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【尾已爛】正式宣佈放棄上水蓮塘尾做簡約公屋
發佈時間：2023年12月11日 #上水 #蓮塘尾 #簡約公屋 上水蓮塘尾的簡約公屋選址被稱為「沿路山旯旮」之最，但經過眾多社會許多爭論後，政府終於向現實成本效益低頭，正式宣佈放棄，劏房居民不用再遠赴鄉郊「洗滌心靈」。 新計劃改動選址至市區校舍後，整體造價立即便宜約17億。若簡約公屋真的在此偏遠地區落成，變相用巨額公帑補貼鄰近地產商土儲。 早前我們研究過近蓮塘尾3萬呎選址特別「三尖八角」的邊界問題，發現由於現行計劃靠地權人提供土地而非政府主動規劃統籌，令附近閒置20-30年的發展商土儲沒被包含在選址，卻能坐享其成平整土地及各種基建配套，一度令政府聲稱「重奪發展主導權」變成笑話一則。 然而市區最大閒置貨櫃屋「啟德隔離營」，到目前新簇簇依然丟空，卻優先選擇了數塊閒置市區校舍用地，但翻查官方資料，原來5塊當中有3塊本來已計劃長遠作公屋用途，亦即政府拿出未來的公屋地興建簡約公屋，對原有公屋供應進度構成潛在影響，必然會有人會問：為何不直接拿選址直接興建公屋? 延伸閱讀： 【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角? https://www.facebook.com/....../a.32....../5828792607216764/ #上水 #蓮塘尾 #簡約公屋 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【都2023年了 點解重會諗著起動物農莊?】
發佈時間：2023年12月10日 #大嶼山 #水口 #動物農莊 圈養動物咁非主流？！研究員翻閱先前政府對嶼南康樂用途想象的文件，發現水口曾擬建動物農莊的存在。 據2018年10月政府公布的《大嶼山康樂及旅遊發展策略：可行性研究》【註5】，水口被列為景點勝地之一，屬嶼南旅遊路線之中一個次要的目的地。 報告中，水口動物農莊作為五個篩選方案之一，與大東山索道及觀景台、大蠔灣生態靜修、生態旅遊中心和濕地導賞團、貝澳水上活動中心、梅窩戶外歷奇場地睇齊，選址是一幅鄰近嶼南道上橫壟的綠化帶官地，而方案最後以「在交通及運輸、財務、環境、排水、排污及供水等方面在技術層面上可行，而在財務上或欠缺吸引力」，被否決作進一步的探討。 令人鼓舞的是動物農莊似乎要捲土重來。 今年9月城規會釋出的嶼南圖則的修訂項目似乎預告了動物農莊的重啟計劃，將「動物園」加入「綠化地帶」《註釋》的第二欄用途，即土地用途須先向城規會申請及批准，此舉動無疑便利了水口動物農莊的推行，再貼合「綠化地帶」的規劃意向，利用天然地理環境作靜態康樂場地。 若方案推展下去，不難想象未來的水口會有各式各樣被圈養的動物，例如牛、豬、羊，甚至設計概念圖提到的羊駝和鹿，研究員好奇嶼南的水牛會如何看待初來報到的農莊朋友，一圍欄之隔又能否實現「所有動物一律平等」。 究竟香港重需唔需要起動物園旅遊? 如果建成，你平日鄉郊旅行又唔會唔去玩圈養動物?\ 延伸閱讀： 【南大嶼水口勝景危機四伏】#見步行步 https://www.facebook.com/photo/?fbid=751371027028005&set=a.630338522464590 #大嶼山 #水口 #動物農莊 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【見步行步】【南大嶼水口勝景危機四伏】
發佈時間：2023年12月8日 #見步行步 繼上次研究員由東至西走了遍「南大嶼生態康樂走廊」，發現嶼南十大奇怪現象，今次想與大家深入探討有稱「港版玻利維亞天空之鏡」、「掘蜆天堂」的水口，現時康樂活動已為南大嶼水口的生態環境帶來沉重的負荷，原來內裡更出現各種規劃亂象，危機四伏，亦伴隨政府正在進行之受管制地區規劃及即將公佈南大嶼康樂旅遊化計劃，如此山旯旮的地區也逐漸受到注視。 就地合法：合法地破壞? 研究員沿嶼南道探索，發現生態受破壞的情況不只出現在貝澳，水口的農地上生出貨櫃屋，不禁質疑規劃「受規管地區」的用意和成效。 發展局於9月公報的法定「受規管地區」圖則【註1】無疑是賦予規劃署在於保護自然生態的執管權力，填補計劃大網圖存在的法律漏洞。然而，法例有限制，受規管地區內關鍵日期（《2023 年發展條例》草案刊憲當日，即去年12 月9 日）前用途不屬違法【註2】，變相是就地合法過往在農地上的破壞，亦指明政府有可能沒有追究破壞行為及生態復原的能力和打算。 先不論法例追溯過往土地破壞的能力，規劃署的執管力度亦成疑。繼上次針對南大嶼怪象的討論，研究員觀察到貝澳一帶被劃為「受規管地區」的土地在近期仍有倒泥問題，有破壞行為出現而未有阻止。 水口亦有相似的情況，翻查衛星圖，研究員發現在嶼南道近水口的一遍綠化帶，鄰近鳳凰徑第9及第10段交接點，有一幅農地在2022年8月之後出現了一個貨櫃屋，經土地查察後，確認部分地段由Maximum Success Investments Ltd擁有，貨櫃屋的用途未知，而的確是「受規管地區」下「違例發展」的建築，屬非法與否，看來是要查證貨櫃屋是否在關鍵日後先出現。關鍵日的關鍵在於界定人為對自然生態的破壞屬合法和非法，那麼我們該如何從保育的角度理解合法破壞自然生態呢？法例如何詮釋香港的保育意向？ 水口地權「五光十色」 研究員查看圖則時發現遠在嶼南的水口都有塊低密度住宅地，還是位於泥灘的上方，於是決定一探究竟，接着發掘水口的現狀。經整合多年來的土地查察資料後，發現水口無論嶼南道以北的山邊，或是嶼南道以南的泥灘濕地，當中的地段擁有人涉及多間發展商，亦暗藏可預見的發展方向。 >>水口住宅地：先露營車，後起樓 水口嶼南道以北有一塊地劃為住宅（丙類）用地，經查察後發現，有部分地段由富島國際有限公司於1992年買入，該公司董事為潘瑞祥、曾治國，其中潘瑞祥是中華電力前副總裁。而潘瑞祥執任董事的綿萊有限公司有前科，2017年被揭發偷步發展，將大嶼山長沙一幅海岸保護區土地發展成露營車度假營，其中甚至有部份屬官地，發展跳過城規會，先營運，後申請【註3】。可想而知，水口山邊地落在同一人手中，大機會有相同的命運，先被平整、開墾為露營車營地，旅遊風潮過後再建成低密度平房豪宅。 >>水口泥灘：假綠化，真破壞 水口嶼南道以南近泥灘一帶的自然保育區有紅樹林、潮間帶泥灘等豐富生態地境，當中有超過35個地段屬於Corona Land Company Ltd，公司由香港置地（信託）有限公司及新界世紀地產有限公司持股，董事之一黃友忠是置地行政總裁。而2018年被發現於連接水口村及泥灘一片濕地進行挖土、填土及平整工程，舖上草皮及加上圍欄【註4】，相關土段亦屬於Corona Land Company Ltd，被質疑「假綠化，真破壞」。 部分綠化帶、自然保護區內的地段屬Cuming Land Development Co. Ltd明記地產發展有限公司，董事湯君明是科達地產主席，專投資豪宒物業，近年更購入領展商場。少數地段屬錦燦有限公司，董事包括一大批大生銀行／大生地產馬氏家族成員或有關人士，地段數量少亦持有數十年，推算未必有大的動靜。此外，泥灘及鄰近地段的擁有人還有創律地產置業有限公司，其中一位董事徐增平是全國政協委員。自然保育區目前屬法定「受規管地區」，未知規劃署的進場又能否守護這遍掘蜆聖地。 動物農莊：一個屬於水口的童話故事 圈養動物咁非主流？！研究員翻閱先前政府對嶼南康樂用途想象的文件，竟發現水口動物農莊的存在。據2018年10月政府公布的《大嶼山康樂及旅遊發展策略：可行性研究》【註5】，水口被列為景點勝地之一，屬嶼南旅遊路線之中一個次要的目的地。報告中，水口動物農莊作為五個篩選方案之一，與大東山索道及觀景台、大蠔灣生態靜修、生態旅遊中心和濕地導賞團、貝澳水上活動中心、梅窩戶外歷奇場地睇齊，選址是一幅鄰近嶼南道上橫壟的綠化帶官地，而方案最後以「在交通及運輸、財務、環境、排水、排污及供水等方面在技術層面上可行，而在財務上或欠缺吸引力」，被否決作進一步的探討。 [...]
【假公濟私】過去十年公屋增長竟然慢過私樓?
發佈時間：2023年12月7日 #劏房 #公營房屋 #私營房屋 政府經常指劏房問題會因興建公屋而得到舒緩，亦曾將2014年《長遠房屋策略》中未來新供應的公營及私營房屋的目標比例定在6：4比，以「解決房屋供求失衡」，後來在2018年進一步調升新公屋比例目標至7成。而現時有38個新公屋項目正在動工，【註1】，但劏房租金未有改善、公屋輪候冊又越來越長，箇中原因何在? 我們從近月發佈之《香港統計年刊2023》的最新數據，追蹤過去約10年真正落成的單位類型，及當中不同類型單位的「實質增長」(而非「供應目標)，則發現是另一個景象。 ►實際公私營單位總數變化（2013－2023）【註2】 2013 2023 增加 【公營房屋】 公共租住房屋 772,100 858,600 86,500 (+11.2%) （房委會及房協） 資助出售房屋 391,600 448,600 57,000 (+14.6%) —--------------------------------------------------------------- 合共 1,163,700 1,307,200 143,500 (+12.3%） 【私營房屋】 私人住宅單位 1,216,300. 1,401,100 184,800 (+15.4%) [...]
【塞車惡夢】市建局擬建360米九東最高「垂直城市」
發佈時間：2022年11月29日 #觀塘市中心重建計劃 #裕民坊 #垂直城市 #市建局 #城規會 歷時近20年的觀塘市中心重建計劃，一度被視為「地王」的裕民坊商業項目，今年初流標收場。流標後，最新文件透露市建局為「優化地段發展潛能」，重新包裝裕民坊商業項目成「垂直城市」（Vertical City)【註1】，並向城規會申請提高項目的地標大樓的地積比至12倍，由已批核的285米增加至360米，樓高60多層，很可能在2033年起座落於塞車熱點觀塘的正中心【註2】。 ► 目的：令項目更有商業價值 以防裕民坊項目再流標 觀塘作為全港聞名的塞車熱點，還要在觀塘正中心再起摩天大樓？同一份文件透露，為應對「市場轉變」，須要將商業項目改為商住混合用途【註2】，增加樓面面積亦能提升項目商業價值，明顯是因應九龍東商廈空置率高企而來。不過在計劃下，住宅同層可以是辦公室、商店甚或酒店，在香港實屬開創先河，雖然在外國有類似實踐，管理或大廈設計在香港的脈絡會否帶來其他問題，屬未知之數，但在觀塘核心豎立多一棟九東最高樓，肯定會帶來交通及景觀問題。 ► 報喜不報憂：交通影響評估 比原方案改善 但比現時更差 事實上，市建局對項目的交通影響有種說法，根據交通影響評估”Traffic Impact Assessment”(TIA)，項目會伴隨著幾個改善交通的設計，包括擴闊觀塘道東行線至3條行車線等，市建局指這會令數個關鍵路口(critical junctions) 的路口容車量表現更佳(junction performance will be slightly improved)。 不過仔細看文件細節，即發現原來所謂改善，是比對去年9月批核的285米方案下的情況（新方案住宅面積增加及辦公室面積減少，會令下午尖峰時段開源道迴旋處的設計容車量(Design Flow to Capacity, DFC)從0.97降至0.95，越接近1.0代表越塞車），但若比對同一份評估2023年開源道迴旋處的DFC，下午尖峰時段只是0.91，而上午尖峰時段亦有同樣情況（由0.71大幅升至0.83)，即代表其實項目落成後，觀塘塞車元兇開源道迴旋處的情況會比現在更差。 再者，交通影響評估未必反映到車流量以外的因素，譬如繁忙時間開源道行人太多以致出現人車爭路，影響車輛通行【註3】，加插一棟摩天大樓，帶來額外人口和打工仔，上班、午飯及放工時間一窩蜂走到街上，甚至溢出至附近區域的馬路上，所以實際情況很有可能比數字所反映的更壞。 事實上，觀塘區議會在2020年委託顧問【註3】了解為何開源道迴旋處成為惡夢的原因，其中一個便是APM [...]
【納米樓爆煲】請向「納米樓之父」問責
發佈時間：2023年11月27日 #納米樓 #納米樓之父 #梁展文 最近不斷傳出納米樓蝕讓消息，不難發現納米樓的跌幅比一般私樓更深，而地產新聞的焦點，往往在於賣家蝕多少百萬或幾多%，而社會鮮有討論今日這個困局由誰造成。 其實以昔日香港的樓宇標準，現今的納米樓的設計是非法的－黑廁（沒窗的廁所）及開放式廚房是過往不容許的，因為會引起衛生及消防安全問題－－直至梁展文在1998年8月就任屋宇署署長。 梁展文就任同月，屋宇署開展了「全⾯檢討不同類型及⽤途的建築物在照明與通風⽅⾯標準 」的顧問研究，並在研究完成後，在2000年3月發佈《認可⼈⼠作業備考 PNAP 219 》的修訂版本，廢除住宅廁所必須有窗的要求，理由是「通風技術和建築設計需要更大的自由度」(having regard to advances in ventilation technology and the need for greater freedom in the design of buildings)。基本規則放寬後「黑廁」合法化，發展商更加傾向將對窗位置僅預留給客廳及露台，促成「極細其則」。 其後政府再於2011年更新《建築物消防安全守則》，廢除住宅單位廚房的防火屏障的要求，條件是安裝煙霧感應器、滅火灑水噴頭及鄰近單位大門有耐火30分鐘的防火牆即可。 固然80年也有「細則」樓，但當年畫則的「自由度」沒那麼大。2011年後，由於禁止納米樓的建築和防火規則消除，加上樓價快速上升，造成有買家／炒家利用納米樓入場價始終較低的優點，期望在買入後升值再「樓換樓」，建築和防火準則改變加上經濟環境改變，其後造成納米樓的爆發－－時至2019年，幾乎每8間私樓落成，就有1間是納米樓－－可謂沒有打開放寬規管頭炮的梁展文，就沒有納米樓的出現。 2010－2019年期間，累計落成的納米樓（260呎或以下）達8,550個，而研究發現，納米樓並非發展商口中所說的「上車人士恩物」－－在2019年底，2010－2015年出售的722個納米單位中，平均持貨只有3.48年，相當於額外印花稅一到期半年即出售單位，十大轉手個案中，平均獲利238萬，可見納米樓在樓市向好時，是炒家爭相入市的對象，造成納米樓「有價有市」的暫時現象。 現在樓市不振，期望2－3年內升值百萬不再，只有極低「使用價值」(use value) [...]
In The Press
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On-Going Research
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【尾已爛】正式宣佈放棄上水蓮塘尾做簡約公屋
發佈時間：2023年12月11日 #上水 #蓮塘尾 #簡約公屋 上水蓮塘尾的簡約公屋選址被稱為「沿路山旯旮」之最，但經過眾多社會許多爭論後，政府終於向現實成本效益低頭，正式宣佈放棄，劏房居民不用再遠赴鄉郊「洗滌心靈」。 新計劃改動選址至市區校舍後，整體造價立即便宜約17億。若簡約公屋真的在此偏遠地區落成，變相用巨額公帑補貼鄰近地產商土儲。 早前我們研究過近蓮塘尾3萬呎選址特別「三尖八角」的邊界問題，發現由於現行計劃靠地權人提供土地而非政府主動規劃統籌，令附近閒置20-30年的發展商土儲沒被包含在選址，卻能坐享其成平整土地及各種基建配套，一度令政府聲稱「重奪發展主導權」變成笑話一則。 然而市區最大閒置貨櫃屋「啟德隔離營」，到目前新簇簇依然丟空，卻優先選擇了數塊閒置市區校舍用地，但翻查官方資料，原來5塊當中有3塊本來已計劃長遠作公屋用途，亦即政府拿出未來的公屋地興建簡約公屋，對原有公屋供應進度構成潛在影響，必然會有人會問：為何不直接拿選址直接興建公屋? 延伸閱讀： 【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角? https://www.facebook.com/....../a.32....../5828792607216764/ #上水 #蓮塘尾 #簡約公屋 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
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發佈時間：2023年12月10日 #大嶼山 #水口 #動物農莊 圈養動物咁非主流？！研究員翻閱先前政府對嶼南康樂用途想象的文件，發現水口曾擬建動物農莊的存在。 據2018年10月政府公布的《大嶼山康樂及旅遊發展策略：可行性研究》【註5】，水口被列為景點勝地之一，屬嶼南旅遊路線之中一個次要的目的地。 報告中，水口動物農莊作為五個篩選方案之一，與大東山索道及觀景台、大蠔灣生態靜修、生態旅遊中心和濕地導賞團、貝澳水上活動中心、梅窩戶外歷奇場地睇齊，選址是一幅鄰近嶼南道上橫壟的綠化帶官地，而方案最後以「在交通及運輸、財務、環境、排水、排污及供水等方面在技術層面上可行，而在財務上或欠缺吸引力」，被否決作進一步的探討。 令人鼓舞的是動物農莊似乎要捲土重來。 今年9月城規會釋出的嶼南圖則的修訂項目似乎預告了動物農莊的重啟計劃，將「動物園」加入「綠化地帶」《註釋》的第二欄用途，即土地用途須先向城規會申請及批准，此舉動無疑便利了水口動物農莊的推行，再貼合「綠化地帶」的規劃意向，利用天然地理環境作靜態康樂場地。 若方案推展下去，不難想象未來的水口會有各式各樣被圈養的動物，例如牛、豬、羊，甚至設計概念圖提到的羊駝和鹿，研究員好奇嶼南的水牛會如何看待初來報到的農莊朋友，一圍欄之隔又能否實現「所有動物一律平等」。 究竟香港重需唔需要起動物園旅遊? 如果建成，你平日鄉郊旅行又唔會唔去玩圈養動物?\ 延伸閱讀： 【南大嶼水口勝景危機四伏】#見步行步 https://www.facebook.com/photo/?fbid=751371027028005&set=a.630338522464590 #大嶼山 #水口 #動物農莊 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【見步行步】【南大嶼水口勝景危機四伏】
發佈時間：2023年12月8日 #見步行步 繼上次研究員由東至西走了遍「南大嶼生態康樂走廊」，發現嶼南十大奇怪現象，今次想與大家深入探討有稱「港版玻利維亞天空之鏡」、「掘蜆天堂」的水口，現時康樂活動已為南大嶼水口的生態環境帶來沉重的負荷，原來內裡更出現各種規劃亂象，危機四伏，亦伴隨政府正在進行之受管制地區規劃及即將公佈南大嶼康樂旅遊化計劃，如此山旯旮的地區也逐漸受到注視。 就地合法：合法地破壞? 研究員沿嶼南道探索，發現生態受破壞的情況不只出現在貝澳，水口的農地上生出貨櫃屋，不禁質疑規劃「受規管地區」的用意和成效。 發展局於9月公報的法定「受規管地區」圖則【註1】無疑是賦予規劃署在於保護自然生態的執管權力，填補計劃大網圖存在的法律漏洞。然而，法例有限制，受規管地區內關鍵日期（《2023 年發展條例》草案刊憲當日，即去年12 月9 日）前用途不屬違法【註2】，變相是就地合法過往在農地上的破壞，亦指明政府有可能沒有追究破壞行為及生態復原的能力和打算。 先不論法例追溯過往土地破壞的能力，規劃署的執管力度亦成疑。繼上次針對南大嶼怪象的討論，研究員觀察到貝澳一帶被劃為「受規管地區」的土地在近期仍有倒泥問題，有破壞行為出現而未有阻止。 水口亦有相似的情況，翻查衛星圖，研究員發現在嶼南道近水口的一遍綠化帶，鄰近鳳凰徑第9及第10段交接點，有一幅農地在2022年8月之後出現了一個貨櫃屋，經土地查察後，確認部分地段由Maximum Success Investments Ltd擁有，貨櫃屋的用途未知，而的確是「受規管地區」下「違例發展」的建築，屬非法與否，看來是要查證貨櫃屋是否在關鍵日後先出現。關鍵日的關鍵在於界定人為對自然生態的破壞屬合法和非法，那麼我們該如何從保育的角度理解合法破壞自然生態呢？法例如何詮釋香港的保育意向？ 水口地權「五光十色」 研究員查看圖則時發現遠在嶼南的水口都有塊低密度住宅地，還是位於泥灘的上方，於是決定一探究竟，接着發掘水口的現狀。經整合多年來的土地查察資料後，發現水口無論嶼南道以北的山邊，或是嶼南道以南的泥灘濕地，當中的地段擁有人涉及多間發展商，亦暗藏可預見的發展方向。 >>水口住宅地：先露營車，後起樓 水口嶼南道以北有一塊地劃為住宅（丙類）用地，經查察後發現，有部分地段由富島國際有限公司於1992年買入，該公司董事為潘瑞祥、曾治國，其中潘瑞祥是中華電力前副總裁。而潘瑞祥執任董事的綿萊有限公司有前科，2017年被揭發偷步發展，將大嶼山長沙一幅海岸保護區土地發展成露營車度假營，其中甚至有部份屬官地，發展跳過城規會，先營運，後申請【註3】。可想而知，水口山邊地落在同一人手中，大機會有相同的命運，先被平整、開墾為露營車營地，旅遊風潮過後再建成低密度平房豪宅。 >>水口泥灘：假綠化，真破壞 水口嶼南道以南近泥灘一帶的自然保育區有紅樹林、潮間帶泥灘等豐富生態地境，當中有超過35個地段屬於Corona Land Company Ltd，公司由香港置地（信託）有限公司及新界世紀地產有限公司持股，董事之一黃友忠是置地行政總裁。而2018年被發現於連接水口村及泥灘一片濕地進行挖土、填土及平整工程，舖上草皮及加上圍欄【註4】，相關土段亦屬於Corona Land Company Ltd，被質疑「假綠化，真破壞」。 部分綠化帶、自然保護區內的地段屬Cuming Land Development Co. Ltd明記地產發展有限公司，董事湯君明是科達地產主席，專投資豪宒物業，近年更購入領展商場。少數地段屬錦燦有限公司，董事包括一大批大生銀行／大生地產馬氏家族成員或有關人士，地段數量少亦持有數十年，推算未必有大的動靜。此外，泥灘及鄰近地段的擁有人還有創律地產置業有限公司，其中一位董事徐增平是全國政協委員。自然保育區目前屬法定「受規管地區」，未知規劃署的進場又能否守護這遍掘蜆聖地。 動物農莊：一個屬於水口的童話故事 圈養動物咁非主流？！研究員翻閱先前政府對嶼南康樂用途想象的文件，竟發現水口動物農莊的存在。據2018年10月政府公布的《大嶼山康樂及旅遊發展策略：可行性研究》【註5】，水口被列為景點勝地之一，屬嶼南旅遊路線之中一個次要的目的地。報告中，水口動物農莊作為五個篩選方案之一，與大東山索道及觀景台、大蠔灣生態靜修、生態旅遊中心和濕地導賞團、貝澳水上活動中心、梅窩戶外歷奇場地睇齊，選址是一幅鄰近嶼南道上橫壟的綠化帶官地，而方案最後以「在交通及運輸、財務、環境、排水、排污及供水等方面在技術層面上可行，而在財務上或欠缺吸引力」，被否決作進一步的探討。 [...]
【假公濟私】過去十年公屋增長竟然慢過私樓?
發佈時間：2023年12月7日 #劏房 #公營房屋 #私營房屋 政府經常指劏房問題會因興建公屋而得到舒緩，亦曾將2014年《長遠房屋策略》中未來新供應的公營及私營房屋的目標比例定在6：4比，以「解決房屋供求失衡」，後來在2018年進一步調升新公屋比例目標至7成。而現時有38個新公屋項目正在動工，【註1】，但劏房租金未有改善、公屋輪候冊又越來越長，箇中原因何在? 我們從近月發佈之《香港統計年刊2023》的最新數據，追蹤過去約10年真正落成的單位類型，及當中不同類型單位的「實質增長」(而非「供應目標)，則發現是另一個景象。 ►實際公私營單位總數變化（2013－2023）【註2】 2013 2023 增加 【公營房屋】 公共租住房屋 772,100 858,600 86,500 (+11.2%) （房委會及房協） 資助出售房屋 391,600 448,600 57,000 (+14.6%) —--------------------------------------------------------------- 合共 1,163,700 1,307,200 143,500 (+12.3%） 【私營房屋】 私人住宅單位 1,216,300. 1,401,100 184,800 (+15.4%) [...]
【塞車惡夢】市建局擬建360米九東最高「垂直城市」
發佈時間：2022年11月29日 #觀塘市中心重建計劃 #裕民坊 #垂直城市 #市建局 #城規會 歷時近20年的觀塘市中心重建計劃，一度被視為「地王」的裕民坊商業項目，今年初流標收場。流標後，最新文件透露市建局為「優化地段發展潛能」，重新包裝裕民坊商業項目成「垂直城市」（Vertical City)【註1】，並向城規會申請提高項目的地標大樓的地積比至12倍，由已批核的285米增加至360米，樓高60多層，很可能在2033年起座落於塞車熱點觀塘的正中心【註2】。 ► 目的：令項目更有商業價值 以防裕民坊項目再流標 觀塘作為全港聞名的塞車熱點，還要在觀塘正中心再起摩天大樓？同一份文件透露，為應對「市場轉變」，須要將商業項目改為商住混合用途【註2】，增加樓面面積亦能提升項目商業價值，明顯是因應九龍東商廈空置率高企而來。不過在計劃下，住宅同層可以是辦公室、商店甚或酒店，在香港實屬開創先河，雖然在外國有類似實踐，管理或大廈設計在香港的脈絡會否帶來其他問題，屬未知之數，但在觀塘核心豎立多一棟九東最高樓，肯定會帶來交通及景觀問題。 ► 報喜不報憂：交通影響評估 比原方案改善 但比現時更差 事實上，市建局對項目的交通影響有種說法，根據交通影響評估”Traffic Impact Assessment”(TIA)，項目會伴隨著幾個改善交通的設計，包括擴闊觀塘道東行線至3條行車線等，市建局指這會令數個關鍵路口(critical junctions) 的路口容車量表現更佳(junction performance will be slightly improved)。 不過仔細看文件細節，即發現原來所謂改善，是比對去年9月批核的285米方案下的情況（新方案住宅面積增加及辦公室面積減少，會令下午尖峰時段開源道迴旋處的設計容車量(Design Flow to Capacity, DFC)從0.97降至0.95，越接近1.0代表越塞車），但若比對同一份評估2023年開源道迴旋處的DFC，下午尖峰時段只是0.91，而上午尖峰時段亦有同樣情況（由0.71大幅升至0.83)，即代表其實項目落成後，觀塘塞車元兇開源道迴旋處的情況會比現在更差。 再者，交通影響評估未必反映到車流量以外的因素，譬如繁忙時間開源道行人太多以致出現人車爭路，影響車輛通行【註3】，加插一棟摩天大樓，帶來額外人口和打工仔，上班、午飯及放工時間一窩蜂走到街上，甚至溢出至附近區域的馬路上，所以實際情況很有可能比數字所反映的更壞。 事實上，觀塘區議會在2020年委託顧問【註3】了解為何開源道迴旋處成為惡夢的原因，其中一個便是APM [...]
【納米樓爆煲】請向「納米樓之父」問責
發佈時間：2023年11月27日 #納米樓 #納米樓之父 #梁展文 最近不斷傳出納米樓蝕讓消息，不難發現納米樓的跌幅比一般私樓更深，而地產新聞的焦點，往往在於賣家蝕多少百萬或幾多%，而社會鮮有討論今日這個困局由誰造成。 其實以昔日香港的樓宇標準，現今的納米樓的設計是非法的－黑廁（沒窗的廁所）及開放式廚房是過往不容許的，因為會引起衛生及消防安全問題－－直至梁展文在1998年8月就任屋宇署署長。 梁展文就任同月，屋宇署開展了「全⾯檢討不同類型及⽤途的建築物在照明與通風⽅⾯標準 」的顧問研究，並在研究完成後，在2000年3月發佈《認可⼈⼠作業備考 PNAP 219 》的修訂版本，廢除住宅廁所必須有窗的要求，理由是「通風技術和建築設計需要更大的自由度」(having regard to advances in ventilation technology and the need for greater freedom in the design of buildings)。基本規則放寬後「黑廁」合法化，發展商更加傾向將對窗位置僅預留給客廳及露台，促成「極細其則」。 其後政府再於2011年更新《建築物消防安全守則》，廢除住宅單位廚房的防火屏障的要求，條件是安裝煙霧感應器、滅火灑水噴頭及鄰近單位大門有耐火30分鐘的防火牆即可。 固然80年也有「細則」樓，但當年畫則的「自由度」沒那麼大。2011年後，由於禁止納米樓的建築和防火規則消除，加上樓價快速上升，造成有買家／炒家利用納米樓入場價始終較低的優點，期望在買入後升值再「樓換樓」，建築和防火準則改變加上經濟環境改變，其後造成納米樓的爆發－－時至2019年，幾乎每8間私樓落成，就有1間是納米樓－－可謂沒有打開放寬規管頭炮的梁展文，就沒有納米樓的出現。 2010－2019年期間，累計落成的納米樓（260呎或以下）達8,550個，而研究發現，納米樓並非發展商口中所說的「上車人士恩物」－－在2019年底，2010－2015年出售的722個納米單位中，平均持貨只有3.48年，相當於額外印花稅一到期半年即出售單位，十大轉手個案中，平均獲利238萬，可見納米樓在樓市向好時，是炒家爭相入市的對象，造成納米樓「有價有市」的暫時現象。 現在樓市不振，期望2－3年內升值百萬不再，只有極低「使用價值」(use value) [...]