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【嶼樂致死】貝澳變元朗 盤點南大嶼十大怪象
發佈時間：2023年11月22日 #貝澳 #水口 #梅窩 #塘福 #芝麻灣半島 #芝麻灣半島十塱#大嶼山 大家疫情後，多久無去鄉郊郊遊？在貝澳、水口、梅窩租村屋宿營享受田園風光，亦是不少人中學時代宿營的童年回憶。不過研究員早前到訪南大嶼一帶，這些童年回憶全面崩壞－整個南大嶼很多工地、工人和倒泥破壞。 政府在2018年、2020年先後公布《大嶼山康樂及旅遊發展策略：可行性研究》【註1】及《大嶼山保育及康樂總綱圖》【註2】，計劃未實施，自然風光已被開始改變。根據文件，石壁、水口、長沙、貝澳及芝麻灣半島連成「南大嶼生態康樂走廊」，包括構思中的歷奇、「海濱休閒活動」、Wibit 水上活動（大型充氣水上游玩設施）、賞花活動、Glamping等。但未有康樂設施，生態先遭破壞——不少地主或其他人士因應商機率先破壞土地，尤以貝澳最慘不忍睹，令人心痛。研究員由東至西走了一遍所謂「南大嶼生態康樂走廊」，發現了十大奇怪（甚至是涉嫌違法）現象，值得公眾注意： 1. 政府工程剷泥車疑似倒泥（貝澳） 配合未來的發展，貝澳有一污水泵房工程，亦因此四處也是建築工人，但更多的是水牛田上的泥頭。在新圍村鄉公所對面，有一幅原本劃作海岸保護區的6公頃土地，正是貝澳聞名的水牛田所在，現在海岸保護區在規劃上已被劃作康樂地帶（REC），同時我們發現四處倒泥跡象，倒到整個地面也升高了近1米，夾雜大量建築廢料。研究員跟隨當地村民行入REC，隨即見到一架挖泥機停泊在石地上，石地疑由倒泥築成，周遭並有棄置的工業廢料如貨櫃、車胎。細看剷泥車上的標示，竟是屬於「䃟石灣污水處理廠、相關海底排放管及貝澳污水收集系統建造工程地盤」，為何政府剷泥車飄移450米到了非地盤範圍，另外，這些泥頭是否來自政府地盤？若然是，為何不是根據《廢物處置條例》規定送往公眾填土設施棄置？ 2. 鐵網圍城（貝澳） 再往南深入這片原海岸保護區，有一大草地，但整片草地上有許多大大小小的鐵網圍欄，但空有圍欄，沒有什麼被圍著，襯上草地背面的山巒起伏，看起來有點像裝置藝術。同行的村民估計，可能是地主不想被人倒泥，所以用鐵網圍起，意外製造了這個詭異的畫面。但如果預防倒泥一說屬實，其實也側面反映了當地倒泥多麼普遍。 3. 貝澳綠地淪為元朗棕地（貝澳） 穿過草地繼續向貝澳沙灘前進，越過芝麻灣道之後就見到污水泵房地盤的巨型吊臂機在半空中移動。地盤周邊屬於自然保育區（CA）的受規管地區，但我們現場所見卻是遍佈挖泥機與泥頭，儼如元朗棕地。村民指這一帶的棕地是污水泵房出現後才變成這樣，有了路、泥頭就出現了。泥頭堆放處掛有標示「建築物料暫存區」及「安業地產發展有限公司」，顯示有地主疑似租借土地予地盤「暫存」泥頭，「暫存」泥頭就有別於倒泥破壞了，因為得到地主首肯，法例也無可奈何。 4. 濕地上的巨石陣（貝澳） 再往西走，到達更大片的水牛田，這裡的土地破壞方式有點不同——巨型方石堆疊在濕地上，之上有一鐵棚屋。據村民所指，在這片自然保育區倒泥曾引起爭議，有人遂自創大型石躉，壓在濕地之上，嘗試避過法規。村民指屋宇署來過視察，認為石躉和鐵皮屋「不構成僭建物」，無可奈何。石陣同樣位處自然保育區的受規管地區，屬於水牛棲息地，只見水牛與石頭對望，牛隻旁邊還有幾個裝滿泥沙的膠筒橫臥地上，這種花式破壞土地手段，可能會變得更普遍。 5. 海岸迷你倉（貝澳） 在貝澳污水廠地盤旁邊，有一河道及淺灘，幾隻鷺鳥在水面歇息。兩岸屬於海岸保護區（CPA ），我們站在地盤這邊的岸上，卻可以望到對面南園子外圍，有多個貨櫃改建而成的疑似迷你倉。本來河岸上應該是茂密的樹林，讓鷺鳥有個棲息之所，但竟然有個「海岸迷你倉」供出租儲存貨物，光天化日下，難以理解為何沒有執法行動。 6. 營地插旗 （貝澳） 我們走到貝澳沙灘前的草地，鄰近露營熱點，發現有兩個活躍營地和一個閒置營地，處於半荒廢狀態，裡面有水牛在覓食無人理會，未知道是否疫情後無人再露營之故？ 大嶼山南岸受規管地區於今年9月份刊憲，營地早於刊憲之前已經出現，無法逆轉，怎樣還原才能夠彌補對生態的影響？更令人憂慮的，是政府擬將南大嶼建設成「生態康樂走廊」，這些破壞者是否看中「配合政府規劃」的優勢，自信繞過法規破壞也不會被追究，且能喝到旅遊熱潮的「頭啖湯」？ 值得注意的是，《大嶼山康樂及旅遊發展策略》可行性研究，曾經提及在貝澳興建水上活動中心和海濱露營，完全與這些私營露營場地的出現吻合。既要保育水牛，又要發展旅遊，引來發展壓力又欠缺執法，談何保育？ 7. [...]
【見步行步】【茶果嶺必須死? 】
發佈時間：2023年11月18日 #見步行步 #茶果嶺 #號外 #本土研究社 #市區古村 #城市保育 茶果嶺這條有數百年歷史、盛載著香港礦業歷史的客家村落，比觀塘、藍田的發展更早出現，甚至成為曾經作為當區的核心。由於位處發展邊陲的地理位置，使這條一度被忽略的古村經歷數十年周遭地區發展，村落仍能部分保存至今。不過因近年新房屋發展計劃，也將這類市區買少見少的歷史古村移平不留，預計明年開始著手收地清拆。 近日特此到訪，探訪社區及尋常百姓家，體驗到這確是名符其實的「寮屋區」，多年來公共排污系統一直缺乏，後知後覺，今日才知悉不少村屋基本上欠缺廁所排污功能，大解不能在家中，不少要靠村口的公共廁所和浴室，一般的外來者很難想像原來市區中仍有這種「無廁生活」。 區內也仍然見到依山而建的寮屋聚集，縱橫交錯的村路，猶如九龍城寨「層層疊」的住屋結構，對一般只可能找到士多與貓的「 遊客」也並不容易看見，但已經即將消失眼前。 然而，這些種種不便、非正式，並不直接代表不宜居，不少尤其年長一點的居民，已習慣使用這些公共設施生活，卻因此成為了村民的共同回憶，這亦意味村內租金亦相對市區便宜，提供了不少基層及鄉里的落腳點。要切身處地交流與觀察，才能避免單以方便的「現代化」角度，蓋過了生活多年累積下來的複雜感知。 若綜合不同文獻回顧昔日當區規劃發展，可以知道茶果嶺村的倖存也不必只是僥倖。早於1947年興建亞細亞火油觀塘油庫，及1986年修築東隧時，村落範圍已遭大幅縮減；又因興建茶果嶺道及沿岸填海發展工業區，令原有村落海岸線盡失，只餘村內的龍舟、昔日臨海的天后廟以及舊照。近半世紀，亦曾多次傳言將重建拆遷，例如在香港主權移交前曾一度傳言像九龍寨城、調景嶺村一樣清拆，都幾經村民反對而擱置。到2010年，政府為興建將軍澳—藍田隧道，計劃亦曾建議茶果嶺村「劏開」，更要遷拆三級歷史建築的天后廟，當時已引起強烈爭議，及後才改變走線以地底形式興建而渡過一劫。 2019年，林鄭政府一口氣提出將東九龍三條客家鄉村重建，除了茶果嶺外，還有部份牛池灣村及整個竹園聯合村。這次的計劃以公屋發展開路，將於百年古村範圍內興建4,500伙單位，村內的石礦場則用作興建私樓，只形容茶果嶺村屬寮屋區，而非一條400歷史具獨特文化的村落環境。從過往土地發展歷史上，這些市區古村可以擁有的發展選項，也不一定是只有剷平「起樓」的宿命。 2020年，村內的「鄉民聯誼會」與發展商也合組方案，計劃發展規模之密度更高，增建至5,643伙，當中除了預留興建公營房屋外，亦包括300伙私人樓宇單位，促使這成為發展誘因。此外提及保育磁泥廠、鄉公所及四山公立學校，更稱可以比政府方案早2年落成，還安排村民安置其中的大廈之中，以達至原區安置。然而，私人發展計劃提出私人地段「呎換呎」，適逢近十多年有地產中介四處收購寮屋和私人土地，似乎有人藉此從中圖利，最終規劃署指規劃缺乏「政府、機構或社區」設施等為由將申請駁回。 到最新近2021年至今的方案，再進一步擴闊道路基建，亦無吸納城規會上村民、保育人士和公眾人士的意見，現時大部份建築和文物都只以拍照存念等記錄方式保留作罷，不少村民提出過的原址安置訴求落空，規劃上本來可作出將就便能原汁原味保存部分城市村落環境作保育，也沒有在議程上看到。 考察過程，已感受到收地前的茶果嶺已進入一種矛盾氛圍，早前民意調查反映現有一半居民想走，一半想留。部分村民則要求「原村安置」，及不要進行資產審查，未獲官員接見，如今部份村民開始收到賠償／安置提案後，相比過往面臨滅村時團結一致的境況大不同。有發展商與聯誼會一再進行司法覆核，卻已輸掉3場官司，亦稱村民不接受政府方案，希望村民一同訴訟，卻遭冷待。 同村不同命，屬同類型寮屋區之古村的薄扶林村於2013年被納入世界歷史遺蹟觀察名單，古村不必須死。房屋發展計劃當中仍有不少尚待決定之部份，日後將交由興建屋邨之房協決定房屋佈局以及文物保育細節，但若未有進一步的倡議行動，支離破碎將會是必然的定局，每年慶祝天后誕和魯班誕亦將會是告別式。 #見步行步 #茶果嶺 #號外 #本土研究社 #市區古村 #城市保育 [...]
北都3萬億造價世界級
發佈時間：2023年11月14日 據北部都會區發展策略財務顧問去年非正式透露，興建北都所需的投資額將達三萬億港元【註1】，估計政府或出資一萬億（而現時財政儲備只有6000多億），其餘兩萬億需由舉債及私人機構融資付鈔。這還未計剛剛施政報告在北都加碼的「兩鐵一路」【註2】，最終基本成本將很可能超越三萬億，未計超支、延誤和通脹，有別於其他大型發展項目，至今仍然未正式交代總造價。 而三萬億港元($3,000,000,000,000)究竟是什麼概念？若保守最終以3萬億帳單結算，新增發展面積達3,000公頃的北都基建開支，應是近代全球都市發展和大型基建概念中最昂貴（規模卻不是最大）的造城計劃之一。近年在建／概念階段中，與北都在性質或規模上有可比性的大型造城計劃如下： ➤ 沙地阿拉伯 NEOM 計劃 包括”The Line City” (US$5000億/HK$39,000億，建築物涵蓋面積：3,400公頃） 性質：包括170公里長、500米高的建築物”The Line City” ，工程規模之誇張令建築界質疑現今科技不可能將其實現【註3】。雖然整個計劃（除了”The Line City” 外亦有其他城市開發計劃）成本較北都貴9,000億，但單單是”The Line City” 就能（聲稱）容納900萬人【註4】，比香港人口還多，似乎比只能提供50萬個住宅單位和新增3,000公頃發展面積的北都「划算」。李家超今年2月訪問沙特時，都特意考察NEOM 計劃的展覽，指香港能夠為The Line City 融資【註5】。 ➤ 沙地阿拉伯 King Abdullah Economic City (US$1,000億/HK$7,800億，17,300公頃） [...]
【菜事直擊】香港餐廳真係冇啖好食？
發佈時間：2024年02月06日 自從疫情通關後，香港人不論週末還是平日放工後，都可以方便地北上消費。有比較就有傷害，越來越多聲音說香港的餐廳被比下去，又貴又難食又沒有新意。但研究員也留意到，最近不少餐廳多了標榜使用本地食材，還根據時令特產研發了不少新菜式。香港是不是真的沒有好的食物呢？還是我們「唔識搵食」，不懂得尋找真材實料又美味的食物？ 為了掌握香港餐廳使用本地菜的實況，研究員嘗試搜尋使用本地新鮮蔬果、香草及菇類（下簡稱本地菜）的餐廳。作為初步調查，本研究主要透過媒體訪問、餐廳公開資料及介紹、 “OpenRice” 等民間討論平台蒐集資料，並透過自身網絡詢問食農領域的友好。這次調查覆蓋恆常使用時令食材，或在三年內季節性地、不定期地採購本地菜的餐廳。但為了聚焦在新鮮食材不易保存(perishable)，因應時令而有變化，更需要餐廳及時處理，以保存食物鮮味的特點，故沒有涵蓋只使用水耕菜、米、蜂蜜及農產加工品的餐廳。 ►價位豐儉由人 創造多元菜式 初步調查中發現超過40間餐廳都有標榜使用本地菜。觀乎價位［註一］，最突出的是高級餐廳，「$400-800」的有4間，「$801以上」的有3間，包含西式餐廳、英國菜、法國菜、印度菜、多國菜、中菜館。這些高級餐廳皆有運用本地食材研發獨特菜式，譬如「明閣」以本地冬瓜製作中菜「大澳海味魚湯浸白玉」，以印度菜作主打的 “Leela” 在 “Chakundar ox-tail gosht” 菜式中也標明使用了本地紅菜頭。以正宗英國菜聞名的餐廳 “Roganic” 除了是米芝蓮一星餐廳，更自2021年連續兩年入選代表「美食與永續」的米芝蓮綠星［註二］；它的餐牌中更標明使用了合作農場「有心機 Zen farm」的 “heirloom tomato” （原種番茄）和南瓜等。 中價的「$51-100」、「$101-200」及「$201-400」區段分別有10間、12間和6間，主要有西式、港式、日式的餐廳，還有全日早餐、咖啡店、酒樓、火鍋、素食、糕點、自助餐、酒吧等，無論是一個人靜靜品味，抑或多人聚餐皆相宜。中價的選項中也有性價比高而繽紛的創意菜式，例如法國菜餐廳 “Le Rêveur at Flower Market” 有楓糖炒本地菊苣及西洋菜，「素年」分店中最常使用本地菜的 “Wanaka”，以本地有機秋葵製作煙燻辣味牛油果金柚壽司，更羅列出其他精心配搭的食材有：印度薄餅、鷹嘴豆脆脆、甜椒、蘿蔔漬、甘筍、紫椰菜、蘆筍、自家製煙燻辣蛋黃醬。餐廳類型中最便宜的「$50以下」價位有7間餐廳，多是輕食咖啡店，如 “cafe330” 各分店，也有較街坊親民的川龍「端記茶樓」。 由此可見，使用本地菜的餐廳有不同價位、不同菜式、不同組織、不同地域之間的組合。高級餐廳為了風味、健康、永續等指標，有較大的金錢額度選購高質的新鮮本地菜。而餐廳大廚亦樂於展現功架，研發出獨家菜式。對於一般餐廳來說，採購本地菜需付出較高成本，多會更善用本地菜作為招徠，將新鮮蔬菜的特徵應用在多樣化的料理方式中。 [...]
【2023年度回顧】
【2023年度回顧】 2023年是「加速之年」，香港的政經環境加速惡化：連串流標、賣地收入暴跌但基建開支暴升、舊有土地經濟模式崩潰令財赤創新高，使政府開始借貸度日。大量發展項目，也以「加速」之名進行，排山倒海而來－放寬強拍重建門檻、簡約公屋、北都公私合營、新田科技城填塘、三萬億北都、六千億明日大嶼等等，但同時間，我們的城市卻加速變壞，劏房數目繼續攀升、古蹟及百年古村被毀、市建局重建模式變更掠奪公共空間.... 與此同時，我們2023年的研究亦全面加速，再大小城市議題上無一缺席，在這個急速的變更的環境，持續產出更多更有影響力的紮實研究，提供重要的民間視覺，在政策爭議中促成新動態： ====民間研究KPI==== 研究議題地點：遍佈全港逾70個地點、逾20個國家／地區 文章發布：110篇 中外媒體曝光：511 次 Podcast節目：40集 團體合作及連結：51次 訂閱者活動：21次 育成計劃畢業同學：16人 【廣度】隨著城市發展模式轉移，研究議題亦變得更多元化：在2023年，我們的研究議題遍佈全港逾70個地點，覆蓋農地、棕地、綠地、濕地、以致海洋。 【世界】研究本地議題亦須放眼世界，城市議題有時亦是殊途同歸，透過比較研究借鑑外國成功或失敗經驗，能提供獨特視角，為本地城市議題的討論增加深度廣度，今年我們的研究涵蓋20多個國家和地區，涵蓋填海、人工島、城市規劃、大型基建、土地行政等範疇，及早令民間社會有對城市爭議有更紮實的看法。 【重磅】在2023年，研究員聚焦炮製更即時及更有影響力的研究，包括在世紀暴雨山泥傾瀉後，發表全港獨立屋霸地研究，讓議題討論得更深入和長遠，壯大民間聲音使政府承諾嚴打霸地僭建問題；持續發掘偏遠簡約公屋選址的具體成本及基建問題，最終令政府放棄蓮塘尾選址。 【公共】本研研究引起中外媒體關注，讓成果在公共領域繼續發酵。在2023年，我們登上了至少29個本地媒體，包括電視台、報紙、電台、新網媒等，亦登上11個具國際及地區影響力的外國媒體及通訊社，包括Bloomberg、The Economist、CNN、新加坡海峽時報、日本經濟新聞、日本讀賣新聞等等。 ►研究背後 我們透過考察、協作、深究、調查，炮製了110 篇深度研究文章、 2份重量級研究報告，接受媒體訪問／媒體引述511次、錄製Podcast 40 集，舉辦月費/年費訂閱者活動 21 次，亦舉辦研究員育成計劃，在民間社會培育新一批研究員。 在大量成果背後，更重要的是研究策劃工作，研究員至少每月一次的直至深宵的腦震盪會議，分享平日對不同城市議題的觀察和看法，擬定研究策略和優次，才能炮製大量高質研究。 ► 你可以是研究員最強的後盾！ 研究員之所以能夠在風雨欲搖的時代，仍能安心發掘和經營重要的公共議題，全賴各位訂閱者的支持，請支持【本研月費訂閱計劃】https://liber-research.com/support-us-2023-payment/ ，透過每月訂閱支持本土研究社，風吹雨打，都要繼續做。 ►年費訂閱者注意！ 此外，在2022年尾曾經透過年費計劃支持本研的朋友，亦可趁年尾，透過本研月費訂閱計劃下的年費選項續繳年費 [...]
【失棕公屋】30公頃棕地改建公屋 壽「棕」正寢？
發佈時間：2023年11月9日 政府最近公布未來10年公屋落成情況，預計未來10年供應量約38.8萬個，上年度的推算則為34.3萬個，增幅達13.2%。何永賢並藉此聲言已經覓得足夠土地提供36萬個單位，高於所需的30萬個【註1】。然而，我們仔細對比兩個年度的公屋造地表【註2】，竟發現有5幅用地突然消失，涉及21,900伙公屋單位、約30公頃，絕大多數來自棕地，最大的一幅是元朗沙埔（16,300伙）。這些用地原本處於「工程可行性研究進行中」階段，但在今個年度無故失蹤，可行性研究是否完成？研究結果是什麼？政府為何未有任何公布的情況下，將之從造地表抽走？ ♦ 5幅消失的研究中公屋用地 〔棕地〕 用地｜面積（公頃）｜伙數（約）｜預計變熟地年度 1) 屯門藍地北｜6.7｜2,000｜2027/28 2) 元朗沙埔｜17.3｜16,300｜2026/27 3) 大埔泰亨｜3.0｜1,400｜2027/28 〔碼頭地〕 4) 葵涌貨櫃碼頭路｜2.0｜1,700｜2027/28 5) 梅窩碼頭路（部分）｜0.7｜500｜2025/26 收回棕地改建公屋是民間推動多年的議程，政府亦終於在2019年完成《棕地研究》，物色了12組棕地以及就新發展區的棕地展開研究【註3】。當中，第二階段多幅棕地目前下落不明，包括面積達16公頃的元朗沙江圍、新田／落馬洲新發展區，以及擬建牛潭尾站周邊的18公頃棕地。即使政府曾表明正在研究當中，但都未有出現在未來10年公屋落成或造地表，是否意味著將不會在未來10年完成改建？還有第一階段物色到的屏山北棕地，面積達18公頃，但自從去年消失至今，政府未有交代其下落。 政府在2021年曾經表示，新田／落馬洲新發展區將會提供3.1萬個單位，當中七成是公屋，並爭取2032年首批居民入伙【註4】，但現在看來是只聞樓梯響，因為迄今為止連最基本的首階段預計在哪個地段、推出幾多個單位，都未有提供。 既然有5幅用地、逾2萬伙消失，但最新推算的公屋供應量又提升，增幅來自哪裡？其中一部分供應是來自「土地共享計劃」，三幅用地合共提供13,800個單位。然而，單位數目仍有變數，《明報》就統計過，對比去年發展局的公布，最新公布的公屋供應單位合共減少1,280伙【註5】。而且，土地共享未有限制發展商在公營房屋部分提供公屋／綠置居，即實際上大有可能是首置單位，可負擔程度有別，遠非一般市民所期望的公營房屋。 還有正處於司法覆核戰的粉嶺高球場，現列為「未決定用途」【註6】，但這12,000伙仍然計入2027/28年度可供建屋（即熟地）的數字。這樣的計法是否合理？一方面用途懸而未決，有機會最終並非改劃作房屋用途；另一方面，即使最終用於興建公屋，但2027/28年度可變熟地的這個推算又有幾切合現實情況？ 在2029/30至2033/34年度真正新增的熟地，大部分位處偏僻的屯元天，以及將軍澳，尤以將軍澳第137區為供應重鎮，達22,700伙，元朗南有11,500伙、天水圍10,800伙、屯門9,500伙。可見增幅源自這些地區，也意味著市區其實只有極少量供應。 政府公屋供應經常被指「頭輕尾重」（首5年供應少，後5年供應多），究其原因，也包括將仍未確定／由發展商主導的單位數字大批擺入預算，如土地共享、粉嶺高球場。當越來越接近原定生地變熟地的時候，就發現實際情況不如預期，但為了粉飾供應量又再提出離地預算，結果只會不斷出現「頭輕尾重」，每年都只能在首5年實現少量的公屋供應。 此外，收回並用作改建公屋的多幅棕地無疾而終，令人質疑政府是否正在放緩棕地發展。儘管數量不多，數年前訂下收回額外數十公頃棕地的房屋發展計劃，一方面可以作為重整棕地作業的契機，另一方面可以提供可負擔房屋，更重要的是可以視之為移山填海以外的關鍵土地供應。政府現時的房屋供應策略僅依賴北部都會區及明日大嶼，但一旦觸礁、延期或無以為繼，房屋供應突然遠低於預期，又失卻棕地這批公屋單位供應補上，到時房屋供應目標不達標，就不能再稱之為「無心之失」。 【註1】何永賢：未來10年已有足夠土地提供36萬個公屋單位 https://news.rthk.hk/....../k2/1718646-20230916.htm 【註2】發展局：預計在 2028-29 至 2032-33 年度落成的公營房屋用地 (截至 2022 [...]
In The Press
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On-Going Research
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【嶼樂致死】貝澳變元朗 盤點南大嶼十大怪象
發佈時間：2023年11月22日 #貝澳 #水口 #梅窩 #塘福 #芝麻灣半島 #芝麻灣半島十塱#大嶼山 大家疫情後，多久無去鄉郊郊遊？在貝澳、水口、梅窩租村屋宿營享受田園風光，亦是不少人中學時代宿營的童年回憶。不過研究員早前到訪南大嶼一帶，這些童年回憶全面崩壞－整個南大嶼很多工地、工人和倒泥破壞。 政府在2018年、2020年先後公布《大嶼山康樂及旅遊發展策略：可行性研究》【註1】及《大嶼山保育及康樂總綱圖》【註2】，計劃未實施，自然風光已被開始改變。根據文件，石壁、水口、長沙、貝澳及芝麻灣半島連成「南大嶼生態康樂走廊」，包括構思中的歷奇、「海濱休閒活動」、Wibit 水上活動（大型充氣水上游玩設施）、賞花活動、Glamping等。但未有康樂設施，生態先遭破壞——不少地主或其他人士因應商機率先破壞土地，尤以貝澳最慘不忍睹，令人心痛。研究員由東至西走了一遍所謂「南大嶼生態康樂走廊」，發現了十大奇怪（甚至是涉嫌違法）現象，值得公眾注意： 1. 政府工程剷泥車疑似倒泥（貝澳） 配合未來的發展，貝澳有一污水泵房工程，亦因此四處也是建築工人，但更多的是水牛田上的泥頭。在新圍村鄉公所對面，有一幅原本劃作海岸保護區的6公頃土地，正是貝澳聞名的水牛田所在，現在海岸保護區在規劃上已被劃作康樂地帶（REC），同時我們發現四處倒泥跡象，倒到整個地面也升高了近1米，夾雜大量建築廢料。研究員跟隨當地村民行入REC，隨即見到一架挖泥機停泊在石地上，石地疑由倒泥築成，周遭並有棄置的工業廢料如貨櫃、車胎。細看剷泥車上的標示，竟是屬於「䃟石灣污水處理廠、相關海底排放管及貝澳污水收集系統建造工程地盤」，為何政府剷泥車飄移450米到了非地盤範圍，另外，這些泥頭是否來自政府地盤？若然是，為何不是根據《廢物處置條例》規定送往公眾填土設施棄置？ 2. 鐵網圍城（貝澳） 再往南深入這片原海岸保護區，有一大草地，但整片草地上有許多大大小小的鐵網圍欄，但空有圍欄，沒有什麼被圍著，襯上草地背面的山巒起伏，看起來有點像裝置藝術。同行的村民估計，可能是地主不想被人倒泥，所以用鐵網圍起，意外製造了這個詭異的畫面。但如果預防倒泥一說屬實，其實也側面反映了當地倒泥多麼普遍。 3. 貝澳綠地淪為元朗棕地（貝澳） 穿過草地繼續向貝澳沙灘前進，越過芝麻灣道之後就見到污水泵房地盤的巨型吊臂機在半空中移動。地盤周邊屬於自然保育區（CA）的受規管地區，但我們現場所見卻是遍佈挖泥機與泥頭，儼如元朗棕地。村民指這一帶的棕地是污水泵房出現後才變成這樣，有了路、泥頭就出現了。泥頭堆放處掛有標示「建築物料暫存區」及「安業地產發展有限公司」，顯示有地主疑似租借土地予地盤「暫存」泥頭，「暫存」泥頭就有別於倒泥破壞了，因為得到地主首肯，法例也無可奈何。 4. 濕地上的巨石陣（貝澳） 再往西走，到達更大片的水牛田，這裡的土地破壞方式有點不同——巨型方石堆疊在濕地上，之上有一鐵棚屋。據村民所指，在這片自然保育區倒泥曾引起爭議，有人遂自創大型石躉，壓在濕地之上，嘗試避過法規。村民指屋宇署來過視察，認為石躉和鐵皮屋「不構成僭建物」，無可奈何。石陣同樣位處自然保育區的受規管地區，屬於水牛棲息地，只見水牛與石頭對望，牛隻旁邊還有幾個裝滿泥沙的膠筒橫臥地上，這種花式破壞土地手段，可能會變得更普遍。 5. 海岸迷你倉（貝澳） 在貝澳污水廠地盤旁邊，有一河道及淺灘，幾隻鷺鳥在水面歇息。兩岸屬於海岸保護區（CPA ），我們站在地盤這邊的岸上，卻可以望到對面南園子外圍，有多個貨櫃改建而成的疑似迷你倉。本來河岸上應該是茂密的樹林，讓鷺鳥有個棲息之所，但竟然有個「海岸迷你倉」供出租儲存貨物，光天化日下，難以理解為何沒有執法行動。 6. 營地插旗 （貝澳） 我們走到貝澳沙灘前的草地，鄰近露營熱點，發現有兩個活躍營地和一個閒置營地，處於半荒廢狀態，裡面有水牛在覓食無人理會，未知道是否疫情後無人再露營之故？ 大嶼山南岸受規管地區於今年9月份刊憲，營地早於刊憲之前已經出現，無法逆轉，怎樣還原才能夠彌補對生態的影響？更令人憂慮的，是政府擬將南大嶼建設成「生態康樂走廊」，這些破壞者是否看中「配合政府規劃」的優勢，自信繞過法規破壞也不會被追究，且能喝到旅遊熱潮的「頭啖湯」？ 值得注意的是，《大嶼山康樂及旅遊發展策略》可行性研究，曾經提及在貝澳興建水上活動中心和海濱露營，完全與這些私營露營場地的出現吻合。既要保育水牛，又要發展旅遊，引來發展壓力又欠缺執法，談何保育？ 7. [...]
【見步行步】【茶果嶺必須死? 】
發佈時間：2023年11月18日 #見步行步 #茶果嶺 #號外 #本土研究社 #市區古村 #城市保育 茶果嶺這條有數百年歷史、盛載著香港礦業歷史的客家村落，比觀塘、藍田的發展更早出現，甚至成為曾經作為當區的核心。由於位處發展邊陲的地理位置，使這條一度被忽略的古村經歷數十年周遭地區發展，村落仍能部分保存至今。不過因近年新房屋發展計劃，也將這類市區買少見少的歷史古村移平不留，預計明年開始著手收地清拆。 近日特此到訪，探訪社區及尋常百姓家，體驗到這確是名符其實的「寮屋區」，多年來公共排污系統一直缺乏，後知後覺，今日才知悉不少村屋基本上欠缺廁所排污功能，大解不能在家中，不少要靠村口的公共廁所和浴室，一般的外來者很難想像原來市區中仍有這種「無廁生活」。 區內也仍然見到依山而建的寮屋聚集，縱橫交錯的村路，猶如九龍城寨「層層疊」的住屋結構，對一般只可能找到士多與貓的「 遊客」也並不容易看見，但已經即將消失眼前。 然而，這些種種不便、非正式，並不直接代表不宜居，不少尤其年長一點的居民，已習慣使用這些公共設施生活，卻因此成為了村民的共同回憶，這亦意味村內租金亦相對市區便宜，提供了不少基層及鄉里的落腳點。要切身處地交流與觀察，才能避免單以方便的「現代化」角度，蓋過了生活多年累積下來的複雜感知。 若綜合不同文獻回顧昔日當區規劃發展，可以知道茶果嶺村的倖存也不必只是僥倖。早於1947年興建亞細亞火油觀塘油庫，及1986年修築東隧時，村落範圍已遭大幅縮減；又因興建茶果嶺道及沿岸填海發展工業區，令原有村落海岸線盡失，只餘村內的龍舟、昔日臨海的天后廟以及舊照。近半世紀，亦曾多次傳言將重建拆遷，例如在香港主權移交前曾一度傳言像九龍寨城、調景嶺村一樣清拆，都幾經村民反對而擱置。到2010年，政府為興建將軍澳—藍田隧道，計劃亦曾建議茶果嶺村「劏開」，更要遷拆三級歷史建築的天后廟，當時已引起強烈爭議，及後才改變走線以地底形式興建而渡過一劫。 2019年，林鄭政府一口氣提出將東九龍三條客家鄉村重建，除了茶果嶺外，還有部份牛池灣村及整個竹園聯合村。這次的計劃以公屋發展開路，將於百年古村範圍內興建4,500伙單位，村內的石礦場則用作興建私樓，只形容茶果嶺村屬寮屋區，而非一條400歷史具獨特文化的村落環境。從過往土地發展歷史上，這些市區古村可以擁有的發展選項，也不一定是只有剷平「起樓」的宿命。 2020年，村內的「鄉民聯誼會」與發展商也合組方案，計劃發展規模之密度更高，增建至5,643伙，當中除了預留興建公營房屋外，亦包括300伙私人樓宇單位，促使這成為發展誘因。此外提及保育磁泥廠、鄉公所及四山公立學校，更稱可以比政府方案早2年落成，還安排村民安置其中的大廈之中，以達至原區安置。然而，私人發展計劃提出私人地段「呎換呎」，適逢近十多年有地產中介四處收購寮屋和私人土地，似乎有人藉此從中圖利，最終規劃署指規劃缺乏「政府、機構或社區」設施等為由將申請駁回。 到最新近2021年至今的方案，再進一步擴闊道路基建，亦無吸納城規會上村民、保育人士和公眾人士的意見，現時大部份建築和文物都只以拍照存念等記錄方式保留作罷，不少村民提出過的原址安置訴求落空，規劃上本來可作出將就便能原汁原味保存部分城市村落環境作保育，也沒有在議程上看到。 考察過程，已感受到收地前的茶果嶺已進入一種矛盾氛圍，早前民意調查反映現有一半居民想走，一半想留。部分村民則要求「原村安置」，及不要進行資產審查，未獲官員接見，如今部份村民開始收到賠償／安置提案後，相比過往面臨滅村時團結一致的境況大不同。有發展商與聯誼會一再進行司法覆核，卻已輸掉3場官司，亦稱村民不接受政府方案，希望村民一同訴訟，卻遭冷待。 同村不同命，屬同類型寮屋區之古村的薄扶林村於2013年被納入世界歷史遺蹟觀察名單，古村不必須死。房屋發展計劃當中仍有不少尚待決定之部份，日後將交由興建屋邨之房協決定房屋佈局以及文物保育細節，但若未有進一步的倡議行動，支離破碎將會是必然的定局，每年慶祝天后誕和魯班誕亦將會是告別式。 #見步行步 #茶果嶺 #號外 #本土研究社 #市區古村 #城市保育 [...]
北都3萬億造價世界級
發佈時間：2023年11月14日 據北部都會區發展策略財務顧問去年非正式透露，興建北都所需的投資額將達三萬億港元【註1】，估計政府或出資一萬億（而現時財政儲備只有6000多億），其餘兩萬億需由舉債及私人機構融資付鈔。這還未計剛剛施政報告在北都加碼的「兩鐵一路」【註2】，最終基本成本將很可能超越三萬億，未計超支、延誤和通脹，有別於其他大型發展項目，至今仍然未正式交代總造價。 而三萬億港元($3,000,000,000,000)究竟是什麼概念？若保守最終以3萬億帳單結算，新增發展面積達3,000公頃的北都基建開支，應是近代全球都市發展和大型基建概念中最昂貴（規模卻不是最大）的造城計劃之一。近年在建／概念階段中，與北都在性質或規模上有可比性的大型造城計劃如下： ➤ 沙地阿拉伯 NEOM 計劃 包括”The Line City” (US$5000億/HK$39,000億，建築物涵蓋面積：3,400公頃） 性質：包括170公里長、500米高的建築物”The Line City” ，工程規模之誇張令建築界質疑現今科技不可能將其實現【註3】。雖然整個計劃（除了”The Line City” 外亦有其他城市開發計劃）成本較北都貴9,000億，但單單是”The Line City” 就能（聲稱）容納900萬人【註4】，比香港人口還多，似乎比只能提供50萬個住宅單位和新增3,000公頃發展面積的北都「划算」。李家超今年2月訪問沙特時，都特意考察NEOM 計劃的展覽，指香港能夠為The Line City 融資【註5】。 ➤ 沙地阿拉伯 King Abdullah Economic City (US$1,000億/HK$7,800億，17,300公頃） [...]
【菜事直擊】香港餐廳真係冇啖好食？
發佈時間：2024年02月06日 自從疫情通關後，香港人不論週末還是平日放工後，都可以方便地北上消費。有比較就有傷害，越來越多聲音說香港的餐廳被比下去，又貴又難食又沒有新意。但研究員也留意到，最近不少餐廳多了標榜使用本地食材，還根據時令特產研發了不少新菜式。香港是不是真的沒有好的食物呢？還是我們「唔識搵食」，不懂得尋找真材實料又美味的食物？ 為了掌握香港餐廳使用本地菜的實況，研究員嘗試搜尋使用本地新鮮蔬果、香草及菇類（下簡稱本地菜）的餐廳。作為初步調查，本研究主要透過媒體訪問、餐廳公開資料及介紹、 “OpenRice” 等民間討論平台蒐集資料，並透過自身網絡詢問食農領域的友好。這次調查覆蓋恆常使用時令食材，或在三年內季節性地、不定期地採購本地菜的餐廳。但為了聚焦在新鮮食材不易保存(perishable)，因應時令而有變化，更需要餐廳及時處理，以保存食物鮮味的特點，故沒有涵蓋只使用水耕菜、米、蜂蜜及農產加工品的餐廳。 ►價位豐儉由人 創造多元菜式 初步調查中發現超過40間餐廳都有標榜使用本地菜。觀乎價位［註一］，最突出的是高級餐廳，「$400-800」的有4間，「$801以上」的有3間，包含西式餐廳、英國菜、法國菜、印度菜、多國菜、中菜館。這些高級餐廳皆有運用本地食材研發獨特菜式，譬如「明閣」以本地冬瓜製作中菜「大澳海味魚湯浸白玉」，以印度菜作主打的 “Leela” 在 “Chakundar ox-tail gosht” 菜式中也標明使用了本地紅菜頭。以正宗英國菜聞名的餐廳 “Roganic” 除了是米芝蓮一星餐廳，更自2021年連續兩年入選代表「美食與永續」的米芝蓮綠星［註二］；它的餐牌中更標明使用了合作農場「有心機 Zen farm」的 “heirloom tomato” （原種番茄）和南瓜等。 中價的「$51-100」、「$101-200」及「$201-400」區段分別有10間、12間和6間，主要有西式、港式、日式的餐廳，還有全日早餐、咖啡店、酒樓、火鍋、素食、糕點、自助餐、酒吧等，無論是一個人靜靜品味，抑或多人聚餐皆相宜。中價的選項中也有性價比高而繽紛的創意菜式，例如法國菜餐廳 “Le Rêveur at Flower Market” 有楓糖炒本地菊苣及西洋菜，「素年」分店中最常使用本地菜的 “Wanaka”，以本地有機秋葵製作煙燻辣味牛油果金柚壽司，更羅列出其他精心配搭的食材有：印度薄餅、鷹嘴豆脆脆、甜椒、蘿蔔漬、甘筍、紫椰菜、蘆筍、自家製煙燻辣蛋黃醬。餐廳類型中最便宜的「$50以下」價位有7間餐廳，多是輕食咖啡店，如 “cafe330” 各分店，也有較街坊親民的川龍「端記茶樓」。 由此可見，使用本地菜的餐廳有不同價位、不同菜式、不同組織、不同地域之間的組合。高級餐廳為了風味、健康、永續等指標，有較大的金錢額度選購高質的新鮮本地菜。而餐廳大廚亦樂於展現功架，研發出獨家菜式。對於一般餐廳來說，採購本地菜需付出較高成本，多會更善用本地菜作為招徠，將新鮮蔬菜的特徵應用在多樣化的料理方式中。 [...]
【2023年度回顧】
【2023年度回顧】 2023年是「加速之年」，香港的政經環境加速惡化：連串流標、賣地收入暴跌但基建開支暴升、舊有土地經濟模式崩潰令財赤創新高，使政府開始借貸度日。大量發展項目，也以「加速」之名進行，排山倒海而來－放寬強拍重建門檻、簡約公屋、北都公私合營、新田科技城填塘、三萬億北都、六千億明日大嶼等等，但同時間，我們的城市卻加速變壞，劏房數目繼續攀升、古蹟及百年古村被毀、市建局重建模式變更掠奪公共空間.... 與此同時，我們2023年的研究亦全面加速，再大小城市議題上無一缺席，在這個急速的變更的環境，持續產出更多更有影響力的紮實研究，提供重要的民間視覺，在政策爭議中促成新動態： ====民間研究KPI==== 研究議題地點：遍佈全港逾70個地點、逾20個國家／地區 文章發布：110篇 中外媒體曝光：511 次 Podcast節目：40集 團體合作及連結：51次 訂閱者活動：21次 育成計劃畢業同學：16人 【廣度】隨著城市發展模式轉移，研究議題亦變得更多元化：在2023年，我們的研究議題遍佈全港逾70個地點，覆蓋農地、棕地、綠地、濕地、以致海洋。 【世界】研究本地議題亦須放眼世界，城市議題有時亦是殊途同歸，透過比較研究借鑑外國成功或失敗經驗，能提供獨特視角，為本地城市議題的討論增加深度廣度，今年我們的研究涵蓋20多個國家和地區，涵蓋填海、人工島、城市規劃、大型基建、土地行政等範疇，及早令民間社會有對城市爭議有更紮實的看法。 【重磅】在2023年，研究員聚焦炮製更即時及更有影響力的研究，包括在世紀暴雨山泥傾瀉後，發表全港獨立屋霸地研究，讓議題討論得更深入和長遠，壯大民間聲音使政府承諾嚴打霸地僭建問題；持續發掘偏遠簡約公屋選址的具體成本及基建問題，最終令政府放棄蓮塘尾選址。 【公共】本研研究引起中外媒體關注，讓成果在公共領域繼續發酵。在2023年，我們登上了至少29個本地媒體，包括電視台、報紙、電台、新網媒等，亦登上11個具國際及地區影響力的外國媒體及通訊社，包括Bloomberg、The Economist、CNN、新加坡海峽時報、日本經濟新聞、日本讀賣新聞等等。 ►研究背後 我們透過考察、協作、深究、調查，炮製了110 篇深度研究文章、 2份重量級研究報告，接受媒體訪問／媒體引述511次、錄製Podcast 40 集，舉辦月費/年費訂閱者活動 21 次，亦舉辦研究員育成計劃，在民間社會培育新一批研究員。 在大量成果背後，更重要的是研究策劃工作，研究員至少每月一次的直至深宵的腦震盪會議，分享平日對不同城市議題的觀察和看法，擬定研究策略和優次，才能炮製大量高質研究。 ► 你可以是研究員最強的後盾！ 研究員之所以能夠在風雨欲搖的時代，仍能安心發掘和經營重要的公共議題，全賴各位訂閱者的支持，請支持【本研月費訂閱計劃】https://liber-research.com/support-us-2023-payment/ ，透過每月訂閱支持本土研究社，風吹雨打，都要繼續做。 ►年費訂閱者注意！ 此外，在2022年尾曾經透過年費計劃支持本研的朋友，亦可趁年尾，透過本研月費訂閱計劃下的年費選項續繳年費 [...]
【失棕公屋】30公頃棕地改建公屋 壽「棕」正寢？
發佈時間：2023年11月9日 政府最近公布未來10年公屋落成情況，預計未來10年供應量約38.8萬個，上年度的推算則為34.3萬個，增幅達13.2%。何永賢並藉此聲言已經覓得足夠土地提供36萬個單位，高於所需的30萬個【註1】。然而，我們仔細對比兩個年度的公屋造地表【註2】，竟發現有5幅用地突然消失，涉及21,900伙公屋單位、約30公頃，絕大多數來自棕地，最大的一幅是元朗沙埔（16,300伙）。這些用地原本處於「工程可行性研究進行中」階段，但在今個年度無故失蹤，可行性研究是否完成？研究結果是什麼？政府為何未有任何公布的情況下，將之從造地表抽走？ ♦ 5幅消失的研究中公屋用地 〔棕地〕 用地｜面積（公頃）｜伙數（約）｜預計變熟地年度 1) 屯門藍地北｜6.7｜2,000｜2027/28 2) 元朗沙埔｜17.3｜16,300｜2026/27 3) 大埔泰亨｜3.0｜1,400｜2027/28 〔碼頭地〕 4) 葵涌貨櫃碼頭路｜2.0｜1,700｜2027/28 5) 梅窩碼頭路（部分）｜0.7｜500｜2025/26 收回棕地改建公屋是民間推動多年的議程，政府亦終於在2019年完成《棕地研究》，物色了12組棕地以及就新發展區的棕地展開研究【註3】。當中，第二階段多幅棕地目前下落不明，包括面積達16公頃的元朗沙江圍、新田／落馬洲新發展區，以及擬建牛潭尾站周邊的18公頃棕地。即使政府曾表明正在研究當中，但都未有出現在未來10年公屋落成或造地表，是否意味著將不會在未來10年完成改建？還有第一階段物色到的屏山北棕地，面積達18公頃，但自從去年消失至今，政府未有交代其下落。 政府在2021年曾經表示，新田／落馬洲新發展區將會提供3.1萬個單位，當中七成是公屋，並爭取2032年首批居民入伙【註4】，但現在看來是只聞樓梯響，因為迄今為止連最基本的首階段預計在哪個地段、推出幾多個單位，都未有提供。 既然有5幅用地、逾2萬伙消失，但最新推算的公屋供應量又提升，增幅來自哪裡？其中一部分供應是來自「土地共享計劃」，三幅用地合共提供13,800個單位。然而，單位數目仍有變數，《明報》就統計過，對比去年發展局的公布，最新公布的公屋供應單位合共減少1,280伙【註5】。而且，土地共享未有限制發展商在公營房屋部分提供公屋／綠置居，即實際上大有可能是首置單位，可負擔程度有別，遠非一般市民所期望的公營房屋。 還有正處於司法覆核戰的粉嶺高球場，現列為「未決定用途」【註6】，但這12,000伙仍然計入2027/28年度可供建屋（即熟地）的數字。這樣的計法是否合理？一方面用途懸而未決，有機會最終並非改劃作房屋用途；另一方面，即使最終用於興建公屋，但2027/28年度可變熟地的這個推算又有幾切合現實情況？ 在2029/30至2033/34年度真正新增的熟地，大部分位處偏僻的屯元天，以及將軍澳，尤以將軍澳第137區為供應重鎮，達22,700伙，元朗南有11,500伙、天水圍10,800伙、屯門9,500伙。可見增幅源自這些地區，也意味著市區其實只有極少量供應。 政府公屋供應經常被指「頭輕尾重」（首5年供應少，後5年供應多），究其原因，也包括將仍未確定／由發展商主導的單位數字大批擺入預算，如土地共享、粉嶺高球場。當越來越接近原定生地變熟地的時候，就發現實際情況不如預期，但為了粉飾供應量又再提出離地預算，結果只會不斷出現「頭輕尾重」，每年都只能在首5年實現少量的公屋供應。 此外，收回並用作改建公屋的多幅棕地無疾而終，令人質疑政府是否正在放緩棕地發展。儘管數量不多，數年前訂下收回額外數十公頃棕地的房屋發展計劃，一方面可以作為重整棕地作業的契機，另一方面可以提供可負擔房屋，更重要的是可以視之為移山填海以外的關鍵土地供應。政府現時的房屋供應策略僅依賴北部都會區及明日大嶼，但一旦觸礁、延期或無以為繼，房屋供應突然遠低於預期，又失卻棕地這批公屋單位供應補上，到時房屋供應目標不達標，就不能再稱之為「無心之失」。 【註1】何永賢：未來10年已有足夠土地提供36萬個公屋單位 https://news.rthk.hk/....../k2/1718646-20230916.htm 【註2】發展局：預計在 2028-29 至 2032-33 年度落成的公營房屋用地 (截至 2022 [...]