發佈時間：2023年11月2日 啟德一幅「商改住」用地，9月份以呎價$5,400賣出，觸及近10年啟德賣地最低呎價【註1】。樓市疲弱，賣地中標價尋底，連帶市場估值急跌。研究員找到15幅在啟德的商業用地（包括3幅於2022年改劃為住宅用地）、綜合發展用地或其他用途（包括商業），嘗試查找這些地段在過去10年的估值變化，發現最大跌幅達到近90%，是位於跑道區的一幅商業／酒店用地「第4C區4號」，估值下限由2018年的高峯120.8億跌至今年3月的12.95億，低見$1,500/呎【註2】。 研究範圍的15幅地段，其中5幅已售出、2幅流標後閒置、3幅被撥作簡約公屋／隔離營，餘下5幅未推售。以下列舉數例： ➤ 原值百億跑道區商業地　驚見$1500/呎？（4C-4） 〔土地用途〕商業／酒店 〔樓面面積〕863,158 平方呎 〔現時狀態〕閒置中 2018年達到估值高峯的146.7億，呎價$13,000至$17,000。高銀於2019年一度以111.2億（$12,888/呎）投得，但後來撻訂【註3】，政府同年9月再推售時流標收場。2022年嘗試改劃住宅地亦都失敗，今年最新呎價估值只有每呎$1,500至$3,600【同註2】，暫未見推售計劃。回想高銀當時以2,500萬賠錢離場，實屬幸運。 ➤ 旅遊中心原估值200億　撥作隔離營唔賣？（4D-2） 〔土地用途〕其他用途（與旅遊業有關的用途包括商業、酒店及娛樂） 〔樓面面積〕2,494,000 平方呎 〔現時狀態〕隔離營／閒置中 2019年被納入賣地計劃，估值上限達到272億（$11,000/呎），2020年下調至224億，2021年再下調到200億，但估值下限已經低見123.5億（$4,952/呎）。這幅百億商業地，3年間估值調低了三成，2022年2月發展局更抽起改作隔離營，惟2,700個單位最終使用率為零，荒廢至今。 ➤ 成功爭取改劃住宅地　唔改劃賣唔出？（2A-2&3） 〔土地用途〕原為商業地，2022年改劃為住宅用地 〔樓面面積〕992,271 平方呎 〔現時狀態〕由信和牽頭的多個發展商以53.5億投得 2019年作為商業地，市場估值上限93億。2020年估值下調至78億，2022年回升並達到高峯的148.2億，同年6月改劃做住宅地，估值隨後持續下跌。2023年公開招標前，市場估值介乎45至69億，比估值高峯減少5至6成。最終於今年9月以53.5億賣出，呎價只有$5,392，雖然低價但總算成功賣出。 ▋賣地收入持續「歉收」的沙盤推演 市場估值有指標作用，影響發展商出手高低，可能影響政府決定推售地段的時機。因估價急跌，上月政府指「視乎市況」須暫緩賣商業地，未推售了前文提及的啟德第4C區4號商業地招標，今季也沒有其他商業地出售。有指這是「慎售」土地【註4】，但亦有可能是為證明政府「不會賤賣土地」（年初曾高調反駁【註5】），事實上若然政府繼續賣商業地，或會再度流標打擊市場信心，推高供應亦會令已經大幅空置的九龍東商廈租金添加壓力。 不過，政府能夠「堅持」多久？堅信經濟會即將好轉的政府，在本年度的財政預算案中預料2024/25年後的地價收入會回復正常，並以過去15年地價佔本地GDP平均水平預料未來賣地財源滾滾來【註6】。這個無視過去數年外圍經濟環境劇變的估算是否準確，見仁見智，但目前我們已經見到作為重要收入來源的地價收益，已陷入低處未算低的境況：今個財政年度首兩季的地價收益只有約155億【註7】，遠低於目標的850億，明顯已屬估錯數。 外圍環境如前述經已改變，往後長遠地價收入能否上升至以往水平令人懷疑。但肯定的是，基建開支將拾級而上，此消彼長下，庫房將出現結構性壓力。 發展局預料未來十年土地供應將由明年180公頃飆升至2031-32年480公頃，並繼續在往後數年維持在此水平，絕大部分都是明日大嶼及北部都會區的供應【註8】。這意味著未來基建開支將暴升（現時每年已超過1000億，未來將倍增），但製造出來的土地，賣不賣到好價？政府2019年推銷人工島屬「必賺投資」時，援引了測量師學會的數據，以九龍東商貿區呎價，推算人工島商業地可以呎價$8,000至$10,000售出，估計賣地收入達到萬億【註9】。現在九龍東商貿區土地的呎價，有目共睹。如今看來，除非香港的經濟突然出現「大陽春」，否則這個估算顯然脫離現實。 在這個結構性因素下，中長期政府很可能須面對賤賣土地的壓力－－庫房唔夠錢找基建數（除非繼續大幅舉債，走上西方國家債務纍纍舊路），這點打算以低價「執死雞」的發展商不會看不到。這樣下來，政府更容易在土地供應和規劃上將更加受制於發展商，因前者在財困下希望盡快換取賣地收入，後者則會不斷要求政府在城市規劃上提供更多「誘因」和讓步。這樣影響不但是財政方面，政府更加喪失了規劃主導權。現時，政府已因預期不夠錢，而擬以公私合營方式發展人工島【註10】。一旦牽涉私營投資，政府的規劃主導權不可能不被妥協，例如更多土地用作豪宅發展。數年前高調聲稱人工島能大幅增加公營房屋供應的說法能否兌現不得而知。 事實上，李家超日前在《施政報告》亦都減少了對明日大嶼的著墨，又成立另一個「融資辦公室」做各類融資方法可行性的評估，以及再審視項目對政府的財政影響，變相承認政府無法負擔開支。這不是一朝一夕的事，這意味著政府似乎未察覺，過往依靠賣地支撐基建開支的舊路，似乎在新環境下行不通了。 反之，巨型工程似是蓄勢待發如箭在弦，並非以實際需求規劃的人工島，起好後能否真的創造經濟收益「回本」，抑或像啟德般處於「唔嗲唔吊」的狀態？我們或可思考一下，當政府財政進一步惡化和無計可施的時候，政府將向誰開刀填氹？ [...]

發佈時間：2023年10月25日 解決劏房問題已討論多年，李家超今日在《施政報告》宣布成立「解決劏房問題」工作組，稱「部分劏房環境不屬差劣」，用10個月時間研究「劣質劏房」的「最低標準」及相關立法建議，實際上沒有進一步提出解決整體不適切居所問題的措施，研究社對此有以下回應： 1）香港有不少「優質劏房」? 施政報告描述劏房問題時形容「有部分劏房環境不屬差劣」，這與一般公眾理解劏房住屋環境問題有很大落差，好像描繪到現實上有不少都是「優質劏房」，亦予公眾有「美名化」劏房的觀感。 事實上，根據政府2021年3月劏房租管小組報告指出【註1】，即使有8成劏房戶有獨立廁所，但逾6成住戶對食水清潔度、沖廁水清潔度、自然光等都是不滿意或非常不滿意。可見，假若以獨立廁廚作為標準判斷劏房環境是否惡劣甚或「優質」，認為不少劏房屬「優質」的見解，實際上欠缺客觀數據支持。 2）自創 「劣質劏房」更改長策「不適切居所」定義 解決劏房戶居住問題並不聚焦於增加或活化租盤供應，反將力度放於將現時10多萬個「不適切居所」的範圍收窄成「劣質」，只是改標準充當解決問題的做法，如同改標準上臨時性的簡約公屋就等同於「上樓」。 那麼日後其他「不適切居所」是否不再優先照顧? 過往經過公眾諮詢製訂出長遠房屋策略下「不適切居所」定義，是否也隨「劣質劏房」壽終正寢? 3）承認劏房租管小組的失效？ 上屆林鄭政府稱，為對應「劏房問題」於2020年成立「劏房租務管制研究工作小組」，2022年1月實施劏房租管，但截至今年3月只有3名業主被定罪及7宗濫收水費成功檢控【註2】，民間團體「全港關注劏房平台」去年底的調查亦顯示，租管條例推出後對租戶保障沒有改善【註3】。 事隔數年，現屆政府又成立一個「解決劏房問題工作組」，一方面反映了劏房租管工作小組無功而還、未能有效改善劏房問題，另一方面新成立小組亦有重蹈覆轍的可能，難逃以「交功課」的心態規管部分「劣質劏房」，卻對根治整體劏房問題不願作為。 4）改善私人租住市場毫無著力　如何根治極端劏房環境? 根本解決劏房問題關鍵除了在公屋供應，也在於改善整體私人租住市場，透過足夠的適切居所租盤推出市場，從而令極端住屋環境絕跡。 然而在缺乏一手樓空置稅下，政府任由發展商扣起大量一手貨尾單位，2023年第三季更已經升到20,483個【註4】，使私人住宅整體租金高企。大量租盤沒有釋出市場，導致不少住屋需要被擠壓進劏房租住市場。可見，將問題歸咎於「劣質劏房」，並無從問題源頭解決深層次矛盾。 5）劣質重建策略加劇劣質住屋環境 市建局在舊區推行重建時，不但將市區基層住宅豪宅化，不少只能在被擠壓了的舊樓「市場」中尋覓居所，推高租金，並有更多的唐樓被改為劏房，進而催生更劣質、更細小、租金更貴的劏房。 一手樓空置稅之外，改變市建局「劣質」的重建策略，亦是解決劏房問題的有效舉措。但施政報告同時鼓勵市建局在荃灣、深水埗、油旺這些劏房密集的舊區推動全區重建，減少基層租盤供應及擠壓基層生存空間，在缺乏原居安置政策下，劏房問題只會不斷加劇。政府應正視重建策略須一併改善劏房問題，而非以研究劏房「最低標準」這種虛招敷衍塞責。 【註1】「劏房」租務管制研究工作小組報告（2021 年 3 月）  【註2】東網：實施逾一年只有零星檢控　議員質疑劏房租務管制成效  【註3】劏房租管調查2022發佈會 【註4】HK01：一手貨尾量升穿危險線　逾兩萬伙創近20年新高　恒基、新地告急  支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 [...]

發佈時間：2023年10月24日 香港劏房慘況聞名世界，政府多年未肯積極處理，直至前年夏寶龍「出到聲」才有些措施出台。《施政報告》明天發表，有消息指政府將研究定義「劣質劏房」，然而大眾理解「劏房本質就是劣」，市民絕不應忘記絕大部份劏房本質上是違法，長遠本應全面取締，這種自創新劏房定義的做法，稍一不慎將模糊了以下社會對解決房屋問題的討論焦點： ▍自我感覺良好：降低合格線 ？ 根據《長遠房屋策略》2022年的周年進度報告【註1】，居於不適切居所的住戶達到127,500戶，政府未來10年的房屋規劃政策，應該要滿足這些住屋需求。其中，劏房房戶佔96,800戶（包括居於板間房、床位、閣樓、分間單位的住戶），根據2023年1月統計處數字已增至108,200戶【註2】。 社會一直以來就劏房問題的討論，就是要如何長遠改善這10萬多戶的居住狀況，有立法會議員估計，現時有約兩成劏房屬於「劣質劏房」【註3】，在自我降低標準後，政府只要取締到這兩成劣質劏房就叫做交到功課。或許有意見指分階段處理是「務實可行」的做法，但政府在放風時，已戴定頭盔指「劏房問題複雜」，「不能一刀切解決劏房問題」【同註3】。若沒有整體藍圖，政府大可以問題複雜為由放慢手腳，似乎劏房會永續存在。 ▍劣質劏房定義： 半個車位以上就可接受？ 目前盛傳的「劣質劏房」定義，是指單位面積低於65平方呎（6平方米）的劏房，這個數字比公屋擠迫戶的人均室內面積7平方米還要低【註4】。而且，65平方呎是單位面積，即是說可能多於一人居住，若然根據此定義，政策上認為66平方呎的單位為「優質劏房」，必定會使香港劏房再次成為國際媒體的討論點。 但其實面積以外，劏房本質上亦會使生活環境變差，「稍大」的劏房也可以是劣質，譬如非常普遍的水喉亂駁、排泄物倒灌、牆身過薄導致噪音滋擾、有異味、通風欠佳助長病菌傳播、業主濫收水費電費影響生活質素、未經入則導致潛在樓宇風險等等，何謂劣質，已完全超出了單位面積的考慮。只聚焦單位面積或有否窗戶等硬件因素以定義何謂劣質，充分顯示在位官員完全不理解劏房戶的生活經驗。要緊記：劏房基本上就是劣質，任何劏房若未經入則，都有逼切性處理，不應借「定義」這種行政手段拖慢處理劏房。 要妥善處理劏房問題，不能不直面劏房出現的多方面深層原因（政治經濟、土地政策等），而非僅僅處理定義等無關痛癢的技術問題。 ▍回歸基本步之一：劣質重建政策導致劣質劏房 市建局在舊區推行重建時，往往會趕走了原有的租戶。一般而言，居於舊區的租戶，原本所負擔的租金相對低。市建局雖然打著改善舊區居民生活質素的旗號，但大家也很清楚，返回重建區居住的往往都不是原區基層居民，而原區居民只能在被擠壓了的舊樓「市場」中尋覓居所，推高租金，更多的唐樓被改為劏房，進而催生更劣質、更細小、租金更貴的劏房。此外，放寬強拍條例降低強拍門檻至六成，將加速更多重建項目，令情況更為惡化。 在缺乏原居安置政策、市場／私人項目主導市區更新下，無疑是過去劏房問題加劇的其中一個重要因素，一日有殘缺的重建政策，劏房問題就會存在。 ▍回歸基本步之二：不改善私人租住市場，劏房永遠都存在 劏房之所以有價有市、禁之不絕，與整體私人租住市場不健康不無關係。簡而言之，若市場上有更多私人單位供應，大批本來無法負擔私樓、但又排不到公屋的人士，就可以用更相宜的價格租住居住環境合理的單位。 不過現時私人住宅供應基本上是由發展商控制，缺乏一手樓空置稅下，發展商扣起大量貨尾單位，2023年第三季更已經升到20,483個【註6】（單是啟德就有7000多），使私人住宅整體租金高企，這亦令到本來可以在一些價格相宜的舊樓尋找安樂窩的基層或年輕人，被逼住進劏房。 劏房問題實質上牽涉社會經濟環境的惡化、高度壟斷的私人房屋市場、殘缺的土地政策，要消滅劏房，就要交出處理這些深層次原因的藍圖和時間表。幻想能夠以定義「劣質劏房」為解決劏房問題的第一步，而不一併交代針對「劏房為何出現」之社會經濟因素的整體藍圖時間表，無疑是故意畫地為牢自我設限、以求「扮交到功課」的虛招。 【註1】《長遠房屋策略》- 2022年周年進度報告  【註2】2021人口普查主題性報告：居於分間樓宇單位人士 【註3】明報：「劣質劏房」研定義 訂政策取締 另擬改善育兒戶環境 議員促增上樓途徑  【註4】公屋租戶紓緩擠迫調遷計劃及改善居住空間調遷計劃   【註5】HK01：一手貨尾量升穿危險線　逾兩萬伙創近20年新高　恒基、新地告急  支持本土研究 [...]