發佈時間：2024年8月22日　 近年高位入市，其實不只是上車一族，還有曾以天價投地的各大發展商。 研究員整理了2017-2021年間各大發展商於港九新界揮金換土天價投地的紀錄，這全部發生在地價節節下滑、賣地計劃流標不斷以前。可發現當年各大發展商天價投地幾乎人人有份，「麵粉」(土地/發展成本) 價格之貴，相比今日這些地盤將近落成的樓盤，分分鐘已可趨近「麵包」(樓價) 價格。 ➤九龍啟德 當時啟德追捧CBD2概念，中資爭相來港奪地，整個發展區內大量商住地地價過往10多年愈追愈高，商住賣地的樓面地價每呎最高峰可達1.7萬，今日啟德樓價要賣到1.7萬呎也極具挑戰。今日塊麵包同昨日舊麵粉價格已相差無幾。 而當年號稱CBD3的「明日大嶼」有38「經濟學者」參考啟德地價來估算填海屬「必賺的生意」，應預料不到今日如何錯得離譜。 ➤真．商業核心區 中環及西九龍商廈地王，也分別曾以508億及422億成交破歷史紀錄，單是賣兩幅土地的金額規模，差不多以足夠一整年政府賣地收益的千億目標。然而今日甲廈空置率不斷攀升資產下跌，似乎昔日如意算盤成為了今日的發展負擔。 ➤新界北都 當日，受起初北部都會區概念帶動，2021年古洞站地王分別以每呎7000-8000樓面地價投得，震撼北區，疫情期間仍然相當看好北區發展。 今天，政府三催四請給予囤地地產商標準補價原址換地，每呎2000多元的地價代價多間發展商亦寧願「棄地換金」，先是新界東北，之後是洪水橋、新田科技城，似乎他們已從補不補地價的決定，為未來土地市場作出清楚的投票。 ▍這段天價投地史對香港有何重要啟示? 若果如長實李澤鉅指「誰賭香港長期輸的，他就會先輸」，那麼幾年前天價投地的投資「長期」都是正確的，但為何今日又不願在今日地價低迷時「趁低吸納」? 地價近幾年內急跌不僅影響政府地價收益及發展商資產，今日看到發展商劈價賣貨尾、「賣一間虧一間」、「蝕少當賺」以求出貨，亦同時打破了過往一直認為「麵粉貴，麵包就不會平」的迷思，挑戰了以往認為地價高就樓價高的簡化邏輯。 以上天價投得的地盤亦逐漸落成租售套現，如果連每呎樓價也抵不上每呎樓面地價，不僅只是「投資失利」影響地產商短期投地能力，更是香港土地發展史出一次「集體炒車」的大事件。 #發展商 #投地 #地價 #樓價#啟德 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]

發佈時間：2024年8月14日　 香港樓價地價持續貶值，伴隨而來不只是負資產，而是其衍生物出現全方位「負都市狀況」。 香港的土地市場已經出現接二連三的「負症候」：賣地計劃多季流標或聲稱「押後」，有屯門樓盤地盤突然停工、北都發展商囤地多年棄地換金，這種「有地都冇人要」的放「負」，完全與過往香港多年來「瘦田無人耕耕開有人爭」成強烈對比。 近日在元朗洪水橋作多層現代產業大樓的賣地計劃宣布延遲投標，發展局局長甯漢豪稱對該地價要求不高，「只要不是負數即可」，出現了地價會否跌破「零」，香港「負地價」的討論不脛而走。要說到香港所有地價將「負」諸東流仍然未知數，但各種過往政府意圖依賴外判原有安置、基建、房屋等責任予發展商的縮數，明顯已是「有負眾望」。 另一著名負案例，是荃灣油柑頭「首置地」與近日柴灣「樂建居」的私人參建資助房屋的流標，發展商代理聚焦指責興建這些土地的公益條款「太多限制」，樓價又要折扣率、斜坡地又要平整，最好就「拆牆鬆綁」由發展商話事云云。 賴地硬固然可以，但歸根究底，保證資助房屋供應的責任為何不是由政府來負? 什麼時候，依賴圖利為目標的發展商成為了必然事實，當他們無力自為就要不斷削足適履，尤其能夠發揮社會效益的用途，基本上是無法純以土地市價來衡量的。 預示這種「負邏輯」在政府的土地資源管理將會日漸盛行，甚至愈演愈烈。面對原有土地計劃無人問津，政府繼續路徑依賴，提供特惠批地、送地、加高加密破壞原有城市規劃、圈地、食公園，不斷下試公眾利益的底線，過往大埔林村鄉郊「土地共享」的公私合營計劃已送路放寬39層樓2000個單位予發展商，未來會否連公營房屋部分都削減掉? 很多人最想知道「負狀況」何時退卻，一般來說現時發展一個地盤，除了土地成本、還有私樓豪宅化以後變貴的建築成本，與及加息潮及資本回籠影響下的融資成本。有說只要開始減息地價就能重回「正」軌，一切如常繼續「坐地起價」。但除了供給側的成本外，面對需求側上人口紅利大不如前、港深融合直接競爭、香港獨特性減退，與及對未來經濟前景的不確定，都令這「負狀況」的氛圍揮之不去。 已有評論指將軍澳、油塘、啟德、元朗洪水橋、屯門掃管笏將是未來「重蟹區」，但再放長雙眼，更有潛力廣泛出現「負地價」的區域，很可能將會是佔香港總土地面積三分之一的北部都會區。宏大規劃是基於「前疫情香港」的思維規劃出台，但在「後疫情香港」，一河之隔有更廉價的房屋、舖位、商廈，乃至創科用地，為何要在香港邊境高價置業營業? 找數碼港在深圳南山對岸的流浮山圈地企圖複製港島貝沙灣模式，還有佔地上千公頃基建十劃未有一撇的新界北新市鎮，該區囤地多年的地產商棄地不補價換賠償現金已是警號，如果沒有重新精準發展定位及時縮減 (scale down)大拆大建的發展規模，不難重覆部分全國多地重金打造的鬼城套數。 香港憑藉加大負債以期能夠捱過出現負地價的風險，「負負得正」的盼望想必渡日如年。但若果真的如《彭博》報導指，香港賴以高賣地收益維持的公共財政經濟已走到盡頭，更應深思的是如何減輕愈加愈大卻效益成疑的工程開支、在地產經濟外創造大大小小土地價值的其他出路，2018年香港出現了一場供應來源的土地大辯論，今日也需要另一場有關創造土地真正價值的辯論。 #負地價 #樓價 #北部都會區 #負資產 #負狀況 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們

【北都村崩】新田非原居民鄉村的被消失名冊 發佈時間：2024年6月21日 北部都會區規劃標榜「城鄉共融」，頭炮新田科技城亦強調先進創新，但當中開發模式卻仍然相當落後，除了大規模開發魚塘濕地、活躍農地外，亦對區內大量「非原居民村」的歷史文化及原有居民視而不見，亦無為村落進行相關諮詢，彷彿他們從不存在。而即將開展的兩個主要項目——新田科技城和北環線，亦將為區內眾多非原居民村帶來滅村之災。 研究員近日從舊地圖、舊報紙，以及各種史料，加上村民訪問，對元朗新田鄉內的非原居民村進行了一連串地毯式研究，重現這10多條連名字也不曾被完整記載，與及即將受北都規劃波及的非原居民村落。 【潭尾腹地—環山群村】 牛潭尾，又稱攸潭美，位於新田與元朗之間的大片谷地，三面環山，主要被南面的雞公嶺和北面的牛潭山餘脈所包圍。原本乃綠色一片的鄉郊之土，更曾滿佈漁農和禽畜業的痕跡，可謂香港人的一大糧倉。然而，隨著本地生產漸漸式微，逐漸受棕地入侵，和早年高鐵走線所影響，環境已大不如前。近年不但被規劃為綜合發展區，亦為北環綫之牛潭尾站及有如錦上路站旁之八鄉巨型車廠之興建地點。可以想像鄉郊生活即將步入倒數階段。 ▶️攸潭美：乃「牛潭尾」之雅名，亦作為村名，由於幅員甚廣，分為一區和二區，亦可分為東區、中區、南區及西區。據資料載，早於1905年已有村民定居，昔日多以種植稻田、蔬菜、養豬、養雞、養鴿和養魚維生，至今仍有本地著名的錦鯉養殖地。一區尚有一座泰國佛堂，每逢泰國節日與星期日都有大批善信到此參拜，曾吸引1500人以上前來聚會；二區則有一座姚聖母廟，村民逢農曆10月16日奉三牲禮祭拜，並在村長家前聚餐，是村內一大盛事。村內還有曾拍攝《五個小孩的校長》和《男排女將》的攸潭尾學校。 ▶️新圍村：最早記載出現於1909年，由黃、趙兩姓建村，後來由李、黃、陳、楊姓合力發展。此村部分村民具原居民權益，亦有部分屬非原居民。1988年政府修建新田公路時，把新圍村分為兩區​​：上新圍一帶為一區，下新圍、開明學校、怡安苑一帶為二區​​​​。上新圍，又稱福興里新圍，該處的建築群有不少金字頂青磚屋，外觀卻展現出中西合璧風格，相信是由祖藉四邑（尤其是台山）一帶的海外華僑於1930年代建成，其立面建有南洋風格的陽台騎樓，加入裝飾柱樑及山花造型，受巴洛克建築風格影響。下新圍，又稱楊姓村，村內本有多間古舊的青磚屋，但現時大部份正在重建或被拆卸，有些只剩下半截牆身或半邊房屋​​。村內更設一間由2009年擴建而成的竹林道觀。 ▶️攸美新村：位於青山公路廿九咪，為1963年落成的花園式平房新村，只有18個低矮的住宅單位，乃建築商誠興建築公司之古道誠所建。早年村內發展成商店密集的新型社區，今日卻凋零。村後本內佈滿漁塘、農地和寮屋村落，近日已被恒基與中建逐步收購業權下，計劃發展成105幢洋房。 ▶️攸潭尾新村：位於圍仔村南面，鄰近牛潭尾路和新潭路。顧名思義，是牛潭尾內較新的村落，最早出現在1985年左右的地圖之中，今天只在部份地圖中出現，故普遍不為人所知。該處原先為伸入牛潭尾一帶的漁塘帶與民居，卻因道路發展與漁業息微，漁塘漸被填平，變成牛潭尾的入口村落。 ▶️賴家村：位於圍仔村以南，近牛潭尾路攸美山莊附近。村落資料不詳，只在極少數地圖中出現，疑曾為賴姓族人聚居處。 【麒麟山下—務農群村】 介乎新田軍營與新田文氏聚居的「三圍六村」（仁壽圍、東鎮圍和石湖圍；安龍村、永平村、蕃田村、新龍村、青龍村和洲頭）之間，不少土地皆由文氏家族所持有。該區早年便一直以務農為主，東面和南面被牛潭山和麒麟山所隔，因多條水系形成淡水水源，是今日尚存之重要農區。然而，這大片範圍將直接受新田科技城的發展影響，使過半村落將直接或間接地面臨收地。 ▶️小磡村、小磡新村：位於新田軍營以​​北，約於1950年代開始多人聚居，更會舉行盂蘭勝會，亦為以太陽花田聞名的信芯園農場所在。戰後不少國內移民湧入香港，佃農向文氏地主租借土地務農聚居，區內設有「新田蔬菜產銷有限責任合作社」菜站，收集蔬菜送至長沙灣的批發市場售賣。全盛時期，這裏​​有接近100多戶，人口超過200人​​。小磡新村則相信是小磡村的分支村落，範圍不明，今天小磡村居民信箱旁留有一座標示著「小磡新村」的牌坊。 ▶️石湖圍新村：1985年前開始出現，位於石湖圍原居民村之東南面，面積甚廣，比起石湖圍村要大上10倍以上。村內目前仍有不少農業活動，當中較有名的是零農藥見稱的鴻日農莊。 ▶️天園村：位於石湖圍新村與小磡村旁，有時被計入石湖圍範圍；據村民所述，昔日範圍很大，今日地名已近乎消失於地圖之中，只餘下渠務署D79量水站測量河道水位用上「天園村（新田）」一名。該區亦以務農為主，從前更有沙蟲場、養鴿場等產業，至今仍有部份遺跡；這裡同時是全港僅餘4個水浸黑點之一，持續長達35年，一直為村民所困擾。 ▶️麒麟村：位於麒麟山南面，沿麒麟山坳一帶依山而建，呈環帶狀。村民約於1940年代開始聚居，有大概80户居民。村民昔日以飼養家禽、農業維生，生活簡樸，今日則設有錦鯉繁殖場及現代化雞場，其每年農曆7月27日仍會舉辦盂蘭勝會。 ▶️彭龍地、鹿尾村：村名約於1985年開始出現於地圖之中，位於麒麟山西面、牛潭山北面。有數條發源自牛潭山的溪流流經，故昔日村民以漁農為業。現時農地則多被改為棕地。 【築壆圍海—魚塘群村】 元朗后海灣一帶，早年就有村民築修圍壆，開闢成鹹水稻田，後來則發展成利潤更高的鹹淡水魚塘，借潮汐變化的水利運作來養殖水產。當中的元朗烏頭和基圍蝦，更成為當地名物。辛勤工作的村民以漁塘為家，在圍壆搭屋，慢慢形成一個個聚落。其中鄰近落馬洲管制站和河套區的下灣村在今次新田科技城的發展計劃中影響最深，整條村將被拆除。 ▶️大生圍：約建於1880年代，與南生圍相鄰，兩者由錦田河隔開​​。此地名中的「圍」意是指由耕地發展成養魚的基圍，昔日是滿佈漁塘棚屋的漁村，村民亦有飼養鴨鵝，種植作物，或出海捕魚，三、四代​​人聚居於此。然而，原址已發展成錦綉花園住宅項目，現時的「大生圍村​​」，相信是發展商填平漁塘而興建的安置村落。 ▶️和生圍：源於1930年代，初期只有8戶村民，以種植稻米及飼養雞鴨為主。在1970年代後，多轉以養殖淡水魚過活。1975年，楊姓家族將該處土地轉售予地產公司，新業主於1981年收回土地，填魚塘、拆基圍，​​發展成低密度住宅—加州花​​園。​​​​現時和生圍被分成兩段，北面的村屋群被三面夾在加州花園之中，南面6塊大小不一的漁塘則夾在屋苑的中心位置。村內其中一幢青磚屋令人注目，大門懸有「和生圍」的匾額，屋內設有神壇​​和數個和生圍聯合堂的大鼓，估計那裏是花炮會會址，也是村民的社堂。近年，這裏因中國恒大一度有意發展一幢逾20萬方呎「皇宮屋」而備受公眾關注。 ▶️練板村、合盛圍：1985年前開始有所記載，兩條村內有多片漁塘，居民大多以飼養牲畜、家禽、魚以及在沿深圳河下游捕捉蝦蟹為生。每逢農曆正月20日，合盛圍、下灣村與漁民新村的花炮會會一同慶賀土地誕，以感激神明庇祐，其中，高潮所在為香港幾近消失的「搶花炮」儀式。而合盛圍內有一間君記奶茶甚為知名。 ▶️下灣村：位於深圳河臨近邊境的一帶，2012年後方由邊境​​禁區​​範圍中剔除。下灣村部份村民已有五代人定居於此，推算有近百年歷史，其地名卻自1957年後才逐漸於地圖中出現。該處本是一片沼澤，自村民祖輩搬遷至此後開始建造圍壆和魚塘，使此地的漁業興起。每逢土地誕，他們會相聚在馬路旁的大榕樹下慶祝土地誕。諷刺的是下灣村因河套區之基建工程，最近剛獲補償一座以村名為名的牌樓，卻面臨將因新田科技城而被滅村的危機，日後留下來的可能只剩下再沒有村的牌樓遺跡。 ▶️下灣村漁民新村：漁民新村位於落馬洲警署以南，乃源於1985年因安置興建落馬洲口岸而被迫遷徙的村民，約有20戶，此村及後被劃入下灣村之中。早前卻再一次遭到原居民地主迫遷而險要清拆，幾經辛苦遊說才得以保留。 【公路為伴—隱世群村】 青山公路乃全港最長之道路，也是新界第二條落成的公路。由元朗通往古洞之一段，於1914年建成，與大埔公路合組成環新界的公路，同時連接九龍。此公路的開發為部分非原居民村落建村的契機，當中就有兩條分別從「米埔」及一條從「高行」的地名形成的村落。 ▶️米埔隴村：該村相信約出現於1960年代，座落於米埔隴路一帶，被1980年代興建的新田公路斬開成上下兩部份。早年村民有從博羅來的黃姓，屬客家人的黎姓。今天的米埔隴則多為陳、黃、楊、劉姓等後來移入的海陸豐人士之後代，以及其他新移民所組成。村內有一座天后廟和英雄廟，乃源自海陸豐信仰，每年都會舉行全港獨有的三十六仙師寶誕，場面熱鬧非常。 ▶️米埔新村：從地圖上記載，最早出現於1967年。米埔新村既納入於認可鄉村名冊當中（即原居民村），亦有非原居民聚居於此。推測位於青山公路米埔段的部份，乃原居民村米埔老圍的分支村落；參照1980年代的地圖，位於北面的練板村與合盛圍一帶的另一部份，則屬非原居民村。 ▶️高行村：位於青山公路米埔段，鄰近加州花園。「高行」作為地名一直只在地圖和路牌上出現，最早可追溯到1970年，然而卻甚少為人所知，直至近日因新田科技城的申述，村民聯合起來發聲，此村名才為公眾所見。村內仍有農業相關的園藝和木業公司運作。 【被視而不見的非原居民村】 北部都會區不少發展策略源於2016年的「新界北發展可行性研究」，其中一個原則是在前期規劃中重視「原有聚落」 (Existing Settlement)的概念，指未來發展應盡量避免影響原有村落和在地生活。這與過往新界發展只避開影響原居民村相比，無疑是一大突破；然而今天都將過去提出的進步原則「打回原形」，使過往新界東北、菜園村等滅村情況再度重臨。 [...]