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【香港「城鄉共融」被馴化史 (2012 -2023)】
發佈時間：2024年10月9日 香港新市鎮的開發究竟正在進步，還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出，及後在最新新發展區被沿用，到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」，到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍，是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」：● 2012-13 – 新界東北土地爭議，關注新發展區推土機式的開發模式，毀農滅村，民間提出「城鄉共存共生」；● 2016 – 在元朗南新發展區的新規劃中，於唐人新村加入保存了約14公頃的農地景觀作「田園地帶」，屬首個新發展區提供「城、鄉和自然共融」 (Urban-Rural-Nature Integration)；● 2017 – 新界北發展可行性研究，在規劃原則同樣提出「城、鄉和自然共融」，包括盡可能保留新界北部現存自然資源、活躍/可耕農地，與及盡量避開發展原有非原居民村的「原有聚落」(Existing Settlement)；● 2021 – 北部都會區橫空出世，基於早前新界北發展研究的原則，訂出「城鄉共融」及「保存鄉郊獨特城市景觀」作策略，建議制定生態及自然資源大綱，並劃出3個上千公頃建立濕地公園。● 2022 – 北都新田科技城規劃取代早前新田新發展區規劃方案，取消原有規劃保留約8公頃的可耕農地作城市農業公園，並犧牲當區90公頃魚塘濕地作填土開發，新田多條非原居民村「無得留低」；● 2023 – 更新北都計劃「行動綱領」，將「城鄉共融」放於目標及願景的較後位置，亦不再提及農地保育及自然資源大綱的「城鄉共融」規劃指導原則，只說「保留部分現有鄉村」及「協調鄉村與周邊發展」、「發掘及善用鄉村的文化、歷史特色」就體現了「城鄉共融」的北都「特色」。研究員再上報章頭版講述北都落實「城鄉共融」的現實，如實將新一代的土地發展歷程展現於公眾眼前，彷彿「打回原形」：//政府提出北部都會區發展計劃至今3年，規劃危機滿途，生態面臨巨災。本土研究社綜合北部都會區的考察及發展，發現原先的「城鄉共融」及「保留鄉郊作為城市獨特景觀」原則，短短數年內已改弦易轍，愈來愈模糊及抽象化。放寬給囤地發展商在未來發展區中原址換地的機會，大大助長區內囤地及破壞現有自然生態的行徑；輕視區內僅存的魚塘濕地，亦無制訂對策盡量予以保存，其中新田科技城主動突破濕地保育區，即將剷平90公頃的魚塘濕地作創科用地。他批評當局在土地規劃上輕視區內僅存的魚塘濕地、活躍農地等自然資源，他指出原有曾提出過要制訂大綱利用現在農地及自然資源作城市景觀，到現時卻無制訂盡量予以保存的土地用途對策，直言：「好似行番回頭路咁！」他認為一開始的發展計劃其實寫得不錯，特別是最早年進行的研究，會參考到過往新界發展的經驗，並說：「會盡量唔好影響到太多原有資源，令居民更易去接觸。」惟在北部都會區的規劃上卻「好似打回原形」。原文網址：東方日報A1：城鄉共融承諾不再 北都生態面臨巨災 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【地價暴跌】麵包價逼近麵粉價新盤排行榜
發佈時間：2024年10月8日 減息周期開始，發展商趁機散貨，啟德近日再有新盤發售，場面貌似墟冚，但這是否代表部分負債纍纍的發展商能藉此逃出困境？或許不然。研究員整理過去5年發展商向政府投地而來的59個已發售新樓盤，若以首批平均呎價來計算，發現近年至少有10個樓盤，僅其每呎土地成本（即麵粉價）已佔其推算售價【註1】（即麵包價）約3分2或以上，還未計建築成本、人工及融資成本等，能不能有盈利還成問題，而這個「麵粉價佔麵包價」比率早於3年前已開始越趨增加。▍麵粉價佔麵包價比率排行榜年份|新盤|發展商|每呎樓面地價|首批平均呎價|地價佔比2024|天璽．天|新鴻基|$17,783|$19668|90.42%|2024|柏蔚森 I|新世界|$13,829|$17,188|80.46%2024|柏蔚森 III|新世界|$13,829|$17,956|77.02%2021|尚宜|大鴻輝|$14,085|$18,454|76.32%2023|Henley Park|恆基|$15,515*|$21,088|73.58%2024|維港．雙鑽|中國海外|$13,009|$18,456|70.49%2022|澐璟|華潤置地(海外)/保利|$18,058|$25,914|69.68%2021|維港滙 I|信和/會德豐/嘉華/爪哇/世茂|$16,909|$24,628|68.66%2022|凱玥|龍光、合景泰富|$22,123|$32,749|67.55%2020|MONACO|會德豐|$14,950|$22,669|65.95%*與THE HENLEY地皮合併計算每呎地價以新樓盤天璽．天為例，新鴻基昔日斥資逾250億投地，當日投入的每呎樓面成本，已約17,783元，以首批開售價平均呎價$19,668【註2】計算，其定價已相當逼近其土地成本價，基本上已無肉食，此時開售可能是為了獲得現金流以解燃眉之急。▍啟德為麵粉麵包價差距最少區域而上述新盤投地日期，均為2017至2021年，當時地價高昂亦是土地成本佔比極高的一大主因。研究員發現尤以當日瘋搶啟德地皮的發展商最為「泥足深陷」，十大最高「麵粉價佔麵包價比率」的樓盤，除卻尚宜、維港滙 I及凱玥外，其餘7個均位於啟德。有趣的是，同區居屋售價卻反而有上升趨勢，令兩者售價越來越接近【註3】。啟德除了是發展商「重蟹區」，還可能是「蝕賣區」。為何落得如斯境地？政府早年將啟德定位為CBD2，令該地區房地產有炒作空間，發展商當年不斷在高價競逐地皮，但近一兩年區內商業地紛紛改劃為住宅地，現時麵包價猶如今天的恆指般暴跌，地產市況又一蹶不振，發展商不惜低價去貨，側面反映了啟德CBD拉動地產的概念泡沫或已爆破。▍每年投地新盤平均地價佔售價比年份｜投地新盤量｜平均地價佔比2020|14個|32.97%2021|21個|44.95%2022|9個|49.61%2023|8個|52.19%2024|7個|63.84% (截至9月)整體分析59個投地新盤，其平均地價佔售價亦不斷上升，由2020的約3分1，逐年增加至本年的約3分2，增幅近一倍。發展商即使仍有盈餘，亦可能只剩得「雞碎咁多」，對眾多發展商的財政幫助未必太大。可以預期的是，樓價持續不振，發展商盈利受壓，投地意欲不大。政府為了增加地產商投地意欲，或不得不調低底價或放寬賣地條款，衝擊長遠賣地收入或損害公共利益，進一步凸顯公共財政依賴土地收入有多不可持續。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【居然唔跌】全城樓價暴跌 新居屋呎價維持原狀？
發佈時間：2024年9月6日 回顧18年林鄭推彈性折扣，將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折，但繼上年上提至62折，今年最新一輪居屋，已再度重上7折定價【註1】，與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析，發現就算折扣率增加，居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行，居屋售價竟仍是居高不下。 房委會解釋，折扣售價根據市民負擔能力計算，雖則現時樓市下行，但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元，因此折扣率就相應減小【註2】。然而，究竟居屋的現行定價，實質上有多可負擔？ ▍7折居屋真係咁「可負擔」？ 根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力（International Housing Affordability 2024）報告【註3】，在94個研究城市中，香港仍是全球最難負擔樓價城市榜首，並連續蟬聯14年，樓價對收入比率雖由去年的18.8回落至今年的16.7，即一個香港家庭仍需不吃不喝16.7年才能置業，遠超隨後悉尼的13.3及溫哥華的12.3。 若以新居屋7折作計算，亦意味一個普通香港家庭若購得居屋，仍需不吃不渴近12年才能置業，難度仍相當於最難負擔樓價城市排名第4的美國聖荷西。這意味對於普羅大眾而言，居屋定價仍非屬可負擔的行列。縱然房委會稱目標申請者的收入中位數有4.63萬元，若具體以最新啟德啟盈苑448呎單位作計算，最保守仍需不吃不喝近7年半才能置業。而根據上述國際報告定義，樓價對收入比率超過5已屬極嚴重地不可負擔（severely unaffordable）。 房委會居屋釐定價格以「負擔能力測試」計算，實際上是混淆了「可負擔」與「頂得順」的概念，對於目標申請家庭而言，若以按揭供款佔住戶收入4成計，即每月供款18,520，再供長達25年，即使儲得50萬首期，以最便宜的屯門兆湖苑作計算，亦只「負擔」得起約370呎的單位，若要購置啟德啟盈苑，更只能「負擔」得起約240呎。 為著一個如此狹窄的單位，卻要節衣縮食25年，別說要供養父母、生兒育女，連留個餘錢去旅行亦是捉襟見肘。對比新加坡逾千呎的出售公共住宅（HDB housing）的去年售價，亦僅約3百萬港元，是當地私人公寓的3折【註4】，香港居屋卻被調回7折，試問如何稱得上可負擔？ ▍啟德私樓呎價由2萬8直跌至1萬7 居屋維持近萬 年份 屋苑名稱 平均呎價 折扣 2018 啟朗苑 $7,246 52折 2020 啟翔苑 $9,365 63折 2022 啟欣苑 $8,530 51折 2023 [...]
【應對氣候變化】只見水深不見火熱？
發佈時間：2024年9月5日 颱風魔羯為今年襲港最強颱風， 進入南海後極速增強，其爆炸力來自南海北部異常高溫的海水（達30度以上），顯示氣候變化已令極端天氣將變得更頻繁更嚴重。香港準備好迎接應對氣候變化嗎？近年除了超級颱風和世紀暴雨多了，其他極端天氣情況亦暴增，尤其以酷熱及雷暴最為明顯，亦對市民影響極大【註1】：➤ 在天文台錄得的全年熱夜總日數（日最低溫度>= 28.0度）由1961－1990年平均的8.73日，暴增至2014－2023年平均的43.9日；➤ 雷暴警告由1970年代的每年10－60次，增加至近年每年超過150次；而每次雷暴的強度亦看似增加，單是9月3日晚一小時就有逾7000次閃電【註2】。▍應對氣候變化策略：只見「水深」不見「火熱」那麼政府如何看待「極端天氣」？政府對於「極端情況」的定義是「超強颱風或其他大規模天災持續嚴重影響在職市民有效復工或引起安全問題」【註3】，以協助社會復工為導向，聚焦於與風和雨有關的預警、基建提升、準備和復原【註4】，缺乏了與熱和雷引致的災害的關注。除了少數新的預警和指引【註5】外，香港政府幾乎沒有額外想法如何增加城市對於持續酷熱和雷電天氣的韌性(resilience)，甚至將其看待為需要在「氣候適應」議程下要考慮的要素，以下列舉數例：➤ 基層生活處境： 劏房更不宜居住 但「劣質劏房」定義可能忽略通風散熱因素香港多達127,000戶劏房和天台屋在內的不適切居所。住過劏房（尤其頂樓）或天台屋的朋友便知道夏天是最難捱的，天台屋及劏房室內氣溫可比室外高出5、6度【註6】。劏房缺乏對流窗戶（有些甚至沒有窗）而不通風，而當一戶開冷氣後，隔壁劏房熱氣「困獸鬥」而被逼開冷氣，缺乏空氣流通下產生惡性循環，既浪費電力，亦解決不了酷熱問題，在氣候變化下，劏房或變得更不宜居住，但現時取締「劣質劏房」的討論聚焦於單位大小，而缺乏了散熱通風的考慮，在取締劣質劏房的討論下，這至少二三十萬基層居民的處境被全面忽略【註6】。➤ 樓宇安全：熱脹冷縮令更多石屎剝落單單計酷熱的七月和八月，至少在香港仔【註7】、筲箕灣【註8】、西環【註9】、尖沙咀【註10】發生了石屎剝落事故，不少途人中頭獎。有分析指，石屎剝落與大雨和高溫天氣有關【註11】，熱脹冷縮下石屎更易爆裂，故此樓宇安全亦與氣候變化息息相關，意味著在氣候變化、持續極端酷熱的天氣下，樓宇安全和維修亦成為不得不忽視的因素，而社會在這方面的討論甚為缺乏。➤ 電網受損：電力供應漸不穩定中電歸咎近月頻煩停電是因雷暴變得頻密，雷擊損害電塔電纜，導致局部地區停電或電力驟降【註12】，過去一年，中電已有至少7宗電力故障【註13】，部分與雷電天氣有關，政府要求跟進後，中電表示會增設避雷裝置，但已有專家指並非100%保護【註14】，除此之外，似乎未有其他有效應對策略。▍「後紅山半島」城市韌力大缺口：放生獨立屋斜坡霸地僭建即使聚焦於政府在提防暴雨帶來的災害，似乎亦有所嚴重不足。去年9月紅山半島山泥傾瀉後，本研揭發全港至少173間獨立屋霸佔官地斜坡僭建【註15】，或導致暴雨下斜坡不穩。一年過去，政府高調介入後，只對大潭紅山半島和屯門蟠龍半島個案執法，其餘位於山頂、清水灣的重災區依然「逍遙法外」，若今次魔羯再帶來世紀暴雨，難以排除再有山泥傾瀉發生，不幸的話會導致人命傷亡。▍搬石頭砸腳：加高加密舊區、開發濕地損害城市韌性總括而言，現時政府應對氣候變化的策略，只是集中於遠期的減排和近期的防災功夫，而且「只見水深不見火熱」，未有考慮熱和雷所導致的一連串城市問題，而且亦不見得在城市規劃層面上有足夠這方面的考慮，例如市建局正打算在在世界人口最稠密的油尖旺區放寬和轉移地積比，進一步加高加密，無懼熱島效應；填掉能緩衝酷熱天氣的新田濕地，起一個吸熱石屎森林新田科技城等。在全球暖化的大趨勢下，策略應是在根本的規劃層次城市降溫、散熱，而非在加高密度或破壞濕地後後，在城市設計上起個巨型蓄洪池、弄幾個所謂「通風走廊」或「綠化天台」便能解決問題。▍「微基建」：換位思考增強城市韌性除了全方位為「氣候適應」議程補漏拾遺外，現時政府以「加強基建」應對極端天氣的思維亦可能落伍－－最根本的問題是，你永遠無法準確預料極端天氣可會多極端，究竟「加強基建」都什麼程度才足夠？這可能需要換另一套思維方式。近年外國開始討論「中心化」的大型基礎設施，反而令城市應對極端氣候的韌性減低，進而建議去中心化的「微基建」(micro-infrastructure)【註16】，在這想法下，以避雷為例，不是以「中心化」思維升級電網基建，如加設避雷針，而是把電網「去中心化」，舉例說讓家家戶戶都有一定發電能力，例如天台的太陽能板，配以儲電設施，也許能夠舒緩主電網失靈時所造成的損害。氣候變化已經降臨，更多天災在迎接我們，這點是肯定的，不肯定的只是這些天災會有多嚴重。一個通盤考慮、照顧社會每個階層需要的氣候適應藍圖已經逼在眉睫，若然香港政府不早日正視，甚至反其道而行以城市開發計劃進一步削弱香港應對氣候變化的韌性，那麼屆時殺人的不止是天災，還有人禍。 【註1】分析香港天文台「警告及信號資料庫」得出 https://bit.ly/3Z9clHv 【註2】Yahoo! 新聞 2024年9月4日 摩羯颱風｜雷雨帶深夜橫掃本港 一小時逾7000次閃電(有片） https://shorturl.at/1P5Vu 【註3】勞工處 惡劣天氣及「極端情況」下工作守則 https://shorturl.at/0Oj5U 【註4】運輸及物流局 2024年5月16日 強化四大策略 應對極端天氣 聯合記者會 https://shorturl.at/IFEmS 【註5】包括勞工處去年中推出的《預防工作時中暑指引》，但毋須僱主強制執行；以及天文台的「極端酷熱」特別天氣提示 【註6】葵涌劏房街坊會、低碳想創坊 2024年8月12日《2024 夏日不適切居所熱辣辣溫度調查發佈會 — 新聞》https://shorturl.at/QZuua 【註7】東方日報 [...]
【片地開花】香港參考深圳片區模式「深」入考察
發佈時間：2024年9月3日 政府擬在北部都會區的規劃上，引入在中國內地流行的「片區模式」，發展局於3月和去年6月分別訪羅湖、坪山及南山區【註1】，立法會小組亦於5月組團考察大沖片區及桂山區【註2】，參考上述區域中「片區」的開發模式。這種規劃手法對香港來說似是全新概念，究竟具體來說有什麼值得香港參考?片區模式，簡單來說即政府就著一個特定區域，展開大規模規劃，並透過招標形式，由私人發展商主導，打包式包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序，在內地的實踐上，發展商在整個區域的收購賠償、土地平整、建造工程有極高的主導權，以下試從「深」入考察深圳數個現行片區，看看當中會/應參考什麼。▍大沖片區（深圳華潤城）：賠償問題惹爭議？深圳華潤城，由華潤置地（深圳）開發有限公司負責，過往被視作成功的深圳片區，區內有大型購物商場萬象天地及南山科技金融城。項目的成功常被訴諸於發展商的介入，使當初重建由政府主導時整區統一劃分為單一的住宅用途，成功改進為功能混合的街區。【註3】然而，即使是這個標示性案例，在2010年華潤置地進行舊區收購時，亦充斥著遷拆賠償的爭議。針對發展商與村民間就遷拆安置安排，當時亦有媒體報導當時的現金補償，與深圳房價之間依存在巨大懸殊，使絕大多數村民，實際上仍要面臨「未來如何生存」的困境。【註4】若香港參考上述開發模式，預示政府不僅會將片區內的規劃主導權向發展商傾斜，甚至會將收地拆村的程序外判，屆時受影響者則會因非由政府收地，而未能獲得政府安置政策下的待遇，受影響居民難以得到正規賠償的保證，而使爭議一直曠日持久。而北部都會區所牽涉的收地規模龐大，牽涉的村落與居民甚廣，或產生相類似效應。▍坪山區谷倉吓片區：開發商財困停工延誤施工進度另外，上述模式由規劃到工程落實需極長週期，一旦過程中發展商缺乏現金流，則牽一髮而動全身，連帶地影響不同片區的工程進度。如負責上述片區開發的華潤置地，亦在深圳承擔大量其餘的片區及社區重建的項目，包括深圳萬象城、華潤深圳灣及湖貝舊村重建項目等。但近年華潤置地傳出財務危機，加上在過去數年所錄得的虧損亦節節上升，令人質疑會否影響其所涉片區的開發進度。【註5】而內地另外一間大型開發商華僑城，亦於去年開始拋售上海、西安、南京、成都等地的重點項目，其於深圳光明區的九樾廣場亦宣告停工。【註6】事實上，因財困問題而造成深圳片區工程停工的實例已漸漸浮上水面，如坪山區谷倉吓片區，因其負責的開發商「深圳市南科潤房地產開發有限公司」現金流趨於枯竭，導致回遷地塊停工近兩年而未能交樓，該開發商甚至向居民要求減免安置過渡費，以及免除相關的違約金，直接影響本身能回遷的居民福祉。【註7】當片區的發展極度依賴發展商的資金可持續性，若日後香港政府希望該區工程能順利進行，在發展商遇財困時（它們現在正遇到很大財政困難）或許意味政府需進一步作財政上的支援，甚至發展商可以財困延誤作理由，要求政府在規劃實行上或許作出讓步，這些潛在因素亦應在參考深圳模式時考量在內。▍羅湖區湖貝統籌片區（華潤置地未來城）：承標要求高難覓合適開發商大規模的規劃，亦表示該區的開發，必須吸引到巨型發展商，例如上述所提及的華潤置地、華僑城集團，或是特定行業的龍頭企業，如承建深汕汽車工業園的比亞迪，方有充裕的財政及技術資源，來推動整區的協調方案。而一般規模的開發商，即使有意願，亦未必有足夠能力，為整片區域承擔起耗時持續的大規模工程。如深圳羅湖區中的湖貝舊村重建，遠於30年前已啟動。作為深圳首個城市更新統籌片區進行規劃工程，卻由於規模過大，先後接洽的十餘家開發商，都因爲難度太大放棄，直到2011年，才由當區政府聯同華潤置地合作開展。而即使在華潤置地介入下，亦需再耗時多8年進行前期工作，如公眾宣講、方案討論等，至2019年尾才能動工。【註8】過往內房地產發展蓬勃，在接洽合適者時亦面臨極大困難，而一眾龍頭巨企在現時經濟下行下，一些開發項目亦如上述所言，已出現「後勁不繼」的跡象。若放諸香港的脈絡，建材、人力等建造成本，亦遠遠高於鄰近的深圳，同時樓價卻在經濟低迷下跌勢持續，香港發展商本身規模上已較內地房產龍頭遜色，在上述因素下，還是否願意參與在北部都會區的片區開發，顯然亦是未知之數。▍香港如法炮製 成效存疑？政府望以「片區模式」建立園區，推動如創科等產業的發展，甚至連「南大嶼」的生態康樂項目，都稱可參考同樣模式，但由整個片區的收購賠償、工程開發，乃至於早期接洽合資格的發展商，似乎在深圳的案例中，亦呈現出不同的問題，比起單是認為相當成功同樣值得參考。深圳仍有各色各樣不同的片區，當然不只上述那些項目，有些成功之處不只在於模式本身，亦與地區發展階段及整體經濟環境不無關係，片區除了「大片」、「矚目」及「降低政府投入成本」外，也有例子顯示需要關注當中的私營拆遷、開發年期與發展商長遠負擔能力的細節問題。 【註1】新聞公報：發展局局長考察深圳市羅湖區和坪山區片區發展情況 https://shorturl.at/bb2kp 【註2】新聞公報：立法會北部都會區發展事宜小組委員會前往深圳南山和前海進行職務考察 https://shorturl.at/tPqc0 【註3】搜狐：都市更新案例（一）－從大沖村到深圳·華潤城的蝶變之路 https://shorturl.at/kmsZl 【註4】東南網：10個億元戶掩蓋不了拆除戶的權利困境 https://shorturl.at/vvquE 【註5】東方財富網：華潤置地深圳明星舊改遇插曲：合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg 【註6】鳳凰週刊：華僑城深圳26萬平TOD綜合體九樾廣場停工，原打造為光明區新地標，或受業績連續下滑拖累 https://shorturl.at/VMmpQ 【註7】新浪網：深圳方直谷倉府爛尾兩年後引進紓困資金，請求回遷業主減免過渡費 https://shorturl.at/0DSSx 【註8】東方財富網：華潤置地深圳明星舊改遇插曲：合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【再估唔島】明日大嶼最終造價大得不能講?
發佈日期：2024年8月27日 雖然政府多番否認擱置明日大嶼，但早前取消2025年填海目標，被廣泛認為已進入了「唔提就唔存在」、瀕臨「棄島」邊緣，當中最大因素當然是急劇飆升的造價已遠超賣地所帶來的收入。不過甯漢豪今日受訪，向公眾「闢謠」指政府並無放棄填海，不過至為關鍵的最新總造價，則指「無最新估算，亦不敢再估算」，以免公眾對填海開支感到「緊張」，而以往曾在進行詳細工程研究前公佈的粗略估算（5800億）只是「破例」公佈【註1】，下不為例。首先，「不敢再估算」之說不合邏輯，政府工程都要向立法會提交估算以預留所需資金，除非甯漢豪的意思是她無意向立法會透露申請撥款，全部靠商界融資（即使動用基建債所得資金理論上亦須經立法會撥款），而商界明顯「計唔掂數」，對填海興趣缺缺。再者，公佈大型工程初步估算，以及適時更新，在過往實屬常態且為必要之舉，政府公佈的明日大嶼當初5800億初步估算，難以講得上是「破例」。而值得注意的是，過往十多年大型基建最終埋單計數時大多均超支收場，有些甚至未開展已經「超支」數倍。基建項目 原初粗略造價 最終／最新造價機場三跑道 1362億 1415億 【註2】沙中線 649億 987億 【註3】北環綫 230億 620億 【註4】古洞站 35億 98億 【註5】啟德郵輪碼頭 36億 82億 【註6】T4主幹道 11.72億 71.642億 【註7】所以，今次甯漢豪拒絕更新明日大嶼造價數字，才是「破例」之舉，而今次拒絕日後公佈明日大嶼最新造價，可能意味著：1／過往巨型基建超支新聞太多，對政府造成尷尬，在今日的議會生態下，應該無人再能帶出有力質詢，索性唔再公佈。2／而因為巨型基建超支已成常態，過往為爭取支持，政府會傾向壓低初步造價，再日後追加撥款。這個現象普遍存在於全球的巨型基建中【註8】，亦很可能出現在曾引起極大風波的明日大嶼中，政府或許已預視明日大嶼超支數字「太敏感」，索性不再公佈。3/ 開始影響巨型工程的財政紀律。工程預算的制作過程、核准工程額的訂立，正是管控政府在花這些天文數字的資金時要多加審慎，減少「洗過龍」的機會，現在「唔敢再估算」，或許意味過往的工程成本控制機制已有質變。當政府連明日大嶼都不願意公布其成本估算，原本估算需斥資3萬億、比明日大嶼規模大得多的北部都會區，很可能面對類似處境，而超支的金額隨時更大，政府屆時很可能為免引起社會哄動而再度不公佈總造價。但問題是，最後超支埋單時，還不是需要醜婦終須見家翁？ 參考資料 【註1】明報：甯漢豪：交椅洲填海可「分期」或「拉長」工程減現金流影響 https://shorturl.at/IEEtd 【註2】立法會小組委員會：跟進香港國際機場三跑道系統相關事宜 https://shorturl.at/NIYtO 【註3】香港01：【沙中線】工程料超支約180億元 造價逼近千億 立法會下月審議 https://shorturl.at/F7aa0 【註4】香港01：北環線分兩期推展耗資620億元 首期只設古洞站2027年竣工 https://shorturl.at/prvW8 【註5】鐵路事宜小組委員會：有關古洞站及屯門南延線的背景資料簡介 https://shorturl.at/8y9Ma 【註6】財務委員會：工務小組委員會討論文件 https://shorturl.at/4SgpL 【註7】立法會財務委員會 工務小組委員會 [...]
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【香港「城鄉共融」被馴化史 (2012 -2023)】
發佈時間：2024年10月9日 香港新市鎮的開發究竟正在進步，還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出，及後在最新新發展區被沿用，到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」，到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍，是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」：● 2012-13 – 新界東北土地爭議，關注新發展區推土機式的開發模式，毀農滅村，民間提出「城鄉共存共生」；● 2016 – 在元朗南新發展區的新規劃中，於唐人新村加入保存了約14公頃的農地景觀作「田園地帶」，屬首個新發展區提供「城、鄉和自然共融」 (Urban-Rural-Nature Integration)；● 2017 – 新界北發展可行性研究，在規劃原則同樣提出「城、鄉和自然共融」，包括盡可能保留新界北部現存自然資源、活躍/可耕農地，與及盡量避開發展原有非原居民村的「原有聚落」(Existing Settlement)；● 2021 – 北部都會區橫空出世，基於早前新界北發展研究的原則，訂出「城鄉共融」及「保存鄉郊獨特城市景觀」作策略，建議制定生態及自然資源大綱，並劃出3個上千公頃建立濕地公園。● 2022 – 北都新田科技城規劃取代早前新田新發展區規劃方案，取消原有規劃保留約8公頃的可耕農地作城市農業公園，並犧牲當區90公頃魚塘濕地作填土開發，新田多條非原居民村「無得留低」；● 2023 – 更新北都計劃「行動綱領」，將「城鄉共融」放於目標及願景的較後位置，亦不再提及農地保育及自然資源大綱的「城鄉共融」規劃指導原則，只說「保留部分現有鄉村」及「協調鄉村與周邊發展」、「發掘及善用鄉村的文化、歷史特色」就體現了「城鄉共融」的北都「特色」。研究員再上報章頭版講述北都落實「城鄉共融」的現實，如實將新一代的土地發展歷程展現於公眾眼前，彷彿「打回原形」：//政府提出北部都會區發展計劃至今3年，規劃危機滿途，生態面臨巨災。本土研究社綜合北部都會區的考察及發展，發現原先的「城鄉共融」及「保留鄉郊作為城市獨特景觀」原則，短短數年內已改弦易轍，愈來愈模糊及抽象化。放寬給囤地發展商在未來發展區中原址換地的機會，大大助長區內囤地及破壞現有自然生態的行徑；輕視區內僅存的魚塘濕地，亦無制訂對策盡量予以保存，其中新田科技城主動突破濕地保育區，即將剷平90公頃的魚塘濕地作創科用地。他批評當局在土地規劃上輕視區內僅存的魚塘濕地、活躍農地等自然資源，他指出原有曾提出過要制訂大綱利用現在農地及自然資源作城市景觀，到現時卻無制訂盡量予以保存的土地用途對策，直言：「好似行番回頭路咁！」他認為一開始的發展計劃其實寫得不錯，特別是最早年進行的研究，會參考到過往新界發展的經驗，並說：「會盡量唔好影響到太多原有資源，令居民更易去接觸。」惟在北部都會區的規劃上卻「好似打回原形」。原文網址：東方日報A1：城鄉共融承諾不再 北都生態面臨巨災 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【地價暴跌】麵包價逼近麵粉價新盤排行榜
發佈時間：2024年10月8日 減息周期開始，發展商趁機散貨，啟德近日再有新盤發售，場面貌似墟冚，但這是否代表部分負債纍纍的發展商能藉此逃出困境？或許不然。研究員整理過去5年發展商向政府投地而來的59個已發售新樓盤，若以首批平均呎價來計算，發現近年至少有10個樓盤，僅其每呎土地成本（即麵粉價）已佔其推算售價【註1】（即麵包價）約3分2或以上，還未計建築成本、人工及融資成本等，能不能有盈利還成問題，而這個「麵粉價佔麵包價」比率早於3年前已開始越趨增加。▍麵粉價佔麵包價比率排行榜年份|新盤|發展商|每呎樓面地價|首批平均呎價|地價佔比2024|天璽．天|新鴻基|$17,783|$19668|90.42%|2024|柏蔚森 I|新世界|$13,829|$17,188|80.46%2024|柏蔚森 III|新世界|$13,829|$17,956|77.02%2021|尚宜|大鴻輝|$14,085|$18,454|76.32%2023|Henley Park|恆基|$15,515*|$21,088|73.58%2024|維港．雙鑽|中國海外|$13,009|$18,456|70.49%2022|澐璟|華潤置地(海外)/保利|$18,058|$25,914|69.68%2021|維港滙 I|信和/會德豐/嘉華/爪哇/世茂|$16,909|$24,628|68.66%2022|凱玥|龍光、合景泰富|$22,123|$32,749|67.55%2020|MONACO|會德豐|$14,950|$22,669|65.95%*與THE HENLEY地皮合併計算每呎地價以新樓盤天璽．天為例，新鴻基昔日斥資逾250億投地，當日投入的每呎樓面成本，已約17,783元，以首批開售價平均呎價$19,668【註2】計算，其定價已相當逼近其土地成本價，基本上已無肉食，此時開售可能是為了獲得現金流以解燃眉之急。▍啟德為麵粉麵包價差距最少區域而上述新盤投地日期，均為2017至2021年，當時地價高昂亦是土地成本佔比極高的一大主因。研究員發現尤以當日瘋搶啟德地皮的發展商最為「泥足深陷」，十大最高「麵粉價佔麵包價比率」的樓盤，除卻尚宜、維港滙 I及凱玥外，其餘7個均位於啟德。有趣的是，同區居屋售價卻反而有上升趨勢，令兩者售價越來越接近【註3】。啟德除了是發展商「重蟹區」，還可能是「蝕賣區」。為何落得如斯境地？政府早年將啟德定位為CBD2，令該地區房地產有炒作空間，發展商當年不斷在高價競逐地皮，但近一兩年區內商業地紛紛改劃為住宅地，現時麵包價猶如今天的恆指般暴跌，地產市況又一蹶不振，發展商不惜低價去貨，側面反映了啟德CBD拉動地產的概念泡沫或已爆破。▍每年投地新盤平均地價佔售價比年份｜投地新盤量｜平均地價佔比2020|14個|32.97%2021|21個|44.95%2022|9個|49.61%2023|8個|52.19%2024|7個|63.84% (截至9月)整體分析59個投地新盤，其平均地價佔售價亦不斷上升，由2020的約3分1，逐年增加至本年的約3分2，增幅近一倍。發展商即使仍有盈餘，亦可能只剩得「雞碎咁多」，對眾多發展商的財政幫助未必太大。可以預期的是，樓價持續不振，發展商盈利受壓，投地意欲不大。政府為了增加地產商投地意欲，或不得不調低底價或放寬賣地條款，衝擊長遠賣地收入或損害公共利益，進一步凸顯公共財政依賴土地收入有多不可持續。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【居然唔跌】全城樓價暴跌 新居屋呎價維持原狀？
發佈時間：2024年9月6日 回顧18年林鄭推彈性折扣，將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折，但繼上年上提至62折，今年最新一輪居屋，已再度重上7折定價【註1】，與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析，發現就算折扣率增加，居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行，居屋售價竟仍是居高不下。 房委會解釋，折扣售價根據市民負擔能力計算，雖則現時樓市下行，但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元，因此折扣率就相應減小【註2】。然而，究竟居屋的現行定價，實質上有多可負擔？ ▍7折居屋真係咁「可負擔」？ 根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力（International Housing Affordability 2024）報告【註3】，在94個研究城市中，香港仍是全球最難負擔樓價城市榜首，並連續蟬聯14年，樓價對收入比率雖由去年的18.8回落至今年的16.7，即一個香港家庭仍需不吃不喝16.7年才能置業，遠超隨後悉尼的13.3及溫哥華的12.3。 若以新居屋7折作計算，亦意味一個普通香港家庭若購得居屋，仍需不吃不渴近12年才能置業，難度仍相當於最難負擔樓價城市排名第4的美國聖荷西。這意味對於普羅大眾而言，居屋定價仍非屬可負擔的行列。縱然房委會稱目標申請者的收入中位數有4.63萬元，若具體以最新啟德啟盈苑448呎單位作計算，最保守仍需不吃不喝近7年半才能置業。而根據上述國際報告定義，樓價對收入比率超過5已屬極嚴重地不可負擔（severely unaffordable）。 房委會居屋釐定價格以「負擔能力測試」計算，實際上是混淆了「可負擔」與「頂得順」的概念，對於目標申請家庭而言，若以按揭供款佔住戶收入4成計，即每月供款18,520，再供長達25年，即使儲得50萬首期，以最便宜的屯門兆湖苑作計算，亦只「負擔」得起約370呎的單位，若要購置啟德啟盈苑，更只能「負擔」得起約240呎。 為著一個如此狹窄的單位，卻要節衣縮食25年，別說要供養父母、生兒育女，連留個餘錢去旅行亦是捉襟見肘。對比新加坡逾千呎的出售公共住宅（HDB housing）的去年售價，亦僅約3百萬港元，是當地私人公寓的3折【註4】，香港居屋卻被調回7折，試問如何稱得上可負擔？ ▍啟德私樓呎價由2萬8直跌至1萬7 居屋維持近萬 年份 屋苑名稱 平均呎價 折扣 2018 啟朗苑 $7,246 52折 2020 啟翔苑 $9,365 63折 2022 啟欣苑 $8,530 51折 2023 [...]
【應對氣候變化】只見水深不見火熱？
發佈時間：2024年9月5日 颱風魔羯為今年襲港最強颱風， 進入南海後極速增強，其爆炸力來自南海北部異常高溫的海水（達30度以上），顯示氣候變化已令極端天氣將變得更頻繁更嚴重。香港準備好迎接應對氣候變化嗎？近年除了超級颱風和世紀暴雨多了，其他極端天氣情況亦暴增，尤其以酷熱及雷暴最為明顯，亦對市民影響極大【註1】：➤ 在天文台錄得的全年熱夜總日數（日最低溫度>= 28.0度）由1961－1990年平均的8.73日，暴增至2014－2023年平均的43.9日；➤ 雷暴警告由1970年代的每年10－60次，增加至近年每年超過150次；而每次雷暴的強度亦看似增加，單是9月3日晚一小時就有逾7000次閃電【註2】。▍應對氣候變化策略：只見「水深」不見「火熱」那麼政府如何看待「極端天氣」？政府對於「極端情況」的定義是「超強颱風或其他大規模天災持續嚴重影響在職市民有效復工或引起安全問題」【註3】，以協助社會復工為導向，聚焦於與風和雨有關的預警、基建提升、準備和復原【註4】，缺乏了與熱和雷引致的災害的關注。除了少數新的預警和指引【註5】外，香港政府幾乎沒有額外想法如何增加城市對於持續酷熱和雷電天氣的韌性(resilience)，甚至將其看待為需要在「氣候適應」議程下要考慮的要素，以下列舉數例：➤ 基層生活處境： 劏房更不宜居住 但「劣質劏房」定義可能忽略通風散熱因素香港多達127,000戶劏房和天台屋在內的不適切居所。住過劏房（尤其頂樓）或天台屋的朋友便知道夏天是最難捱的，天台屋及劏房室內氣溫可比室外高出5、6度【註6】。劏房缺乏對流窗戶（有些甚至沒有窗）而不通風，而當一戶開冷氣後，隔壁劏房熱氣「困獸鬥」而被逼開冷氣，缺乏空氣流通下產生惡性循環，既浪費電力，亦解決不了酷熱問題，在氣候變化下，劏房或變得更不宜居住，但現時取締「劣質劏房」的討論聚焦於單位大小，而缺乏了散熱通風的考慮，在取締劣質劏房的討論下，這至少二三十萬基層居民的處境被全面忽略【註6】。➤ 樓宇安全：熱脹冷縮令更多石屎剝落單單計酷熱的七月和八月，至少在香港仔【註7】、筲箕灣【註8】、西環【註9】、尖沙咀【註10】發生了石屎剝落事故，不少途人中頭獎。有分析指，石屎剝落與大雨和高溫天氣有關【註11】，熱脹冷縮下石屎更易爆裂，故此樓宇安全亦與氣候變化息息相關，意味著在氣候變化、持續極端酷熱的天氣下，樓宇安全和維修亦成為不得不忽視的因素，而社會在這方面的討論甚為缺乏。➤ 電網受損：電力供應漸不穩定中電歸咎近月頻煩停電是因雷暴變得頻密，雷擊損害電塔電纜，導致局部地區停電或電力驟降【註12】，過去一年，中電已有至少7宗電力故障【註13】，部分與雷電天氣有關，政府要求跟進後，中電表示會增設避雷裝置，但已有專家指並非100%保護【註14】，除此之外，似乎未有其他有效應對策略。▍「後紅山半島」城市韌力大缺口：放生獨立屋斜坡霸地僭建即使聚焦於政府在提防暴雨帶來的災害，似乎亦有所嚴重不足。去年9月紅山半島山泥傾瀉後，本研揭發全港至少173間獨立屋霸佔官地斜坡僭建【註15】，或導致暴雨下斜坡不穩。一年過去，政府高調介入後，只對大潭紅山半島和屯門蟠龍半島個案執法，其餘位於山頂、清水灣的重災區依然「逍遙法外」，若今次魔羯再帶來世紀暴雨，難以排除再有山泥傾瀉發生，不幸的話會導致人命傷亡。▍搬石頭砸腳：加高加密舊區、開發濕地損害城市韌性總括而言，現時政府應對氣候變化的策略，只是集中於遠期的減排和近期的防災功夫，而且「只見水深不見火熱」，未有考慮熱和雷所導致的一連串城市問題，而且亦不見得在城市規劃層面上有足夠這方面的考慮，例如市建局正打算在在世界人口最稠密的油尖旺區放寬和轉移地積比，進一步加高加密，無懼熱島效應；填掉能緩衝酷熱天氣的新田濕地，起一個吸熱石屎森林新田科技城等。在全球暖化的大趨勢下，策略應是在根本的規劃層次城市降溫、散熱，而非在加高密度或破壞濕地後後，在城市設計上起個巨型蓄洪池、弄幾個所謂「通風走廊」或「綠化天台」便能解決問題。▍「微基建」：換位思考增強城市韌性除了全方位為「氣候適應」議程補漏拾遺外，現時政府以「加強基建」應對極端天氣的思維亦可能落伍－－最根本的問題是，你永遠無法準確預料極端天氣可會多極端，究竟「加強基建」都什麼程度才足夠？這可能需要換另一套思維方式。近年外國開始討論「中心化」的大型基礎設施，反而令城市應對極端氣候的韌性減低，進而建議去中心化的「微基建」(micro-infrastructure)【註16】，在這想法下，以避雷為例，不是以「中心化」思維升級電網基建，如加設避雷針，而是把電網「去中心化」，舉例說讓家家戶戶都有一定發電能力，例如天台的太陽能板，配以儲電設施，也許能夠舒緩主電網失靈時所造成的損害。氣候變化已經降臨，更多天災在迎接我們，這點是肯定的，不肯定的只是這些天災會有多嚴重。一個通盤考慮、照顧社會每個階層需要的氣候適應藍圖已經逼在眉睫，若然香港政府不早日正視，甚至反其道而行以城市開發計劃進一步削弱香港應對氣候變化的韌性，那麼屆時殺人的不止是天災，還有人禍。 【註1】分析香港天文台「警告及信號資料庫」得出 https://bit.ly/3Z9clHv 【註2】Yahoo! 新聞 2024年9月4日 摩羯颱風｜雷雨帶深夜橫掃本港 一小時逾7000次閃電(有片） https://shorturl.at/1P5Vu 【註3】勞工處 惡劣天氣及「極端情況」下工作守則 https://shorturl.at/0Oj5U 【註4】運輸及物流局 2024年5月16日 強化四大策略 應對極端天氣 聯合記者會 https://shorturl.at/IFEmS 【註5】包括勞工處去年中推出的《預防工作時中暑指引》，但毋須僱主強制執行；以及天文台的「極端酷熱」特別天氣提示 【註6】葵涌劏房街坊會、低碳想創坊 2024年8月12日《2024 夏日不適切居所熱辣辣溫度調查發佈會 — 新聞》https://shorturl.at/QZuua 【註7】東方日報 [...]
【片地開花】香港參考深圳片區模式「深」入考察
發佈時間：2024年9月3日 政府擬在北部都會區的規劃上，引入在中國內地流行的「片區模式」，發展局於3月和去年6月分別訪羅湖、坪山及南山區【註1】，立法會小組亦於5月組團考察大沖片區及桂山區【註2】，參考上述區域中「片區」的開發模式。這種規劃手法對香港來說似是全新概念，究竟具體來說有什麼值得香港參考?片區模式，簡單來說即政府就著一個特定區域，展開大規模規劃，並透過招標形式，由私人發展商主導，打包式包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序，在內地的實踐上，發展商在整個區域的收購賠償、土地平整、建造工程有極高的主導權，以下試從「深」入考察深圳數個現行片區，看看當中會/應參考什麼。▍大沖片區（深圳華潤城）：賠償問題惹爭議？深圳華潤城，由華潤置地（深圳）開發有限公司負責，過往被視作成功的深圳片區，區內有大型購物商場萬象天地及南山科技金融城。項目的成功常被訴諸於發展商的介入，使當初重建由政府主導時整區統一劃分為單一的住宅用途，成功改進為功能混合的街區。【註3】然而，即使是這個標示性案例，在2010年華潤置地進行舊區收購時，亦充斥著遷拆賠償的爭議。針對發展商與村民間就遷拆安置安排，當時亦有媒體報導當時的現金補償，與深圳房價之間依存在巨大懸殊，使絕大多數村民，實際上仍要面臨「未來如何生存」的困境。【註4】若香港參考上述開發模式，預示政府不僅會將片區內的規劃主導權向發展商傾斜，甚至會將收地拆村的程序外判，屆時受影響者則會因非由政府收地，而未能獲得政府安置政策下的待遇，受影響居民難以得到正規賠償的保證，而使爭議一直曠日持久。而北部都會區所牽涉的收地規模龐大，牽涉的村落與居民甚廣，或產生相類似效應。▍坪山區谷倉吓片區：開發商財困停工延誤施工進度另外，上述模式由規劃到工程落實需極長週期，一旦過程中發展商缺乏現金流，則牽一髮而動全身，連帶地影響不同片區的工程進度。如負責上述片區開發的華潤置地，亦在深圳承擔大量其餘的片區及社區重建的項目，包括深圳萬象城、華潤深圳灣及湖貝舊村重建項目等。但近年華潤置地傳出財務危機，加上在過去數年所錄得的虧損亦節節上升，令人質疑會否影響其所涉片區的開發進度。【註5】而內地另外一間大型開發商華僑城，亦於去年開始拋售上海、西安、南京、成都等地的重點項目，其於深圳光明區的九樾廣場亦宣告停工。【註6】事實上，因財困問題而造成深圳片區工程停工的實例已漸漸浮上水面，如坪山區谷倉吓片區，因其負責的開發商「深圳市南科潤房地產開發有限公司」現金流趨於枯竭，導致回遷地塊停工近兩年而未能交樓，該開發商甚至向居民要求減免安置過渡費，以及免除相關的違約金，直接影響本身能回遷的居民福祉。【註7】當片區的發展極度依賴發展商的資金可持續性，若日後香港政府希望該區工程能順利進行，在發展商遇財困時（它們現在正遇到很大財政困難）或許意味政府需進一步作財政上的支援，甚至發展商可以財困延誤作理由，要求政府在規劃實行上或許作出讓步，這些潛在因素亦應在參考深圳模式時考量在內。▍羅湖區湖貝統籌片區（華潤置地未來城）：承標要求高難覓合適開發商大規模的規劃，亦表示該區的開發，必須吸引到巨型發展商，例如上述所提及的華潤置地、華僑城集團，或是特定行業的龍頭企業，如承建深汕汽車工業園的比亞迪，方有充裕的財政及技術資源，來推動整區的協調方案。而一般規模的開發商，即使有意願，亦未必有足夠能力，為整片區域承擔起耗時持續的大規模工程。如深圳羅湖區中的湖貝舊村重建，遠於30年前已啟動。作為深圳首個城市更新統籌片區進行規劃工程，卻由於規模過大，先後接洽的十餘家開發商，都因爲難度太大放棄，直到2011年，才由當區政府聯同華潤置地合作開展。而即使在華潤置地介入下，亦需再耗時多8年進行前期工作，如公眾宣講、方案討論等，至2019年尾才能動工。【註8】過往內房地產發展蓬勃，在接洽合適者時亦面臨極大困難，而一眾龍頭巨企在現時經濟下行下，一些開發項目亦如上述所言，已出現「後勁不繼」的跡象。若放諸香港的脈絡，建材、人力等建造成本，亦遠遠高於鄰近的深圳，同時樓價卻在經濟低迷下跌勢持續，香港發展商本身規模上已較內地房產龍頭遜色，在上述因素下，還是否願意參與在北部都會區的片區開發，顯然亦是未知之數。▍香港如法炮製 成效存疑？政府望以「片區模式」建立園區，推動如創科等產業的發展，甚至連「南大嶼」的生態康樂項目，都稱可參考同樣模式，但由整個片區的收購賠償、工程開發，乃至於早期接洽合資格的發展商，似乎在深圳的案例中，亦呈現出不同的問題，比起單是認為相當成功同樣值得參考。深圳仍有各色各樣不同的片區，當然不只上述那些項目，有些成功之處不只在於模式本身，亦與地區發展階段及整體經濟環境不無關係，片區除了「大片」、「矚目」及「降低政府投入成本」外，也有例子顯示需要關注當中的私營拆遷、開發年期與發展商長遠負擔能力的細節問題。 【註1】新聞公報：發展局局長考察深圳市羅湖區和坪山區片區發展情況 https://shorturl.at/bb2kp 【註2】新聞公報：立法會北部都會區發展事宜小組委員會前往深圳南山和前海進行職務考察 https://shorturl.at/tPqc0 【註3】搜狐：都市更新案例（一）－從大沖村到深圳·華潤城的蝶變之路 https://shorturl.at/kmsZl 【註4】東南網：10個億元戶掩蓋不了拆除戶的權利困境 https://shorturl.at/vvquE 【註5】東方財富網：華潤置地深圳明星舊改遇插曲：合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg 【註6】鳳凰週刊：華僑城深圳26萬平TOD綜合體九樾廣場停工，原打造為光明區新地標，或受業績連續下滑拖累 https://shorturl.at/VMmpQ 【註7】新浪網：深圳方直谷倉府爛尾兩年後引進紓困資金，請求回遷業主減免過渡費 https://shorturl.at/0DSSx 【註8】東方財富網：華潤置地深圳明星舊改遇插曲：合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【再估唔島】明日大嶼最終造價大得不能講?
發佈日期：2024年8月27日 雖然政府多番否認擱置明日大嶼，但早前取消2025年填海目標，被廣泛認為已進入了「唔提就唔存在」、瀕臨「棄島」邊緣，當中最大因素當然是急劇飆升的造價已遠超賣地所帶來的收入。不過甯漢豪今日受訪，向公眾「闢謠」指政府並無放棄填海，不過至為關鍵的最新總造價，則指「無最新估算，亦不敢再估算」，以免公眾對填海開支感到「緊張」，而以往曾在進行詳細工程研究前公佈的粗略估算（5800億）只是「破例」公佈【註1】，下不為例。首先，「不敢再估算」之說不合邏輯，政府工程都要向立法會提交估算以預留所需資金，除非甯漢豪的意思是她無意向立法會透露申請撥款，全部靠商界融資（即使動用基建債所得資金理論上亦須經立法會撥款），而商界明顯「計唔掂數」，對填海興趣缺缺。再者，公佈大型工程初步估算，以及適時更新，在過往實屬常態且為必要之舉，政府公佈的明日大嶼當初5800億初步估算，難以講得上是「破例」。而值得注意的是，過往十多年大型基建最終埋單計數時大多均超支收場，有些甚至未開展已經「超支」數倍。基建項目 原初粗略造價 最終／最新造價機場三跑道 1362億 1415億 【註2】沙中線 649億 987億 【註3】北環綫 230億 620億 【註4】古洞站 35億 98億 【註5】啟德郵輪碼頭 36億 82億 【註6】T4主幹道 11.72億 71.642億 【註7】所以，今次甯漢豪拒絕更新明日大嶼造價數字，才是「破例」之舉，而今次拒絕日後公佈明日大嶼最新造價，可能意味著：1／過往巨型基建超支新聞太多，對政府造成尷尬，在今日的議會生態下，應該無人再能帶出有力質詢，索性唔再公佈。2／而因為巨型基建超支已成常態，過往為爭取支持，政府會傾向壓低初步造價，再日後追加撥款。這個現象普遍存在於全球的巨型基建中【註8】，亦很可能出現在曾引起極大風波的明日大嶼中，政府或許已預視明日大嶼超支數字「太敏感」，索性不再公佈。3/ 開始影響巨型工程的財政紀律。工程預算的制作過程、核准工程額的訂立，正是管控政府在花這些天文數字的資金時要多加審慎，減少「洗過龍」的機會，現在「唔敢再估算」，或許意味過往的工程成本控制機制已有質變。當政府連明日大嶼都不願意公布其成本估算，原本估算需斥資3萬億、比明日大嶼規模大得多的北部都會區，很可能面對類似處境，而超支的金額隨時更大，政府屆時很可能為免引起社會哄動而再度不公佈總造價。但問題是，最後超支埋單時，還不是需要醜婦終須見家翁？ 參考資料 【註1】明報：甯漢豪：交椅洲填海可「分期」或「拉長」工程減現金流影響 https://shorturl.at/IEEtd 【註2】立法會小組委員會：跟進香港國際機場三跑道系統相關事宜 https://shorturl.at/NIYtO 【註3】香港01：【沙中線】工程料超支約180億元 造價逼近千億 立法會下月審議 https://shorturl.at/F7aa0 【註4】香港01：北環線分兩期推展耗資620億元 首期只設古洞站2027年竣工 https://shorturl.at/prvW8 【註5】鐵路事宜小組委員會：有關古洞站及屯門南延線的背景資料簡介 https://shorturl.at/8y9Ma 【註6】財務委員會：工務小組委員會討論文件 https://shorturl.at/4SgpL 【註7】立法會財務委員會 工務小組委員會 [...]