活在新時代香港，資訊開放的研究工作不僅為了打開公共議題，同時亦是保存民間能有自己觀點與判斷的生存之道。
研究簡介
「有啲嘢跌咗唔好搵」，但刻意隱藏的數據與資訊，民間研究仍有僅餘方法盡力找出關鍵社會議題的事實，讓公眾還享可靠民間事實基礎，發展自己的視界與想法。活在新時代香港，資訊開放的研究工作不僅為了打開公共議題，同時亦是保存民間能有自己觀點與判斷的生存之道。
公開資料、開放數據、檔案考挖，保存香港記錄，都在2021變得空前重要。過往我們就不同研究主題備份過往數十萬頁解密文件，都能成為學者、傳媒及議題關注者拓展研究工作的素材，更從發掘中找到端倪找回政策歷史的初衷，是民間能夠發展出獨有論述的基礎。
未來我們將延續這些有關隱藏事實的研究工作，會從以下三方面開展：
研究方向（一）：開展資訊角力戰 —— 在現時政府隱藏政策基本資訊、數據及文件漸成常態。民間愈來愈難築起公眾議題討論的基礎。因而，我們需要在不同的資訊封鎖範疇，盡試任何民間仍能獲取關鍵資料的方法，為公眾理解當今社會實況提供重要基礎。
研究方向（二）：從檔案探掘真象 —— 現今進入政策動盪期，本來的政策原意輕易被隱沒在政府官方論述之中。要守護歷史原意及真象，除了保存文檔，更加需要透過整理及分析「海量」歷史文檔，還原當時的政策具體討論，並從中發掘出關鍵、回應當下、與具前膽性的真實內容。這才能引發民間討論著力點，形成民間獨到觀點的基礎。
研究方向（三）：民間自存攻略—— 來自各方面的資訊限制來得更快，我們更需同時”Back-up” 香港各種關鍵數據，為不同政策議題建立民間資訊庫，讓民間觀點仍然有所參照。自己資料自己搵，我們亦將推動一系列民間研究工作坊，分享有關「查」、「讀」、「掘」、「儲」等多種民間研究搜掘、分析及保存關鍵數據的實戰技能。
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【租遇難測】香港近年持續最長租金升勢幾時見頂回落？
【租遇難測】香港近年持續最長租金升勢幾時見頂回落？ 原文發佈於2026年9月29日 差估署昨（28日）公布8月份私人住宅租金指數報210.3，為近27個月最大升幅【註1】，除創近期最高升幅之外，研究員綜合觀察過往30多年私人住宅租金數據，發現租務市場情況出現大變化，值得留意： ➤ 租金指數及實質租金齊破頂：租金指數已於今年2月突破2019年8月歷史高位，其後持續上升，上月港九新界各區各面積單位的租金水平，幾乎全線處於歷史新高。 ➤ 與30年內最長升浪只差一個月：傳媒廣泛報道租金數字連升10個月，但考慮10個月前的租金水平與上月持平，僅為「平台期」，實質未曾回落的租金升勢已持續22個月，對上一次最長的私人住宅租金升浪，是2006年6月至2008年3月（同為22個月），只要下月租金再創新高，將是30年內持續最長升勢。 ➤ 暑假「高峰期」後租金回落情況消失：過往租金在暑假高位後會稍為回落，直至下年暑假前又再抽升，一直以來這個趨勢頗為固定，但這個年度波幅在去年亦已消失，造就了前述之「平台期」及連續22個月的升勢。 ▍往年私宅租金暑假高峰期後回落[...]
【棕地疑「囤」】元朗壆圍狗咬人 與棕地問題有冇關係？
【棕地疑「囤」】元朗壆圍狗咬人 與棕地問題有冇關係？ 原文發佈於2026年9月23日 9月20日元朗壆圍發生懷疑狗咬死人事件，政府及後表示從事發地點推測，相信所涉流浪狗與北都收地的關係不大【註1】。即使事件真的與北都收地關係不大，把事件歸咎於不幸卻未免過份簡單化問題。 研究員從事發位置分析，事發地周邊有約18公頃的棕地，約等同一個維園面積。雖然涉事狗隻是流浪狗抑或倉狗暫時無從稽考，但按研究員多年來對棕地問題的認識，附近狗隻增加與棕地活動與土地管理混亂其實息息相關，而地產商多年來在區內囤地，亦令土地管理問題加劇。 ▍收地導致？棕地導致？還是囤地導致？ 由於暫無法知道最終該3隻狗是否來自北都收地地區，而與事發現場最接近、亦有收地進行中的新發展區新田亦有3公里之遙，所以現階段實難以歸咎於收地。 ● 因棕地而衍生的流浪動物問題 但事發地點周邊有很多棕地，壆圍一帶的棕地作業早於1990年代初已經存在，多為露天貨倉、其次為車場。除了大眾所知棕地作業場會讓倉狗外，棕地場結業、易手亦有機會導致流浪狗增加。[...]
【齒亂棕棄】棕地用途屢變或衍生流浪狗 加劇犬咬危機？
【齒亂棕棄】棕地用途屢變或衍生流浪狗 加劇犬咬危機？ 原文發佈於2026年9月30日 元朗壆圍懷疑狗咬死人事件，引起各界關注流浪動物問題。已有動物救援組織反映，不少棕地場都會飼養倉狗，導致放養狗和流浪狗增加。研究社及後進一步指出，私人發展商囤地和政府規劃漏洞令該區棕地亂象延續、荒廢土地增加，亦可能加劇該區流浪狗問題【註1】。 棕地的出現除了增加狗隻在附近的活動外，按研究員多年的長期和實地觀察，不少棕地作業因業務性質、土地業權不清和規劃不確定性，業務轉手或倒閉的情況時有發生，一旦遇上這些情況，原本居於棕地場的倉狗變很可能被遺棄，成為流浪狗。 回到壆圍，研究員透過查看衛星圖片，追溯2020年後附近一帶棕地作業用途改變，發現短短數年，已有7塊棕地有明顯的作業用途改變，涉6.4公頃，可能是附近流浪狗增加的原因。 例如鄰近錦壆路53號的一塊棕地，可以在短短幾年間，多次大幅改變用途，極可能已轉手或倒閉多次：在2020年為露天停車場、2022年顯示被清空、2024年轉變成疑似擺放吊臂和建築廢料的露天貯物場、2026年部分範圍再次被清空（圖二），僅是附近類似的土地用途轉變例子之一。 雖然僅用途改變無法顯示棕地場主易手，但亦足以反映部分棕地作業轉變頻繁，不同棕地場在遷出時或改變營運模式時，很有可能衍生倉狗被遺棄的問題。而地產商囤地亦致土地荒廢的情況出現（圖七），亦有機會成為這批流浪狗生活和繁衍的空間。 雖然未有直接證據顯示早前悲劇是與北都收地有關，北都發展亦與這些土地用途轉變間接有關，這是部分區內的新棕地作業者，是因北環線收地而落腳壆圍【註2】，例如鄰近錦壆路53號的土地，一直為於「其他指定用途 (綜合發展包括濕地修復區)」，卻因北都棕地作業重置，於2025年獲批申請為「擬議臨時貨倉」（A/YL-NSW/343）。即使該塊土地本來已有棕地作業存在，但重置申請合法化該地的棕地活動，也與本來「濕地修復」的規劃原意背道而馳，這些因北都發展而帶動的棕地擴散，亦可能會帶來更多倉狗。[...]
【有辱斯文？】依靠地產保文化 還是賣樓新企劃?
【有辱斯文？】依靠地產保文化 還是賣樓新企劃? 原文發佈於2026年10月2日 今年有三項地產新聞，它們看似互不相干： ➤2月，百年中環市集嘉咸街集重建項目的唐樓立面保育設計曝光【註1】 ➤7月，私募基金在城規會闖關，在鰂魚涌海裕街的文化發展項目中伸建過半樓面作住宅以資助文化設施失敗【註2】。 ➤8月，灣仔和昌大押的全線餐廳結業【註3】 但它們全屬近十數年興起的文化地產項目－－灣仔和昌大押屬戰前唐樓保育項目、嘉咸街重建項目則稱能保育百年市集街景，而海裕街項目若獲批則開創賣樓為文化設施融資的新模式。 這三項文化地產項目發展模式各有不同，且屬不同年代：和昌大押已「活化」多年、中環市集嘉咸街正在重建、海裕街文化發展項目則正在規劃。這三個不同年代的文化地產項目近來各有進展，值得藉此檢視近年文化和地產「結合」時的具體模式和遇到的問題。 ▍香港「文化地產」項目的四種分類[...]
【居「深」叵測】深圳三區數以萬計新樓 與未來三四年北都96,000伙直接爭客？
【居「深」叵測】深圳三區數以萬計新樓 與未來三四年北都96,000伙直接爭客？ 原文發佈於2026年10月4日 中國內地自今月起，實施個人房貸貼息政策，符合若干條件下，在內地購置房屋者將獲貼息1厘，亦掀起港人內地置業的討論【註1】。事實上，為吸引非居民購買物業，深圳政府近年再三放寬購房的門檻，使港人置業也變得更易。政府未來打算以北都作為住宅供應的重鎮，惟似乎卻對毗鄰地區深圳的住宅供應處境，納入具體的政策考慮。 事實上，過去亦有業界人士提出，北都發展要同時考量深圳，若不壓低地價，人口或寧願在深圳買房租屋，而放棄在北都置業【註2】，研究社月前亦曾針對近年深圳鄰近三區，即南山、福田、羅湖的樓價進行研究，亦發現相對於三區樓價，北都最新樓盤的售價或溢價不少。若內地屢推置業優惠，對北都住宅市場亦會帶來挑戰。 研究員透過整合內地官方文件及房地產信息平台資訊，聚焦未來近數年的深圳鄰近三區住宅供應，發現已有伙數數據、四年內竣工的住宅有約兩萬伙，尚未計部分尚在規劃初期、未有伙數紀錄的項目。數以萬計的單位落成，對北都未來三年落成的約十萬伙私人住宅而言，將構成激烈的競爭關係。在「港深同城化」下，這類因素亦可預料對北都發展日益重要。 ▍深圳接近香港之地區 四年內竣工私樓兩萬伙 深圳的住宅供應模式與香港本地有所不同，部份房地產項目同時提供可作商品買賣的房屋（內地稱「商品房」）、供深圳引入的人才購買的房屋（「人才房」）、作為福利的「安居房」，以及容納被逼遷而選擇回遷之居民的「回遷房」。若只論較有可比性的「商品房」（單位數量限制依區而異）和「人才房」（在深圳工作滿三年方可購買），未來四年能識別出伙數數據的項目，至少涉及約兩萬伙： ➤[...]
【差之「豪」里】畀得起過億 獨立屋戶主或仍要面對的七個居住問題
【差之「豪」里】畀得起過億 獨立屋戶主或仍要面對的七個居住問題 原文發佈於2026年10月5日 一講到香港房屋問題，一般人不會首先想像到與住在獨立屋的富裕階層有關，但One Stanley 事件徹底打破香港人這類頂級豪宅的想像，時移世易，原來連富裕階層亦要「為樓煩」。不過One Stanley 不是第一宗香港獨立屋豪宅面對的非議。近年這些尊貴地段可謂「是非多多」，出現不同種類的房屋、規劃、地政和環境問題，研究員為大家回顧一下： [1] 建築質素問題[...]