灣仔

【每放乙廈】灣仔區乙級商廈出售呎價四年蒸發三成 發布日期：2025年12月10日 疫情前政府過份樂觀估計商廈需求，過去十年大增商業地供應，經濟逆轉下商廈空置率急升【註1】。官方的最新數字（2024年底）顯示商廈空置率史無前例地升至16.3%，甲級商廈更高達17.4%。為減低空置 ，政府本年起提供改變規劃用途及豁免部分樓面面積的政策優惠，鼓勵將商廈改裝為學生宿舍【註2】。計劃一出，已有興建中的商廈着手未來轉為學生宿舍的設計【註3】。但到底「商改宿」對市場的影響有幾大，商廈價格變動又反映了怎樣的政策效果？ 甲級商廈租金通常被視為香港經濟寒暑表，但中小企佔香港商業單位之絕大部分，而他們多租用甚或持有乙級商廈單位，乙級商廈的價格同樣值得留意，而事實上乙級商廈有300萬平方米總存量，佔全港私人寫字樓面積2成多【註5】。中小企以外，勞動力較少的科技公司亦會選擇進駐【註4】，乙級商廈的情況或更能反映香港經濟實況。而乙級商廈的特點是交易遠比甲級商廈旺盛（甲級商廈多由大地產商持有作出租之用），故此研究員選取全港最多乙級商廈的灣仔區，探視近年的乙級商廈的成交情況。 ▍乙廈售價兩年跌近兩成 四年跌三成 透過整理在2025年灣仔區乙級商廈的50個成交個案，並對比同一幢商廈內同類單位（面積與樓層相若）過去四年的成交呎價，研究員發現有27個個案所處商廈有呎價下跌的情況。事實上，差餉物業估價署公佈的灣仔區乙級商廈售價指數，亦由2023的485點大跌至2025年第三季的315點(-35%)。 仔細分析，發現這27個個案的呎價，過去兩年平均跌價17.6%，四年來跌價達平均30.9%。其中有部份個案更跌幅驚人：一兩年間跌價四成、三四年間跌價近半，更有單位創出呎價3、4000元的「破抵價」。 [...]