【北都宅急變】區裡各類住宅改劃放寬急增5萬 「創科產業園」最終會否變成「創科豪園」？ 原文發佈於2026年7月3日 政府宣傳北都為香港未來經濟新引擎，各區盛載不同產業，如創科產業落戶新田、商業及物流落戶洪水橋/元屯天、口岸商貿處於古洞北/粉嶺，沙頭角一帶則作生態旅遊。然而面對長回報週期，以及市場供求飽和的巨大風險，發展商似乎不願投資產業建設，反而更傾向資金回籠較快、需求較穩定的住宅項目。而政府近年亦頻頻放寬住宅發展限制，以此補貼北都發展以融資。 研究員透過新發展區官方網頁、城規申請，以及新聞報導，整理2023年《北部都會區行動綱領》確立北都四大區域以來，區內 1）將非純粹農地改劃成住宅用途，以及2）由發展商將原獲批發展計劃再加大發展參數的個案。發現近年北都有至少29宗相關個案申請或修訂，至少增約50,000伙，約4座太古城，當中佔6成個案為改劃土地作私人住宅用途，其餘4成則為涉放寬地積比以增建伙數。 ▍土地用途全方位改劃 商業、創科地紛現縮沙或增建住宅申請？ 涉及土地用途改劃或分區核准圖修訂者，原土地用途涵蓋商業、工業、農業、康樂、以及政府、機構或社區用途，甚至是未決定用途，所增伙數已涉逾35,000。尚未計如流浮山生態旅遊片區中，政府不斷調整可建住宅範圍，當中亦將涉及更多伙數增長： ➤2023年起北都涉增建住宅的改劃申請或核准圖修訂相關個案[...]

  【如斯「填」地】近年農地填土申請 近兩成疑涉違規「填出界」？ 原文發佈於2026年6月17日 月前研究社發現有擬議納入「農業優先區」的活躍農地遭填平【註1】，然而，卻一直沒有任何相關部門就此違規個案執法。直至民間揭發政府方表示會就此進一步調查，在確立後採取執法行動【註2】。 近十幾年政府相關部門就土地違例發展的執管，一直都為人詬病後知後覺。儘管規劃署、地政總署等亦有主動調查後執法的做法，但仍有大量案例要民間揭發方進行規管，除上述農業優先區非法填土案例外，近年出現在如流浮山、南大嶼等生態旅遊片區的違例發展亦可謂「源源不絕」【註3】，究竟政府在相關的規管上有多主動亦可見一斑。 研究員再就近三年(2023年1月至2026年4月)城規獲批涉農地填土的規劃許可申請，透過衛星地圖、文件梳理進行現況考察，竟發現在392個申請中，已有63個申請(16%)涉嫌額外違規填土，即毗連獲批土地範圍外，有額外填土，甚至是延伸的棕地作業痕跡，或亦反映相關部門的監察，甚至執法上均是相當無力。 ▍先破壞後發展理應「斷正」卻被批准 進一步助長先申請後「填出界」？ 綜觀63宗疑似涉違規「填出界」的農地填土申請中，最主要發生在錦田北、錦田南及打鼓嶺等本身棕地已相關猖獗的地區。而事實上，當中並非所有都是先申請後填土並「填出界」，而有近半(29宗)疑是早於申請前已填土，而申請範圍並沒有涵蓋所有違規填土地段。[...]

【由賣祠堂變做酒店？】 原文發佈於2026年6月22日 政府最新打算容許丁屋全幢改裝為食肆/旅館或零售，並在北都的河上鄉和燕崗兩條村試行計劃，提供每項申請最高$1000萬資助，以改裝全幢丁屋甚至是祠堂作文旅用途，指能夠推動「城鄉共融」【註1】。 如果試行計劃推廣至全新界鄉村，就實施已半世紀的丁屋政策而言，將根本地動搖丁屋政策原本是為原居民自住的目標，城規會無權過問全幢丁屋改裝餐廳旅館，本已雜亂無章的鄉村規劃將更失序，亦會更深刻改變新界鄉村的土地利益結構：以前土地價值連城，新界鄉紳還會說「賠得夠連祠堂都可以賣」【註2】，未來則可能靠政府上億元資助「續命」，搞不知會否蝕本的酒店生意過日子。 事實上，在北都以「鄉村特色」為名搞民宿酒店，是個很可能賠本的生意，和有一連串未解答的問題： ⧪ 在北區搞民宿酒店，價格上如何與深圳和大灣區其他城市競爭？如果要競爭到，會可能有盈利嗎？如果無盈利，政府是否在補貼全民搞一盤很大機會蝕本的生意（但賺到資助）？ ⧪ 要推廣鄉郊旅遊，還需保留鄉郊特色，即有原真性的鄉村、鄉郊產業（如古洞的醬油廠）、寺廟、活躍農地和真正的農耕活動等。但北都發展正將這些特色連根拔起，至少有7所宗教建築面臨清拆危機，包括至少70年歷史的古洞煙寮土地廟、新田天德英雄古廟，其仙師誕傳統或告終【註3】，沒有足夠引人入勝的鄉郊地景，為何要在鄉村留宿？ ⧪[...]