發佈時間：2023年7月4日　 近日龍躍頭村長鄧根年以「影響風水」、「危及鄧氏全族人的生命」為由，反對在高爾夫球場興建公屋【註1】。這說法貌似誇張荒謬，但事實上並非新鮮事－鄉事以「風水」為由阻撓工程在戰後新界時有發生，成為發展新界的一大障礙。 為解決這個障礙，早在1950年代政府已設置一項叫「躉符費」的專門資金，在地方動土時進行法事「修補」工程對於風水的破壞，藉此安撫原居民。隨著新界發展，以「風水」之名敲詐勒索公帑時有發生，發放金額亦似乎沒有標準，漸漸演變成大型動土前，均有鄉事以破壞風水為由反對，小則口誅筆伐，大則號召村民「勇武抗爭」，最後政府發放巨額「躉符費」息事寧人。而是次鄉事以風水為由反對高爾夫球場公屋發展計劃，不排除只是重複過去70多年的套路。 ▍何謂「躉符費」？ 先解釋何謂躉符，這種祈禳儀式常見於廣東。以前新界原居民會擔心祖墳、龍脈、村莊附近的工程驚動神明，破壞風水，他們認為如要消災解難、恢復風水狀態，就要在施工前請喃嘸師傅或風水師作「躉符鎮土」的山科法事。法事儀式繁複，期間有多組插於盛載沙粒的瓦盆，當中各會豎起五枝代表東、南、西、北、中五個方位的竹製長符，直到工程完結，是為躉符，而躉符費原意便為支付法事的開支。 ▍十年間「躉符費」達7,200萬 大家或許會問，只是宗教儀式而已，開支能有多大？2010年《南華早報》的報導稱，2000-2010年間政府竟批出7,200萬元作躉符費，當時有立法會議員就此詢問時任發展局局長林鄭月娥，雖然林鄭拒絕確認金額，但承認高鐵項目批出14項躉符費申請【註2】。我們早前曾引用《公開資料守則》向政府查詢過去十年的躉符費明細。政府的回覆顯示，2010年至2021年6月期間，政府批出約1,020萬元躉符費用，當中元朗民政署批出的款項最多，達589萬元，佔總金額近六成，反映元朗大興土木之際，鄉民亦多向政府申索。 比較區議會、藝發局、環境及自然保育基金等機構的資助，儘管同樣都是用於市民身上，但少至幾千元舉行金曲之夜，其費用明細都要放上區議會網站供公眾查閱，然而，近億「躉符費」卻缺乏明細且十分神秘，從處理手法看來，政府似乎特別優待新界原居民。 ▍村民躉符 政府無符？ 自上世紀50年代開始，每當新界鄉民發現政府大小基建工程觸及鄉村、山墳範圍，甚或視線範圍所及，就會向政府索求躉符費作風水儀式補償。翻查舊報紙，我們發現如果政府拒付躉符費，鄉民小則不斷向政府施壓，大則主動堵路、封地盤，甚至試過有勇武村婦聚眾，向警察「掟屎」抗爭【註3】，可見有些村民為求躉符、風水和背後的費用，幾乎可以目空一切。 疑以風水為由苛索金錢的例子不限於工程。1970年邵氏電影公司曾在元朗大生圍拍攝電影《十三太保》，電影公司為此搭建了一個20萬呎大的布景，當時有人表示邵氏曾支付1萬元予村民作風水費，以便拍攝順利進行。【註4】 已故學者華德斯（Dan Waters, 1920-2016）曾經在1999至2000年做過躉符研究。他訪問當時的村民和前任官員，想探究到底人們是否真心相信躉符。當時有受訪前官員稱躉符之說「當中九成為財、一成為風水」 (between them was 90 per cent money and 10 per cent belief in feng shui.)。前新界政務署署長、中國文化學者許舒（James Hayes）發現有些村民深信風水與和諧之說，但歐籍工程師和承建商多認為躉符是「胡說八道」（it was all [...]

發佈時間：2023年6月23日　 近日房屋局推出私人參建居屋計劃「樂建居」，聲稱可增加公營房屋供應，經仔細閱讀計劃內容、報章報導和局方解說，我們發現計劃存有十項值得商榷之處，未必可以加快上樓、改善居住環境，甚至會成為地產商佔用公有資源謀利的機會，以下是我們的疑慮和問題： ▍樂建居做乜無啦啦賣貴十幾萬？ 「樂建居」會以市價六五折發售，相對於傳統居屋，加價3%，折合每個單位貴約數萬元到十幾萬元不等，發展商或覺得這3%實在微不足道，但對於營營役役、只為上樓的市民來說就是一筆額外支出。而「樂建居」的賣點只是「快少少」落成，以東涌的用地為例，換來只是快2個月完成，柴灣祥民道項目亦只是快10個月。但代價是，立法會將毋須審議任何項目，對於立法會監察權以及市民利益來說，似乎是弊多於利。 ▍樂建居計入公營房屋比例，供應何來增加？ 政府口中所謂的「資助出售房屋」，意思是指政府、公營機構或非牟利機構扣除地價後以低於市值的價格售予市民的所謂「公共房屋單位」，除了房屋署和房委會的公屋、居屋，還有房協的「資助出售房屋」和「夾屋」，以及市建局的「煥然壹居」和「煥然懿居」，供應量數字水份甚多，已有「刷數據」之嫌。現時公私營房屋供應比例七三開，局方在簡報裡稱樂建居「清晰定位為由私人發展商興建和出售的項目」【註1】，卻又把樂建居單位計入公私營七三比的公營部份【註2】。先導計劃三塊土地本來就是公營房屋土地，交予地產商建屋根本沒有「提量」，相反這種「公私不分」的舉措或形成「公營房屋」供應充足的幻覺，疑為房屋局日後「收掣」減少自行興建「真公共房屋」鋪路。 ▍房屋局大幅讓利，囤地者又贏？ 房屋局以大額地價優惠鼓勵發展商提供私人土地興建居屋，住宅部分地價為市值的三分之一，即是說政府在住宅部分讓利達到三分之二，只有非住宅部分才需要補足全額地價。房屋局局長何永賢更明言，地產商現有約1,000公頃新界農地，希望三分一地價能誘使發展商參建居屋，釋放農地土儲。發展商並能以優惠價補地價，解封土地，然後再以比房委會居屋略高的售價賣出單位。計劃的最大受益者首先是囤地已久的發展商。附帶一提，農業優先區研究一直進展緩慢，現在當局卻打開口牌，聲稱要釋放1,000公頃農地作私營居屋發展，強行營造農業和住屋對立的假象，香港本地農業無地可耕的情況相信會更為嚴重。 ▍地產商會否硬闖城規，強行在不適切土地上興建居屋？ 過去數年，地產商曾經在政府興建隔離營和簡約居屋時，趁機將手頭上的不適切土地（如近濕地，欠缺基建）「捐出」，今次地產商亦可以「樂建居」作幌子，向城規會申請將大批本來不應發展的土地改劃成住宅用地，這種發展模式亦不無爭議。去年5月，新世界發展就以「非牟利私人資助房屋」為名，申請吞併公有的休憩用地作「房屋發展」和「藝術品儲存用途」，並計劃以半價至六折價格出售單位為回報，佔用民間的休憩規劃用地，引起民間反彈【註3】。由於有政府的政策支持，這些申請較容易獲批，現在樂建居或會為地產商打開趁機將「蟹貨」甩手套現打開方便之門。 ▍地產商起樓免收35%土地成本費用，政府會否分毫不收？ 根據現行政策，房委會每售出一個居屋單位，就要向政府支付項目發展成本的35%，作為政府提供平整土地及基礎設施的成本。2019年的數字顯示【註4】，平均每個居屋單位約為31至84萬，即是說居屋計劃能為政府帶來收入，「樂建居」則未見有相關要求。計劃雖然列明地盤平整和基建工程由發展商負責，但仔細一看就見到「相關費用可從地價扣除」，即是說發展商用私人土地參建居屋時，住宅部分可享三分一地價的大優惠，然後再以平整土地等為由，從應繳地價中扣減費用。發展商分分鐘可以計盡條數，達致免補地價解鎖土儲的效果。 ▍發展商自訂「特定目標群組」 分配公平嗎？ 公營機構興建的居屋，符合資產審查者統一參與抽籤，但「樂建居」容許發展商用私人土地參與興建居屋，然後以協助特定群組為由「微調」買樓資格，過程只須經房屋局局長審批，監察過程透明度成疑。舉例來說，發展商可否用新界農地土儲興建居屋，然後售予賣方心儀「特定群組」？如果一個人同時屬於不同發展商認定的特定群組，他／她的抽中機會是否會高於其他人？「特定目標群組」安排，潛在會構成非常不公平的狀況。 ▍「特定群組」優先炒居屋？ 「樂建居」的轉讓限制與居屋一樣，即買家在首5年內不得以高於原價的價格轉售到居屋第二市場，5年後則可以自由定價向白居二人士賣出，未必能避免炒賣。至於公開市場，則須在15年後補價才能轉售。須知道，私人土地興建的居屋可以由發展商指定「特定目標群組」買家，他們或能以不公平方式獲得買居屋優先權，之後再獲得轉售獲利的機會，只能說是加劇了不公的狀況。 ▍樂建居成原居民套丁新模式？ 計劃除了惠及發展商，還可以替新界原居民的祖堂地鬆綁。近年，發展商及鄉事派不斷遊說政府鬆綁祖堂地出售門檻，終於爭取到政府研究將門檻降低到六至八成祖堂成員同意即可【註5】，把發展商在新界囤地最後的主要障礙剷除。祖堂地牽涉了原居民鄉村的複雜的土地政治，由於發展商已虎視眈眈祖堂地良久，原居民亦有充分動機與地產商合作，一旦鬆綁，即可在祖堂地上以三分一特廉地價興建私人居屋，頓成花式「套丁」（地盤平整、基建工程、社區設施等費用更可以從地價中扣除，比一般套丁更「著數」）。如此明顯的漏洞，連一般市民都預想得到，難道鄉事派及地產商看不到？政府如何避免政策濫用？暫時未有任何資料說服公眾。 ▍「樂建居」會否劣質化？ 居屋備受青睞，無非都是因為在畸形的地產市場中提供相對合理的選擇，空間較實用但樂建居的發展商未必需要遵從公營房屋單位的設計標準，大可以加入大量納米樓常見的「創意」室內設計，如開放式廚房、露台、玻璃幕牆、工作平台和黑廁等，賺盡豁免樓面面積的優惠，室內空間實用程度成疑。再者，公營房屋須跟從局方的園景指標，例如每15間公屋單位須種植最少一棵樹、項目綠化覆蓋率須達20%以上，如面積大於兩公頃，比例更須達到30%【註6】，但我們暫未見到樂建居有同樣要求，舒適程度未必有保證。 ▍私人居屋質素有保證？ 市民期盼樂建居質素媲美私樓，就此何永賢稱希望發展商利用高出的3%差價，在單位內的廚櫃、洗手間等「發揮創意」。局方更稱樓宇質素參差可以不發滿意紙。過去有些私人參建居屋質素令人大失所望，局方認為主因在於過去政府會以固定價格回購單位，而且參建方多屬建築商而非地產發展商，少有自行發展的項目，即使施工質素差劣，也無須擔心其他樓盤的銷情會受損【註7】。但是偷工減料和成本控制得宜僅一線之差，私樓新盤質素欠佳的例子比比皆是，樓價3%的誘因作用成疑，誰能保證私營的樂建居質素必定勝人一籌？加上參建樂建居的成本較低，預料會吸引中小型地產商入場，他們本身已少有自行發展的項目，能否控制項目質素，也值得深究和關注。 ▍總結：相隔多年重推私人參建，意欲何在？ 政府相隔廿年重推私人參建居屋，但早於2014年的《長遠房屋策略》（《長策》）已經提出「善用私營機構的力量」，當時似乎是為重推私人參建居屋吹風，但是2015年的《長策》卻稱政府需要投放大量成本監察樓宇質素，形容私人參建居屋會為房委會帶來財政負擔，結果私人參建計劃便擱置至今。八年後政府卻重推昔日自行反對的選項，到底當局考慮了甚麼，才會突然轉向？ 【註1】政府公布私人興建資助出售房屋先導計劃（「樂建居」）的政策框架（附圖／短片）https://bit.ly/43U80HL 【註2】明報：樂建居市價六五折 先起2300伙 邀發展商投地改劃私地建居屋 房局：提速2至10月 https://bit.ly/3pki4KY 【註3】明報：新世界資助房收82份意見 九成反對 [...]

發佈時間：2023年6月21日　 政府提出油旺重建計劃數年，一直未有解釋一個重要問題：為何要在全球已是密度最高的社區【註1】再增加發展密度？上星期，政府公佈在油旺作試點，鼓勵地產商申請「轉移地積比」(Transfer of Plot Ratio) ，在油旺的核心位置重建，使其密上加密，暗不見天日。 當近年不少先進城市已在討論將城市中心「去中心化」(decentralisation)【註2】 ，追求更可持續的都市發展模式之際，香港政府卻反其道而行將城市核心加劇中心化：繼去年建議加密彌敦道發展密度25%外，上星期再修改城規指引，容許地產商主動申請轉移可建樓面面積至可圖利的核心地段（即「接收地盤」），上限再增加30%，勢將改寫現時已經密得誇張的油旺天際線，未來或舉頭不見天。 政府認為這樣做才能提供「足夠誘因」，令主導重建的發展商有利可圖，否則油旺會變危樓區云云。不過為何這樣做？具體如何做？確實哪裡做？代價是什麼？政府及市建局一直對此三喊其口。影響如此重大的文件，研究員搜尋官方網頁良久，暫時只能找到英文版【註3】，公佈後數日即提交城規會審議，簡單討論後已即時生效，大有「快刀斬亂麻」之意味。然而這份指引的眾多負面影響，在社會間並未得到足夠的深入討論： ▍密上加密：更不均衡的發展 新制度容許發展商，轉移他們手上相對不太策略性（或值錢）地段上容許興建的樓面面積，「飛」到油旺核心地段興建。由於有強烈的利益所在，未來「核心策略地段」如彌敦道兩旁、旺角地鐵站以至朗豪坊一帶，將湧入大量摩天大樓，夾雜在舊樓之間。 而這或會導致更不均衡的發展：發展商會共同競爭在「核心策略地段」展開重建計劃。我們曾經整理被油旺重建計劃覆蓋、長2.4公里彌敦道路段兩旁商廈的業權現況，發現共有19個發展商已插旗【註4】，可預期這種插旗式發展，除了會帶來更多更巨型的摩天大樓外，還會令整條彌敦道「岩岩巉巉」，地景高低不平。油旺核心區域的密度會整體提升外，亦令整區發展更不平均：密度高的地方會密上加密，舉頭也難以看到藍天。 ▍更不宜居：基層生活機能大受影響 密上加密，通風還會受影響。由於油旺街道格局是南北走向街道寬闊，而東西走向街道狹窄，一直以來在東風盛行的香港，油旺是特別焗促的：新鮮空氣難進入內街，造成夏天區內十分難熬，冬天空氣質素就很差。 若然有更多摩天大樓插旗，新鮮空氣將更難進入內街，有研究指將來油旺夏天熱夜會更多、空氣亦會更加差【註5】，生活在油旺的基層居民，若然沒有被逼遷，夏天可能亦要活在地獄之中，冬天亦要忍受更骯髒的空氣，整體來說整個區域更不宜居。 活在煉獄，連喘息的公共空間也可能失去。由於「轉移地積比」鼓勵發展商將核心地段轉為樓面面積的「接收地盤」，在核心地段附近、區內後街還有不少的「口袋公園」(pocket park)將被吃掉，這些口袋公園為附近居民僅有的休憩空間，它們或將會被「逼遷」到相對較低商業價值的「邊緣地段」，結果令區內居民要行更遠才能使用公園。例如廣東道、新填地街的小公園，將會被遷移至同一幅分區規劃大綱圖下的大角咀。雖然字面上「區內」公共休憩空間沒有損失，但區內發展將更不平均：核心地段的休憩空間或會被納入付費空間（如會所），或成為天台花園（可達到大打折扣），而免費公共休憩空間將被發配邊疆，基層生活首當其衝。 ▍主客逆轉? 行政配合發展商利益 以往對市區的規劃，均是由規劃署作整體規劃，從較為宏觀角度，訂明各地段的規劃意向(planning intentions)，例如哪裡是住宅、哪裡政府、機構或社區（GIC），哪裡應該有個休憩空間(open space)。但在新計劃下，發展商將能採取主動，申請轉移地積比，從規劃初段已定下日後的發展佈局，政府僅「把關」（或配合？），前者能透過地盤間地積比的互換，在規劃前期已「超前部署」將來油旺地區的規劃。 這種角色轉變，令過往由政府相對能從社區環境、經濟發展等不同角度間，透過空間規劃引導城市發展，變成由發展商純粹以盈利或掠奪的角度出發，影響區內整體規劃：發展商購買某地段，將已定奪該地段及其周邊的未來發展格局，政府只能站在「防守」位置，在發展商插滿旗的大棋盤下游走。簡單點說，新制度下政府部分規劃權轉手予發展商，缺乏制衡，並以私人利益為先，蓋過公眾利益考慮，其規劃結果很難是好的。 更甚的是，新指引還容許發展商模仿市建局「食街」、「食公園」，成為私人地盤範圍。根據規劃署提交到城規會的文件，在規劃前期階段，發展商毋須事先取得「送出地盤」及「接收地盤」擁有者的批准，他們只需要在申請時，獲得地主「同意」(consent)，或只是「通知」(notify) 地主就可。換句話說，即使相關地段由政府擁有，發展商可將其劃為「接收地盤」，只要其後向政府提出換地即可【註6】，將核心地段的公園、體育館、圖書館吃掉，掠奪公共空間，將其發配邊疆，或改變其性質（如由公園變成天台公園）。 ▍You have no stake: 零公眾諮詢 將造成如此大影響的發展策略，政府竟只諮詢了土地及建設諮詢委員會（LDAC），以及香港地產建設商會（REDA），而沒有進行任何大眾的諮詢。LDAC由多個業界學會、智庫成員等組成；REDA則代表地產商利益，難以相信政府能充分掌握這個計劃的社區影響。 ▍前車可鑑：台北的慘痛經驗 轉移地積比作為發展工具，並非香港獨有的做法，台北比香港早20年已將其試驗（台灣用語為「容積轉移」），以讓台北市政府收回市中心的「公保地」（公共設施保留地，即規劃上預留為公園、綠地或學校，但屬於私人擁有而政府還未徵收的土地），將「公保地」的容積／地積比，轉移至別處，達致保留「公保地」作公共用途的作用。雖然都市發展脈絡不同，但與香港的手法相近。台北比我們多20年經驗，他們現在因這措施而受的苦果，值得我們警惕。 [...]