的填海項目（約1200公頃），但仍然是近岸填海，發展脈絡與離岸5公里的明日大嶼人工島不同。而且松島是國際間著名的大型填海城市失敗例子：空置、延誤多年、引資失敗、CBD規劃願景走樣、公私合營下引發連串訴訟、最後公帑包底「收場」，屬經典的填海項目失敗案例，這個在我們在《問題島途》中已深入分析指出。 ▍根本不是人工島項目 5/ 韓國清溪川 –– 小冊子「藍綠建設」一欄附上了同樣來相片素材網站的清溪川圖片。首先清溪川不是填海或填河項目，不清楚其參考價值為何，而且清溪川本身亦在當地富有爭議，可說是經典的爭議性藍綠建設案例，例如為了趕工而令環評過程由一年大減至兩個月、迫遷居民【註六】、河床下方及兩側邊坡都舖上不透水層等過度水泥化及人工化問題【註七】。 6/ 英國金絲雀碼頭（Canary Wharf）–– 小冊子「住宅發展」一欄附圖中的金絲雀碼頭，除了不是人工島之外，更是英國被稱作「棕地修復」（Brownfield Regeneration）的例子，土地發展概念與極具破壞性的人工島截然不同。未知道政府會不會仿效金絲雀碼頭及英國政府，採用「棕地優先」政策(brownfield-first [...]

發佈時間：2023年2月21日　 財政預算案明天公佈，各大行預測均預計財赤將上千億，比當初預期的560億大幅增加，財政儲備剩下7739億，只及11個月政府開支，為97年後新低，政府荷包已「響警號」【註一】。 是次巨額財赤當然與疫情有關，但還要歸咎賣地收入「失收」以及高企的基建開支。近月大量土地流標及平價賣地，原本預料今年賣地收入達$1200億，怎料只有$470億。今年大跌的賣地收入，將令政府的「基本工程儲備基金」收入大減，而基金一直支撐著每年$1000億的基建開支。若不計及舉債帶來的收入，今年「基本工程儲備基金」或至少錄得$500-600億虧蝕，構成了整體財赤的很大部分。 ▍巨型基建潮即將來臨的啟示 現時巨額財赤，為未來的巨型基建潮帶來絕望啟示。首先現時基建開支已將不斷創新高，在2020-21立法年度，立法會批准了創歷史新高的2,170 億元的工程相關計劃【註二】，而這還未包括北部都會區、明日大嶼、三鐵三路等等多個巨型基建項目。這些都是「巨型基建」，開支是現有「大型基建」的很多倍。如前述，由於政府極為依賴賣地收入以支撐基建開支，問題是，巨型基建願景的推展勢在必行，賣地收入跟得上嗎？ ▍長線賣地收入增長乏力 分析政府的收入趨勢，相比於1997年每年總收入增加了155%，但主要倚靠利得稅(+203%)和印花稅(+288%)支撐，賣地收入在其間只增加92%【註二】，可見長線來說，賣地收入或已達瓶頸。即使未來瘋狂增加供應，土地會否不斷流標、市場能否吸納也是一個疑問，賣地收益能否再戲劇性地增長實屬存疑。事實上，現時政府公佈的明日大嶼的賣地收益估算已較當初2018年的估算由一萬億降至八千億，而且有機會繼續尋底。 ▍六大潛在「填氹」方案 賣地收入和基建開支此消彼長，政府財政狀況長遠堪虞，不過基本法規定政府要以「量入為出」，基建開支「洗濕個頭」後，政府亦要開源節流。今次研究員一炮過點列政府七大的潛在「填氹」方案及其對民生的影響： 1/ 加稅？但民生稅項為主： 陳茂波今年年頭稱已放風要「開源」【註三】，並指市民亦可能須面對「額外稅務負擔」。由於香港主要依靠其簡單稅制競爭，營商方面的稅制改革不大可能，那麼開源的目標很可能是一般市民。現時已有指會增加足球博彩稅（有指可增加59億稅收）、煙草稅（有指可增加80億稅收），以及銷售稅【註四】。 長遠而言，當基建開支將倍增，而當賣地收入跟不上時，絕對有機會在「不影響營商環境下」，開徵其他民生稅項，背後潛台詞則是，高地價政策的失利，其財赤後果將直接轉嫁於一般市民。 2/ 發債？但若項目爛尾點算？： 發債已是明日大嶼的融資方案之一，但隨著舉債越來越多，利息開支不容忽視。此外，若舉債建成的巨型基建爛尾、空置、缺乏投資者，亦使投資無法回本，根據《問題島途》研究報告，不少外國的巨型填海項目亦面臨這個處境。縱使現時近年政府長期對外負債不高，公共債務佔總體GDP的比例亦不高，但隨著政府改變基建的融資模式，以及基建開支以萬億的規模計算，未來情況或許有變。最惡劣的情況是，若然項目爛尾，政府將被迫如韓國松島般，由政府出資「包底」回購整個爛尾計劃，日後需承受的欠債風險相信會較現時更大。 3/ 公私合營？但「羊毛出自羊身上」： 公私合營亦是明日大嶼的融資方案之一，以減低公帑支付基建開支。但不論是採取「建造—營運—移交模式」(BOT)、「鐵路加物業發展模式」(R+P)，還是「填海及基建設施工程」的公私合營模式，最終其實也是「羊毛出自羊身上」。 參考過往公私合營的具體個案，由於私人投資者需要追求利潤，政府亦需要送出規劃及發展主導權，過往已出現西隧收費過高、港鐵上蓋清一色貴價私樓等問題。公私合營雖然能夠賬面上減低基建開支，但長遠來說，市民還是要付出更高代價。現時明日大嶼由於將採用公私合營模式融資，政府當初提及島上公私房屋供應七三比的承諾，已經已變為「朝有關方向規劃研究」，為未來公營房屋「縮水」鋪路。 4/ 調撥其他「荷包」？但會影響民生開支： 雖然基建開支由「基本工程儲備基金」支付，不直接影響政府其他的一般民生開支（來自「政府一般收入帳戶」），但若然賣地收入持續告急而基建開支高企，現行機制下政府能夠在立法會批准後，將政府一般收入帳戶轉至基本工程儲備基金應急，意味著直接與民生開支競爭資源。現時民生開支最大的板塊為醫療、社會福利、教育（合共佔2022／23年度總經常開支60%），意味著他們將首當其衝，若不是減少亦無法增加應對未來社會的各項挑戰如人口老化等。 5/ 染指公務員退休金？ 此外，現行機制亦容許政府在各帳目中調撥資金應急。翻查政府綜合財政狀況摘要【註五】，政府財政儲備中，最大部分為剛才提及的「政府一般收入帳戶」（約3700億），其次為「土地基金」（約2600億），即未來基金，亦會被花在基建上，很可能是明日大嶼。若然花光後，接下來就是結餘近500億的「公務員退休金儲備基金」。 公務員退休金每年開支達400億，並依靠儲備基金作緩衝，理應不可作其他用途，但其實基金備忘錄註明在緊急情況下，財政司司長運用酌情決定權調撥公務員退休金儲備基金【註六】，「以財政司司長決定的方式投資」。換言之，在非常時間用公務員退休金填氹，技術上亦非不可能。 6/ 削減民生基建？ 現時每年均有不少民生基建「排住隊」等候興建，如醫院重建擴建、學校工程等等，而工程撥款優次除了是項目的緩急輕重外，還要顧及當年「基本工程儲備基金」的現金流是否足夠支付每項「排住隊」等候興建的基建。按照現時政府的「基建先行」願景，已將明日大嶼和北部都會區視為策略性項目，在賣地收入未能追上的情況下，在缺乏現金流下，很可能擠壓其他一般工程項目，換句話說，真正惠及民生及社區的基建，或許面臨延遲或縮減規模。 現時面對比當初預期大的財赤，眼見現時政府及坊間提出眾多開源措施幫手「填氹」，然而，隨著未來的基本工程開支預算將會不斷增加，難免令人質疑入不敷支的情況將會持續。尤其若再加上眾多巨型基建願景的龐大支出，未來恐將帶來更多財赤危機，當中大多的成本最終亦會轉嫁至一般市民。到頭來，或最有效填氹的方法應是停止興建這些巨型基建，在經濟前景未算明朗的將來未雨綢繆，將有限資源放在真正惠及民生的事情上。 [...]