【假公濟私】過去十年公屋增長竟然慢過私樓?

發佈時間：2023年12月7日　#劏房 #公營房屋 #私營房屋

政府經常指劏房問題會因興建公屋而得到舒緩，亦曾將2014年《長遠房屋策略》中未來新供應的公營及私營房屋的目標比例定在6：4比，以「解決房屋供求失衡」，後來在2018年進一步調升新公屋比例目標至7成。而現時有38個新公屋項目正在動工，【註1】，但劏房租金未有改善、公屋輪候冊又越來越長，箇中原因何在?

我們從近月發佈之《香港統計年刊2023》的最新數據，追蹤過去約10年真正落成的單位類型，及當中不同類型單位的「實質增長」(而非「供應目標)，則發現是另一個景象。

►實際公私營單位總數變化（2013－2023）【註2】

2013 2023 增加

【公營房屋】

公共租住房屋 772,100 858,600 86,500 (+11.2%)
（房委會及房協）

資助出售房屋 391,600 448,600 57,000 (+14.6%)
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合共 1,163,700 1,307,200 143,500 (+12.3%）

【私營房屋】

私人住宅單位 1,216,300. 1,401,100 184,800 (+15.4%)
村屋 168,200 209,100 40,900 (+24.3%)
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合共 1,384,500. 1,610,200. 225,700 (+16.3%)

詳細資料：（見留言）

►供應目標講7:3，實質增長4:6

如果看長期數據就可發現，公營租住房屋的單位總數在2013－2023年期間只增加8.65萬間，亦與長策本來每年供應目標2萬個租住公屋單位有很大落差。

而過去十年私樓單位總數增長（私人住宅單位+村屋 = 18.5萬），實質拋離了公營房屋（公屋+居屋）達82,200間，單位增長數相差足足2倍，如果只計及公營租住房屋，差距更接近14萬間。

即使連同居屋計算，新公營房屋：新私營房屋的增長比例都只是4:6，明顯見出過往十年香港房屋實質單位增長實為私營主導，與長策指出「供應目標」以公營房屋主導的理解有很大出入。【註3】

►「窮忙」：製造多公屋供應假象

房委會似乎很努力地起樓，但為何公營房屋的總數升幅無預期那麼多？可能有三個原因：

1／起完賣出去：綠置居愈賣愈多

自林鄭政府2016年推出綠置居先導計劃後，已有14,444個公屋單位售出【註4】，脫離公營租住單位系統。自2018年計劃恆常化後，不少公屋即使落成，亦可能整條邨改為綠置居出售，有些年份可佔當年新建公屋總數3成。

官方說法是綠置居並不會影響公屋輪候，因為買單位的原本也是持有綠表的公屋居民。但事實上，出賣公屋減緩了公營租住單位的總存量增幅，影響到最需要公屋未能負擔到綠置居的劏房居民，整體亦令租住公屋的流轉空間減少。

2／ 重建屋邨的「零和遊戲」

重建租住公屋屋邨的加減「算術」，亦能說明整體公屋總數慢的原因之一。根據房委會資料，2012－2022年度之間房委會完成9個重建公屋屋邨或工廠大廈（轉為公屋屋邨），重建後的單位總數竟比重建前少了3,160間（其中主要原因為牛頭角下村部分原地段撥作東九龍文化中心，或者部分租住公屋重建後變成居屋）【註7】。雖然正進行及計劃的重建計劃，指會在未來提供32,350間的新增公屋單位供應，但這數目並無扣除重建將會拆毀的16,970個單位【註7】，或令人誤以為會有超過3萬間的公屋單位「淨增長」。

3／加速租置計劃「去存量」

政府早年訂了39條屋邨在租置計劃下出售，不過由於混合業權引起很多管理問題，在2005年終止。及後於2019年推出了一系列房屋措施，包括重新推出租置計劃，出售約42,000個未售單位，最新數字顯示未售單位剩下31,814間【註5】，代表數年間約1萬間公營租住單位存量的「流失」。今年6月，房委會通過出售租置計劃回收單位恆常化【註6】，即代表公屋住戶遷出單位後，會自動落入租置計劃出售而不會編配予輪候人士。

►公私房屋分配失衡

由此可見，公營房屋供應卻因多種源由未能趕上：部分重要公屋地皮傾向出售做綠置居，剩下綠化帶、偏遠或零碎地塊供房委會「死掂佢」，十年過後，結果在房屋租金再創新高之時公屋總存量嚴重落後於私樓供應，反而私樓單位卻有上2萬個貨尾單位任發展商囤積，私樓地流標亦無回撥，從整體住宅發展角度明顯出現公私房屋分配失衡。

這種失衡本應可由檢討長遠房屋策略製訂房屋目標來紏正，應計算以總量的「淨增長」作為供應目標，但現今長策只行禮如儀為每年更新供應目標數字，很可能會將劏房問題繼續持續到下一個十年。

參考資料