【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】 本研社在2021年5月3日出版已經是第三份有關套丁名為《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》，10多位義工金睛火眼掃盡全新界177公頃潛在套丁地段，比起第一份《丁不厭詐》點題之作及第二份《新丁再現》深度剖析套丁案情，今次第三部曲就再下一城，將上2,000公頃中每條村每一塊潛在違規丁地，清清楚楚展露出來。 特別鳴謝一起完成研究報告的一眾義工朋友及成員，沒有他們的無償付出，基本上無可能短短半年內高速完成，揭示當今新界丁地規劃失當及鄉紳潛在套丁圖謀。 有興趣可以在以下連結細閱研究報告同地圖資料庫，冇咁多時間細讀，都歡迎望下個簡報同大大力share俾朋友： 《草木皆丁》報告全文：https://bit.ly/3nFeDcA 《草木皆丁》研究簡報：https://bit.ly/33b66EQ 《草木皆丁》新界潛在違規丁地地圖庫：https://bit.ly/3eME3AZ 研究報告發現精華： ◆ [...]
【告別Google Map】破解隱藏套丁地 升級地圖技術全攻略 好多人問本研社研究員平時究竟點搵地同點樣分析大量嘅土地資料。其實唔係咩秘密，我哋主要係運用地理資訊系統(Geographic Information System, GIS)工具，將啲空間數據(spatial data)有系統咁整理、分析，我哋唔少嘅研究就係咁樣誕生㗎喇！以往我哋發佈報告用嘅GIS 工具係Google [...]
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心? 未有發動土改鬥香港地主，地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目，由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施，唔單只會加劇香港土地兼併分田地，亦將會根本性改變香港城市土地格局。 早在今年4月，星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ，有發展商向政府建議賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意，牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術，政府已經話成立小組配合研究跟進，又唔見檢討丁屋政策咁積極? ▌「豬頭骨」都變「大肥肉」 放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」，實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地，正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段，難以發展私樓，所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋，最後態度其實也是不甘不願。 [...]
地產商「投資失敗」都有安慰獎收? 文章發佈日期：2021年5月17日 上星期五政府宣布從新鴻基及新世界等手中收回3塊新界地，包括元朗YOHO Midtown旁核心地段，興建公共房屋。 睇落好似政府重手出擊「打地主」（連YOHO MidTown 旁黃金地段都收！），「重創」地產商發展大計，起公屋拯救水深火熱嘅基層市民？事情當然冇咁簡單。 呢3塊地，其實已經係政府兩年前表示會收嘅10塊地當中嘅3塊，並唔係新嘢。但現在不單止係拖延咗兩年，仲要得返一半都無。林鄭當時高調喺施政報告公佈計劃時嘅「全力以赴」增加公屋供應嘅精神，已經燃燒殆盡。 更加嚴重嘅係，南華早報剛剛揭發，原來呢3塊地似乎係地產商眼中發展唔到嘅「豬頭骨」地，對於地產商「可有可無」，政府主動收地仲可以幫手收拾殘局。 [...]
土地共孽：濕地門口層層疊 林村樓39層高人口Double 繼南豐打頭陣之後，恒基新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起17層、對著南生圍起25層、林村裡面起39層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導既規劃模式出現極大問題。 極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲既修橋補路收地成本，為左服務地產商提出既山卡啦位置，拖走埋本身處理房屋土地問題既規劃資源，重有機會順路破除埋同區地產商土儲既發展限制。 如果你睇新鴻基個塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由0.34變4.14，暴增12倍。地產商建議政府開個條路，重會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有既超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎左既1500間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留底? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。 其實恆基個塊都不相伯仲，39層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀個塊地係曾經先破壞後發展既經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多34000人，係現時整個林村谷人口嘅約莫1.5倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村既樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活既居民移民潮。 究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出黎? 翻查翻成個土地共享政策既歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉既智庫2012年已經提出相類似既建議，及後2017年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。 歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲既最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上既發展密度，將額外多左既樓面俾7成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多3成。在此玩法之下，註定左地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨既地出黎玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近既官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到既小地主/民居既地。 [...]
【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】 今日(2021年5月3日）本研社出版已經是第三份有關套丁名為《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》，10多位義工金睛火眼掃盡全新界177公頃潛在套丁地段，比起第一份《丁不厭詐》點題之作及第二份《新丁再現》深度剖析套丁案情，今次第三部曲就再下一城，將上2,000公頃中每條村每一塊潛在違規丁地，清清楚楚展露出來。 特別鳴謝一起完成研究報告的一眾義工朋友及成員，沒有他們的無償付出，基本上無可能短短半年內高速完成，揭示當今新界丁地規劃失當及鄉紳潛在套丁圖謀。 有興趣可以在以下連結細閱研究報告同地圖資料庫，冇咁多時間細讀，都歡迎望下個簡報同大大力share俾朋友： 《草木皆丁》報告全文：https://bit.ly/3nFeDcA 《草木皆丁》研究簡報：https://bit.ly/33b66EQ 《草木皆丁》新界潛在違規丁地地圖庫：https://bit.ly/3eME3AZ 研究報告發現精華： ◆ [...]
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】 2021年5月14日，政府宣布從新鴻基及新世界等手中收回3塊新界地，包括元朗YOHO Midtown旁核心地段，興建公共房屋。 睇落好似政府重手出擊「打地主」（連YOHO MidTown 旁黃金地段都收！），「重創」地產商發展大計，起公屋拯救水深火熱嘅基層市民？事情當然冇咁簡單。 呢3塊地，其實已經係政府兩年前表示會收嘅10塊地當中嘅3塊，並唔係新嘢。但現在不單止係拖延咗兩年，仲要得返一半都無。林鄭當時高調喺施政報告公佈計劃時嘅「全力以赴」增加公屋供應嘅精神，已經燃燒殆盡。 更加嚴重嘅係，南華早報剛剛揭發，原來呢3塊地似乎係地產商眼中發展唔到嘅「豬頭骨」地，對於地產商「可有可無」，政府主動收地仲可以幫手收拾殘局。 ▍發展商收唔到「祖堂地」始「同意」政府收地 [...]
阻人上樓：發展商玩爛城規程序揼波棕大法 近日輿情都傾向將香港房屋短缺，歸咎城規程序複雜同政府部門「阻住發展」。但最新元朗一宗私樓規劃申請，揭露了發展商如何在程序裡「彈出彈入」，最後成功拖垮收回棕地作公屋供應。 事發經過： 2017年，規劃署喺優先發展棕地嘅民間呼聲之下，終於拍板研究收回棕地作公屋發展。 2018年，「朗豪有限公司」透過城規程序，喺元朗屏山一帶，「庸園路以東」棕地上提出申建166棟低密度住宅（A/YL-PS/565），釋出發展意向。 2019年11月，規劃署終於完成研究，將屏山一帶棕地列作「高發展潛力」，當中包括「庸園路以東」嘅棕地，但最終的收地選址建議只包含「庸園路之西」的棕地，一路之隔既「庸園路以東」棕地群則避過了政府收地，令該區原有可收回棕地面臨減半。 及後，規劃署在元朗區議會被問及為何剔走這片棕地群 (庸園路以東)時，指在進行棕地研究期間，城規會正處理上述規劃申請，因此該等地段並沒有納入檢視範圍。即是說，政府以「研究時有發展意向」為由，將該塊棕地「留起」俾有「發展意向」的發展商。 2020年中，朗豪有限公司在規劃署公佈具體邊界後，撤回該住宅申請。換言之，「發展意向」多麼幸運地成為收回該棕地的「擋箭牌」。 [...]
「鬥官僚」成為精簡規劃的方法 《星島日報》引述「消息人士意見」，批評平日無乜人重視嘅環保署、運輸署、樹木辦拖慢房屋供應進度，要求官僚部門制訂「客觀」嘅入則指引，仲話中國大陸規劃制度工程由批地至落成2年就搞掂，連開三個部門波實在極度罕見。 將呢幾個部門標籤為「卡住發展」，精簡佢地既審批權力，更多係借「精簡之名」削弱部門潛在規劃管制權，減弱佢地喺制定規劃要求同地契條款個陣既權力。 其實好多時起樓發展，唔單只係要合符最基本法規，而係要做好發展管制 (development control) 同令附近地區有規劃得益 (planning gain)，需要唔同部門「因地制宜」俾啲規劃考量，從不同專業角度令規劃可以全面顧及不同城市需求，制定好地契條款等私人發展唔會鑽空子同走樣。 [...]
行政權流失故事系列：誰主規劃 原文刊於明報星期日生活 (2021-05-23)：https://bit.ly/3jFrOZB 所謂「規劃權」，一般是指規劃作為行政手段之公權力，能夠以公眾利益之名制訂、實施與管制城市土地及空間發展。與此同時，規劃在城市發展扮演一種理性化（rationalization）的功能，透過空間論述、法定程序來合理化特定發展目標。而較少人談及的，是規劃有帶動構造城市空間想像力（spatial imagination）的潛能，透過規劃倡議過程組成一個社會的未來願景，融合社會內不同空間想像的場域，從而定義所追求的理想城市發展形式與內涵。 香港土地問題如果並非沒地可用，那我們便需要探究「規劃權」的問題，為何公權力在某些地方用得兇神惡煞，在處理居住問題的某些時刻就會神秘失蹤。現時地產利益板塊大幅度「被完善」，「鬥地主」風聲不時傳出，各種新規劃方案正空群湧現搶奪對深層次問題的定義。究竟未來誰主規劃，與其說是已在預計之內的答案，真相更像是在爭奪角力之中的變數。 昔日規劃權的旁落 還記得香港回歸後第1個10年，城市發展充斥着「發水露台」、「屏風樓」、「食街規劃」、「酒店式住宅」等不勝枚舉的概念創造，都是傾斜發展商蠶食香港城規體制的公認例子，其邏輯都一樣：透過各種環保、效率、需求名目來打劫地區內的環境、密度、街道、社區網絡等共有空間資源，從而實現某些群體的利益最大化。後來有些因惹起公憤已被中途廢止，有些透過規範化仍可千秋萬代。在此脈絡下「地產霸權」一詞才得以流通，由過往發展商代表作為受社會膜拜的偶像，搖身一變成為賺到盡的吸血鬼，這與掌握公權力者沒有積極捍衛既有規劃原則，規劃大權旁落在既得利益者手上不無關係。 香港的第2個10年，這個問題並沒有隨「地產霸權」一詞減少使用而解決。新發展區中的原址換地、地產商農地土儲的共享，這些幾近度身訂做的新規劃框架，都是以年計的時間，配以「吹奏師」持續輿論加持，逐漸「名正言順」走進公共政策的框架內。這些規劃對解決房屋問題影響深遠，不單現實上讓發展商從中自肥，更將土地規劃的主導權交由發展商手上：明明政府可按公共用途需要收回建100%的公屋/可負擔房屋，卻偏偏為大囤地者的意向鋪橋搭路，導致房屋發展的性質及節奏受阻，可用以解釋政府經常「有地不用」的弔詭處境。 誰阻礙了規劃？ [...]