【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？ 發布日期：2025年10月29日 近年因發展或重建而需居民搬遷的項目，幾乎都會造成矛盾，如大坑西邨重建被逼遷租戶堅持抗爭【註1】；用以興建公屋的牛池灣村、黃大仙竹園村等市區村落被突擊封村【註2】或爆發衝突【註3】；古洞北/粉嶺北、洪水橋／厦村新發展區亦曾因收地而引起爭執【註4】。上述居民往往是因未被妥善安置，而釀成衝突，可見安置可謂處理涉逼遷項目的首要考量。儘管上述收地、收樓的計劃已近乎尾聲，但隨著發展或重建步伐加速，未來社會只會有更多逼於遷居的現象，背後隱含的是更大規模居所不穩的危機。研究員梳理未來將會造成不穩居所的不同政策緣由，並嘗試分析各項均導致上萬人遷居計劃及現象，包括北都發展、公屋重建、市區重建、過渡性住屋政策，以及簡樸房規管制度，藉此推斷將有數十萬人口因各種原因而面臨搬遷。▍未來市民潛在居所不穩至少有五大來源？➤ 新發展區收村｜牽涉人口：上萬計如政府現時「北部都會區」的各個新發展區項目，涉及大量鄉郊土地，雖往往表示會保留認可鄉村，卻意味將遷拆其餘「不受認可」的非原居民村落。然而，政府甚少會透露每個被影響的村落涉及多少人口，近年如「新界北新發展區」計劃公布初時，甚至連受影響村落都未有提及，需要民間辨認方能了解「滅村」名單，可見由北都發展而來的住屋不穩現況仍相當不透明【註5】。參考近期已差不多完成收地的新發展區項目，「古洞北及粉嶺北新發展區」第一階段及其餘階段的工程範圍，分別涉約490個【註6】及1,070個【註7】受影響住戶，而「洪水橋╱厦村新發展區」第二期發展範圍內亦共有1,693個【註8】住戶，反映一個新發展區規模的工程項目，動輒影響上千個住戶，若以每戶2.7人的平均數作計算，即牽涉數千人口。而即將因「牛潭尾新發展區」面臨收地的攸潭美村已有約1,300人【註9】，未來尚有「新田科技城」、「流浮山新發展區」、「馬草壟發展項目」，以及最大規模的「新界北新發展區」等接踵而來，可推斷未來相關收地隨時涉及上萬人口。➤ 公屋重建｜牽涉人口：上十萬計首批落成公屋已步入「老齡」階段，意味未來公屋重建或將成為持續的社會現象，根據立法會數據【註10】，現時房委會轄下有239個公共屋邨，當中有10個樓齡達50年。而政府最新的《長遠房屋策略》(《長策》)亦推斷，按房委會和房協已知的11個重建計劃，十來十年將會2.3萬戶額外房屋需求，再加上7,300戶潛在／可能的公屋重建需求【註11】，即總共逾3萬戶人 (即約8萬人) 因此而面臨搬遷。十年前政府曾進行過公屋重建的研究，選取了22個公屋屋邨【註12】，當中共涉及75,300戶，即近20萬人口。儘管現時的重建計劃，並沒有將所有相關屋邨涵蓋，而隨著未被包括屋邨的樓齡不斷增加，長遠而言實際上的潛在／可能的公屋重建需求或許會高於《長策》所言的7,300戶。而這批老齡屋邨的住戶不少同樣是高齡長者，搬遷對他們的生活而言，亦可預料將有更大的衝擊。➤ 市區重建｜牽涉人口：數以萬計除了推算未來因公屋重建而來的住屋需求，《長策》亦有推斷，未來十年因私人單位重建的需求，將有2.22萬戶【註13】，若以每戶2.7人的平均數作計算，即約6萬人口。而這個推算是建基於過去十年年內已拆卸私人單位數目的過往趨勢而得來。然而，若未來私人重建步伐恢復，或是市建局加快其更大規模的重建計劃，潛在受影響人數將較這個數字更加大。尤其是相對於以往的重建計劃，市建局近年提出的項目，包括土瓜灣、九龍城、油旺及深水涉等，往往覆蓋極大範圍，且重建或研究範圍有「越畫越大」的趨勢。當私人重建亦是引發不少社會爭執的議題源頭，近日市建局及政府甚至稱要研究調整沿用多年的「同區七年樓齡」標準【註14】，期望降低市建局因重建而需賠償的成本，更不論早已停建的市建局的租住用安置大廈【註15】，如何公平地合理去處理受影響住戶的搬遷問題，亦是政府要慎思的方向。儘管房協月前表示未來5年將建8,000個專用安置屋邨單位(包括安置北都收地及市區重建)【註16】，以及政府在北都撥地予市建局作「樓換樓」安排【註17】，但這些供出售單位的數量，亦未能滿足未來如此龐大的搬遷需要，尤其是受影響租戶。➤ 過渡性住屋政策｜牽涉人口：十數萬近年政府分別提出過渡屋及簡約公屋的政策，旨於為輪候公屋者，提供暫時性的居所安排，亦屬能解部份市民燃眉之急的房屋措施。過渡性房屋方面，政府稱已覓得土地提供逾2.1萬個過渡性房屋單位【註18】，而簡約公屋則目標是在2027-28年度前完成興建3萬個【註19】，即合共5.1萬單位，或涉及十數萬人。這兩項政策本身亦屬臨時性質，因不同的過渡屋計劃都有年期限制，而簡約公屋亦會於使用年期後拆除，而居民本身亦有居住上的期限。因此，對於租戶而言，其本身已是處於居所不穩的狀態，入住之始便已知將來需要遷出，難以謀劃更長遠的生活方向。當然，若年期完結前能獲得公屋單位分配，則意味獲得理想的安置安排，但實況未必如此理想，過去亦則有報導揭露，有過渡屋住戶約滿後仍上樓無期，需承受徘徊在劏房與過渡屋之間的「居住輪迴」【註20】。➤ 簡樸房規管｜牽涉人口：近十萬《簡樸房條例草案》在上月三讀通過，計劃2026年3月1日起，正式開始接受劏房登記和「簡樸房」認證申請，並在2027年執法取締不合法劏房【註21】。根據去年尾公布的「簡樸房」規管制度諮詢文件，現時全港約有11萬個劏房（分間單位），涉約22萬人【註22】。而政府估計將會有約3成現存單位，需進行較大規模改建，其依據或在於有26.2%單位因少於8平方米而不符要求，意味至少影響足足約3萬戶，推斷約8萬人。然而，這些原本居住於不符要求的劏房租戶，雖因政策影響而面臨搬遷需要，政府卻沒有提供針對性的安置安排，僅期望透過社工協助尋找其他租盤，或調配過渡性房屋、中轉房屋、臨時收容中心等作處理。另外，即使是合符要求的簡樸房單位，近日亦有劏房住戶表示，業主亦會將裝修成本轉移，令租金上升，並造成搬遷壓力【註23】，種種因素，或會使受影響者的數字增加。▍大規模搬遷若成常態 [...]

【萬年短租】尖沙咀「短租」官地61年，仲係咪短租？ 發布日期：2025年9月27日 一些閒置及沒有長遠發展計劃的官地，為善用資源，政府會透過短期租約政策租出，賺取少許收入。一般來說短租租期最多為7年，可續租但政府亦有權不續。但竟然有塊官地自1964年不斷續租至今61年，還要是位於尖沙咀核心地段？這塊續租年期全港最長，跨越半世紀的「短租」政府土地，位於極度繁忙的尖沙咀五支旗杆對面，租期自1964年12月1日起，面積386呎，短期租約編號為KX131，月租$9000（自2019年起），現時按季續租。細心一看，該地的核准土地用途是「專營巴士公司用地」，不過香港人對此地的印象肯定是那塊巨型廣告牌，而不會留意這其實是一個巴士司機休息室及顧客服務中心。賣廣告應該只是其「附屬功能」，未清楚是否短期租約列明的用途之一。$9000月租，折合呎租$23.2，比較其他短租的租金（可低至$1-2/呎），雖然已高出不少，但若將設立廣告牌後所產生的收益一併考量，$9000月租是否反映其土地價值，見仁見智。雖然巴士公司屬商業營運，在巴士車身（公司財產）賣廣告沒有問題，但在政府土地（公共財產）上賣廣告，而若沒有反映在租金水平上的話，則可能有問題。短租土地的目標一是善用閒置、未有長遠規劃的政府土地作有效益的用途【註1】、，二是「支援各項與經濟民生的活動」【註2】，觀察所見租金普遍較為相宜，甚至會被認為是賤租土地【註3】。對於是公益相關用途（如教育、社福），則會以象徵式每年$1租金批出。這塊「專營巴士公司用地」，在1964年租出的時候屬重要交通設施，但隨社會變遷，該地已成為全尖沙咀最興旺的地方，其功能亦有變化（變成商業空間賣廣告），且其巴士站用途似乎已屬永久，亦不似能有其他用途，再以這個價錢「短期」租出，從規劃和土地行政角度看未必理想。這類年期跨越／超過近半世紀的「萬年短期租約」數目不少，公眾亦無法從公開資料查閱到租約內容，運作不透明。現時有約5800份短期租約，涉3000公頃土地，有1600份已經續租超過10年【註4】，不少亦有爭議。例如一些豪宅地段的後花園。位於赤柱短租編號HX596 及 HX558，兩者的核准用途皆是「私人花園／美化園藝」，呎租分別是$2.63及$8.26（後者額外有停車場功能，反映在租金上），兩者皆自1976年起租；山頂道25號太古大廈旁的私人花園(短租編號HX465)，同樣是1976年起租，至今49年，每月呎租更低至$1.54。富豪能夠用如此便宜的價錢租下政府土地，似乎不合「能者多付」原則。不過有一幅位於長洲北社街附近的一幅「萬年短租」土地則十分有趣，用途為「蜜餞水果廠」（短租編號STTCX174)，自1977年起租。網上資料顯示，應與一間本地僅存的菓子廠有關【註5】，此菓子廠為百年老店，十分有香港特色，可見短期租約的廉租亦能幫助扶植地方產業。但是不少長期的短期租約用地會引起很大爭議。例如早幾個星期傳出校務爭議的香港國際學校，1986年時以非牟利團體身份租下40萬呎球場，年租金$1。其學費高昂，被辦學團體指控忘記初衷，由服務大眾變成服務「特權階層」【註6】，但似乎不影響其繼續平租政府土地。部分短租個案，尤其是在今天眼中看來缺乏公益成分的，可能因政府慣性續租而變成不合理的「萬年短租」（如無其他長期規劃土地用途，一般繼續續租）。近年公眾已日益關注短租政策的公平性問題，實在急需一個全面的政策檢視，確保珍貴的香港土地資源能夠既靈活又公平地運用。 【註1】審計署. 地政總署管理短期租約的工作摘要  【註2】香港特別行政區 新聞公報. 2025年3月26日. [...]