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【旺角花墟唔俾市建局重建 就無法延續特色?】
發佈時間：2024年5月27日 近日讀到市建局一篇奇文，由其非執董成員自行撰寫，批評一些關心花墟人士只談「保存」不講「孕育」，並分析只有市建局現行食公園模式，才能延續花墟特色及持續發展，但其觀點被近日專題報導及花墟商戶幾乎完全反駁。▍說法1：花墟無法自行重建及搬遷改善，只有市建局現時重建模式才有望提升。➤➤回應：市建局過往保存地區特色敗績屢屢，有何資格談只有你重建才能「拯救」社區? 反而自行逐步私人重建的速度，更能令社區適應及接受。▍說法2：花墟佔用路面上落貨引致交通經常擠塞。➤➤回應：HKFP報導引述商戶指基本上只會在早上落貨，之後就回復正常，不構成需要重建的理由。▍說法3：前往花墟的人太「目標為本」，只去買花。➤➤回應：去旺角花墟唔通去買樓? 帶有強烈認為花墟未來不應只是買花的預設立場。▍說法4：花墟一帶欠缺消閒等配套設施，「客源較狹窄」。➤➤回應：去花墟的人，當然是買花的客源，這叫「客源較狹窄」？還想擴闊客源到哪些群眾？買樓的人？炒樓的人？可能市建局真的想這樣，不小心slip of tongue。為何不是花墟成功引起少有的商業社群集聚，客源較集中?▍說法5：花墟重建後起大型停車場，就可以"Park and Walk"的概念，鼓勵市民乘私家車泊車再行花墟，減少廢氣。➤➤回應：現在所有大商場都是泊車再行"Park and Walk"，大型停車場引更多私家車前來，如何減少廢氣?▍說法6：重建可令花墟不只買花，亦可發展「賞花經濟」。➤➤回應：到花墟買花，本身已是「賞花經濟」－買花回家慢慢欣賞。現時花墟人流邊賞花邊買花，如果引起大量人潮純粹來賞花打卡，對花店生意將是負面多於正面。研究員接受 HKFP 近日有關花墟的深度專題報導，再次談及旺角花墟重建大規模「食公家地」的問題，報導內無論是城市學者，花墟商戶，都從各方面駁斥現行市建局重建花墟的各種理據。專題報導中更有商戶稱從沒有做過市建局在開展重建前的問卷調查，此乃是項重建計劃為何需要重建的民意基礎，直到近來的社區影響評估問卷，更指當中問題相當引導性。最後市建局亦拒絕交出重建前的問卷內容，令民意基礎無法印證。但很清楚的是，旺角花墟不讓市建局以大規模食公園模式重建，不代表花墟特色無法保存，亦有各種社區參與規劃方式進行地區改善，認為只有市建局才能「孕育」花墟的說法，忽視了社區能動性及其他改善地區的可能，明顯過份自我重心，對營造花墟未必是好事。--參考資料：林增榮：花墟可持續發展 不能只「保」不「育」（刊登於《明報》） (全文見留言)HKFP：Flower market district: Residents fear plans to build high-rises and mall will uproot community – Part 1 https://l.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fhongkongfp.com%2F2024%2F05%2F05%2Fwhy-residents-of-flower-market-district-fear-plans-to-build-high-rises-and-mall-in-will-uproot-community-part-1%2F%3Ffbclid%3DIwZXh0bgNhZW0CMTAAAR2EyJ2CWUVfI-hVBFSwQlOiuhzTgJuI4FUUoIEi_RMVsSE6dj00Maql21g_aem_YSkI1A1rSf-g6nJ8pQ-vTA&h=AT3zAN6ftL6AC7srsPs5LsVKTthE-9DdXH6vI7__njZJMo6vXBXF3oQh_wT6dJn57yKNyYawLZEBetRte1KoFdPOEnAY-5GpnIoPrtq9aAa35c2PB-xytQ110C94dC1yRbz8&__tn__=R*FHKFP：‘I just feel helpless:’ [...]
【研論】3萬億北都成本估算縮到變2200億?
發佈時間：2024年5月23日 早前曾有非官方消息指出北都總造價要3萬億，堪稱世界級造城計劃。自北都提出已近3年，政府仍一直欠交北都總造價的初步估算，去年在爭議中承諾會在今年交代北都發展總造價。但近日有立法會議員再問及發展局要求交代各北都項目成本造價時，最後就只交出2240億的成本，點解估算會縮細左咁多?HK01好有心製作好個列表，詳列發展局報出的北都各項目成本開支。哦，原來只係交代「新發展區」成本，連北都公路、北環線、北環線支線、沙田繞道唔算係「北都各個發展項目」? 已有評論估計北都公路及沙田繞道各已牽及上千億造價，單計北都公路的勘查研究已經11.3億，仲未計真正開工嘅開支，唔怪得條數細左咁多。就算剩係睇北都新發展區既開支都唔應該得2240億，睇清條數原來只係報左小部分「批緊錢」+「就黎批錢」既成本，而唔係各項目成本總造價。舉例說，新界北新發展區只係報左約2億工程規劃研究，冇計未來區內工程開支，即係2240億之後可能還有2240億。其實北都有啲新發展區都已經開動緊，咁點解連初步估算都交唔到？就著未交代出估算，發展局以此作為理據：「由於一些項目仍在進行不同階段的研究，土地用途、工程方案、詳細設計、以及分期施工安排仍有待落實，須在相關研究／設計進入較為成熟的階段，方能就該等項目的開支作出較為可靠的估算。」其實北都有些發展項目已有初步估算，但沒有在今次計算在內：例如時任創科局局長薛永恒於2020年指河套發展未有就項目完整成本估算，亦有「近1000億元」的「暫時估算」。但今日政府只交代河套發展143億的已核准發展成本，與近千億的暫時估算相差10倍8倍，這是否能稱得上是「報細數」?倒帶2018年，當時林鄭政府提出明日大嶼人工島計劃，要在海中心填島，十畫都未有一撇，也能夠提供初步6,420億的發展成本估算，北都規劃都已提出近3年，到今日都未能讓公眾掌握北都開發的總成本，這合理嗎?其實新田科技城都過了環評、河套發展已經平整建造了一期，要等到何時才叫「成熟的階段」? 煮到熟哂先講個造價出黎，無論幾貴，公眾最後只可硬食，與公眾想要用來參考項目是否合乎成本效益的整體估算，根本是兩碼子的事。發展局還有一個拒絕現今提供整體估算的理由相當值得相榷，因為「片區模式」 (即政府向發展方出讓區域土地發展權，由私營市場出資及規劃)， 「均會影響政府為新發展區的收地和工程承擔的開支及有關估算」。這亦無法成立。就算造價成本會因發展模式而變動，也可以提出一個範圍的成本估算，讓公眾理解整體工程的代價，而不能作為不提出造價估算的理由。試想想若然這些「片區」如全球不少新區開發模式一樣爛尾收場，公眾絕對有權知悉，究竟政府可能用多少成帑為整個項目包底，並不能借「外判」為由放棄估算造價成本。去年發展局承諾會在今年交代北都發展總造價，然而過了半年總造價至今仍然落空，想問係咪所有發展項目都米已成炊，都唔會有呢?其實任何一個城市發展大計，你講到有幾天花龍鳳高質量都冇問題，但係究竟要花幾多成本造價先係關鍵，除左睇會用上幾多個億既財政儲備划唔划算，亦包括各種社會環境成本考慮，基本到唔能夠更基本，不然你只係獨自在毫無代價唱最幸福的歌。參考資料 HK01: 北部都會區│已知項目開支逾2240億 探討引入「片區開發」模式 原文網址: 北部都會區│已知項目開支逾2240億 探討引入「片區開發」模式 https://www.hk01.com/article/1021928...... 立法會二十一題：北部都會區各個項目的成本 https://www.devb.gov.hk/....../press/index_id_13837.html HK01: 甯漢豪：北都造價料明年出爐 濕地非「量」愈多則「質」愈好https://www.hk01.com/article/958492?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral 【北都3萬億造價世界級】 https://www.facebook.com/photo/?fbid=737260441772397&set=a.630338522464590 #北都 #成本造價 #成本開支 #新發展區 #新田科技城 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【檔案視覺：九龍城寨的環境是如何煉成的?】
發佈時間：2024年5月22日 近日港產片《九龍城寨之圍城》引起全城熱話，對「九龍城寨」這消失了的「三不管」地帶重新引起興趣。然而一個戰後急速發展愈建愈密的城市建築環境，政府完全的不干預是否可能? 抑或是當中曾有許多的配套與安排，方逐漸形成90年代所看到的城寨模樣? 過去曾有不同對城寨建築的研究嘗試，亦有官方出版的敘事書寫，近年因多了一些新歷史資料出土，令我們對九龍城寨的理解不再只有來自日本的建築環境紀錄。翻查近年公開的官方檔案中，亦能窺見70年代初港英政府對九龍城寨各種城市基建及資源供應及環境問題的描述，展示了九龍城寨的高密度地景中往往看不見卻相當關鍵的構成元素。 缺席的70年代九龍城寨史 翻查市面例如《九龍城風物史》的著作，內容描述由清朝至城寨清拆的時間線，到戰後亦較著重60年代初嘗試收地及80年代前途及清拆問題的史料討論，比較忽略70年代城寨所發生的歷史，亦即電影所取材的年代。 而在兩份開放的英國歷史檔案 (FCO 21/1268 及FCO 21/1139)中，可以研讀到不少70年代談及九龍城寨的電報書信，在1973年時任英國國會議員Lord Kennet 及其餘兩位同事到訪九龍城寨，他目睹九龍城寨的環境時不敢相信自己的眼睛（He could not believe his eyes) ，形容此地為真正恐怖 （Real horror）、人類悲劇（Human Tragedy)及地球上最骯髒之地 (most squalid place on god’s earth) 。在1973-74年間更有國會議員持續向外交部及英國首相查詢九龍城寨事宜，以及香港政府的處理手法，雖然最終英國外交部、英國首相及時任港督麥理浩並不贊同大規模改變對城寨的態度，但也著手研究如何在技術上可行的情況下盡量改善城內環境狀況。 ▍躍然紙上：城寨檔案的環境狀況描繪 按此脈絡，當年九龍城區市區民政署（City District Office Kowloon [...]
【工城掠地】香港市區竟有至少420個地盤 面積等如14個維園？
發佈時間：2024年7月2日 香港巨型基建連連，各新發展計劃亦席捲城市北部，回看市區似乎亦見沙塵滾滾，地盤工程綿延，市建局的重建項目、私人樓宇的拆卸動工、政府大大小小的建築工程等，基本上也是隨處可見，各項小型工程加加埋埋，又位處市區，影響不亞於邊境區域的巨型工程。這些市區地盤的具體情況又是如何？研究員透過整理土木工程拓展署、路政署、建築署、地政總署、房委會、市建局、港鐵等相關公營部門及機構的動工地理數據，以及屋宇署近5年所批發的施工同意書和拆卸工程同意書，並透過Google Earth的衛星地圖與街景功能進行查證，以呈現出本年初市區（即包括葵青區、深水埗區、九龍城區、黃大仙區、油尖旺區、觀塘區、中西區、灣仔區和東區等9區）具體的地面大型施工地盤狀況和密度，數據甚為驚人，地盤總面積達14個維園之大。➤➤ 市區工地面積等同14個維園 九龍城區八分一面積「沙塵滾滾」綜觀整個市區的地面施工地盤，共有至少420個地盤，整體佔地近266公頃，即14個維園（19公頃）的面積，當中還未計算如修理斜坡、水渠、天橋、升降機、街道、樓宇外牆，以及改善碼頭等較小型的地面施工工程，若包含在內具體數字更高。而在上述9區當中，除了中西和灣仔區外，人口密度較高的區域，工地密度亦相對較高，如九龍城、油尖旺和觀塘區，大型工地分別佔當區面積的12.5％、5.1％和3.1%。換句話說，在九龍城區有八分一面積是地盤。在人口密度本身已極高的情況下，動工噪音和沙塵蔓延等問題亦會加劇，對鄰近乃至整區居民的實質影響，亦不容忽視。地區｜工地面積｜佔當區比例｜人口密度九龍城區｜125.2公頃｜12.5%｜417人/公頃油尖旺區｜35.7公頃｜5.1%｜442人/公頃觀塘區｜35.5公頃｜3.1%｜596人/公頃中西區｜17.8公頃｜1.4%｜188人/公頃深水埗區｜13.4公頃｜1.4%｜472人/公頃灣仔區｜13公頃｜1.2%｜156人/公頃黃大仙區｜9.5公頃｜1%｜438人/公頃葵青區｜8.6公頃｜0.4%｜214人/公頃東區｜7公頃｜0.4%｜292人/公頃整體｜265.7公頃九龍城區工地面積如此多，最大原因在於整個啟德發展區的工程正如火如荼。而當區其他部分也有地盤密布的現象，可歸因於當區的重建項目，如土瓜灣與九龍城舊區一帶，有15個市建局進行中的發展項目【註1】，亦有不少私人重建項目，呈現出一片舊區與工地「共融」的城市景觀。相較而言，黃大仙、葵青和東區等與傳統市區核心區域有一定距離的地方，動工工地卻不多。若論現時工地密度最高的社區，有土瓜灣、九龍城舊區、尖沙咀金巴利至金馬倫道一帶，以及中環蘇豪區周邊地帶等，在這些「重災區」中，幾乎每隔一個街口，就會見到一個地盤在施工。若計土瓜灣南、北兩個選區內，當中大大小小的工程有16個，影響兩區近半的區域。九龍城舊城街區中的10條直街中，便有10個施工地盤，平均每條直街有一個。尖沙咀金巴利至金馬倫道一帶亦內涵9個地盤。而中環蘇豪區核心本身未見工地，但從地圖中可見，該區域被逾10項地盤工程所圍繞。➤➤ 僅半工地面積受環評覆蓋 相鄰工程累積影響資訊欠奉誠然這麼多佔地甚廣的地面工程，部分如建公營房屋亦是民生所需，但其為當區所帶來的環境問題，亦牽涉鄰近居民福祉，但其具體影響卻難以追蹤。雖則現時的法例，亦有針對如噪音、廢物、空氣和水污染的相應法例，但僅是工程施工後的環境規管，在缺乏全面性環境評估下，個別工程對當區潛在的具體影響，居民都無從得知，例如地盤施工時所引伸如工地衛生、鼠患蔓延等問題，以至於工程後人流車流的增減，亦易受大眾忽視。項目（現時動工範圍）｜面積｜比例｜有否環境影響評估啟德發展區｜110.2公頃｜41.5%｜有中九龍幹線｜14.1公頃｜5.3%｜有西九文化區｜10.7公頃｜4.2%｜有其餘施工工地｜130.7公頃｜49%｜沒有研究員發現，在上述工程中，有完整環境影響評估的地盤面積，即與西九文化區與啟德發展區相關的項目【註2】，僅佔全數51%，另有49%的工程，即使其佔地與前者相若，卻因個別規模不大沒有環評要求。過去《環評條例》要求，包括20公頃以上，或涉及總人口超過十萬的市區發展工程和重建項目，須進行環評報告，但去年「精簡環評程序」後，覆蓋面積要求更提升至50公頃【註3】，意味將來或更多工程將不受環評程序所覆蓋，更多工程帶來的影響將毋須安排緩解措施，受害的很可能是附近居民。事實上，個別工程除了本身的環境影響外，亦會有附近範圍工程加合所造成的累積影響，但在現時法規下，都是以個別工地作為單位，去判斷要否需要環境影響評估，但各相鄰工地的累計環境影響，則不在考慮範圍之內，即使同區有大量零散工程，都沒有相應環境評估，這正是是次研究凸顯出的缺口。而這些相對零散的工程分布於市區各處，相對於郊區的大型工程，個別市區小型工程某程度上對居民影響更甚，其環境問題似乎亦同樣值得關注，亦值得有相應的評估程序，以能有效舒緩潛在的環境影響。 【註1】市建局項目詳情 - 馬頭角 / 土瓜灣 / 紅磡 / 九龍城 https://shorturl.at/kKLMZ 【註2】環境保護署：供公眾查閱而展示的環評報告 https://shorturl.at/foDFY 【註3】《2023年環境影響評估條例(修訂附表2及3)令》頁19 https://shorturl.at/inDQ4 #市區工地面積 #地盤 #巨型基建 #九龍城區 #工地密度 #環境問題 #環境影響 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【識理老鼠？】因乜解究老鼠愈捉愈多？
發佈時間：2024年5月14日 年頭食環署公佈2023年的總滅鼠量直迫十萬隻，比15年前多207%【註1】，十萬隻老鼠「被捕」看似是大數目，但街上老鼠有否明顯減少？似乎事與願違。尤其在晚上，橫街窄巷中目擊鼠輩橫行的情況屢見不鮮，究竟該如何理解滅鼠數字？捉得多老鼠就能解決鼠患問題？➤ 老鼠愈捉愈多 不應視為滅鼠成功經過整合和審視近15年來食環署向立法會交代的滅鼠及相關數字，發現歷年來的滅鼠量和鼠患投訴宗數皆有不斷上升的趨勢，總滅鼠量在15年間上升兩倍，2023年總滅鼠量中有8成是活鼠，比以往激增，但再觀鼠患投訴數字在期內非但沒有改善，反而上升了57%，似乎鼠患問題日益嚴重。年份｜總滅鼠量｜鼠患投訴宗數｜全港鼠患參考指數2009｜31863｜7063｜6.1%2010｜（沒有提供）｜7371｜1.5%2011｜31271｜6633｜1.7%2012｜31396｜6378｜2.4%2013｜29732｜6813｜3.1%2014｜（沒有提供）｜6624｜3.2%2015｜（沒有提供）｜8327｜3.0%2016｜37169｜9038｜4.0%2017｜41038｜10250｜3.5%2018｜44378｜11663 ｜（沒有提供）2019｜53986｜11329 ｜（沒有提供）2020｜60860｜10331｜3.6%2021｜67182｜11102 ｜3.1%2022｜77232｜10763｜3.3%2023｜97840｜11075｜3.8%*欠數據項目為食環署沒有公佈相關數字➤ 鼠患參考指數不太現實？比對真實滅鼠量及投訴數字，食環署量度鼠患參考指數似乎有失參考價值，以往滅鼠數量和投訴數字均比較低時，鼠患指數是6.1%（2009年），近年則徘徊在3-4％之間，指數沒有明顯的趨勢反映老鼠愈捉愈多的現象，同時指數本身亦無進一步解讀的空間，以往統計「鼠患指數」的傳統方法亦被人詬病，用生蕃薯咬痕比率的計算指數方式多次被質疑方法過時，老鼠食物來源眾多，鼠患參考指數下降的原因可以是因為老鼠口味改變。由本年度開始，食環署採用了新普查方法，注資750萬購入的熱能探測攝錄機以定時定點攝熱成像照片的方式，計算沒有拍到老鼠的照片數目佔全部照片數目的比率，得出「無鼠百分比」，不過數據只呈現老鼠有沒有出現，卻未能呈現老鼠的數量、反映問題的嚴重性，未來似乎更難從數字判斷鼠患問題的嚴重性。➤ 解決鼠患靠逐隻捉？老鼠愈捉愈多，解決鼠患問題不能只靠逐隻捉。食環署近年防治鼠患的工作無論是捕鼠毒鼠之計，抑或是定點觀察老鼠的活動，都是見一捉一的策略，無法從根本治理鼠患，與整頓後巷衛生問題類同，處理衛生問題非想着消除顯現的結果就是解決問題，更需要的是思考老鼠的來源問題。鼠患非香港獨有，近年世界各地有持續討論鼠患問題，而全球暖化是令鼠患情況愈趨嚴重的其一重要因素，持續降雨讓澳洲東部、南部的農地豐收期延長，農作物增加為飢餓的老鼠提供了理想的繁殖條件【註2】；加拿大東部、美國東北部等冬季氣溫上升，以及氣候變暖令白足鼠的森林棲息地推向更北，讓白足鼠群的板圖擴大【註3】；南非開普敦亦因為更溫暖更乾燥而成為老鼠宜居城市，繁殖失控令海鳥都成為牠們的食物【註4】。全球暖化令社區空間溫度上升，冬季縮短令老鼠繁殖的季節變長，可能是香港鼠患的根本。另一方面是環境衛生問題，街道後巷中垃圾的堆積、暖而陰暗的角落都是老鼠的溫床。從根源阻止老鼠的繁殖、降低鼠量生長的速度、尋找生態中的平衡屬長久之計，也許我們的街道需要更多老鼠的天敵－－貓，助我們重捨城市的生態平衡。 【註1】歷年立法會食物安全及環境衞生事務委員會討論文件 【註2】Australia’s Plague of Mice Is Devastating and Could Get a Lot Worse https://shorturl.at/cgIQS 【註3】Climate Change Means More Mice in Canada https://shorturl.at/kmxJ1 【註4】A Warming Island's Mice Are [...]
【撤「辣」2個月】吸引咗幾多投資/內地客入市？
發佈時間：2024年5月9日 打擊樓宇炒賣的炒樓稅，實行僅13年便被壽終正寢，早前財政司長陳茂波聲稱，在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。撤「辣」至今2個多月，具體樓市狀況如何？炒家重臨有否影響本地買家？研究員梳理撤辣後各樓盤新聞，分析相關售賣現況，可見炒賣投資之風已席捲新盤：▍撤辣逾2個月 大量新盤投資客已佔3至5成不等新盤｜投資客比例｜資料來源｜發展商Park Seasons｜30%｜文匯報｜會德豐及港鐵合作The YOHO Hub｜30%（代理預料）｜經濟日報｜新鴻基地產利奧坊·壹隅｜30%（代理預料）｜文匯報｜恒基地產Blue Coast｜30至40% (代理預料）｜信報｜長實與港鐵合作朗賢峯｜40%｜經濟日報｜鷹君與港鐵合作Belgravia Place｜50%｜香港01｜恒基地產綜觀這2個多月各大報章有關樓盤的新聞，有負責銷售的地產代理從業員，毫不諱言地指出有相當多比例的客源為投資客，並會預測回報年利率，如美聯物業住宅部行政總裁布少明，不斷推銷各新盤的租金回報：利奧坊·壹隅約3厘，The YOHO Hub II約3.5厘，朗賢峯更能達4厘，似乎目標客戶並非自住客。除卻用作出租的長線投資，不少買家明顯因撤辣而大手購入，如在投資客比例極高的Belgravia Place售賣會場中，便有代理業務員透露，有內地客一次過買了9個單位，稱過去曾因房產稅過高便一直在觀望，如今「撤辣」便果斷出手；而土瓜灣新盤，亦錄有買家涉資4700萬元大手買入9伙作投資，這個現象或許將更加普遍。▍一手盤內地客可佔7至8成 本地人仍不可負擔新盤｜內地客比例｜資料來源｜發展商Park Seasons｜20%（代理預料）｜經濟日報｜會德豐及港鐵合作高臨｜30%｜Yahoo財經｜資本策略地產Blue Coast｜30%｜經濟日報｜長實與港鐵合作朗賢峯｜30%｜經濟日報｜鷹君與港鐵合作星凱‧堤岸｜65%｜中原地產新聞｜中洲置業瓏碧｜70%｜36氪｜碧桂園必嘉坊｜70%｜文匯報｜恒基地產啟德海灣｜80%｜經濟日報｜嘉華國際/會德豐/中海外合作若以客源為分類，本地一手樓的內地客比例亦相當可觀，不少新盤的3成買家來自內地，亦有地產業界人士透露，撤辣後內地人查詢增加了40至50倍。位於九龍城區的瓏碧、必嘉坊和啟德海灣，不論是自住抑或是作投資之用，絕大部分均為內地買家，反映在撤「辣」後，香港私人住宅的需求已一定程度依賴非本地人口，必定會影響了發展商的定價策略，變得較原先進取。過去十年不少國家均引入額外印花稅或類似措施壓抑炒風，包括新加坡（在去年尾加「辣」）【註1】、澳洲【註2】、新西蘭【註3】等，至今仍然生效，香港「撤辣」之舉確實逆世界潮流，或會令投資客繼續湧入。過去未撤辣時，以2023年的數據為例，一個家庭要不吃不喝14年，才供得起港島一個未計按揭的350呎單位，即使是九龍、新界也大約需要12年【註4】，雖然撤辣後樓市仍然疲弱，但由於經濟不振，市民收入或許會減少，香港房屋可負擔性或許會漸趨惡化。▍撤辣目的為令樓價「平穩地貴」目前樓價縱使疲弱，但仍然處於極不可負擔的水平，經濟轉弱下或會影響社會穩定。讓樓價下跌將得失炒家和有樓人士，但繼續讓樓價高企將令無物業的市民繼續捱苦。去年新加坡海峽時報就形容香港政府面對這兩難局面時，選擇了保護既得利益而犧牲了一般無樓巿民的利益【註5】，甘願讓香港繼續成為全球最難買樓的城市；房屋局局長何永賢最近的言論亦印證了這個想法：她指「撤辣」有效令樓價相對平穩【註6】，其實意思是政府期望樓價繼續「平穩地貴」。回顧五六年前增加土地／房屋供應的討論，政府經常以「土地供應不足令樓價高企」之名，合理化各種開發計劃如具爭議的填海計劃，背後的邏輯是管理供應側以降低樓價。現時樓市稍為疲弱，就已經急不及待撤「辣」引入投資客，透過增加需求托住樓價，日後市民將不會再相信政府指填海拓地會令大家更易上車的說法。\ 【註1】CNA：Singapore announces new property cooling measures, additional buyer's stamp duty doubled to 60% for foreigners https://shorturl.at/ioNQY 【註2】NSW [...]
In The Press
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On-Going Research
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【旺角花墟唔俾市建局重建 就無法延續特色?】
發佈時間：2024年5月27日 近日讀到市建局一篇奇文，由其非執董成員自行撰寫，批評一些關心花墟人士只談「保存」不講「孕育」，並分析只有市建局現行食公園模式，才能延續花墟特色及持續發展，但其觀點被近日專題報導及花墟商戶幾乎完全反駁。▍說法1：花墟無法自行重建及搬遷改善，只有市建局現時重建模式才有望提升。➤➤回應：市建局過往保存地區特色敗績屢屢，有何資格談只有你重建才能「拯救」社區? 反而自行逐步私人重建的速度，更能令社區適應及接受。▍說法2：花墟佔用路面上落貨引致交通經常擠塞。➤➤回應：HKFP報導引述商戶指基本上只會在早上落貨，之後就回復正常，不構成需要重建的理由。▍說法3：前往花墟的人太「目標為本」，只去買花。➤➤回應：去旺角花墟唔通去買樓? 帶有強烈認為花墟未來不應只是買花的預設立場。▍說法4：花墟一帶欠缺消閒等配套設施，「客源較狹窄」。➤➤回應：去花墟的人，當然是買花的客源，這叫「客源較狹窄」？還想擴闊客源到哪些群眾？買樓的人？炒樓的人？可能市建局真的想這樣，不小心slip of tongue。為何不是花墟成功引起少有的商業社群集聚，客源較集中?▍說法5：花墟重建後起大型停車場，就可以"Park and Walk"的概念，鼓勵市民乘私家車泊車再行花墟，減少廢氣。➤➤回應：現在所有大商場都是泊車再行"Park and Walk"，大型停車場引更多私家車前來，如何減少廢氣?▍說法6：重建可令花墟不只買花，亦可發展「賞花經濟」。➤➤回應：到花墟買花，本身已是「賞花經濟」－買花回家慢慢欣賞。現時花墟人流邊賞花邊買花，如果引起大量人潮純粹來賞花打卡，對花店生意將是負面多於正面。研究員接受 HKFP 近日有關花墟的深度專題報導，再次談及旺角花墟重建大規模「食公家地」的問題，報導內無論是城市學者，花墟商戶，都從各方面駁斥現行市建局重建花墟的各種理據。專題報導中更有商戶稱從沒有做過市建局在開展重建前的問卷調查，此乃是項重建計劃為何需要重建的民意基礎，直到近來的社區影響評估問卷，更指當中問題相當引導性。最後市建局亦拒絕交出重建前的問卷內容，令民意基礎無法印證。但很清楚的是，旺角花墟不讓市建局以大規模食公園模式重建，不代表花墟特色無法保存，亦有各種社區參與規劃方式進行地區改善，認為只有市建局才能「孕育」花墟的說法，忽視了社區能動性及其他改善地區的可能，明顯過份自我重心，對營造花墟未必是好事。--參考資料：林增榮：花墟可持續發展 不能只「保」不「育」（刊登於《明報》） (全文見留言)HKFP：Flower market district: Residents fear plans to build high-rises and mall will uproot community – Part 1 https://l.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fhongkongfp.com%2F2024%2F05%2F05%2Fwhy-residents-of-flower-market-district-fear-plans-to-build-high-rises-and-mall-in-will-uproot-community-part-1%2F%3Ffbclid%3DIwZXh0bgNhZW0CMTAAAR2EyJ2CWUVfI-hVBFSwQlOiuhzTgJuI4FUUoIEi_RMVsSE6dj00Maql21g_aem_YSkI1A1rSf-g6nJ8pQ-vTA&h=AT3zAN6ftL6AC7srsPs5LsVKTthE-9DdXH6vI7__njZJMo6vXBXF3oQh_wT6dJn57yKNyYawLZEBetRte1KoFdPOEnAY-5GpnIoPrtq9aAa35c2PB-xytQ110C94dC1yRbz8&__tn__=R*FHKFP：‘I just feel helpless:’ [...]
【研論】3萬億北都成本估算縮到變2200億?
發佈時間：2024年5月23日 早前曾有非官方消息指出北都總造價要3萬億，堪稱世界級造城計劃。自北都提出已近3年，政府仍一直欠交北都總造價的初步估算，去年在爭議中承諾會在今年交代北都發展總造價。但近日有立法會議員再問及發展局要求交代各北都項目成本造價時，最後就只交出2240億的成本，點解估算會縮細左咁多?HK01好有心製作好個列表，詳列發展局報出的北都各項目成本開支。哦，原來只係交代「新發展區」成本，連北都公路、北環線、北環線支線、沙田繞道唔算係「北都各個發展項目」? 已有評論估計北都公路及沙田繞道各已牽及上千億造價，單計北都公路的勘查研究已經11.3億，仲未計真正開工嘅開支，唔怪得條數細左咁多。就算剩係睇北都新發展區既開支都唔應該得2240億，睇清條數原來只係報左小部分「批緊錢」+「就黎批錢」既成本，而唔係各項目成本總造價。舉例說，新界北新發展區只係報左約2億工程規劃研究，冇計未來區內工程開支，即係2240億之後可能還有2240億。其實北都有啲新發展區都已經開動緊，咁點解連初步估算都交唔到？就著未交代出估算，發展局以此作為理據：「由於一些項目仍在進行不同階段的研究，土地用途、工程方案、詳細設計、以及分期施工安排仍有待落實，須在相關研究／設計進入較為成熟的階段，方能就該等項目的開支作出較為可靠的估算。」其實北都有些發展項目已有初步估算，但沒有在今次計算在內：例如時任創科局局長薛永恒於2020年指河套發展未有就項目完整成本估算，亦有「近1000億元」的「暫時估算」。但今日政府只交代河套發展143億的已核准發展成本，與近千億的暫時估算相差10倍8倍，這是否能稱得上是「報細數」?倒帶2018年，當時林鄭政府提出明日大嶼人工島計劃，要在海中心填島，十畫都未有一撇，也能夠提供初步6,420億的發展成本估算，北都規劃都已提出近3年，到今日都未能讓公眾掌握北都開發的總成本，這合理嗎?其實新田科技城都過了環評、河套發展已經平整建造了一期，要等到何時才叫「成熟的階段」? 煮到熟哂先講個造價出黎，無論幾貴，公眾最後只可硬食，與公眾想要用來參考項目是否合乎成本效益的整體估算，根本是兩碼子的事。發展局還有一個拒絕現今提供整體估算的理由相當值得相榷，因為「片區模式」 (即政府向發展方出讓區域土地發展權，由私營市場出資及規劃)， 「均會影響政府為新發展區的收地和工程承擔的開支及有關估算」。這亦無法成立。就算造價成本會因發展模式而變動，也可以提出一個範圍的成本估算，讓公眾理解整體工程的代價，而不能作為不提出造價估算的理由。試想想若然這些「片區」如全球不少新區開發模式一樣爛尾收場，公眾絕對有權知悉，究竟政府可能用多少成帑為整個項目包底，並不能借「外判」為由放棄估算造價成本。去年發展局承諾會在今年交代北都發展總造價，然而過了半年總造價至今仍然落空，想問係咪所有發展項目都米已成炊，都唔會有呢?其實任何一個城市發展大計，你講到有幾天花龍鳳高質量都冇問題，但係究竟要花幾多成本造價先係關鍵，除左睇會用上幾多個億既財政儲備划唔划算，亦包括各種社會環境成本考慮，基本到唔能夠更基本，不然你只係獨自在毫無代價唱最幸福的歌。參考資料 HK01: 北部都會區│已知項目開支逾2240億 探討引入「片區開發」模式 原文網址: 北部都會區│已知項目開支逾2240億 探討引入「片區開發」模式 https://www.hk01.com/article/1021928...... 立法會二十一題：北部都會區各個項目的成本 https://www.devb.gov.hk/....../press/index_id_13837.html HK01: 甯漢豪：北都造價料明年出爐 濕地非「量」愈多則「質」愈好https://www.hk01.com/article/958492?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral 【北都3萬億造價世界級】 https://www.facebook.com/photo/?fbid=737260441772397&set=a.630338522464590 #北都 #成本造價 #成本開支 #新發展區 #新田科技城 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【檔案視覺：九龍城寨的環境是如何煉成的?】
發佈時間：2024年5月22日 近日港產片《九龍城寨之圍城》引起全城熱話，對「九龍城寨」這消失了的「三不管」地帶重新引起興趣。然而一個戰後急速發展愈建愈密的城市建築環境，政府完全的不干預是否可能? 抑或是當中曾有許多的配套與安排，方逐漸形成90年代所看到的城寨模樣? 過去曾有不同對城寨建築的研究嘗試，亦有官方出版的敘事書寫，近年因多了一些新歷史資料出土，令我們對九龍城寨的理解不再只有來自日本的建築環境紀錄。翻查近年公開的官方檔案中，亦能窺見70年代初港英政府對九龍城寨各種城市基建及資源供應及環境問題的描述，展示了九龍城寨的高密度地景中往往看不見卻相當關鍵的構成元素。 缺席的70年代九龍城寨史 翻查市面例如《九龍城風物史》的著作，內容描述由清朝至城寨清拆的時間線，到戰後亦較著重60年代初嘗試收地及80年代前途及清拆問題的史料討論，比較忽略70年代城寨所發生的歷史，亦即電影所取材的年代。 而在兩份開放的英國歷史檔案 (FCO 21/1268 及FCO 21/1139)中，可以研讀到不少70年代談及九龍城寨的電報書信，在1973年時任英國國會議員Lord Kennet 及其餘兩位同事到訪九龍城寨，他目睹九龍城寨的環境時不敢相信自己的眼睛（He could not believe his eyes) ，形容此地為真正恐怖 （Real horror）、人類悲劇（Human Tragedy)及地球上最骯髒之地 (most squalid place on god’s earth) 。在1973-74年間更有國會議員持續向外交部及英國首相查詢九龍城寨事宜，以及香港政府的處理手法，雖然最終英國外交部、英國首相及時任港督麥理浩並不贊同大規模改變對城寨的態度，但也著手研究如何在技術上可行的情況下盡量改善城內環境狀況。 ▍躍然紙上：城寨檔案的環境狀況描繪 按此脈絡，當年九龍城區市區民政署（City District Office Kowloon [...]
【工城掠地】香港市區竟有至少420個地盤 面積等如14個維園？
發佈時間：2024年7月2日 香港巨型基建連連，各新發展計劃亦席捲城市北部，回看市區似乎亦見沙塵滾滾，地盤工程綿延，市建局的重建項目、私人樓宇的拆卸動工、政府大大小小的建築工程等，基本上也是隨處可見，各項小型工程加加埋埋，又位處市區，影響不亞於邊境區域的巨型工程。這些市區地盤的具體情況又是如何？研究員透過整理土木工程拓展署、路政署、建築署、地政總署、房委會、市建局、港鐵等相關公營部門及機構的動工地理數據，以及屋宇署近5年所批發的施工同意書和拆卸工程同意書，並透過Google Earth的衛星地圖與街景功能進行查證，以呈現出本年初市區（即包括葵青區、深水埗區、九龍城區、黃大仙區、油尖旺區、觀塘區、中西區、灣仔區和東區等9區）具體的地面大型施工地盤狀況和密度，數據甚為驚人，地盤總面積達14個維園之大。➤➤ 市區工地面積等同14個維園 九龍城區八分一面積「沙塵滾滾」綜觀整個市區的地面施工地盤，共有至少420個地盤，整體佔地近266公頃，即14個維園（19公頃）的面積，當中還未計算如修理斜坡、水渠、天橋、升降機、街道、樓宇外牆，以及改善碼頭等較小型的地面施工工程，若包含在內具體數字更高。而在上述9區當中，除了中西和灣仔區外，人口密度較高的區域，工地密度亦相對較高，如九龍城、油尖旺和觀塘區，大型工地分別佔當區面積的12.5％、5.1％和3.1%。換句話說，在九龍城區有八分一面積是地盤。在人口密度本身已極高的情況下，動工噪音和沙塵蔓延等問題亦會加劇，對鄰近乃至整區居民的實質影響，亦不容忽視。地區｜工地面積｜佔當區比例｜人口密度九龍城區｜125.2公頃｜12.5%｜417人/公頃油尖旺區｜35.7公頃｜5.1%｜442人/公頃觀塘區｜35.5公頃｜3.1%｜596人/公頃中西區｜17.8公頃｜1.4%｜188人/公頃深水埗區｜13.4公頃｜1.4%｜472人/公頃灣仔區｜13公頃｜1.2%｜156人/公頃黃大仙區｜9.5公頃｜1%｜438人/公頃葵青區｜8.6公頃｜0.4%｜214人/公頃東區｜7公頃｜0.4%｜292人/公頃整體｜265.7公頃九龍城區工地面積如此多，最大原因在於整個啟德發展區的工程正如火如荼。而當區其他部分也有地盤密布的現象，可歸因於當區的重建項目，如土瓜灣與九龍城舊區一帶，有15個市建局進行中的發展項目【註1】，亦有不少私人重建項目，呈現出一片舊區與工地「共融」的城市景觀。相較而言，黃大仙、葵青和東區等與傳統市區核心區域有一定距離的地方，動工工地卻不多。若論現時工地密度最高的社區，有土瓜灣、九龍城舊區、尖沙咀金巴利至金馬倫道一帶，以及中環蘇豪區周邊地帶等，在這些「重災區」中，幾乎每隔一個街口，就會見到一個地盤在施工。若計土瓜灣南、北兩個選區內，當中大大小小的工程有16個，影響兩區近半的區域。九龍城舊城街區中的10條直街中，便有10個施工地盤，平均每條直街有一個。尖沙咀金巴利至金馬倫道一帶亦內涵9個地盤。而中環蘇豪區核心本身未見工地，但從地圖中可見，該區域被逾10項地盤工程所圍繞。➤➤ 僅半工地面積受環評覆蓋 相鄰工程累積影響資訊欠奉誠然這麼多佔地甚廣的地面工程，部分如建公營房屋亦是民生所需，但其為當區所帶來的環境問題，亦牽涉鄰近居民福祉，但其具體影響卻難以追蹤。雖則現時的法例，亦有針對如噪音、廢物、空氣和水污染的相應法例，但僅是工程施工後的環境規管，在缺乏全面性環境評估下，個別工程對當區潛在的具體影響，居民都無從得知，例如地盤施工時所引伸如工地衛生、鼠患蔓延等問題，以至於工程後人流車流的增減，亦易受大眾忽視。項目（現時動工範圍）｜面積｜比例｜有否環境影響評估啟德發展區｜110.2公頃｜41.5%｜有中九龍幹線｜14.1公頃｜5.3%｜有西九文化區｜10.7公頃｜4.2%｜有其餘施工工地｜130.7公頃｜49%｜沒有研究員發現，在上述工程中，有完整環境影響評估的地盤面積，即與西九文化區與啟德發展區相關的項目【註2】，僅佔全數51%，另有49%的工程，即使其佔地與前者相若，卻因個別規模不大沒有環評要求。過去《環評條例》要求，包括20公頃以上，或涉及總人口超過十萬的市區發展工程和重建項目，須進行環評報告，但去年「精簡環評程序」後，覆蓋面積要求更提升至50公頃【註3】，意味將來或更多工程將不受環評程序所覆蓋，更多工程帶來的影響將毋須安排緩解措施，受害的很可能是附近居民。事實上，個別工程除了本身的環境影響外，亦會有附近範圍工程加合所造成的累積影響，但在現時法規下，都是以個別工地作為單位，去判斷要否需要環境影響評估，但各相鄰工地的累計環境影響，則不在考慮範圍之內，即使同區有大量零散工程，都沒有相應環境評估，這正是是次研究凸顯出的缺口。而這些相對零散的工程分布於市區各處，相對於郊區的大型工程，個別市區小型工程某程度上對居民影響更甚，其環境問題似乎亦同樣值得關注，亦值得有相應的評估程序，以能有效舒緩潛在的環境影響。 【註1】市建局項目詳情 - 馬頭角 / 土瓜灣 / 紅磡 / 九龍城 https://shorturl.at/kKLMZ 【註2】環境保護署：供公眾查閱而展示的環評報告 https://shorturl.at/foDFY 【註3】《2023年環境影響評估條例(修訂附表2及3)令》頁19 https://shorturl.at/inDQ4 #市區工地面積 #地盤 #巨型基建 #九龍城區 #工地密度 #環境問題 #環境影響 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【識理老鼠？】因乜解究老鼠愈捉愈多？
發佈時間：2024年5月14日 年頭食環署公佈2023年的總滅鼠量直迫十萬隻，比15年前多207%【註1】，十萬隻老鼠「被捕」看似是大數目，但街上老鼠有否明顯減少？似乎事與願違。尤其在晚上，橫街窄巷中目擊鼠輩橫行的情況屢見不鮮，究竟該如何理解滅鼠數字？捉得多老鼠就能解決鼠患問題？➤ 老鼠愈捉愈多 不應視為滅鼠成功經過整合和審視近15年來食環署向立法會交代的滅鼠及相關數字，發現歷年來的滅鼠量和鼠患投訴宗數皆有不斷上升的趨勢，總滅鼠量在15年間上升兩倍，2023年總滅鼠量中有8成是活鼠，比以往激增，但再觀鼠患投訴數字在期內非但沒有改善，反而上升了57%，似乎鼠患問題日益嚴重。年份｜總滅鼠量｜鼠患投訴宗數｜全港鼠患參考指數2009｜31863｜7063｜6.1%2010｜（沒有提供）｜7371｜1.5%2011｜31271｜6633｜1.7%2012｜31396｜6378｜2.4%2013｜29732｜6813｜3.1%2014｜（沒有提供）｜6624｜3.2%2015｜（沒有提供）｜8327｜3.0%2016｜37169｜9038｜4.0%2017｜41038｜10250｜3.5%2018｜44378｜11663 ｜（沒有提供）2019｜53986｜11329 ｜（沒有提供）2020｜60860｜10331｜3.6%2021｜67182｜11102 ｜3.1%2022｜77232｜10763｜3.3%2023｜97840｜11075｜3.8%*欠數據項目為食環署沒有公佈相關數字➤ 鼠患參考指數不太現實？比對真實滅鼠量及投訴數字，食環署量度鼠患參考指數似乎有失參考價值，以往滅鼠數量和投訴數字均比較低時，鼠患指數是6.1%（2009年），近年則徘徊在3-4％之間，指數沒有明顯的趨勢反映老鼠愈捉愈多的現象，同時指數本身亦無進一步解讀的空間，以往統計「鼠患指數」的傳統方法亦被人詬病，用生蕃薯咬痕比率的計算指數方式多次被質疑方法過時，老鼠食物來源眾多，鼠患參考指數下降的原因可以是因為老鼠口味改變。由本年度開始，食環署採用了新普查方法，注資750萬購入的熱能探測攝錄機以定時定點攝熱成像照片的方式，計算沒有拍到老鼠的照片數目佔全部照片數目的比率，得出「無鼠百分比」，不過數據只呈現老鼠有沒有出現，卻未能呈現老鼠的數量、反映問題的嚴重性，未來似乎更難從數字判斷鼠患問題的嚴重性。➤ 解決鼠患靠逐隻捉？老鼠愈捉愈多，解決鼠患問題不能只靠逐隻捉。食環署近年防治鼠患的工作無論是捕鼠毒鼠之計，抑或是定點觀察老鼠的活動，都是見一捉一的策略，無法從根本治理鼠患，與整頓後巷衛生問題類同，處理衛生問題非想着消除顯現的結果就是解決問題，更需要的是思考老鼠的來源問題。鼠患非香港獨有，近年世界各地有持續討論鼠患問題，而全球暖化是令鼠患情況愈趨嚴重的其一重要因素，持續降雨讓澳洲東部、南部的農地豐收期延長，農作物增加為飢餓的老鼠提供了理想的繁殖條件【註2】；加拿大東部、美國東北部等冬季氣溫上升，以及氣候變暖令白足鼠的森林棲息地推向更北，讓白足鼠群的板圖擴大【註3】；南非開普敦亦因為更溫暖更乾燥而成為老鼠宜居城市，繁殖失控令海鳥都成為牠們的食物【註4】。全球暖化令社區空間溫度上升，冬季縮短令老鼠繁殖的季節變長，可能是香港鼠患的根本。另一方面是環境衛生問題，街道後巷中垃圾的堆積、暖而陰暗的角落都是老鼠的溫床。從根源阻止老鼠的繁殖、降低鼠量生長的速度、尋找生態中的平衡屬長久之計，也許我們的街道需要更多老鼠的天敵－－貓，助我們重捨城市的生態平衡。 【註1】歷年立法會食物安全及環境衞生事務委員會討論文件 【註2】Australia’s Plague of Mice Is Devastating and Could Get a Lot Worse https://shorturl.at/cgIQS 【註3】Climate Change Means More Mice in Canada https://shorturl.at/kmxJ1 【註4】A Warming Island's Mice Are [...]
【撤「辣」2個月】吸引咗幾多投資/內地客入市？
發佈時間：2024年5月9日 打擊樓宇炒賣的炒樓稅，實行僅13年便被壽終正寢，早前財政司長陳茂波聲稱，在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。撤「辣」至今2個多月，具體樓市狀況如何？炒家重臨有否影響本地買家？研究員梳理撤辣後各樓盤新聞，分析相關售賣現況，可見炒賣投資之風已席捲新盤：▍撤辣逾2個月 大量新盤投資客已佔3至5成不等新盤｜投資客比例｜資料來源｜發展商Park Seasons｜30%｜文匯報｜會德豐及港鐵合作The YOHO Hub｜30%（代理預料）｜經濟日報｜新鴻基地產利奧坊·壹隅｜30%（代理預料）｜文匯報｜恒基地產Blue Coast｜30至40% (代理預料）｜信報｜長實與港鐵合作朗賢峯｜40%｜經濟日報｜鷹君與港鐵合作Belgravia Place｜50%｜香港01｜恒基地產綜觀這2個多月各大報章有關樓盤的新聞，有負責銷售的地產代理從業員，毫不諱言地指出有相當多比例的客源為投資客，並會預測回報年利率，如美聯物業住宅部行政總裁布少明，不斷推銷各新盤的租金回報：利奧坊·壹隅約3厘，The YOHO Hub II約3.5厘，朗賢峯更能達4厘，似乎目標客戶並非自住客。除卻用作出租的長線投資，不少買家明顯因撤辣而大手購入，如在投資客比例極高的Belgravia Place售賣會場中，便有代理業務員透露，有內地客一次過買了9個單位，稱過去曾因房產稅過高便一直在觀望，如今「撤辣」便果斷出手；而土瓜灣新盤，亦錄有買家涉資4700萬元大手買入9伙作投資，這個現象或許將更加普遍。▍一手盤內地客可佔7至8成 本地人仍不可負擔新盤｜內地客比例｜資料來源｜發展商Park Seasons｜20%（代理預料）｜經濟日報｜會德豐及港鐵合作高臨｜30%｜Yahoo財經｜資本策略地產Blue Coast｜30%｜經濟日報｜長實與港鐵合作朗賢峯｜30%｜經濟日報｜鷹君與港鐵合作星凱‧堤岸｜65%｜中原地產新聞｜中洲置業瓏碧｜70%｜36氪｜碧桂園必嘉坊｜70%｜文匯報｜恒基地產啟德海灣｜80%｜經濟日報｜嘉華國際/會德豐/中海外合作若以客源為分類，本地一手樓的內地客比例亦相當可觀，不少新盤的3成買家來自內地，亦有地產業界人士透露，撤辣後內地人查詢增加了40至50倍。位於九龍城區的瓏碧、必嘉坊和啟德海灣，不論是自住抑或是作投資之用，絕大部分均為內地買家，反映在撤「辣」後，香港私人住宅的需求已一定程度依賴非本地人口，必定會影響了發展商的定價策略，變得較原先進取。過去十年不少國家均引入額外印花稅或類似措施壓抑炒風，包括新加坡（在去年尾加「辣」）【註1】、澳洲【註2】、新西蘭【註3】等，至今仍然生效，香港「撤辣」之舉確實逆世界潮流，或會令投資客繼續湧入。過去未撤辣時，以2023年的數據為例，一個家庭要不吃不喝14年，才供得起港島一個未計按揭的350呎單位，即使是九龍、新界也大約需要12年【註4】，雖然撤辣後樓市仍然疲弱，但由於經濟不振，市民收入或許會減少，香港房屋可負擔性或許會漸趨惡化。▍撤辣目的為令樓價「平穩地貴」目前樓價縱使疲弱，但仍然處於極不可負擔的水平，經濟轉弱下或會影響社會穩定。讓樓價下跌將得失炒家和有樓人士，但繼續讓樓價高企將令無物業的市民繼續捱苦。去年新加坡海峽時報就形容香港政府面對這兩難局面時，選擇了保護既得利益而犧牲了一般無樓巿民的利益【註5】，甘願讓香港繼續成為全球最難買樓的城市；房屋局局長何永賢最近的言論亦印證了這個想法：她指「撤辣」有效令樓價相對平穩【註6】，其實意思是政府期望樓價繼續「平穩地貴」。回顧五六年前增加土地／房屋供應的討論，政府經常以「土地供應不足令樓價高企」之名，合理化各種開發計劃如具爭議的填海計劃，背後的邏輯是管理供應側以降低樓價。現時樓市稍為疲弱，就已經急不及待撤「辣」引入投資客，透過增加需求托住樓價，日後市民將不會再相信政府指填海拓地會令大家更易上車的說法。\ 【註1】CNA：Singapore announces new property cooling measures, additional buyer's stamp duty doubled to 60% for foreigners https://shorturl.at/ioNQY 【註2】NSW [...]