Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【食水太深】深水埗全區重建邊界再擴張 連平民唞氣空間都唔放過
發佈時間：2023年9月5日 最新市建局向深水埗區議會提交早前爭議巨大的重建研究進度報告，研究範圍突然擴闊，而且明顯針對區內的休憩用地，包括長沙灣遊樂場、李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場。這種「食公園」的做法，配合早前迅速通過修訂的城規指引，容許轉移地積比【註1】，日後公園可能集中在偏遠地區或者一幢大樓，可達度（accessibility）將大大降低。而且犧牲公園換來的，是核心區域的樓宇可以起得更密、更高，摩天大樓將矗立於深水埗。 ▍食出界：突然擴大「覓食」範圍 較2月份公布的研究範圍，市建局今次提供了明確邊界。但仔細對比後才發現，市建局早前所指的研究範圍(東至巴域街及大埔道)實際上並不然，而是進一步納入外圍的西洋菜南街，剛好到警察體育會前；早前稱重建研究範圍「北至興華街」亦都是錯誤陳述，亦而突然自行將範圍修訂荔枝角道、通州街天橋，令原本橫跨數十條街的重建研究範圍進一步擴張。 觀察這些「越界」圈入的土地，部分屬於休憩空間，亦有公家地，本不屬一般舊區重建需要處理的公共用地，這令人懷疑市建局是否著意透過越界圈地，來奪取未來這些公家土地的發展權。 自創新邊界之後，最新市建局就深水埗重建研究範圍的地理描述竟如過往並無改變，不單誤導了大眾對重建範圍的理解，究竟重建研究邊界修訂是否獲行政部門充分認可？還是先製造既定事實奪取地區規劃主導權，令越界變成越權？ ▍食公園、食公家地：食埋李鄭屋邨附近3個公園及游泳池 市建局提供了明確研究範圍的邊界，才令人發現可能會被重建的還有李鄭屋邨一帶。李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場，均被納入研究範圍，3個公園加起來面積達到3.37公頃。另外還有其他面積較細的休憩空間（O地），例如長沙灣臨時家禽批發市場。 市建局額外食多了的地方，還包括一些公家地，即G/IC地（政府、機構或社區用地），例如大埔道旁的祟真小學暨幼稚園、深水埗祟真堂。另外，李鄭屋邨附近的長沙灣賽馬會診所、李鄭屋游泳池，亦都同樣屬於公家地。事實上，這已經是市建局故技重施，去年公布的九龍城街市一帶的重建，本研社統計後發現有6成地都屬於公家地，導致樓宇密度更高。現在，市建局更可以使出轉移地積比大法，帶來可觀的額外樓面面積，深水埗的樓宇密度、高度都只會更高。 市建局在重建規劃過程中「掠奪」大量公用地，更核心的問題在於公用地沒有為公眾所用（公地公用）。公用地本身可以由政府規劃，用以興建公營房屋、公共設施等，惟政府將規劃權讓出予市建局後，卻可以免補地價聯同發展商興建住宅項目牟利，在偏遠地方重建休憩設施時又可以向政府申請基本工程儲備基金，這些手段無異於用公家資源為私人機構賺錢。 〈高危被食清單〉 1. 長沙灣遊樂場 2. 深水埗公園 3. 李鄭屋遊樂場 4. 楓樹街遊樂場 5. 北河街市政大樓 6. 上李屋花園 7. 廣利道遊樂場 8. 李鄭屋游泳池休憩花園 9. 保安道遊樂場 10. 順寧道遊樂場 11. [...]
【首置地簡史】首置樓唔使再靠發展商？
發佈時間：2023年8月31日 政府常宣傳首置樓（「港人首置上車盤」計劃）能滿足「居屋以上，私樓未滿」房屋需求的政策目標，以「資助房屋」之名，聲稱能「豐富」置業階梯的層級，上屆政府林鄭更主張以公私合營模式，「借助」私人發展商之力，指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。 但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後，近日政府卻宣布，第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地，卻因僅有一份標書的地價標金，未達政府底價而流標轉交房協【註1】，這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。 自首置樓17年被提出後，已多番被質疑其性質上仍是私營，沒有「公共利益」成份。事隔多年，由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售，重溫過往5年各首置盤的前塵往事，更可印證其本身必然存在的問題。 ⧭ 首置為名 掠地為實? 首項「首置盤」項目由市建局操刀，為及後由私人發展商來「合營」舖路，名為煥然懿居。原先定價為市價的62折，在當時樓價仍然極高的處境下，這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑，及後，其貨尾更提高到7折發售，而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目，市建局竟再上調到72折，可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。 而不知是否看中首置樓名義上為「資助房屋」的私樓，在重建項目上粘連首置樓供應來發展，有政府政策支持，更易使城規會「開綠燈」，例如位於九龍城靠背壟道/浙江街的公務員合作社用地，前排便提出來作發展共2324伙住宅，當中首置盤佔約4成，期望能更易通過城規會，透過「資助房屋」之名把公務員合作社這種公家地資源移平重建【註2】，並在這極近土瓜灣地鐵站的地皮發展私樓。 ⧭ 更不可負擔 再上調至市價8折 而繼市建局最早的先導計劃後，作為第一項由發展商投標獲地建首置樓的觀塘安達臣道項目，長實以每呎樓面地價4,550元投得，雖說是首置地皮，但這接近市場估值下限的地價仍屬非常便宜。但長實只需以市價8折將之出售給合資格申請人，較市建局原初的市價更高上近兩成。 不單如此，長實在這個「資助房屋」的項目中，除了建6座高層住宅，竟另建4座1層高的貴價洋樓【註3】，直接將首置樓的想像提高到近乎豪宅，而政府會從中隨機抽取1,000個單位作為「首置上車盤」 ，可以預料得到，有洋房建築在內的樓盤整體而言都必然價值不菲，即使有所謂8折優惠，原價若突破1,000萬，亦非一般市民可負擔。有此先例，及後的首置盤更難以可負擔價出售，有需要的市民沒有太受惠於首置樓政策之餘，反而發展商或能以廉價獲地圖利。 ⧭ 大坑西邨變私樓：「首置」成為公眾利益的重建理由 而將預視到的另一個「首置盤」項目，便是已討論多年、居民持續對安置措施表示不滿的大坑西邨重建項目。在2020年林鄭邀請市建局與負責屋邨管理的香港平民屋宇有限公司合作推動重建後，前年施政報告便稱，重建後的大坑西邨將提供逾3,300伙，其中預留2,000伙作為「首置上車盤」出售【註4】，令原有受影響邨民可原址分階段重建回遷的安排泡湯。 大坑西邨的原先地契規定平民屋宇，須提供最少1,600個單位給予低收入人士，具公共利益要求，即使不論政府是否透過首置樓「資助房屋」的形式，粉飾重建背後的賺錢大計以減少阻力，也可以想像，作為石硤尾地鐵站上蓋盤、交通極為便捷的大坑西邨地皮，若重建後用作興建私營住宅，樓價亦肯定不再「平民」，從首置樓折扣率穩步上揚的往史來看，即使建成亦只會淪為另一一般公眾難以負擔的樓盤。 ⧭ 油柑頭改由房協建首置樓的啟示 過去多個首置樓個案顯示，不論由市建局，抑或地產商主導興建，都只是傾向賺錢的項目，多於幫助市民置業的資助房屋。儘管如此，在現時經濟狀況低迷下，發展商都較為審慎而迴避投資起樓的風險。而政府在流標後，決定撥由房協在油柑頭興建首置樓，意味著其實這類「資助房屋」，其實不必然需要讓發展商來分一杯羹。 這次一賣不出就回撥給房協的先例，或許反而是個契機，他日不論是首置樓，或是「樂建居」用地，均可撥回房協負責，甚至直接撥給房委會建公營房屋。若能持續地可行，尤其是在樓市下滑下，更可能不用依仗私人發展商，已可保證足夠房屋供應目標不因流標影響。 過往政府以房屋階梯論，配合荒誕樓價，為大眾塑造一個以置業逐級向上流的意識機制，私樓售價與公營房屋資格脫節便設立居屋制度，再到與居屋脫節便添上首置樓概念，但在目前樓價下跌已成既定事實之際，政府現時高舉的房屋階梯論會否將不合時宜，可功成身退？ 事實上，在理想房屋政策下，普遍人置業應該均是首置房屋，而房屋市場亦應該是「用家主導」，而非炒家或投資主導，將僅僅幾塊地定性為「首置地」，彷彿讓少數人滿足到首置要求，便完善了整個房屋政策，實質只是鏡花水月、掩耳盜鈴。若想做到首置優先，或可以新加坡作為指標，根據最新的數據【註5】，其政府組屋（HDB）1,000呎平均也不用300萬，呎價僅3,000港元，足以令要追趕置業階梯的香港人們垂涎，但今日香港，除卻流標的首置地，卻有一眾地產業者為保難以負擔的高樓價，不斷要求撤銷炒樓稅。 參考資料 【註1】房屋局何永賢：房協有能力負責荃灣油柑頭首置項目 【註2】【九龍城規劃】靠背壟道公務員合作社擬重建逾2300伙私宅、首置盤 城規會有望「開綠燈」 【註3】首置上車盤｜長實安達臣道建洋房料全港最細 團體批致樓價飆千萬 【註4】2021 施政報告 - 重建大坑西邨 [...]
九華徑大宅古蹟無聲無息被拆無人問津？
發佈時間：2023年8月23日 #曾氏祖屋 #九華徑22號 #古蹟辦 #古諮會 #歷史建築 #文物保育 被古諮會評為三級歷史建築的九華徑舊村22號的曾氏大宅（又稱明德堂），日前傳出在無聲無息下被夷為平地，消息由民間團體「考城學社」翻查拆樓紙時確實。 事沿今年5月，屋宇署批出拆樓申請（俗稱拆樓紙）【註1】，申請者為Kaway Limited。至8月初，有網友拍攝到整座建築已遭拆卸無蹤。 曾氏大宅是村中十三組被評級的歷史建築之一，古蹟辦的評價曾指大宅擁有高歷史價值（high historical value）及獨特的正立面設計（ distinctive front façade），惟大宅於1990年代一直被凋空，至近日被發展商/地權人拆卸。 被塵封的30年代名人故居 據古蹟辦資料，22號的大宅約於1934年至1937年落成，為九華徑的客家曾氏族群曾憲新之祖屋，其早年曾於美國軍艦上擔當船員總管，後以其賺來之積蓄回村建屋。1940年代終至1950 年代初，著名黃永玉、樓適夷及及王任叔（巴人）等藝術家及左派知識份子曾於此居住。【註2】 大宅之建築風格被指相當獨特，樓高兩層，呈現出狹長而端莊的輪廓，高挑的窄窗和配以白色的牆身甚為突出。其正面簡約而典雅，融合了新古典主義（Neo-Classical）和義大利文藝復興風格（Italianate Renaissance），且帶有一點點裝置藝術色彩（Art Deco）的欄杆和山花。 研究員曾從正門位置拍攝到鐵閘上之通花罩欄，可隱見到「明德堂」三字構成的圖案，相信是曾氏的堂號。正門兩側則裝飾著紅色的托斯卡尼式柱子（Tuscan Order columns），形成相當高的樓底空間；又以幾何圖案和突出的紅色、綠色和米色的水磨石批盪將一樓的三扇窗戶框起來。整座大宅極富特色，從其用料和建築風格可見，彰顯了曾氏當時的財力及風格。 預視將有更多古蹟被拆危機 研究員上年已留意到邱德根家族持有的遠東酒店（0037）入紙規劃申請，欲於九華徑申建14座高達33層的私樓，合共6,053伙單位，以發展大型住宅項目。這幅位於葵青及荔枝角之間的市區靚地，連發展商都以「位於九龍」自居。 計劃幾乎想將整個舊村部份鏟起，規模達半個太古城，研究員便曾實地考察並製作了一條影片剖析箇中影響。【註3】當中鄰近新村的部份非原居民已受發展計劃影響而遭遇各種迫遷，而牽涉曾氏祖堂地的地段，則因「傾唔掂數」而一直未有下文。 九華徑村擁有超過300年歷史，村落依山而建，伴溪而築，本身佈局井然有序，二戰前後更收容了不少左派和國民黨名人，以致馬英九都曾經住過。研究社參照1990年代的全港歷史建築普查，發現當年已記錄卻尚未評級的歷史建築就有33座，當中包括了1920至1930年代的西式大宅及客家大屋。還有不在表列範圍的前養正學校、曾氏外祖祠及保康寧藥行遺址等值得保留的古蹟。 然而，發展商遠東酒店的「大計」無疑是將整條村煎皮拆骨，今次原本規劃文件選擇性保留的已評級歷史建築都被無情拆去，可見連最低程度的保育都做不到，可想而知整個古村建築群將蕩然無存。這類拆村發展模式，令人不禁聯想起九龍城衙前圍村和元朗大旗嶺村的景象，終落得村民四散，社區遭肢解的慘狀。 面對大規模拆村和古蹟不保，政府又做了什麼？ 負責評核工程項目對文物影響的古物古蹟辦事處，在事件上未有對曾氏大宅作適當保護或搶救措施。根據2009年確立的機制，屋宇署必須就三級歷史建築的拆卸通知古蹟辦【註4】，再由古蹟辦進行磋商及嘗試遊說業主的工作，惟事件未見有任何進展紀錄，業主就已清拆古蹟。而決定評級的古物諮詢委員會之網頁上已將大宅的狀態改為「已拆卸」，明顯是對事件知情，但過程極度低調。事件連安排搬上古諮會會議上讓委員討論的的機會都沒有，公眾無從得知，或甚討論。 政府近年提倡公私營合作發展土地，「官商合作」下令這類大規模「滅村」的計劃似乎再次死灰復燃。今次的拆古蹟事件雖然不是由遠東直接造成，但村內的古蹟群亦同樣地面臨類似的威脅，與近年多個古蹟被拆情況相似【註5】，隨時又再無聲無息地被消失。 [...]
【球．之不得：全面重構反對高球場發展的利益版塊】
發佈時間：2023年8月21日 還有一個星期多，政府就會正式收回粉嶺高球場的32公頃舊場，引起社會上層反彈。過去數月，他們發動了近年在城市發展爭議上少見的大規模攻防戰，試圖令公屋計劃觸礁。無論結果如何，這次申述已將改變中的土地利益板塊初步浮面，令公眾窺探到未來新香港土地政治形態的雛形。 研究員透過全面分析城規會接收到的6,500份反對申述提交者的背景，嘗試更全面重組這批人所屬的板塊，看看能否回答以下的問題：這些反對發展球場的是誰？他們的「份量」有多重？誰有出現，誰又出奇地沒有出現？這些反對意見，足夠撼動政府的決定嗎？ 雖然部分人士無法查證背景，但亦有相當部分持反對意見的申述人與知名人士同名同姓，透過其申述資料及其過往言論，能大致推斷申述者身份： 【版塊一】大小發展商：一家八口總動員反對 不令人意外的是，發展商是其中一個最反對高球場發展的板塊，而港資地產商反對最激烈。四大發展商的頂層人物雖然未有親自出面，但亦有不少與極高層同名的人現身。當中尤以恒基及新世界相關人士曝光率最高：例如恒基首席幕僚林高演、執董兼李兆基女婿李寧。新世界甚至是「家族動員」，杜鄭秀霞（鄭家純妹）一家至少8人透過申述書表態，包括副主席杜惠愷【註1】。 雖然未能從申述得知恒基及新世界相關人士頻頻出現的原因，但除了可能的會籍因素外，這兩間發展商的確在北區農地落了「重注」：恒基堪稱「新界農地王」，持有約4,500萬平方呎農地土儲，為四大發展商之首，球場周邊仍有不少農地，相信有不少恒基的持貨，接壤球場的豪宅樓盤「高爾夫．御苑」就是由恒基發展；新世界農地土儲面積比不上恒基，但其土儲重鎮就落在北區，如球場南邊的蓮塘尾土地（臨時借予政府作簡約公屋選址）。一旦高球場用以興建1.2萬伙公屋，或將會影響該區的豪宅定位，或負面影響他們的規劃部署。 反而，長實和新地相關人士，相對之下未有積極表態。與新地有關的高層只有獨立非執行董事李家祥（同名）。長實方面，只有一個名為「幼吾幼慈善基金有限公司」與其有明顯關聯。該基金關注兒童及青年教育與跨代貧窮，卻不支持興建公屋方案。基金主要成員包括李嘉誠基金會、長江集團，未知是否因而以機構名義反對有助扶貧的公屋計劃。 另亦有其他港資地產商表態反對，包括恆隆、鷹君、南豐、九龍建業、利福國際等。利福國際董事局主席劉鑾鴻聯同其子女劉今晨、劉今蟾（同名），以及恆隆地產行政總裁盧韋柏（同名），均申述反對發展。 另外值得留意的，地產代理美聯集團以及領展，竟也高調表態，美聯除了以公司名義發聲外，其創辦人兼主席黃建業（同名）亦有「落水」。環顧高球場周邊，有不少私人樓以高球場為賣點（如高爾夫．御苑），未知是否因為公屋計劃可能會為交投帶來影響？地產代理以及個別發展商的出現，均明確反映主流地產利益的取態。 【版塊二】個別商界：高調的港資 vs 「隱身」的中資 另一反對主力是商界，佔整體申述的5.8%。除佔比最多的港資企業外（當中以嘉道理家族相關公司反對申述最多，共17人）亦有中資與外資，分別都有逾30名現任高管／董事／非執董具名表態。雖然從申述書中，難以知道這些與中資／外資／港資有關的人士，有多大程度上是代表公司或只是以個人身份提出反對，但我們留意到中資與港資／外資在相關申述人在份量上有微妙的分別：與外資相關的多是現任或前任頂級管理層（以下同名），例如AIG香港區行政總裁Tomi Latva-Kiskola 、日本電氣香港有限公司董事總經理黃玉娟，但中資方面雖有高層（如香港中資銀行業協會副總裁陳永德），但更多的是較為「外圍」，非處理日常運作的非執董（如央企華潤燃氣控股有限公司獨立非執董俞漢度），很可能只是代表其個人而非公司發聲。 雖然未能確認其行動是否代表所屬公司立場，不過可見中資在此事上，似乎沒有如港資／外資那麼高調或重視，背後原因值得進一步深究。 【版塊三】私人會所：約四份之一會所「唇亡齒寒式」表態 香港哥爾夫球會以「私人遊樂場地契約」持有粉嶺高球場。而46間同樣以「私人遊樂場地契約」獲批土地的機構中，有另外11間的相關人士申述反對發展，接近總數四份之一，部分更是高層具名申述或直接以會所名義反對。這些會所包括同樣有18個高球洞的清水灣鄉村俱樂部（The Clearwater Bay Golf & Country Club）和香港中華遊樂會（Chinese Recreation Club, Hong Kong），它們均以決定影響香港的高球發展為由反對發展。 不過有趣的是，連沒有高球設施的香港足球會（Hong Kong Football [...]
【森林城市：碧桂園爛尾人工島對明日大嶼的啟示】
發佈時間：2023年8月18日 碧桂園(Country Garden) 瀕臨「碧爆」起因眾多，其中一個是缺乏現金流賣樓停滯，無法套現足夠現金支付利息。除了三四線城市交易冰封，碧桂園手上有一大型馬來西亞人工島項目「森林城市」(Forest City)，當年稱為「第二家園計劃」及「夢幻天堂」作招徠，現時已成為國際著名鬼城，亦被評為全世界最無用的大白象(the world’s most useless megaproject)【註1】。 項目在2006年被提出，一開始要在馬來西亞柔佛州，於2014年與當地王室合作，當年揚言會投資近1000億美金，興建原本1740公頃 (後來「縮水」至1386公頃) 共70萬個單位的人工島，以數階段興建4個人工島。但是，自2018年起沒有第二期填海的進展，雖已呈爛尾狀態，但近年碧桂園仍聲稱並非爛尾項目(failed project)，並會於2035年全數完成。 ➜ 全球爛島成因考 今年初明日大嶼爭議之時，本研聯同綠色和平在年初發表《問題島途：從全球大型填海項目看明日大嶼計劃的危機》報告，深入探討過碧桂園「森林城市」人工島案例如何由當初的鴻圖大計，到今日面對爛尾風險： 1) 長期面對政策變化風險：過份依賴中國「走資」買家，當國家政策出現逆轉，包括2017年後的中國外匯管制及2018年馬國停批居留權，令其資金鏈斷裂，投資及賣樓停滯。 2) 環境破壞與沉降：由於當初急於填海和展開島上工程，仔細環境影響評估都是後補，引起當地民眾及漁民抗議；即使聲積使用「嶄新填海技術」，沉降地陷問題亦困擾島上居民。 3) 地緣紛爭：大型填海項目亦引起新加坡政府的投訴，認為大型填海影響漁民生計及收窄海域航路。 4) 「碧」走買家：當訂計劃承諾發展70萬單位，截至去年只賣出2.5萬個單位，實際只有2000人居住，不僅樓價下跌，買家業主未能獲得原先期望的居住權簽證【註2】，隨著碧桂園瀕臨「爆煲」爭取機會更加渺茫，投訴無門。外媒分析整個森林城市項目，最大的輸家不是碧桂園股東，而是買家和當地社群（Forest City is one example where community members and [...]
【香港長遠人口推算逆轉激增?】
發佈時間：2023年8月16日 【香港長遠人口推算逆轉激增?】 統計處今日（8月15日）公佈2023年中香港人口突增15萬至749萬，比對同期增加2.1%【註1】，差不多收復了所有自2019年的人口「失地」，同日發佈一份相當樂觀的長遠人口推算，指2046年香港將有819萬人口，此最新數據值得進一步分析解讀。 1/ 一年人口增加逾15萬？ 與去年同期相比，去除自然減少如死亡人口，香港增加了152,000人，幾乎全部由143,000的「其他香港居民」的淨移入貢獻（減去了單程證）。換句話說，根據官方數據，在移民潮沒有減緩的情況下，移出人口被移入的人完全抵銷之餘，過去一年香港還多出了這143,000淨流入的人口。 因數字並無具體分項，無法進一步探討當中原因，但一年逾15萬的本地人口增長，與過去半年市面逐漸蕭條、甚至出現彌敦道便利店早早關門、樓價租金同時不振的境況，似乎有很大落差。 2/ 一反過往長遠人口推算 未來人口增長更為樂觀? 同日，統計處同時公佈了最新的人口推算（2022－2046年），預料香港人口將不斷攀升至2046年的819萬人【註2】，甚至比對上一份同類人口推算(2020-2069年) 還要樂觀【註3】。上一份人口估算在2020年出版，當時估計2046年只有808萬人。 在最新的人口推算中，統計處繼續樂觀地大幅調升了未來每年的淨移入：由3年前預計2020-30年，每年淨移入3－5萬人的人口推算，調升至最新每年淨移入5－6萬多，而人口淨移入的高峰值發生在2035年，甚至早過北部都會區及明日大嶼全面落成時間，預期當年會有7.3萬人淨移入。相較之下，疫情前平均每年的人口淨移入／移出大概只是維持於+/-15,000以內，故此達每年達5－7萬的淨移入其實在過去甚少遇見。 雖然樂觀人口增長會導致合理化未來基建規劃配套，錯誤地成為政策依據，但歷年香港的長遠人口推算都曾出現「樂觀性高估」。儘然如此，過往每有新一份的長遠人口增長推算，都會比對上一份低，而今次推算突然「逆轉」，反比上一份更樂觀，除了假設了未來數十年仍有招攬人才及輸入勞工計劃外【註4】，統計處並無具體交代基於什麼因素作出此「一反常態」的推算。 更值得留意是，被大幅推高的預期人口淨移入，透露了特區政府正計劃在未來十數廿年，有信心上50萬的外勞專才進港，但人為的大幅度移入政策是否能夠長期持續，或許亦是另一個過度樂觀的未來變數。 參考資料 【註1】香港統計處 二零二三年年中人口數字 [2023年8月15日] 【註2】香港統計處 香港人口推算2022-2046 【註3】香港統計處 香港人口推算2020-2069 【註4】同註2，「人口遷移假設」，第4.25段 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【食水太深】深水埗全區重建邊界再擴張 連平民唞氣空間都唔放過
發佈時間：2023年9月5日 最新市建局向深水埗區議會提交早前爭議巨大的重建研究進度報告，研究範圍突然擴闊，而且明顯針對區內的休憩用地，包括長沙灣遊樂場、李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場。這種「食公園」的做法，配合早前迅速通過修訂的城規指引，容許轉移地積比【註1】，日後公園可能集中在偏遠地區或者一幢大樓，可達度（accessibility）將大大降低。而且犧牲公園換來的，是核心區域的樓宇可以起得更密、更高，摩天大樓將矗立於深水埗。 ▍食出界：突然擴大「覓食」範圍 較2月份公布的研究範圍，市建局今次提供了明確邊界。但仔細對比後才發現，市建局早前所指的研究範圍(東至巴域街及大埔道)實際上並不然，而是進一步納入外圍的西洋菜南街，剛好到警察體育會前；早前稱重建研究範圍「北至興華街」亦都是錯誤陳述，亦而突然自行將範圍修訂荔枝角道、通州街天橋，令原本橫跨數十條街的重建研究範圍進一步擴張。 觀察這些「越界」圈入的土地，部分屬於休憩空間，亦有公家地，本不屬一般舊區重建需要處理的公共用地，這令人懷疑市建局是否著意透過越界圈地，來奪取未來這些公家土地的發展權。 自創新邊界之後，最新市建局就深水埗重建研究範圍的地理描述竟如過往並無改變，不單誤導了大眾對重建範圍的理解，究竟重建研究邊界修訂是否獲行政部門充分認可？還是先製造既定事實奪取地區規劃主導權，令越界變成越權？ ▍食公園、食公家地：食埋李鄭屋邨附近3個公園及游泳池 市建局提供了明確研究範圍的邊界，才令人發現可能會被重建的還有李鄭屋邨一帶。李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場，均被納入研究範圍，3個公園加起來面積達到3.37公頃。另外還有其他面積較細的休憩空間（O地），例如長沙灣臨時家禽批發市場。 市建局額外食多了的地方，還包括一些公家地，即G/IC地（政府、機構或社區用地），例如大埔道旁的祟真小學暨幼稚園、深水埗祟真堂。另外，李鄭屋邨附近的長沙灣賽馬會診所、李鄭屋游泳池，亦都同樣屬於公家地。事實上，這已經是市建局故技重施，去年公布的九龍城街市一帶的重建，本研社統計後發現有6成地都屬於公家地，導致樓宇密度更高。現在，市建局更可以使出轉移地積比大法，帶來可觀的額外樓面面積，深水埗的樓宇密度、高度都只會更高。 市建局在重建規劃過程中「掠奪」大量公用地，更核心的問題在於公用地沒有為公眾所用（公地公用）。公用地本身可以由政府規劃，用以興建公營房屋、公共設施等，惟政府將規劃權讓出予市建局後，卻可以免補地價聯同發展商興建住宅項目牟利，在偏遠地方重建休憩設施時又可以向政府申請基本工程儲備基金，這些手段無異於用公家資源為私人機構賺錢。 〈高危被食清單〉 1. 長沙灣遊樂場 2. 深水埗公園 3. 李鄭屋遊樂場 4. 楓樹街遊樂場 5. 北河街市政大樓 6. 上李屋花園 7. 廣利道遊樂場 8. 李鄭屋游泳池休憩花園 9. 保安道遊樂場 10. 順寧道遊樂場 11. [...]
【首置地簡史】首置樓唔使再靠發展商？
發佈時間：2023年8月31日 政府常宣傳首置樓（「港人首置上車盤」計劃）能滿足「居屋以上，私樓未滿」房屋需求的政策目標，以「資助房屋」之名，聲稱能「豐富」置業階梯的層級，上屆政府林鄭更主張以公私合營模式，「借助」私人發展商之力，指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。 但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後，近日政府卻宣布，第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地，卻因僅有一份標書的地價標金，未達政府底價而流標轉交房協【註1】，這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。 自首置樓17年被提出後，已多番被質疑其性質上仍是私營，沒有「公共利益」成份。事隔多年，由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售，重溫過往5年各首置盤的前塵往事，更可印證其本身必然存在的問題。 ⧭ 首置為名 掠地為實? 首項「首置盤」項目由市建局操刀，為及後由私人發展商來「合營」舖路，名為煥然懿居。原先定價為市價的62折，在當時樓價仍然極高的處境下，這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑，及後，其貨尾更提高到7折發售，而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目，市建局竟再上調到72折，可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。 而不知是否看中首置樓名義上為「資助房屋」的私樓，在重建項目上粘連首置樓供應來發展，有政府政策支持，更易使城規會「開綠燈」，例如位於九龍城靠背壟道/浙江街的公務員合作社用地，前排便提出來作發展共2324伙住宅，當中首置盤佔約4成，期望能更易通過城規會，透過「資助房屋」之名把公務員合作社這種公家地資源移平重建【註2】，並在這極近土瓜灣地鐵站的地皮發展私樓。 ⧭ 更不可負擔 再上調至市價8折 而繼市建局最早的先導計劃後，作為第一項由發展商投標獲地建首置樓的觀塘安達臣道項目，長實以每呎樓面地價4,550元投得，雖說是首置地皮，但這接近市場估值下限的地價仍屬非常便宜。但長實只需以市價8折將之出售給合資格申請人，較市建局原初的市價更高上近兩成。 不單如此，長實在這個「資助房屋」的項目中，除了建6座高層住宅，竟另建4座1層高的貴價洋樓【註3】，直接將首置樓的想像提高到近乎豪宅，而政府會從中隨機抽取1,000個單位作為「首置上車盤」 ，可以預料得到，有洋房建築在內的樓盤整體而言都必然價值不菲，即使有所謂8折優惠，原價若突破1,000萬，亦非一般市民可負擔。有此先例，及後的首置盤更難以可負擔價出售，有需要的市民沒有太受惠於首置樓政策之餘，反而發展商或能以廉價獲地圖利。 ⧭ 大坑西邨變私樓：「首置」成為公眾利益的重建理由 而將預視到的另一個「首置盤」項目，便是已討論多年、居民持續對安置措施表示不滿的大坑西邨重建項目。在2020年林鄭邀請市建局與負責屋邨管理的香港平民屋宇有限公司合作推動重建後，前年施政報告便稱，重建後的大坑西邨將提供逾3,300伙，其中預留2,000伙作為「首置上車盤」出售【註4】，令原有受影響邨民可原址分階段重建回遷的安排泡湯。 大坑西邨的原先地契規定平民屋宇，須提供最少1,600個單位給予低收入人士，具公共利益要求，即使不論政府是否透過首置樓「資助房屋」的形式，粉飾重建背後的賺錢大計以減少阻力，也可以想像，作為石硤尾地鐵站上蓋盤、交通極為便捷的大坑西邨地皮，若重建後用作興建私營住宅，樓價亦肯定不再「平民」，從首置樓折扣率穩步上揚的往史來看，即使建成亦只會淪為另一一般公眾難以負擔的樓盤。 ⧭ 油柑頭改由房協建首置樓的啟示 過去多個首置樓個案顯示，不論由市建局，抑或地產商主導興建，都只是傾向賺錢的項目，多於幫助市民置業的資助房屋。儘管如此，在現時經濟狀況低迷下，發展商都較為審慎而迴避投資起樓的風險。而政府在流標後，決定撥由房協在油柑頭興建首置樓，意味著其實這類「資助房屋」，其實不必然需要讓發展商來分一杯羹。 這次一賣不出就回撥給房協的先例，或許反而是個契機，他日不論是首置樓，或是「樂建居」用地，均可撥回房協負責，甚至直接撥給房委會建公營房屋。若能持續地可行，尤其是在樓市下滑下，更可能不用依仗私人發展商，已可保證足夠房屋供應目標不因流標影響。 過往政府以房屋階梯論，配合荒誕樓價，為大眾塑造一個以置業逐級向上流的意識機制，私樓售價與公營房屋資格脫節便設立居屋制度，再到與居屋脫節便添上首置樓概念，但在目前樓價下跌已成既定事實之際，政府現時高舉的房屋階梯論會否將不合時宜，可功成身退？ 事實上，在理想房屋政策下，普遍人置業應該均是首置房屋，而房屋市場亦應該是「用家主導」，而非炒家或投資主導，將僅僅幾塊地定性為「首置地」，彷彿讓少數人滿足到首置要求，便完善了整個房屋政策，實質只是鏡花水月、掩耳盜鈴。若想做到首置優先，或可以新加坡作為指標，根據最新的數據【註5】，其政府組屋（HDB）1,000呎平均也不用300萬，呎價僅3,000港元，足以令要追趕置業階梯的香港人們垂涎，但今日香港，除卻流標的首置地，卻有一眾地產業者為保難以負擔的高樓價，不斷要求撤銷炒樓稅。 參考資料 【註1】房屋局何永賢：房協有能力負責荃灣油柑頭首置項目 【註2】【九龍城規劃】靠背壟道公務員合作社擬重建逾2300伙私宅、首置盤 城規會有望「開綠燈」 【註3】首置上車盤｜長實安達臣道建洋房料全港最細 團體批致樓價飆千萬 【註4】2021 施政報告 - 重建大坑西邨 [...]
九華徑大宅古蹟無聲無息被拆無人問津？
發佈時間：2023年8月23日 #曾氏祖屋 #九華徑22號 #古蹟辦 #古諮會 #歷史建築 #文物保育 被古諮會評為三級歷史建築的九華徑舊村22號的曾氏大宅（又稱明德堂），日前傳出在無聲無息下被夷為平地，消息由民間團體「考城學社」翻查拆樓紙時確實。 事沿今年5月，屋宇署批出拆樓申請（俗稱拆樓紙）【註1】，申請者為Kaway Limited。至8月初，有網友拍攝到整座建築已遭拆卸無蹤。 曾氏大宅是村中十三組被評級的歷史建築之一，古蹟辦的評價曾指大宅擁有高歷史價值（high historical value）及獨特的正立面設計（ distinctive front façade），惟大宅於1990年代一直被凋空，至近日被發展商/地權人拆卸。 被塵封的30年代名人故居 據古蹟辦資料，22號的大宅約於1934年至1937年落成，為九華徑的客家曾氏族群曾憲新之祖屋，其早年曾於美國軍艦上擔當船員總管，後以其賺來之積蓄回村建屋。1940年代終至1950 年代初，著名黃永玉、樓適夷及及王任叔（巴人）等藝術家及左派知識份子曾於此居住。【註2】 大宅之建築風格被指相當獨特，樓高兩層，呈現出狹長而端莊的輪廓，高挑的窄窗和配以白色的牆身甚為突出。其正面簡約而典雅，融合了新古典主義（Neo-Classical）和義大利文藝復興風格（Italianate Renaissance），且帶有一點點裝置藝術色彩（Art Deco）的欄杆和山花。 研究員曾從正門位置拍攝到鐵閘上之通花罩欄，可隱見到「明德堂」三字構成的圖案，相信是曾氏的堂號。正門兩側則裝飾著紅色的托斯卡尼式柱子（Tuscan Order columns），形成相當高的樓底空間；又以幾何圖案和突出的紅色、綠色和米色的水磨石批盪將一樓的三扇窗戶框起來。整座大宅極富特色，從其用料和建築風格可見，彰顯了曾氏當時的財力及風格。 預視將有更多古蹟被拆危機 研究員上年已留意到邱德根家族持有的遠東酒店（0037）入紙規劃申請，欲於九華徑申建14座高達33層的私樓，合共6,053伙單位，以發展大型住宅項目。這幅位於葵青及荔枝角之間的市區靚地，連發展商都以「位於九龍」自居。 計劃幾乎想將整個舊村部份鏟起，規模達半個太古城，研究員便曾實地考察並製作了一條影片剖析箇中影響。【註3】當中鄰近新村的部份非原居民已受發展計劃影響而遭遇各種迫遷，而牽涉曾氏祖堂地的地段，則因「傾唔掂數」而一直未有下文。 九華徑村擁有超過300年歷史，村落依山而建，伴溪而築，本身佈局井然有序，二戰前後更收容了不少左派和國民黨名人，以致馬英九都曾經住過。研究社參照1990年代的全港歷史建築普查，發現當年已記錄卻尚未評級的歷史建築就有33座，當中包括了1920至1930年代的西式大宅及客家大屋。還有不在表列範圍的前養正學校、曾氏外祖祠及保康寧藥行遺址等值得保留的古蹟。 然而，發展商遠東酒店的「大計」無疑是將整條村煎皮拆骨，今次原本規劃文件選擇性保留的已評級歷史建築都被無情拆去，可見連最低程度的保育都做不到，可想而知整個古村建築群將蕩然無存。這類拆村發展模式，令人不禁聯想起九龍城衙前圍村和元朗大旗嶺村的景象，終落得村民四散，社區遭肢解的慘狀。 面對大規模拆村和古蹟不保，政府又做了什麼？ 負責評核工程項目對文物影響的古物古蹟辦事處，在事件上未有對曾氏大宅作適當保護或搶救措施。根據2009年確立的機制，屋宇署必須就三級歷史建築的拆卸通知古蹟辦【註4】，再由古蹟辦進行磋商及嘗試遊說業主的工作，惟事件未見有任何進展紀錄，業主就已清拆古蹟。而決定評級的古物諮詢委員會之網頁上已將大宅的狀態改為「已拆卸」，明顯是對事件知情，但過程極度低調。事件連安排搬上古諮會會議上讓委員討論的的機會都沒有，公眾無從得知，或甚討論。 政府近年提倡公私營合作發展土地，「官商合作」下令這類大規模「滅村」的計劃似乎再次死灰復燃。今次的拆古蹟事件雖然不是由遠東直接造成，但村內的古蹟群亦同樣地面臨類似的威脅，與近年多個古蹟被拆情況相似【註5】，隨時又再無聲無息地被消失。 [...]
【球．之不得：全面重構反對高球場發展的利益版塊】
發佈時間：2023年8月21日 還有一個星期多，政府就會正式收回粉嶺高球場的32公頃舊場，引起社會上層反彈。過去數月，他們發動了近年在城市發展爭議上少見的大規模攻防戰，試圖令公屋計劃觸礁。無論結果如何，這次申述已將改變中的土地利益板塊初步浮面，令公眾窺探到未來新香港土地政治形態的雛形。 研究員透過全面分析城規會接收到的6,500份反對申述提交者的背景，嘗試更全面重組這批人所屬的板塊，看看能否回答以下的問題：這些反對發展球場的是誰？他們的「份量」有多重？誰有出現，誰又出奇地沒有出現？這些反對意見，足夠撼動政府的決定嗎？ 雖然部分人士無法查證背景，但亦有相當部分持反對意見的申述人與知名人士同名同姓，透過其申述資料及其過往言論，能大致推斷申述者身份： 【版塊一】大小發展商：一家八口總動員反對 不令人意外的是，發展商是其中一個最反對高球場發展的板塊，而港資地產商反對最激烈。四大發展商的頂層人物雖然未有親自出面，但亦有不少與極高層同名的人現身。當中尤以恒基及新世界相關人士曝光率最高：例如恒基首席幕僚林高演、執董兼李兆基女婿李寧。新世界甚至是「家族動員」，杜鄭秀霞（鄭家純妹）一家至少8人透過申述書表態，包括副主席杜惠愷【註1】。 雖然未能從申述得知恒基及新世界相關人士頻頻出現的原因，但除了可能的會籍因素外，這兩間發展商的確在北區農地落了「重注」：恒基堪稱「新界農地王」，持有約4,500萬平方呎農地土儲，為四大發展商之首，球場周邊仍有不少農地，相信有不少恒基的持貨，接壤球場的豪宅樓盤「高爾夫．御苑」就是由恒基發展；新世界農地土儲面積比不上恒基，但其土儲重鎮就落在北區，如球場南邊的蓮塘尾土地（臨時借予政府作簡約公屋選址）。一旦高球場用以興建1.2萬伙公屋，或將會影響該區的豪宅定位，或負面影響他們的規劃部署。 反而，長實和新地相關人士，相對之下未有積極表態。與新地有關的高層只有獨立非執行董事李家祥（同名）。長實方面，只有一個名為「幼吾幼慈善基金有限公司」與其有明顯關聯。該基金關注兒童及青年教育與跨代貧窮，卻不支持興建公屋方案。基金主要成員包括李嘉誠基金會、長江集團，未知是否因而以機構名義反對有助扶貧的公屋計劃。 另亦有其他港資地產商表態反對，包括恆隆、鷹君、南豐、九龍建業、利福國際等。利福國際董事局主席劉鑾鴻聯同其子女劉今晨、劉今蟾（同名），以及恆隆地產行政總裁盧韋柏（同名），均申述反對發展。 另外值得留意的，地產代理美聯集團以及領展，竟也高調表態，美聯除了以公司名義發聲外，其創辦人兼主席黃建業（同名）亦有「落水」。環顧高球場周邊，有不少私人樓以高球場為賣點（如高爾夫．御苑），未知是否因為公屋計劃可能會為交投帶來影響？地產代理以及個別發展商的出現，均明確反映主流地產利益的取態。 【版塊二】個別商界：高調的港資 vs 「隱身」的中資 另一反對主力是商界，佔整體申述的5.8%。除佔比最多的港資企業外（當中以嘉道理家族相關公司反對申述最多，共17人）亦有中資與外資，分別都有逾30名現任高管／董事／非執董具名表態。雖然從申述書中，難以知道這些與中資／外資／港資有關的人士，有多大程度上是代表公司或只是以個人身份提出反對，但我們留意到中資與港資／外資在相關申述人在份量上有微妙的分別：與外資相關的多是現任或前任頂級管理層（以下同名），例如AIG香港區行政總裁Tomi Latva-Kiskola 、日本電氣香港有限公司董事總經理黃玉娟，但中資方面雖有高層（如香港中資銀行業協會副總裁陳永德），但更多的是較為「外圍」，非處理日常運作的非執董（如央企華潤燃氣控股有限公司獨立非執董俞漢度），很可能只是代表其個人而非公司發聲。 雖然未能確認其行動是否代表所屬公司立場，不過可見中資在此事上，似乎沒有如港資／外資那麼高調或重視，背後原因值得進一步深究。 【版塊三】私人會所：約四份之一會所「唇亡齒寒式」表態 香港哥爾夫球會以「私人遊樂場地契約」持有粉嶺高球場。而46間同樣以「私人遊樂場地契約」獲批土地的機構中，有另外11間的相關人士申述反對發展，接近總數四份之一，部分更是高層具名申述或直接以會所名義反對。這些會所包括同樣有18個高球洞的清水灣鄉村俱樂部（The Clearwater Bay Golf & Country Club）和香港中華遊樂會（Chinese Recreation Club, Hong Kong），它們均以決定影響香港的高球發展為由反對發展。 不過有趣的是，連沒有高球設施的香港足球會（Hong Kong Football [...]
【森林城市：碧桂園爛尾人工島對明日大嶼的啟示】
發佈時間：2023年8月18日 碧桂園(Country Garden) 瀕臨「碧爆」起因眾多，其中一個是缺乏現金流賣樓停滯，無法套現足夠現金支付利息。除了三四線城市交易冰封，碧桂園手上有一大型馬來西亞人工島項目「森林城市」(Forest City)，當年稱為「第二家園計劃」及「夢幻天堂」作招徠，現時已成為國際著名鬼城，亦被評為全世界最無用的大白象(the world’s most useless megaproject)【註1】。 項目在2006年被提出，一開始要在馬來西亞柔佛州，於2014年與當地王室合作，當年揚言會投資近1000億美金，興建原本1740公頃 (後來「縮水」至1386公頃) 共70萬個單位的人工島，以數階段興建4個人工島。但是，自2018年起沒有第二期填海的進展，雖已呈爛尾狀態，但近年碧桂園仍聲稱並非爛尾項目(failed project)，並會於2035年全數完成。 ➜ 全球爛島成因考 今年初明日大嶼爭議之時，本研聯同綠色和平在年初發表《問題島途：從全球大型填海項目看明日大嶼計劃的危機》報告，深入探討過碧桂園「森林城市」人工島案例如何由當初的鴻圖大計，到今日面對爛尾風險： 1) 長期面對政策變化風險：過份依賴中國「走資」買家，當國家政策出現逆轉，包括2017年後的中國外匯管制及2018年馬國停批居留權，令其資金鏈斷裂，投資及賣樓停滯。 2) 環境破壞與沉降：由於當初急於填海和展開島上工程，仔細環境影響評估都是後補，引起當地民眾及漁民抗議；即使聲積使用「嶄新填海技術」，沉降地陷問題亦困擾島上居民。 3) 地緣紛爭：大型填海項目亦引起新加坡政府的投訴，認為大型填海影響漁民生計及收窄海域航路。 4) 「碧」走買家：當訂計劃承諾發展70萬單位，截至去年只賣出2.5萬個單位，實際只有2000人居住，不僅樓價下跌，買家業主未能獲得原先期望的居住權簽證【註2】，隨著碧桂園瀕臨「爆煲」爭取機會更加渺茫，投訴無門。外媒分析整個森林城市項目，最大的輸家不是碧桂園股東，而是買家和當地社群（Forest City is one example where community members and [...]
【香港長遠人口推算逆轉激增?】
發佈時間：2023年8月16日 【香港長遠人口推算逆轉激增?】 統計處今日（8月15日）公佈2023年中香港人口突增15萬至749萬，比對同期增加2.1%【註1】，差不多收復了所有自2019年的人口「失地」，同日發佈一份相當樂觀的長遠人口推算，指2046年香港將有819萬人口，此最新數據值得進一步分析解讀。 1/ 一年人口增加逾15萬？ 與去年同期相比，去除自然減少如死亡人口，香港增加了152,000人，幾乎全部由143,000的「其他香港居民」的淨移入貢獻（減去了單程證）。換句話說，根據官方數據，在移民潮沒有減緩的情況下，移出人口被移入的人完全抵銷之餘，過去一年香港還多出了這143,000淨流入的人口。 因數字並無具體分項，無法進一步探討當中原因，但一年逾15萬的本地人口增長，與過去半年市面逐漸蕭條、甚至出現彌敦道便利店早早關門、樓價租金同時不振的境況，似乎有很大落差。 2/ 一反過往長遠人口推算 未來人口增長更為樂觀? 同日，統計處同時公佈了最新的人口推算（2022－2046年），預料香港人口將不斷攀升至2046年的819萬人【註2】，甚至比對上一份同類人口推算(2020-2069年) 還要樂觀【註3】。上一份人口估算在2020年出版，當時估計2046年只有808萬人。 在最新的人口推算中，統計處繼續樂觀地大幅調升了未來每年的淨移入：由3年前預計2020-30年，每年淨移入3－5萬人的人口推算，調升至最新每年淨移入5－6萬多，而人口淨移入的高峰值發生在2035年，甚至早過北部都會區及明日大嶼全面落成時間，預期當年會有7.3萬人淨移入。相較之下，疫情前平均每年的人口淨移入／移出大概只是維持於+/-15,000以內，故此達每年達5－7萬的淨移入其實在過去甚少遇見。 雖然樂觀人口增長會導致合理化未來基建規劃配套，錯誤地成為政策依據，但歷年香港的長遠人口推算都曾出現「樂觀性高估」。儘然如此，過往每有新一份的長遠人口增長推算，都會比對上一份低，而今次推算突然「逆轉」，反比上一份更樂觀，除了假設了未來數十年仍有招攬人才及輸入勞工計劃外【註4】，統計處並無具體交代基於什麼因素作出此「一反常態」的推算。 更值得留意是，被大幅推高的預期人口淨移入，透露了特區政府正計劃在未來十數廿年，有信心上50萬的外勞專才進港，但人為的大幅度移入政策是否能夠長期持續，或許亦是另一個過度樂觀的未來變數。 參考資料 【註1】香港統計處 二零二三年年中人口數字 [2023年8月15日] 【註2】香港統計處 香港人口推算2022-2046 【註3】香港統計處 香港人口推算2020-2069 【註4】同註2，「人口遷移假設」，第4.25段 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]