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【碧爆將至】中港地產商負債危機大比併
發佈時間：2023年8月16日 繼「恆大」宣布資不抵債後，中國房地產業近日再面臨債務危機，「碧桂園」無法兌付債券利息，債務困境料會造成連鎖反應，牽連甚廣。香港地產業界雖然暫未受波及，但普遍亦對香港樓市前景看淡，長實以七折售樓亦被視為樓市進一步衰退的信息，面對這種情況，觀乎各地產發展商的債務比率，亦可以預料其債務狀況在未來將是一個不可忽略的問題。 ➤➤港資地產商負債狀況落差大 透過全面整理香港主要發展商最近年報，按發展商2022年報所示的淨負債比率（gearing ratio）進行排列 (見下表一)，我們可發現九龍建業(00034)、遠東發展(00035)、新世界(00017)、麗新發展(00488)等上市地產公司的淨負債比率相對地高，甚至高於碧桂園同期40%的淨負債比率。一般而言，「淨負債比率」數值越高，企業無力償債債務的風險則越高。 反而長實(01113)、太古(01972)、九龍倉(00004)、信置(00083)【註1】等則維持於較低水平，均不超過10%。雖則會否最終出現資不抵債的債務危機，亦要取決其他眾多因素，但由此比率亦可見到，部分本地發展商的債務水平實質上亦處於偏高的狀況。 事實上負債比率不代表一切，各發展商因各自業務亦有影響，下表數據可自行判斷，但如果內房危機最終漫延香港，第一滴血會是那一間? 表1 - 港資負債比率列表 發展商／淨負債比率 九龍建業／125.29% 遠東發展／73.80% 新世界／46.90% 麗新發展／42% 英皇國際／39.30% 嘉里／33.60% 信德／28.30% 恆隆／28.10% 恆基／24.10% 希慎／23.40% 九龍倉置業／23.20% 香港興業／22% 新鴻基／19.20% 置地／17% 嘉華／13% 莊士機構／10.50% 長實／7.90% 太古／6.50% 九龍倉／3.40% 信置／淨現金 [...]
【親蟹駅?】油塘核爆新呎價的啟示
發佈時間：2023年8月9日 長實油塘首批新盤開價創近年新低，甚至比同區二手盤更平，投下樓市震撼彈。或許親海駅本身的條件欠佳（與混凝土廠為鄰），但價格之低（比區內二手新樓呎價平20%），或令區內其他現樓頓變「蟹貨」。 從區內規劃而言，政府自2014-15年才開始銳意轉型油塘區，所以親海駅只是油塘改造大計的頭幾波落成項目，我們綜合了城規會及市場的各方訊息，發現區內未來將有新增至少近13,000個現成及潛在住宅單位供應，相比首批親海駅新盤132個單位多近100倍，它們的價格是否會繼續沉底，有待觀察。 這還未計區內大片尚待重建及整合的工業地段，若它們相當部分變成住宅，潛在供應將遠超13,000伙，比已「重蟹」的啟德（8,200伙貨尾）過之而無不及。早幾年入手油塘的買家或「重注」的地產商或許非常頭痛。 已知油塘私人住宅現成及潛在供應（2023年8月）： 【樓盤或項目名稱/發展商/已知未開售的單位數目】 1. 蔚藍東岸/五礦地產/151 2. 朗譽/保利置業/442 3. 親海駅 1 2 期/長實地產/886 4. 港鐵油塘通風樓項目/信置及資本策略發展/792 5. 油塘灣項目/恆基、新鴻基、新世界、恒隆、會德豐/ 至少7,078 6. 東源街油塘內地段4B/越秀/1,393 7. 四山街8號世運貨倉項目/包氏基金/483 8. 東源街18號項目/青建國際/224 9. 四山街油塘工業大廈第4座/宏安/676 // 合共：至少12,125 個單位 從以上潛在供應現況，可有以下重要觀察： [...]
【不「撤」實際】施政報告終於搵到理由「撤辣」？
發佈時間：2023年8月8日 記得自去年8月葉劉淑儀表示考慮免除內地購房者買家印花稅，地產界別三不五時有人出來「扭計」，以各種理由要求撤銷樓市俗稱「辣招」的炒樓稅。 適逢近日施政報告又開展「諮詢」，預料撤辣將是地產商爭取的重點，研究員整理了近一年地產業界代表們的精湛語錄，剖析這些地產文學裡十大撤辣邏輯，發現當中的說法匠心獨韻，值得我們溫故知新。 ◣◣ 邏輯一：有辣招，所以無炒家，依家無炒家，所以可以撤 「在房屋供應逐步增加及炒賣絕跡的情況下，政府已無打壓需求之必要，過往樓市興旺時所推出的樓市需求管理措施現已不合時宜」（香港商界會計師協會榮譽會長李偉強，2023/6）【註1】 ◣◣ 邏輯二：做得金融中心，就預左要俾人炒樓 「金融中心係依靠投資者同炒家，你又要做，但『辣招』就打擊佢地，當佢哋係洪水猛獸，罪大惡極，人哋咪唔嚟囉，到你想叫返人哋嚟就好難」（中原地產施永青，2023/7）【註2】 ◣◣ 邏輯三：樓價仍在升，但撤辣唔會令樓價急升 「特區政府認為『撤辣』會令港樓價急升，只是『杞人憂天』，以現時的經濟環境、息口及供應而言，港樓雖然有升幅，但難大升，相信今年全年的樓價升幅僅約10%左右，距離高峰仍遠」（美聯黃建業 ，2023/6）【註3】 ◣◣ 邏輯四：炒樓稅減咗之後可以加返，不如試下減下先 「不撤辣代表政府不敢面對挑戰；我的答案是政府應該要撤辣，不是為了地產商或者物業投資者，而是為了政府；香港政府應該學新加坡，整色整水都要撤辣，如果效果唔好再加辣，就算加到特辣都可以；現在是唔做就一定錯，就算做了錯了，都可以同其他人講政府已經盡了最大努力 」（紀惠集團湯文亮，2023/5）【註4】 ◣◣ 邏輯五：唔俾炒樓，嚴重扭曲物業市場 「辣招帶來的巨額成本大大降低收租回報，令長線投資者卻步。租盤減少導致租金上漲，租客少了選擇，二手物業市場放盤量大減，供應下跌，亦會推高樓價；長期實施辣招已令物業市場供求被嚴重扭曲，削弱資產流動性，最終只會變成經濟復甦的絆腳石」（立法會地產及建造界議員龍漢標，2023/4）【註5】 ◣◣ 邏輯六：辣招已經名存實亡，依家根本沒有人買樓，所以要撤 「即使政府不立刻全面撤辣，也要分段撤辣，而非完全沒有行動，因為辣招已名存實亡，現時根本沒有人買樓；部份富裕人士會買樓收租，但現時連那些稅項也沒有，將影響政府稅收；相反，一旦政府撤辣，預期市民將會入市，稅收會增加，對地產交易亦有裨益」（地產建設商會執委會主席梁志堅，2023/2）【註6】 ◣◣ 邏輯七：撤辣引哂炒家嚟炒貴啲樓，可以吸引外來人才 「『辣招』嚴重窒礙外來人才；當前香港正面對國際激烈的『搶人才』環境，周邊地區都推出極具競爭力的吸引外來人才政策，香港卻反其道而行之，不僅不為外來人才提供相關補貼，反而推出所調『先繳後退』的變相稅務『處罰』」（經民聯，2022/12）【註7】 ◣◣ 邏輯八：托市係政府責任，所以要撤辣幫有樓嘅市民保值甚至升值 「政府推出房策時，唔應該偏向某一方面嘅需求；有一班市民花了一生積蓄置業，佢哋都希望物業可以保值，甚至乎是升值，所以唔好話政府托市， 政府有責任令樓市唔好向下滑」（嘉華國際溫偉明，2022/10）【註8】 ◣◣ 邏輯九：防炒樓嘅印花稅令樓價升，最終益咗地產商 [...]
【鯨魚之死 歸因人類的貪婪？】
發佈時間：2023年7月31日 7月31日的早上一條布氏鯨被發現死於西貢牛尾海。鯨魚之死，除了可歸因於「人類的貪婪」，亦可從以下5大關鍵事實判斷： ● 除了《野生動物保護條例》，現時港府主要透過設立海岸公園 (7個，另外有1個擬建中) 和海岸保護區(1個)保護海洋生態【註1】，但除了佔海最小的鶴咀海岸保護區，各海岸公園均只有船速限制【註2】，幾乎沒有任何條例限制船隻進入，僅海下灣海岸公園極小區域禁止機動及船內引擎船隻進入【註3】，基本上如鯨魚這類海洋生物來港，亦無處可避漁船與人群。 ● 香港研究鯨豚的民間團體多年總結，其中一種對海上鯨豚最大的威脅，便是船隻。例如香港江豚最主要的死因，便是船運時被螺旋槳擊中，或是被棄置漁具纏繞【註4】。過往世界自然基金會 (WWF) 曾批評現有海洋保護政策沒有針對特定物種 (species-specific)的措施【註5】，當鯨魚出沒時漁護署亦不考慮針對性訂立「臨時保護區」禁船禁釣，只稱因出沒地點時間不固定，執行上並不可行【註6】。 ● 近十年設立或擬議的海岸公園，一半是因補償填海破壞而設，如大小磨刀海岸公園，是為了補償港珠澳大橋工程而損失的海洋棲息地【註7】；現時擬議的北大嶼海岸公園，是為了補償機場三跑填海所造成損害【註8】，將現存和擬議中的海洋保護區面積相加，也僅佔香港整體海域的5.15%【註9】，遠低於國際海洋保護區標準的30%【註10】。今次鯨魚出沒及浮屍之處，正正位於WWF曾建議其中一個在內牛尾海海域增設的海洋保護區內，然而至今方案仍未有下文。 ● 就算是現存的海洋保護區，WWF亦指出過各海岸公園身面積不足 (small)、零散(fragmented)、缺乏連繫性(connectivity)，難以發揮保護該區生態的效果【註11】。如對中華白海豚來說，會動輒便游離保護區。香港海豚保育學會亦有建議連接大嶼山鄰近的海岸公園，以使其更完整【註12】，卻一直不被接納。 ● 鯨魚葬身之地西貢牛尾海一帶並沒有按團體建議設立海洋保護區，反而長遠卻見到近年北部都會區在推動「宜遊」規劃概念，而大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈建議新快船路線則經過是次鯨魚出沒水域，標榜45分鐘由深圳南澳直通西貢市碼頭【註13】，加上近年不斷擴建西貢鄉郊外島碼頭，當區亦有不少遊艇會與遊艇活動，可見鯨魚剛好位處於香港其中一個加速旅遊化的海域之中。 反思：圍鯨打卡、近距離觀鯨固然是明顯可見的可能死因，但現行規範這些活動與行徑，以至保障海洋生態的政策，本身又是否是其中一個背後隱含的潛在元凶？ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【北部炒賣大都會？ 蠔殼圍濕地囤地大搜查】
發佈時間：2023年7月21日 近3萬億投資的北部都會區規劃標榜具「空間發展策略」及「城鄉共融」，當中更稱會斥資收回土地建大型濕地保育公園，但宏大規劃策略會否流於口號變質，或觸發投機炒賣破壞規劃方向，將是未來關注重點。 我們透過對一個在北都發展策略被列入「濕地保育公園」的地帶——蠔殼圍——進行業權調查研究，嘗試透過業權交易及公司囤地活動，探索北都發展最新現況與及現時規劃策略的影響。而本研社已於2018年曾經就著新界西北魚塘進行大規模業權調查，但一直因未能包含地段多達2,000多個的蠔殼圍濕地作全面分析，是次研究亦將能組合到所有香港濕地地權的隱藏拼圖。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP) ▍整體發現︰ 我們檢視2000至2021年間的所有交易紀錄，發現區內曾經易手的地段數量達904個（按面積佔約47%），亦即近半業權已曾有買家易手。 透過業權調查904個地段發現，背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後，可以判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組，包括「龍豐」、內地政商界，當中4組買家都涉及離岸公司操作。 廿年間，2017年錄得最多交易宗數，其後幾年並有持續買賣，遠早於五年後2021年10月公布的《北部都會區發展策略》。 蠔殼圍七大買家組別的買地平均呎價為92元，根據收回土地補償機制第二級補償，將可獲每平方呎634元，幾乎相當於購入成本價7倍，若然業權人爭取並得以私人發展蠔殼圍，土地呎價更可達上萬元，利潤以百倍計。 ▍研究發現1：藥房集團「龍豐」入主蠔殼圍 現時持有地段數量最多、累計面積最大的是「龍豐」組別，由龍豐藥房老闆謝少海、妻子陳婉芳及其家人曾任或現任董事的23間公司組成。這批公司自2017年開始大批購入蠔殼圍的濕地，數量在之後幾年略減但交易仍然持續，最新資料顯示2021年尾仍有交易。經過5年活躍交易，累計持有地段達351塊，地段總面積約282萬平方呎（部分地段沒有買入全部業權，按以業權比例計算，則相等於約208萬平方呎），即蠔殼圍私人業權的13%。 成立於1992年的「龍豐」，勢力盤踞上水，隨著自由行帶動、水貨生意蓬勃，老闆謝少海一躍成為「藥房大王」。過去並有報道指【註1】，謝少海擅於投資，2014年以8,800萬賣出持貨九年的上水新豐路103號，帳面大賺逾7,000萬。然而，藥房生意與漁塘養殖業並無直接關聯，為何會巨額斥資大規模購入發展潛力偏低的濕地？是早已知悉政府的發展意向，抑或只是作為中介收購地段？ ▍研究發現2：內地政商界染指香港濕地 與深圳僅一河之隔，蠔殼圍濕地亦都吸引了中國內地的商家入場。深圳企業家夫婦蘇振聲、蕭七妹，連同蘇有份持有的金達利發展有限公司，於2009至2010年買入了約23萬平方呎土地的全部業權，並一直持有至今。 蘇氏夫婦活躍於政商界，蕭七妹是廣東省政協常委、香港客屬總會創會人之一，並是港深兩地多個商會的成員。客屬總會創會人包括已故「新界王」劉皇發，榮譽主席包括身兼行會成員的鄉議局主席劉業強。蘇振聲則曾任深圳市政協委員，並是一個由內地富豪成立的「深圳市同心俱樂部」理事。二人涉及的業務包括物業管理、裝修工程、軟件開發等。同樣，這些業務與濕地、魚塘很難扯上關係，而且二人來自內地政商界，突然投資發展潛力相當低的香港濕地，原因何在？ ▍研究發現3：看不見的大地主 據我們的業權分析，上述的7大買家組別中，有4個組別都涉及離岸公司操作，以離岸公司直接或間接買入的業權面積共佔有交易紀錄之地段52%之多，最常見的是以英屬處女島等離岸公司直接或間接收地。以「龍豐」組別為例，雖然簽署合約的買家均為本地公司，這些公司其實是由8間不同的離岸公司全資或接近全資擁有。背後業主真的是龍豐集團、還是另有其人已無法查證。 更關鍵的問題是：了解真正的囤地者來自什麼利益集團／版塊，意味他們所能發揮的影響力，會否足以影響/左右現有土地規劃的策略。隱藏身份亦令公眾並無從得知及監察。 ▍分析：濕地投機遊樂場 政策使然? 濕地的規劃用途屬於「自然保育區」（CA），傳統理解濕地的發展潛力相當低，發展商要在新界囤地較大機會是向農地埋手。而從2001至2021年廿年間的交易紀錄可見，買賣活動集中出現在2008年及2017年，正正是《香港2030》於2007年底發布後，新界北發展被納入討論；以及2017年《香港2030＋》公眾諮詢期間，進一步透露了政府對發展新界北的意向。此後幾年更持續有買賣，即投機活動遠早於2021年10月公布的《北部都會區發展策略》，但現時整套發展策略並未有對新發展過程帶來的土地投機活動進行積極措施，包括加強土地管理巡查，與及及時落實保育方案，將製造了投機空間及令長遠規劃添加變數。 土地投機的衍生過程中，政府的角色並非被動，在新田科技城的規劃聲稱「積極保育以創造環境容量」，實際上卻填平90公頃魚塘，再於新田三寶樹濕地作修復及保育。然而，原有設立的三寶樹濕地保育公園，面積約520公頃，今年5月公布的最新發展大綱，面積大幅縮減至約300公頃，削減幅度達到42.3%。【註2】濕地保育走樣，加上更正進一步研究打破香港濕地規劃指引的防線，北都區內建議以收地方式建立濕地公園遲遲未有落實，令人憂慮蠔殼圍以至南生圍濕地保育公園，在往後日子也會變形走樣。 以往我們已發現逾百塊由公司名義持有的生態較敏感地段涉違例發展，然而當政府都剷平保育區濕地，將對未來其他濕地保育失卻理據，令私人囤地者「有樣學樣」。而當政府以這樣的思維推行保育政策，帶來的投機囤地、規劃走樣、環境破壞，影響就不限於蠔殼圍、不限於新田科技城，更會漫延至整個北部都會區乃至所有發展項目。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP)：https://storymaps.arcgis.com/....../9cc0362c73904f27b1...... 參考資料： 【註1】謝少海白手興家創龍豐 藥房大亨炒樓賺過億 https://collection.news/....../RYGSSPJDNNUSPGRE6EDV733YCQ 【註2】立法會發展事務委員會新田科技城的土地用途建議 https://www.legco.gov.hk/....../dev20230523cb1-506-3-c.pdf [...]
【堅離地】毀滅香港農地 種出養豬大廈？
【堅離地】毀滅香港農地 種出養豬大廈？ 發佈時間：2023年7月10日 日前漁農團體舉辦「漁農業可持續發展藍圖︰農業諮詢大會」，政府首次披露佔地80公頃的上水蕉徑的農業園計劃第二期，將首度引入「多層式水耕農場」與「多層式禽畜農場」【註1】 ，將大廈塞進優質農地之上，具體方案仍未透露，傳媒報導亦相當不足。 過往農業園計劃被指破壞本地僅有優質農地，現時還要引入多層大廈「工廠式」農業及養殖業，犧牲蕉徑這個香港幾乎最完整的優質農業區，這種「堅離地」農業做法實在聞所未聞。 ▍養豬大廈：破壞基本農田違反國策? 彷如奇觀一樣的多層式養殖設施（「樓房養豬」）在內地愈來愈多，現時政府研究在香港的農業園引入多層式養豬大廈，早前已有議員提議向內地模式學習【註2】。這種「樓房養豬」旨在於細小的用地大量生產肉類，有外國媒體稱這是以「用生產iPhone的方式養豬」【註3】。雖然有報導指彷如「鐵籠」的高科技室內養殖更具生物安全，亦曾有指密集養飼禽畜或會滋生病毒，也可能爆發疫症【註4】，而且投資成本不菲，非一般中小型農戶能夠經營，故在內地多為具資本的農企經營。 香港在跟風打算建豬廈之際，其實在2019年時，中國自然資源部已定下豬廈這類「養殖設施原則上不得使用基本農田，涉及少量永久基本農田確實難以避讓的，允許使用但必須補劃」【註5】。若是跟循國策，即意味著原則上不應選址上水優質農地建多層豬廈，「難以避讓」時 (事實上香港仍有棕地/工業區/工廈可用)，也必須再「補劃」新農業區以條保農地面積基線，但未見現今部門會作如此安排。 先不談不見天日密室養豬的人道及豬肉質素問題，其實單在廣東，去年全省已有170座「高樓養豬」【註6】，究竟香港為何要跟隨內地追求多產量，而不是以質量作本土農業發展定位，並未有充分討論及論證，亦無視了香港都市農業的比較優勢。 ▍無必要的破壞：毀農地蓋水耕大廈 至於亦提及在優質農地上塞進多層式水耕農場，亦將面臨諸多問題。水耕種菜的賣點就是「全環控」，即不受地域及氣候限制，在全封閉的潔淨空間進行，就選址而言，本在工廠大廈推行更加適合，但當優質農地被改成水耕工廠，同樣這些具有環境生態價值的鄉郊農地環境將會永久喪失。 除了用地規劃失當外，近年水耕/無土種植都被宣傳為「環保」、「高科技」。然而，水耕亦牽涉大量碳排放：數年前研究社曾揭示某水耕農場每日生產30公斤水耕菜，光照系統及其他環境控制系統每日所需的電費為1,000元【註7】，換言之，水耕主要原材料是化石燃料生產的能源，如只計種菜耗電量，水耕的總碳排放量可以比常規農場多約13倍【註8】。事實上，水耕技術已在外國有數十年，亦不見得有何「高科技」，究竟是否真的值得犧牲農地蓋建值得深思。 上水蕉徑農業園一期已被批評為以工程思維做農業，二期還要在優質農地上建「樓房養豬」，怪不得被形容為香港「農業完」。 參考來源： 【註1】獨立媒體 2023年7月7日 農業諮詢大會邀記者採訪 惟突閉門進行 https://bit.ly/3JPMSuc 【註2】東方日報. 2023年2月13日. 借鏡內地 北區擬建多層式養豬大樓 https://bit.ly/43hmi46 【註3】紐約時報中文網. 2023年2月9日. 中國26層養豬大樓：用生產iPhone的方式養豬 https://bit.ly/46IT0hG 【註4】South China Morning Post. 30 [...]
In The Press
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On-Going Research
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【碧爆將至】中港地產商負債危機大比併
發佈時間：2023年8月16日 繼「恆大」宣布資不抵債後，中國房地產業近日再面臨債務危機，「碧桂園」無法兌付債券利息，債務困境料會造成連鎖反應，牽連甚廣。香港地產業界雖然暫未受波及，但普遍亦對香港樓市前景看淡，長實以七折售樓亦被視為樓市進一步衰退的信息，面對這種情況，觀乎各地產發展商的債務比率，亦可以預料其債務狀況在未來將是一個不可忽略的問題。 ➤➤港資地產商負債狀況落差大 透過全面整理香港主要發展商最近年報，按發展商2022年報所示的淨負債比率（gearing ratio）進行排列 (見下表一)，我們可發現九龍建業(00034)、遠東發展(00035)、新世界(00017)、麗新發展(00488)等上市地產公司的淨負債比率相對地高，甚至高於碧桂園同期40%的淨負債比率。一般而言，「淨負債比率」數值越高，企業無力償債債務的風險則越高。 反而長實(01113)、太古(01972)、九龍倉(00004)、信置(00083)【註1】等則維持於較低水平，均不超過10%。雖則會否最終出現資不抵債的債務危機，亦要取決其他眾多因素，但由此比率亦可見到，部分本地發展商的債務水平實質上亦處於偏高的狀況。 事實上負債比率不代表一切，各發展商因各自業務亦有影響，下表數據可自行判斷，但如果內房危機最終漫延香港，第一滴血會是那一間? 表1 - 港資負債比率列表 發展商／淨負債比率 九龍建業／125.29% 遠東發展／73.80% 新世界／46.90% 麗新發展／42% 英皇國際／39.30% 嘉里／33.60% 信德／28.30% 恆隆／28.10% 恆基／24.10% 希慎／23.40% 九龍倉置業／23.20% 香港興業／22% 新鴻基／19.20% 置地／17% 嘉華／13% 莊士機構／10.50% 長實／7.90% 太古／6.50% 九龍倉／3.40% 信置／淨現金 [...]
【親蟹駅?】油塘核爆新呎價的啟示
發佈時間：2023年8月9日 長實油塘首批新盤開價創近年新低，甚至比同區二手盤更平，投下樓市震撼彈。或許親海駅本身的條件欠佳（與混凝土廠為鄰），但價格之低（比區內二手新樓呎價平20%），或令區內其他現樓頓變「蟹貨」。 從區內規劃而言，政府自2014-15年才開始銳意轉型油塘區，所以親海駅只是油塘改造大計的頭幾波落成項目，我們綜合了城規會及市場的各方訊息，發現區內未來將有新增至少近13,000個現成及潛在住宅單位供應，相比首批親海駅新盤132個單位多近100倍，它們的價格是否會繼續沉底，有待觀察。 這還未計區內大片尚待重建及整合的工業地段，若它們相當部分變成住宅，潛在供應將遠超13,000伙，比已「重蟹」的啟德（8,200伙貨尾）過之而無不及。早幾年入手油塘的買家或「重注」的地產商或許非常頭痛。 已知油塘私人住宅現成及潛在供應（2023年8月）： 【樓盤或項目名稱/發展商/已知未開售的單位數目】 1. 蔚藍東岸/五礦地產/151 2. 朗譽/保利置業/442 3. 親海駅 1 2 期/長實地產/886 4. 港鐵油塘通風樓項目/信置及資本策略發展/792 5. 油塘灣項目/恆基、新鴻基、新世界、恒隆、會德豐/ 至少7,078 6. 東源街油塘內地段4B/越秀/1,393 7. 四山街8號世運貨倉項目/包氏基金/483 8. 東源街18號項目/青建國際/224 9. 四山街油塘工業大廈第4座/宏安/676 // 合共：至少12,125 個單位 從以上潛在供應現況，可有以下重要觀察： [...]
【不「撤」實際】施政報告終於搵到理由「撤辣」？
發佈時間：2023年8月8日 記得自去年8月葉劉淑儀表示考慮免除內地購房者買家印花稅，地產界別三不五時有人出來「扭計」，以各種理由要求撤銷樓市俗稱「辣招」的炒樓稅。 適逢近日施政報告又開展「諮詢」，預料撤辣將是地產商爭取的重點，研究員整理了近一年地產業界代表們的精湛語錄，剖析這些地產文學裡十大撤辣邏輯，發現當中的說法匠心獨韻，值得我們溫故知新。 ◣◣ 邏輯一：有辣招，所以無炒家，依家無炒家，所以可以撤 「在房屋供應逐步增加及炒賣絕跡的情況下，政府已無打壓需求之必要，過往樓市興旺時所推出的樓市需求管理措施現已不合時宜」（香港商界會計師協會榮譽會長李偉強，2023/6）【註1】 ◣◣ 邏輯二：做得金融中心，就預左要俾人炒樓 「金融中心係依靠投資者同炒家，你又要做，但『辣招』就打擊佢地，當佢哋係洪水猛獸，罪大惡極，人哋咪唔嚟囉，到你想叫返人哋嚟就好難」（中原地產施永青，2023/7）【註2】 ◣◣ 邏輯三：樓價仍在升，但撤辣唔會令樓價急升 「特區政府認為『撤辣』會令港樓價急升，只是『杞人憂天』，以現時的經濟環境、息口及供應而言，港樓雖然有升幅，但難大升，相信今年全年的樓價升幅僅約10%左右，距離高峰仍遠」（美聯黃建業 ，2023/6）【註3】 ◣◣ 邏輯四：炒樓稅減咗之後可以加返，不如試下減下先 「不撤辣代表政府不敢面對挑戰；我的答案是政府應該要撤辣，不是為了地產商或者物業投資者，而是為了政府；香港政府應該學新加坡，整色整水都要撤辣，如果效果唔好再加辣，就算加到特辣都可以；現在是唔做就一定錯，就算做了錯了，都可以同其他人講政府已經盡了最大努力 」（紀惠集團湯文亮，2023/5）【註4】 ◣◣ 邏輯五：唔俾炒樓，嚴重扭曲物業市場 「辣招帶來的巨額成本大大降低收租回報，令長線投資者卻步。租盤減少導致租金上漲，租客少了選擇，二手物業市場放盤量大減，供應下跌，亦會推高樓價；長期實施辣招已令物業市場供求被嚴重扭曲，削弱資產流動性，最終只會變成經濟復甦的絆腳石」（立法會地產及建造界議員龍漢標，2023/4）【註5】 ◣◣ 邏輯六：辣招已經名存實亡，依家根本沒有人買樓，所以要撤 「即使政府不立刻全面撤辣，也要分段撤辣，而非完全沒有行動，因為辣招已名存實亡，現時根本沒有人買樓；部份富裕人士會買樓收租，但現時連那些稅項也沒有，將影響政府稅收；相反，一旦政府撤辣，預期市民將會入市，稅收會增加，對地產交易亦有裨益」（地產建設商會執委會主席梁志堅，2023/2）【註6】 ◣◣ 邏輯七：撤辣引哂炒家嚟炒貴啲樓，可以吸引外來人才 「『辣招』嚴重窒礙外來人才；當前香港正面對國際激烈的『搶人才』環境，周邊地區都推出極具競爭力的吸引外來人才政策，香港卻反其道而行之，不僅不為外來人才提供相關補貼，反而推出所調『先繳後退』的變相稅務『處罰』」（經民聯，2022/12）【註7】 ◣◣ 邏輯八：托市係政府責任，所以要撤辣幫有樓嘅市民保值甚至升值 「政府推出房策時，唔應該偏向某一方面嘅需求；有一班市民花了一生積蓄置業，佢哋都希望物業可以保值，甚至乎是升值，所以唔好話政府托市， 政府有責任令樓市唔好向下滑」（嘉華國際溫偉明，2022/10）【註8】 ◣◣ 邏輯九：防炒樓嘅印花稅令樓價升，最終益咗地產商 [...]
【鯨魚之死 歸因人類的貪婪？】
發佈時間：2023年7月31日 7月31日的早上一條布氏鯨被發現死於西貢牛尾海。鯨魚之死，除了可歸因於「人類的貪婪」，亦可從以下5大關鍵事實判斷： ● 除了《野生動物保護條例》，現時港府主要透過設立海岸公園 (7個，另外有1個擬建中) 和海岸保護區(1個)保護海洋生態【註1】，但除了佔海最小的鶴咀海岸保護區，各海岸公園均只有船速限制【註2】，幾乎沒有任何條例限制船隻進入，僅海下灣海岸公園極小區域禁止機動及船內引擎船隻進入【註3】，基本上如鯨魚這類海洋生物來港，亦無處可避漁船與人群。 ● 香港研究鯨豚的民間團體多年總結，其中一種對海上鯨豚最大的威脅，便是船隻。例如香港江豚最主要的死因，便是船運時被螺旋槳擊中，或是被棄置漁具纏繞【註4】。過往世界自然基金會 (WWF) 曾批評現有海洋保護政策沒有針對特定物種 (species-specific)的措施【註5】，當鯨魚出沒時漁護署亦不考慮針對性訂立「臨時保護區」禁船禁釣，只稱因出沒地點時間不固定，執行上並不可行【註6】。 ● 近十年設立或擬議的海岸公園，一半是因補償填海破壞而設，如大小磨刀海岸公園，是為了補償港珠澳大橋工程而損失的海洋棲息地【註7】；現時擬議的北大嶼海岸公園，是為了補償機場三跑填海所造成損害【註8】，將現存和擬議中的海洋保護區面積相加，也僅佔香港整體海域的5.15%【註9】，遠低於國際海洋保護區標準的30%【註10】。今次鯨魚出沒及浮屍之處，正正位於WWF曾建議其中一個在內牛尾海海域增設的海洋保護區內，然而至今方案仍未有下文。 ● 就算是現存的海洋保護區，WWF亦指出過各海岸公園身面積不足 (small)、零散(fragmented)、缺乏連繫性(connectivity)，難以發揮保護該區生態的效果【註11】。如對中華白海豚來說，會動輒便游離保護區。香港海豚保育學會亦有建議連接大嶼山鄰近的海岸公園，以使其更完整【註12】，卻一直不被接納。 ● 鯨魚葬身之地西貢牛尾海一帶並沒有按團體建議設立海洋保護區，反而長遠卻見到近年北部都會區在推動「宜遊」規劃概念，而大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈建議新快船路線則經過是次鯨魚出沒水域，標榜45分鐘由深圳南澳直通西貢市碼頭【註13】，加上近年不斷擴建西貢鄉郊外島碼頭，當區亦有不少遊艇會與遊艇活動，可見鯨魚剛好位處於香港其中一個加速旅遊化的海域之中。 反思：圍鯨打卡、近距離觀鯨固然是明顯可見的可能死因，但現行規範這些活動與行徑，以至保障海洋生態的政策，本身又是否是其中一個背後隱含的潛在元凶？ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【北部炒賣大都會？ 蠔殼圍濕地囤地大搜查】
發佈時間：2023年7月21日 近3萬億投資的北部都會區規劃標榜具「空間發展策略」及「城鄉共融」，當中更稱會斥資收回土地建大型濕地保育公園，但宏大規劃策略會否流於口號變質，或觸發投機炒賣破壞規劃方向，將是未來關注重點。 我們透過對一個在北都發展策略被列入「濕地保育公園」的地帶——蠔殼圍——進行業權調查研究，嘗試透過業權交易及公司囤地活動，探索北都發展最新現況與及現時規劃策略的影響。而本研社已於2018年曾經就著新界西北魚塘進行大規模業權調查，但一直因未能包含地段多達2,000多個的蠔殼圍濕地作全面分析，是次研究亦將能組合到所有香港濕地地權的隱藏拼圖。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP) ▍整體發現︰ 我們檢視2000至2021年間的所有交易紀錄，發現區內曾經易手的地段數量達904個（按面積佔約47%），亦即近半業權已曾有買家易手。 透過業權調查904個地段發現，背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後，可以判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組，包括「龍豐」、內地政商界，當中4組買家都涉及離岸公司操作。 廿年間，2017年錄得最多交易宗數，其後幾年並有持續買賣，遠早於五年後2021年10月公布的《北部都會區發展策略》。 蠔殼圍七大買家組別的買地平均呎價為92元，根據收回土地補償機制第二級補償，將可獲每平方呎634元，幾乎相當於購入成本價7倍，若然業權人爭取並得以私人發展蠔殼圍，土地呎價更可達上萬元，利潤以百倍計。 ▍研究發現1：藥房集團「龍豐」入主蠔殼圍 現時持有地段數量最多、累計面積最大的是「龍豐」組別，由龍豐藥房老闆謝少海、妻子陳婉芳及其家人曾任或現任董事的23間公司組成。這批公司自2017年開始大批購入蠔殼圍的濕地，數量在之後幾年略減但交易仍然持續，最新資料顯示2021年尾仍有交易。經過5年活躍交易，累計持有地段達351塊，地段總面積約282萬平方呎（部分地段沒有買入全部業權，按以業權比例計算，則相等於約208萬平方呎），即蠔殼圍私人業權的13%。 成立於1992年的「龍豐」，勢力盤踞上水，隨著自由行帶動、水貨生意蓬勃，老闆謝少海一躍成為「藥房大王」。過去並有報道指【註1】，謝少海擅於投資，2014年以8,800萬賣出持貨九年的上水新豐路103號，帳面大賺逾7,000萬。然而，藥房生意與漁塘養殖業並無直接關聯，為何會巨額斥資大規模購入發展潛力偏低的濕地？是早已知悉政府的發展意向，抑或只是作為中介收購地段？ ▍研究發現2：內地政商界染指香港濕地 與深圳僅一河之隔，蠔殼圍濕地亦都吸引了中國內地的商家入場。深圳企業家夫婦蘇振聲、蕭七妹，連同蘇有份持有的金達利發展有限公司，於2009至2010年買入了約23萬平方呎土地的全部業權，並一直持有至今。 蘇氏夫婦活躍於政商界，蕭七妹是廣東省政協常委、香港客屬總會創會人之一，並是港深兩地多個商會的成員。客屬總會創會人包括已故「新界王」劉皇發，榮譽主席包括身兼行會成員的鄉議局主席劉業強。蘇振聲則曾任深圳市政協委員，並是一個由內地富豪成立的「深圳市同心俱樂部」理事。二人涉及的業務包括物業管理、裝修工程、軟件開發等。同樣，這些業務與濕地、魚塘很難扯上關係，而且二人來自內地政商界，突然投資發展潛力相當低的香港濕地，原因何在？ ▍研究發現3：看不見的大地主 據我們的業權分析，上述的7大買家組別中，有4個組別都涉及離岸公司操作，以離岸公司直接或間接買入的業權面積共佔有交易紀錄之地段52%之多，最常見的是以英屬處女島等離岸公司直接或間接收地。以「龍豐」組別為例，雖然簽署合約的買家均為本地公司，這些公司其實是由8間不同的離岸公司全資或接近全資擁有。背後業主真的是龍豐集團、還是另有其人已無法查證。 更關鍵的問題是：了解真正的囤地者來自什麼利益集團／版塊，意味他們所能發揮的影響力，會否足以影響/左右現有土地規劃的策略。隱藏身份亦令公眾並無從得知及監察。 ▍分析：濕地投機遊樂場 政策使然? 濕地的規劃用途屬於「自然保育區」（CA），傳統理解濕地的發展潛力相當低，發展商要在新界囤地較大機會是向農地埋手。而從2001至2021年廿年間的交易紀錄可見，買賣活動集中出現在2008年及2017年，正正是《香港2030》於2007年底發布後，新界北發展被納入討論；以及2017年《香港2030＋》公眾諮詢期間，進一步透露了政府對發展新界北的意向。此後幾年更持續有買賣，即投機活動遠早於2021年10月公布的《北部都會區發展策略》，但現時整套發展策略並未有對新發展過程帶來的土地投機活動進行積極措施，包括加強土地管理巡查，與及及時落實保育方案，將製造了投機空間及令長遠規劃添加變數。 土地投機的衍生過程中，政府的角色並非被動，在新田科技城的規劃聲稱「積極保育以創造環境容量」，實際上卻填平90公頃魚塘，再於新田三寶樹濕地作修復及保育。然而，原有設立的三寶樹濕地保育公園，面積約520公頃，今年5月公布的最新發展大綱，面積大幅縮減至約300公頃，削減幅度達到42.3%。【註2】濕地保育走樣，加上更正進一步研究打破香港濕地規劃指引的防線，北都區內建議以收地方式建立濕地公園遲遲未有落實，令人憂慮蠔殼圍以至南生圍濕地保育公園，在往後日子也會變形走樣。 以往我們已發現逾百塊由公司名義持有的生態較敏感地段涉違例發展，然而當政府都剷平保育區濕地，將對未來其他濕地保育失卻理據，令私人囤地者「有樣學樣」。而當政府以這樣的思維推行保育政策，帶來的投機囤地、規劃走樣、環境破壞，影響就不限於蠔殼圍、不限於新田科技城，更會漫延至整個北部都會區乃至所有發展項目。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP)：https://storymaps.arcgis.com/....../9cc0362c73904f27b1...... 參考資料： 【註1】謝少海白手興家創龍豐 藥房大亨炒樓賺過億 https://collection.news/....../RYGSSPJDNNUSPGRE6EDV733YCQ 【註2】立法會發展事務委員會新田科技城的土地用途建議 https://www.legco.gov.hk/....../dev20230523cb1-506-3-c.pdf [...]
【堅離地】毀滅香港農地 種出養豬大廈？
【堅離地】毀滅香港農地 種出養豬大廈？ 發佈時間：2023年7月10日 日前漁農團體舉辦「漁農業可持續發展藍圖︰農業諮詢大會」，政府首次披露佔地80公頃的上水蕉徑的農業園計劃第二期，將首度引入「多層式水耕農場」與「多層式禽畜農場」【註1】 ，將大廈塞進優質農地之上，具體方案仍未透露，傳媒報導亦相當不足。 過往農業園計劃被指破壞本地僅有優質農地，現時還要引入多層大廈「工廠式」農業及養殖業，犧牲蕉徑這個香港幾乎最完整的優質農業區，這種「堅離地」農業做法實在聞所未聞。 ▍養豬大廈：破壞基本農田違反國策? 彷如奇觀一樣的多層式養殖設施（「樓房養豬」）在內地愈來愈多，現時政府研究在香港的農業園引入多層式養豬大廈，早前已有議員提議向內地模式學習【註2】。這種「樓房養豬」旨在於細小的用地大量生產肉類，有外國媒體稱這是以「用生產iPhone的方式養豬」【註3】。雖然有報導指彷如「鐵籠」的高科技室內養殖更具生物安全，亦曾有指密集養飼禽畜或會滋生病毒，也可能爆發疫症【註4】，而且投資成本不菲，非一般中小型農戶能夠經營，故在內地多為具資本的農企經營。 香港在跟風打算建豬廈之際，其實在2019年時，中國自然資源部已定下豬廈這類「養殖設施原則上不得使用基本農田，涉及少量永久基本農田確實難以避讓的，允許使用但必須補劃」【註5】。若是跟循國策，即意味著原則上不應選址上水優質農地建多層豬廈，「難以避讓」時 (事實上香港仍有棕地/工業區/工廈可用)，也必須再「補劃」新農業區以條保農地面積基線，但未見現今部門會作如此安排。 先不談不見天日密室養豬的人道及豬肉質素問題，其實單在廣東，去年全省已有170座「高樓養豬」【註6】，究竟香港為何要跟隨內地追求多產量，而不是以質量作本土農業發展定位，並未有充分討論及論證，亦無視了香港都市農業的比較優勢。 ▍無必要的破壞：毀農地蓋水耕大廈 至於亦提及在優質農地上塞進多層式水耕農場，亦將面臨諸多問題。水耕種菜的賣點就是「全環控」，即不受地域及氣候限制，在全封閉的潔淨空間進行，就選址而言，本在工廠大廈推行更加適合，但當優質農地被改成水耕工廠，同樣這些具有環境生態價值的鄉郊農地環境將會永久喪失。 除了用地規劃失當外，近年水耕/無土種植都被宣傳為「環保」、「高科技」。然而，水耕亦牽涉大量碳排放：數年前研究社曾揭示某水耕農場每日生產30公斤水耕菜，光照系統及其他環境控制系統每日所需的電費為1,000元【註7】，換言之，水耕主要原材料是化石燃料生產的能源，如只計種菜耗電量，水耕的總碳排放量可以比常規農場多約13倍【註8】。事實上，水耕技術已在外國有數十年，亦不見得有何「高科技」，究竟是否真的值得犧牲農地蓋建值得深思。 上水蕉徑農業園一期已被批評為以工程思維做農業，二期還要在優質農地上建「樓房養豬」，怪不得被形容為香港「農業完」。 參考來源： 【註1】獨立媒體 2023年7月7日 農業諮詢大會邀記者採訪 惟突閉門進行 https://bit.ly/3JPMSuc 【註2】東方日報. 2023年2月13日. 借鏡內地 北區擬建多層式養豬大樓 https://bit.ly/43hmi46 【註3】紐約時報中文網. 2023年2月9日. 中國26層養豬大樓：用生產iPhone的方式養豬 https://bit.ly/46IT0hG 【註4】South China Morning Post. 30 [...]