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【離地獻計】權貴打Golf 農地坎坷
發佈時間：2023年6月13日 鄉議局早前提出高球場興建公屋的替代方案，建議發展高球場旁的丙岡村約8.5公頃的用地，還有部分涉及雞嶺村張氏的農地，聲稱該處為「荒廢農地」。研究員查覽過去三年的衛星地圖，發現其方案的範圍內至少涉及11塊近三年均見活躍的農地，合共逾1公頃，當中包括漁護署登記農場、有機認證農場及社區型農場，更有多座田邊屋散落方案範圍之內，顯示該處土地上有人生活，而非鄉議局所講的「荒廢農地」。 鄉議局不假思索地貿然獻計，卻沒有任何發展影響的考量，例如環境和交通影響評估。須知道一旦落實公屋興建的計劃，受影響便不單單其項目範圍內的土地，先勿論鄉議局方案內涉及的已非其所謂的「荒廢農地」，毗鄰發展範圍的地帶亦有相當多的活躍農地，若真的如鄉紳所願落實計劃，鄰近牛山一帶的農地和村落亦難逃一劫。鄉議局輕描淡寫該處只有少量寮屋戶，僅僅建議可以賠償，便大張旗鼓要求政府收購農地，但當地有居民務農為生，也有居民主動選擇有別於城市的生活模式。為使高球場倖免，竟要犧牲居民原有的農鄉生活選擇，反映鄉紳在思考土地運用時，僅以自身的利益出發，而罔顧具體的情理。 再者，粉嶺高球場是政府以特惠租金租出，不花分毫就可以發展，唾手可得。但發展丙岡，涉及的私人業權分散，收購需時，亦要提供收購賠償和搬遷津貼等，務必更費時失事。身兼行會成員的鄉議局主席劉業強涉嫌涉及利益衝突，本身擁有售價過千萬的粉嶺高球場會籍，且一早表態反對發展高球場。現在他又以鄉議局之姿推銷發展丙岡一帶，進一步反映權貴打波遠比農民和住戶之生活重要。權貴如劉業強，對發展不滿可以提出推土機開向別處，但受影響的持份者又可以作何反應？話語權之不對等的情況顯而易見。 當區居民指出近年新增之活躍農地增多，與清河邨居民加入復耕行列有關，該區耕地面積因而增加，與社區緊緊扣連，實屬城鄉共生的範例，卻遭鄉議局一方忽略。除了活躍農地外，項目範圍內也還有大片暫時休耕或棄耕的農地，卻依然屬於優質農地，天降而來的發展計劃將為這些農地帶來不可逆轉的破壞。 發展局局長甯漢豪雖然表示不會視丙岡為高球場之替代方案，但觀乎政府的行為，則顯得態度曖昧。政府日前將原擬建公屋的9.5公頃高球場用地，由「住宅」地改為「未決定用途」；甯漢豪又稱高球場將未必能提供12,000伙公屋，然後劉業強上星期不謀而合指出丙岡一帶可以提供逾12,000伙公屋，這一連串動作難免令人質疑政府發展高球場的決心。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【深水埗變將軍澳?】深水埗全區重建預想大透視
發佈時間：2023年6月7日 市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究，在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究，其中點名大南街、鴨寮街，意味大有機會被活化／重建，早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司，向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容，已可從對有關未來重建想像的問題設定，可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」，請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序，其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而，要「更多購物中心」，究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型，還是又一城、 K11等大商場，將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下，就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上，深水埗現時的社區經濟模式，是由地攤、排檔、巷鋪構建而成，塑造了獨特的基層消費與生活方式，是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力（例：增加社區共融設施）」一項，但深水埗本身已經是個充滿活力的地方，用不著重建來提升，反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理，削弱了現有的活力；另一方面，「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念，更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」，「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施，對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施，是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」？最後會否令到區內服務基層的設施減少？ 選項當中又提及「加強對周邊社區的連接」、「改善本區步行環境」，但根據九龍城、土瓜灣重建的過往案例，這些說法在市建局的過往的文件中，很多時候就意味著興建天橋系統。譬如土瓜灣道／榮光街發展計劃（KC-016），就以「加強小區對外的連接」為由，興建一條橫跨土瓜灣道的行人天橋。從此預設問題就可以想像，一座接一座的商場，由天橋連接著，未來全區重建的深水埗將會有住將軍澳的感覺。 要回答市區更新帶來的轉變，對於深水埗的居民而言或許是可負擔的房租／鋪租、適切居所、社區支援、更多民生小店生存的空間。在現行問卷設計下，受訪者只可以在「其他」一欄填上答案，絕對會影響最終的數據解讀。此外，問卷亦都未有問及居民選擇深水埗的原因是什麼、若然被重建的話想保留些什麼等問題，這是重建爭議多年公眾所關心的問題，卻不是問卷上的選項，將會很可能導致使全區重建研究相當脫離公眾關注與訴求。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【越補鑊越大鑊】錯漏百出的交椅洲人工島資訊問卷調查
發佈時間：2023年6月5日 去年尾低調展開的交椅洲人工島公眾參與活動（下稱明日大嶼諮詢），被公眾及學者狠批為「鬼祟」，連推出諮詢網站時也沒有主動宣傳，要議員及傳媒揭發才承認已展開諮詢，更沒有任何公眾論壇。或許政府自知與民意脫節，上月中委託了某個單位（真實身份不明）製作了一張Google Form問卷調查，似乎試圖「補鑊」。 這份問卷將在今晚23:59截止，旨在了解「公眾對交椅洲人工島資訊的掌握情況」【註1】，不過這張Google Form與明日大嶼「諮詢」一樣，非常低調，只能在經濟日報及信報的連結上找到，相信很少市民知道它的存在。更大的問題是這份問卷無論從涵蓋面、方法學以至問題設定都出了嚴重問題，似乎「越補獲，越大鑊」。 ▍涵蓋面不足：沒有英文版問卷 研究員尋遍整個互聯網，暫時仍未能找到英文版問卷。既然明日大嶼諮詢以中英雙語進行，為何調查市民有多掌握明日大嶼諮詢的問卷就只有中文版？再者，人工島亦直接影響數個多外籍人士定居的社區（如愉景灣、梅窩），不諳中文的人如何表達意見（外國人會看中文經濟日報？）？作為政府委託的民意調查，竟然沒有以法定語文作群體調查，未知背後的原因為何。 ▍用錯方法：連大學生也不會犯這個統計錯誤 由於問卷的連結暫時只在兩份兩份中文報章網站刊登【註2】。這種網上問卷的取樣方法，墮入調查研究常犯的「非機率抽樣」(non-probability sampling) 的陷阱。與隨機電話民調（如早前綠色和平委託香港民意研究所進行的《明日大嶼民意調查2023》【註3】）般，可以調查到社會各階層普遍看法不同。非機率抽樣方式快速、簡單和低成本，但無法得出具代表性的數據，若然大學生用此方法做社會科學學科的研究，而沒有注意其局限，基本上會肥佬。 問卷的問題設計亦犯了另一調查研究常犯的「無反應偏差」(non-response bias) 的錯誤，由於選項清一色都是唱好人工島，所以認同填海的人才會填得落手，而不認同這些觀點的，便缺乏誘因去完成問卷，甚至選擇不填問卷，所以這份問卷不能得到全面客觀的發現。 大學本科生都會在社會科學和統計學課堂上學習如何避免犯下上述錯誤，即使研究資源不足（通常是節省成本才把問卷設計成這樣），也要清楚研究的限制，不宜過分解讀結果。這是設計問卷的基本功，可見這份問卷連大學生應有的水平也達不到。 ▍強人所難：無得揀「無聽過官方宣傳」 若然不認同問卷中的觀點，或真的沒聽過某些交椅洲人工島的資訊 （如第4條）而選擇不填寫某條答案，你是無法完成問卷的。所以，問卷假設每位市民都至少聽過其中一項說法，而這是沒可能的。可見設立問卷的目標，或許就是想證明明日大嶼諮詢已經做得夠好，而這又與設定問卷的初衷，即探究「究竟明日大嶼諮詢做得如何」矛盾。至於這些「資訊」是否實在和有說服力，相信不是這份問卷想大家回答的資訊。 ▍塞說話入你把口：故意混淆「事實」(fact) 與「意見」(opinion) 問卷中有問題故意混淆事實與意見，以第4條為例： －－－－ //4. 你有沒有聽過以下有關交椅洲人工島的資訊?（可選擇多於一項） 交椅洲將分階段建造三個人工島，合共提供1 000公頃新造土地 交椅洲人工島增加商用土地，提升香港競爭力，有利經濟發展 交椅洲人工島住宅單位面積增加10-20%，市民可以「住大啲」、「住好啲」 交椅洲人工島的運輸基建四通八達（例如: 鐵路5分鐘到港島、20分鐘到洪水橋、道路10分鐘到中環、15分鐘到機場和港珠澳大橋香港口岸） 通過交椅洲人工島的運輸網絡，香港和九龍往來珠三角東西兩岸更方便 交椅洲人工島可提供房屋用地，配合調遷舊區老化樓宇的居民 交椅洲人工島按「15分鐘生活圈」規劃概念，從居所步行或騎單車15分鐘內可獲取各種生活所需 [...]
市建局的七年之癢
發佈時間：2023年5月30日 在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下，市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎，近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】，直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」，更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修，卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修，但有心維修就可以免於被收購嗎？事實上，根據市建局社會影響評估，不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」／「良好」，包括衙前圍道 / 賈炳達道（52%）、兼善里／福華街（61%）、山東街 / 地士道街（50%）。可見，被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係，更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己，作為舊區業主，眼見龍門任市建局擺的重建準則，樓宇隨時被市建局盯上，你還會想積極保養自己的大廈嗎？其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修，如今卸膊式批評業主無意修復樓宇，市建局更應反思自己是否做好份內事，否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 過去兩年，市建局公佈了的大規模重建計劃一個接一個，先有九龍城，再有油旺，緊接是深水埗，最新還有荃灣。而韋志成稱，單是油旺的總收購價已經達到逾10,000億，強調財政壓力並提出七年樓齡補償機制有檢討空間。然而接連提出大規劃重建計劃的是市建局，可見市建局根本不自量力，過份高估自己的重建能力。今年初，觀塘市中心第四及五發展區項目只接獲一份標書，最後直接流標收場，韋志成都承認流標影響市建局前期收入，局方亦不得不考慮改劃用途。 市建局冒進的野心，過份依賴地產收益的經營模式，導致可預視的財政不穩。但比起按照《市區重建局條例》「以應有的謹慎和盡其應盡的努力處理其財政」，市建局似乎更想找小業主「填氹」。如果這次向小業主開刀成功的話，或創下先例，令租客、商戶的補償津貼、樓宇復修等資源將來都可隨意刪減。 另一點值得留意的是，油旺10,000億當中，韋志成指有4,000多億是基於七年樓齡而產生的額外補償。他續提出：「嗰4、5000億，舉個例如果我放喺明日大嶼去造地，造完嚟支持番舊區更新，咁樣係咪更加符合經濟利益呢？」而發展局亦都曾經提到，人工島可以為受重建影響的居民提供重置土地，以推動較大規模的舊區重建【註2】。換言之，市建局與政府均有意將舊區居民搬到人工島以便利重建，若居民想要原區安置，恐怕機會只會更渺茫。韋志成亦不諱言：「香港其實好細，交通咁方便，乜嘢叫同區安置呢？」利用遙遙無期的人工島轉移原區安置的訴求，甚或拋棄原區的概念，市建局再次展現卸膊態度。 韋志成反覆強調市建局的財政負擔、經濟效益，但「負擔」之一正是他們這些在位者的薪金。根據2021/22年度的市建局年報【註3】，身為行政總監的韋志成，2022年的年薪接近600萬，而且2020/21年度自願減薪10%後，薪金隨即反彈，甚至高於疫情之前，即是說莫名奇妙地加了人工。另外，單單是13名管理層一年的開支，2022年就達到了約4,600萬。市建局一邊呻窮，另一邊又頻頻加人工，實在自相矛盾。 七年樓齡補償機制，自2001年市建局成立沿用至今，當年經過立法會討論，包括土地發展公司（市建局前身）根據經驗提交的意見書【註4】。規劃地政局2001年1月進行的財政分析若以10年、7年或5年樓齡為補償基礎，估算收支均有數十億盈餘，即使考慮到利率、物業價格、建築成本變化，各項評估的最壞情況下虧損只是數以十億計【註5】。而市建局的累積盈餘已經達到數百億，但市建局應該有所自覺，其成立宗旨從來不是牟取暴利，而是在於改善住屋水平及已建設環境。 現在如要修改機制，就連發展局亦表態要求市建局需要充分的諮詢。《市區重建局條例》列明「在修改或修訂該策略前，局長如認為該等修改或修訂的性質是屬輕微、技術性或微不足道的，則無需諮詢公眾。」但過去多年來，市建局在改變重建策略內容時均未有進行公眾諮詢，例如2017年僭建業務範疇（加入第五個「R」–「改造重設」），未知今次可會「依法行事」。 今次市建局的七年之癢，不惜將自己和舊區居民放在對立面，自己則站在高地喊窮喊慘。但實則為其不負責任的財政管理和重建策略導致今日局面，社會應開始凝聚共識，反思市區重建策略如何大走樣。 參考資料 【註1】香港電台節目星期六問責 5月27日 / 市區重建局行政總監韋志成https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/accountabilitytv/episode/876994 【註2】前任發展局局長黃偉綸先生隨筆2019年3月24日 https://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_330.html 【註3】2021-2022市建局年報 https://www.ura.org.hk/.../URA_AR21-22_CHI_Full%20Set.pdf 【註4】土地發展公司致立法會規劃、地政及工程事務委員會的收地補償安排意見書 https://www.legco.gov.hk/.../panels/plw/papers/a711c06.pdf 【註5】立法會 規劃地政及工程事務委員會 20 年市區重建計劃的財政分析 － 敏感度試驗 https://www.legco.gov.hk/.../panels/plw/papers/a723c01.pdf [...]
【17個科學園】新田科技城十問
發佈時間：2023年5月25日 新田科技城將是北部都會區的核心計劃，規劃一出台已引起批地及保育爭議。此文將最新新田規劃綜合出十大問題進行分析，將會是該區未來需要面對最為核心的課題。 1) 發水樓面：新規劃創科用地激增約100公頃，但為何欠缺客觀估算？ 根據2021年6月發展局提交到立法會工務小組的討論文件【註1】，新田發展規劃共有204公頃創科用地，包括57公頃用作企業及科技園、87公頃設於落馬洲河套區的港深創科園，以及落馬洲管制站遷移而釋出的60公頃土地。但是發展局最新文件卻稱新田創新科技園區面積為300公頃【註2】，即是說急增了約百公頃至7300萬平方呎樓面面積，卻未有詳細解釋科技用地急增的理據，僅稱「為突顯政府對推動創科發展的決心」、「與深圳河對岸300公頃的深圳創新科技區相若」。 從規劃圖則可見主要增幅來自毗鄰落馬洲管制站北面的魚塘範圍，在未有客觀估算下填塘毀農，十多廿年後又會否出現供應過剩？ 2) 基層圍城：城市形態由創科獨大，忽略各種基礎產業？ 城市規劃需要平衡各社會階層的發展，但對比早前新界北規劃方向的研究，明顯已將原先一些基礎產業概念 (包括食物加工、本土農業、地區經濟)抽起。 最新新田科技城計劃會有7成公營房屋有3.5萬個公營住宅單位興建 (估計約10萬人)，若無充足產業用地配套，只大手撥給作創科產業，住在當區的公屋居民及基層，未來將要像皇后山、天水圍北等公屋面對遠距離的通勤時間及跨區就業。 現時政府只極粗略估算區內的就業職位，指非創科就業機會有4.5萬個，但並無明確估計，也將原先受影響重置入多層大廈的既有職位一併計入估算，是否能為一般市民提供充足的非創科就業職位存在職位錯配隱憂。 3) 頭重腳輕︰直接批地龍頭企業，初創冇埞企？ 政府建議以「公開招標以外的批地方式」，直接把土地批予龍頭企業，做法備受爭議，因為直接批地做法欠缺透明度，市民無法監察其過程。然而，新田科技城同時指會扶持「初創」，但以直接批地模式基本上無法令一般本地「初創」企業受惠，只能透過政府主導發展用地提供特惠租金才有生存空間。 就此發展局進一步回應指「承投人可檢視會否預留部分樓面，引進初創企業」，即是說很有可能出現賤價批地予龍頭科企再給予他們「租上租」，這變相減弱了初創科企的自由發展及生存空間，也令這些獲私下批地的龍頭企業有極大尋租空間。 4) 度身訂造︰原址換地爭議多年，變相獎勵囤地發展商？ 政府也建議新田可採用原址換地的方式發展，過去原址換地曾惹來不少非議。新界東北新發展區，其中一個最大爭議點，就是原址換地的安排被質疑為向囤地地產商「度身訂造」。 現時新田劃作私營發展用地，包括私人住宅混合發展土地，許多位置已知是不同發展商土儲的所在，此種發展模式將更加獎勵囤地者，亦令地區規劃的主導權由發展商主導。 5) 規劃亂龍：新田麒麟村放寬棕地入場，但不足3年後又收地發展？ 近日城規會修訂棕地作業審批指引，容許新田麒麟村等地用作重置棕地作業，各界批評做法等同任由棕地擴散【註3】。 比起過往新田規劃，最新新田科技城的徵地範圍延伸至麒麟村，亦即是說，如果棕地作業會搬入麒麟村，不但會破壞現有土地，新搬入的作業者只有不足3年的經營期，就會再一次於2026年收地，現時新田規劃內所提供的多層大廈重置棕地作業 (佔地只16公頃)，77公頃樓面面積也不足以重置區內126公頃受影響棕地作業，最後或需要另覓用地，再破壞其他地方（尤其是農地）的環境。 6) [...]
【新田圈地城】私下批地 將會重蹈韓國松島「創科黑洞」覆轍嗎？
發佈時間：2023年5月22日 『土地為珍貴且有限的資源，私下批地及土地補貼令創科產業政策變樣，最終使創科CBD夢碎，殘局至今未能收拾』。 最近政府公佈北部都會區重頭炮——新田創科城——的部分計劃細節，首創以「私下批地」招募龍頭科技企業，建議將極大片土地以「非傳統方式批地」，顛覆了香港多年以來土地行政的原則。有違公平競爭，忽略中小型及初創企業，做法為人垢病，連發展局自己都稱議題「有一定敏感性」。 有報章社論為此「非傳統」做法護航【註1】，並指韓國松島(Songdo)亦是同一種批地方式給予龍頭企業如三星，而非透過傳統「先起樓、再招租」模式，「避免重蹈數碼港覆轍」，即淪為地產發展項目。不過若仔細探究松島案例，即發現這種私下批地予巨企的發展模式，可能會引來更加嚴重的問題，比數碼港模式過之而無不及。事實上，松島有部份透過這種私下批地的地方，已變成地產項目。 松島夢滅，其規劃失誤、公私合營融資模式及規模過大固然為重要因素【註2】，但其向龍頭企業私下廉價批地的做法，亦是導致項目失敗的原因之一。 ▍囤左先算：冒充外資「巧奪」廉價土地 根據韓國的《外商投資促進法》，如果某公司想在松島所屬的仁川自由經濟區 (IFEZ)設立生產設施，就必須獲當局認定為外商投資企業，外國資本必須佔公司總股份的 10%，才能進駐IFEZ。但韓國一大財閥樂天(Lotte)，透過「樂天日本」持有20%股份的「樂天生物公司」，冒充成具外資成份的創科公司，在韓國政府「特事特辦」下，亦能廉價獲得在松島的廠房用地【註3】。本國企業「塘水滾塘魚」，不僅達不到松島要吸引外資的目標之餘，還讓政府吃虧供地。 以松島例子觀之，不以價高者得的土地政策及產業政策進行批地分配資源，將引致各種定義模糊的問題（例如何謂「龍頭企業」？什麼是「外資公司」？法律上或政策上亦有不清楚之處），亦很容易導致濫竽充數，繞過公開拍賣土地方式賤價擁地之餘，亦妨礙了原有扶植創科產業的政策原意。 ▍Race to the Bottom：偏袒龍頭企業經濟收益成疑 深入翻查當地新聞，仁川研究院研究員許東勳（허동훈）指仁川政府為了招商引資，不惜以低價向企業出售土地，或者長期免費借出土地。三星BioLogics、Celltrion等國內生物企業和國內外知名大學也會在經濟區內落戶，但從研究看到，給予龍頭企業大量優惠，期望由此產生的就業機會和經濟連鎖反應，最後只是微不足道【註4】。 譬如，仁川市向財閥三星BioLogics免費提供松島5區佔地27萬平方米的土地，借用期長達50年，但三星BioLogics在當地只創造了2,100個就業職位。相比較下，同屬創科產業區的板橋Pangyo Techno Valley佔地約430,000平方米，現時已經有 62,000 人工作；首爾麻谷的Magok R&D Industrial Complex 佔地790,000平方米，已聘用165,000人。 由於土地太過廉宜，或會導致企業不再謹慎計算投資風險或衡量實質效益，「有你無你」先把土地弄到手，且更加有條件不「地盡其用」導致閒置問題，亦不太在意實質投資回報，把投資風險和成本，透過獲得大額補貼而轉嫁給政府，期望借助「市場力量」的如意算盤未能打響。 ▍創科為名炒地為實：廉價土地變成地產項目 更甚者，松島在特惠批地政策下，有廉價土地變成獲取暴利的地產項目。由於松島批地價格低廉，曾有韓國的大型時裝公司聲稱會把總部搬入松島，藉此換取廉價土地，但最後只把一些次要的子公司搬到松島，核心業務仍留駐在首爾及釜山【註5】。 後來該公司更運用財技鑽空子，出售特惠土地上興建的辦公室單位來賺取暴利【註6】，因此所謂進駐，也可能是企業套地尋租的方法。企業霸佔著大片土地資源，卻失去扮演拉動投資的角色，現松島只剩下6 - 7%土地可批出予其餘企業【註7】。而為了達到原本所聲稱拉動經濟的目標，仁川自由經濟區管理局正在向仁川港務局再洽購其他港口用地作擴張，總成本可達1.1 萬億韓元（折合約65億港元），陷入了惡性循環【註8】。 雖然現時政府指會以地契條款或行政手段，避免土地被濫用成為地產項目，不過至今尚未有詳情。從松島的案例可見，企業將廉價土地弄到手後將極有誘因及辦法在協議上「鑽空子」，畢竟賤價奪地，一旦找到漏洞利潤將極為可觀，而在香港過往相關的例子俯拾皆是。 [...]
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【離地獻計】權貴打Golf 農地坎坷
發佈時間：2023年6月13日 鄉議局早前提出高球場興建公屋的替代方案，建議發展高球場旁的丙岡村約8.5公頃的用地，還有部分涉及雞嶺村張氏的農地，聲稱該處為「荒廢農地」。研究員查覽過去三年的衛星地圖，發現其方案的範圍內至少涉及11塊近三年均見活躍的農地，合共逾1公頃，當中包括漁護署登記農場、有機認證農場及社區型農場，更有多座田邊屋散落方案範圍之內，顯示該處土地上有人生活，而非鄉議局所講的「荒廢農地」。 鄉議局不假思索地貿然獻計，卻沒有任何發展影響的考量，例如環境和交通影響評估。須知道一旦落實公屋興建的計劃，受影響便不單單其項目範圍內的土地，先勿論鄉議局方案內涉及的已非其所謂的「荒廢農地」，毗鄰發展範圍的地帶亦有相當多的活躍農地，若真的如鄉紳所願落實計劃，鄰近牛山一帶的農地和村落亦難逃一劫。鄉議局輕描淡寫該處只有少量寮屋戶，僅僅建議可以賠償，便大張旗鼓要求政府收購農地，但當地有居民務農為生，也有居民主動選擇有別於城市的生活模式。為使高球場倖免，竟要犧牲居民原有的農鄉生活選擇，反映鄉紳在思考土地運用時，僅以自身的利益出發，而罔顧具體的情理。 再者，粉嶺高球場是政府以特惠租金租出，不花分毫就可以發展，唾手可得。但發展丙岡，涉及的私人業權分散，收購需時，亦要提供收購賠償和搬遷津貼等，務必更費時失事。身兼行會成員的鄉議局主席劉業強涉嫌涉及利益衝突，本身擁有售價過千萬的粉嶺高球場會籍，且一早表態反對發展高球場。現在他又以鄉議局之姿推銷發展丙岡一帶，進一步反映權貴打波遠比農民和住戶之生活重要。權貴如劉業強，對發展不滿可以提出推土機開向別處，但受影響的持份者又可以作何反應？話語權之不對等的情況顯而易見。 當區居民指出近年新增之活躍農地增多，與清河邨居民加入復耕行列有關，該區耕地面積因而增加，與社區緊緊扣連，實屬城鄉共生的範例，卻遭鄉議局一方忽略。除了活躍農地外，項目範圍內也還有大片暫時休耕或棄耕的農地，卻依然屬於優質農地，天降而來的發展計劃將為這些農地帶來不可逆轉的破壞。 發展局局長甯漢豪雖然表示不會視丙岡為高球場之替代方案，但觀乎政府的行為，則顯得態度曖昧。政府日前將原擬建公屋的9.5公頃高球場用地，由「住宅」地改為「未決定用途」；甯漢豪又稱高球場將未必能提供12,000伙公屋，然後劉業強上星期不謀而合指出丙岡一帶可以提供逾12,000伙公屋，這一連串動作難免令人質疑政府發展高球場的決心。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【深水埗變將軍澳?】深水埗全區重建預想大透視
發佈時間：2023年6月7日 市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究，在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究，其中點名大南街、鴨寮街，意味大有機會被活化／重建，早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司，向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容，已可從對有關未來重建想像的問題設定，可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」，請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序，其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而，要「更多購物中心」，究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型，還是又一城、 K11等大商場，將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下，就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上，深水埗現時的社區經濟模式，是由地攤、排檔、巷鋪構建而成，塑造了獨特的基層消費與生活方式，是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力（例：增加社區共融設施）」一項，但深水埗本身已經是個充滿活力的地方，用不著重建來提升，反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理，削弱了現有的活力；另一方面，「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念，更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」，「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施，對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施，是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」？最後會否令到區內服務基層的設施減少？ 選項當中又提及「加強對周邊社區的連接」、「改善本區步行環境」，但根據九龍城、土瓜灣重建的過往案例，這些說法在市建局的過往的文件中，很多時候就意味著興建天橋系統。譬如土瓜灣道／榮光街發展計劃（KC-016），就以「加強小區對外的連接」為由，興建一條橫跨土瓜灣道的行人天橋。從此預設問題就可以想像，一座接一座的商場，由天橋連接著，未來全區重建的深水埗將會有住將軍澳的感覺。 要回答市區更新帶來的轉變，對於深水埗的居民而言或許是可負擔的房租／鋪租、適切居所、社區支援、更多民生小店生存的空間。在現行問卷設計下，受訪者只可以在「其他」一欄填上答案，絕對會影響最終的數據解讀。此外，問卷亦都未有問及居民選擇深水埗的原因是什麼、若然被重建的話想保留些什麼等問題，這是重建爭議多年公眾所關心的問題，卻不是問卷上的選項，將會很可能導致使全區重建研究相當脫離公眾關注與訴求。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【越補鑊越大鑊】錯漏百出的交椅洲人工島資訊問卷調查
發佈時間：2023年6月5日 去年尾低調展開的交椅洲人工島公眾參與活動（下稱明日大嶼諮詢），被公眾及學者狠批為「鬼祟」，連推出諮詢網站時也沒有主動宣傳，要議員及傳媒揭發才承認已展開諮詢，更沒有任何公眾論壇。或許政府自知與民意脫節，上月中委託了某個單位（真實身份不明）製作了一張Google Form問卷調查，似乎試圖「補鑊」。 這份問卷將在今晚23:59截止，旨在了解「公眾對交椅洲人工島資訊的掌握情況」【註1】，不過這張Google Form與明日大嶼「諮詢」一樣，非常低調，只能在經濟日報及信報的連結上找到，相信很少市民知道它的存在。更大的問題是這份問卷無論從涵蓋面、方法學以至問題設定都出了嚴重問題，似乎「越補獲，越大鑊」。 ▍涵蓋面不足：沒有英文版問卷 研究員尋遍整個互聯網，暫時仍未能找到英文版問卷。既然明日大嶼諮詢以中英雙語進行，為何調查市民有多掌握明日大嶼諮詢的問卷就只有中文版？再者，人工島亦直接影響數個多外籍人士定居的社區（如愉景灣、梅窩），不諳中文的人如何表達意見（外國人會看中文經濟日報？）？作為政府委託的民意調查，竟然沒有以法定語文作群體調查，未知背後的原因為何。 ▍用錯方法：連大學生也不會犯這個統計錯誤 由於問卷的連結暫時只在兩份兩份中文報章網站刊登【註2】。這種網上問卷的取樣方法，墮入調查研究常犯的「非機率抽樣」(non-probability sampling) 的陷阱。與隨機電話民調（如早前綠色和平委託香港民意研究所進行的《明日大嶼民意調查2023》【註3】）般，可以調查到社會各階層普遍看法不同。非機率抽樣方式快速、簡單和低成本，但無法得出具代表性的數據，若然大學生用此方法做社會科學學科的研究，而沒有注意其局限，基本上會肥佬。 問卷的問題設計亦犯了另一調查研究常犯的「無反應偏差」(non-response bias) 的錯誤，由於選項清一色都是唱好人工島，所以認同填海的人才會填得落手，而不認同這些觀點的，便缺乏誘因去完成問卷，甚至選擇不填問卷，所以這份問卷不能得到全面客觀的發現。 大學本科生都會在社會科學和統計學課堂上學習如何避免犯下上述錯誤，即使研究資源不足（通常是節省成本才把問卷設計成這樣），也要清楚研究的限制，不宜過分解讀結果。這是設計問卷的基本功，可見這份問卷連大學生應有的水平也達不到。 ▍強人所難：無得揀「無聽過官方宣傳」 若然不認同問卷中的觀點，或真的沒聽過某些交椅洲人工島的資訊 （如第4條）而選擇不填寫某條答案，你是無法完成問卷的。所以，問卷假設每位市民都至少聽過其中一項說法，而這是沒可能的。可見設立問卷的目標，或許就是想證明明日大嶼諮詢已經做得夠好，而這又與設定問卷的初衷，即探究「究竟明日大嶼諮詢做得如何」矛盾。至於這些「資訊」是否實在和有說服力，相信不是這份問卷想大家回答的資訊。 ▍塞說話入你把口：故意混淆「事實」(fact) 與「意見」(opinion) 問卷中有問題故意混淆事實與意見，以第4條為例： －－－－ //4. 你有沒有聽過以下有關交椅洲人工島的資訊?（可選擇多於一項） 交椅洲將分階段建造三個人工島，合共提供1 000公頃新造土地 交椅洲人工島增加商用土地，提升香港競爭力，有利經濟發展 交椅洲人工島住宅單位面積增加10-20%，市民可以「住大啲」、「住好啲」 交椅洲人工島的運輸基建四通八達（例如: 鐵路5分鐘到港島、20分鐘到洪水橋、道路10分鐘到中環、15分鐘到機場和港珠澳大橋香港口岸） 通過交椅洲人工島的運輸網絡，香港和九龍往來珠三角東西兩岸更方便 交椅洲人工島可提供房屋用地，配合調遷舊區老化樓宇的居民 交椅洲人工島按「15分鐘生活圈」規劃概念，從居所步行或騎單車15分鐘內可獲取各種生活所需 [...]
市建局的七年之癢
發佈時間：2023年5月30日 在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下，市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎，近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】，直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」，更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修，卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修，但有心維修就可以免於被收購嗎？事實上，根據市建局社會影響評估，不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」／「良好」，包括衙前圍道 / 賈炳達道（52%）、兼善里／福華街（61%）、山東街 / 地士道街（50%）。可見，被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係，更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己，作為舊區業主，眼見龍門任市建局擺的重建準則，樓宇隨時被市建局盯上，你還會想積極保養自己的大廈嗎？其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修，如今卸膊式批評業主無意修復樓宇，市建局更應反思自己是否做好份內事，否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 過去兩年，市建局公佈了的大規模重建計劃一個接一個，先有九龍城，再有油旺，緊接是深水埗，最新還有荃灣。而韋志成稱，單是油旺的總收購價已經達到逾10,000億，強調財政壓力並提出七年樓齡補償機制有檢討空間。然而接連提出大規劃重建計劃的是市建局，可見市建局根本不自量力，過份高估自己的重建能力。今年初，觀塘市中心第四及五發展區項目只接獲一份標書，最後直接流標收場，韋志成都承認流標影響市建局前期收入，局方亦不得不考慮改劃用途。 市建局冒進的野心，過份依賴地產收益的經營模式，導致可預視的財政不穩。但比起按照《市區重建局條例》「以應有的謹慎和盡其應盡的努力處理其財政」，市建局似乎更想找小業主「填氹」。如果這次向小業主開刀成功的話，或創下先例，令租客、商戶的補償津貼、樓宇復修等資源將來都可隨意刪減。 另一點值得留意的是，油旺10,000億當中，韋志成指有4,000多億是基於七年樓齡而產生的額外補償。他續提出：「嗰4、5000億，舉個例如果我放喺明日大嶼去造地，造完嚟支持番舊區更新，咁樣係咪更加符合經濟利益呢？」而發展局亦都曾經提到，人工島可以為受重建影響的居民提供重置土地，以推動較大規模的舊區重建【註2】。換言之，市建局與政府均有意將舊區居民搬到人工島以便利重建，若居民想要原區安置，恐怕機會只會更渺茫。韋志成亦不諱言：「香港其實好細，交通咁方便，乜嘢叫同區安置呢？」利用遙遙無期的人工島轉移原區安置的訴求，甚或拋棄原區的概念，市建局再次展現卸膊態度。 韋志成反覆強調市建局的財政負擔、經濟效益，但「負擔」之一正是他們這些在位者的薪金。根據2021/22年度的市建局年報【註3】，身為行政總監的韋志成，2022年的年薪接近600萬，而且2020/21年度自願減薪10%後，薪金隨即反彈，甚至高於疫情之前，即是說莫名奇妙地加了人工。另外，單單是13名管理層一年的開支，2022年就達到了約4,600萬。市建局一邊呻窮，另一邊又頻頻加人工，實在自相矛盾。 七年樓齡補償機制，自2001年市建局成立沿用至今，當年經過立法會討論，包括土地發展公司（市建局前身）根據經驗提交的意見書【註4】。規劃地政局2001年1月進行的財政分析若以10年、7年或5年樓齡為補償基礎，估算收支均有數十億盈餘，即使考慮到利率、物業價格、建築成本變化，各項評估的最壞情況下虧損只是數以十億計【註5】。而市建局的累積盈餘已經達到數百億，但市建局應該有所自覺，其成立宗旨從來不是牟取暴利，而是在於改善住屋水平及已建設環境。 現在如要修改機制，就連發展局亦表態要求市建局需要充分的諮詢。《市區重建局條例》列明「在修改或修訂該策略前，局長如認為該等修改或修訂的性質是屬輕微、技術性或微不足道的，則無需諮詢公眾。」但過去多年來，市建局在改變重建策略內容時均未有進行公眾諮詢，例如2017年僭建業務範疇（加入第五個「R」–「改造重設」），未知今次可會「依法行事」。 今次市建局的七年之癢，不惜將自己和舊區居民放在對立面，自己則站在高地喊窮喊慘。但實則為其不負責任的財政管理和重建策略導致今日局面，社會應開始凝聚共識，反思市區重建策略如何大走樣。 參考資料 【註1】香港電台節目星期六問責 5月27日 / 市區重建局行政總監韋志成https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/accountabilitytv/episode/876994 【註2】前任發展局局長黃偉綸先生隨筆2019年3月24日 https://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_330.html 【註3】2021-2022市建局年報 https://www.ura.org.hk/.../URA_AR21-22_CHI_Full%20Set.pdf 【註4】土地發展公司致立法會規劃、地政及工程事務委員會的收地補償安排意見書 https://www.legco.gov.hk/.../panels/plw/papers/a711c06.pdf 【註5】立法會 規劃地政及工程事務委員會 20 年市區重建計劃的財政分析 － 敏感度試驗 https://www.legco.gov.hk/.../panels/plw/papers/a723c01.pdf [...]
【17個科學園】新田科技城十問
發佈時間：2023年5月25日 新田科技城將是北部都會區的核心計劃，規劃一出台已引起批地及保育爭議。此文將最新新田規劃綜合出十大問題進行分析，將會是該區未來需要面對最為核心的課題。 1) 發水樓面：新規劃創科用地激增約100公頃，但為何欠缺客觀估算？ 根據2021年6月發展局提交到立法會工務小組的討論文件【註1】，新田發展規劃共有204公頃創科用地，包括57公頃用作企業及科技園、87公頃設於落馬洲河套區的港深創科園，以及落馬洲管制站遷移而釋出的60公頃土地。但是發展局最新文件卻稱新田創新科技園區面積為300公頃【註2】，即是說急增了約百公頃至7300萬平方呎樓面面積，卻未有詳細解釋科技用地急增的理據，僅稱「為突顯政府對推動創科發展的決心」、「與深圳河對岸300公頃的深圳創新科技區相若」。 從規劃圖則可見主要增幅來自毗鄰落馬洲管制站北面的魚塘範圍，在未有客觀估算下填塘毀農，十多廿年後又會否出現供應過剩？ 2) 基層圍城：城市形態由創科獨大，忽略各種基礎產業？ 城市規劃需要平衡各社會階層的發展，但對比早前新界北規劃方向的研究，明顯已將原先一些基礎產業概念 (包括食物加工、本土農業、地區經濟)抽起。 最新新田科技城計劃會有7成公營房屋有3.5萬個公營住宅單位興建 (估計約10萬人)，若無充足產業用地配套，只大手撥給作創科產業，住在當區的公屋居民及基層，未來將要像皇后山、天水圍北等公屋面對遠距離的通勤時間及跨區就業。 現時政府只極粗略估算區內的就業職位，指非創科就業機會有4.5萬個，但並無明確估計，也將原先受影響重置入多層大廈的既有職位一併計入估算，是否能為一般市民提供充足的非創科就業職位存在職位錯配隱憂。 3) 頭重腳輕︰直接批地龍頭企業，初創冇埞企？ 政府建議以「公開招標以外的批地方式」，直接把土地批予龍頭企業，做法備受爭議，因為直接批地做法欠缺透明度，市民無法監察其過程。然而，新田科技城同時指會扶持「初創」，但以直接批地模式基本上無法令一般本地「初創」企業受惠，只能透過政府主導發展用地提供特惠租金才有生存空間。 就此發展局進一步回應指「承投人可檢視會否預留部分樓面，引進初創企業」，即是說很有可能出現賤價批地予龍頭科企再給予他們「租上租」，這變相減弱了初創科企的自由發展及生存空間，也令這些獲私下批地的龍頭企業有極大尋租空間。 4) 度身訂造︰原址換地爭議多年，變相獎勵囤地發展商？ 政府也建議新田可採用原址換地的方式發展，過去原址換地曾惹來不少非議。新界東北新發展區，其中一個最大爭議點，就是原址換地的安排被質疑為向囤地地產商「度身訂造」。 現時新田劃作私營發展用地，包括私人住宅混合發展土地，許多位置已知是不同發展商土儲的所在，此種發展模式將更加獎勵囤地者，亦令地區規劃的主導權由發展商主導。 5) 規劃亂龍：新田麒麟村放寬棕地入場，但不足3年後又收地發展？ 近日城規會修訂棕地作業審批指引，容許新田麒麟村等地用作重置棕地作業，各界批評做法等同任由棕地擴散【註3】。 比起過往新田規劃，最新新田科技城的徵地範圍延伸至麒麟村，亦即是說，如果棕地作業會搬入麒麟村，不但會破壞現有土地，新搬入的作業者只有不足3年的經營期，就會再一次於2026年收地，現時新田規劃內所提供的多層大廈重置棕地作業 (佔地只16公頃)，77公頃樓面面積也不足以重置區內126公頃受影響棕地作業，最後或需要另覓用地，再破壞其他地方（尤其是農地）的環境。 6) [...]
【新田圈地城】私下批地 將會重蹈韓國松島「創科黑洞」覆轍嗎？
發佈時間：2023年5月22日 『土地為珍貴且有限的資源，私下批地及土地補貼令創科產業政策變樣，最終使創科CBD夢碎，殘局至今未能收拾』。 最近政府公佈北部都會區重頭炮——新田創科城——的部分計劃細節，首創以「私下批地」招募龍頭科技企業，建議將極大片土地以「非傳統方式批地」，顛覆了香港多年以來土地行政的原則。有違公平競爭，忽略中小型及初創企業，做法為人垢病，連發展局自己都稱議題「有一定敏感性」。 有報章社論為此「非傳統」做法護航【註1】，並指韓國松島(Songdo)亦是同一種批地方式給予龍頭企業如三星，而非透過傳統「先起樓、再招租」模式，「避免重蹈數碼港覆轍」，即淪為地產發展項目。不過若仔細探究松島案例，即發現這種私下批地予巨企的發展模式，可能會引來更加嚴重的問題，比數碼港模式過之而無不及。事實上，松島有部份透過這種私下批地的地方，已變成地產項目。 松島夢滅，其規劃失誤、公私合營融資模式及規模過大固然為重要因素【註2】，但其向龍頭企業私下廉價批地的做法，亦是導致項目失敗的原因之一。 ▍囤左先算：冒充外資「巧奪」廉價土地 根據韓國的《外商投資促進法》，如果某公司想在松島所屬的仁川自由經濟區 (IFEZ)設立生產設施，就必須獲當局認定為外商投資企業，外國資本必須佔公司總股份的 10%，才能進駐IFEZ。但韓國一大財閥樂天(Lotte)，透過「樂天日本」持有20%股份的「樂天生物公司」，冒充成具外資成份的創科公司，在韓國政府「特事特辦」下，亦能廉價獲得在松島的廠房用地【註3】。本國企業「塘水滾塘魚」，不僅達不到松島要吸引外資的目標之餘，還讓政府吃虧供地。 以松島例子觀之，不以價高者得的土地政策及產業政策進行批地分配資源，將引致各種定義模糊的問題（例如何謂「龍頭企業」？什麼是「外資公司」？法律上或政策上亦有不清楚之處），亦很容易導致濫竽充數，繞過公開拍賣土地方式賤價擁地之餘，亦妨礙了原有扶植創科產業的政策原意。 ▍Race to the Bottom：偏袒龍頭企業經濟收益成疑 深入翻查當地新聞，仁川研究院研究員許東勳（허동훈）指仁川政府為了招商引資，不惜以低價向企業出售土地，或者長期免費借出土地。三星BioLogics、Celltrion等國內生物企業和國內外知名大學也會在經濟區內落戶，但從研究看到，給予龍頭企業大量優惠，期望由此產生的就業機會和經濟連鎖反應，最後只是微不足道【註4】。 譬如，仁川市向財閥三星BioLogics免費提供松島5區佔地27萬平方米的土地，借用期長達50年，但三星BioLogics在當地只創造了2,100個就業職位。相比較下，同屬創科產業區的板橋Pangyo Techno Valley佔地約430,000平方米，現時已經有 62,000 人工作；首爾麻谷的Magok R&D Industrial Complex 佔地790,000平方米，已聘用165,000人。 由於土地太過廉宜，或會導致企業不再謹慎計算投資風險或衡量實質效益，「有你無你」先把土地弄到手，且更加有條件不「地盡其用」導致閒置問題，亦不太在意實質投資回報，把投資風險和成本，透過獲得大額補貼而轉嫁給政府，期望借助「市場力量」的如意算盤未能打響。 ▍創科為名炒地為實：廉價土地變成地產項目 更甚者，松島在特惠批地政策下，有廉價土地變成獲取暴利的地產項目。由於松島批地價格低廉，曾有韓國的大型時裝公司聲稱會把總部搬入松島，藉此換取廉價土地，但最後只把一些次要的子公司搬到松島，核心業務仍留駐在首爾及釜山【註5】。 後來該公司更運用財技鑽空子，出售特惠土地上興建的辦公室單位來賺取暴利【註6】，因此所謂進駐，也可能是企業套地尋租的方法。企業霸佔著大片土地資源，卻失去扮演拉動投資的角色，現松島只剩下6 - 7%土地可批出予其餘企業【註7】。而為了達到原本所聲稱拉動經濟的目標，仁川自由經濟區管理局正在向仁川港務局再洽購其他港口用地作擴張，總成本可達1.1 萬億韓元（折合約65億港元），陷入了惡性循環【註8】。 雖然現時政府指會以地契條款或行政手段，避免土地被濫用成為地產項目，不過至今尚未有詳情。從松島的案例可見，企業將廉價土地弄到手後將極有誘因及辦法在協議上「鑽空子」，畢竟賤價奪地，一旦找到漏洞利潤將極為可觀，而在香港過往相關的例子俯拾皆是。 [...]