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【流浪地圖：回顧2023 香港10大流離失所事件】
發佈時間：2022年12月22日 #大坑西邨 #長沙灣兼善里 #九龍三村寮屋 #公務員合作社重建 #貝澳濕地 #農業園二期 #新田濕地 #明日大嶼 2023年即將告終，現屆政府以提速、提效、提量為土地房屋政策目標（後加「提質」），今年更通過精簡發展流程，不論好壞加快各種開發，而代價是被迫遷的每個個體。 由往昔的菜園村、新界東北發展等爭議，都曾經形成社會上明顯的聲音；但對比之下，今天社會討論氣氛大不如前，只是受影響的人們仍然存在，他們仍在努力地訴說所面臨的處境，努力地被看見，冬至團聚之際，讓我們一同回顧今年十大主要發展迫遷爭議。 1）大坑西邨重建：公屋安置之願 大坑西邨是香港現存的唯一一個私人廉租屋邨，位於石硤尾站上蓋。這幅位處城市核心的地段，政府多次嘗試推動重建不果，最終在2021年找來市建局落場，與管理屋邨的平民屋宇公司（平屋）推動重建。 平屋今年6月公布遷置安排，稱向居民提供一筆賠償，5年後經資格審查才可回遷，即是重建完成前（很可能超過5年）只能靠賠償自行租屋。此舉激發居民組織關注組爭取安置，要求一屋換一屋。關注組在邨內貼滿橫額、直幡，控訴平屋沒有安置政策；平屋則想方設法令居民接受回遷方案，更封鎖邨內公園，令居民難以聚集開會。有居民正擬司法覆核，找出近70年前祖父簽署的契約，爭議自己應被視為物業擁有人而非租戶。然而，司法程序冗長，明年3月的遷出死線又逼近，背水一戰的居民始終無法安心度日。 大坑西邨居民權益關注組 2）綠化帶改劃滅村建屋：石梨坑村民的背水一戰 政府將在葵涌綠化帶建屋，城規會對反對意見概不接納，石梨坑村將會消失。拆村消息在去年9月掩至，村民隨即成立關注組，向外界講述這條百年古村的歷史，提出交通負荷、綠化帶建屋的問題。石梨坑村現有約二、三十戶人，但關注組持續的訴說、辦導賞團、擺街站、提出申述，最終有逾2,000份申述／意見書提出反對發展或持負面意見，佔整體申述／意見書逾9成，只是城規會7月份決定不予接納，村民要在2025年下半年遷出。 不過今個月初，地政總署突然借故指有山泥傾瀉風險，要求3戶村民遷出。事實上，距離9月份的山泥倒塌已經3個月，難言有明顯危險。區議員又透露，地政總署曾一度承諾維修斜坡，但「彈弓手」以涉及戶數太少拒絕維修，如今更趕走村民。在政府眼中，這可能是一條將死的村；但我們看到，村民仍實實在在地生活著。 石籬改建關注組 3）長沙灣兼善里重建：提早放風逼走租客 位於長沙灣的兼善里，是全港少見的巷里社區，市建局放風重建後令租戶面臨被逼走／加租的情況。市建局總監韋志成早於2019年6月，在網誌透露有意「尋求突破」，推動兼善里這類舊樓群的重建；2021年6月又重提兼善里，並標示出相關範圍，3個月後即公布在該範圍重建。這種預先放風的做法，自然引起炒家注意，亦都有業主趕走租客以換取自住賠償，又有租客憂慮失去安置資格而接受大幅加租。再加上重建在即，業主不願意維修，受害的都是租戶，兼善里街坊關注組唯有一再要求市建局介入。 今年內，市建局已經逐步進行兼善里的收購，租客失去容身之所的同時，已收購的單位預計在重建前的這幾年間都處於空置狀況。 深水埗兼善里/福華街重建項目關注組 4）茶果嶺400年古村清拆：留不住獨特城市空間 茶果嶺作為市區僅存的「城中村」，擁有400年歷史，但所有的文物歷史價值都敵不過推土機。政府在2019年的《施政報告》提出清拆茶果嶺村建屋，研究員多次走入這條客家古村，發現許多獨特的習俗流傳至今，例如每年的魯班先師誕會在村內義派俗稱「師傅飯」的客家鹹菜燜豬肉飯。村民今年3月份曾經到過政總外請願，要求「先安置、後清拆」，認為政府的遷置安排勞民傷財，因為先要在過渡期間入住房委會或房協的租住單位，等2026年房協在啟德的專用安置屋邨落成再搬一次。 居民關注組希望免審查入住房委會公屋，並預留安置屋邨予村民無縫銜接遷入，可惜訴求落空，政府於今年8月已經貼出告示收地，860戶村民需於明年起分兩期遷出。 九龍三村寮屋支援 5）深水埗長發麵家結業：私人重建排檔讓路 有70年歷史的深水埗大排檔「長發麵家」，今年10月底亦都因重建而結業。長發於今年3月接獲發展商通知，收回土地作重建用途，食環署一度承諾重建後可搬回現址，但三方開了幾次會後，因為地產商計劃大幅改劃道路，長發將無法搬回現址。經營長發的馬氏三兄弟，領有大排檔助手牌，但持牌人經此一事想要交還牌照，政府亦沒有轉牌予助手的政策，即是說大排檔牌照又少一個。 長發對外表示11月關店，但10月底突然告別公眾，檔主解釋是由於牌主要求清場，這樣才可以從發展商手上取得賠償，牌主甚至以斷水斷電威脅長發。長發又澄清，在發展商手上「一蚊都冇攞到」。 6）公務員合作社重建：未收完地就招標 市建局在2020年提出兩個公務員合作社重建項目，盛德街／馬頭涌道項目(CBS-1:KC)在去年年底開始收購業權，當收購至97%業權的時候，市建局卻向地政創新地提出提早批出地契，以便招標。換言之，未收購完業權、居民並未全部遷出，已經開始賣地。項目最終於日前批標，以低於市場估值下限19%的價格，即19.34億由信和置業中標。 這種「預先批地」創下極壞先例，在未有尊重業主的私有產權下，已將他們的業權批出作其他發展。但市建局行政總監韋志成已經明言，會吸取是次「預先批地」的經驗，應用在九龍城、深水埗及油旺等大型重建項目，意味著將來只會有更多被迫遷的情況出現。 7）移平貝澳濕地：水牛家園正在縮小 [...]
【共享定自肥？】大埔林村「土地獨享」自肥計劃 發展商隱藏土儲博政府不知？
發佈時間：20223年12月21日 #大埔林村 #囤地 #土地共享 #北部都會區 #城鄉共融 再有土地共享申請原則性獲批，其中包括大埔社山路（位處林村附近）以南項目，連同早前獲批的社山路以北項目，將會大幅改變林村的鄉郊面貌。土地共享計劃要求發展商提供七成樓面面積興建公營／首置房屋，但研究社發現，發展商在現行機制下可以鬼祟偷高私樓佔比。研究員透過抽樣查冊，發現申請社山路以北項目的恒基及會德豐，在項目範圍周邊擁有約10.5萬平方呎的相連土地，待基建道路鋪好之後就可以坐享其成建私樓。此舉變相改變了七三比的規定，更令到土地共享計劃變質。 ► 貼公帑為地產商鋪路？ 由恒基及會德豐聯合申請的社山路以北項目【註1】，2022年獲批。項目擬建一條400多米的大彎路，「兜住」了一大片不屬於項目範圍的土地，而透過抽樣土地查冊，發現這片土地正正是恒基及會德豐的土儲，部分更緊貼該彎路。這不禁令人疑惑：這約10.5萬平方呎的相連土地為何未有包括在申請項目當中？但若然從發展商的角度思考，自然會想到借助土地共享項目建成道路，駁通「隱藏土儲」，然後就可以建私樓牟利，更不用為政府提供公營房屋。 若計及這批土儲作為項目一部分，私營房屋的總樓面面積會增至約23萬平方米，佔比達到33.3%，公營房屋則剩下66.7%，即實際上不會是七三比。政府今年年底公布的公營房屋造地情況又顯示，預計項目提供的公營單位由9,190個減至8,400個【註2】，私樓單位料維持3,640個，再按此密度估算隱藏土儲可建單位，兩者加起來會令到私樓單位達到4,596個（佔比35.4%）。換言之，透過土地共享計劃政府補貼道路基建，發展商既可以讓「生地變熟地」，又令到自己周邊土儲受惠，發展潛力暴增。 ► 政府拱手相讓規劃主導權？ 研究社的抽樣查冊亦發現，除上述恒基及會德豐的土儲之外，另有約1.3公頃由其他地產投資相關人士同名的業主擁有，包括石鑑輝家族、曾涉嫌違法套丁及豐源地產相關人士張佐姣等，部分緊貼土地共享項目，料也可受惠於政府透過土地共享補貼的基建道路。至於剛剛獲批的社山路以南項目，同樣由會德豐提交申請【註3】。查冊發現，鄰近範圍亦有2.1公頃新世界相關土儲，情況與社山路以北項目類同。從以上地權分析可見，政府「聽地產商支笛」讓其指定發展範圍並補貼基建，客觀上難免被質疑有利益輸送，而這並非觀感問題，是土地共享的先天性問題。 而且，這也讓政府失去主導權作適切規劃。項目位處林村附近，但林村過時過節已經塞車為患，單以社山路以北項目計，增建近13,000個單位（8,400個公營單位＋3640個私營單位＋956個土儲私營單位），平均每個家庭2.7人【註4】，林村將湧現3.5萬人。兩個項目加起來預計新增人口近5萬，堪比新發展區如洪水橋（2021年人口4.4萬【註5】），還未計隱藏土儲將來興建私樓，人口只會有增無減，對現時只有2萬人口【註6】的林村必將帶來嚴重的交通、排污等負荷。 除了在現實層面會對交通、環境構成影響外，從規劃層面亦應質疑，規模如此龐大的發展為何會由發展商主導？林村顯然不適合作高密度發展，政府大可以收回土地主導規劃作更適切林村當區、更可負擔的中低密度公屋發展，而非由發展商主導，甚至令土地共享計劃變質。 ► 10萬呎土儲 顧問小組睇唔到？ 土地共享申請由特首委任的顧問小組判斷同意批出與否，但小組大部分成員來自非規劃專業界別，大有行政凌駕專業之嫌。顧問小組批出申請時，稱「有助完善發展布局」，但小組審核期間有否就項目周邊範圍的業權進行調查？基建完成後如果私樓倍增，豈不是嚴重影響規劃布局？小組如果未有了解情況就批出，又是否涉及失職？再者，小組有責任「建立信心及保障公眾利益」，但研究社透過業權調查已經發現明顯的潛在利益，令人質疑小組似乎未有盡責調查。 ► 引伸問題：北都城鄉點共融？ 土地共享通常吸引發展商以農地土儲參與計劃，「釋放土地潛力」，類似的公私合營政策還有「原址換地」。原址換地現正在北部都會區發生，容許在發展區內囤地囤夠4萬呎以上的地主，補地價後直接獲得土地發展權，農地可以換成住宅地建私樓。甯漢豪上月提到，目前有7宗申請正在處理，其中6宗正商討補地價、1宗已選擇標準金額補地價（傳媒報道指是新世界在粉嶺北的項目，市場估算補地價約35億【註7】）。 然而，從上述社山路一例可見，由發展商主導的土地規劃發展，對當地環境構成的影響可能遠比政府收回土地發展更為嚴重。而且，儘管發展局一再強調，北部都會區發展原則包括「城鄉共融」，但未見有具體政策主動保護鄉郊部分。政府一方面邀請發展商落場，另一方面沒有主動保護鄉郊，城鄉共融恐怕只會流於口號。 延伸閱讀： 【註1】土地共享先導計劃申請編號 LSPS/003 摘要 https://www.devb.gov.hk/....../conte....../LSPS_003_Gist.pdf 【註2】預計在 2029-30 至 2033-34 年度落成的公營房屋的造地情況 (截至 [...]
【新田科技城未起：已成就16公頃國際科技中心遺址？！】
發佈時間：2023年12月20日 #國際科技中心遺址 #創科用地 #北部都會區 政府或於年尾聖誕新年假期前後，公佈關於新田科技城的環境影響評估報告。是次環評的最大爭議點，是政府按照2021年公佈的204公頃創科用地規劃的舊資料，來評估今年5月大幅增加至300公頃創科用地規劃的環境影響，新增的創科用地落在大片原本會保育的漁塘濕地。 犧牲這片於米埔國際級濕地息息相關的魚塘，有必要嗎？對比2021年及2023年兩張圖則，發現新圖則中，新田公路南邊有16公頃原劃作「企業及科技園」的土地，被改劃作住宅用途，當中大部分為私樓及「混合用途」（包含住宅及辦公室），只有少量為「公營房屋」（未必是租住公屋），而原來的創科用地則被推到新田公路北邊的三寶樹漁塘，令原來的保育公園縮水。情況頗像以往科學園般，以科技之名預留土地，怎料不少地方後來變成「國際科技中心遺址」。 ►創科地轉住宅地範圍 與發展商地權吻合 翻查發展圖則中的幾幅新增住宅和混合用地的土地持有人，發現相關的地段不少屬發展商或其相關公司持有，包括恒基和新地。在2023年「擴張版」新田科技城的規劃文件【註一】，政府指會容許土地業權人以原址換地方式在新田科技城範圍內進行「與政府規劃意向相符的發展，借助市場力量提速提量」，聽起來好像是發展商配合政府的新規劃，但細察地權交易時間及分布後，即發現事有蹺蹊，疑似是政府按發展商原有插旗位置度身訂造新圖則，結果擠壓原本的創科用地，犧牲魚塘濕地： #1 恒地／新地：北環綫支綫洲頭站（混合用途(MU)） 恒地／新地透過旋高發展共同持有的40萬平方呎土地，原劃作「企業及科技園」將成為「混合用途」，即發展住宅、酒店、辦公室等。未來北環綫支綫車洲頭站將落在此地，很可能成為上蓋物業發展。此地現時部分屬新田社區隔離設施，即以前以冷清著名的「新田購物城」所在地。發展商早年已買入相關土地伺機發展，亦有報道記載發展商購入新田購物城地段是設法在濕地保育地段發展「濕地豪宅」【註二】，但多年來無功而還，直至2023年5月的政府建議改劃為混合用途為止。 #2 恒地：新田交匯處以南（住宅用途(R1)） 同樣由「企業及科技園」變為私人住宅地的還有新田交匯處以南，位於新田東主排水道東面的的”R1” 地，抽樣土地查冊顯示，部分土地由恒基地產的中介公司「FIRST SUPER DEVELOPMENT LIMITED」（輝崇發展有限公司）【註三】於1997年10月買入，查冊結果顯示，改劃範圍部分其他土地則由文氏原居民持有。 雖然改劃範圍內部分土地由其他個體持有，但新田一帶早有消息確認有土地轉售予財團而未經土地註冊，即使有私人土地交易被註冊，亦有嚴重延遲的情況【註四】，故此發展商在兩幅新改劃的私營住宅地中實質持有的業權可能比能查證的更多，地產商能透過改劃而直接得益可能更大。 ► 新田規劃疑按發展商插旗位置而定 並非首次 事實上政府並非首次被指控按發展商土儲「度身訂造」新規劃，在2021年的規劃圖中，北環線新田站的位置及鄰近劃為住宅用地的地皮，亦疊正新地及置地的石湖圍住宅項目，發展商於2020年向城規會申請用地改劃，興建高密度住宅，並巧妙地「預測」到未來港鐵新田站的位置。一年後，政府的新田科技城規劃索性將部分相關地段改為住宅地，當時甚至有說法指新田站為「新鴻基站」【註五】。 ► 停留在職住平衡落後思維 無視區域融合現實 本來的新田科技城主要座落於新田公路以南，絕大部分的魚塘由於落入濕地保護區及濕地緩衝區，在2021年北部都會區的初步規劃，擬定了新田三寶樹的魚塘範圍作為保育公園加強保育，而新田公路以南原創科土地部分，已經足夠打造「創科發展群體樞紐，與深圳創科園區產生協同效應」【註六】，但政府在年半後，在未有提供詳細需求估算下大幅改動規劃佈局，將創科用地增加至300公頃之餘，改劃部分原來的創科地為住宅，結果連同其他種類新增的用地，將創科用地擠壓往魚塘濕地的位置，這種改動是否必要，抑或只是配合發展商插旗位置規劃？ 政府指新田科技城須「職住平衡」【註七】，故此發展住宅以吸引專才在新田科技城工作，問題是專才一定要在跨境交通方便的新田科技城居住嗎（北環綫和北環支綫連接兩地會落成）？專才們眼見香港樓價（現時平均呎價$1.1萬)，為何不索性在深圳置業(平均呎價$6000)？那麼即使豪宅起好，賣不賣得出可能是個問題。 「職住平衡」的概念，仍停留在上世紀規劃新市鎮「須自給自足」、同一市鎮解決居住和工作須要的落伍思維，漠視了區域融合下對規劃現實考量的衝擊。現時大量香港人周末到深圳吃喝玩樂，衝擊香港經濟，未來兩地經濟進一步融合（北部都會區的目的也在此），很難想像這16公頃的改劃住宅地會有真實需求，連帶住宅地的配套如新增的休憩地、綠化空間等也可能毫無必要，因新增土地「需求」擠壓掉創科用地而犧牲的魚塘濕地，可謂死得不明不白。 延伸閱讀： 【註一】立法會發展事務委員會 新田科技城的土地用途建議https://www.legco.gov.hk/yr2023/chinese/panels/dev/papers/dev20230523cb1-506-3-c.pdf [...]
【再上頭版】香港地產商收樓權益創亞洲之最
發佈時間：2022年9月13日 #收樓 #重建強拍門檻 #重建強拍 #私人業權 #重建 昨日正式下調私人重建強拍門檻最低至65%，回帶時任發展局局長林鄭於2010年通過強拍門檻9轉8，講明要「有很大的勇氣、很大的理據」先會再降低門檻，形容八成已經是放寬的「底線」 。 事隔十年，今日更無視私人業權人意願，以及對城市基層穩定居所的影響，協助私人收樓商可以更低業權門檻收樓，低至65%幾乎已是亞洲城市之最，可以稱得上是無底線的突破。 反觀新加坡仍然保留一定私人強拍門檻，10年以下樓齡要達90%，10年以上的要達80%。 是次強拍條例修訂誰是最大得益者相當明顯，但受害的除了小業主的議價能力以外，卻鮮有提及其他後果： 1. 引發更多投機收樓活動，除了令更多自住舊區居民失卻穩定居所，更會令舊區業主傾向不作維修，廣泛地加速舊區樓宇質素惡化； 2. 發展商更傾向易清除市區業權人從而獲得市區具規模土地，再不需依靠向高價政府賣地，將影響未來政府賣地收入，事實上大部分私人重建亦不用改契補地價。 3. 將放棄利用重建土地資源作為增加可負擔房屋及公共設施的機會，加劇舊區空間私有化。 4. 現時強拍條例中無差別降低舊區建築收購門檻，無額外保障市區歷史建築免被投機破壞，將加劇拆毀香港舊區歷史文化。 研究員今日在明報頭版評論： //本研社籲要求提供有益公眾措施 本土研究社成員陳劍青認為，當局提出的建議強拍門檻在亞洲地區仍屬頗低，政策亦對發展商傾斜。他認為，當局利用公權力幫助發展商，但卻未有提出相應政策，例如要求發展商於重建後提供對公眾有益的措施及設施，以及提供可負擔的樓宇等。 他又認為，有關政策將會增加「無差別的重建」，例如加劇部分樓齡超過50年但狀况良好的大廈被收購重建等。 延伸閱讀： 7區60年舊樓 強拍門檻倡65% 相連地段准合併申請 團體憂向發展商傾斜 https://news.mingpao.com/pns/%e8%a6%81%e8%81%9e/article/20231220/s00001/1703011171979/7%e5%8d%8060%e5%b9%b4%e8%88%8a%e6%a8%93-%e5%bc%b7%e6%8b%8d%e9%96%80%e6%aa%bb%e5%80%a165-%e7%9b%b8%e9%80%a3%e5%9c%b0%e6%ae%b5%e5%87%86%e5%90%88%e4%bd%b5%e7%94%b3%e8%ab%8b-%e5%9c%98%e9%ab%94%e6%86%82%e5%90%91%e7%99%bc%e5%b1%95%e5%95%86%e5%82%be%e6%96%9c?fbclid=IwAR3VrgPwhp_hSyklUt67gsJsoSf9yERzz1s2Vei3Qw3PM7LyeMVWVUqr80Q [...]
【國際濕地遺址】瀕危候鳥在新田魚塘最後的冬天？
發佈時間：2023年12月18日 #米埔 #新田 #瀕危候鳥 #新田科技城 #魚塘 #國際濕地遺址 上星期研究員跟隨香港觀鳥會及林超英，參觀因「擴張版」新田科技城，而將被摧毀的90公頃的新田魚塘濕地。這片魚塘為國際級米埔濕地的外圍，其存亡將對米埔未來健康起關鍵作用。 短短三小時考察，竟已記錄到51種雀鳥，出乎研究員意料以外，當中21種屬保育級別包括國家級受保護鳥類；觀鳥會解釋，米埔及新田一帶的魚塘濕地為區內少有完整濕地，屬東北亞大量候鳥冬季南遷時非常重要的補給站，牠們會在米埔新田一帶的濕地覓食，包括港府經常宣傳在港出沒、極瀕危的黑臉琵鷺(black-faced Spoonbill)。 港府能夠高調宣傳，全賴1997年前的規劃。米埔后海灣一帶在1995年成為受國際拉姆薩爾濕地公約(Ramsar Convention) 的保護濕地，在國際認證和保護區的設立下，隨著鄰近濕地大萎縮，米埔才成為了區內非常重要的候鳥覓食地。 不過現在香港國際濕地的處境，和香港國際金融中心地位一樣岌岌可危－－數年來鄰近地區的濕地保育工作急起直追，香港的濕地則受到棕地擴張侵蝕破壞，此消彼長下，2023年黑臉琵鷺在全球數量創新高，但在米埔一帶竟錄得數量下降，已亮起警號，而新田科技城填塘計劃達90公頃，可謂是致命一擊。根據計劃，填塘最快在2024年底進行，今個冬天很可能是瀕危候鳥在新田魚塘最後的冬天。 而且港官疑似未意識到此舉，或影響他們極為重視的大灣區合作－－近年深圳花了很多心力成立福田保護區，剛剛才得到拉姆薩爾濕地的「認證」，新保護區與米埔及新田魚塘相連，現在香港將保護區大幅縮小並起高樓，必定會影響整個濕地的存亡，隨時陷深圳於不義。未知港官會意會到國情，思考一下如此規劃會否連累彼岸的街坊？ 事實上，至今市民仍然不清楚為何發展新田科技城必定要犧牲新田魚塘？在上一份的規劃文件，並無填塘計劃，發展亦主要落在魚塘及新田公路以南位置。根據政府最新說法，大幅增加新田科技城至300公頃新增創科用地，是為了與深圳的創科園面積「相若」，至於詳細用地規劃，則是空白一片，明顯並非謹慎計算需求而得出的規劃（至少不幸向外公佈），而即使真的需要300公頃，亦可優先使用鄰近並未納入發展範圍的大片棕地，的確毋須出動填塘選項，令米埔濕地隨時成為「國際濕地遺址」。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【香港漁農業藍圖8問】
發佈時間：2023年12月14日 #新農業政策 #漁農業可持續發展藍圖 #可持續漁業 #可持續發展 #農地研究 #北部都會區 #本土研究社 繼10年前發佈過「新農業政策」願景，今日政府剛發佈最新《漁農業可持續發展藍圖》，卻引起更多的問題： 1. 不問海洋環境承載力問題，卻支持將近岸漁業轉營做「休閒漁業」(如釣墨魚)及「遠洋撈捕」，就稱得上可持續漁業? 2. 藍圖願景推動在港「多層密封式的禽畜飼養樓房」的集約化，除了牽涉潛在生物安全問題及破壞原有可耕土地，最終會否將全港29個小型雞場和43個豬場不同地方淘汰，或全數趕入集中化大廈密室租樓養豬? 3. 北都/人工島將會填平大量漁農土地資源，藍圖中對有關農地面積如何補償及農戶重置卻隻字不提，又如何稱得上可持續? 4. 2018年開始做「農業優先區」顧問研究，要等到中期(2028-2032)左右上10年時間才正式落實，到時優質農地還剩多少? 5. 現時大力吹捧的「多層化」水耕種植工廈，耗能及與生態環境隔絕，又如何做到可持續? 6. 將佔用海洋空間的海魚養殖由現時500公頃大增至800公頃，卻無交代欠交多年的海洋保育區 (2030年3成)何時落實，又如何平衡密集養殖與海洋空間的永續發展? 7. 藍圖建議在新田三寶樹濕地公園做「集裝箱」貨櫃養魚，推行高密度、高科技和高產量的養殖操作，又如何做到「生態友善」，未來濕地公園的質量及生態如何保護? 8. 對如何扶持現行生態友善/社區為本的漁農業發展隻字不提，亦沒有提及具體措施如何進一步協助閒置土地給予漁農戶經營。 #新農業政策 #漁農業可持續發展藍圖 #可持續漁業 #可持續發展 #農地研究 #北部都會區 #本土研究社 -- 《漁農業可持續發展藍圖》報告全文 https://www.afcd.gov.hk/tc_chi/blueprint/blueprint_main.html [...]
In The Press
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On-Going Research
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【流浪地圖：回顧2023 香港10大流離失所事件】
發佈時間：2022年12月22日 #大坑西邨 #長沙灣兼善里 #九龍三村寮屋 #公務員合作社重建 #貝澳濕地 #農業園二期 #新田濕地 #明日大嶼 2023年即將告終，現屆政府以提速、提效、提量為土地房屋政策目標（後加「提質」），今年更通過精簡發展流程，不論好壞加快各種開發，而代價是被迫遷的每個個體。 由往昔的菜園村、新界東北發展等爭議，都曾經形成社會上明顯的聲音；但對比之下，今天社會討論氣氛大不如前，只是受影響的人們仍然存在，他們仍在努力地訴說所面臨的處境，努力地被看見，冬至團聚之際，讓我們一同回顧今年十大主要發展迫遷爭議。 1）大坑西邨重建：公屋安置之願 大坑西邨是香港現存的唯一一個私人廉租屋邨，位於石硤尾站上蓋。這幅位處城市核心的地段，政府多次嘗試推動重建不果，最終在2021年找來市建局落場，與管理屋邨的平民屋宇公司（平屋）推動重建。 平屋今年6月公布遷置安排，稱向居民提供一筆賠償，5年後經資格審查才可回遷，即是重建完成前（很可能超過5年）只能靠賠償自行租屋。此舉激發居民組織關注組爭取安置，要求一屋換一屋。關注組在邨內貼滿橫額、直幡，控訴平屋沒有安置政策；平屋則想方設法令居民接受回遷方案，更封鎖邨內公園，令居民難以聚集開會。有居民正擬司法覆核，找出近70年前祖父簽署的契約，爭議自己應被視為物業擁有人而非租戶。然而，司法程序冗長，明年3月的遷出死線又逼近，背水一戰的居民始終無法安心度日。 大坑西邨居民權益關注組 2）綠化帶改劃滅村建屋：石梨坑村民的背水一戰 政府將在葵涌綠化帶建屋，城規會對反對意見概不接納，石梨坑村將會消失。拆村消息在去年9月掩至，村民隨即成立關注組，向外界講述這條百年古村的歷史，提出交通負荷、綠化帶建屋的問題。石梨坑村現有約二、三十戶人，但關注組持續的訴說、辦導賞團、擺街站、提出申述，最終有逾2,000份申述／意見書提出反對發展或持負面意見，佔整體申述／意見書逾9成，只是城規會7月份決定不予接納，村民要在2025年下半年遷出。 不過今個月初，地政總署突然借故指有山泥傾瀉風險，要求3戶村民遷出。事實上，距離9月份的山泥倒塌已經3個月，難言有明顯危險。區議員又透露，地政總署曾一度承諾維修斜坡，但「彈弓手」以涉及戶數太少拒絕維修，如今更趕走村民。在政府眼中，這可能是一條將死的村；但我們看到，村民仍實實在在地生活著。 石籬改建關注組 3）長沙灣兼善里重建：提早放風逼走租客 位於長沙灣的兼善里，是全港少見的巷里社區，市建局放風重建後令租戶面臨被逼走／加租的情況。市建局總監韋志成早於2019年6月，在網誌透露有意「尋求突破」，推動兼善里這類舊樓群的重建；2021年6月又重提兼善里，並標示出相關範圍，3個月後即公布在該範圍重建。這種預先放風的做法，自然引起炒家注意，亦都有業主趕走租客以換取自住賠償，又有租客憂慮失去安置資格而接受大幅加租。再加上重建在即，業主不願意維修，受害的都是租戶，兼善里街坊關注組唯有一再要求市建局介入。 今年內，市建局已經逐步進行兼善里的收購，租客失去容身之所的同時，已收購的單位預計在重建前的這幾年間都處於空置狀況。 深水埗兼善里/福華街重建項目關注組 4）茶果嶺400年古村清拆：留不住獨特城市空間 茶果嶺作為市區僅存的「城中村」，擁有400年歷史，但所有的文物歷史價值都敵不過推土機。政府在2019年的《施政報告》提出清拆茶果嶺村建屋，研究員多次走入這條客家古村，發現許多獨特的習俗流傳至今，例如每年的魯班先師誕會在村內義派俗稱「師傅飯」的客家鹹菜燜豬肉飯。村民今年3月份曾經到過政總外請願，要求「先安置、後清拆」，認為政府的遷置安排勞民傷財，因為先要在過渡期間入住房委會或房協的租住單位，等2026年房協在啟德的專用安置屋邨落成再搬一次。 居民關注組希望免審查入住房委會公屋，並預留安置屋邨予村民無縫銜接遷入，可惜訴求落空，政府於今年8月已經貼出告示收地，860戶村民需於明年起分兩期遷出。 九龍三村寮屋支援 5）深水埗長發麵家結業：私人重建排檔讓路 有70年歷史的深水埗大排檔「長發麵家」，今年10月底亦都因重建而結業。長發於今年3月接獲發展商通知，收回土地作重建用途，食環署一度承諾重建後可搬回現址，但三方開了幾次會後，因為地產商計劃大幅改劃道路，長發將無法搬回現址。經營長發的馬氏三兄弟，領有大排檔助手牌，但持牌人經此一事想要交還牌照，政府亦沒有轉牌予助手的政策，即是說大排檔牌照又少一個。 長發對外表示11月關店，但10月底突然告別公眾，檔主解釋是由於牌主要求清場，這樣才可以從發展商手上取得賠償，牌主甚至以斷水斷電威脅長發。長發又澄清，在發展商手上「一蚊都冇攞到」。 6）公務員合作社重建：未收完地就招標 市建局在2020年提出兩個公務員合作社重建項目，盛德街／馬頭涌道項目(CBS-1:KC)在去年年底開始收購業權，當收購至97%業權的時候，市建局卻向地政創新地提出提早批出地契，以便招標。換言之，未收購完業權、居民並未全部遷出，已經開始賣地。項目最終於日前批標，以低於市場估值下限19%的價格，即19.34億由信和置業中標。 這種「預先批地」創下極壞先例，在未有尊重業主的私有產權下，已將他們的業權批出作其他發展。但市建局行政總監韋志成已經明言，會吸取是次「預先批地」的經驗，應用在九龍城、深水埗及油旺等大型重建項目，意味著將來只會有更多被迫遷的情況出現。 7）移平貝澳濕地：水牛家園正在縮小 [...]
【共享定自肥？】大埔林村「土地獨享」自肥計劃 發展商隱藏土儲博政府不知？
發佈時間：20223年12月21日 #大埔林村 #囤地 #土地共享 #北部都會區 #城鄉共融 再有土地共享申請原則性獲批，其中包括大埔社山路（位處林村附近）以南項目，連同早前獲批的社山路以北項目，將會大幅改變林村的鄉郊面貌。土地共享計劃要求發展商提供七成樓面面積興建公營／首置房屋，但研究社發現，發展商在現行機制下可以鬼祟偷高私樓佔比。研究員透過抽樣查冊，發現申請社山路以北項目的恒基及會德豐，在項目範圍周邊擁有約10.5萬平方呎的相連土地，待基建道路鋪好之後就可以坐享其成建私樓。此舉變相改變了七三比的規定，更令到土地共享計劃變質。 ► 貼公帑為地產商鋪路？ 由恒基及會德豐聯合申請的社山路以北項目【註1】，2022年獲批。項目擬建一條400多米的大彎路，「兜住」了一大片不屬於項目範圍的土地，而透過抽樣土地查冊，發現這片土地正正是恒基及會德豐的土儲，部分更緊貼該彎路。這不禁令人疑惑：這約10.5萬平方呎的相連土地為何未有包括在申請項目當中？但若然從發展商的角度思考，自然會想到借助土地共享項目建成道路，駁通「隱藏土儲」，然後就可以建私樓牟利，更不用為政府提供公營房屋。 若計及這批土儲作為項目一部分，私營房屋的總樓面面積會增至約23萬平方米，佔比達到33.3%，公營房屋則剩下66.7%，即實際上不會是七三比。政府今年年底公布的公營房屋造地情況又顯示，預計項目提供的公營單位由9,190個減至8,400個【註2】，私樓單位料維持3,640個，再按此密度估算隱藏土儲可建單位，兩者加起來會令到私樓單位達到4,596個（佔比35.4%）。換言之，透過土地共享計劃政府補貼道路基建，發展商既可以讓「生地變熟地」，又令到自己周邊土儲受惠，發展潛力暴增。 ► 政府拱手相讓規劃主導權？ 研究社的抽樣查冊亦發現，除上述恒基及會德豐的土儲之外，另有約1.3公頃由其他地產投資相關人士同名的業主擁有，包括石鑑輝家族、曾涉嫌違法套丁及豐源地產相關人士張佐姣等，部分緊貼土地共享項目，料也可受惠於政府透過土地共享補貼的基建道路。至於剛剛獲批的社山路以南項目，同樣由會德豐提交申請【註3】。查冊發現，鄰近範圍亦有2.1公頃新世界相關土儲，情況與社山路以北項目類同。從以上地權分析可見，政府「聽地產商支笛」讓其指定發展範圍並補貼基建，客觀上難免被質疑有利益輸送，而這並非觀感問題，是土地共享的先天性問題。 而且，這也讓政府失去主導權作適切規劃。項目位處林村附近，但林村過時過節已經塞車為患，單以社山路以北項目計，增建近13,000個單位（8,400個公營單位＋3640個私營單位＋956個土儲私營單位），平均每個家庭2.7人【註4】，林村將湧現3.5萬人。兩個項目加起來預計新增人口近5萬，堪比新發展區如洪水橋（2021年人口4.4萬【註5】），還未計隱藏土儲將來興建私樓，人口只會有增無減，對現時只有2萬人口【註6】的林村必將帶來嚴重的交通、排污等負荷。 除了在現實層面會對交通、環境構成影響外，從規劃層面亦應質疑，規模如此龐大的發展為何會由發展商主導？林村顯然不適合作高密度發展，政府大可以收回土地主導規劃作更適切林村當區、更可負擔的中低密度公屋發展，而非由發展商主導，甚至令土地共享計劃變質。 ► 10萬呎土儲 顧問小組睇唔到？ 土地共享申請由特首委任的顧問小組判斷同意批出與否，但小組大部分成員來自非規劃專業界別，大有行政凌駕專業之嫌。顧問小組批出申請時，稱「有助完善發展布局」，但小組審核期間有否就項目周邊範圍的業權進行調查？基建完成後如果私樓倍增，豈不是嚴重影響規劃布局？小組如果未有了解情況就批出，又是否涉及失職？再者，小組有責任「建立信心及保障公眾利益」，但研究社透過業權調查已經發現明顯的潛在利益，令人質疑小組似乎未有盡責調查。 ► 引伸問題：北都城鄉點共融？ 土地共享通常吸引發展商以農地土儲參與計劃，「釋放土地潛力」，類似的公私合營政策還有「原址換地」。原址換地現正在北部都會區發生，容許在發展區內囤地囤夠4萬呎以上的地主，補地價後直接獲得土地發展權，農地可以換成住宅地建私樓。甯漢豪上月提到，目前有7宗申請正在處理，其中6宗正商討補地價、1宗已選擇標準金額補地價（傳媒報道指是新世界在粉嶺北的項目，市場估算補地價約35億【註7】）。 然而，從上述社山路一例可見，由發展商主導的土地規劃發展，對當地環境構成的影響可能遠比政府收回土地發展更為嚴重。而且，儘管發展局一再強調，北部都會區發展原則包括「城鄉共融」，但未見有具體政策主動保護鄉郊部分。政府一方面邀請發展商落場，另一方面沒有主動保護鄉郊，城鄉共融恐怕只會流於口號。 延伸閱讀： 【註1】土地共享先導計劃申請編號 LSPS/003 摘要 https://www.devb.gov.hk/....../conte....../LSPS_003_Gist.pdf 【註2】預計在 2029-30 至 2033-34 年度落成的公營房屋的造地情況 (截至 [...]
【新田科技城未起：已成就16公頃國際科技中心遺址？！】
發佈時間：2023年12月20日 #國際科技中心遺址 #創科用地 #北部都會區 政府或於年尾聖誕新年假期前後，公佈關於新田科技城的環境影響評估報告。是次環評的最大爭議點，是政府按照2021年公佈的204公頃創科用地規劃的舊資料，來評估今年5月大幅增加至300公頃創科用地規劃的環境影響，新增的創科用地落在大片原本會保育的漁塘濕地。 犧牲這片於米埔國際級濕地息息相關的魚塘，有必要嗎？對比2021年及2023年兩張圖則，發現新圖則中，新田公路南邊有16公頃原劃作「企業及科技園」的土地，被改劃作住宅用途，當中大部分為私樓及「混合用途」（包含住宅及辦公室），只有少量為「公營房屋」（未必是租住公屋），而原來的創科用地則被推到新田公路北邊的三寶樹漁塘，令原來的保育公園縮水。情況頗像以往科學園般，以科技之名預留土地，怎料不少地方後來變成「國際科技中心遺址」。 ►創科地轉住宅地範圍 與發展商地權吻合 翻查發展圖則中的幾幅新增住宅和混合用地的土地持有人，發現相關的地段不少屬發展商或其相關公司持有，包括恒基和新地。在2023年「擴張版」新田科技城的規劃文件【註一】，政府指會容許土地業權人以原址換地方式在新田科技城範圍內進行「與政府規劃意向相符的發展，借助市場力量提速提量」，聽起來好像是發展商配合政府的新規劃，但細察地權交易時間及分布後，即發現事有蹺蹊，疑似是政府按發展商原有插旗位置度身訂造新圖則，結果擠壓原本的創科用地，犧牲魚塘濕地： #1 恒地／新地：北環綫支綫洲頭站（混合用途(MU)） 恒地／新地透過旋高發展共同持有的40萬平方呎土地，原劃作「企業及科技園」將成為「混合用途」，即發展住宅、酒店、辦公室等。未來北環綫支綫車洲頭站將落在此地，很可能成為上蓋物業發展。此地現時部分屬新田社區隔離設施，即以前以冷清著名的「新田購物城」所在地。發展商早年已買入相關土地伺機發展，亦有報道記載發展商購入新田購物城地段是設法在濕地保育地段發展「濕地豪宅」【註二】，但多年來無功而還，直至2023年5月的政府建議改劃為混合用途為止。 #2 恒地：新田交匯處以南（住宅用途(R1)） 同樣由「企業及科技園」變為私人住宅地的還有新田交匯處以南，位於新田東主排水道東面的的”R1” 地，抽樣土地查冊顯示，部分土地由恒基地產的中介公司「FIRST SUPER DEVELOPMENT LIMITED」（輝崇發展有限公司）【註三】於1997年10月買入，查冊結果顯示，改劃範圍部分其他土地則由文氏原居民持有。 雖然改劃範圍內部分土地由其他個體持有，但新田一帶早有消息確認有土地轉售予財團而未經土地註冊，即使有私人土地交易被註冊，亦有嚴重延遲的情況【註四】，故此發展商在兩幅新改劃的私營住宅地中實質持有的業權可能比能查證的更多，地產商能透過改劃而直接得益可能更大。 ► 新田規劃疑按發展商插旗位置而定 並非首次 事實上政府並非首次被指控按發展商土儲「度身訂造」新規劃，在2021年的規劃圖中，北環線新田站的位置及鄰近劃為住宅用地的地皮，亦疊正新地及置地的石湖圍住宅項目，發展商於2020年向城規會申請用地改劃，興建高密度住宅，並巧妙地「預測」到未來港鐵新田站的位置。一年後，政府的新田科技城規劃索性將部分相關地段改為住宅地，當時甚至有說法指新田站為「新鴻基站」【註五】。 ► 停留在職住平衡落後思維 無視區域融合現實 本來的新田科技城主要座落於新田公路以南，絕大部分的魚塘由於落入濕地保護區及濕地緩衝區，在2021年北部都會區的初步規劃，擬定了新田三寶樹的魚塘範圍作為保育公園加強保育，而新田公路以南原創科土地部分，已經足夠打造「創科發展群體樞紐，與深圳創科園區產生協同效應」【註六】，但政府在年半後，在未有提供詳細需求估算下大幅改動規劃佈局，將創科用地增加至300公頃之餘，改劃部分原來的創科地為住宅，結果連同其他種類新增的用地，將創科用地擠壓往魚塘濕地的位置，這種改動是否必要，抑或只是配合發展商插旗位置規劃？ 政府指新田科技城須「職住平衡」【註七】，故此發展住宅以吸引專才在新田科技城工作，問題是專才一定要在跨境交通方便的新田科技城居住嗎（北環綫和北環支綫連接兩地會落成）？專才們眼見香港樓價（現時平均呎價$1.1萬)，為何不索性在深圳置業(平均呎價$6000)？那麼即使豪宅起好，賣不賣得出可能是個問題。 「職住平衡」的概念，仍停留在上世紀規劃新市鎮「須自給自足」、同一市鎮解決居住和工作須要的落伍思維，漠視了區域融合下對規劃現實考量的衝擊。現時大量香港人周末到深圳吃喝玩樂，衝擊香港經濟，未來兩地經濟進一步融合（北部都會區的目的也在此），很難想像這16公頃的改劃住宅地會有真實需求，連帶住宅地的配套如新增的休憩地、綠化空間等也可能毫無必要，因新增土地「需求」擠壓掉創科用地而犧牲的魚塘濕地，可謂死得不明不白。 延伸閱讀： 【註一】立法會發展事務委員會 新田科技城的土地用途建議https://www.legco.gov.hk/yr2023/chinese/panels/dev/papers/dev20230523cb1-506-3-c.pdf [...]
【再上頭版】香港地產商收樓權益創亞洲之最
發佈時間：2022年9月13日 #收樓 #重建強拍門檻 #重建強拍 #私人業權 #重建 昨日正式下調私人重建強拍門檻最低至65%，回帶時任發展局局長林鄭於2010年通過強拍門檻9轉8，講明要「有很大的勇氣、很大的理據」先會再降低門檻，形容八成已經是放寬的「底線」 。 事隔十年，今日更無視私人業權人意願，以及對城市基層穩定居所的影響，協助私人收樓商可以更低業權門檻收樓，低至65%幾乎已是亞洲城市之最，可以稱得上是無底線的突破。 反觀新加坡仍然保留一定私人強拍門檻，10年以下樓齡要達90%，10年以上的要達80%。 是次強拍條例修訂誰是最大得益者相當明顯，但受害的除了小業主的議價能力以外，卻鮮有提及其他後果： 1. 引發更多投機收樓活動，除了令更多自住舊區居民失卻穩定居所，更會令舊區業主傾向不作維修，廣泛地加速舊區樓宇質素惡化； 2. 發展商更傾向易清除市區業權人從而獲得市區具規模土地，再不需依靠向高價政府賣地，將影響未來政府賣地收入，事實上大部分私人重建亦不用改契補地價。 3. 將放棄利用重建土地資源作為增加可負擔房屋及公共設施的機會，加劇舊區空間私有化。 4. 現時強拍條例中無差別降低舊區建築收購門檻，無額外保障市區歷史建築免被投機破壞，將加劇拆毀香港舊區歷史文化。 研究員今日在明報頭版評論： //本研社籲要求提供有益公眾措施 本土研究社成員陳劍青認為，當局提出的建議強拍門檻在亞洲地區仍屬頗低，政策亦對發展商傾斜。他認為，當局利用公權力幫助發展商，但卻未有提出相應政策，例如要求發展商於重建後提供對公眾有益的措施及設施，以及提供可負擔的樓宇等。 他又認為，有關政策將會增加「無差別的重建」，例如加劇部分樓齡超過50年但狀况良好的大廈被收購重建等。 延伸閱讀： 7區60年舊樓 強拍門檻倡65% 相連地段准合併申請 團體憂向發展商傾斜 https://news.mingpao.com/pns/%e8%a6%81%e8%81%9e/article/20231220/s00001/1703011171979/7%e5%8d%8060%e5%b9%b4%e8%88%8a%e6%a8%93-%e5%bc%b7%e6%8b%8d%e9%96%80%e6%aa%bb%e5%80%a165-%e7%9b%b8%e9%80%a3%e5%9c%b0%e6%ae%b5%e5%87%86%e5%90%88%e4%bd%b5%e7%94%b3%e8%ab%8b-%e5%9c%98%e9%ab%94%e6%86%82%e5%90%91%e7%99%bc%e5%b1%95%e5%95%86%e5%82%be%e6%96%9c?fbclid=IwAR3VrgPwhp_hSyklUt67gsJsoSf9yERzz1s2Vei3Qw3PM7LyeMVWVUqr80Q [...]
【國際濕地遺址】瀕危候鳥在新田魚塘最後的冬天？
發佈時間：2023年12月18日 #米埔 #新田 #瀕危候鳥 #新田科技城 #魚塘 #國際濕地遺址 上星期研究員跟隨香港觀鳥會及林超英，參觀因「擴張版」新田科技城，而將被摧毀的90公頃的新田魚塘濕地。這片魚塘為國際級米埔濕地的外圍，其存亡將對米埔未來健康起關鍵作用。 短短三小時考察，竟已記錄到51種雀鳥，出乎研究員意料以外，當中21種屬保育級別包括國家級受保護鳥類；觀鳥會解釋，米埔及新田一帶的魚塘濕地為區內少有完整濕地，屬東北亞大量候鳥冬季南遷時非常重要的補給站，牠們會在米埔新田一帶的濕地覓食，包括港府經常宣傳在港出沒、極瀕危的黑臉琵鷺(black-faced Spoonbill)。 港府能夠高調宣傳，全賴1997年前的規劃。米埔后海灣一帶在1995年成為受國際拉姆薩爾濕地公約(Ramsar Convention) 的保護濕地，在國際認證和保護區的設立下，隨著鄰近濕地大萎縮，米埔才成為了區內非常重要的候鳥覓食地。 不過現在香港國際濕地的處境，和香港國際金融中心地位一樣岌岌可危－－數年來鄰近地區的濕地保育工作急起直追，香港的濕地則受到棕地擴張侵蝕破壞，此消彼長下，2023年黑臉琵鷺在全球數量創新高，但在米埔一帶竟錄得數量下降，已亮起警號，而新田科技城填塘計劃達90公頃，可謂是致命一擊。根據計劃，填塘最快在2024年底進行，今個冬天很可能是瀕危候鳥在新田魚塘最後的冬天。 而且港官疑似未意識到此舉，或影響他們極為重視的大灣區合作－－近年深圳花了很多心力成立福田保護區，剛剛才得到拉姆薩爾濕地的「認證」，新保護區與米埔及新田魚塘相連，現在香港將保護區大幅縮小並起高樓，必定會影響整個濕地的存亡，隨時陷深圳於不義。未知港官會意會到國情，思考一下如此規劃會否連累彼岸的街坊？ 事實上，至今市民仍然不清楚為何發展新田科技城必定要犧牲新田魚塘？在上一份的規劃文件，並無填塘計劃，發展亦主要落在魚塘及新田公路以南位置。根據政府最新說法，大幅增加新田科技城至300公頃新增創科用地，是為了與深圳的創科園面積「相若」，至於詳細用地規劃，則是空白一片，明顯並非謹慎計算需求而得出的規劃（至少不幸向外公佈），而即使真的需要300公頃，亦可優先使用鄰近並未納入發展範圍的大片棕地，的確毋須出動填塘選項，令米埔濕地隨時成為「國際濕地遺址」。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【香港漁農業藍圖8問】
發佈時間：2023年12月14日 #新農業政策 #漁農業可持續發展藍圖 #可持續漁業 #可持續發展 #農地研究 #北部都會區 #本土研究社 繼10年前發佈過「新農業政策」願景，今日政府剛發佈最新《漁農業可持續發展藍圖》，卻引起更多的問題： 1. 不問海洋環境承載力問題，卻支持將近岸漁業轉營做「休閒漁業」(如釣墨魚)及「遠洋撈捕」，就稱得上可持續漁業? 2. 藍圖願景推動在港「多層密封式的禽畜飼養樓房」的集約化，除了牽涉潛在生物安全問題及破壞原有可耕土地，最終會否將全港29個小型雞場和43個豬場不同地方淘汰，或全數趕入集中化大廈密室租樓養豬? 3. 北都/人工島將會填平大量漁農土地資源，藍圖中對有關農地面積如何補償及農戶重置卻隻字不提，又如何稱得上可持續? 4. 2018年開始做「農業優先區」顧問研究，要等到中期(2028-2032)左右上10年時間才正式落實，到時優質農地還剩多少? 5. 現時大力吹捧的「多層化」水耕種植工廈，耗能及與生態環境隔絕，又如何做到可持續? 6. 將佔用海洋空間的海魚養殖由現時500公頃大增至800公頃，卻無交代欠交多年的海洋保育區 (2030年3成)何時落實，又如何平衡密集養殖與海洋空間的永續發展? 7. 藍圖建議在新田三寶樹濕地公園做「集裝箱」貨櫃養魚，推行高密度、高科技和高產量的養殖操作，又如何做到「生態友善」，未來濕地公園的質量及生態如何保護? 8. 對如何扶持現行生態友善/社區為本的漁農業發展隻字不提，亦沒有提及具體措施如何進一步協助閒置土地給予漁農戶經營。 #新農業政策 #漁農業可持續發展藍圖 #可持續漁業 #可持續發展 #農地研究 #北部都會區 #本土研究社 -- 《漁農業可持續發展藍圖》報告全文 https://www.afcd.gov.hk/tc_chi/blueprint/blueprint_main.html [...]
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