發佈時間：2023年1月13日 #從賤價投地到棄地換金  #古諮會 #古蹟保育 #大浪村 #鹹田村 去年初，旺角洗衣街「地王」樓面呎價約$3100賤價投得土地，發展商買地出價47億，地價之低震驚香港社會，打開了運作多年香港地租經濟終局的序幕。 連環式賣地流標、市區地王失發展商承托，連帶財赤破千億、一鐵一局發展減速，甚至政府已經開始全方位研究加稅。 有說只是你太悲觀，看不到只要回復常態，就可以繼續玩大富豪。但無可否認，對要真金白銀億億聲投資的發展商來說，他們如何投地，是對未來5-10年甚或以後經濟前景，其中一個最有參考性的指標。 去年，隨著旺角洗衣街地王賤價中標，其他賣地的估價也開始大割引，有些如市建局土瓜灣項目呎價賣一呎虧一呎，今季賣地計劃已經索性停掉出售商住地，都只是一年間的事。 過往香港常常談「土地問題」，就只是有關供應不足，又說棕地太零散，一定要大開發填人工島，但應該沒想到今日有一整片土地，都成為了一個棘手問題。 政府仍然想公眾相信地值低迷只是暫時性的，甚至覺得無發展商參與大舉借債就行，但現實更像是「遊戲規則已經改變」 ，當過往每年天價投地獲得過千億的土地收益不再覆見，最新連發展商在新發展區囤地多年的農地，寧願棄地給政府換取每呎約$1200，也不願拿二千多元/呎樓面地價補價換取私樓發展權。 真正的對策，是要徹底改變過往寄望靠基建/造地開發的思維，減縮甚或停止如明日大嶼的萬億開發方案，告別追求虛擬的炒賣價值，重新創造城市中真實的價值，才是具遠見之舉，但往往經過權力機關的利益操控，最後可能都是一般公眾為財赤付最大份的鈔。 曾經，土地在香港一直被視之為珍貴資源，財富的同義詞，今日卻是「地滿於患」，更可能成為要以數代計歸還的債。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們

發佈時間：2024年1月11日　#鬆章 #政商新秩序 #強拍門檻 #轉移地積比 #囤地限制 #地契條款 早前有預測政府會打擊發展商固化利益，但經歷新政府上任近年半時間推行的土地房屋政策，一種更緊密的新政商關係似乎正形成。以下是十大政府向發展商利益傾斜和鬆章的跡象，集中在本屆政府中全速推動，顯示與「國策」越走越遠： ｜掃除法理障礙 一）舊區覆滅：降低市區強拍門檻 2010年政府將強拍門檻由90%降至80%時，時任發展局局長林鄭月娥至未來「要有很大的勇氣和理據」先會再降低門檻，「再也找不到有那位負責官員是有膽識沖擊這項條例」【註1】，14年後，李家超同甯漢豪鼓起勇氣將強拍門檻最低降到65%，幾近為亞太區最低，惹來不尊重小業主私有產權的質疑，亦引發起更多收樓的投機活動，加劇舊區逼遷，業主亦可能因此無意再維修舊樓，加速舊區惡化。政府修例令發展商得益，卻沒同時在地契條款中要求發展商提供讓地區受益的設施，補償社區損失。 二）維港私有化：精簡《保護海港條例》 今屆政府又建議修訂《保護海港條例》，容許私人發展商在維港「小規模」填海，毋須再證明具有「凌駕性公眾需要」，亦毋須再證明沒有填海以外的替代方案。豁免範圍包括興建觀景台、海岸泳池、登岸台階、餐飲設施等，而政府並無要求發展商的海濱設施開放予公眾使用，徹底摒棄《保護海港條例》誕生背後的精神－「還港於民」，以及抹煞民間社會過去數十年爭取保護海港的努力。消息傳出後，立刻已有聲音建議打造油塘灣成為「遊艇港」，細看計劃牽涉小規模填海，正正是修訂下的受惠者。局長甯漢豪甚至明言，油塘灣海濱用地主要是私人土地，政府會簡化審批過程，只要是做遊艇會，提交規劃申請即可【註2】。 三）精簡你意見：修例削弱公眾申述空間 政府去年通過修改《城市規劃條例》，透過「精簡」發展流程削弱了公眾申述權【註3】。例如公眾申述程序由3輪變成1輪，發言限時10分鐘（可提交進一步申述）；以避免與制圖過程中進行的公眾諮詢重複為名，取消邀請公眾就修訂圖則申請提供意見；取消公眾提出修訂圖則申請的資格，改為只有業權人才能申請。公眾的聲音在「速度」之名下遭弱化，難以在規劃過程中阻止規劃權力向發展商一方傾斜。 四）「無天無法」之城：高樓再疊高　密度再加密 除了濕地「加密」外，最密的市區也要「加密」，城規會去年公布新規劃指引，鼓勵發展商申請「轉移地積比」，並以全球密度最高的市區油麻地及旺角為試點【註4】－－發展商可將手上相對不太策略性（或值錢）地段的樓面面積，「轉移」到核心地段以獲得最大的經濟利益，同時在核心地段附近的公共設施如公園、社福大樓則可能被發配邊疆，造成不均勻發展。 根據規劃圖則，可預視「核心策略地段」如彌敦道兩旁、旺角地鐵站以至朗豪坊一帶，將湧入更多摩天大樓，影響城市地景、惡化通風、加劇熱島效應。新指引為發展商提供了更大的規劃影響力，而發展商純粹以盈利或掠奪的角度出發，政府為公眾利益把關的能力大大被削弱。 ｜解封囤地限制 五）囤積農地：降低出售祖堂地門檻 發展商想併購的新界土地，經過多年已併購得七七八八，剩下的是2,400公頃的祖堂地，因《新界條例》限制而無法輕易買入，亦有不少祖堂地夾雜於一般私人土地中，成為「釘子戶」。在鄉議局游說多年下，2021年政府終提出研究降低祖堂地出售門檻，去年年底建議門檻由90%降至75%【註5】。「起釘」後，發展商勢積極兼併祖堂地，而北部都會區中正正有大量祖堂地，鬆綁後發展商將能擴大土儲起私樓、主導區內規劃，將來政府要覓地建公屋居屋，將會舉步為艱。解放祖堂地，將會根本性改變未來土地發展格局。 六）囤購濕地：鬆綁濕地緩衝區發展審批指引 發展商另一「眼中釘」是為保護國際級米埔濕地而設的「濕地緩衝區」和「濕地保育區」，它們在區內有上數百公頃的土地儲備，一直以來不斷在城規程序闖關但無功而還，亦間中會出現南生圍「濕地起火」的奇怪事件，意圖破壞濕地價值。 政府在2022年表示將檢討指引和重劃濕地保育區和緩衝區界線，以及放寬濕地緩衝區內的發展密度，如成事將瞬間增加濕地的發展潛力，鼓勵了囤積濕地的投機行為。長春社2022年8月已經發現，過去一年（2021年8月至2022年7月）有9宗濕地改劃申請【註6】，包括擬建25層樓高的項目，以及將地積比由0.2倍增至4.14倍，增幅達19.7倍，足見濕地「大解放」對發展商而言是一塊肥肉，破壞及囤積濕地的行為將有增無減。 ｜開拓共同利益 七）先囤地後規劃：用公權力幫發展商「收回土地」 政府趁去年年底長假期，公布修訂「北部都會區」原址換地安排，包括動用《收回土地條例》協助已收夠發展用地九成業權的發展商，收回餘下的一成業權，再直接批給發展商整合地盤【註7】。新安排將「倒轉」過去數十年實行的新市鎮發展模式－－由政府收地再做全區規劃，變成由發展商土儲主導，區內規劃將因應其土儲位置而定，規劃主導權淪入發展商手中。 政府動用公權力為發展商收回未能成功整合的業權，除了涉嫌濫用公權力協助在北都囤地的發展商，更令到北都其他新發展區如馬草壟、新界北新市鎮，更容易陷入囤地境況。而且，新修訂之下，不只是商業、住宅地，連產業用地及私營社福地都被納入可以原址換地的範圍，意味囤地對象進一步擴展。北部都會區儼如發展商的投機遊樂場。 八） 「莊閒不分」：為地產商削地契條款公益要求 過去一年，官地招標反應不佳，發展商不時打開口牌，形容地契條款「過辣」，所以未有出價。政府批地的時候會要求中標發展商興建公用設施，但近一兩年有「鬆章」跡象，有立法會議員就曾提到啟德靚地批出時未有要求興建休憩用地【註8】。政府去年年底又推出免地價誘因，「鼓勵」發展商興建殘疾院舍【註9】。院舍屬公益性質，政府卻不是選擇在地契條款加入規定，反而要讓利「利誘」發展商，似乎已經「 莊閒不分」。 九）堅持炒樓：借故放寬炒樓稅 [...]