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【地權現身】剖析九龍城重建收購狀況
發佈時間：2022年8月2日 市建局聲稱要避免九龍城未來再現私人重建插針樓，以「整全規劃」為由插手九龍城重建。然而，研究員分析近十年來的地產新聞報道，整理以重建為目標的樓宇收購個案及其位置分佈，發現今次市建局「圈地」重建的範圍，竟有選擇性避開私人發展商落釘位置之嫌，意味著市建局的說法與現時的重建計劃不符，除了未來繼續「插針圍城」，更揭示現時舊契重建時面對的發展爭議。 九龍城重建「圈地結界」 以延文禮士道以東、石鼓壟道以西為界（即整個九龍城核心位置），已有至少38幢舊樓已經被發展商收購落釘： 近十年九龍城收購報導地圖的具體分佈：https://bit.ly/3Svhioi 不難看到，今次九龍城「衙前圍道／賈炳達道」重建項目的範圍內，只包括盧華家族於南角道的土儲，福佬村道、獅子石道、聯合道等屬於私人發展商的重點收購範圍卻「避過一劫」。這些鄰近的發展商土儲，不單止可以避免被收樓收地，更可以受惠市建局大型重建後的租值提升，相信亦會帶動鄰近剩餘未被收購的舊樓兼併、迫遷的現象。 這種疑似「選擇性收樓」，除了無法處理市建局插手九龍城規劃的初衷－解決插針樓問題，亦令人懷疑市建局是否刻意避開發展商土儲。從整理的資料，研究員更發現已落釘的地方，業權亦頗為集中，範圍內起碼4個發展商已收購兩幢或以上的舊樓，當中以盧華勢力最大，在南角道，侯王道共有8幢舊樓。恒地亦在福佬村道收購6幢舊樓，寶聲集團在獅子石道則有3幢。有部份不少已經提交強拍申請，甚至碧桂園賈炳達道142-154號項目已經落成中。按照現時九龍城區內舊樓被各大發展商收購的瓜分情況，既可繼續起「見縫插針」式單幢式住宅，亦可繼續囤樓靜候發展時機，區內的重建進展及實況將由各大發展商決定，或者令龍城社區日後的規劃碎片化。 可見，市建局現時九龍城所謂的「整全規劃」，其實是「公私營分工」做重建，市建局可以用公權力食區內的公家官地、街道、公用設施，重建範圍有成6成土地為公家地的同時，免於收地的私人發展商土儲就可以繼續囤，共同合作將九龍城舊區兼併。 那麼被市建局「吞掉」的盧華家族南角道舊樓，是否純屬不幸？研究員進一步調查，發現該舊樓所在地的地契殊不簡單，亦揭示現時九龍城重建的潛藏的發展爭議。 “One-house”舊契成為九龍城重建防線? 盧華家族早年收購的南角道舊樓所在地的地契，是「One-house 舊契」，意指該地段不可興建多於一個「房屋」，簡單點講，就是發展商難以合併地段發展成多層大廈(buidlings)的格局重建，若然要重建，則要改契及補地價，意味發展商重建這些舊樓將付出比過往重建更多成本。盧華家族甚至為了「One-house」舊契打官司，反對地政總署以每個地段不可興建多於一個「房屋」為由而不批准重建項目。2013年，案件上訴至終審法院但敗訴，判定有“One-house” 字眼的地契重建後額外樓面面積需要補地價【註1】，當時有報導指受影響的舊樓重建地盤至少多達50個。 判決後，私人發展商以及田生等收樓商，亦多次要求政府應考慮為私人發展商提供重建誘因。民建聯亦曾稱”One house”地契為早年處理地契部門疏忽失誤，認為阻礙現時房屋供應【註2】。韋志成於2017年曾指出因判決而「令土瓜灣、九龍城一帶重建近年幾乎陷入停頓」【註3】。這種將改契視為重建阻礙關卡的發展邏輯，與現時「提速、提效、提量」的主旋律吻合。 One-house地契條款令發展商重建的成本比起其他舊樓地盤高，亦令當時在九龍城兼併舊樓的發展商要重新「計過」條重建數，不過One-house的存在，卻令九龍城的景觀面貌、社區肌理暫時「逃過一劫」。 市建局盡顯重建「特權」 與私人發展商不同，市建局有動用收回土地的權力，更加無須補地價。即使官司敗訴，盧華依然在去年就南角道地盤提交強拍申請，顯出重建發展意向，即使強拍成功，之後再要重建，仍然要面對繳交補地價的「問題」。參考碧桂園重建的賈炳達道138號項目（亦牽涉one-house 地契），要收集業權之餘，亦要補足地價達5.2億元。 市建局近日宣佈九龍城重建，直接插手圈起現時南角道地盤，用公權力土收條例收發展商的地，同時面對有地契條款限制的舊樓，可以輕易改契亦不用補地價，盡顯市建局於重建市場的特權及福利。 綜觀整件事，難免令人質疑，市建局在擬定重建計劃的範圍時，考量究竟是純粹區內樓宇的狀況，還是考慮發展商在區內的土地儲備。這次九龍城重建項目，揭示的除了是超低樓齡、食公園、吞街市、破壞社區肌理以外，透過分析區內落釘狀況的地理分佈，除了能透視市建局與私人發展商可能潛在的微妙關係，亦能解答市建局為誰服務的問題。 【註1】有趣的是，判詞中終審法官認同原訴法庭的說法，認為將地契條款的house 理解為 building 的說法是「劃時空的跳躍」(quantum leap)，而且表明One house地契是按照當時制訂的脈絡（context) 而制定，並代入當時70年代的人相信會認為現時重建後的高樓項目是high-rise building 多於house。按照終審的判詞釋義，本來”One house”就不能直接理解為（building) 大廈。換言之，在判決前，以往地政處理”One [...]
【提防濕地騙案】南生圍保育會變國際笑話？#圍沼濕地
【提防濕地騙案】南生圍保育會變國際笑話？#圍沼濕地 主張開發濕地的發展商經常列舉外國濕地發展例子，指若不發展濕地賺錢，哪有錢修復濕地？今年一月再度闖關成功的南生圍住宅項目，其發展商恆基就引用了倫敦濕地中心（London Wetland Centre）及其住宅發展項目Barnes Waterside 作為「環球案例研究」，聲稱是「企業與保育人士合作的最佳例子」。 但仔細研究倫敦案例，不難發現其發展脈絡與南生圍無論在性質、規模及國際認證上都有根本分別，抽空脈絡以合理化後者發展計劃，有誤導公眾及城規會之嫌： ① 倫敦：創造濕地 vs 南生圍：破壞濕地 位於市郊的倫敦濕地中心，雖然確是透過發展住宅獲取保育資金，但其選址前身是一個廢棄水塘（工程期間還在水庫底發現幾個二戰炸彈），所以透過建立人工濕地，濕地面積是有淨增長。而南生圍在發展商染指前，已是一個有重要生態功能的魚塘濕地，發展不但對其生態功能可能有未能預期的影響，而濕地面積相比發展商染指前必然有「淨減少」。 南生圍發展商指發展後有濕地淨增長，其實是透過在屬政府土地的甩洲「拆塘壆」（註一），及疑似「先倒泥後清理」（註二）等手法「唧高條數」，實質發展項目會導致12公頃南生圍濕地損失，還未計發展所帶來的濕地功能損害－「拆塘壆」本身亦不利雀鳥生存（註三）。 ② 倫敦：3層 vs 南生圍：25層 Barnes Waterside的203個單位，大多都是2-3層的屋宇(houses)，即使大樓(blocks)都只係4-5層。但現時南生圍的2,521個單位，包括28幢19-25層的大樓，加140幢單幢屋宇(houses)，以外國標準來看，已是一個小鎮規模－單位數目及高度都差成10倍有多。漁護署代表都曾經指南生圍起咁高嘅樓係「入侵鄰近環境」，帶來的人口亦會對南生圍生態造成壓力，可見南生圍發展規模實際上遠超倫敦案例。 ③ 倫敦：廢棄水塘 vs 南生圍：有國際認證 南生圍位處米埔及內后海灣拉姆薩爾濕地周邊的濕地保育區，能夠保持拉姆撒爾濕地的連貫性，也是其生態系統的重要部分，生態重要性可說是有「世界級認證」，與位於城市中心倫敦濕地中心的情況不同。若然南生圍遭到毒手，必定損害拉姆薩爾濕地的整體功能（候鳥數目近年已在減少），加上周邊城市發展（如北部都會區），長遠來說整個拉姆薩爾濕地被除名也不是沒可能。 發展商不斷強調今天的南生圍急需生態修復，但一直想大家迴避討論，濕地生境大倒退的始作俑者究竟是誰。現時不少政治生態研究都曾指出，南生圍這種「濕地淨零損失」的數字遊戲未有足夠實證屬有效；而「零淨損失」作為一個概念，是靠一班利益推手(invested actors)，透過迷思及「設定框架」（framing）等將大自然斬件及數字化，一步步構建濕地上的數學遊戲，在發展不可避免地破壞環境時，以「零淨損失」為方法為「發展留空間」，而非「為自然保留空間」，令這種發展主導的「保育」變得可取及迫切。 這種框架設定，不但會造就「拆塘壆」的操弄數字遊戲，更會令不同的濕地生境變成一堆實際上無可比性的圖表與數字，亦解釋了發展商為何熱衷於抽空脈絡，將南生圍及倫敦濕地中心兩個本質上完全不同的發展計劃相提並論。由此可見，香港面對濕地被大規模開發的趨勢，其實也不缺值得研究及討論的課題。 #屈濕 － 註一：南生圍發展項目（申請編號：A/YL-NSW/242）的申請文件列明： “The loss of wetland [...]
否想「零損失」：濕地保育的發展血統與認知建構工程
Instead of the alleged rationale for introducing No Net Loss (NNL) in service to ‘making space for nature’,...it could be said the net principle instead works to make space for development, through [...]
【公開論壇】加速還是削權? 精簡城規發展流程大檢閱
【公開論壇】加速還是削權? 精簡城規發展流程大檢閱 Public Forum: Streamlining or Centralizing? A comprehensive review of the proposals to streamline development-related statutory processes https://www.youtube.com/watch?v=8207ns5fFGU 如未能看到影片，請>按此<。 Please click >here< if you cannot view the video. 00:00:00 開場 00:00:48 論壇簡介（陳劍青） 00:05:25 [...]
【2022財政預算案焦點】
【2022財政預算案焦點】 文章發布日期： 2022年2月23日 除咗攞到$10,000消費券及其他抗疫紓困措施，還有以下冇人理但同樣重要既政策焦點... ① 再來一次樓市縱火案：9成按揭借貸由800萬上限放寬到1000萬 幾年前陳茂波一見樓價些微回落，立即將借9成按揭上限由400萬樓價放寬到800萬，立即令樓價火速升溫，依家見疫情、移民潮同加息將至，財政預算又再將9成按揭放寬到1000萬上限，8成則上限由1,000萬變1,200萬，明顯透過財金政策人為托貴樓市。 ② 重置棕地政策爛尾：全私營多層重置大廈安置棕地作業? 成日話棕地難以發展，因為棕地作業太多重置困難，但今次財政預算透露，政府不再帶頭興建營運多層重置大廈作騰空棕地，反而說會批地靠發展商自行買地興建多層大廈，順便給「受影響棕地營運者」，聲稱運用「市場力量」，意味著棕地重置政策很可能爛尾。其實如果所謂市場力量work 到，棕地問題幾十年前已經解決左。 ③ 北部都會區上百億濕地公園疑似走數 茂波版預算中，見到未來會從未來基金取出1000億為北部都會區作土地房屋及交通基建的專項撥款，卻對早前林鄭公佈北部都會區中徵收南生圍、豐樂圍等濕地保育區的建議隻字不提，當時估計要收地作濕地公園需要動用上百億元，意味著林鄭版的北都濕地公園很可能已經走數。 ④ 70公頃農業園二期開展：滅小農為大農企開路 財政預算指，將開展約70公頃農業園二期的前期工作，意味著古洞南、蕉徑等優質農地將會大規模被政府農業園吞併，趕走當區本地小農戶及壓縮可耕農地，然後引進「高科技農業」的農企投資進場。
【民意清零】明日大嶼支持度 再創歷史新低
【民意清零】明日大嶼支持度 再創歷史新低 文章發布日期： 2022年2月22日 中大香港亞太研究所今日發表嘅北部都會區最新民調，標題指近半市民支持北部都會。不過細心啲卻發現，在北部都會區與明日大嶼取捨下，明日大嶼既民意都在幾年間悄悄「靜態清零」。支持只推行明日大嶼嘅就只有4.2%，而支持同時推行北部都會區同明日大嶼，只得21.9%；即係話加起嚟明日大嶼人工島都只係得番約四份之一（26.1%）嘅民意支持。 自從2018年林鄭月娥喺施政報告推出明日大嶼以嚟，民意都係四成左右，經過5年間既推銷，繼而縮水700公頃規模讓步，民意不單只沒有增加，反而更加消減，證明政府早前將反對明日大嶼意見歸咎於反對派阻礙，理由純屬虛構。按理今年明日大嶼會開始正式諮詢，相信都好難扭轉民望（除非造數）。 至於北部都會區，民調指未夠一半(49.1%)嘅市民喺呢個概念階段贊成，現時政府咁落力「推銷」北部都會，都未能獲大多數嘅支持。民調顯示北部都會區，56.9%嘅市民對政府財政表示擔心，當中有18.1%表示非常擔心。林鄭話「數字沒意思」唔公佈北部都會區嘅造價成本。原因相信一旦政府公佈北部都會區咁多基建嘅巨額成本，將會「嚇親」大家，未來北部都會區嘅民意支持度會唔會步明日大嶼嘅後塵? 參考來源： 中大香港亞太研究所民調（2022年2月21日）新聞稿： http://www.hkiaps.cuhk.edu.hk/wd/ni/20220221-142020_1.pdf #大白象 #唔夠錢喎 #明日大嶼 #明日黃花 #北部都會區 #Bubble都會區 #中大民調
In The Press
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On-Going Research
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【地權現身】剖析九龍城重建收購狀況
發佈時間：2022年8月2日 市建局聲稱要避免九龍城未來再現私人重建插針樓，以「整全規劃」為由插手九龍城重建。然而，研究員分析近十年來的地產新聞報道，整理以重建為目標的樓宇收購個案及其位置分佈，發現今次市建局「圈地」重建的範圍，竟有選擇性避開私人發展商落釘位置之嫌，意味著市建局的說法與現時的重建計劃不符，除了未來繼續「插針圍城」，更揭示現時舊契重建時面對的發展爭議。 九龍城重建「圈地結界」 以延文禮士道以東、石鼓壟道以西為界（即整個九龍城核心位置），已有至少38幢舊樓已經被發展商收購落釘： 近十年九龍城收購報導地圖的具體分佈：https://bit.ly/3Svhioi 不難看到，今次九龍城「衙前圍道／賈炳達道」重建項目的範圍內，只包括盧華家族於南角道的土儲，福佬村道、獅子石道、聯合道等屬於私人發展商的重點收購範圍卻「避過一劫」。這些鄰近的發展商土儲，不單止可以避免被收樓收地，更可以受惠市建局大型重建後的租值提升，相信亦會帶動鄰近剩餘未被收購的舊樓兼併、迫遷的現象。 這種疑似「選擇性收樓」，除了無法處理市建局插手九龍城規劃的初衷－解決插針樓問題，亦令人懷疑市建局是否刻意避開發展商土儲。從整理的資料，研究員更發現已落釘的地方，業權亦頗為集中，範圍內起碼4個發展商已收購兩幢或以上的舊樓，當中以盧華勢力最大，在南角道，侯王道共有8幢舊樓。恒地亦在福佬村道收購6幢舊樓，寶聲集團在獅子石道則有3幢。有部份不少已經提交強拍申請，甚至碧桂園賈炳達道142-154號項目已經落成中。按照現時九龍城區內舊樓被各大發展商收購的瓜分情況，既可繼續起「見縫插針」式單幢式住宅，亦可繼續囤樓靜候發展時機，區內的重建進展及實況將由各大發展商決定，或者令龍城社區日後的規劃碎片化。 可見，市建局現時九龍城所謂的「整全規劃」，其實是「公私營分工」做重建，市建局可以用公權力食區內的公家官地、街道、公用設施，重建範圍有成6成土地為公家地的同時，免於收地的私人發展商土儲就可以繼續囤，共同合作將九龍城舊區兼併。 那麼被市建局「吞掉」的盧華家族南角道舊樓，是否純屬不幸？研究員進一步調查，發現該舊樓所在地的地契殊不簡單，亦揭示現時九龍城重建的潛藏的發展爭議。 “One-house”舊契成為九龍城重建防線? 盧華家族早年收購的南角道舊樓所在地的地契，是「One-house 舊契」，意指該地段不可興建多於一個「房屋」，簡單點講，就是發展商難以合併地段發展成多層大廈(buidlings)的格局重建，若然要重建，則要改契及補地價，意味發展商重建這些舊樓將付出比過往重建更多成本。盧華家族甚至為了「One-house」舊契打官司，反對地政總署以每個地段不可興建多於一個「房屋」為由而不批准重建項目。2013年，案件上訴至終審法院但敗訴，判定有“One-house” 字眼的地契重建後額外樓面面積需要補地價【註1】，當時有報導指受影響的舊樓重建地盤至少多達50個。 判決後，私人發展商以及田生等收樓商，亦多次要求政府應考慮為私人發展商提供重建誘因。民建聯亦曾稱”One house”地契為早年處理地契部門疏忽失誤，認為阻礙現時房屋供應【註2】。韋志成於2017年曾指出因判決而「令土瓜灣、九龍城一帶重建近年幾乎陷入停頓」【註3】。這種將改契視為重建阻礙關卡的發展邏輯，與現時「提速、提效、提量」的主旋律吻合。 One-house地契條款令發展商重建的成本比起其他舊樓地盤高，亦令當時在九龍城兼併舊樓的發展商要重新「計過」條重建數，不過One-house的存在，卻令九龍城的景觀面貌、社區肌理暫時「逃過一劫」。 市建局盡顯重建「特權」 與私人發展商不同，市建局有動用收回土地的權力，更加無須補地價。即使官司敗訴，盧華依然在去年就南角道地盤提交強拍申請，顯出重建發展意向，即使強拍成功，之後再要重建，仍然要面對繳交補地價的「問題」。參考碧桂園重建的賈炳達道138號項目（亦牽涉one-house 地契），要收集業權之餘，亦要補足地價達5.2億元。 市建局近日宣佈九龍城重建，直接插手圈起現時南角道地盤，用公權力土收條例收發展商的地，同時面對有地契條款限制的舊樓，可以輕易改契亦不用補地價，盡顯市建局於重建市場的特權及福利。 綜觀整件事，難免令人質疑，市建局在擬定重建計劃的範圍時，考量究竟是純粹區內樓宇的狀況，還是考慮發展商在區內的土地儲備。這次九龍城重建項目，揭示的除了是超低樓齡、食公園、吞街市、破壞社區肌理以外，透過分析區內落釘狀況的地理分佈，除了能透視市建局與私人發展商可能潛在的微妙關係，亦能解答市建局為誰服務的問題。 【註1】有趣的是，判詞中終審法官認同原訴法庭的說法，認為將地契條款的house 理解為 building 的說法是「劃時空的跳躍」(quantum leap)，而且表明One house地契是按照當時制訂的脈絡（context) 而制定，並代入當時70年代的人相信會認為現時重建後的高樓項目是high-rise building 多於house。按照終審的判詞釋義，本來”One house”就不能直接理解為（building) 大廈。換言之，在判決前，以往地政處理”One [...]
【提防濕地騙案】南生圍保育會變國際笑話？#圍沼濕地
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【2022財政預算案焦點】
【2022財政預算案焦點】 文章發布日期： 2022年2月23日 除咗攞到$10,000消費券及其他抗疫紓困措施，還有以下冇人理但同樣重要既政策焦點... ① 再來一次樓市縱火案：9成按揭借貸由800萬上限放寬到1000萬 幾年前陳茂波一見樓價些微回落，立即將借9成按揭上限由400萬樓價放寬到800萬，立即令樓價火速升溫，依家見疫情、移民潮同加息將至，財政預算又再將9成按揭放寬到1000萬上限，8成則上限由1,000萬變1,200萬，明顯透過財金政策人為托貴樓市。 ② 重置棕地政策爛尾：全私營多層重置大廈安置棕地作業? 成日話棕地難以發展，因為棕地作業太多重置困難，但今次財政預算透露，政府不再帶頭興建營運多層重置大廈作騰空棕地，反而說會批地靠發展商自行買地興建多層大廈，順便給「受影響棕地營運者」，聲稱運用「市場力量」，意味著棕地重置政策很可能爛尾。其實如果所謂市場力量work 到，棕地問題幾十年前已經解決左。 ③ 北部都會區上百億濕地公園疑似走數 茂波版預算中，見到未來會從未來基金取出1000億為北部都會區作土地房屋及交通基建的專項撥款，卻對早前林鄭公佈北部都會區中徵收南生圍、豐樂圍等濕地保育區的建議隻字不提，當時估計要收地作濕地公園需要動用上百億元，意味著林鄭版的北都濕地公園很可能已經走數。 ④ 70公頃農業園二期開展：滅小農為大農企開路 財政預算指，將開展約70公頃農業園二期的前期工作，意味著古洞南、蕉徑等優質農地將會大規模被政府農業園吞併，趕走當區本地小農戶及壓縮可耕農地，然後引進「高科技農業」的農企投資進場。
【民意清零】明日大嶼支持度 再創歷史新低
【民意清零】明日大嶼支持度 再創歷史新低 文章發布日期： 2022年2月22日 中大香港亞太研究所今日發表嘅北部都會區最新民調，標題指近半市民支持北部都會。不過細心啲卻發現，在北部都會區與明日大嶼取捨下，明日大嶼既民意都在幾年間悄悄「靜態清零」。支持只推行明日大嶼嘅就只有4.2%，而支持同時推行北部都會區同明日大嶼，只得21.9%；即係話加起嚟明日大嶼人工島都只係得番約四份之一（26.1%）嘅民意支持。 自從2018年林鄭月娥喺施政報告推出明日大嶼以嚟，民意都係四成左右，經過5年間既推銷，繼而縮水700公頃規模讓步，民意不單只沒有增加，反而更加消減，證明政府早前將反對明日大嶼意見歸咎於反對派阻礙，理由純屬虛構。按理今年明日大嶼會開始正式諮詢，相信都好難扭轉民望（除非造數）。 至於北部都會區，民調指未夠一半(49.1%)嘅市民喺呢個概念階段贊成，現時政府咁落力「推銷」北部都會，都未能獲大多數嘅支持。民調顯示北部都會區，56.9%嘅市民對政府財政表示擔心，當中有18.1%表示非常擔心。林鄭話「數字沒意思」唔公佈北部都會區嘅造價成本。原因相信一旦政府公佈北部都會區咁多基建嘅巨額成本，將會「嚇親」大家，未來北部都會區嘅民意支持度會唔會步明日大嶼嘅後塵? 參考來源： 中大香港亞太研究所民調（2022年2月21日）新聞稿： http://www.hkiaps.cuhk.edu.hk/wd/ni/20220221-142020_1.pdf #大白象 #唔夠錢喎 #明日大嶼 #明日黃花 #北部都會區 #Bubble都會區 #中大民調