發佈時間：2025年2月6日 2018年政府修改《長遠房屋策略》【註1】，將公私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」，貌似新公營房屋比新私樓多，但實質《長遠房屋策略》落實以來，私樓落成量竟比被公屋多【註2】。在實際落成公營房屋持續不足下，政商界卻不時提出需提高私樓比例。甯漢豪更揚言，政府已覓夠地，未來10年公屋供應甚至超標，因此將來可調整整體公私營房屋的七三比例，針對未來新發展區，更檢視將公私營房屋比例調校至「一半一半」【註3】。按往績來看，公營房屋實質落成量將會更少。而根據最新公布的新發展區規劃建議，包括新界北新市鎮的優先發展區、馬草壟及牛潭尾，甚至已直言，因應各區不同發展定位，其住宅區將以「私人住宅」為主導，或意味新發展區內公屋供應會進一步縮減。▍由公私營七三比，調整至私人住宅主導？➤ 新界北新市鎮(優先發展區)住宅總數：17,000 – 19,000發展定位：口岸商貿及產業區官方說法：公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點，（優先發展區新增住宅單位17,000 – 19,000個），當中香園圍口岸商住區提供約12,000-13,000個住宅單位（私人住宅為主），大學教育城和毗連社區在附近提供約5,000-6,000個私人住宅單位，增加師生的住宿選項。【註4】➤ 馬草壟住宅總數：9,800 – 10,700發展定位：為河套創科企業提供便捷的社區服務及生活支援官方說法：作為古洞北新發展區的延伸，馬草壟將規劃為住宅新社區，主要提供私人住宅和休憩及配套設施，支援河套創科人才的住屋及生活配套的需要，亦與毗鄰的古洞北休憩康體設施相輔相成。【註5】➤ 牛潭尾住宅總數：12,000 – 13,000發展定位：創新科技地及大學城官方說法：在滿足區內居民需要之餘，亦為附近大學城和綜合醫院的學生、教職員、研究人員及醫護人員提供服務。考慮到牛潭尾的發展定位，該區的房屋需求會以私人住宅為主。【註6】近年公布的發展區，部分原初亦表明將依循七三比的安排。如牛潭尾和新田，屬於北環綫鄰地住宅項目，本稱將以七三比的公私營房屋比例作為規劃目標，但新趨勢下，似乎亦難逃公屋規劃被大幅減少的命運。而綜觀上述的新發展區域，規劃作私人住宅主導的理由，往往在於需配合產業規劃，支援相應人才，如大學教研人員、創科人才及醫護人員等。觀乎其他新發展區亦有類近產業時，例如流浮山定位為數碼科技樞紐，以及新田科技城等，上述發展思維亦意味這些未來落成的新發展區，難免亦傾向以私樓為主。▍未來十年公私營比例恐面臨失衡？觀乎過往官員說法，在其餘即將動工的新發展區，這種降低公屋量的規劃意向亦是有跡可尋：➤ 流浮山／尖鼻咀／白泥住宅總數：48,000 – 53,000發展定位：數碼科技樞紐政府說法：「早前推出的「尖鼻嘴、流浮山及白泥一帶」規劃，當中會有一個北都版本的數碼港，預料會有較多人才聚集，若當地採用公私營房屋「七三比」可能不太適合」（甯漢豪，2024）【註7】➤ 新田科技城住宅總數：50,000發展定位：創新科技地政府說法：「新田科技城，當中預計做多少房屋，其實是有註腳，說明該處房屋供應不需要一定有七成是公屋」（甯漢豪，2024）【註8】➤ 新界北新市鎮住宅總數：163,000 – 176,000發展定位：口岸商圈及新興產業基地政府說法：「整個新界北新市鎮公私營房屋比例未定，但在進行技術評估時有假設情景，分別是公私營房屋五五比、六四比和七三比」（發展局，2024）【註9】若只是個別區域作出調整，對整體公私營房屋比例或影響不大，然而單單是上述的新發展區，已達逾30萬個住宅單位的規模，相等於2024/25至2033/34年度的十年房屋供應。除非政府在新發展區以外補回公營房屋的落差，貿然大幅將這些新發展區的公屋比例縮減，將意味再下一個十年，香港的公私營比例將面臨嚴重失衡。但對於政府而言，其聲稱未來可預示有充裕公屋供應，因此有空間調整七三比的十年策略，而不致出現失衡，但政府仍未解釋在新發展區被「迫走」的公屋，究竟在哪裏興建。雖則政府樂觀心態依然，但顯然現時房屋問題持續嚴峻，不僅劏房問題未被解決，一般公屋輪候仍要等5.5年。而在未來十年，這些問題似乎亦難以想像，能順利得以解決。若屆時房屋供應仍然緊拙，而各新發展區的私樓為主的房屋規劃被一錘定音，政府若要再覓地增建公屋將會難上加難，所造成的危機或較今天更嚴重。▍現時新建房屋亦背離七三比？即使不談未來，現時正動工及陸續落成住屋的發展區，根據官方自身的數字，不少本身亦不符合「七三比」的要求，例如：➤ 元朗南新發展區住宅總量：28,500官方比例：6.8 : 3.2【註10】➤ 古洞北／粉嶺北新發展區住宅總量：82,600官方比例：6.6 : 3.4(古洞北)；7 : 3(粉嶺北)【註11】➤ 洪水橋／厦村新發展區住宅總量：61,000官方比例：5.5 : 4.5【註12】如洪水橋／厦村新發展區，政府甚至以緩解天水圍公私營房屋比例失衡為由，合理化偏低的公營比例。在現時的「七三比」策略下，雖只要求房屋供應在整體數字上應符合比例，而非針對每個發展項目。但觀乎上述北部都會區的新發展區，似乎無一能夠完全合乎比例，亦發映現時整體房屋的公私營比例或許並不合格。▍過去10年私樓供應已打爆長策目標 新發展區再增私樓比例後果如何？事實上，根據最新公布的《香港統計年刊2024》【註13】，自長策制定七三比目標後的5年間，香港整體不同類型新建單位的「實質增長」，與「目標比例」顯然仍有極大落差：房屋類型｜2019年｜2024年｜增加（％）⧪[...]

發佈時間：2025年1月23日 彩虹邨重建爭議掀起了民間就舊公共屋邨保育的討論，隨著政府宣布1960年代落成的公共屋邨重建計劃（例如華富邨和西環邨等），不少市民不解為何要「一幢不留」。這批戰後興建、已年屆60歲的公屋，在建築風格和社區資本上均別樹一格，已有不少民間聲音要求保留。遺憾的是，即使民間提出彩虹邨等有保留價值，由於古蹟辦沒有為戰後興建的公共建築系統性地評審，在保育制度上近乎「無險可守」，面對維修成本上升的問題，房委會和房協傾向全部拆卸重建。面對社會對歷史建築保育的意識高漲，官方曾提出／落實過若干公屋「保育」措施以應對，例如提議在彩虹邨「電子化」拍照保育其著名七色牆，及會在重建屋邨沿用彩虹配色，但這是有意義的保育措施，抑或只是敷衍市民？▍ 「瞻仰遺容」式公屋保育研究員整合過去房委及房協在推動轄下屋邨重建時採用的保育措施，發現香港對公屋保育的可歸類為五大類，效果均強差人意：➤ 歷史紀錄及網頁 （例子：明華大廈、花園大廈）2011年宣布重建的明華大廈，以其像行人天橋的中央走廊、麻石牆、通花牆等為特色，當年有城規會委員提出保留明華大廈的其中一座以「留念」但被拒【註1】，房協曾反建議興建「保育公園」代替但最後並無兌現【註2】，近年出現「歷史文化傳承紀錄計畫」，收集老街坊居住多年的歷史以及有關屋邨的歷史及建築特色，並發佈在網站。這類口述歷史的紀錄本身不是壞事，一定有其價值，但若以此代替屋邨建築物和氛圍的保育，好聽一點是聊勝於無，難聽一點就是 「瞻仰遺容」。➤歷史展覽空間 （例子：蘇屋邨、石硤尾邨、藍田邨、牛頭角下邨、明華大廈）不少重建後的屋邨的屋邨都會預留空間作歷史展覽，復刻重建前的生活面貌，並展出在邨內的舊物，但整條屋邨絕大部分均已拆卸。牛頭角下邨及藍田邨設有空間模仿當年的茶餐廳及茶樓，並擺設「卡位」作休憩空間，但展覽與居民的生活連結有限，參觀者極其量只能走馬看花，所扮演的保育功能相當有限。與歷史紀錄及網頁 一樣，其效果僅是聊勝於無、似是憑弔和瞻仰遺容多於能取代真正的保育措施。➤ 保留少部分地標及樹木 （例子：蘇屋邨、石硤尾邨、秀茂坪邨）房委會重建的蘇屋邨，以樂隊Beyond及許冠傑舊居而聞名，其「蘇屋三寶」：販賣火水的「小白屋」、「燕子亭」、入口的「金漆招牌」，構成了舊蘇屋邨的重要風景。蘇屋邨現時已拆卸重建，房委會則保留了「蘇屋三寶」重新利用，但氛圍已與新蘇屋邨格格不入，燕子亭在高密度的屋邨佈局，難以想像戰後首幾批公共屋邨的低密度設計和空曠的休憩氛圍。空曠的休憩氛圍亦有大樹點綴，部分數十年後成為街坊乘涼和聯繫的公共空間；蘇屋邨重建時亦保留了1961年雅麗珊郡主種植的「公主樹」、秀茂坪邨保留其合歡樹等等。但同樣地， 保留少部分地標，好聽一點是保留一點街坊的回憶，難聽一點亦是瞻仰遺容－－新建築設計與其格格不入，新舊建築之間的割裂已保育效果大打折扣，保留舊建築僅僅是聊勝於無。➤ 壁畫藝術介入 （例子：蘇屋邨、石硤尾邨）近年流行打卡壁畫，政府也很喜歡抽取社區獨特元素，找個藝術家展示社區特色。壁畫本身能否帶動社區氣氛，確實見仁見智，但若視之為保育手法則有爭議，例如蘇屋邨的「家在蘇屋」以許冠傑、黃家駒作為主題，其壁畫有結他圖案，以「紀念許冠傑和黃家駒」【註3】。這些壁畫的紀念效果如何，可留給公眾討論，但黃家駒和許冠傑曾居住的大廈早已經灰飛煙滅，在壁畫中亦難易找回傳奇歌手的生活痕跡。➤原棟保留但過度改裝少數的舊屋邨能有個別樓宇獲原棟保留，例如美荷樓。作為香港唯一一個原棟保育的H形公屋，因被幸運地評為二級歷史建築，獲得保留，今天被改作成青年旅舍。由於改建時拆去原有石屎欄河和打通低層單位作旅舍空間，被批評破壞了古蹟的原真性【註4】。▍全盤拆卸以外的保育可能性建築老化、增加單位數目不應是處置老舊屋邨的唯二考慮，因為部分舊屋邨已經有足夠地位被視為潛在的歷史建築。保留其建築本身的歷史價值和特色、1960年代公共屋邨建築群獨有的建築類型（Typology，例如華富邨的平台商場為往後屋邨平台的雛形【註5】）所構成的空間，亦是公眾越來越重視的因素。彩虹邨的獨有氛圍，並非只是那幅彩虹七色牆所構成，還有七色牆前的天台球場及公共空間、低密度發展，以及與其公共空間的開放性、驅使市民與其互動所創造的獨特氛圍，這不是在高密度的新屋邨用彩虹壁畫就可以複製的元素；彩虹邨在停車場上蓋的籃球場以及石硤尾邨樓宇之間的平台，都能夠在稠密的城市製造出空曠的公共空間，長廊式的設計亦是邨內可負擔的零售空間，提供相對低廉的生活成本以及獨特的鄰里關係，亦是新屋邨難以重新複製的元素。華富邨設計者創造了少有的雙塔式中庭設計，因其日治時期亂葬崗的歷史，造就了居民在中庭舉辦盂蘭勝會和破地獄的傳統，而儀式中放置的大士王，在中庭的侷促環境造成壓逼感，其儀式氣氛極重，重建後喪失這種建築形態，氣氛會大為失色，更勿論重建期間居民四散盂蘭勝會無以為繼的問題。人與舊公共屋邨及其獨特空間互動所產生的情感連結，是構成舊屋邨最寶貴之處，並非一幅壁畫、一個網站或「收集遺物」及歷史紀錄等形式能取代之，目前房協和房委會就老舊屋邨的保育「招數」，主要在意硬件設計，忽視了舊有空間真正創立的價值，其實是透過舊有建築和空間（硬件）孕育出來的社區感（軟件）而來。所以盡量保留舊建築的主體、不要破壞獨有建築群及其主要建築類型是最好的辦法。亦不要假設舊屋邨一定要拆卸。民間面對彩虹邨的重建議題時，重點已經是落在質疑全盤拆卸是否唯一出路，有專業人士組成的民間團體亦有提出另類方案，探討在彩虹邨保存現有建築的同時仍達成單位目標是可行的【註6】。要回應公眾對保育公屋的訴求，並提升居民「幸福感」，房委會及房協不能再抱持近乎「交功課」式的保育態度，否則其保育手法僅僅是瞻仰遺容，重新思考當年建築師到底嘗試為人與空間建立甚麼關係，並保留公眾所重視的建築類型，才是上策。 【註1】東方日報 2013年3月16日 明華大廈決建保育公園 https://orientaldaily.on.cc/....../odn-20130316-0316...... 【註2】明報 2022年4日24日 華富商場研保育 明華留信箱「通花牆」 指房委政策零碎 學者倡訂重建邨保育方案 https://www.mingpaocanada.com/....../20220424/hk-gck1_r.htm 【註3】香港房屋委員會 藝術x 生活系列 蘇屋邨 漫遊蘇屋邨 細賞「蘇屋三寶」 發掘「歌神」珍藏 https://hos.housingauthority.gov.hk/....../tc/souk.html 【註4】東方日報 2010年2日28日[...]

發佈時間：2025年1月17日 香港將連續3年錄得近／逾千億財赤，社會已有廣泛看法指港府已經陷入憂慮多年的結構性財赤。就此政府的態度則相對樂觀，認為僅是疫情引起的周期性財赤，預料數年內可回復盈餘【註1】，但情況是否這麼簡單？港府常借疫情後世界各國財困（尤其是英美）、環球經濟衰退及香港作為細小經濟體易受影響為由，解釋香港目前面對的財政危機，但將主權國家和城市的公共財政相比實有欠公允，何況疫情已是明日黃花。若要客觀地理解香港當前的公共財政處境，比較與香港經濟聯繫較多的鄰近重要城市的公共財政狀況，或許能給我們一些啟示。不難發現，香港當前面對的困境似乎是鄰近地區主要城市獨有的。▍比較鄰近城市 港府財赤獨憔悴？研究員揀選了鄰近香港的主要亞洲城市過去5年的公共財政狀況分析，橫跨疫情前後，包括新加坡、東京、台北、孟買、曼谷和馬尼拉。她們與香港一樣，全屬英國智庫界定全球經濟影響力的 “GaWC city classification” 中的「Alpha 級世界城市」【註2】，象徵她們在地區和環球的經濟融入度和影響力，與香港相近，她們亦是所屬的國家和地區的經濟中心，匯聚人才和重要經濟活動，這些亦深切影響相關城市的公共財政狀況【註3】：➤ 亞洲經濟城市近年財政趨勢 (年份為財政年度)城市｜2019/20｜2020/21｜2021/22｜2022/23｜2023/24｜（以當地貨幣億元計算）香港｜-106｜-2,325｜294｜-1,223｜-1,002｜｛2024/25仍預料千億財赤｝｜億港元新加坡｜8.5｜-515.7｜18.8｜17.2｜-35.7｜｛2024/25預料60億盈餘｝｜億新元東京｜7,201｜28｜1,051｜5,191｜4,849｜億日元台北｜27｜5｜-53｜-3｜117｜億新台幣孟買｜51｜0.2｜41｜25｜30｜億印度盧比曼谷｜398｜744｜754｜410｜427｜億泰銖馬尼拉｜81｜46｜44｜101｜未有數字｜億披索無可否認疫情確實衝擊各城市的公共財政：新加坡2020年罕見地出現逾500億新元的財赤，台北同樣在2021年至2022年錄得財赤，東京在疫情期間盈餘亦明顯大縮水。但很多城市都在2021年起迅速復原，開始錄得盈餘。表現第二差的新加坡，也將預計在本財年錄得60億新加坡元盈餘，似乎只剩香港獨憔悴，持續出現巨額財赤，可見疫情影響或環球經濟影響之說難以站得住腳。▍無得賴疫情：香港屬少數長期巨額財赤之一線城市當然一個城市的公共財政表現受很多因素影響，例如區域及全球經濟因素、主要經濟支柱表現、稅制、社會制度和政策等，但基本上這些「一線城市」有一共同點：由於人才匯聚、資本集中、產業多元而有較強收入韌性，她們的公共財政狀況不會太差，縱使負債累累的英國，其最重要城市（其經濟地位在英國，與香港的經濟地位之於中國有可比性）－－倫敦市的政府是有盈餘的【註4】；中國內地方面，即使大城市均陷於財赤，但一線城市如北京、深圳和上海，其赤字規模遠遠少於其他二線的城市【註5】，這顯示了即使一線城市之間有差異性，她們的共通點在於其公共財政普遍比同一地區或國家的次要城市來得好。而香港作為全球最主要城市之一，陷入結構性財赤的情況似乎屬於少有例子，這實難以歸咎疫情，似乎更大的因素在於經濟結構確實改變導致政府收入不振，以及政府恆常開支不斷上升之故。一個明顯的改變是，以往蓬勃的香港地產業接近崩盤，過往依靠榨取土地價值的經濟模式失效，隨即令以往佔政府收入兩至三成的土地收入差不多蒸發掉，而其餘傳統經濟支柱亦轉趨弱勢，令另一重要收入利得稅亦轉趨疲弱。與此同時，政府經常性開支大幅增長，相比2019－20年間上升32.2%【註6】，當然亦有非恆常開支與創科和基建等，佔了相當份額，有份做成長期財赤。加上社會福利、教育和醫療的開支亦增長強勁，但這反映香港人口老化問題所引申的社福、醫療需求增加，不能隨意縮減，砍掉教育開支亦不利香港長遠發展，所以滅赤的焦點並非尋找”cut funding”的「犧牲品」，抑或不斷開徵新稅項而非著眼節流，而是在公共財政思維上，有否一個更健康的財政紀律制度。▍財政紀律之一 －香港vs 新加坡：看似一樣但實質不同的「平衡預算」原則盈餘或赤字，還須看財政紀律，如何「睇住荷包應駛則駛」。雖然香港基本法訂明，港府須要量入為出作為原則，但實質執行上相當有彈性，「不用擔心個別一兩年的赤字額」【註7】，制度上其實沒有訂明政府的行為如何達致量入為出，出現多年赤字預算，亦能被解釋為「已經盡力達致財政平衡(fiscal balance)」而沒有違反基本法。問題在於沒有明確機制如何達致平衡預算。今個財年將成功「脫赤」的新加坡，其憲法規定必須達至「平衡預算」（balanced budget)【註8】，她亦有機制令政府真的做到：若果某一年財政赤字，新加坡政府需要在其五年任期的餘下時間賺回盈餘「補數」。新加坡總統(President of Singapore，並非總理），有否決支取財政儲備的赤字預算的權力，並只有在「特殊情況」(extraordinary circumstances)下，總統才可批准政府從國庫支取資金，例如2020－22年的疫情，新加坡政府需要申請才能獲得400億新元資金維持政府運作，情況與香港財政司自訂赤字預算（當然需立法會批核）而沒有「後果」完全不同。這個「平衡預算規定」(balanced budget rule)雖然缺少了彈性，但至少能令新加坡政府多年來財政穩健。▍財政紀律之二－香港vs 新加坡：香港政府疑似發債以補貼恆常支出香港政府被指控大幅舉債將「債留子孫」，政府反駁指發債不會用於恆常開支【註9】。按財政預算文件顯示，表面上的確如此，過往數年政府發綠債等收入，均是記帳於「基本工程儲備基金」，即支付基建開支「投資未來」，而非支付政府日常的恆常開支例如社福開始，故此着公眾不用擔心，但值得注意的是，雖然各基金有其法定目的，舉債亦要按《借款條例》根據借款目的運用款項，但現時的法例並沒規限政府將借債得來資金注入基金後，將基金結餘在政府帳戶間調撥，實質做到將借來的錢用來作其他用途的效果。若仔細分析財政預算案細項的「預算綜合摘要」，會看到一個令人憂慮的的情況。在2023－24財年修訂預算，政府發行債券收入為725億，記賬於基本工程儲備基金中【註10】， 不過研究員發現政府實際會在各財政儲備的各基金之間轉撥。在2023／24年，港府從基本工程儲備基金中支取500億元，調撥其中449億元至「政府一般收入帳戶」、50億元至「創新及科技基金」及約1億元至賑災基金。「政府一般收入帳戶」是財政儲備其中一個基金，以支付公務員薪酬、學校撥款等恆常開支，這些屬政府恆常開支。而且情況已經發生好幾年【註11】：財政年度｜借債收入｜調離「基本工程儲備基金」資金｜調至「政府一般收入帳戶」資金2023/24 ｜725億｜500億｜449億2022/23 ｜660億｜1,000億｜952億2021/22｜351億｜350億｜236億2020/21｜193億｜840億｜585億2019/20｜78億｜550億｜479億過去5個財政年度，政府累計發債收入為2007億，記入「基本工程儲備基金」，並從「基本工程儲備基金」支取3240億，當中2701億撥至「政府一般收入帳戶」，當中有多少用於支付恆常開支？政府須清楚解釋在「政府一般收入帳戶」中，有否其他會計安排，以確保調撥的借債收入，與一般恆常支出是分開的，抑或是已經融為一體，實際上已經是利用發債收入支付不斷膨脹的恆常開支？反觀新加坡，近年雖然亦有為基建舉債，但其「國家重大建設借貸法令」(Significant Infrastructure Government Loan Act) 規定，所借得資金*只可以*用於「國家重大建設」，沒有調撥至政府其他帳戶用作其他用途的權力【註12】，從法例層面訂明，借債作國家重大建設，只可用於國家重大建設，可以玩「財技」的空間很窄。▍財政紀律之三－香港vs 新加坡：發債上限定義不同 港府可持續不斷借債而當香港年年舉債，反觀台北市近年卻不斷還債，由2013年有1,631億元新台幣的未償還債務，大幅減至去年729億。即使新加坡近年亦發基建債（Significant Infrastructure[...]