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【人生回顧】如果你97年出世 就可以見證每年至少1 個歷史地標正在消失
發佈時間：2024年9月10日 0歲 有大笨象：荔枝角遊樂場（荔園）1歲 洋行舊地：中環於仁大廈（太古大廈）2歲 西式雙層：尖沙咀街市3歲 獅子山下：大磡村大觀片場及李翰祥故居4歲 新喬治式：西營盤域多利精神病院5歲 投奔怒海：西貢萬宜羈留中心6歲 安老聖地：牛池灣聖若瑟安老院小堂7歲 陰曹地府：大坑萬金油花園／虎塔（@虎豹別墅）8歲 難兄難弟：沙田雍雅山房9歲 始於本土：中環天星碼頭 (第三代)10歲 被豬叫醒：堅尼地城屠房及焚化爐11歲 民主規劃：中環皇后碼頭12歲 摩登流線：灣仔街市 (第二代)13歲 黃幡翻飛：灣仔利東街14歲 地下皇宮：山頂克頓道食水配水庫15歲 紡織縮影：馬頭角東方紗廠16歲 東西交匯：山頂何東花園17歲 英喬治亞：西營盤興漢道2號大宅18歲 港島路標：灣仔同德大押19歲 百年古宅：山頂盧吉道28號大宅20歲 離島製造：坪洲大中國火柴廠21歲 無形如水：九龍塘李小龍故居（栖鶴小築）22歲 拱頂小築：灣仔錫克廟23歲 空軍基地：九龍灣新秀大廈24歲 東方荷里活：清水灣邵氏片場製片部25歲 美國水兵：灣仔分域碼頭及海軍基地26歲 本土布藝：深水埗欽州街布藝市場（棚仔）27歲 樂迷堅地：九龍灣展貿中心（九展）不少人透過研究、紀錄、倡議，努力在保育留下的香港歷史建築力求在地產利益先行的香港盡一分力但若城市發展模式不變、保育制度殘缺無存、活化模式發展先行去到50歲，香港還會失去幾多個? 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【西九賣斷豪宅地 真係唔駛公帑俾?】
發佈時間：2024年7月18日 對於今日政府允許西九管理局出售住宅項目，大眾慨嘆西九正式淪為數碼港翻版，但似乎亦有幾大同樣重要的問題，亦值得我們探討：1 西九潛在同政府賣地計劃「爭生意」西九董事局主席唐英年指出，不想在庫房取錢，加重政府負擔，「知道陳茂波辛苦」【註1】，彷彿容許西九賣地就不用公帑支出。但在現時的方案下，西九將於未來2-3年後分批售賣近183萬呎樓面面積的市區住宅靚地，到時將會直接與政府賣地計劃「爭生意」，如現今香港土地市場持續下去，將進一步削弱近年本已經常流標的政府擬賣土地的價值，潛在直接衝擊未來政府賣地計劃的收入；另外建議亦無需向政府補地價，即免交數目以億億聲計的公帑，容許西九賣地真係無加重政府公共財政?2 港鐵多年霸地疑雲在回應西九資金斷裂原因時，唐英年更自爆於當年建高鐵時，將「值錢」的土地借予港鐵作卸泥區，而港鐵一借便拖足7年，「使能賺錢的項目未有如期興建」【註2】，導致資金斷裂，這意味西九理應能推算出遲還土地會導致今天的財困問題。但報導並無交代，西九管理局當年為何沒有向港鐵收回延期還地的潛在成本，與及其他後備方案。究竟是自身土地管理資源不善，仍或是怕事了算？ 到今天竟又揚言要參照港鐵模式出售業權發展，究竟西九管理局有沒有能力駕馭賣地發展計劃，未來與更難操控的大發展商會否再度出現霸地拖延發展，囤積居奇的狀況，將成一大疑問。3 賣斷住宅 之後再賣設施？一旦今天政府向西九開先河，將當區所有設施的2成土地賣斷，而現時仍分別有43%的文化藝術設施，以及95%的零售／餐飲／消閒設施尚在規劃階段【註3】，即是「未有著落」。若賣住宅地救得一時後，西九財政狀況仍然嚴峻，會否令到上述部分的公共設施/資產都被牽連並私有化呢？尤其是本身規劃中已有不少設施，如M+第二期和小型戲曲劇場已早被束之高閣。4 賣到150億咁樂觀？有業界估值西九「地王」未來能售約150億至165億，即每方呎估值約8,200至9,000元樓面地價呎價【註4】。但如昔日啟德亦被視為高價地段，但卻隨著樓市疲憊而估值拾級而下，有一幅曾被估算值120.8億的商業／酒店用地「第4C區4號」，去年竟暴跌至12.95億【註5】，西九對賣地收益會否同樣過份樂觀，若兩年後土地繼續貶值，是否將迎來窮途末路？5 唔賣豪宅仲有好多好辦法又唔講?持續以地產供養文化事業其實猶如鴉片，不斷依賴於土地收益，賣地收益卻越來越低。但商界人士仍紛紛讚揚政府從善如流，認為「以地養文化」為唯一出路。其實除了盲目賣地，Scale down發展規模、變為有經營文化產業視野的高層執管、減人工應該不失為可行的方法。除了在高層薪資上著手，既然西九管理局班子已獨力難支，政府亦能收回部分未發展地段，主導興建過去承諾要興建的文化及公共設施。研究員亦發現西九管理局的高層在連連營運失當下，仍不斷加人加薪，自2018年以來僅6年，令10位左右高層整體酬金竟由不足2300萬升至去年的近3600萬，升幅近6成無懼蝕本【註6】。虧大本又加人工，未來賣公家地（暫時）賺到大錢，又是否可大加人工一番?參考資料：【註1】香港01，〈西九准賣樓收益夠10年營運 唐英年稱港鐵遲還地為斷資金原因之一〉 https://shorturl.at/s3K7P【註2】同上【註3】明報，〈西九准賣樓 政府料夠營運10年 撤BOT限制 擬分期招標 唐英年：冀屆時港經濟改善〉https://shorturl.at/ReK2r【註4】星島，〈西九准賣住宅地紓財困 市場估值地價逾150億 料掀財團角逐〉 https://shorturl.at/TiPdD【註5】本土研究社：【德不償失】啟德商業地估值研究 最大跌幅近9成 https://shorturl.at/hWaF4【註6】西九歷年周年年報 https://shorturl.at/1SD1M #西九 #西九文化區 #西九管理局 #文化 #地產 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【窮圖匕現 無Plan B】西九「以地養文化」宣告失敗？
發佈時間：2024年7月22日 政府通過容許西九文化區住宅樓面面積變賣，正式開始將西九變成地產項目，將多年前西九規劃的民間共識和政府承諾推翻。有與地產商關係緊密嘅議員甚至指，「西九文化區過往是否過份著重藝術文化」，似乎進一步對西九管治「太少地產成份」有意見。 賣地是否能救到西九？背後假設兩年後地皮還能夠賣到至少$8000一呎，套現150億，是否現實見仁見智。最大問題是如果賣地如意算盤打不響，西九管理局未拋出具體Plan B，有機會將還未落成的43%文化設施、95%零售消閒設施進一步出售，這一步亦於部分商人倡議將西九進一步私有化的計劃吻合，令人非常擔心。 訪問片段：https://www.youtube.com/watch?v=amzOGzUyZAY&list=PLKoXXVQa3yxD5Zo949x3VVYd6zZEzkoEX&fbclid=IwY2xjawFLgSRleHRuA2FlbQIxMAABHRl5ObuCB9etnKOB463-FT1H0zTc32YoTi8lKsIS9v5nqwpg_6Yxpaiz6w_aem_n1AEYAe7B7bs-6Ok68fwng #西九 #西九文化區 #文化沙漠 #地產 #私有化 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【四面楚歌】彭博關注西九「賣地救館」work 唔work?
發佈時間：2024年9月4日 早前西九一反成立時的規矩，賣地「救館」，被某些本地傳媒大讚「懂得變通」。不過，外媒未必咁睇。彭博(Bloomberg) 今日報道指「以地養文化」模式營運文化區，放眼全球並非正統方法(unorthodox)，不過西九管理局陳智思就非常有信心，豪言「喺香港為任何事情搵資金，都要靠地產」(how do we fund anything in Hong Kong? It's always about property)，還驕傲地多補一句這是香港獨有模式，在其他地方未必work （This is uniquely Hong Kong. It may not work anywhere else)、現時市況低迷只是經濟周期所致(downturn is just cyclical)。 現時，樓價地價跌浪以年計，已超越沙士時的狀況，難單以「經濟周期」解釋，更多是香港所處的政治經濟板塊劇變導致；近來更有「負地價」的講法，所謂昨日麵粉貴過今日麵包，而且建築成本持續高企，眾多地產商如果睇好未來五七八年前景，就不會在北都選擇紛紛棄地袋政府收地賠償，明日大嶼亦會有人舉手融資了，所以真的不清楚陳智思的樂觀的基礎為何。 由於建築成本持續高企，西九若兩年後賣地又籌不到令人滿意的資金，加上西九原初規劃、最賺錢的大型表演場地亦消失得無影無蹤，本研研究員在報道受訪時指出，不能排除日後資金再度枯竭時，西九再需拎更多家當出來賣，而他們手上能夠持續產生長遠收入的資產會越來越少，現時賣地可能是殺雞取卵的開始。 相信西九管理局現時最大的盲點是，他們未有公開承認過去貌似成功的地產遊戲可能已一去不復返，過往的地產路徑依賴(path dependence)，令極高薪的西九管理局未能／尚未提出其他更長遠而可行的融資方案，整個西九最終能否如期完成，其實仍屬未知之數。 [...]
【研論】賣地有樓有Culture 但西九文化區還有存在價值嗎？
發佈時間：2024年9月8日 西九文化區管理局陷入財困，解決方法討論至今，階段性的結論是批准管理局賣住宅地，稱賣樓套現的資金夠維持西九營運多10年，許多人認為「以地養文化」並不可持續，但更根本的問題是，未來的西九文化區還有存在意義嗎？ 今日割一地，不只一地變豪園天下，其實可以是打開了西九文化區全面割售的開端。 賣開有條路，今次政府開先例予管理局分兩期出售部份住宅地夠用十年，但若然西九財政狀況仍然嚴峻，西九區內各式各樣的設施用地都可以不跟過往規定進行大割售，先有酒店、辦公室、公共空間，再有規劃中的藝文設施、零售餐飲空間，尤其各劇院劇場、展覽中心、M+二期等藝文設施需按西九發展進程再作檢視並推展，尚未有着落，難保日後管理局因財困將設施或土地一賣再賣，將潛在資產套現。 賣地救西九只可救到一時，令人驚訝的是，政府批准西九賣地建住宅，前提卻沒有要求西九管理局交代未來如何達至自主營運、財政安排及時間表的藍圖給公眾。且回顧當年被視為賺錢項目之一的「大型表演場館」，與相鄰的廣場、餐飲設施等一拼落入當年經全盤考量的整體規劃，其選址正正是今天的故宮。主角之一的大型表演場館目前仍然下落不明，是否有責任要求進一步交代這些相對能賺錢項目的下落？ 或許西九文化區本身就是一個時代的畸胎：97後董建華提出西九文化區是要證明香港非「文化沙漠」，「要在文化方面有所作為」，如文化人茹國烈曾言，香港文化光譜之闊，飲食、宗教、體育等皆文化，若以一句「香港無文化」立論，純屬製造幻覺。 耗支216億多年延續此區，區內3分之2土地仍然彷如沙漠，是為了證明一個文化無知的誤會？有錢有地投入文化總是好事，反觀自身擁有的在地文化卻不斷被消耗，霓虹招牌落地、排檔失蹤、村落被滅、歷史建築保育不全，若果能為西九文化區賣地救亡，其他在地文化的政策及資源部署又應如何？ 回顧管理局成立前，西九文化區曾屬意邀請大財團包辦全區開發，有討論具爭議性的巨型天幕設計之餘，當年唯獨太古的西九建議書一反「文化區」觀念，反推「文化三角」，提出將文化設施分散在西九、尖沙咀、中環添馬艦。當年博物館大師蓋瑞(Frank Gehry)，更斥在市中心外建千萬尺文化設施是不可行。面對今日文化區仍遍地沙石，究竟真正的文化區需要是中心化，還是使文化活動走入日常生活，遍地開花的去中心化，仍然是賣地以後未解的命題。 就算賣地給西九能有10年偏安，10年後的香港還需要西九文化區嗎？其實現時的國際級藝術文化盛事也已然散落各區，如Art Bazel在會展，中環海濱有Art Central，文化中心、大會堂等不時有國際級音樂及芭蕾舞演出，JCCAC為藝術村養文化人，市中心以外有西貢海藝術節、船到橋頭生活節等展現香港文化，也有助促進國際間的文化藝術交流。另外，未來城市規劃的藍圖裡： 1 啟德體育園「大型演出場地」 2 北都亦計劃建「中外文化藝術交流中心」 3 北都其他新發展區計劃建「博物館群」及不同「表演藝術專屬場地」，匯聚本地及國際級展覽及表演節目 4 新田科技城建設「標誌性文化設施綜合項目」 還有東九及新界東文化中心、私營藝文項目逐漸落成，十年後西九文化區究竟會是未來香港國際藝文發展的領航者，還是將會被瓜分角色地位、遭時代棄置又大而無當的負累？ 有樓的確可以有Culture一時，但真正掩蓋的問題，是已遭十面埋伏的西九文化區揮之不去的存在主義危機。 #西九 #西九文代區 #文化三角 #西九管理局 #東九龍 支持本土研究 [...]
【新田收地新招 救北都開發成本危機?】
發佈時間：2024年8月29日 隨著深港活動愈趨融合，鄰近北都的新發展區正面臨地價衝擊，直接影響囤地多年發展商的補地價開發土地的意欲，發展商連番放棄為等候多年的囤地補地價，新田科技城不少地亦變相令政府轉策略直接收地。 近日發展局再公佈新安排，容許在新田三寶樹濕地公園收地的賠償，直接充當其他用地補地價的資金，似乎正在為新田科技城以至整個北都內，發展商無興趣為囤地補地價進行開發而救亡。 雖然具體安排仍然不明，是此舉動暫時看來都只屬於「左手交右手」，並無明確大增發展商在其他區出錢補價的意欲。 其實近年發展局為了實現開發上千公頃的北區都會區，想盡辦法透過「公私合營」減低自身開發成本，亦不斷向發展商的要求讓步，包括： 1) 幫申請原址換地的發展商強收餘下1成的私人地 2) 擴充至連社福及創科用地都可補地價換私人發展權 3) 標準補地價金額下調 4) 容許商業地轉最多2成做私人住宅 (暫在洪水橋) 但以上措施挽救發展商在北都「棄地換金」，其實反映了整個深港融合中的北都定位：如果要到香港邊境開企業，那為何不去一路之隔成本更便宜的深圳開? 而北都的劃定仍然是在疫情期間時的規劃，未有考慮後疫情香港的新經濟狀況及融合趨勢，可能更根本要問的問題是：北都是否當時個餅劃得太大，不斷堅持現時發展模式會否導致日後損手爛腳? 研究員劍青接受明報專訪，論及收地賠償充當補地價揭示的問題： //本研社籲釐清適用範圍 免擾規劃 本土研究社成員陳劍青認為，政府需進一步說明新收地方法下相關資金適用於哪些範圍和項目的補地價，若同區用作創科發展用地，但有關發展商卻計劃補地價以發展住宅，或影響政府原本規劃目標。他認為發展局現時需以不同方式讓人「落疊」減低成本，不排除反映政府未有足夠資源發展。 新田科技城環評報告遭司法覆核，甯漢豪稱不會動輒暫停發展，舉例政府就港珠澳大橋環評司法覆核勝訴，但工程延遲令費用增加百多億元，呼籲大眾思考司法覆核帶來的代價是否「無痛」。陳劍青認為政府應「停一停、諗一諗」，思考當初規劃「個餅是否畫得太大」，否則堅持現時發展模式，或導致日後「損手爛腳」。 #北部都會區 #新田科技城 #三寶樹濕地 #深港融合 #創科用地 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 [...]
In The Press
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On-Going Research
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【人生回顧】如果你97年出世 就可以見證每年至少1 個歷史地標正在消失
發佈時間：2024年9月10日 0歲 有大笨象：荔枝角遊樂場（荔園）1歲 洋行舊地：中環於仁大廈（太古大廈）2歲 西式雙層：尖沙咀街市3歲 獅子山下：大磡村大觀片場及李翰祥故居4歲 新喬治式：西營盤域多利精神病院5歲 投奔怒海：西貢萬宜羈留中心6歲 安老聖地：牛池灣聖若瑟安老院小堂7歲 陰曹地府：大坑萬金油花園／虎塔（@虎豹別墅）8歲 難兄難弟：沙田雍雅山房9歲 始於本土：中環天星碼頭 (第三代)10歲 被豬叫醒：堅尼地城屠房及焚化爐11歲 民主規劃：中環皇后碼頭12歲 摩登流線：灣仔街市 (第二代)13歲 黃幡翻飛：灣仔利東街14歲 地下皇宮：山頂克頓道食水配水庫15歲 紡織縮影：馬頭角東方紗廠16歲 東西交匯：山頂何東花園17歲 英喬治亞：西營盤興漢道2號大宅18歲 港島路標：灣仔同德大押19歲 百年古宅：山頂盧吉道28號大宅20歲 離島製造：坪洲大中國火柴廠21歲 無形如水：九龍塘李小龍故居（栖鶴小築）22歲 拱頂小築：灣仔錫克廟23歲 空軍基地：九龍灣新秀大廈24歲 東方荷里活：清水灣邵氏片場製片部25歲 美國水兵：灣仔分域碼頭及海軍基地26歲 本土布藝：深水埗欽州街布藝市場（棚仔）27歲 樂迷堅地：九龍灣展貿中心（九展）不少人透過研究、紀錄、倡議，努力在保育留下的香港歷史建築力求在地產利益先行的香港盡一分力但若城市發展模式不變、保育制度殘缺無存、活化模式發展先行去到50歲，香港還會失去幾多個? 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【西九賣斷豪宅地 真係唔駛公帑俾?】
發佈時間：2024年7月18日 對於今日政府允許西九管理局出售住宅項目，大眾慨嘆西九正式淪為數碼港翻版，但似乎亦有幾大同樣重要的問題，亦值得我們探討：1 西九潛在同政府賣地計劃「爭生意」西九董事局主席唐英年指出，不想在庫房取錢，加重政府負擔，「知道陳茂波辛苦」【註1】，彷彿容許西九賣地就不用公帑支出。但在現時的方案下，西九將於未來2-3年後分批售賣近183萬呎樓面面積的市區住宅靚地，到時將會直接與政府賣地計劃「爭生意」，如現今香港土地市場持續下去，將進一步削弱近年本已經常流標的政府擬賣土地的價值，潛在直接衝擊未來政府賣地計劃的收入；另外建議亦無需向政府補地價，即免交數目以億億聲計的公帑，容許西九賣地真係無加重政府公共財政?2 港鐵多年霸地疑雲在回應西九資金斷裂原因時，唐英年更自爆於當年建高鐵時，將「值錢」的土地借予港鐵作卸泥區，而港鐵一借便拖足7年，「使能賺錢的項目未有如期興建」【註2】，導致資金斷裂，這意味西九理應能推算出遲還土地會導致今天的財困問題。但報導並無交代，西九管理局當年為何沒有向港鐵收回延期還地的潛在成本，與及其他後備方案。究竟是自身土地管理資源不善，仍或是怕事了算？ 到今天竟又揚言要參照港鐵模式出售業權發展，究竟西九管理局有沒有能力駕馭賣地發展計劃，未來與更難操控的大發展商會否再度出現霸地拖延發展，囤積居奇的狀況，將成一大疑問。3 賣斷住宅 之後再賣設施？一旦今天政府向西九開先河，將當區所有設施的2成土地賣斷，而現時仍分別有43%的文化藝術設施，以及95%的零售／餐飲／消閒設施尚在規劃階段【註3】，即是「未有著落」。若賣住宅地救得一時後，西九財政狀況仍然嚴峻，會否令到上述部分的公共設施/資產都被牽連並私有化呢？尤其是本身規劃中已有不少設施，如M+第二期和小型戲曲劇場已早被束之高閣。4 賣到150億咁樂觀？有業界估值西九「地王」未來能售約150億至165億，即每方呎估值約8,200至9,000元樓面地價呎價【註4】。但如昔日啟德亦被視為高價地段，但卻隨著樓市疲憊而估值拾級而下，有一幅曾被估算值120.8億的商業／酒店用地「第4C區4號」，去年竟暴跌至12.95億【註5】，西九對賣地收益會否同樣過份樂觀，若兩年後土地繼續貶值，是否將迎來窮途末路？5 唔賣豪宅仲有好多好辦法又唔講?持續以地產供養文化事業其實猶如鴉片，不斷依賴於土地收益，賣地收益卻越來越低。但商界人士仍紛紛讚揚政府從善如流，認為「以地養文化」為唯一出路。其實除了盲目賣地，Scale down發展規模、變為有經營文化產業視野的高層執管、減人工應該不失為可行的方法。除了在高層薪資上著手，既然西九管理局班子已獨力難支，政府亦能收回部分未發展地段，主導興建過去承諾要興建的文化及公共設施。研究員亦發現西九管理局的高層在連連營運失當下，仍不斷加人加薪，自2018年以來僅6年，令10位左右高層整體酬金竟由不足2300萬升至去年的近3600萬，升幅近6成無懼蝕本【註6】。虧大本又加人工，未來賣公家地（暫時）賺到大錢，又是否可大加人工一番?參考資料：【註1】香港01，〈西九准賣樓收益夠10年營運 唐英年稱港鐵遲還地為斷資金原因之一〉 https://shorturl.at/s3K7P【註2】同上【註3】明報，〈西九准賣樓 政府料夠營運10年 撤BOT限制 擬分期招標 唐英年：冀屆時港經濟改善〉https://shorturl.at/ReK2r【註4】星島，〈西九准賣住宅地紓財困 市場估值地價逾150億 料掀財團角逐〉 https://shorturl.at/TiPdD【註5】本土研究社：【德不償失】啟德商業地估值研究 最大跌幅近9成 https://shorturl.at/hWaF4【註6】西九歷年周年年報 https://shorturl.at/1SD1M #西九 #西九文化區 #西九管理局 #文化 #地產 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
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發佈時間：2024年7月22日 政府通過容許西九文化區住宅樓面面積變賣，正式開始將西九變成地產項目，將多年前西九規劃的民間共識和政府承諾推翻。有與地產商關係緊密嘅議員甚至指，「西九文化區過往是否過份著重藝術文化」，似乎進一步對西九管治「太少地產成份」有意見。 賣地是否能救到西九？背後假設兩年後地皮還能夠賣到至少$8000一呎，套現150億，是否現實見仁見智。最大問題是如果賣地如意算盤打不響，西九管理局未拋出具體Plan B，有機會將還未落成的43%文化設施、95%零售消閒設施進一步出售，這一步亦於部分商人倡議將西九進一步私有化的計劃吻合，令人非常擔心。 訪問片段：https://www.youtube.com/watch?v=amzOGzUyZAY&list=PLKoXXVQa3yxD5Zo949x3VVYd6zZEzkoEX&fbclid=IwY2xjawFLgSRleHRuA2FlbQIxMAABHRl5ObuCB9etnKOB463-FT1H0zTc32YoTi8lKsIS9v5nqwpg_6Yxpaiz6w_aem_n1AEYAe7B7bs-6Ok68fwng #西九 #西九文化區 #文化沙漠 #地產 #私有化 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【四面楚歌】彭博關注西九「賣地救館」work 唔work?
發佈時間：2024年9月4日 早前西九一反成立時的規矩，賣地「救館」，被某些本地傳媒大讚「懂得變通」。不過，外媒未必咁睇。彭博(Bloomberg) 今日報道指「以地養文化」模式營運文化區，放眼全球並非正統方法(unorthodox)，不過西九管理局陳智思就非常有信心，豪言「喺香港為任何事情搵資金，都要靠地產」(how do we fund anything in Hong Kong? It's always about property)，還驕傲地多補一句這是香港獨有模式，在其他地方未必work （This is uniquely Hong Kong. It may not work anywhere else)、現時市況低迷只是經濟周期所致(downturn is just cyclical)。 現時，樓價地價跌浪以年計，已超越沙士時的狀況，難單以「經濟周期」解釋，更多是香港所處的政治經濟板塊劇變導致；近來更有「負地價」的講法，所謂昨日麵粉貴過今日麵包，而且建築成本持續高企，眾多地產商如果睇好未來五七八年前景，就不會在北都選擇紛紛棄地袋政府收地賠償，明日大嶼亦會有人舉手融資了，所以真的不清楚陳智思的樂觀的基礎為何。 由於建築成本持續高企，西九若兩年後賣地又籌不到令人滿意的資金，加上西九原初規劃、最賺錢的大型表演場地亦消失得無影無蹤，本研研究員在報道受訪時指出，不能排除日後資金再度枯竭時，西九再需拎更多家當出來賣，而他們手上能夠持續產生長遠收入的資產會越來越少，現時賣地可能是殺雞取卵的開始。 相信西九管理局現時最大的盲點是，他們未有公開承認過去貌似成功的地產遊戲可能已一去不復返，過往的地產路徑依賴(path dependence)，令極高薪的西九管理局未能／尚未提出其他更長遠而可行的融資方案，整個西九最終能否如期完成，其實仍屬未知之數。 [...]
【研論】賣地有樓有Culture 但西九文化區還有存在價值嗎？
發佈時間：2024年9月8日 西九文化區管理局陷入財困，解決方法討論至今，階段性的結論是批准管理局賣住宅地，稱賣樓套現的資金夠維持西九營運多10年，許多人認為「以地養文化」並不可持續，但更根本的問題是，未來的西九文化區還有存在意義嗎？ 今日割一地，不只一地變豪園天下，其實可以是打開了西九文化區全面割售的開端。 賣開有條路，今次政府開先例予管理局分兩期出售部份住宅地夠用十年，但若然西九財政狀況仍然嚴峻，西九區內各式各樣的設施用地都可以不跟過往規定進行大割售，先有酒店、辦公室、公共空間，再有規劃中的藝文設施、零售餐飲空間，尤其各劇院劇場、展覽中心、M+二期等藝文設施需按西九發展進程再作檢視並推展，尚未有着落，難保日後管理局因財困將設施或土地一賣再賣，將潛在資產套現。 賣地救西九只可救到一時，令人驚訝的是，政府批准西九賣地建住宅，前提卻沒有要求西九管理局交代未來如何達至自主營運、財政安排及時間表的藍圖給公眾。且回顧當年被視為賺錢項目之一的「大型表演場館」，與相鄰的廣場、餐飲設施等一拼落入當年經全盤考量的整體規劃，其選址正正是今天的故宮。主角之一的大型表演場館目前仍然下落不明，是否有責任要求進一步交代這些相對能賺錢項目的下落？ 或許西九文化區本身就是一個時代的畸胎：97後董建華提出西九文化區是要證明香港非「文化沙漠」，「要在文化方面有所作為」，如文化人茹國烈曾言，香港文化光譜之闊，飲食、宗教、體育等皆文化，若以一句「香港無文化」立論，純屬製造幻覺。 耗支216億多年延續此區，區內3分之2土地仍然彷如沙漠，是為了證明一個文化無知的誤會？有錢有地投入文化總是好事，反觀自身擁有的在地文化卻不斷被消耗，霓虹招牌落地、排檔失蹤、村落被滅、歷史建築保育不全，若果能為西九文化區賣地救亡，其他在地文化的政策及資源部署又應如何？ 回顧管理局成立前，西九文化區曾屬意邀請大財團包辦全區開發，有討論具爭議性的巨型天幕設計之餘，當年唯獨太古的西九建議書一反「文化區」觀念，反推「文化三角」，提出將文化設施分散在西九、尖沙咀、中環添馬艦。當年博物館大師蓋瑞(Frank Gehry)，更斥在市中心外建千萬尺文化設施是不可行。面對今日文化區仍遍地沙石，究竟真正的文化區需要是中心化，還是使文化活動走入日常生活，遍地開花的去中心化，仍然是賣地以後未解的命題。 就算賣地給西九能有10年偏安，10年後的香港還需要西九文化區嗎？其實現時的國際級藝術文化盛事也已然散落各區，如Art Bazel在會展，中環海濱有Art Central，文化中心、大會堂等不時有國際級音樂及芭蕾舞演出，JCCAC為藝術村養文化人，市中心以外有西貢海藝術節、船到橋頭生活節等展現香港文化，也有助促進國際間的文化藝術交流。另外，未來城市規劃的藍圖裡： 1 啟德體育園「大型演出場地」 2 北都亦計劃建「中外文化藝術交流中心」 3 北都其他新發展區計劃建「博物館群」及不同「表演藝術專屬場地」，匯聚本地及國際級展覽及表演節目 4 新田科技城建設「標誌性文化設施綜合項目」 還有東九及新界東文化中心、私營藝文項目逐漸落成，十年後西九文化區究竟會是未來香港國際藝文發展的領航者，還是將會被瓜分角色地位、遭時代棄置又大而無當的負累？ 有樓的確可以有Culture一時，但真正掩蓋的問題，是已遭十面埋伏的西九文化區揮之不去的存在主義危機。 #西九 #西九文代區 #文化三角 #西九管理局 #東九龍 支持本土研究 [...]
【新田收地新招 救北都開發成本危機?】
發佈時間：2024年8月29日 隨著深港活動愈趨融合，鄰近北都的新發展區正面臨地價衝擊，直接影響囤地多年發展商的補地價開發土地的意欲，發展商連番放棄為等候多年的囤地補地價，新田科技城不少地亦變相令政府轉策略直接收地。 近日發展局再公佈新安排，容許在新田三寶樹濕地公園收地的賠償，直接充當其他用地補地價的資金，似乎正在為新田科技城以至整個北都內，發展商無興趣為囤地補地價進行開發而救亡。 雖然具體安排仍然不明，是此舉動暫時看來都只屬於「左手交右手」，並無明確大增發展商在其他區出錢補價的意欲。 其實近年發展局為了實現開發上千公頃的北區都會區，想盡辦法透過「公私合營」減低自身開發成本，亦不斷向發展商的要求讓步，包括： 1) 幫申請原址換地的發展商強收餘下1成的私人地 2) 擴充至連社福及創科用地都可補地價換私人發展權 3) 標準補地價金額下調 4) 容許商業地轉最多2成做私人住宅 (暫在洪水橋) 但以上措施挽救發展商在北都「棄地換金」，其實反映了整個深港融合中的北都定位：如果要到香港邊境開企業，那為何不去一路之隔成本更便宜的深圳開? 而北都的劃定仍然是在疫情期間時的規劃，未有考慮後疫情香港的新經濟狀況及融合趨勢，可能更根本要問的問題是：北都是否當時個餅劃得太大，不斷堅持現時發展模式會否導致日後損手爛腳? 研究員劍青接受明報專訪，論及收地賠償充當補地價揭示的問題： //本研社籲釐清適用範圍 免擾規劃 本土研究社成員陳劍青認為，政府需進一步說明新收地方法下相關資金適用於哪些範圍和項目的補地價，若同區用作創科發展用地，但有關發展商卻計劃補地價以發展住宅，或影響政府原本規劃目標。他認為發展局現時需以不同方式讓人「落疊」減低成本，不排除反映政府未有足夠資源發展。 新田科技城環評報告遭司法覆核，甯漢豪稱不會動輒暫停發展，舉例政府就港珠澳大橋環評司法覆核勝訴，但工程延遲令費用增加百多億元，呼籲大眾思考司法覆核帶來的代價是否「無痛」。陳劍青認為政府應「停一停、諗一諗」，思考當初規劃「個餅是否畫得太大」，否則堅持現時發展模式，或導致日後「損手爛腳」。 #北部都會區 #新田科技城 #三寶樹濕地 #深港融合 #創科用地 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 [...]