Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【109萬幽靈人口大檢閱】新發展區容量遠超人口增長！
發佈時間：2024年5月8日 目前政府的長期人口估算，雖然是採用2021年的人口為基數，但似乎忽略了移民潮及急劇改變的地緣政治環境影響，故此預料20年後香港將會增加66萬人口至818.68萬【註1】，已被人詬病過份樂觀【註2】。更嚴重的是，細數目前計劃中的城市發展計劃，其容納的人口竟遠超66萬，即使香港「幸運」地全數留住了谷高人口增長的專才，屆時也可能鬼城處處： 新發展區／發展項目 新增容納人口 —------------------------------------------------------------ 明日大嶼 50萬 新界北新市鎮及羅湖／文錦渡* 40萬 古洞北及粉嶺北新發展區* 22.21萬【註3】 洪水橋／厦村新發展區* 18.39萬 流浮山新發展區* 14.1萬 將軍澳第137區及132區 13.5萬 元朗南發展區* 9.87萬 新田／落馬洲發展樞紐* 8.48萬 屯門新慶路康寶路公屋發展 6.1萬 元朗沙埔大旗嶺公屋發展 4.6萬 林村土地共享計劃 4.26萬 東涌第119區及133區 3.51萬 粉嶺高爾夫球場用地局部發展 3.36萬 錦田南房屋發展計劃* 2.52萬 屯門南延線發展 [...]
【花墟事變】
發佈時間：2024年5月7日 在月前公佈過重建計劃後，引起了不少社會人士及公眾關注，我們密切留意的原因是因為它正是油旺全區重建的第一頭炮，若果開了壞先例將會後患無窮，漫延各區。 但讀畢近日公佈的旺角花墟重建項目上千頁的官方文件，發現有一個難以掩蓋的事實：社區影響評估報告中指那受影響的廿三座大廈當中，其實有上九成在最近五年都曾進行過維修，狀況在文件中被列為「可接受」，只有兩座屬於失修，這兩座由周潤發夫婦持有六個裡面當中三個物業。 其實如果要解決樓宇老化問題，不如直接與發哥發嫂合作重建就已解決問題，又何須影響社區有機發展及更新的能力? 清拆一些不必清拆的社區彷彿已是常態，在近年九龍城重建區已見受影響大廈「英年早逝」的例子，但事情又沒有想像般簡單。近日與直接受影響的花墟商戶探訪考察，發現問題不只受外來的重建所影響，內憂亦因重建而更加外顯。 現時旺角花墟貌似光鮮，但其實開關後的新香港正式面臨城市VS數碼、本地VS區域化的雙重挑戰。當全港零售及餐飲市道一落千丈，經營花店也面臨著在深圳網購訂花的價格衝擊，現在只要訂花找到「跑腿」跨境送貨，大時大節喜慶場合新鮮花卉都能平價送到，那麼旺角花墟還能具備競爭優勢的條件不在一般零售，而是在於一站式在地園藝服務、全球觸覺及多年累積下來的城市品牌效應，或者更重要的，是集聚起來的每間花店各自塑造出個性及特色，街道環境創造出獨特的買花體驗氛圍。 這也是城市規劃公義論的一個基本前提：一個地方的價值不是因財團投資而來，是由透過地方的人經營與生活所創造的。 但現今建議的市區重建，一個城市水道公園概念，可以「名正言順」圈起公園等公家地作「優化」，與及更重要的，拿取部分公園靚地及花墟「門口」位置興建豪宅、酒店、商廈。 這必然會令現有經營環境變樣，不僅在動輒牽涉上十多年的重建期間，花墟的核心地段將變成大型地盤，持續影響街道氛圍，與及在重建以後加高加密、商場化，以及改變人流氣場，可預視花墟的城市氛圍將會發生根本轉變，當然有人會認為市區重建後「高檔化」是變得更好，但變得是否更好，很取決於商戶能否持續經營推陳出新，靠一間靠地產模式營運的機構推行，聽到的概念總有流於空泛之感。 觀乎過往不少標榜地區特色的市區重建項目，包括以印刷婚嫁囍帖聞名的灣仔「囍帖街」，最後因清拆重建只設立了一個與囍帖印刷無關的「婚嫁博物館」，現時只有一戶原有印鋪重建後回遷至商場地庫；與及後來的「波鞋街」、「玉石公園」等例子，說明了規劃承諾有否兌現、成效如何亦都已有目共睹。現今又要在花墟改建一個「城市水道公園」，又如何說服人這項目最後會是個例外? 如果要簡述整個花墟的構造，它有住民及其業主會、商戶及其商會，各自有其商販社區及銷售網絡、有租戶業主及投資者，有遊人經過的愛恨情仇，有樹有雀有與城市產生微妙連結的「非人類」(non- human) 要素，有著對過去、現在與未來不同的空間想像。這本來應是在任何重建計劃前要攪清的人和事。 尤其在近日考察過程，嘗試代入區內商戶以外一種花墟居民「住」的視覺，其實他們未來面對的處境，是未來在旺角花墟四周會面對「三座大山」擋著開揚的生活環境，包括兩座市建局擬定40多層高的商住或酒店，與及未來旺角洗衣街巨型商廈發展項目。所以重建計劃帶來的不只是商戶會面臨重建期間上十年的不穩定狀況，區內居民將會成為油旺加高密度的首批苦主，尤其旺角花墟一帶一直都因環境開揚而引來居民垂青，這亦將會對花墟租住市場帶來潛在打擊。 旺角花墟的價值不只在於裡面的人，也因著城市裡的人在這裡一起遊歷、消費、欣賞，共同創造了它的價值，亦是多少盛事買也買不到的僅存城市資產。花墟是否應該重建、如何重建已討論多時，但一個地方共同創造出來的價值，應否如此透過地產項目被剝取，反而是仍未被充分重視的更根本問題。 原文摘自號外專欄 #花墟重建 #見步行步 #旺角花墟 #本土研究社 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【流浮山旮旯】「片區」新開發：「片」去了甚麼？
發佈時間：2022年9月13日 配合北部都會區的「雙城四圈」計劃，今年年初政府提出「流浮山／尖鼻咀／白泥一帶的發展建議」，一改十多年前以鄉鎮/生態為本的《改善流浮山鄉鎮及鄰近地區研究》的公眾諮詢結果，加入酒店、餐廳及創科用地入主海岸濕地。一向被稱為「香港真係好靚」的下白泥泥灘海岸濕地，全區將會如何被改頭換面?民間研究：疊加分析發展建議及原有土地用途政府在預想開發的圖像時，只輕輕帶過在發展區周邊有一些「綠化地帶」用地接壤，並沒有提及這些計畫開發範圍原有的土地用途。我們研究員透過最新建議文件中畫有土地用途概念圖，再與該區原有土地用途的「分區計劃大綱圖」（OZP）進行全區性「疊加分析」（overlay），對照擬議計畫的發展項目與現有OZP的土地用途，從而探究發展計畫可能導致的土地用途變化。我們的調查發現新發展計畫將大幅度改變原訂有保育價值的土地用途類別，包括「具特殊科學價值地點」（SSSI）、「海岸保護區」（CPA）、「自然保育區」（CA）、「綠化地帶」（GB）及「農業」（AGR）。在發展建議範圍 （約657.76公頃）內，屬於此五個土地用途類別的面積及佔比由多至少排列分別是：綠化地帶 249.92公頃 （37.99%），海岸保護區 114.62公頃 （17.43%），農業 60.32公頃（9.17%），具特殊科學價值地點 5.46公頃（0.83%），及 自然保育 0.44公頃（0.07%）。各土地用途分別並未完全按照原先的OZP進行規劃，在流浮山發展建議中被不同項目的發展用途侵蝕。海岸保護區淪為酒店旅遊度假區？建議計劃中，情況最嚴重的要算是海岸保護區（約114.62公頃），當中近半（49.80%）用地將降格為所謂的海岸保護公園（陸上部分）。白泥至尖鼻咀沿海的用地，將在海面建造4.8公里長的海濱長廊及單車徑，部分亦會延伸到海岸保護公園中；同時該海岸保護公園涵蓋中度至高度生態價值的生境及所需的緩衝區。在成立一個公園之餘，如何維持原先對海岸保護的功能，幾乎是不可能的任務，難道公眾休憩的需求，一定要以這樣的建設模式才得以滿足？計劃亦依循旅遊業及酒店業界意見，將超過五份一（20.45%）用地發展為休閒生態旅遊的主題活動節點，建造度假酒店、零售、餐飲、娛樂、戶外探險公園和露營場地等設施。接近五份一（18.89%）的用地亦將成為海濱休憩用地。在眾多建設之下，這又是否公眾未來所希冀的流浮山、白泥的日落景色？概念圖中之一大疑問，是數碼科技樞紐（1.27%）、流浮山優質社區住宅項目（0.35%）及海鮮市場（0.09%）也和原有海岸保護區土地用途重疊，到底是畫圖粗疏，抑或無視數碼科技產業、住宅和市場對於保護區生態可能造成的干擾？綠化地帶不再綠，改成市中心及住宅？綠化地帶（約249.92公頃）只有約六成（62.66%）保留作原本用途，超過六份一（16.88%）的面積將改劃成「河岸社區」、「流浮山市中心」，實為住宅項目的發展計畫，另外8.31%則是以旅遊業和酒店為主的主題活動節點。將市中心放置於綠化地帶，嚴然是為住宅發展的土地儲備，無視綠化地帶作為都市與鄉郊保育區緩衝的規劃用意，使得保育區屏障盡失。農業用地被肢解成觀景點和創科用途？農業土地用途（約60.32公頃）在未來的發展建議中，過半擬劃為「休閒生態旅遊—風景節點」（55.93%），一下子被貶為觀景台一般的存在，只剩下以欣賞「后海灣全景，以及較遠處的深圳摩天大樓」之功能。另有約4公頃(7.00%)原有農業用地，將成為數碼科技樞紐一部分，進行研究及開發 、原型開發 、試驗及量產等不同創科階段的發展用途，對原有農業社群、農地生態和資源必有極大衝擊。在目前的計劃中，全然不見對農業用地原本用途的規劃或補償措施，「農地農用」概念在政府牽頭的規劃中了無地位，又或者將農地僅僅簡約為「風景」的一部分，而忽略對農業作為產業及獨特生態地景的規劃支持？具特殊科學價值地點及自然保育區也失守具特殊科學價值地點（約5.46公頃）應是極具保護價值的土地，卻在發展建議中混作綠化地帶（26.86%）和海岸保護公園（8.76%）用地，有違原本劃定具保育及科學研究價值的土地用途類別，可見發展建議制定之粗疏。自然保育區（約0.44公頃）佔地雖少，卻與具特殊科學價值地點情形相近，原意保育的區域大部分將變成海濱休憩用地（85.35%），並未有謹慎對待保育區所在的位置和規劃方針。規劃對原有土地用途及環境價值審慎不再？過往政府在流浮山發展計劃的研究，著重當地「文化鄉鎮」的人文特點，並稱對待「任何改善工程必須透過審慎規劃，以減少對亦受影響的自然環境造成干擾」。現時北部都會區的規劃把流浮山定位為「數碼新海岸」，上述原則蕩然無存，連保育區、綠化地帶、農業等原有保育意涵和發展限制的土地用途不予尊重。現時的發展建議僅餘不到兩個月的「公眾參與」活動徵詢意見，將於5月5日（日）結束。#規劃研究 #北都#北部都會區#片到流浮山滴眼水 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【獨不可耐】香港獨有的地區文化仲有幾多剩？
發佈時間：2022年9月13日 在政府推動本地特色旅遊的同時，政府與市建局卻不斷被推出摧毀舊區的獨特文化的重建項目。近年的重建模式轉變，令舊區以前所未有的速度消失。過去5年，單單在是九龍區，研究員就盤點了7個（將）被重建洪流淹沒的獨特地區文化，究竟當中有多少值得保留？在大家的觀察下，又能否數得出更多案例？▍兼善里重建 —— 巷里文化市建局於2021年啟動兼善里重建，作為深水埗僅存的巷里社區，兼善里有逾半世紀歷史，位於兩座逾60年樓齡樓宇間的公眾街道 ，兩旁沒有任何車輛經過，構成社區中獨特的巷里文化，但隨著其被宣布永久封閉，難逃被淹沒的命運。▍深水埗重建 —— 戰前唐樓市建局去年宣布展開「深水埗地區規劃研究」，規劃範圍內有 24 幢樓高三、四層的戰前唐樓，佔全港僅餘約 100 幢的四分一，最早在 1920 年代興建，當中 18 幢被評為歷史建築。過去區內重建已令大量評級歷史建築被拆，隨著市區重建席捲深水埗區，缺乏有效保育政策下僅餘的戰前唐樓恐怕消失得更快。▍花墟道重建 —— 僅存特色街道市建局今年公布花墟道重建計劃，以一地多用模式混合發展，興建多用途綜合大樓，重置及更新現有設施。旺角花墟以其沿路有眾多鮮花盆栽店鋪為特色，耗時多年的重建工程將破壞近百年來形成的花墟社區肌理，其獨特氣氛在綜合大樓／商場內重置後能否保留亦成疑問。▍九龍城重建 —— 舊城街區市建局前年啟動「衙前圍道／賈炳達道」重建項目，將原有獨特的舊城街區地景整合破壞，另外亦將興建一幢新綜合政府大樓，將九龍城市政大廈及逾70年歷史的李基紀念醫局拆掉遷入。前者為區內重要地景亦具建築特色，後者更是二戰後區內首批公共設施，為50年代罕有的社區醫療設施，在現行重建模式下亦難倖免。▍衙前圍村重建 —— 市區圍村市建局去年與長實完成換地手續，黃大仙衙前圍村的重建可正式動工。作為市區唯一僅存的圍村，市建局聲稱會保留村內巷里的整體佈局，但在其新保育方案大增住宅佔地盤面積至4成，並打斷原本會保留的「次軸線」，嚴重破壞及擠壓現有圍村佈局，恐怕最終將面目全非。▍大坑西村重建 —— 唯一私營廉租屋邨市建局2021年公布與平民屋宇有限公司合作進行重建。作為香港現存唯一的私營廉租屋邨，有近60年歷史的大坑西村供低收入人士居住，但不屬於公屋，過去街坊一直就爭取安置於村內拉設橫額抗議，備受社會關注。在現時的重建方案下，區內的街坊連繫將被瓦解，年長租戶的生活前景難以被保障。▍茶果嶺重建 —— 礦業客家古村政府於2022年正式宣布重建茶果嶺。作為市區買少見少的客家古村，茶果嶺村有400年歷史，盛載著香港礦業歷史，區內有一眾依山而建的寮屋聚集，以及縱橫交錯的村路，當中諸如曾氏大宅、四山學校等歷史建築地景，亦即將會因重建而被徹底清拆。延伸閱讀：【有里冇理？】長沙灣區內僅存巷里：兼善里重建簡史【特權樂園】市建局再偷公園 公家地佔總地盤近90%【市建局屠龍記】九龍城4千伙重建地盤 蠶食6成公用土地資源【岩巉圍村？】市建局將衙前圍村「封口」及「滅軸」實錄【見步行步】大坑西邨：近觀城市中心僅餘的居民運動【市區舊村最後倒數 — 茶果嶺村將會拆剩什麼？】 #地區文化 #特色旅遊 #市建局 #巷里文化 #戰前唐樓 [...]
【新死難料】市區新樓死場會否陸續有來？
發佈時間：2022年9月13日 香港掀起「倒閉潮」，但仍有些新落成樓盤商場，空置率極高，連「執笠」資格都沒有，即使當中有營業店舖，亦多非民生商舖。在日常觀察下，研究員盤點出7個新樓盤商場，均面臨死場危機，招租不得，甚至乎入伙數年都未有店舖批租：▍大角咀 —— 利奧坊首期於2018年入伙，仍有2期施工中。作為重建項目，其位處的嘉善街與福澤街人流稀少，而各期基座商舖，僅有數間餐廳和Livehouse bar有人流；毗鄰的埃華街與大全街等舊區情況明顯有差異，尚見形形色色的餐廳，以及如藥房、文具舖、五金舖等民生小店，使得當區仍是熱鬧非常。▍紅磡 —— 昇御門前身為公務員合作社，由發間發展商合作發展。於2012年入伙，距今12年。商場曾風光一時，有多間連鎖餐廳、超市、書店等進駐。但由2017年開始商舖陸續結業，沒有新舖頭進駐。如今商場只剩下一間幼稚園。平日只有家長在商場外接送子女，與當初開幕的盛況大相逕庭。▍深水埗 —— 愛海頌為市建局與長實合作發展的重建盤，於2021年入伙，自今已有3年。但其基座的商舖仍未有出租跡象，長實亦曾意圖將商場賣盤。行經屋苑樓下，全是一式一樣愛海頌自己藍綠色的宣傳模版，甚至令人聯想不到是空置中的舖位，而其座處的海壇街一帶，以及其一直受人詬病的玉石廣場，亦是相當冷清。▍佐敦 —— 中港薈2013年落成的御金·國峯基座商場，為區內著名死場，9萬呎商場現時僅6間舖頭租出，研究員平日下午在場視察，見舖頭即使租出，亦無營業，可能御金·國峯的居民都無法養起民生鋪頭，曾有連鎖快餐店、高級超市進駐但於2019至21年期間陸續結業，未知是租金過高還是附近舊區居民無力在內消費，惟附近八文樓舊區則相對興旺。▍深水埗 —— 丰滙並不是每個基座商場都會面臨空置，地產商可能察覺到基座商場可能會面臨類似問題，或會傾向將整個商場改建出售作非商場用途。作為長實的深水埗重建盤，其在2015年入伙後不久，5萬呎商場未開就售予城大，改建為獸醫診所。當年重建舊建的其中一個理據為提供足夠商用設施予居民，但及後將商場出售予商場以外用途，被業主詬病。▍土瓜灣 —— 津匯為市建局與其士、寶聲集團合作的重建項目。於2017年入伙，主要提供蚊型單位。樓盤面對土瓜灣站出口，可達度極高，如此方便的地理位置商舖理應炙手可熱。但落成至今所有地舖仍是「處子之身」，未被租出。至2023年尾，商場一樓被連鎖經營的幼稚園承租，作為分校之一。▍旺角 —— One Soho為市建局與信置、莊士中國合作發展的重建項目，距離旺角港鐵站僅數分鐘的路程，惟2023年落成至今其地舖仍未見租務，而入伙僅一年便傳出市建局賣盤消息，將其3層基座商場，連11個商業停車位及2個商業電單車停車位，以公開招標形式出售 ，為當區少見的賣盤商場。▍深水埗 —— AVA228為著名的納米樓盤，位於文青熱愛的地段大南街，2021年入伙後其地舖卻一直空置。直至去年政府決定購入其地下5個地舖，作價4680萬，其平均呎價甚至較1至2年前呎價低36%至55%，料作為社福處所用途。究竟上述死氣沉沉的新樓商場有甚麼共通點，其發展性質與軌跡會否類似，而促使今天冷清的狀況呢？除卻上述的案例，大家的城市日常經驗中，還能否觀察到更多死場個案？可留言參詳參詳。 #新樓死場 #市區新樓 #市建局 #納米樓盤 #死場個案 #倒閉潮 #基座商場 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 [...]
【有里冇理?】長沙灣區內僅存巷里：兼善里重建簡史
發佈時間：2024年4月10日 2021年9月市區重建局正式啟動長沙灣兼善里重建項目，事隔2年半兼善里終迎來被永久封閉的命運。作為深水埗僅存的一條獨特巷里社區，鄰里關係在相對密封的巷里環境中相當凝聚，往時甚至自組關注組，自發清潔街道，或在大時大節舉行活動，對不少已遷離的街坊及區內居民有著重要意義。 在城市環境愈趨單一化的帷幕下，兼善里獨特的巷里文化，本可發揮本地獨特性及地區吸引力，但在清拆重建模式下，似乎亦難逃其被淹沒的命運。但兼善里這重建計劃又不單只是另一個問題案例，它的重建歷程獨特地體現了把街道、鄰里、公家地納入重建範圍的新發展範式、與及引起的新社區問題與關注，將會是未來相當值得參考的事例。 在正夕宣佈「滅街」之際，讓我們一起回顧兼善里的發展史。 ➤➤ 19年6月 —— 在重建計劃未開始前放風重建範圍 市建局行政總監韋志成在網誌中，發布《毋忘兼善里》【註1】談及重建兼善里的規劃問題，當中透露具體的重建範圍，並指出已借鑑元州邨重建的「小區規劃」經驗，為兼善里及周邊土地制定小區規劃藍圖，冀獲大眾支持重建。至2021年，盛滙商舖基金創辦人李根興以3100萬買入兼善里41號A至D號地鋪，稱「該鋪位於的大廈甚具重建價值，最近也傳出不少收購消息」。 ➤➤ 21年6月 —— 兼善里再次未重建先張揚 韋志成再次在網誌【註2】中發布有關深水埗「小區規劃」的文章，並透露正利用「市區更新資訊系統」(URIS)進行「小區規劃」，包括審視深水埗兼善里樓宇群一帶樓宇的市區更新機遇，即表示有機會將其納入一併發展，早過項目正式啟動3個月。 李根興亦終於2021年8月放售同年購入的兼善里41號3個鋪位，共叫價3780萬，稱「市建局今年年中亦重提重建長沙灣兼善里項目，透露目前深水埗『小區規劃』方案正在詳細設計階段，涉及的『市區更新』範圍達到160,000平方米，規模相當巨大」。 ➤➤ 21年9月 —— 「食公家地」試驗項目正式啟動 市建局宣佈啟動兼善里與昌華街兩個項目，將以私人住宅項目發展，以市價出售，並表示兼善里剩餘地積比不足，遂與長沙灣昌華街項目一併發展，首次嘗試將屬政府、機構或社區（GIC）用地的長沙灣體育館拆卸，改建私樓牟利。本土研究社批評市建局為合理化吞併公家地資源入重建項目，不惜事前講明重建選址，料會造成投機炒賣，以及將會有業主趕走租客獲自住賠償。 ➤➤ 21年10月 —— 基層租戶逼遷個案頻繁 在宣佈重建後，明愛基層組織發展計劃接獲10多個基層租戶求助指被逼遷，業主擬安排親友「扮租客」，以騙取自置居所津貼或讓親友取得特惠金。 ➤➤ 21年11月 —— 影響評估揭失修樓宇疑「報大數」 市建局發布第二階段社會影響評估【註3】，以安老及興建升降機之名合理化項目，並稱透過樓宇維修管理信息系統，發現55幢屬於「維修及保養尚可」，僅35幢屬於「欠缺維修及保養」，比例不足4成。而上述發現與其早前呈交深水埗區議會的討論文件【註4】中，稱有「共 90 幢的失修樓宇」，以及市建局在新聞發布【註5】中形容「90個街號的樓宇，建於1959年，樓高9層，沒有電梯，樓宇狀況普遍失修」不相符。 ➤➤ 22年9月 [...]
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【109萬幽靈人口大檢閱】新發展區容量遠超人口增長！
發佈時間：2024年5月8日 目前政府的長期人口估算，雖然是採用2021年的人口為基數，但似乎忽略了移民潮及急劇改變的地緣政治環境影響，故此預料20年後香港將會增加66萬人口至818.68萬【註1】，已被人詬病過份樂觀【註2】。更嚴重的是，細數目前計劃中的城市發展計劃，其容納的人口竟遠超66萬，即使香港「幸運」地全數留住了谷高人口增長的專才，屆時也可能鬼城處處： 新發展區／發展項目 新增容納人口 —------------------------------------------------------------ 明日大嶼 50萬 新界北新市鎮及羅湖／文錦渡* 40萬 古洞北及粉嶺北新發展區* 22.21萬【註3】 洪水橋／厦村新發展區* 18.39萬 流浮山新發展區* 14.1萬 將軍澳第137區及132區 13.5萬 元朗南發展區* 9.87萬 新田／落馬洲發展樞紐* 8.48萬 屯門新慶路康寶路公屋發展 6.1萬 元朗沙埔大旗嶺公屋發展 4.6萬 林村土地共享計劃 4.26萬 東涌第119區及133區 3.51萬 粉嶺高爾夫球場用地局部發展 3.36萬 錦田南房屋發展計劃* 2.52萬 屯門南延線發展 [...]
【花墟事變】
發佈時間：2024年5月7日 在月前公佈過重建計劃後，引起了不少社會人士及公眾關注，我們密切留意的原因是因為它正是油旺全區重建的第一頭炮，若果開了壞先例將會後患無窮，漫延各區。 但讀畢近日公佈的旺角花墟重建項目上千頁的官方文件，發現有一個難以掩蓋的事實：社區影響評估報告中指那受影響的廿三座大廈當中，其實有上九成在最近五年都曾進行過維修，狀況在文件中被列為「可接受」，只有兩座屬於失修，這兩座由周潤發夫婦持有六個裡面當中三個物業。 其實如果要解決樓宇老化問題，不如直接與發哥發嫂合作重建就已解決問題，又何須影響社區有機發展及更新的能力? 清拆一些不必清拆的社區彷彿已是常態，在近年九龍城重建區已見受影響大廈「英年早逝」的例子，但事情又沒有想像般簡單。近日與直接受影響的花墟商戶探訪考察，發現問題不只受外來的重建所影響，內憂亦因重建而更加外顯。 現時旺角花墟貌似光鮮，但其實開關後的新香港正式面臨城市VS數碼、本地VS區域化的雙重挑戰。當全港零售及餐飲市道一落千丈，經營花店也面臨著在深圳網購訂花的價格衝擊，現在只要訂花找到「跑腿」跨境送貨，大時大節喜慶場合新鮮花卉都能平價送到，那麼旺角花墟還能具備競爭優勢的條件不在一般零售，而是在於一站式在地園藝服務、全球觸覺及多年累積下來的城市品牌效應，或者更重要的，是集聚起來的每間花店各自塑造出個性及特色，街道環境創造出獨特的買花體驗氛圍。 這也是城市規劃公義論的一個基本前提：一個地方的價值不是因財團投資而來，是由透過地方的人經營與生活所創造的。 但現今建議的市區重建，一個城市水道公園概念，可以「名正言順」圈起公園等公家地作「優化」，與及更重要的，拿取部分公園靚地及花墟「門口」位置興建豪宅、酒店、商廈。 這必然會令現有經營環境變樣，不僅在動輒牽涉上十多年的重建期間，花墟的核心地段將變成大型地盤，持續影響街道氛圍，與及在重建以後加高加密、商場化，以及改變人流氣場，可預視花墟的城市氛圍將會發生根本轉變，當然有人會認為市區重建後「高檔化」是變得更好，但變得是否更好，很取決於商戶能否持續經營推陳出新，靠一間靠地產模式營運的機構推行，聽到的概念總有流於空泛之感。 觀乎過往不少標榜地區特色的市區重建項目，包括以印刷婚嫁囍帖聞名的灣仔「囍帖街」，最後因清拆重建只設立了一個與囍帖印刷無關的「婚嫁博物館」，現時只有一戶原有印鋪重建後回遷至商場地庫；與及後來的「波鞋街」、「玉石公園」等例子，說明了規劃承諾有否兌現、成效如何亦都已有目共睹。現今又要在花墟改建一個「城市水道公園」，又如何說服人這項目最後會是個例外? 如果要簡述整個花墟的構造，它有住民及其業主會、商戶及其商會，各自有其商販社區及銷售網絡、有租戶業主及投資者，有遊人經過的愛恨情仇，有樹有雀有與城市產生微妙連結的「非人類」(non- human) 要素，有著對過去、現在與未來不同的空間想像。這本來應是在任何重建計劃前要攪清的人和事。 尤其在近日考察過程，嘗試代入區內商戶以外一種花墟居民「住」的視覺，其實他們未來面對的處境，是未來在旺角花墟四周會面對「三座大山」擋著開揚的生活環境，包括兩座市建局擬定40多層高的商住或酒店，與及未來旺角洗衣街巨型商廈發展項目。所以重建計劃帶來的不只是商戶會面臨重建期間上十年的不穩定狀況，區內居民將會成為油旺加高密度的首批苦主，尤其旺角花墟一帶一直都因環境開揚而引來居民垂青，這亦將會對花墟租住市場帶來潛在打擊。 旺角花墟的價值不只在於裡面的人，也因著城市裡的人在這裡一起遊歷、消費、欣賞，共同創造了它的價值，亦是多少盛事買也買不到的僅存城市資產。花墟是否應該重建、如何重建已討論多時，但一個地方共同創造出來的價值，應否如此透過地產項目被剝取，反而是仍未被充分重視的更根本問題。 原文摘自號外專欄 #花墟重建 #見步行步 #旺角花墟 #本土研究社 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【流浮山旮旯】「片區」新開發：「片」去了甚麼？
發佈時間：2022年9月13日 配合北部都會區的「雙城四圈」計劃，今年年初政府提出「流浮山／尖鼻咀／白泥一帶的發展建議」，一改十多年前以鄉鎮/生態為本的《改善流浮山鄉鎮及鄰近地區研究》的公眾諮詢結果，加入酒店、餐廳及創科用地入主海岸濕地。一向被稱為「香港真係好靚」的下白泥泥灘海岸濕地，全區將會如何被改頭換面?民間研究：疊加分析發展建議及原有土地用途政府在預想開發的圖像時，只輕輕帶過在發展區周邊有一些「綠化地帶」用地接壤，並沒有提及這些計畫開發範圍原有的土地用途。我們研究員透過最新建議文件中畫有土地用途概念圖，再與該區原有土地用途的「分區計劃大綱圖」（OZP）進行全區性「疊加分析」（overlay），對照擬議計畫的發展項目與現有OZP的土地用途，從而探究發展計畫可能導致的土地用途變化。我們的調查發現新發展計畫將大幅度改變原訂有保育價值的土地用途類別，包括「具特殊科學價值地點」（SSSI）、「海岸保護區」（CPA）、「自然保育區」（CA）、「綠化地帶」（GB）及「農業」（AGR）。在發展建議範圍 （約657.76公頃）內，屬於此五個土地用途類別的面積及佔比由多至少排列分別是：綠化地帶 249.92公頃 （37.99%），海岸保護區 114.62公頃 （17.43%），農業 60.32公頃（9.17%），具特殊科學價值地點 5.46公頃（0.83%），及 自然保育 0.44公頃（0.07%）。各土地用途分別並未完全按照原先的OZP進行規劃，在流浮山發展建議中被不同項目的發展用途侵蝕。海岸保護區淪為酒店旅遊度假區？建議計劃中，情況最嚴重的要算是海岸保護區（約114.62公頃），當中近半（49.80%）用地將降格為所謂的海岸保護公園（陸上部分）。白泥至尖鼻咀沿海的用地，將在海面建造4.8公里長的海濱長廊及單車徑，部分亦會延伸到海岸保護公園中；同時該海岸保護公園涵蓋中度至高度生態價值的生境及所需的緩衝區。在成立一個公園之餘，如何維持原先對海岸保護的功能，幾乎是不可能的任務，難道公眾休憩的需求，一定要以這樣的建設模式才得以滿足？計劃亦依循旅遊業及酒店業界意見，將超過五份一（20.45%）用地發展為休閒生態旅遊的主題活動節點，建造度假酒店、零售、餐飲、娛樂、戶外探險公園和露營場地等設施。接近五份一（18.89%）的用地亦將成為海濱休憩用地。在眾多建設之下，這又是否公眾未來所希冀的流浮山、白泥的日落景色？概念圖中之一大疑問，是數碼科技樞紐（1.27%）、流浮山優質社區住宅項目（0.35%）及海鮮市場（0.09%）也和原有海岸保護區土地用途重疊，到底是畫圖粗疏，抑或無視數碼科技產業、住宅和市場對於保護區生態可能造成的干擾？綠化地帶不再綠，改成市中心及住宅？綠化地帶（約249.92公頃）只有約六成（62.66%）保留作原本用途，超過六份一（16.88%）的面積將改劃成「河岸社區」、「流浮山市中心」，實為住宅項目的發展計畫，另外8.31%則是以旅遊業和酒店為主的主題活動節點。將市中心放置於綠化地帶，嚴然是為住宅發展的土地儲備，無視綠化地帶作為都市與鄉郊保育區緩衝的規劃用意，使得保育區屏障盡失。農業用地被肢解成觀景點和創科用途？農業土地用途（約60.32公頃）在未來的發展建議中，過半擬劃為「休閒生態旅遊—風景節點」（55.93%），一下子被貶為觀景台一般的存在，只剩下以欣賞「后海灣全景，以及較遠處的深圳摩天大樓」之功能。另有約4公頃(7.00%)原有農業用地，將成為數碼科技樞紐一部分，進行研究及開發 、原型開發 、試驗及量產等不同創科階段的發展用途，對原有農業社群、農地生態和資源必有極大衝擊。在目前的計劃中，全然不見對農業用地原本用途的規劃或補償措施，「農地農用」概念在政府牽頭的規劃中了無地位，又或者將農地僅僅簡約為「風景」的一部分，而忽略對農業作為產業及獨特生態地景的規劃支持？具特殊科學價值地點及自然保育區也失守具特殊科學價值地點（約5.46公頃）應是極具保護價值的土地，卻在發展建議中混作綠化地帶（26.86%）和海岸保護公園（8.76%）用地，有違原本劃定具保育及科學研究價值的土地用途類別，可見發展建議制定之粗疏。自然保育區（約0.44公頃）佔地雖少，卻與具特殊科學價值地點情形相近，原意保育的區域大部分將變成海濱休憩用地（85.35%），並未有謹慎對待保育區所在的位置和規劃方針。規劃對原有土地用途及環境價值審慎不再？過往政府在流浮山發展計劃的研究，著重當地「文化鄉鎮」的人文特點，並稱對待「任何改善工程必須透過審慎規劃，以減少對亦受影響的自然環境造成干擾」。現時北部都會區的規劃把流浮山定位為「數碼新海岸」，上述原則蕩然無存，連保育區、綠化地帶、農業等原有保育意涵和發展限制的土地用途不予尊重。現時的發展建議僅餘不到兩個月的「公眾參與」活動徵詢意見，將於5月5日（日）結束。#規劃研究 #北都#北部都會區#片到流浮山滴眼水 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【獨不可耐】香港獨有的地區文化仲有幾多剩？
發佈時間：2022年9月13日 在政府推動本地特色旅遊的同時，政府與市建局卻不斷被推出摧毀舊區的獨特文化的重建項目。近年的重建模式轉變，令舊區以前所未有的速度消失。過去5年，單單在是九龍區，研究員就盤點了7個（將）被重建洪流淹沒的獨特地區文化，究竟當中有多少值得保留？在大家的觀察下，又能否數得出更多案例？▍兼善里重建 —— 巷里文化市建局於2021年啟動兼善里重建，作為深水埗僅存的巷里社區，兼善里有逾半世紀歷史，位於兩座逾60年樓齡樓宇間的公眾街道 ，兩旁沒有任何車輛經過，構成社區中獨特的巷里文化，但隨著其被宣布永久封閉，難逃被淹沒的命運。▍深水埗重建 —— 戰前唐樓市建局去年宣布展開「深水埗地區規劃研究」，規劃範圍內有 24 幢樓高三、四層的戰前唐樓，佔全港僅餘約 100 幢的四分一，最早在 1920 年代興建，當中 18 幢被評為歷史建築。過去區內重建已令大量評級歷史建築被拆，隨著市區重建席捲深水埗區，缺乏有效保育政策下僅餘的戰前唐樓恐怕消失得更快。▍花墟道重建 —— 僅存特色街道市建局今年公布花墟道重建計劃，以一地多用模式混合發展，興建多用途綜合大樓，重置及更新現有設施。旺角花墟以其沿路有眾多鮮花盆栽店鋪為特色，耗時多年的重建工程將破壞近百年來形成的花墟社區肌理，其獨特氣氛在綜合大樓／商場內重置後能否保留亦成疑問。▍九龍城重建 —— 舊城街區市建局前年啟動「衙前圍道／賈炳達道」重建項目，將原有獨特的舊城街區地景整合破壞，另外亦將興建一幢新綜合政府大樓，將九龍城市政大廈及逾70年歷史的李基紀念醫局拆掉遷入。前者為區內重要地景亦具建築特色，後者更是二戰後區內首批公共設施，為50年代罕有的社區醫療設施，在現行重建模式下亦難倖免。▍衙前圍村重建 —— 市區圍村市建局去年與長實完成換地手續，黃大仙衙前圍村的重建可正式動工。作為市區唯一僅存的圍村，市建局聲稱會保留村內巷里的整體佈局，但在其新保育方案大增住宅佔地盤面積至4成，並打斷原本會保留的「次軸線」，嚴重破壞及擠壓現有圍村佈局，恐怕最終將面目全非。▍大坑西村重建 —— 唯一私營廉租屋邨市建局2021年公布與平民屋宇有限公司合作進行重建。作為香港現存唯一的私營廉租屋邨，有近60年歷史的大坑西村供低收入人士居住，但不屬於公屋，過去街坊一直就爭取安置於村內拉設橫額抗議，備受社會關注。在現時的重建方案下，區內的街坊連繫將被瓦解，年長租戶的生活前景難以被保障。▍茶果嶺重建 —— 礦業客家古村政府於2022年正式宣布重建茶果嶺。作為市區買少見少的客家古村，茶果嶺村有400年歷史，盛載著香港礦業歷史，區內有一眾依山而建的寮屋聚集，以及縱橫交錯的村路，當中諸如曾氏大宅、四山學校等歷史建築地景，亦即將會因重建而被徹底清拆。延伸閱讀：【有里冇理？】長沙灣區內僅存巷里：兼善里重建簡史【特權樂園】市建局再偷公園 公家地佔總地盤近90%【市建局屠龍記】九龍城4千伙重建地盤 蠶食6成公用土地資源【岩巉圍村？】市建局將衙前圍村「封口」及「滅軸」實錄【見步行步】大坑西邨：近觀城市中心僅餘的居民運動【市區舊村最後倒數 — 茶果嶺村將會拆剩什麼？】 #地區文化 #特色旅遊 #市建局 #巷里文化 #戰前唐樓 [...]
【新死難料】市區新樓死場會否陸續有來？
發佈時間：2022年9月13日 香港掀起「倒閉潮」，但仍有些新落成樓盤商場，空置率極高，連「執笠」資格都沒有，即使當中有營業店舖，亦多非民生商舖。在日常觀察下，研究員盤點出7個新樓盤商場，均面臨死場危機，招租不得，甚至乎入伙數年都未有店舖批租：▍大角咀 —— 利奧坊首期於2018年入伙，仍有2期施工中。作為重建項目，其位處的嘉善街與福澤街人流稀少，而各期基座商舖，僅有數間餐廳和Livehouse bar有人流；毗鄰的埃華街與大全街等舊區情況明顯有差異，尚見形形色色的餐廳，以及如藥房、文具舖、五金舖等民生小店，使得當區仍是熱鬧非常。▍紅磡 —— 昇御門前身為公務員合作社，由發間發展商合作發展。於2012年入伙，距今12年。商場曾風光一時，有多間連鎖餐廳、超市、書店等進駐。但由2017年開始商舖陸續結業，沒有新舖頭進駐。如今商場只剩下一間幼稚園。平日只有家長在商場外接送子女，與當初開幕的盛況大相逕庭。▍深水埗 —— 愛海頌為市建局與長實合作發展的重建盤，於2021年入伙，自今已有3年。但其基座的商舖仍未有出租跡象，長實亦曾意圖將商場賣盤。行經屋苑樓下，全是一式一樣愛海頌自己藍綠色的宣傳模版，甚至令人聯想不到是空置中的舖位，而其座處的海壇街一帶，以及其一直受人詬病的玉石廣場，亦是相當冷清。▍佐敦 —— 中港薈2013年落成的御金·國峯基座商場，為區內著名死場，9萬呎商場現時僅6間舖頭租出，研究員平日下午在場視察，見舖頭即使租出，亦無營業，可能御金·國峯的居民都無法養起民生鋪頭，曾有連鎖快餐店、高級超市進駐但於2019至21年期間陸續結業，未知是租金過高還是附近舊區居民無力在內消費，惟附近八文樓舊區則相對興旺。▍深水埗 —— 丰滙並不是每個基座商場都會面臨空置，地產商可能察覺到基座商場可能會面臨類似問題，或會傾向將整個商場改建出售作非商場用途。作為長實的深水埗重建盤，其在2015年入伙後不久，5萬呎商場未開就售予城大，改建為獸醫診所。當年重建舊建的其中一個理據為提供足夠商用設施予居民，但及後將商場出售予商場以外用途，被業主詬病。▍土瓜灣 —— 津匯為市建局與其士、寶聲集團合作的重建項目。於2017年入伙，主要提供蚊型單位。樓盤面對土瓜灣站出口，可達度極高，如此方便的地理位置商舖理應炙手可熱。但落成至今所有地舖仍是「處子之身」，未被租出。至2023年尾，商場一樓被連鎖經營的幼稚園承租，作為分校之一。▍旺角 —— One Soho為市建局與信置、莊士中國合作發展的重建項目，距離旺角港鐵站僅數分鐘的路程，惟2023年落成至今其地舖仍未見租務，而入伙僅一年便傳出市建局賣盤消息，將其3層基座商場，連11個商業停車位及2個商業電單車停車位，以公開招標形式出售 ，為當區少見的賣盤商場。▍深水埗 —— AVA228為著名的納米樓盤，位於文青熱愛的地段大南街，2021年入伙後其地舖卻一直空置。直至去年政府決定購入其地下5個地舖，作價4680萬，其平均呎價甚至較1至2年前呎價低36%至55%，料作為社福處所用途。究竟上述死氣沉沉的新樓商場有甚麼共通點，其發展性質與軌跡會否類似，而促使今天冷清的狀況呢？除卻上述的案例，大家的城市日常經驗中，還能否觀察到更多死場個案？可留言參詳參詳。 #新樓死場 #市區新樓 #市建局 #納米樓盤 #死場個案 #倒閉潮 #基座商場 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 [...]
【有里冇理?】長沙灣區內僅存巷里：兼善里重建簡史
發佈時間：2024年4月10日 2021年9月市區重建局正式啟動長沙灣兼善里重建項目，事隔2年半兼善里終迎來被永久封閉的命運。作為深水埗僅存的一條獨特巷里社區，鄰里關係在相對密封的巷里環境中相當凝聚，往時甚至自組關注組，自發清潔街道，或在大時大節舉行活動，對不少已遷離的街坊及區內居民有著重要意義。 在城市環境愈趨單一化的帷幕下，兼善里獨特的巷里文化，本可發揮本地獨特性及地區吸引力，但在清拆重建模式下，似乎亦難逃其被淹沒的命運。但兼善里這重建計劃又不單只是另一個問題案例，它的重建歷程獨特地體現了把街道、鄰里、公家地納入重建範圍的新發展範式、與及引起的新社區問題與關注，將會是未來相當值得參考的事例。 在正夕宣佈「滅街」之際，讓我們一起回顧兼善里的發展史。 ➤➤ 19年6月 —— 在重建計劃未開始前放風重建範圍 市建局行政總監韋志成在網誌中，發布《毋忘兼善里》【註1】談及重建兼善里的規劃問題，當中透露具體的重建範圍，並指出已借鑑元州邨重建的「小區規劃」經驗，為兼善里及周邊土地制定小區規劃藍圖，冀獲大眾支持重建。至2021年，盛滙商舖基金創辦人李根興以3100萬買入兼善里41號A至D號地鋪，稱「該鋪位於的大廈甚具重建價值，最近也傳出不少收購消息」。 ➤➤ 21年6月 —— 兼善里再次未重建先張揚 韋志成再次在網誌【註2】中發布有關深水埗「小區規劃」的文章，並透露正利用「市區更新資訊系統」(URIS)進行「小區規劃」，包括審視深水埗兼善里樓宇群一帶樓宇的市區更新機遇，即表示有機會將其納入一併發展，早過項目正式啟動3個月。 李根興亦終於2021年8月放售同年購入的兼善里41號3個鋪位，共叫價3780萬，稱「市建局今年年中亦重提重建長沙灣兼善里項目，透露目前深水埗『小區規劃』方案正在詳細設計階段，涉及的『市區更新』範圍達到160,000平方米，規模相當巨大」。 ➤➤ 21年9月 —— 「食公家地」試驗項目正式啟動 市建局宣佈啟動兼善里與昌華街兩個項目，將以私人住宅項目發展，以市價出售，並表示兼善里剩餘地積比不足，遂與長沙灣昌華街項目一併發展，首次嘗試將屬政府、機構或社區（GIC）用地的長沙灣體育館拆卸，改建私樓牟利。本土研究社批評市建局為合理化吞併公家地資源入重建項目，不惜事前講明重建選址，料會造成投機炒賣，以及將會有業主趕走租客獲自住賠償。 ➤➤ 21年10月 —— 基層租戶逼遷個案頻繁 在宣佈重建後，明愛基層組織發展計劃接獲10多個基層租戶求助指被逼遷，業主擬安排親友「扮租客」，以騙取自置居所津貼或讓親友取得特惠金。 ➤➤ 21年11月 —— 影響評估揭失修樓宇疑「報大數」 市建局發布第二階段社會影響評估【註3】，以安老及興建升降機之名合理化項目，並稱透過樓宇維修管理信息系統，發現55幢屬於「維修及保養尚可」，僅35幢屬於「欠缺維修及保養」，比例不足4成。而上述發現與其早前呈交深水埗區議會的討論文件【註4】中，稱有「共 90 幢的失修樓宇」，以及市建局在新聞發布【註5】中形容「90個街號的樓宇，建於1959年，樓高9層，沒有電梯，樓宇狀況普遍失修」不相符。 ➤➤ 22年9月 [...]