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【唔知想點】有種城市規劃叫未規劃
發佈時間：2025年2月24日 除了常見土地用途如住宅地、商業地等外，香港原來有種土地規劃叫「未決定用途」（Undetermined, “U”，俗稱”「U 地」）。現時全港竟有達448公頃的土地屬於這類「U 地」，等同三分之二個油尖旺區的面積。城市規劃其中一個目標是確保土地用途匹配、平衡社區經濟和環境保護需要等等，但如果規劃後仍叫「未決定」，到底是有沒有規劃？這些「U 地」的存在，在規劃上又會產生什麼問題？▍全港U地檢閱：共448公頃在規劃中未有規劃香港目前有19塊U地，他們分別分佈在，以下是若干年前已被劃作「U 地」的地點：1／欣澳、青洲仔半島東面填海區（被納入明日大嶼填海選址）2／元朗公庵路以西（被納入元朗南發展計劃範圍）3／青龍頭豪景花園西面的斜坡（被納入十一號幹線選址）4／ 元朗東成里（被納入中短期公營房屋發展的潛在用地之一）5／前南丫島石礦場（被納入《香港旅遊業發展藍圖2.0》）6／元朗東成里以北近山邊村（獲批建1518伙跨代共居項目)7／石澳礦場：礦場仍在運作但採礦並非永久用途8／竹篙灣東鄰土地：曾擬議作迪士尼樂園擴展範圍/與樂園有協調用途9／北大嶼山公路北岸沿線：曾擬議P1號公路專用範圍10／大澳新基街以東：曾納入《復修大澳荒置鹽田研究》11／鶴翔街維港中心第二座以東九龍永久碼頭第90號的用地12／東大嶼山海岸公路和竹篙灣連接路交匯處附近13／元朗東成里以北近青朗公路14／上水濾水廠旁研究員留意到，有5塊土地曾經原有土地用途，在近年改劃為「U地」，部分涉及規劃爭議：15／位於薄扶林的「港大國際創新中心」發展計劃，原本由於位於綠化地帶，但由於影響附近的心光盲人院暨學校，附近居民亦有很大反對，結果劃為「U地」16／ 粉嶺高球場公屋計劃： 粉嶺高球場的舊場當中約9公頃的劃作住宅用途，縱使公屋計劃得到民意支持，但由於粉嶺高球場及商界激烈反對，城規會結果將其改劃「U地」17／屯赤連接路收費廣場北面和西面的屯門第46區土地：曾劃作火葬場、骨灰庫、殯儀服務中心及遊憩用地18／屯門青山灣擬議填海區：曾劃作商業/住宅地19／梅窩銀灣邨以西農地魚塘：曾劃作政府、機構或社區地初步分析它們被劃為「U地」的源由，大約有以下兩種原因：❢ 新市鎮發展初期，的確有若干「未決定用途」的土地，為預留土地以應付將來未可預料的土地需求，或是需進一步詳細設計研究的地區【註一】，例如元朗周邊地區（東成里）和石澳礦場等等，它們劃作「U地」都有相當一段的歷史。❢ 近年規劃署會將具爭議的規劃個案，由一項清晰的土地用途，改為「未決定用途」以暫時處理爭議。粉嶺高球場建屋為明顯例子，12000個公屋單位因而「凍過水」，同時整塊土地長期規劃變得不明。近期港大於薄扶林興建深科技研發設施「國際創新中⼼」的計劃，在進入城規程序時亦惹起大量反對聲音，規劃署已建議將其改為「U地」，今年4月很可能會通過，無意將土地回復至原有的「綠化地帶」。事實上，將大片土地劃作「U地」有其弊端。「U地」並沒有其他有具體用途的土地般，列明「經常准許用途」和「須先向城市規劃委員會申請的用途」。換句話說，規劃署在執管土地用途時，或城規會在審核發展申請時並沒有那麼清晰指引可依。無固有準則亦令公眾難以缺乏政策基礎下討論規劃利弊，或會導致不良的規劃結果。2021年，屬「U地」的東成里有一1518伙住宅發展計劃獲批，位置過度接近南生圍，且位於濕地緩衝區內，亦曾引起爭議【註二】。令人擔心的是，隨著規劃爭議日增，政府或許會選擇躲在這類「規劃Comfort Zone」，令這類「未有規劃的城市規劃」可能會越來越多，雖然貌似將爭議暫時擱置，但實質上卻令這些土地處於規劃半真空狀態，城市規劃的效用亦會打折扣。 更正：石澳礦場已停用 【註一】屯門分區計劃大綱圖 S/TM/1 【註二】香港觀鳥會：施政下「濕地緩衝區」將名存實亡 入信城規會保護繁殖鷺鳥 https://shorturl.at/4idfP 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【撠撠地】盤點17塊潛在賣唔出長期「曬太陽」公家地
發佈時間：2025年2月19日 在三四年前的一段日子，港府賣地收入每年動轍過千億，佔政府收入達2成，現在賣地收入暴跌，流標流到不是新聞。曾指不會賤賣土地的政府都逐步收回賣不出的土地，每季的賣地亦變得越來越保守。值得注意，市建局及港鐵等公營機構亦手持大量仍未獲標的待售「土儲」，所以土地滯銷的情況比實際所見嚴重。⧪ 政府近年待售土儲：➤ 住宅地 (共9塊)地段｜面積 (平方米)｜預期供應單位｜現況屯門青山公路掃管笏地段第 546 號｜26,900｜2,000｜滾存10年，現有慈善用途（國際十字路會會址）｜大嶼山長沙海沙徑丈量約份第 332 約地段第 749 號｜10,000｜50｜滾存4年，毗鄰南大嶼康樂走廊｜赤柱環角道鄉郊建屋地段第 1204 號｜23,900｜637｜滾存3年，現為綠化帶｜西貢打鼓嶺清水灣道丈量約份第 223 約地段第 317 號｜25,000｜現有寮屋民居｜啟德第 4B 區 5 號地盤內地段第 6592 號｜14,000｜多於1,000｜｜東涌第 106A 區地段第 54 號｜14,200｜500｜填海空置地｜東涌第 106B 區地段第 55 號｜10,648｜745｜曾流標，[...]
【揮霍無「渡」】北都發展或吞併4過渡屋 23億項目隨時「起完就拆」？
發佈時間：2025年2月17日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議去年尾出爐，剛入伙過渡屋項目「博愛昇平村」，竟被納入優先發展區，宣布將被收回，背後反映新發展區規劃錯亂，未有將現有土地實質用途考量在內【註1】。若政府這種「粗放式」發展模式不變，亦可預視將出現更多類似情況。在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋和簡約公屋在往後10年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，若其在原訂營運日期內被拆，將大大打擊其作為支援劏房政策的安置功能。而現時不少大型過渡屋的選址，事實上亦被分散設於北部都會區範圍之內。研究員重新檢視現時位於北都新發展區的過渡屋選址，並以各發展建議的範圍作疊加分析，發現另有3個過渡屋項目有可能會重現昇平村的狀況，再次造成不必要的公帑浪費。▍發展凌駕房屋 23億過渡屋「起完就拆」浪費公帑？綜觀現時各過渡屋項目，除卻「昇平村」外，座落於新田新潭路、牛潭尾真善路和流浮山的3個過渡屋選址，同樣被規劃於不同新發展區的範圍之內：➤ 座落於新發展區範圍的過渡屋項目項目｜預計竣工日期｜原預計營運年期｜座落新發展區｜單位｜人口｜資助金額打鼓嶺昇平村｜去年7月｜5年以上｜新界北｜601｜1,000｜3.3674億新潭路「新田部屋」｜去年6月｜約5年｜新田科技城｜1,080｜2,700｜6.0794億牛潭尾南(真善路)｜今年第3季｜5年以上｜牛潭尾｜1,208｜2,772｜6.8252億元朗流浮山｜今年初｜約5年｜流浮山／尖鼻咀／白泥｜1233｜2,832｜6.7815億總數｜/｜/｜/｜4,122個單位｜9,304人｜23.0535億當過渡屋本身已被公眾詬病其僅屬暫用性質，造價卻相當昂貴，上述項目的過渡屋平均每個單位涉資助金額約55萬。若在新發展區的規劃下，這些剛或即將落成的項目被「起完就拆」，捱不過原本預期的完結日期，會比原本的浪費更浪費。即使其構築物可被搬遷重置，但在重置過程中涉及在地的重新設計，難免造成模組上的浪費，而搬遷亦會對建材造成損耗。而觀乎這幾個個案，幾乎都是涉及千個單位的大型過渡屋項目，單是這4個項目的供應單位，已佔總數2.1萬個過渡屋單位的兩成，影響人數近萬。若政府仍舊不能妥善將上述過渡屋功能，兼容進新規劃方案中，這一大批本已被安置到偏遠位置的居民，便需再度面臨住屋不穩，並要憂慮未知要被遷往何處。政府在去年尾提出的「簡樸房規管制度諮詢文件」中稱，「約21,000個過渡性房屋單位...為政府逐步處理劣質『劏房』這『老大難』問題提供『底氣』」【註2】，當過渡屋原來動輒便可被「取締」時，政府的底氣究竟又有多充足呢？▍2.1萬過渡屋底氣 政府說法有幾多水份？事實上，除卻上述或將面臨收回危機的逾4千個單位外，研究員再檢視政府常掛在嘴邊的2.1萬個過渡性房屋，並參考立法會2022年的《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》【註3】，以及2024年《過渡性房屋項目的最新進展》【註3】，發現有大量項目或早已完結，若當政府簡樸房規管最快於2026年第四季至2027年第二季落實執法，屆時按原訂計劃終止的過渡屋項目（而又不續期的話），或許會有41個，涉及另外逾5,444個單位：➤ 現時共25個已完結的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期(年/季)｜營運年期｜完結日期｜現時狀況｜單位｜漁光村｜香港仔｜房協｜2018/4｜5年｜2023/3｜已完結｜282｜樂屋(B Hotel)｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜242｜樂屋｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜110｜｜位於油尖旺區18間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜106｜位於油尖旺區17間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜100｜南昌220｜南昌｜社聯｜2020/3 | 2年｜2022/4｜已完結｜89｜樂屋｜九龍城｜樂善堂｜2017/4 | 5年| 2023/1｜已完結｜88｜位於油尖旺區的13間賓館｜油尖旺｜社協｜／｜／｜／｜已完結｜80｜德薈II｜深水埗｜路德會｜2022/1｜3年｜2025/1｜已完結｜68｜好鄰舍｜土瓜灣｜福利協會｜2018/2｜2年｜2020/1｜已完結｜60｜……25個已完結項目共涉1,500單位➤ 共16個即將完結(2027年中前)的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期｜預計完結日期(年/季)｜單位｜博愛江夏圍村｜元朗八鄉｜博愛醫院/恆基｜2022-2023｜2027/1｜1998｜啟福居｜啟德｜齊惜福｜2024/3｜2026/4｜721｜雅匯一期｜深水埗｜社聯｜2022/1｜2027/1｜205｜策誠軒｜大埔區｜房協、社聯｜2020/3｜2025/3｜198｜荃福居｜荃灣｜齊惜福｜2023/2｜2026/2｜196｜樂屋｜荃灣象山邨｜樂善堂｜2022/2｜2027/2｜145｜喜信｜長沙灣｜社協｜2022/1｜2026/1｜140｜順庭居｜長沙灣｜CFSC｜2023/2｜2027/1｜132｜樂住‧FUN享｜何文田、中環｜樂群社會服務處｜2023/2｜2026/4｜86｜尚晉坊｜赤柱｜香港仔街坊福利會｜2023/1｜2027/2｜40……16個即將完結項目共涉3,944單位這些過渡屋項目亦有續期的可能，惟觀乎往例，大多項目最終均是如期完結，項目再續並非慣例，尤其是當中大量由私人借地而建的項目，更是難以保證其營運年期或能否續期。這反映過渡屋的性質及數字，本身實質上是浮動概念，但政府在討論房屋政策時，常以其總數2.1萬作為供應基礎的論述。然而，若將上述已完結、或面臨收回及將完結的項目單位相加，總數可達9,566個，意味這2.1萬的整體數字，有近半可隨時被蒸發。事實上，過渡屋單位本身的數字，少部分已有「做數」之嫌，例如德薈II、德薈III、樂屋(B Hotel)等4個過渡屋項目，官方網站上指稱，其「租住年期為三年，較一般的兩年租住年期長」，因此其房間數目竟「會以所涉及房間數目的1.5倍計算」，以時間充作空間，未知是否同樣呈現於2.1萬的大數之中【註5】。當政府原本或已低估簡樸房規管政策所影響的劏房住戶數量時【註6】，又以此不穩定的安置單位基礎作為「底氣」，若本身用作安置的過渡屋供應，最終因各種因素大幅縮水，缺乏充裕安置單位下，難免會有更多未獲安置者，被逼遷往更惡劣的居住環境【註7】。 【註1】本土研究社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回新界北規劃有幾粗疏？https://shorturl.at/JHBRf 【註2】立法會CB(1)1583/2024(02)號文件 2024.12.2. 《「簡樸房」規管制度建議方案》 https://shorturl.at/Eqs6l 【註3】立法會CB(1)911/2022(01)號文件. 2022.12.20. 《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》 https://shorturl.at/419px 【註4】立法會CB(1)671/2024(05)號文件 2024.6.30 《過渡性房屋項目的最新進展》 https://shorturl.at/s7xUY 【註5】房屋局網頁-資助使用酒店和賓館房間作為過渡性房屋的先導計劃獲批出資助的項目. https://shorturl.at/ONJg8 【註6】本土研究社. 2024.12.5 【簡單來管】簡樸的「簡樸房」規管框架 https://shorturl.at/QSFW4 【註7】本土研究社. 2024.12.17【簡單來趕】簡樸房規管逼遷住戶何去何從？[...]
【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？
發佈時間：2025年2月14日 【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？政府連續3年千億財赤，各界熱議節流方案以抒財困，各項民生福利面臨開刀：加公屋租、加大學學費，減長者兩元乘車優惠、提高公立醫院急症室收費等，當然部份開支值得探討削減，但刀口指向基層必招來爭議。節流亦要開源，莫財的香港政府，多年來選擇性放棄了一筆來自富豪的土地租金收入，大量所謂「賤租富豪後花園地」在全港湧現，最低每呎只收$0.15，用作豪宅私家花園。向這些富豪收回市價合理租金，舒緩財赤之餘更能一併處理土地賤租予富豪的不公問題。在現行短期租約政策下，地政總署有5,381塊土地正批出租予申請人作不同用途，而當中部分短租者，是居住於半山、離島、南區等獨立屋區的富有階層，以月租形式主動申請佔用其豪宅旁的公家用地，作為私人泳池或後花園等之用。這些短租收入理應是政府一筆重要的土地收入，惟研究員發現，當中用作「私人花園」用途的短租地，其大部分的呎租竟不足$2，遠低於普遍呎租數十元的豪宅本身。▍近9成半短租地每月呎租低於$3研究員翻查地政總署短期租約資料【註1】，針對私人住宅旁並有在用途提及「私人花園」字眼的短租租約，發現共有2,129幅現正生效的短租地，佔地達39公頃。排除當中28幅未有公開現時租金，以及25幅主要為宗教用途或社會福利/設施的每年$1短租地，餘下的2,076幅，近9成半每月呎租低於$3，逾8成每月呎租低於$2。而不足$1的「毫子地」亦有180幅，共租地面積達86.9萬呎，堪比整整1萬間簡樸房的大小。綜觀這2千多塊短租地，當中不少確被富豪們「用得其所」，但在其生活空間和質素大幅提高的同時，其需付上的成本卻遠低於一般市民，研究員精選以下8個案例，足以呈現若政府只向公眾開刀增加收入，卻忽視這些廉價短租地的荒謬之處：➤ 短租地之最 —— 最平最大最誇張⧪ 毫子之最 — 貝澳最廉價私家花園兼私家路短期租約編號：STTCX2005租約面積：37,996平方呎每月呎租：$0.15地區/鄰近建築物：離島區/貝澳Wildslopes位於貝澳灣沙灘以西，近4萬呎短租地連接嶼南路與私人住宅Wildslopes，形成私家出入路，短租地範圍亦包圍豪宅、前園及私人泳池，營造一個更有私隱、更廣闊的生活空間，僅需每個月$5883，屬最低呎租短租地。⧪ 最大件夾抵食 — 粉嶺過8萬呎叢林月租只需3萬3千蚊短期租約編號：STT1403租約面積：82,882平方呎每月呎租：$0.40地區/鄰近建築物：北區/Fanling Bungalow位於粉嶺高球場西邊，超過8萬呎短租地大大包圍私人住宅Fanling Bungalow，短租地範圍大多數是茂密林木，分隔開周邊的村屋、棕地，業權人低價租用公共資源製造私隱度極高的生活空間。⧪ 買細送大最優惠 — 僅有兩小幅地即可以平價加租9倍大官地短期租約編號：SX3626租約面積：24,649平方呎每月呎租：$4.18地區/鄰近建築物：西貢區/清水灣珊瑚閣清水灣珊瑚閣2500呎獨立屋被一大幅短租地包圍，珊瑚閣私人地段僅有2600呎，透過短期租約佔用的政府土地面積較原本地段大超過9倍，合共逾3萬呎，業權人在租用的政府地上興建各種設施，範圍內有一個泳池、一個網球場，將廉價公共資源私有化。➤ 租嚟有乜用 —— 私人泳池網球場？⧪ 私人游泳池短期租約編號：SHX978租約面積：7,997平方呎每月呎租：$5.97地區/鄰近建築物：南區/深水灣道80號有別於主要以「私人花園」為租約用途的短租地，相鄰深水灣道80號的政府土地以「游泳池僅供鄉郊建屋地段601號及其擴建部分的業主或其真正訪客使用」為用途出租，業權人以平價佔用公共資源建成奢華的娛樂設施，無需要犧牲原來的居住空間，就能以每月不足5萬元享有私人泳池。⧪ 私人網球場短期租約編號：HX797租約面積：7,965平方呎每月呎租：$3.32地區/鄰近建築物：灣仔區/金馬麟山道17號相鄰金馬麟山道17號的短租地被業權人興建為網球場，從過去的查冊得知物業屬信和置業黃氏家族擁有【註2】。⧪ 私人網球場兼大草地短期租約編號：STTCX1182租約面積：36,597平方呎每月呎租：$0.35地區/鄰近建築物地址：離島區/南丫島模達灣近乎模達灣一帶以東有幅位於叢林中過3萬5千呎的短租地，租地範圍有一個網球場，以及兩大塊草地，從過去的查冊得知相鄰地段屬「貨櫃大王」，西域投資(香港)有限公司董事長【註3】。➤ 塊地有幾靚 —— 臨海山景一覽無遺！⧪ 叢林美景 — 豪宅屋苑的延伸短期租約編號：STT1090, STT1233總租約面積：43,055平方呎每月呎租：$2.36地區/鄰近建築物：沙田區/九肚山紅橋小築兩幅短租地左右包圍九肚山私人屋苑紅橋小築，令屋苑範圍大大延伸至叢林之間，讓住客一覽林蔭景緻，僅兩元多呎租的屋苑延伸可能成為豪宅盤的賣點之一。⧪ 臨海地段 —[...]
【花墟重建】城規會如何在九成民意反對下通過計劃？
發佈時間：2025年2月13日 上星期城規會悄悄地通過了接獲90%反對意見的花墟重建計劃，百年花墟面臨巨變。Hong Kong Free Press 的報導記錄城規會製造社會普遍支持花墟重建結論的過程【註1】。不過城規會內部亦非鐵板一塊，有委員猛烈批評市建局缺乏重建理據，諮詢手法亦失敗，罕有地記錄在會議文件上。研究員剛解密的會議記錄，目前僅有英文版本【註2】，認為若繼續以目前手法強推重建，市建局聲稱能搞好花墟的目標將難以達成。➤ 具爭議的規劃圖則原封不動獲批面對九成非「罐頭信」的民意反對，城規會委員仍普遍支持計劃，最後原封不動通過圖則（should not be amended），包括最具爭議，拆毀花墟徑及大片休憩空間的「地盤B」，僅要求城規會按民意跟進若干事項，可見現行城規會的組成無法吸收和反映民意。➤ 罕有地批評市建局「唧牙膏」即便如此，城規會並非對市建局「照單全收」，尤其是對其資訊發放和諮詢看法非常負面，且全寫在會議記錄上，以今天的官場文化來看語氣十分重，反映市建局在這方面做得有多差，例如指公眾參與「整體看來不足」(generally considered inadequate)，更直指資料發放方面「唧牙膏」(unveiling the details in a piecemeal manner upon enquiry)。連城規會都認為市建局面對民意如履薄冰，閃閃縮縮，官方文件這樣寫甚為罕見。➤「無關技術細節」反對意見遭DQ，僅視為源於「溝通不足」只要詳細閱讀反對意見書，即能理解很多居民、商戶、商戶和市民之所以激烈反對，是因為不認同花墟重建的必要性，無論從策略上、優次上、手法上而言亦是如此；市建局具爭議的諮詢手法（據報引導受訪者支持重建）亦加劇了居民和商戶反感。可是城規會未有就這一根本問題提出質疑，僅以「無關技術細節」將這些反對意見打發掉。更嚴重的是，城規會將反對意見的出現約化為「溝通不足」，沒理解到反對意見的出現，其實源於居民和規劃部門之間的嚴重權力不對等，更多溝通，每日諮詢都無法解決這個根本性問題，何況市建局連資訊都「唧牙膏式」發布，更遑論進行有效諮詢。➤ 有「非居民」支持計劃，城規會感到鼓舞？就少於10%的支持意見，城規會則表示有不少非居民和非商戶入紙支持（值得注意市建局自己亦按慣例入紙支持自己的計劃），指這些「第三方背書」很令人鼓舞(this third-party endorsement of the proposal was encouraging)。但是數量上明顯更多的「第三方反對」(third-party opposition)，例如來自愛花和會逛花墟的市民的反對意見，為何城規會沒有給予同樣的重視？➤ 創新的建議：打卡「水花公園」、「新舊元素」融入商場、參考上海新天地在掃除反對意見後，城規會進入技術環節，提出了不少「改善」建議，除了建議市建局更好地和持份者「溝通」外，還提出一些「創新」意見，恐怕會否令「新花墟」變成四不像，例如視「水道公園+花墟」的設定等於「新舊融合」，並在此之上進行設計，挪用上海新天地「新舊融合」的「成功例子」。未知城規會有否知悉上海新天地在內地在20年前已被批評為「文化保護的失敗」【註3】？另外城規會似乎沒有汲取市建局在囍帖街和裕民坊在保存舊區特色方面的失敗，建議商場及其周邊市集加入「舊元素」以「保存」舊花墟氛圍，即類似囍帖街商場的婚嫁元素供人懷緬？（To address[...]
【生財有「度」？】發展大型度假項目 政府對邊度最虎視眈眈
發佈時間：2025年2月10日 政府去年底發布《香港旅遊業發展藍圖2.0》（《藍圖2.0》），指出過往政府強調保護自然生態，將「生態資源低調隱藏於寶盒」中，並提出要拓展海島旅遊，透露其覬覦大幅開發香港海島的野心，當中更明言為充分利用香港海島海岸資源，將在短至中期（約3年）將探討推動「大型綜合度假項目」【註1】。研究員整理過往相關討論，盤點出面臨開發危機的高危地點，並剖析究竟在有眾多既價廉又豪華的內地競爭者下，香港在發展臨海或外島度假項目，是否真的可行？▍邊幾個地方最岌岌可危？項目雖則仍未表明具體的落實選址，但研究員發現，政府過往20年多番提出以下3個偏遠地點，作為包括大型度假元素的旅遊開發，當年曾掀起頗大爭議而臨時作罷，這些地點亦符合《藍圖2.0》中拓展海島旅遊選址的條件，最有可能面臨大型開發危機：➤ 南大嶼長沙沙灘2004年，全港最長的沙灘－－南大嶼長沙泳灘已被旅遊事務署，歸作在港發展水療度假村的3個個案研究選址之一，而當時有諮詢活動文件【註2】，指出其發展「或對沿岸環境造成不良影響」，亦有「缺乏污水處理基建設施」的問題，後來沒有被推展。2015年，事隔約10年再被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」【註3】，針對長沙的部分，亦進一步提出3個方案，研究地方橫跨水口至貝澳，其後再被擱置多年。爭議多年後，長沙去年正式被納入「南大嶼生態康樂走廊」，以類似「片區」模式發展，將興建登山吊車、水上活動中心以及歷奇營等，而自從康樂走廊概念出現後，南大嶼一帶亦已出現「先破壞後發展」的現象【註4】。而政府亦在《藍圖2.0》中，將其放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，接下來，極有可能以綜合度假為主題，構思進一步的開發策略。➤ 索罟群島2004年，與長沙一樣，被旅遊事務署納入發展水療度假村的選址，惟當時研究僅聚焦於群島中的大鴉洲，在相關諮詢活動文件，亦指出其有兩大難題，包括「需斥巨資發展基建」，以及「只能依賴水路交通」，後來同樣沒有被推展。2015年與長沙一併被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」，當中將研究範圍擴展至整個群島，包括小鴉洲、孖洲、圓洲等，並有具體不同度假屋分布及擬建直升機坪方案，其後亦被擱置多年。現時，索罟群島範圍已被為了補償「石鼓洲綜合廢物管理設施」的「南大嶼海岸公園」所覆蓋，因此以群島作為開發中心的可能性或會降低，然而新設的海岸公園措施，並未有針對非郊野公園範圍的島上設開發限制，且上述海岸公園的界線事實上亦未有涵蓋大鴉、小鴉的5個海灣【註5】，原度假村的建議會否被是次《藍圖2.0》「激活」，或是被視作綜合項目中的其中一環仍未可知，可見風險或許仍在。➤ 南丫島（石礦場、東澳灣）2011年曾被雅居樂夥同建旺合組的博寮港有限公司，提出在南丫島東澳灣發展作遊艇度假區，興建度假酒店和碼頭等設施，以作為度假旅遊地產項目。而擬建的遊艇區佔地43公頃，提供500個泊位、一個直升機坪、一個遊艇會及約900個住宅單位等【註6】，後因規模太大及未符保育要求遭否決。同期政府亦展開「南丫島索罟灣前南丫石礦場未來土地用途發展規劃及工程研究 - 可行性研究」，針對南丫石礦場進行規劃研究，當中亦有談及興建遊艇停泊設施【註7】，雅居樂亦必然在發展計劃下受惠。2014年，立法會發展事務委員會針對上述南丫島的可行性研究指出，公眾因遊艇停泊處發展可能會對現時索罟灣的魚類養殖區帶來負面影響，因此不予支持，亦不贊成由單一私人發展商進行研究地點的未來發展，後來項目亦被擱置【註8】。2015年，意欲發展東澳灣的發展商捲土重來，稱會增加更多保育元素，如擴大保育走廊等，並輕微將住宅單位減至850個，惟至今仍未成功開發【註9】。而去年6月政府再提出，將該區發展為休閒度假及戶外康樂地帶，惟考慮到商業可行性，會加入度假酒店、優質住宿營地和低密度住宅，並即將就具體發展方案提出建議【註10】。而在《藍圖2.0》中，政府亦同樣將「加快發展前南丫石礦場用地為休閒度假和戶外康樂地帶」，放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，或意味此處的規劃方案，亦同樣被視作其中的一環【註11】。▍無處不度假——仲有其他正被倡議作度假村嘅選址？上述三個選址，多次被倡議作度假村，南大嶼長沙和索罟群島度假項目，大約每隔10年就被「翻炒」一次，但都遇上不同的技術問題、無法克服的環境因素或民意反對而作罷，但現今社會環境已經不同，在推行「無處不旅遊」指令下，政府可能會「更強勢」地推行這些具爭議的項目，更令市民憂慮，政府屬意的「大型綜合度假項目」，或非僅選址一處，而是全都發展。而綜觀全港各地，亦非只有上述地點具開發危機，研究員發展亦有多處外島及臨海地區，近年曾被政商界提出，用作發展度假設施，可見政府亦受到商界和鄉事派的壓力，所以縱使這些外島有巨大的保育價值，其發展威脅亦不能忽視：➤ 蒲台群島意圖開發商：浩柏國際年份：2022發展內容：發展商浩柏國際曾為香港及澳門多個私人住宅項目提供泳池、噴泉等服務，考慮到蒲台群島素來有「香港南極」之稱，以其無邊海景及奇岩異石聞名。發展商浩柏國際於2022年收購蒲台群島土地的舉止，可能是為了將蒲台群島發展成有大泳池和水上遊樂設施的大型度假式酒店【註12】。➤ 吉澳島倡議者：鄉議局年份：2024發展內容：鄉議局在2024年向特首提交「拆牆鬆綁 釋放潛能 新界無處不旅遊」建議書，建議在船灣以東的吉澳島澳背塘發展海浴場和潛水訓練基地以及在吉澳島建設度假酒店，推動本土經濟及旅遊發展【註13】。吉澳大部份土地為郊野公園範圍，且鄰近印洲塘海岸公園，在保育區範圍附近興建海浴場和度假酒店必會影響該地生態。➤ 尖鼻咀、白泥倡議者：發展局年份：2024發展內容：政府在發布的《流浮山／尖鼻咀／白泥一帶的發展建議》中，提出可在尖鼻咀及白泥等地，在不影響自然保育的前提下，建造酒店、度假村和生態旅舍，並提供零售、餐飲、娛樂設施及各類型的生態旅遊用途設備【註14】，被議員質疑將會使該處變為收費高昂的豪宅區或度假村。➤ 竹篙灣倡議者：立法會議員謝偉銓年份：2024發展內容：立法會議員謝偉銓提出可以將竹篙灣約65公頃土地上的閒置隔離設施搬走，騰出空間，簡單整改作度假村，免去這些閒置隔離設施數以百萬計的保養開支之餘，又可發展旅遊業，振興本港經濟【註15】。▍曲解習近平金山銀山論？《藍圖2.0》在發展「生態旅遊」的段落中，不忘引述習近平的生態文明思想——「既要綠水青山，也要金山銀山」，用以合理化開發外島的意圖。但根據內地官媒的解讀，重點似乎是在其後半句——「綠水青山就是金山銀山」，甚至乎是提出「寧要綠水青山，不要金山銀山」，強調不應為了金山銀山 (經濟效益)，而犧牲綠水青山 (生態價值)【註16】，可見「金山銀山」的「含金量」更是在於綠水青山本身，而非從綠水青山「榨取」經濟價值，變成金山銀山，而且當經濟發展與之有衝突時，更應先保護綠水青山本身。政府藍圖提出的斷句一則，顯然側重於強調經濟效益的考量，而這種論述，除曲解原文意思外，更是明確表明其背離昔日大嶼山應是「北發展南保育」的總體原則。若在南大嶼及其偏遠離島，都需要以金山銀山作為規劃考量，文件上談再多的「生態保育」，或也只是虛言。10年前在《長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究》中，就已多番提到大嶼景觀的「原真性」是最能吸引旅客之處，而大型建設及人流暴增卻難免破壞景點嘅原真性，無異於殺雞取卵【註17】。若《藍圖2.0》認為優先保護環境意味未用盡其生態潛力，但大型度假項目又會否同樣是暴殄天物？▍區域融合下，香港發展高端旅遊度假村有可吸引力？當年長沙與索罟群島的《可行性研究》，曾對海島度假區提出過多個設想，但每種都面對難以克服嘅問題：若果欲以宜人價格廣招旅客，則需要填海或興建碼頭，直接破壞水文、生態同景觀；但若要走高檔路線，則亦要以動工大量基建配套來支持豪華設施。觀乎政府現時的財政狀況，是否還有餘力如此大興土木？港府近年時時透露出高檔旅遊的發展臆想，再回顧昔日《可行性研究》中，發展「地處偏遠豪華旅遊勝地」，以及「大型偏遠私人島嶼」的度假村方案，聲稱可以與塞吉爾(Freegate Island)、斐濟(Laucala)、塞席爾(North Island)等競爭。如果將南大嶼、南丫島的大型度假村定位為高端度假區，當年的《可行性研究》指「地處偏遠豪華旅遊勝地」需叫價每晚$6,000-$15,000，「大型偏遠私人島嶼」方案則須每晚$25,000-$35,000，這還是10年前的建議價格水平，按今天的物價會更貴。而且過去10年來，大灣區城市，已廣建不同的度假園區，不僅豪華，對於不論香港本地抑或外國人而言，亦是相當廉價的選擇，試問度假村一旦落成，在價格上又將如何與其相競爭？事實上，香港本身並不乏高增值旅遊設施，但近年過夜旅客量明顯已大減，反映吸引力已大不如前，本地市民在假期若要旅遊，亦已紛紛出走日本、台灣，即使是優閒度假村，亦有大量「價廉物美」的選擇，政府常言要發展高增值旅遊，吸引消費力高的旅客，但在當前的處境下，貿然地不斷發展同一檔次的旅遊基建，實質對香港又有多大幫助呢？*原文將博寮港項目選址寫作石礦場，其實際選址為南丫島東澳灣，已更正。 【島果為因？】香港偏遠外島用途研究 https://shorturl.at/adqxG 【凌虐大嶼】「無處不旅遊」願景下任由宰割的南大嶼 https://shorturl.at/XJgjQ 南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？ https://shorturl.at/BGnOh 「碼」到功成：無啦啦重建23個「山旮旯」碼頭用意何在？ https://shorturl.at/c5jjI 【註1】文化體育及旅遊局.《香港旅遊業發展藍圖2.0》https://shorturl.at/AgVjz 【註2】旅遊事務署.「發展水療及消閑度假設施顧問研究」工作坊2005年4月7日https://shorturl.at/baYIv 【註3】土木工程拓展署.《長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究》https://shorturl.at/xREKO 【註4】本研社. 2024.8.7 .【凌虐大嶼】「無處不旅遊」願景下任由宰割的南大嶼 【註5】南大嶼海岸公園地圖 https://shorturl.at/Bghj6 【註6】東方日報. 2024.5.13. 南丫島開展遊艇度假區 https://shorturl.at/ZYUv0 【註7】土木工程拓展署.[...]
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【唔知想點】有種城市規劃叫未規劃
發佈時間：2025年2月24日 除了常見土地用途如住宅地、商業地等外，香港原來有種土地規劃叫「未決定用途」（Undetermined, “U”，俗稱”「U 地」）。現時全港竟有達448公頃的土地屬於這類「U 地」，等同三分之二個油尖旺區的面積。城市規劃其中一個目標是確保土地用途匹配、平衡社區經濟和環境保護需要等等，但如果規劃後仍叫「未決定」，到底是有沒有規劃？這些「U 地」的存在，在規劃上又會產生什麼問題？▍全港U地檢閱：共448公頃在規劃中未有規劃香港目前有19塊U地，他們分別分佈在，以下是若干年前已被劃作「U 地」的地點：1／欣澳、青洲仔半島東面填海區（被納入明日大嶼填海選址）2／元朗公庵路以西（被納入元朗南發展計劃範圍）3／青龍頭豪景花園西面的斜坡（被納入十一號幹線選址）4／ 元朗東成里（被納入中短期公營房屋發展的潛在用地之一）5／前南丫島石礦場（被納入《香港旅遊業發展藍圖2.0》）6／元朗東成里以北近山邊村（獲批建1518伙跨代共居項目)7／石澳礦場：礦場仍在運作但採礦並非永久用途8／竹篙灣東鄰土地：曾擬議作迪士尼樂園擴展範圍/與樂園有協調用途9／北大嶼山公路北岸沿線：曾擬議P1號公路專用範圍10／大澳新基街以東：曾納入《復修大澳荒置鹽田研究》11／鶴翔街維港中心第二座以東九龍永久碼頭第90號的用地12／東大嶼山海岸公路和竹篙灣連接路交匯處附近13／元朗東成里以北近青朗公路14／上水濾水廠旁研究員留意到，有5塊土地曾經原有土地用途，在近年改劃為「U地」，部分涉及規劃爭議：15／位於薄扶林的「港大國際創新中心」發展計劃，原本由於位於綠化地帶，但由於影響附近的心光盲人院暨學校，附近居民亦有很大反對，結果劃為「U地」16／ 粉嶺高球場公屋計劃： 粉嶺高球場的舊場當中約9公頃的劃作住宅用途，縱使公屋計劃得到民意支持，但由於粉嶺高球場及商界激烈反對，城規會結果將其改劃「U地」17／屯赤連接路收費廣場北面和西面的屯門第46區土地：曾劃作火葬場、骨灰庫、殯儀服務中心及遊憩用地18／屯門青山灣擬議填海區：曾劃作商業/住宅地19／梅窩銀灣邨以西農地魚塘：曾劃作政府、機構或社區地初步分析它們被劃為「U地」的源由，大約有以下兩種原因：❢ 新市鎮發展初期，的確有若干「未決定用途」的土地，為預留土地以應付將來未可預料的土地需求，或是需進一步詳細設計研究的地區【註一】，例如元朗周邊地區（東成里）和石澳礦場等等，它們劃作「U地」都有相當一段的歷史。❢ 近年規劃署會將具爭議的規劃個案，由一項清晰的土地用途，改為「未決定用途」以暫時處理爭議。粉嶺高球場建屋為明顯例子，12000個公屋單位因而「凍過水」，同時整塊土地長期規劃變得不明。近期港大於薄扶林興建深科技研發設施「國際創新中⼼」的計劃，在進入城規程序時亦惹起大量反對聲音，規劃署已建議將其改為「U地」，今年4月很可能會通過，無意將土地回復至原有的「綠化地帶」。事實上，將大片土地劃作「U地」有其弊端。「U地」並沒有其他有具體用途的土地般，列明「經常准許用途」和「須先向城市規劃委員會申請的用途」。換句話說，規劃署在執管土地用途時，或城規會在審核發展申請時並沒有那麼清晰指引可依。無固有準則亦令公眾難以缺乏政策基礎下討論規劃利弊，或會導致不良的規劃結果。2021年，屬「U地」的東成里有一1518伙住宅發展計劃獲批，位置過度接近南生圍，且位於濕地緩衝區內，亦曾引起爭議【註二】。令人擔心的是，隨著規劃爭議日增，政府或許會選擇躲在這類「規劃Comfort Zone」，令這類「未有規劃的城市規劃」可能會越來越多，雖然貌似將爭議暫時擱置，但實質上卻令這些土地處於規劃半真空狀態，城市規劃的效用亦會打折扣。 更正：石澳礦場已停用 【註一】屯門分區計劃大綱圖 S/TM/1 【註二】香港觀鳥會：施政下「濕地緩衝區」將名存實亡 入信城規會保護繁殖鷺鳥 https://shorturl.at/4idfP 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【撠撠地】盤點17塊潛在賣唔出長期「曬太陽」公家地
發佈時間：2025年2月19日 在三四年前的一段日子，港府賣地收入每年動轍過千億，佔政府收入達2成，現在賣地收入暴跌，流標流到不是新聞。曾指不會賤賣土地的政府都逐步收回賣不出的土地，每季的賣地亦變得越來越保守。值得注意，市建局及港鐵等公營機構亦手持大量仍未獲標的待售「土儲」，所以土地滯銷的情況比實際所見嚴重。⧪ 政府近年待售土儲：➤ 住宅地 (共9塊)地段｜面積 (平方米)｜預期供應單位｜現況屯門青山公路掃管笏地段第 546 號｜26,900｜2,000｜滾存10年，現有慈善用途（國際十字路會會址）｜大嶼山長沙海沙徑丈量約份第 332 約地段第 749 號｜10,000｜50｜滾存4年，毗鄰南大嶼康樂走廊｜赤柱環角道鄉郊建屋地段第 1204 號｜23,900｜637｜滾存3年，現為綠化帶｜西貢打鼓嶺清水灣道丈量約份第 223 約地段第 317 號｜25,000｜現有寮屋民居｜啟德第 4B 區 5 號地盤內地段第 6592 號｜14,000｜多於1,000｜｜東涌第 106A 區地段第 54 號｜14,200｜500｜填海空置地｜東涌第 106B 區地段第 55 號｜10,648｜745｜曾流標，[...]
【揮霍無「渡」】北都發展或吞併4過渡屋 23億項目隨時「起完就拆」？
發佈時間：2025年2月17日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議去年尾出爐，剛入伙過渡屋項目「博愛昇平村」，竟被納入優先發展區，宣布將被收回，背後反映新發展區規劃錯亂，未有將現有土地實質用途考量在內【註1】。若政府這種「粗放式」發展模式不變，亦可預視將出現更多類似情況。在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋和簡約公屋在往後10年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，若其在原訂營運日期內被拆，將大大打擊其作為支援劏房政策的安置功能。而現時不少大型過渡屋的選址，事實上亦被分散設於北部都會區範圍之內。研究員重新檢視現時位於北都新發展區的過渡屋選址，並以各發展建議的範圍作疊加分析，發現另有3個過渡屋項目有可能會重現昇平村的狀況，再次造成不必要的公帑浪費。▍發展凌駕房屋 23億過渡屋「起完就拆」浪費公帑？綜觀現時各過渡屋項目，除卻「昇平村」外，座落於新田新潭路、牛潭尾真善路和流浮山的3個過渡屋選址，同樣被規劃於不同新發展區的範圍之內：➤ 座落於新發展區範圍的過渡屋項目項目｜預計竣工日期｜原預計營運年期｜座落新發展區｜單位｜人口｜資助金額打鼓嶺昇平村｜去年7月｜5年以上｜新界北｜601｜1,000｜3.3674億新潭路「新田部屋」｜去年6月｜約5年｜新田科技城｜1,080｜2,700｜6.0794億牛潭尾南(真善路)｜今年第3季｜5年以上｜牛潭尾｜1,208｜2,772｜6.8252億元朗流浮山｜今年初｜約5年｜流浮山／尖鼻咀／白泥｜1233｜2,832｜6.7815億總數｜/｜/｜/｜4,122個單位｜9,304人｜23.0535億當過渡屋本身已被公眾詬病其僅屬暫用性質，造價卻相當昂貴，上述項目的過渡屋平均每個單位涉資助金額約55萬。若在新發展區的規劃下，這些剛或即將落成的項目被「起完就拆」，捱不過原本預期的完結日期，會比原本的浪費更浪費。即使其構築物可被搬遷重置，但在重置過程中涉及在地的重新設計，難免造成模組上的浪費，而搬遷亦會對建材造成損耗。而觀乎這幾個個案，幾乎都是涉及千個單位的大型過渡屋項目，單是這4個項目的供應單位，已佔總數2.1萬個過渡屋單位的兩成，影響人數近萬。若政府仍舊不能妥善將上述過渡屋功能，兼容進新規劃方案中，這一大批本已被安置到偏遠位置的居民，便需再度面臨住屋不穩，並要憂慮未知要被遷往何處。政府在去年尾提出的「簡樸房規管制度諮詢文件」中稱，「約21,000個過渡性房屋單位...為政府逐步處理劣質『劏房』這『老大難』問題提供『底氣』」【註2】，當過渡屋原來動輒便可被「取締」時，政府的底氣究竟又有多充足呢？▍2.1萬過渡屋底氣 政府說法有幾多水份？事實上，除卻上述或將面臨收回危機的逾4千個單位外，研究員再檢視政府常掛在嘴邊的2.1萬個過渡性房屋，並參考立法會2022年的《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》【註3】，以及2024年《過渡性房屋項目的最新進展》【註3】，發現有大量項目或早已完結，若當政府簡樸房規管最快於2026年第四季至2027年第二季落實執法，屆時按原訂計劃終止的過渡屋項目（而又不續期的話），或許會有41個，涉及另外逾5,444個單位：➤ 現時共25個已完結的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期(年/季)｜營運年期｜完結日期｜現時狀況｜單位｜漁光村｜香港仔｜房協｜2018/4｜5年｜2023/3｜已完結｜282｜樂屋(B Hotel)｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜242｜樂屋｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜110｜｜位於油尖旺區18間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜106｜位於油尖旺區17間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜100｜南昌220｜南昌｜社聯｜2020/3 | 2年｜2022/4｜已完結｜89｜樂屋｜九龍城｜樂善堂｜2017/4 | 5年| 2023/1｜已完結｜88｜位於油尖旺區的13間賓館｜油尖旺｜社協｜／｜／｜／｜已完結｜80｜德薈II｜深水埗｜路德會｜2022/1｜3年｜2025/1｜已完結｜68｜好鄰舍｜土瓜灣｜福利協會｜2018/2｜2年｜2020/1｜已完結｜60｜……25個已完結項目共涉1,500單位➤ 共16個即將完結(2027年中前)的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期｜預計完結日期(年/季)｜單位｜博愛江夏圍村｜元朗八鄉｜博愛醫院/恆基｜2022-2023｜2027/1｜1998｜啟福居｜啟德｜齊惜福｜2024/3｜2026/4｜721｜雅匯一期｜深水埗｜社聯｜2022/1｜2027/1｜205｜策誠軒｜大埔區｜房協、社聯｜2020/3｜2025/3｜198｜荃福居｜荃灣｜齊惜福｜2023/2｜2026/2｜196｜樂屋｜荃灣象山邨｜樂善堂｜2022/2｜2027/2｜145｜喜信｜長沙灣｜社協｜2022/1｜2026/1｜140｜順庭居｜長沙灣｜CFSC｜2023/2｜2027/1｜132｜樂住‧FUN享｜何文田、中環｜樂群社會服務處｜2023/2｜2026/4｜86｜尚晉坊｜赤柱｜香港仔街坊福利會｜2023/1｜2027/2｜40……16個即將完結項目共涉3,944單位這些過渡屋項目亦有續期的可能，惟觀乎往例，大多項目最終均是如期完結，項目再續並非慣例，尤其是當中大量由私人借地而建的項目，更是難以保證其營運年期或能否續期。這反映過渡屋的性質及數字，本身實質上是浮動概念，但政府在討論房屋政策時，常以其總數2.1萬作為供應基礎的論述。然而，若將上述已完結、或面臨收回及將完結的項目單位相加，總數可達9,566個，意味這2.1萬的整體數字，有近半可隨時被蒸發。事實上，過渡屋單位本身的數字，少部分已有「做數」之嫌，例如德薈II、德薈III、樂屋(B Hotel)等4個過渡屋項目，官方網站上指稱，其「租住年期為三年，較一般的兩年租住年期長」，因此其房間數目竟「會以所涉及房間數目的1.5倍計算」，以時間充作空間，未知是否同樣呈現於2.1萬的大數之中【註5】。當政府原本或已低估簡樸房規管政策所影響的劏房住戶數量時【註6】，又以此不穩定的安置單位基礎作為「底氣」，若本身用作安置的過渡屋供應，最終因各種因素大幅縮水，缺乏充裕安置單位下，難免會有更多未獲安置者，被逼遷往更惡劣的居住環境【註7】。 【註1】本土研究社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回新界北規劃有幾粗疏？https://shorturl.at/JHBRf 【註2】立法會CB(1)1583/2024(02)號文件 2024.12.2. 《「簡樸房」規管制度建議方案》 https://shorturl.at/Eqs6l 【註3】立法會CB(1)911/2022(01)號文件. 2022.12.20. 《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》 https://shorturl.at/419px 【註4】立法會CB(1)671/2024(05)號文件 2024.6.30 《過渡性房屋項目的最新進展》 https://shorturl.at/s7xUY 【註5】房屋局網頁-資助使用酒店和賓館房間作為過渡性房屋的先導計劃獲批出資助的項目. https://shorturl.at/ONJg8 【註6】本土研究社. 2024.12.5 【簡單來管】簡樸的「簡樸房」規管框架 https://shorturl.at/QSFW4 【註7】本土研究社. 2024.12.17【簡單來趕】簡樸房規管逼遷住戶何去何從？[...]
【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？
發佈時間：2025年2月14日 【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？政府連續3年千億財赤，各界熱議節流方案以抒財困，各項民生福利面臨開刀：加公屋租、加大學學費，減長者兩元乘車優惠、提高公立醫院急症室收費等，當然部份開支值得探討削減，但刀口指向基層必招來爭議。節流亦要開源，莫財的香港政府，多年來選擇性放棄了一筆來自富豪的土地租金收入，大量所謂「賤租富豪後花園地」在全港湧現，最低每呎只收$0.15，用作豪宅私家花園。向這些富豪收回市價合理租金，舒緩財赤之餘更能一併處理土地賤租予富豪的不公問題。在現行短期租約政策下，地政總署有5,381塊土地正批出租予申請人作不同用途，而當中部分短租者，是居住於半山、離島、南區等獨立屋區的富有階層，以月租形式主動申請佔用其豪宅旁的公家用地，作為私人泳池或後花園等之用。這些短租收入理應是政府一筆重要的土地收入，惟研究員發現，當中用作「私人花園」用途的短租地，其大部分的呎租竟不足$2，遠低於普遍呎租數十元的豪宅本身。▍近9成半短租地每月呎租低於$3研究員翻查地政總署短期租約資料【註1】，針對私人住宅旁並有在用途提及「私人花園」字眼的短租租約，發現共有2,129幅現正生效的短租地，佔地達39公頃。排除當中28幅未有公開現時租金，以及25幅主要為宗教用途或社會福利/設施的每年$1短租地，餘下的2,076幅，近9成半每月呎租低於$3，逾8成每月呎租低於$2。而不足$1的「毫子地」亦有180幅，共租地面積達86.9萬呎，堪比整整1萬間簡樸房的大小。綜觀這2千多塊短租地，當中不少確被富豪們「用得其所」，但在其生活空間和質素大幅提高的同時，其需付上的成本卻遠低於一般市民，研究員精選以下8個案例，足以呈現若政府只向公眾開刀增加收入，卻忽視這些廉價短租地的荒謬之處：➤ 短租地之最 —— 最平最大最誇張⧪ 毫子之最 — 貝澳最廉價私家花園兼私家路短期租約編號：STTCX2005租約面積：37,996平方呎每月呎租：$0.15地區/鄰近建築物：離島區/貝澳Wildslopes位於貝澳灣沙灘以西，近4萬呎短租地連接嶼南路與私人住宅Wildslopes，形成私家出入路，短租地範圍亦包圍豪宅、前園及私人泳池，營造一個更有私隱、更廣闊的生活空間，僅需每個月$5883，屬最低呎租短租地。⧪ 最大件夾抵食 — 粉嶺過8萬呎叢林月租只需3萬3千蚊短期租約編號：STT1403租約面積：82,882平方呎每月呎租：$0.40地區/鄰近建築物：北區/Fanling Bungalow位於粉嶺高球場西邊，超過8萬呎短租地大大包圍私人住宅Fanling Bungalow，短租地範圍大多數是茂密林木，分隔開周邊的村屋、棕地，業權人低價租用公共資源製造私隱度極高的生活空間。⧪ 買細送大最優惠 — 僅有兩小幅地即可以平價加租9倍大官地短期租約編號：SX3626租約面積：24,649平方呎每月呎租：$4.18地區/鄰近建築物：西貢區/清水灣珊瑚閣清水灣珊瑚閣2500呎獨立屋被一大幅短租地包圍，珊瑚閣私人地段僅有2600呎，透過短期租約佔用的政府土地面積較原本地段大超過9倍，合共逾3萬呎，業權人在租用的政府地上興建各種設施，範圍內有一個泳池、一個網球場，將廉價公共資源私有化。➤ 租嚟有乜用 —— 私人泳池網球場？⧪ 私人游泳池短期租約編號：SHX978租約面積：7,997平方呎每月呎租：$5.97地區/鄰近建築物：南區/深水灣道80號有別於主要以「私人花園」為租約用途的短租地，相鄰深水灣道80號的政府土地以「游泳池僅供鄉郊建屋地段601號及其擴建部分的業主或其真正訪客使用」為用途出租，業權人以平價佔用公共資源建成奢華的娛樂設施，無需要犧牲原來的居住空間，就能以每月不足5萬元享有私人泳池。⧪ 私人網球場短期租約編號：HX797租約面積：7,965平方呎每月呎租：$3.32地區/鄰近建築物：灣仔區/金馬麟山道17號相鄰金馬麟山道17號的短租地被業權人興建為網球場，從過去的查冊得知物業屬信和置業黃氏家族擁有【註2】。⧪ 私人網球場兼大草地短期租約編號：STTCX1182租約面積：36,597平方呎每月呎租：$0.35地區/鄰近建築物地址：離島區/南丫島模達灣近乎模達灣一帶以東有幅位於叢林中過3萬5千呎的短租地，租地範圍有一個網球場，以及兩大塊草地，從過去的查冊得知相鄰地段屬「貨櫃大王」，西域投資(香港)有限公司董事長【註3】。➤ 塊地有幾靚 —— 臨海山景一覽無遺！⧪ 叢林美景 — 豪宅屋苑的延伸短期租約編號：STT1090, STT1233總租約面積：43,055平方呎每月呎租：$2.36地區/鄰近建築物：沙田區/九肚山紅橋小築兩幅短租地左右包圍九肚山私人屋苑紅橋小築，令屋苑範圍大大延伸至叢林之間，讓住客一覽林蔭景緻，僅兩元多呎租的屋苑延伸可能成為豪宅盤的賣點之一。⧪ 臨海地段 —[...]
【花墟重建】城規會如何在九成民意反對下通過計劃？
發佈時間：2025年2月13日 上星期城規會悄悄地通過了接獲90%反對意見的花墟重建計劃，百年花墟面臨巨變。Hong Kong Free Press 的報導記錄城規會製造社會普遍支持花墟重建結論的過程【註1】。不過城規會內部亦非鐵板一塊，有委員猛烈批評市建局缺乏重建理據，諮詢手法亦失敗，罕有地記錄在會議文件上。研究員剛解密的會議記錄，目前僅有英文版本【註2】，認為若繼續以目前手法強推重建，市建局聲稱能搞好花墟的目標將難以達成。➤ 具爭議的規劃圖則原封不動獲批面對九成非「罐頭信」的民意反對，城規會委員仍普遍支持計劃，最後原封不動通過圖則（should not be amended），包括最具爭議，拆毀花墟徑及大片休憩空間的「地盤B」，僅要求城規會按民意跟進若干事項，可見現行城規會的組成無法吸收和反映民意。➤ 罕有地批評市建局「唧牙膏」即便如此，城規會並非對市建局「照單全收」，尤其是對其資訊發放和諮詢看法非常負面，且全寫在會議記錄上，以今天的官場文化來看語氣十分重，反映市建局在這方面做得有多差，例如指公眾參與「整體看來不足」(generally considered inadequate)，更直指資料發放方面「唧牙膏」(unveiling the details in a piecemeal manner upon enquiry)。連城規會都認為市建局面對民意如履薄冰，閃閃縮縮，官方文件這樣寫甚為罕見。➤「無關技術細節」反對意見遭DQ，僅視為源於「溝通不足」只要詳細閱讀反對意見書，即能理解很多居民、商戶、商戶和市民之所以激烈反對，是因為不認同花墟重建的必要性，無論從策略上、優次上、手法上而言亦是如此；市建局具爭議的諮詢手法（據報引導受訪者支持重建）亦加劇了居民和商戶反感。可是城規會未有就這一根本問題提出質疑，僅以「無關技術細節」將這些反對意見打發掉。更嚴重的是，城規會將反對意見的出現約化為「溝通不足」，沒理解到反對意見的出現，其實源於居民和規劃部門之間的嚴重權力不對等，更多溝通，每日諮詢都無法解決這個根本性問題，何況市建局連資訊都「唧牙膏式」發布，更遑論進行有效諮詢。➤ 有「非居民」支持計劃，城規會感到鼓舞？就少於10%的支持意見，城規會則表示有不少非居民和非商戶入紙支持（值得注意市建局自己亦按慣例入紙支持自己的計劃），指這些「第三方背書」很令人鼓舞(this third-party endorsement of the proposal was encouraging)。但是數量上明顯更多的「第三方反對」(third-party opposition)，例如來自愛花和會逛花墟的市民的反對意見，為何城規會沒有給予同樣的重視？➤ 創新的建議：打卡「水花公園」、「新舊元素」融入商場、參考上海新天地在掃除反對意見後，城規會進入技術環節，提出了不少「改善」建議，除了建議市建局更好地和持份者「溝通」外，還提出一些「創新」意見，恐怕會否令「新花墟」變成四不像，例如視「水道公園+花墟」的設定等於「新舊融合」，並在此之上進行設計，挪用上海新天地「新舊融合」的「成功例子」。未知城規會有否知悉上海新天地在內地在20年前已被批評為「文化保護的失敗」【註3】？另外城規會似乎沒有汲取市建局在囍帖街和裕民坊在保存舊區特色方面的失敗，建議商場及其周邊市集加入「舊元素」以「保存」舊花墟氛圍，即類似囍帖街商場的婚嫁元素供人懷緬？（To address[...]
【生財有「度」？】發展大型度假項目 政府對邊度最虎視眈眈
發佈時間：2025年2月10日 政府去年底發布《香港旅遊業發展藍圖2.0》（《藍圖2.0》），指出過往政府強調保護自然生態，將「生態資源低調隱藏於寶盒」中，並提出要拓展海島旅遊，透露其覬覦大幅開發香港海島的野心，當中更明言為充分利用香港海島海岸資源，將在短至中期（約3年）將探討推動「大型綜合度假項目」【註1】。研究員整理過往相關討論，盤點出面臨開發危機的高危地點，並剖析究竟在有眾多既價廉又豪華的內地競爭者下，香港在發展臨海或外島度假項目，是否真的可行？▍邊幾個地方最岌岌可危？項目雖則仍未表明具體的落實選址，但研究員發現，政府過往20年多番提出以下3個偏遠地點，作為包括大型度假元素的旅遊開發，當年曾掀起頗大爭議而臨時作罷，這些地點亦符合《藍圖2.0》中拓展海島旅遊選址的條件，最有可能面臨大型開發危機：➤ 南大嶼長沙沙灘2004年，全港最長的沙灘－－南大嶼長沙泳灘已被旅遊事務署，歸作在港發展水療度假村的3個個案研究選址之一，而當時有諮詢活動文件【註2】，指出其發展「或對沿岸環境造成不良影響」，亦有「缺乏污水處理基建設施」的問題，後來沒有被推展。2015年，事隔約10年再被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」【註3】，針對長沙的部分，亦進一步提出3個方案，研究地方橫跨水口至貝澳，其後再被擱置多年。爭議多年後，長沙去年正式被納入「南大嶼生態康樂走廊」，以類似「片區」模式發展，將興建登山吊車、水上活動中心以及歷奇營等，而自從康樂走廊概念出現後，南大嶼一帶亦已出現「先破壞後發展」的現象【註4】。而政府亦在《藍圖2.0》中，將其放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，接下來，極有可能以綜合度假為主題，構思進一步的開發策略。➤ 索罟群島2004年，與長沙一樣，被旅遊事務署納入發展水療度假村的選址，惟當時研究僅聚焦於群島中的大鴉洲，在相關諮詢活動文件，亦指出其有兩大難題，包括「需斥巨資發展基建」，以及「只能依賴水路交通」，後來同樣沒有被推展。2015年與長沙一併被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」，當中將研究範圍擴展至整個群島，包括小鴉洲、孖洲、圓洲等，並有具體不同度假屋分布及擬建直升機坪方案，其後亦被擱置多年。現時，索罟群島範圍已被為了補償「石鼓洲綜合廢物管理設施」的「南大嶼海岸公園」所覆蓋，因此以群島作為開發中心的可能性或會降低，然而新設的海岸公園措施，並未有針對非郊野公園範圍的島上設開發限制，且上述海岸公園的界線事實上亦未有涵蓋大鴉、小鴉的5個海灣【註5】，原度假村的建議會否被是次《藍圖2.0》「激活」，或是被視作綜合項目中的其中一環仍未可知，可見風險或許仍在。➤ 南丫島（石礦場、東澳灣）2011年曾被雅居樂夥同建旺合組的博寮港有限公司，提出在南丫島東澳灣發展作遊艇度假區，興建度假酒店和碼頭等設施，以作為度假旅遊地產項目。而擬建的遊艇區佔地43公頃，提供500個泊位、一個直升機坪、一個遊艇會及約900個住宅單位等【註6】，後因規模太大及未符保育要求遭否決。同期政府亦展開「南丫島索罟灣前南丫石礦場未來土地用途發展規劃及工程研究 - 可行性研究」，針對南丫石礦場進行規劃研究，當中亦有談及興建遊艇停泊設施【註7】，雅居樂亦必然在發展計劃下受惠。2014年，立法會發展事務委員會針對上述南丫島的可行性研究指出，公眾因遊艇停泊處發展可能會對現時索罟灣的魚類養殖區帶來負面影響，因此不予支持，亦不贊成由單一私人發展商進行研究地點的未來發展，後來項目亦被擱置【註8】。2015年，意欲發展東澳灣的發展商捲土重來，稱會增加更多保育元素，如擴大保育走廊等，並輕微將住宅單位減至850個，惟至今仍未成功開發【註9】。而去年6月政府再提出，將該區發展為休閒度假及戶外康樂地帶，惟考慮到商業可行性，會加入度假酒店、優質住宿營地和低密度住宅，並即將就具體發展方案提出建議【註10】。而在《藍圖2.0》中，政府亦同樣將「加快發展前南丫石礦場用地為休閒度假和戶外康樂地帶」，放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，或意味此處的規劃方案，亦同樣被視作其中的一環【註11】。▍無處不度假——仲有其他正被倡議作度假村嘅選址？上述三個選址，多次被倡議作度假村，南大嶼長沙和索罟群島度假項目，大約每隔10年就被「翻炒」一次，但都遇上不同的技術問題、無法克服的環境因素或民意反對而作罷，但現今社會環境已經不同，在推行「無處不旅遊」指令下，政府可能會「更強勢」地推行這些具爭議的項目，更令市民憂慮，政府屬意的「大型綜合度假項目」，或非僅選址一處，而是全都發展。而綜觀全港各地，亦非只有上述地點具開發危機，研究員發展亦有多處外島及臨海地區，近年曾被政商界提出，用作發展度假設施，可見政府亦受到商界和鄉事派的壓力，所以縱使這些外島有巨大的保育價值，其發展威脅亦不能忽視：➤ 蒲台群島意圖開發商：浩柏國際年份：2022發展內容：發展商浩柏國際曾為香港及澳門多個私人住宅項目提供泳池、噴泉等服務，考慮到蒲台群島素來有「香港南極」之稱，以其無邊海景及奇岩異石聞名。發展商浩柏國際於2022年收購蒲台群島土地的舉止，可能是為了將蒲台群島發展成有大泳池和水上遊樂設施的大型度假式酒店【註12】。➤ 吉澳島倡議者：鄉議局年份：2024發展內容：鄉議局在2024年向特首提交「拆牆鬆綁 釋放潛能 新界無處不旅遊」建議書，建議在船灣以東的吉澳島澳背塘發展海浴場和潛水訓練基地以及在吉澳島建設度假酒店，推動本土經濟及旅遊發展【註13】。吉澳大部份土地為郊野公園範圍，且鄰近印洲塘海岸公園，在保育區範圍附近興建海浴場和度假酒店必會影響該地生態。➤ 尖鼻咀、白泥倡議者：發展局年份：2024發展內容：政府在發布的《流浮山／尖鼻咀／白泥一帶的發展建議》中，提出可在尖鼻咀及白泥等地，在不影響自然保育的前提下，建造酒店、度假村和生態旅舍，並提供零售、餐飲、娛樂設施及各類型的生態旅遊用途設備【註14】，被議員質疑將會使該處變為收費高昂的豪宅區或度假村。➤ 竹篙灣倡議者：立法會議員謝偉銓年份：2024發展內容：立法會議員謝偉銓提出可以將竹篙灣約65公頃土地上的閒置隔離設施搬走，騰出空間，簡單整改作度假村，免去這些閒置隔離設施數以百萬計的保養開支之餘，又可發展旅遊業，振興本港經濟【註15】。▍曲解習近平金山銀山論？《藍圖2.0》在發展「生態旅遊」的段落中，不忘引述習近平的生態文明思想——「既要綠水青山，也要金山銀山」，用以合理化開發外島的意圖。但根據內地官媒的解讀，重點似乎是在其後半句——「綠水青山就是金山銀山」，甚至乎是提出「寧要綠水青山，不要金山銀山」，強調不應為了金山銀山 (經濟效益)，而犧牲綠水青山 (生態價值)【註16】，可見「金山銀山」的「含金量」更是在於綠水青山本身，而非從綠水青山「榨取」經濟價值，變成金山銀山，而且當經濟發展與之有衝突時，更應先保護綠水青山本身。政府藍圖提出的斷句一則，顯然側重於強調經濟效益的考量，而這種論述，除曲解原文意思外，更是明確表明其背離昔日大嶼山應是「北發展南保育」的總體原則。若在南大嶼及其偏遠離島，都需要以金山銀山作為規劃考量，文件上談再多的「生態保育」，或也只是虛言。10年前在《長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究》中，就已多番提到大嶼景觀的「原真性」是最能吸引旅客之處，而大型建設及人流暴增卻難免破壞景點嘅原真性，無異於殺雞取卵【註17】。若《藍圖2.0》認為優先保護環境意味未用盡其生態潛力，但大型度假項目又會否同樣是暴殄天物？▍區域融合下，香港發展高端旅遊度假村有可吸引力？當年長沙與索罟群島的《可行性研究》，曾對海島度假區提出過多個設想，但每種都面對難以克服嘅問題：若果欲以宜人價格廣招旅客，則需要填海或興建碼頭，直接破壞水文、生態同景觀；但若要走高檔路線，則亦要以動工大量基建配套來支持豪華設施。觀乎政府現時的財政狀況，是否還有餘力如此大興土木？港府近年時時透露出高檔旅遊的發展臆想，再回顧昔日《可行性研究》中，發展「地處偏遠豪華旅遊勝地」，以及「大型偏遠私人島嶼」的度假村方案，聲稱可以與塞吉爾(Freegate Island)、斐濟(Laucala)、塞席爾(North Island)等競爭。如果將南大嶼、南丫島的大型度假村定位為高端度假區，當年的《可行性研究》指「地處偏遠豪華旅遊勝地」需叫價每晚$6,000-$15,000，「大型偏遠私人島嶼」方案則須每晚$25,000-$35,000，這還是10年前的建議價格水平，按今天的物價會更貴。而且過去10年來，大灣區城市，已廣建不同的度假園區，不僅豪華，對於不論香港本地抑或外國人而言，亦是相當廉價的選擇，試問度假村一旦落成，在價格上又將如何與其相競爭？事實上，香港本身並不乏高增值旅遊設施，但近年過夜旅客量明顯已大減，反映吸引力已大不如前，本地市民在假期若要旅遊，亦已紛紛出走日本、台灣，即使是優閒度假村，亦有大量「價廉物美」的選擇，政府常言要發展高增值旅遊，吸引消費力高的旅客，但在當前的處境下，貿然地不斷發展同一檔次的旅遊基建，實質對香港又有多大幫助呢？*原文將博寮港項目選址寫作石礦場，其實際選址為南丫島東澳灣，已更正。 【島果為因？】香港偏遠外島用途研究 https://shorturl.at/adqxG 【凌虐大嶼】「無處不旅遊」願景下任由宰割的南大嶼 https://shorturl.at/XJgjQ 南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？ https://shorturl.at/BGnOh 「碼」到功成：無啦啦重建23個「山旮旯」碼頭用意何在？ https://shorturl.at/c5jjI 【註1】文化體育及旅遊局.《香港旅遊業發展藍圖2.0》https://shorturl.at/AgVjz 【註2】旅遊事務署.「發展水療及消閑度假設施顧問研究」工作坊2005年4月7日https://shorturl.at/baYIv 【註3】土木工程拓展署.《長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究》https://shorturl.at/xREKO 【註4】本研社. 2024.8.7 .【凌虐大嶼】「無處不旅遊」願景下任由宰割的南大嶼 【註5】南大嶼海岸公園地圖 https://shorturl.at/Bghj6 【註6】東方日報. 2024.5.13. 南丫島開展遊艇度假區 https://shorturl.at/ZYUv0 【註7】土木工程拓展署.[...]