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【麻麻地】地價收入目標210億 賣幾多地補幾多價先夠冚？
發佈時間：2025年3月9日 政府上月公布財政預算案，土地市場疲弱下，將來年預算的總地價收入定為210億，並提及來年不會推售商業用地，轉為只售8幅住宅用地，合共提供約4455個單位，為15年新低。儘管政府近年預算已不斷調低主要來自賣地及補地價的總地價收入，但憑藉這8塊住宅地，以及發展商補地價收入等，便認為可用作補貼政府庫房210億的目標，似乎仍是過於樂觀。▍靠賣嗰8塊地夠唔夠頂210億？研究員翻查了各測量師行：➤ 西貢打鼓嶺清水灣道(滾存地)｜24,900平方米｜332戶｜中原估值：15.1億｜普縉估值：10.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 赤柱環角道(滾存地)｜23,900平方米｜637戶｜中原估值：72.1億｜普縉估值：26億｜美聯估值：沒有數字➤ 東涌第 106A 區(滾存地)｜14,200平方米｜985戶｜中原估值：8億｜普縉估值：7億｜美聯估值：8.02億➤ 佐敦谷彩興路｜3,800平方米｜573戶｜中原估值：18.4億｜普縉估值：11.8億｜美聯估值：沒有數字➤ 牛頭角彩霞道｜3,100平方米｜420戶｜中原估值：15億｜普縉估值：10.8億｜美聯估值：沒有數字➤ 筲箕灣東大街｜1,500平方米｜193戶｜中原估值：9億｜普縉估值：7.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 屯門海珠路｜4,400平方米｜525戶｜中原估值：4.3-5.7億｜普縉估值：8億｜美聯估值：6.25億➤ 荃灣永順街與德士古道交界｜6,500平方米｜790戶｜中原估值：21億｜普縉估值：20億｜美聯估值：19.5億綜觀各地產中介及顧問機構的估價，普遍認為若8幅地皮能全數賣出，可為庫房增加逾百億收益，如中原估價162.9-167.3億【註1】、美聯估價129.66億【註2】、普縉估價101.8億【註3】，但細察之下，個別地塊的估值差異相當大，尤其是最貴重的赤柱環角道地皮，屬地價收入能否達標的關鍵，而中原72.1億的樂觀估值較普縉的高出近50億，或許過分樂觀。事實上這塊地皮已在賣地表上滾存逾3年，亦曾在2023年流標，其過往估值亦值得參考：整合媒體報導【註4】，2022年初市場曾對其估值131.5-236.7億，但2022年的9月市場估值已降至119-206億，至2023年初更大跌至52.8-96億，而去年3月的市場估值僅只有45.14-57.63億，再隔一年，在地價下跌與時時流標的背景下，認為其地值72億的期望似乎有些不設實際。而除卻赤柱地皮，如東涌第106A區，參考鄰近且曾流標的第106B區地皮，在上月僅以6億售出，認為其能以7-8億賣出，似乎仍屬偏向樂觀的估算。上述地皮縱然全數賣出，能否幫補100億仍是未知之數，市場真的需要非常進取，機會確是不太，而且還要視乎其他類別地價收入如補地價，表現是否同時理想，才有望達致210億總地價收入目標。▍不可混淆「賣地表地皮」、「招標地皮」及「將售出地皮」先勿論需要非常好的市場情緒，賣地才可能僅僅幫補整體賣地目標210億的一半，其前提亦是政府最後真的會全推8塊地皮，以及全不流標。參考過去5年曾列入賣地表的住宅地皮，普遍不會全都拿出來拍賣，反映政府會基於市場改變，調整賣地步伐：財政年度｜20/21｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26｜列賣地表｜16塊｜15塊｜14塊｜12塊｜10塊｜8塊｜推出招標｜11塊｜7塊｜10塊｜5塊｜5塊｜／｜成功售出｜11塊｜7塊｜8塊｜3塊｜4塊｜／｜最終流標｜沒有｜沒有｜2塊｜2塊｜1塊｜／｜自2021年起，政府列入賣地表的住宅土地已不斷減少，甚至在2022-2023年度，首度出現流標後，更大幅減少推出招標的住宅地皮，儘管如此，在接下來兩年仍持續出現流標，每年能售出土地僅3至4塊。正如甯漢豪去年提及，政府賣地收益向來都有不確定性，而具體會賣哪塊地，政府每季會研判情況再作決定【註5】，而下季暫亦只推出屯門海珠路的地皮，上述8塊土地最終會否全數推出仍難講得實。若本年度售出地皮與往年相若，賣地所得收益隨時再斬半，若是估值較高的赤柱環角道不予推出或再度流標，對預期收入的打擊甚至會更大，或僅餘數十億補貼，與210億的目標相距極遠。▍補地價收入夠唔夠頂210億？過往10年賣地及補地價收入兩者共佔土地收入總額9成，而隨著賣地收入近年暴跌，補地價佔土地收入已由2-3成增至4成，23/24年度，更成為佔總額6成的頂樑支柱。因此賣地表現令人失望的話，補地價便是餘下的僅有希望，需要其收入「救全家」。然而，這個頂樑支柱亦同樣搖搖欲墜，絕對靠不住：財政年度｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26(預算)｜賣地皮收入｜912億｜351億｜73億｜66億｜／*｜補地價收入｜429億｜339億｜115億｜58億｜／*｜其他收入｜70億｜20億｜6億｜11億｜／*｜—————————————————————地價收入總額｜1411億｜711億｜194億｜135億｜210億(預算)｜* 由於透過賣地及補地價等屬市場主導性質，因此政府不會提出分項預算數字正如上表所示，其他收入如私人協約方式批地、短期豁免書費用等，佔總額不足一成，作用極微。而補地價收入，事實上亦是不斷下跌，至去年已不足60億，原因亦與現時市況相關，當發展商改劃土儲作住宅、酒店等誘因下降，相關補地價收入亦會大減。加上，近日甚至有議員倡議，讓發展商在北都項目的補地價「分期付款」，方便企業作長遠投資【註6】。若然他日落實，可預示政府每年的補地價收入，在短期內將會大打折扣。而在上述機制下，發展商會否有更大彈性在地價低迷時方「伺機」補價，仍有待觀望，或許亦對補地價收入有潛在影響。綜觀上述諸項因素下，單靠補地價收入要承擔起巨額的收入期望，在可見的將來似乎仍相當困難。▍過往3年政府不斷調低預算仍高估賣地收入？所以，政府能否在來年賺得210億地價收入，是一個極大疑問。事實上，自22/23年度起，政府已不斷調低對總地價收入的期望，儘管如此，每年仍是以高估作結，而今年的目標，亦高於過往兩年的總地價收入表現：財政年度｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26(預算)｜預算地價收入｜1,200億｜850億｜330億｜210億(預算)｜實際地價收入｜711億｜194億｜135億｜／｜—————————————————————估多咗幾多｜489億｜656億｜195億｜／｜即使政府過去數年，對地價收入的預算，已由3年前逾千億逐步下調，但近年預算出來的仍是數百至近千億赤字。而去年度撇除借貸、「回撥」基金等財技，真實財赤甚至是逾2,000億的規模。當今年的地價收入目標額樂觀地估至210億，才預算出670億赤字【註7】，若來年在地價收入上，依舊再估多一百幾十億，則意味來年財赤狀況，實際上較上述預料數字更加嚴峻。【註1】中原地產. 2025.2.28. 下年度8幅住宅地 首季推屯門海珠路地皮 中原張競達：市區小型地皮更受歡迎 屯門住宅地每呎樓面地價料$1,500-2,000 https://shorturl.at/nba2l【註2】香港財經時報. 2025.2.28. 美聯測量：下年度8幅住宅地估值共129.66億元！豪宅地投資風險高受挑戰 https://shorturl.at/5rQGT【註3】經濟日報. 2025.2.28. 2025/26年度賣地計劃 普縉集團 李雋傑：全年賣地初步估值逾101億 https://shorturl.at/wgITO【註4】星島日報. 2024.3.21. 赤柱環角道地估值跌價約27% https://shorturl.at/ETJaL ;香港01. 2023.1.5 赤柱環角道豪宅地明截標 估值4個月腰斬一半 下限僅52.8億[...]
【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？
發佈時間：2025年3月6日 【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？法院現正審理香港歷來最大宗套丁案，被告為「村屋大王」王光榮及元朗十八鄉鄉紳程振明，被控與原居民串謀詐騙政府非法售賣原居民丁權。他們過去十多年間籌劃的巨型套丁屋苑「曉門」的細節曝光，與本研於2017年公佈的《丁不厭詐》報告中揭露的典型套丁情節非常相似【註1】。今次令村屋大王「老貓燒鬚」的曉門，更是《丁不厭詐》報告的重點研究案例。村屋大王於2021年被捕，這是繼2015年沙田套丁案中後首次有幕後策劃者落網。曉門案已有2名男丁罪成判囚，亦有142名涉嫌賣丁權的男丁被列為串謀者【註2】，一時令曾參與套丁者人心惶惶。但4年過去了，套丁的情況有否收歛？答案是沒有。研究員比對本研2021年發布的《草木皆丁》報告【註3】中，預視未來套丁的高危地點，及王光榮被捕後至今新批核的丁屋所在地【註4】，發現新建丁屋猶如雨後春筍般出現。▍僅北都一村 潛在套丁227間 規模大「曉門」一倍其中位於北部都會區「口岸商貿及產業區」的打鼓嶺週田村，疑似套丁的情況甚為猖獗。研究員在2月21日到現場考察，發現週田村北面有20間新建成丁屋群，排列整齊、使用一式一樣物料和設計【見航拍片段】，明顯屬同一建築項目，符合套丁的典型特徵。北部都會區的發展中，與被逼遷的非原居民命運不同，像週田村般的原居民村會被保留。隨著北都「機遇」來臨，這些獲保留的原居民村周邊未被發展的農地，價值突然變得水漲船高，週田村除了位於「口岸商貿及產業區」外，距離香園圍口岸僅數分鐘車程，未知是否因而令當地的丁屋需求突然湧現。翻查歷年衛星圖，週田村周邊有接近5萬平方米的土地在北都公佈的2021年被剷平【見圖5】，由於週田村位置偏遠，多年來均沒有發展，可見突然的巨變與北都關係密切。再比對週田村北面的地段資料【見圖4】，發現情況不只現場所見那麼簡單。這20間丁屋原來僅是個開始，所在地段的「丈量約份第82約地段第261號」，已被分割成35個小地段，每個約1500－2000呎（套丁的第一步驟：分割地段），剛好可以放下一幢丁屋（每層700呎）及預留花園／停車位／消防通道；20間已建成丁屋外，有7個地段已獲批丁屋牌照（套丁的第二步驟，淺紅色標示）但未興建，8個地段暫時未有丁屋牌照獲批（淺綠色），有可能正申請中。獲批丁屋牌照及落成後，男丁會按套丁協議向地政申請滿意紙（套丁的第三步驟），並在短時間內再申請撤銷轉讓限制（套丁的第四步驟），這兩部驟應該未發生，公眾亦十分難追蹤。之後本來只是用來自住的丁屋變成可交易的私樓，並有發展商及代理安排銷售，整個套丁過程完成。就現場所見，這丁屋屋苑疑似正經歷套丁的步驟當中，因符合了套丁的三個必要條件：三幢或以上、建築風格相近及分佈一致或整齊，顯示多幢丁屋是透過預先策劃以屋苑形式興建。在正常情況下，個別男丁按其家庭需要而個別申建丁屋，不會以這個屋苑形式發展，故此這個丁屋屋苑的出現很可能代表背後有套丁操作進行中。政府每每會以沒有證據顯示有違法行為而不處理，但集體落成後不久即放盤，難以說沒有串謀詐騙的集體行為在背後。這群丁屋群正南方，還有23個已分割地段，當中13個是2021年起才分割的，或顯示王光榮的案件似乎無阻相關人士的計劃。研究員再擴闊搜索整個週田村的村界內，竟有227個分割地段（連同早已落成的疑似套丁屋苑共3個），如悉數成功發展並賣出，且被證實為套丁的話（套丁過程非常隱蔽，牽涉地產商及男丁之間的秘密協議，外人難以得知及證實），則代表週田村的套丁規模比元朗曉門的規模大1倍有多。▍潛在利潤可達13.6億這227間丁屋，利潤有多大，令鄉紳、男丁及地產商鋌而走險？研究員在2017年曾經匿名訪問業內人士，以元朗的丁屋屋苑為例，推算發展一間丁屋的純利可達60%：每幢丁屋售價：1200－1800不等扣除以下成本：－地價：250萬－建築費：200萬－丁價：各地不同，由30萬－120萬不等－補地價：130－150萬－周邊配套例如路權、及村長的「搵丁費」和疏通紛爭：100萬純利可達500－1100萬不等當然北區地價和成本與元朗不同，2017年時的地產市道亦與現在不同，而偏遠地區地價或比較低，偏遠村落同時亦可能難找合資格男丁而導致丁價上漲，但上述的暴利水平可以作為一個參考。現時粉嶺／上水一幢全新丁屋售價為1350－1400萬【註5】，保守估計週田村全新丁屋售價低一些（較為偏遠），為1200萬，假設利潤為50%，227間的丁屋屋苑規模利潤可逾13.6億。▍政策爭取土地發展北都 卻默許鄉紳套丁霸地背後的政策角力可見北部都會區帶動地產熱潮的誘惑，似乎勝過這單官司帶來的恐懼和不確定性，亦未知是否代表在曉門案後政府已對套丁問題放軟手腳。明顯地，整個北都尚有土地可發展的原居民村並不止週田村一條，只要簡單分析王光榮被捕的2021年後，本研究一早鎖定的潛在套丁土儲中，有哪些地段已有丁屋申請，就會大概知道全新界哪裡有潛在串謀詐騙發生中。這些鄉村，是因為男丁突然有成家立室的需要而申請丁屋自住（丁屋政策的原意），還是有套丁集團看準了北都的發展機遇而策劃套丁發展？雖然難以獲得實質證據，但背後發生甚麼事，過去數十年在新界可謂是公開的秘密。在以上提及的週田村以及有組織的丁屋申請的地區，負責批核丁屋申請的地政處，實在有太多機會去小心檢視每宗申請，以防止有套丁跡象的申請。過往政府曾經擔心拒絕丁屋申請，會有違反基本法第40條牽涉原居民權益的疑慮，但2021年的「丁權覆核案」已釐清政府批出丁屋牌照屬屬酌情權定【註6】，政府絕對有權不批准有套丁嫌疑的丁屋申請，視乎地政處有多大興趣打擊套丁。北都所帶動的套丁投機活動，對整個北都的規劃或有負面影響，政府不打擊的話，日後或許自食其果。現時北都屬政府施政重中之重，發展過程不容有差錯，需要在地勢力的合作，更有傾向因而在發展過程中向鄉紳讓利，例如對套丁情況「隻眼開、隻眼閉」，以及面對鄉紳的壓力，要求更多土地劃作興建丁屋之用，這反倒為政府規劃新發展區時平衡各方利益時徒添壓力。舉例說2018年時，政府在劃定洪水橋新發展區規劃圖則之際，被民間揭發低調拓展區內兩村的丁屋地【註7】，但此兩村均有疑似套丁前科，因而用盡村內可建丁屋土地後，政府進一步為其「擴丁」，除了變相獎勵其鄉紳的涉嫌套丁的行為外，還令洪水橋新發展區內的土地供應更加緊張（高密度發展中要預留更多地方作低密度的丁屋發展）。去年新田科技城的規劃圖則在審議階段時，就有受影響之原居民村落趁公眾申述之際，指控政府吞併村民土地兼影響風水，除要求更多賠償外（加劇財赤？），新田鄉事委員會更施壓政府容許村民在村內興建「丁屋大廈」（這不是更加影響風水嗎？）【註8】，可見當政府有求於鄉紳支持備受爭議的計劃時，對方亦期望「禮尚往來」，這很可能倒頭來阻礙了政府的規劃。在這個背景下，合理推斷政府也不會對區內的套丁行為多加阻撓，其一證明為週田村的集體丁屋申請已開始陸續獲批。不過套丁牽涉串謀詐騙是不爭的事實，與實踐傳統權益毫無關係。元朗曉門一案足以證明，十數二十年前串謀詐騙的行為，今天都會被追溯及翻出來定罪，所以曾參與或現正參與套丁發展的鄉紳、發展商及男丁，今後也難以睡得安樂，因為說不定某天在政府又有需要「擺姿態」時，他們又會被翻舊賬「祭旗」。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 https://liber-research.com/%E3%80%8A%E4%B8%81%E4%B8....../ 【註2】2025年2月11日 法庭線. 程振明、王光榮涉「套丁」案 142名男丁被列為串謀者 包括鄧懷琛、蔡立基 https://thewitnesshk.com/%E7%A8%8B%E6%8C%AF%E6%98%8E....../ 【註3】《草木皆丁 – 發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》https://liber-research.com/%e3%80%8a%e8%8d%89%e6%9c....../ 【註4】Common Spatial Databse Infrastructure. Building Licences. https://portal.csdi.gov.hk/geoportal/?lang=en...... 【註5】28hse.com 上水 村屋 [代理盤] 全層 全幢 大劈價!!!全幢複式村屋!!!優質筍盤放售!!!買一個少一個!!! https://www.28hse.com/buy/residential/property-2747410 粉嶺 村屋 [代理盤] 1室 全幢 筍！[...]
【加劇千億財赤】大批未經招標政府地 租金激抵 低至每年$1租
發佈時間：2025年3月4日 千億財赤下政府開源節流，大部分市民均被開刀，有市民開始抱怨公務員凍薪而普通市民福利遭削，滅赤「刀口」不均。但實際上刀口不均的情況遠比這個萬眾注視的議題還要嚴重。公務員凍薪與否，怎做也不討好，但有些唾手可得的舒緩財赤手段，即使實質影響不大但象徵意義重大，可惜公眾所知不多，政府亦無動機採納。上月中研究員揭露「$1呎租豪宅花園地」的議題【註1】，發現有逾2100塊政府土地以極低廉租金出租作「私人花園／美化園藝」用途，每月呎租低至平均$1.78，部分座落於全球最貴重地段，成為獨立屋的泳池和網球場，變相以公帑資助頂級富豪延伸生活空間。▍$1年租 激抵政府地 合共775塊在檢視政府短期用地列表時，研究員發現除「私人花園／美化園藝」外，還有一類政府土地租金更低，租金僅為為每年$1，屬象徵式租金，而且地政總署的資料還標示著「如要繳付」(if demanded)，即有可能完全免費。現時這類租金激抵的政府地合共775塊，佔地上千公頃。當然相當部分的這類象徵式短租地為社福或公益用途，但當中卻不乏具爭議及公平性問題的批地，尤其是當相關用地均毋須公開招標批予單一團體，當中以香港遊艇會的情況最為突出。➤ 香港遊艇會熨波洲分會(每月呎租$0.0000019716)地址：熨波洲(短租編號：SHX1159、SHX720、HX899；由南區地政處批出)面積：126,800呎租金及用途：每塊每年$1（如須繳付），合共每年$3；用作露天貯物及康樂用途合共約，最早的SHX720、HX899 地塊由1989年起承租，至今36年。香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲有一分會，透過私人遊樂場地契約持有（即「會所地」），佔地3萬呎並闢作會所之用。2018年，當時社會開始注意到「會所地」（私人遊樂場地契約用地）用地不公的問題，除粉嶺哥爾夫球場外，有傳媒追查香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲的分會，除持有「會所地」外，更利用短期租約形式「暗擴私人體育會面積」達8萬呎（當年只有兩塊短租地，分別為5.3萬呎和2.4萬呎）。當年政府曾拒絕公佈租金及租約條款【註2】，成為眾矢之的，經過民間多年爭取，公眾終於得以知道租金會所私人地段以外的政府地段，以每塊每年$1象徵式租金租出（但仍公佈無租約條款），其餘5000多塊的短租土地租金亦同步在地政總署的「地理資訊地圖」公佈。根據「地理資訊地圖」，香港遊艇會現時透過短期租約租下另外相連及附近的12萬呎土地作為遊艇會的延伸，用作上岸位置及儲藏遊艇，3塊短租土地合共每年租金$3，當中2塊30多年來續租，短租變長租。香港遊艇會的個人會籍目前索價$218萬【註3】，而且不是有錢就能入會，申請須一委員會審批，會員可享用會所設施包括餐飲服務等，屬社會上流人士重要社交場所。當然遊艇會亦有推廣水上運動如帆船，亦可為運動員提供相關訓練場地，其水上活動訓練中心亦有公眾可參與的課程，惟後者收費高達$7,150多元(4節)【註4】，康文署的同類訓練收費僅為約$500一節【註5】，以大額地價補貼卻僅換來一般公眾難以負擔的活動，對運動普及化幫助不大。政府之所以為這些會所提供大額地價資助，其理由是開埠之初公共及康樂設施嚴重短缺，政府透過廉價撥地予私人體育會提供體育設施【註6】，給予這些會所／體育會$1短租地背後的理由亦一脈相承。但時至今日，不少會所的實際最重要功能變成富裕階層的社交場地，雖有提供運動場地功能但屬次要：以香港遊艇會為例，一年的餐飲收入達7000萬元，但理應為主要業務的「船艇泊位及保養等服務收入」僅為近4,000萬元。現時政府大力推動遊艇經濟，以吸引「高增值人士」來港消費。在去年12月公佈的《旅遊業藍圖2.0》，政府建議在香港仔、紅磡、南丫島推動遊艇旅遊，東涌和機場亦有同樣設施，政府亦在3年內「邀請私人機構探討建設和營運遊艇停泊設施」【註7】，在海島和臨海用地開拓「生態+旅遊」。政府表示需要提供泊位鼓勵來港人才或企業高端消費（例如買賣遊艇）【註8】，未知在現行新政策導向下，會否令地政總署採用香港遊艇會模式，以極廉地價補貼新遊艇會，吸引政府或商界樂見的高消費客群？在財赤之下，再調撥資源補貼高尚階層的理據為何？▍財赤之下 「刀口」不均成重大議題財赤之下政府「發窮惡」，不斷向民生政策開刀，而這些削減福利和增加公共服務費用方案受影響人士以數十萬甚至百萬計，近日亦開始傳出開刀後遺症，例如赤貧家長痛失每年$2,500學生津貼，引起社會不安。香港遊艇會熨波洲分會外只是775塊$1年租地其中一塊，連同平租富豪後花園地等問題綜觀，可見財赤之下政府其實有更多更公平地開源節流的對象。即使收回這些透過「激抵」短租地所流失的市值租金，對於千億財赤來說當然是九牛一毛，但研究員僅檢視「短期租約」政策這個土地行政的一小環節，已發現問題千瘡百孔，若認真深度檢視不同政策範疇，將能發現更多香港政府在面對結構性財赤之下「削貧濟富」的事實。延伸閱讀：本土研究社《租連阡陌：香港短期批租富豪用地研究》 【註1】2025年2月14日【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1047661507398954&set=pb.100064653431413.-2207520000&type=3 【註2】香港01. 【貴族俱樂部】兩遊艇會租熨波洲八萬呎官地 設施不受民政局規管 原文網址: 【貴族俱樂部】兩遊艇會租熨波洲八萬呎官地 設施不受民政局規管. https://www.hk01.com/....../%E8%B2%B4%E6%97%8F%E4%BF...... 【註3】Royal Hong Kong Yacht Club. About Individual Debenture Membership. https://www.rhkyc.org.hk/....../individualdebenturemem...... 【註4】Royal Hong Kong Yacht Club Booking Portal. https://rhkyc.cinolla.com/ 【註5】康樂及文化事務署[...]
【「留俾」鄉紳借橫洲？】盤點十塊有霸無還政府出租土地
發佈時間：2025年2月28日 政府財赤向民生開支開刀，但另一邊廂卻不介意有大量土地收入流失，例如以極低廉價格，透過短期租約方式出租政府地予富豪作私人泳池或後花園等之用【註1】，潛在每年少收以億計的收入。在新界，官地被嚴重霸佔的地區（尤其是元朗），過去數十年政府同樣放棄了大額土地收入。其中一個案例便是前年研究社揭發，有大量正在可供租用的官地被霸佔的棕地群 —— 元朗橫洲，至今猖獗依然。事實上政府有透過短期租約模式，透過相對廉價的租金，將一些政府土地出租給社區團體的政策的政策，本應可惠及造福社群的團體。但研究員再翻查近年的衛星及街景圖，發現在元朗橫洲至少尚有10塊這類可供短租的土地，被非法霸佔使用作停車場及露天貯物等棕地作業，並沒有正式出租，潛在公帑損失數以千萬元計，社福團體亦少了機會租用相關土地。▍橫洲霸地案例一覽綜觀橫洲32塊「可作社區、團體或非牟利用途的空置政府用地」，以下10塊有明顯霸地跡象的情況：⧪ PS126 // 23,500呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該土地被停泊的貨車圍繞，從2022年的街景圖亦可見，當中一部分政府圍起的鐵絲網疑似被拆毀，內裏被擺放大量紙皮及遺棄家具。⧪ PS143 // 8,800呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該塊土地毗鄰的地帶仍屬植披，唯內裏則被堆滿雜物，從街景圖中亦能隱約看到一些建築工具。⧪ PS148 // 8,750呎 // 從地政總署Geo info Map中已可見有數輛建築車輛停泊，而Google Map衛星圖亦可見，該地於2019年尚有綠色植披，現已成為棕地一片。⧪ PS153 // 1,150呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該地有明顯的種植痕跡，而近年的街景圖能看出有被用作持續耕種。⧪ PS154 //[...]
【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（下）
發佈時間：2025年2月26日 ▍隱藏未找數#1: 各部門「核准承擔額」倍增至近1萬億 60%未找數值得留意的是，現時談論的財赤，只是個別年份的財政收支情況，數年之後要找的數並未完全反映在內，而這數字被隱藏在「承擔額」中。翻查政府各部門預算，目前「核准承擔額」數字【註7】已經達9,244.9億，2年前的同樣數字僅為5,814.2億【註8】，增幅達59%。「核准承擔額」的意思是政府部門經由立法會批准所開立的開支項目，一般會橫跨數年，簡單來說，是現行正運作的項目，承諾了會花費的金錢。這9,244.9億承擔額，今天尚未找數的還有5,523.2億（60%），如無意外會在未來幾年支付。進一步翻查，這增幅很大部分來自商務及經濟發展局的「中小企融資擔保計劃 －擔保產品」（2,900億），及勞工處的「取消強積金對沖安排資助計劃」（335億），可見近年經濟逆境下，政府亦面臨商界壓力多撥資源支援，進一步構成財政壓力。這9,244.9億「核准承擔額」，已經逼近疫情時過萬億的水平（當年有保就業導致承擔額暴增），但那屬非常時期。這些使費，並非在本次財政預算案審核，而是由立法會在過去數年累積批核。當然某些項目確有其必要性，但未知有沒有立法會議員留意到「核准承擔額」飆升，在財政儲備急降至6,000億水平時，所潛在帶來的公共財政危機。▍隱藏未找數#2: 未找數基建尾數 十年激增近4,000億而基建開支亦有其「承擔額」及未來要支付的「尾數」。在大型工程繼續加碼、工程超支不斷出現下，尚未找數的金額已逼近7,000億，當中近4,000億，是過去10年間累積而來【註9】：尚未支付的基本工程承擔額預算截至2016.3.31｜$2966.97億截至2017.3.31｜$3103.34億截至2018.3.31｜$3507.88億截至2019.3.31｜$3763.88億截至2020.3.31｜$3905.73億截至2021.3.31｜$4890.20億截至2022.3.31｜$6102.68億截至2023.3.31｜$6139.46億截至2024.3.31｜$6323.68億截至2025.3.31｜$6869.28億值得注意，這筆尾數只計及基本工程的開支，還未包收地開支等等，而且只反映今天的狀況，大部分北都的工程還未開展，將來未找數基建的尾數或達萬億水平，未等到基建落成（如果無延誤），帶來理想經濟回報（如果有）時，政府荷包已經五勞七傷。這筆近7,000億的未付帳單，沒有計算早年估算造價上6000億的「明日大嶼」，或許政府意識到，一旦核准的話承擔額必定迅速倍增至萬億水平，如何回本亦是一個大問號。▍隱藏未找數#3 創科基金未找數急升至逾300億財赤下政府在創科撥款上仍毫不手軟。基金旗下項目的未支付帳單，在今個財年直線飆升，預期往後年份的開支會繼續上升【註10】：尚未支付的創新及科技基金承擔額預算截至2021.3.31｜$132.38億截至2022.3.31｜$108.00億截至2023.3.31｜$100.19億截至2024.3.31｜$186.85億截至2025.3.31｜$313.51億當然，這與政府相當重視創科有關，在傳統經濟支柱崩潰下，尋找經濟新增長點都無可厚非，但創科投資的「死亡率」一向很高，而且現在香港所處的地緣經濟環境，創科的前景不明確，風險亦不斷增加，這些往後一年至少上數百億規模的投資，能否對庫房有回報、何時有回報，亦屬未知之數。▍財赤未緩 仍要激增公共基本工程開支？即使結構性財赤尚未看到出路，卻無阻政府繼續增加巨型基建的「洗費」，去年5月甯漢豪還稱「未來5年基本工程開支平均每年大約900億元」【註11】，當時已被質疑工程開支過大，造成政府極大負擔，未隔一年政府竟再加碼，以北都工程「高峰期」為由，預期未來5年基本工程開支將再大增至每年約1,200億元【註12】。令人擔心的是，實際開支亦可預示或將遠超這筆數，回顧去年政府的「基本工程儲備基金—工務計劃」的預算開支，去年原預期各項工程的總開支耗資約800億，但今年的修訂數字，竟增加20%至逾960億【註13】，意味即使是一年間的工程開支，政府亦可低估極多，而政府預算明年的數字，將增至1,070億，很大機會亦同樣會預少。而細看各類工程的「估少」現象，公路工程及房屋工程問題最為嚴重，分別超出原預算的6成及5成，當中超額最多的為中九龍幹線、港珠澳大橋、沙中線、屯赤連接路等相關大型基建工程，而普遍公屋項目亦明顯有預少開支的情況，或意味建築成本有結構性增長的問題，且超出政府的想像，政府亦繼續加大北都發展，屆時開支或許更遠超現時已相當昂貴的造價。▍透過各種財技蓋財赤實況 亦無法「別出生財」香港自20多年前，已經擔心結構性財赤會有天出現，動搖香港的簡單低稅制，從而危及香港金融中心地位及城市運作。今天結構性財赤已成，而且比想像中來得急、程度亦被很多人預想中嚴重。但至少官方態度始終不慌不忙，至今仍聲稱未來數年財赤會自然改善。明顯過去三四年的數字告知，以往香港公共財政依靠地價收入和印花稅等土地收入「發大財」的光景已經告終，實體經濟不振，亦衝擊傳統收入支柱如薪俸稅和利得稅等，令香港庫房出現極大裂縫。香港面對的危機並非一時三刻，而是長遠的，這點市民、學者以至前官員已經清晰指出。情況之嚴峻，可由政府扭轉六壬，透過財技、借貸、「回撥」基金、犧牲教育醫療和長遠社會投資下，才勉強擠出870億的赤字數字中可見一斑，沒有這些掩眼法，真實財赤是接近3000億的規模。遺憾的是，香港政府採取的態度反而是不願承認情況嚴峻（承認有財政問題，但總是樂觀數年後會好起來），不願承認問題嚴重性，或許會令政府在逆境下仍過份樂觀，錯過最後改革轉念的時機。 【註7】《2025-26 承擔額摘要》https://shorturl.at/IGkbE 【註8】《2023-24 承擔額摘要》https://shorturl.at/zKWXD 【註9】歷年《基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》 【註10】歷年《創新及科技基金基金帳目》 【註11】RTHK. 2024.5.8. 甯漢豪：基本工程投資不會減少 未來5年開支平均每年約900億 https://shorturl.at/Y839w 【註12】《2025-26 財政預算案 — 公共財政》https://shorturl.at/jm1bR 【註13】《2024-25 基本工程儲備基金 — 按總目列出的支出摘要》https://shorturl.at/iMPc8 及《2025-26 基本工程儲備基金 — 按總目列出的支出摘要》 https://shorturl.at/lLl1n [...]
【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（上）
發佈時間：2025年2月26日 財赤一發不可收拾，縱使近年財政預算案總預料「過多幾年就好」，但終究沒有實現：去年料今年財赤僅480億，實質數字870億，重複過去幾年「眼高手低」的情況，所以幾乎沒有人再相信財爺預計明年的670億財赤預測。為何會持續系統性地估錯赤字？除了與持續高估收入低估開支有關，亦與其掩飾財赤的手法不無關係。公眾已有深入討論「借債當收入」，但從全盤檢視財政開支收入的數據，還可有以下幾點重要觀察，值得公眾注意：▍持續多估收入 影響判斷財赤嚴重性持續高估政府收入已是近年頗普遍現象，除了近幾年賣地收入完全不似預期外，其他主要政府收入亦然，例如【註1】：➤ 收入分類｜去年預算(24-25)｜實際數字｜差異應課稅品稅項｜127.5億｜68.08億｜-46.60%車輛稅｜80.33億｜48.21億｜-39.99%印花稅｜710億｜580億｜-18.31%飛機乘客離境稅｜25.54億｜23.51億｜-7.95%公用事業及各項收費｜242.81億｜222.49億｜-8.37%博彩及彩票稅｜286億｜281億｜-1.75%非經營收入｜72.49億｜69.77億｜-3.75%入息及利得稅｜2,796億｜2,778億｜-0.65%一般差餉｜323.93億｜324.33億｜+0.12%其他收入｜462.83億｜584.46億｜+26.28%雖然陳茂波去年編制預算時沒有玻璃球，可是「估錯總有個譜」，不少重要稅收均樂觀地估錯，百份比亦不少。「應課稅品稅項」（即煙草、酒類）實際比預料少收近半，這或可能與去年酒商落力游說減烈酒稅有關，車輛首次登記稅亦估多近4成。份額佔比更大的印花稅，更高估了130億，政府指主因是「資產市場受壓」導致印花稅收入減少，但這亦顯示了政府年初時過份看好香港復甦情況。以上埋單計數，令政府2024－25年的實質「經營收入」及「非經營收入」總額，比預想中少了150億。持續高估收入，除了令政府低估當年埋數時的財赤外，可能還會令政府各部門過份樂觀，在預算當年開支時少了危機感，阻礙部門幫忙減低不必要開支（例如節節上升的公務員非實報實銷津貼）。而針對基建工程開支的收入來源，均錄於「基本工程儲備基金」之內，包括賣地、補地價等收入，雖不呈現於一般收入帳目內，亦顯然出現高估情況。去年預算今年將有330億地價收入，但最終僅135億【註2】。而來年預算仍預計有210億(+55%)地價進帳，即使發展計劃相關的「補地價」能為政府進帳110億(2023-24數字)，剩下100億，在流標風險下，似乎亦難從來年賣地計劃中的8塊住宅地中賺回，更何況近年4次住宅地每塊亦只能以6－10億賤價賣出。▍收入掩眼法#1：除了借債 還有「回撥」「打劫」政府帳目外基金公眾已對政府「借債當收入」而減低財赤的財技非常關注，但事實上今年財政預算案還有一新招掩飾財赤，未被公眾注視。仔細翻查預算案「收入分析」【註3】細看，發現來年「其他收入」的預算比往年暴增，達1127.9億，比過去幾年每年400－700多億多了一大截。研究員留意到，在「收入預算」下有一份文件叫「總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入」【註4】，列明政府的雜項收入（千億收入也叫「雜項」？），當中有一項達620億的預算「入賬」，名為「從其他基金一次過轉撥的款項」，意思是從政府帳目以外撥入的資金，文件沒多加解釋。這些收入從何而來？今天香港電台下午有則不顯眼的新聞，叫「消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源」【註5】，指政府會在2025／26年，從6個政府帳目以外的種子基金「回撥」$620億至庫房，包括「研究基金」、「醫管局公私營協作基金」、「語文基金」、「學生活動支援基金」、「資歷架構基金」、「資優教育基金」。而在2024／25年修訂預算中，亦有同樣操作，「回撥」額外150億。換句話說，政府將本來用於研究、教育和醫療的基金，透過財技「回撥」至政府帳戶，變相當成「收入」。現時政府自豪地指2024／25年度的財赤帳面僅是870億，但如果沒有這個「打劫」掩眼法帶來的150億，實質財赤剛好達千億水平。▍收入掩眼法#2：調撥土地基金1,170億支付政府開支結構性財赤的源由，是恆常開支已長期超越恆常收入。維持政府運作的「政府一般收入帳目」中，逾1,000億的虧蝕能部分反映到這個現實【註6】。為「舒緩」財赤，政府在2024／25年修訂預算中，從「土地基金」中抽取了1,170億，當中絕大部分(1,168億）用來填補前述的「政府一般收入帳目」中的千億虧蝕。2025／26年，同樣預期會轉撥639億應付下年政府開支。這種政府內部基金帳目間的調撥，往年亦有發生，但由「土地基金」支取儲備，應付政府日常開支的安排未必健康。「土地基金」當中，包括了「未來基金」，即十年前庫房水浸時設立的儲蓄賬戶，規模達2,000多億，作長線投資。其投資收入理應可滾大本金，為未來香港發展而準備。但去年立法會決議，可將「未來基金」的投資回報，轉撥入政府一般收入內 。翻查預算案在2024／25年及2025／26年，相關回撥款項分別達340億及370億，這筆資金本來可用作投資未來而用，現在卻被回撥至政府帳戶應付支付政府開支，可謂「食老本」。隨著土地基金愈撥愈少，這種帳目上暫時的「收入」也將會在未來無數可撥。［全文見下post］ 【註1】《2024-25 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/0inre 及《2025-26 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/wC3xL 【註2】《2024-25 基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》https://shorturl.at/3T2Y4 及《2025-26 基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》https://shorturl.at/EakRG 【註3】《2025-26 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/wC3xL 【註4】《總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入》https://shorturl.at/nzo7U 【註5】RTHK. 2025.2.26. 財政預算案2025｜消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源 https://shorturl.at/kmX7J 【註6】《2025-26 預算綜合摘要》 https://shorturl.at/5vBhe 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。[...]
In The Press
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On-Going Research
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【麻麻地】地價收入目標210億 賣幾多地補幾多價先夠冚？
發佈時間：2025年3月9日 政府上月公布財政預算案，土地市場疲弱下，將來年預算的總地價收入定為210億，並提及來年不會推售商業用地，轉為只售8幅住宅用地，合共提供約4455個單位，為15年新低。儘管政府近年預算已不斷調低主要來自賣地及補地價的總地價收入，但憑藉這8塊住宅地，以及發展商補地價收入等，便認為可用作補貼政府庫房210億的目標，似乎仍是過於樂觀。▍靠賣嗰8塊地夠唔夠頂210億？研究員翻查了各測量師行：➤ 西貢打鼓嶺清水灣道(滾存地)｜24,900平方米｜332戶｜中原估值：15.1億｜普縉估值：10.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 赤柱環角道(滾存地)｜23,900平方米｜637戶｜中原估值：72.1億｜普縉估值：26億｜美聯估值：沒有數字➤ 東涌第 106A 區(滾存地)｜14,200平方米｜985戶｜中原估值：8億｜普縉估值：7億｜美聯估值：8.02億➤ 佐敦谷彩興路｜3,800平方米｜573戶｜中原估值：18.4億｜普縉估值：11.8億｜美聯估值：沒有數字➤ 牛頭角彩霞道｜3,100平方米｜420戶｜中原估值：15億｜普縉估值：10.8億｜美聯估值：沒有數字➤ 筲箕灣東大街｜1,500平方米｜193戶｜中原估值：9億｜普縉估值：7.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 屯門海珠路｜4,400平方米｜525戶｜中原估值：4.3-5.7億｜普縉估值：8億｜美聯估值：6.25億➤ 荃灣永順街與德士古道交界｜6,500平方米｜790戶｜中原估值：21億｜普縉估值：20億｜美聯估值：19.5億綜觀各地產中介及顧問機構的估價，普遍認為若8幅地皮能全數賣出，可為庫房增加逾百億收益，如中原估價162.9-167.3億【註1】、美聯估價129.66億【註2】、普縉估價101.8億【註3】，但細察之下，個別地塊的估值差異相當大，尤其是最貴重的赤柱環角道地皮，屬地價收入能否達標的關鍵，而中原72.1億的樂觀估值較普縉的高出近50億，或許過分樂觀。事實上這塊地皮已在賣地表上滾存逾3年，亦曾在2023年流標，其過往估值亦值得參考：整合媒體報導【註4】，2022年初市場曾對其估值131.5-236.7億，但2022年的9月市場估值已降至119-206億，至2023年初更大跌至52.8-96億，而去年3月的市場估值僅只有45.14-57.63億，再隔一年，在地價下跌與時時流標的背景下，認為其地值72億的期望似乎有些不設實際。而除卻赤柱地皮，如東涌第106A區，參考鄰近且曾流標的第106B區地皮，在上月僅以6億售出，認為其能以7-8億賣出，似乎仍屬偏向樂觀的估算。上述地皮縱然全數賣出，能否幫補100億仍是未知之數，市場真的需要非常進取，機會確是不太，而且還要視乎其他類別地價收入如補地價，表現是否同時理想，才有望達致210億總地價收入目標。▍不可混淆「賣地表地皮」、「招標地皮」及「將售出地皮」先勿論需要非常好的市場情緒，賣地才可能僅僅幫補整體賣地目標210億的一半，其前提亦是政府最後真的會全推8塊地皮，以及全不流標。參考過去5年曾列入賣地表的住宅地皮，普遍不會全都拿出來拍賣，反映政府會基於市場改變，調整賣地步伐：財政年度｜20/21｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26｜列賣地表｜16塊｜15塊｜14塊｜12塊｜10塊｜8塊｜推出招標｜11塊｜7塊｜10塊｜5塊｜5塊｜／｜成功售出｜11塊｜7塊｜8塊｜3塊｜4塊｜／｜最終流標｜沒有｜沒有｜2塊｜2塊｜1塊｜／｜自2021年起，政府列入賣地表的住宅土地已不斷減少，甚至在2022-2023年度，首度出現流標後，更大幅減少推出招標的住宅地皮，儘管如此，在接下來兩年仍持續出現流標，每年能售出土地僅3至4塊。正如甯漢豪去年提及，政府賣地收益向來都有不確定性，而具體會賣哪塊地，政府每季會研判情況再作決定【註5】，而下季暫亦只推出屯門海珠路的地皮，上述8塊土地最終會否全數推出仍難講得實。若本年度售出地皮與往年相若，賣地所得收益隨時再斬半，若是估值較高的赤柱環角道不予推出或再度流標，對預期收入的打擊甚至會更大，或僅餘數十億補貼，與210億的目標相距極遠。▍補地價收入夠唔夠頂210億？過往10年賣地及補地價收入兩者共佔土地收入總額9成，而隨著賣地收入近年暴跌，補地價佔土地收入已由2-3成增至4成，23/24年度，更成為佔總額6成的頂樑支柱。因此賣地表現令人失望的話，補地價便是餘下的僅有希望，需要其收入「救全家」。然而，這個頂樑支柱亦同樣搖搖欲墜，絕對靠不住：財政年度｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26(預算)｜賣地皮收入｜912億｜351億｜73億｜66億｜／*｜補地價收入｜429億｜339億｜115億｜58億｜／*｜其他收入｜70億｜20億｜6億｜11億｜／*｜—————————————————————地價收入總額｜1411億｜711億｜194億｜135億｜210億(預算)｜* 由於透過賣地及補地價等屬市場主導性質，因此政府不會提出分項預算數字正如上表所示，其他收入如私人協約方式批地、短期豁免書費用等，佔總額不足一成，作用極微。而補地價收入，事實上亦是不斷下跌，至去年已不足60億，原因亦與現時市況相關，當發展商改劃土儲作住宅、酒店等誘因下降，相關補地價收入亦會大減。加上，近日甚至有議員倡議，讓發展商在北都項目的補地價「分期付款」，方便企業作長遠投資【註6】。若然他日落實，可預示政府每年的補地價收入，在短期內將會大打折扣。而在上述機制下，發展商會否有更大彈性在地價低迷時方「伺機」補價，仍有待觀望，或許亦對補地價收入有潛在影響。綜觀上述諸項因素下，單靠補地價收入要承擔起巨額的收入期望，在可見的將來似乎仍相當困難。▍過往3年政府不斷調低預算仍高估賣地收入？所以，政府能否在來年賺得210億地價收入，是一個極大疑問。事實上，自22/23年度起，政府已不斷調低對總地價收入的期望，儘管如此，每年仍是以高估作結，而今年的目標，亦高於過往兩年的總地價收入表現：財政年度｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26(預算)｜預算地價收入｜1,200億｜850億｜330億｜210億(預算)｜實際地價收入｜711億｜194億｜135億｜／｜—————————————————————估多咗幾多｜489億｜656億｜195億｜／｜即使政府過去數年，對地價收入的預算，已由3年前逾千億逐步下調，但近年預算出來的仍是數百至近千億赤字。而去年度撇除借貸、「回撥」基金等財技，真實財赤甚至是逾2,000億的規模。當今年的地價收入目標額樂觀地估至210億，才預算出670億赤字【註7】，若來年在地價收入上，依舊再估多一百幾十億，則意味來年財赤狀況，實際上較上述預料數字更加嚴峻。【註1】中原地產. 2025.2.28. 下年度8幅住宅地 首季推屯門海珠路地皮 中原張競達：市區小型地皮更受歡迎 屯門住宅地每呎樓面地價料$1,500-2,000 https://shorturl.at/nba2l【註2】香港財經時報. 2025.2.28. 美聯測量：下年度8幅住宅地估值共129.66億元！豪宅地投資風險高受挑戰 https://shorturl.at/5rQGT【註3】經濟日報. 2025.2.28. 2025/26年度賣地計劃 普縉集團 李雋傑：全年賣地初步估值逾101億 https://shorturl.at/wgITO【註4】星島日報. 2024.3.21. 赤柱環角道地估值跌價約27% https://shorturl.at/ETJaL ;香港01. 2023.1.5 赤柱環角道豪宅地明截標 估值4個月腰斬一半 下限僅52.8億[...]
【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？
發佈時間：2025年3月6日 【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒 竟絲毫無阻鄉紳套丁？法院現正審理香港歷來最大宗套丁案，被告為「村屋大王」王光榮及元朗十八鄉鄉紳程振明，被控與原居民串謀詐騙政府非法售賣原居民丁權。他們過去十多年間籌劃的巨型套丁屋苑「曉門」的細節曝光，與本研於2017年公佈的《丁不厭詐》報告中揭露的典型套丁情節非常相似【註1】。今次令村屋大王「老貓燒鬚」的曉門，更是《丁不厭詐》報告的重點研究案例。村屋大王於2021年被捕，這是繼2015年沙田套丁案中後首次有幕後策劃者落網。曉門案已有2名男丁罪成判囚，亦有142名涉嫌賣丁權的男丁被列為串謀者【註2】，一時令曾參與套丁者人心惶惶。但4年過去了，套丁的情況有否收歛？答案是沒有。研究員比對本研2021年發布的《草木皆丁》報告【註3】中，預視未來套丁的高危地點，及王光榮被捕後至今新批核的丁屋所在地【註4】，發現新建丁屋猶如雨後春筍般出現。▍僅北都一村 潛在套丁227間 規模大「曉門」一倍其中位於北部都會區「口岸商貿及產業區」的打鼓嶺週田村，疑似套丁的情況甚為猖獗。研究員在2月21日到現場考察，發現週田村北面有20間新建成丁屋群，排列整齊、使用一式一樣物料和設計【見航拍片段】，明顯屬同一建築項目，符合套丁的典型特徵。北部都會區的發展中，與被逼遷的非原居民命運不同，像週田村般的原居民村會被保留。隨著北都「機遇」來臨，這些獲保留的原居民村周邊未被發展的農地，價值突然變得水漲船高，週田村除了位於「口岸商貿及產業區」外，距離香園圍口岸僅數分鐘車程，未知是否因而令當地的丁屋需求突然湧現。翻查歷年衛星圖，週田村周邊有接近5萬平方米的土地在北都公佈的2021年被剷平【見圖5】，由於週田村位置偏遠，多年來均沒有發展，可見突然的巨變與北都關係密切。再比對週田村北面的地段資料【見圖4】，發現情況不只現場所見那麼簡單。這20間丁屋原來僅是個開始，所在地段的「丈量約份第82約地段第261號」，已被分割成35個小地段，每個約1500－2000呎（套丁的第一步驟：分割地段），剛好可以放下一幢丁屋（每層700呎）及預留花園／停車位／消防通道；20間已建成丁屋外，有7個地段已獲批丁屋牌照（套丁的第二步驟，淺紅色標示）但未興建，8個地段暫時未有丁屋牌照獲批（淺綠色），有可能正申請中。獲批丁屋牌照及落成後，男丁會按套丁協議向地政申請滿意紙（套丁的第三步驟），並在短時間內再申請撤銷轉讓限制（套丁的第四步驟），這兩部驟應該未發生，公眾亦十分難追蹤。之後本來只是用來自住的丁屋變成可交易的私樓，並有發展商及代理安排銷售，整個套丁過程完成。就現場所見，這丁屋屋苑疑似正經歷套丁的步驟當中，因符合了套丁的三個必要條件：三幢或以上、建築風格相近及分佈一致或整齊，顯示多幢丁屋是透過預先策劃以屋苑形式興建。在正常情況下，個別男丁按其家庭需要而個別申建丁屋，不會以這個屋苑形式發展，故此這個丁屋屋苑的出現很可能代表背後有套丁操作進行中。政府每每會以沒有證據顯示有違法行為而不處理，但集體落成後不久即放盤，難以說沒有串謀詐騙的集體行為在背後。這群丁屋群正南方，還有23個已分割地段，當中13個是2021年起才分割的，或顯示王光榮的案件似乎無阻相關人士的計劃。研究員再擴闊搜索整個週田村的村界內，竟有227個分割地段（連同早已落成的疑似套丁屋苑共3個），如悉數成功發展並賣出，且被證實為套丁的話（套丁過程非常隱蔽，牽涉地產商及男丁之間的秘密協議，外人難以得知及證實），則代表週田村的套丁規模比元朗曉門的規模大1倍有多。▍潛在利潤可達13.6億這227間丁屋，利潤有多大，令鄉紳、男丁及地產商鋌而走險？研究員在2017年曾經匿名訪問業內人士，以元朗的丁屋屋苑為例，推算發展一間丁屋的純利可達60%：每幢丁屋售價：1200－1800不等扣除以下成本：－地價：250萬－建築費：200萬－丁價：各地不同，由30萬－120萬不等－補地價：130－150萬－周邊配套例如路權、及村長的「搵丁費」和疏通紛爭：100萬純利可達500－1100萬不等當然北區地價和成本與元朗不同，2017年時的地產市道亦與現在不同，而偏遠地區地價或比較低，偏遠村落同時亦可能難找合資格男丁而導致丁價上漲，但上述的暴利水平可以作為一個參考。現時粉嶺／上水一幢全新丁屋售價為1350－1400萬【註5】，保守估計週田村全新丁屋售價低一些（較為偏遠），為1200萬，假設利潤為50%，227間的丁屋屋苑規模利潤可逾13.6億。▍政策爭取土地發展北都 卻默許鄉紳套丁霸地背後的政策角力可見北部都會區帶動地產熱潮的誘惑，似乎勝過這單官司帶來的恐懼和不確定性，亦未知是否代表在曉門案後政府已對套丁問題放軟手腳。明顯地，整個北都尚有土地可發展的原居民村並不止週田村一條，只要簡單分析王光榮被捕的2021年後，本研究一早鎖定的潛在套丁土儲中，有哪些地段已有丁屋申請，就會大概知道全新界哪裡有潛在串謀詐騙發生中。這些鄉村，是因為男丁突然有成家立室的需要而申請丁屋自住（丁屋政策的原意），還是有套丁集團看準了北都的發展機遇而策劃套丁發展？雖然難以獲得實質證據，但背後發生甚麼事，過去數十年在新界可謂是公開的秘密。在以上提及的週田村以及有組織的丁屋申請的地區，負責批核丁屋申請的地政處，實在有太多機會去小心檢視每宗申請，以防止有套丁跡象的申請。過往政府曾經擔心拒絕丁屋申請，會有違反基本法第40條牽涉原居民權益的疑慮，但2021年的「丁權覆核案」已釐清政府批出丁屋牌照屬屬酌情權定【註6】，政府絕對有權不批准有套丁嫌疑的丁屋申請，視乎地政處有多大興趣打擊套丁。北都所帶動的套丁投機活動，對整個北都的規劃或有負面影響，政府不打擊的話，日後或許自食其果。現時北都屬政府施政重中之重，發展過程不容有差錯，需要在地勢力的合作，更有傾向因而在發展過程中向鄉紳讓利，例如對套丁情況「隻眼開、隻眼閉」，以及面對鄉紳的壓力，要求更多土地劃作興建丁屋之用，這反倒為政府規劃新發展區時平衡各方利益時徒添壓力。舉例說2018年時，政府在劃定洪水橋新發展區規劃圖則之際，被民間揭發低調拓展區內兩村的丁屋地【註7】，但此兩村均有疑似套丁前科，因而用盡村內可建丁屋土地後，政府進一步為其「擴丁」，除了變相獎勵其鄉紳的涉嫌套丁的行為外，還令洪水橋新發展區內的土地供應更加緊張（高密度發展中要預留更多地方作低密度的丁屋發展）。去年新田科技城的規劃圖則在審議階段時，就有受影響之原居民村落趁公眾申述之際，指控政府吞併村民土地兼影響風水，除要求更多賠償外（加劇財赤？），新田鄉事委員會更施壓政府容許村民在村內興建「丁屋大廈」（這不是更加影響風水嗎？）【註8】，可見當政府有求於鄉紳支持備受爭議的計劃時，對方亦期望「禮尚往來」，這很可能倒頭來阻礙了政府的規劃。在這個背景下，合理推斷政府也不會對區內的套丁行為多加阻撓，其一證明為週田村的集體丁屋申請已開始陸續獲批。不過套丁牽涉串謀詐騙是不爭的事實，與實踐傳統權益毫無關係。元朗曉門一案足以證明，十數二十年前串謀詐騙的行為，今天都會被追溯及翻出來定罪，所以曾參與或現正參與套丁發展的鄉紳、發展商及男丁，今後也難以睡得安樂，因為說不定某天在政府又有需要「擺姿態」時，他們又會被翻舊賬「祭旗」。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 https://liber-research.com/%E3%80%8A%E4%B8%81%E4%B8....../ 【註2】2025年2月11日 法庭線. 程振明、王光榮涉「套丁」案 142名男丁被列為串謀者 包括鄧懷琛、蔡立基 https://thewitnesshk.com/%E7%A8%8B%E6%8C%AF%E6%98%8E....../ 【註3】《草木皆丁 – 發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》https://liber-research.com/%e3%80%8a%e8%8d%89%e6%9c....../ 【註4】Common Spatial Databse Infrastructure. Building Licences. https://portal.csdi.gov.hk/geoportal/?lang=en...... 【註5】28hse.com 上水 村屋 [代理盤] 全層 全幢 大劈價!!!全幢複式村屋!!!優質筍盤放售!!!買一個少一個!!! https://www.28hse.com/buy/residential/property-2747410 粉嶺 村屋 [代理盤] 1室 全幢 筍！[...]
【加劇千億財赤】大批未經招標政府地 租金激抵 低至每年$1租
發佈時間：2025年3月4日 千億財赤下政府開源節流，大部分市民均被開刀，有市民開始抱怨公務員凍薪而普通市民福利遭削，滅赤「刀口」不均。但實際上刀口不均的情況遠比這個萬眾注視的議題還要嚴重。公務員凍薪與否，怎做也不討好，但有些唾手可得的舒緩財赤手段，即使實質影響不大但象徵意義重大，可惜公眾所知不多，政府亦無動機採納。上月中研究員揭露「$1呎租豪宅花園地」的議題【註1】，發現有逾2100塊政府土地以極低廉租金出租作「私人花園／美化園藝」用途，每月呎租低至平均$1.78，部分座落於全球最貴重地段，成為獨立屋的泳池和網球場，變相以公帑資助頂級富豪延伸生活空間。▍$1年租 激抵政府地 合共775塊在檢視政府短期用地列表時，研究員發現除「私人花園／美化園藝」外，還有一類政府土地租金更低，租金僅為為每年$1，屬象徵式租金，而且地政總署的資料還標示著「如要繳付」(if demanded)，即有可能完全免費。現時這類租金激抵的政府地合共775塊，佔地上千公頃。當然相當部分的這類象徵式短租地為社福或公益用途，但當中卻不乏具爭議及公平性問題的批地，尤其是當相關用地均毋須公開招標批予單一團體，當中以香港遊艇會的情況最為突出。➤ 香港遊艇會熨波洲分會(每月呎租$0.0000019716)地址：熨波洲(短租編號：SHX1159、SHX720、HX899；由南區地政處批出)面積：126,800呎租金及用途：每塊每年$1（如須繳付），合共每年$3；用作露天貯物及康樂用途合共約，最早的SHX720、HX899 地塊由1989年起承租，至今36年。香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲有一分會，透過私人遊樂場地契約持有（即「會所地」），佔地3萬呎並闢作會所之用。2018年，當時社會開始注意到「會所地」（私人遊樂場地契約用地）用地不公的問題，除粉嶺哥爾夫球場外，有傳媒追查香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲的分會，除持有「會所地」外，更利用短期租約形式「暗擴私人體育會面積」達8萬呎（當年只有兩塊短租地，分別為5.3萬呎和2.4萬呎）。當年政府曾拒絕公佈租金及租約條款【註2】，成為眾矢之的，經過民間多年爭取，公眾終於得以知道租金會所私人地段以外的政府地段，以每塊每年$1象徵式租金租出（但仍公佈無租約條款），其餘5000多塊的短租土地租金亦同步在地政總署的「地理資訊地圖」公佈。根據「地理資訊地圖」，香港遊艇會現時透過短期租約租下另外相連及附近的12萬呎土地作為遊艇會的延伸，用作上岸位置及儲藏遊艇，3塊短租土地合共每年租金$3，當中2塊30多年來續租，短租變長租。香港遊艇會的個人會籍目前索價$218萬【註3】，而且不是有錢就能入會，申請須一委員會審批，會員可享用會所設施包括餐飲服務等，屬社會上流人士重要社交場所。當然遊艇會亦有推廣水上運動如帆船，亦可為運動員提供相關訓練場地，其水上活動訓練中心亦有公眾可參與的課程，惟後者收費高達$7,150多元(4節)【註4】，康文署的同類訓練收費僅為約$500一節【註5】，以大額地價補貼卻僅換來一般公眾難以負擔的活動，對運動普及化幫助不大。政府之所以為這些會所提供大額地價資助，其理由是開埠之初公共及康樂設施嚴重短缺，政府透過廉價撥地予私人體育會提供體育設施【註6】，給予這些會所／體育會$1短租地背後的理由亦一脈相承。但時至今日，不少會所的實際最重要功能變成富裕階層的社交場地，雖有提供運動場地功能但屬次要：以香港遊艇會為例，一年的餐飲收入達7000萬元，但理應為主要業務的「船艇泊位及保養等服務收入」僅為近4,000萬元。現時政府大力推動遊艇經濟，以吸引「高增值人士」來港消費。在去年12月公佈的《旅遊業藍圖2.0》，政府建議在香港仔、紅磡、南丫島推動遊艇旅遊，東涌和機場亦有同樣設施，政府亦在3年內「邀請私人機構探討建設和營運遊艇停泊設施」【註7】，在海島和臨海用地開拓「生態+旅遊」。政府表示需要提供泊位鼓勵來港人才或企業高端消費（例如買賣遊艇）【註8】，未知在現行新政策導向下，會否令地政總署採用香港遊艇會模式，以極廉地價補貼新遊艇會，吸引政府或商界樂見的高消費客群？在財赤之下，再調撥資源補貼高尚階層的理據為何？▍財赤之下 「刀口」不均成重大議題財赤之下政府「發窮惡」，不斷向民生政策開刀，而這些削減福利和增加公共服務費用方案受影響人士以數十萬甚至百萬計，近日亦開始傳出開刀後遺症，例如赤貧家長痛失每年$2,500學生津貼，引起社會不安。香港遊艇會熨波洲分會外只是775塊$1年租地其中一塊，連同平租富豪後花園地等問題綜觀，可見財赤之下政府其實有更多更公平地開源節流的對象。即使收回這些透過「激抵」短租地所流失的市值租金，對於千億財赤來說當然是九牛一毛，但研究員僅檢視「短期租約」政策這個土地行政的一小環節，已發現問題千瘡百孔，若認真深度檢視不同政策範疇，將能發現更多香港政府在面對結構性財赤之下「削貧濟富」的事實。延伸閱讀：本土研究社《租連阡陌：香港短期批租富豪用地研究》 【註1】2025年2月14日【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1047661507398954&set=pb.100064653431413.-2207520000&type=3 【註2】香港01. 【貴族俱樂部】兩遊艇會租熨波洲八萬呎官地 設施不受民政局規管 原文網址: 【貴族俱樂部】兩遊艇會租熨波洲八萬呎官地 設施不受民政局規管. https://www.hk01.com/....../%E8%B2%B4%E6%97%8F%E4%BF...... 【註3】Royal Hong Kong Yacht Club. About Individual Debenture Membership. https://www.rhkyc.org.hk/....../individualdebenturemem...... 【註4】Royal Hong Kong Yacht Club Booking Portal. https://rhkyc.cinolla.com/ 【註5】康樂及文化事務署[...]
【「留俾」鄉紳借橫洲？】盤點十塊有霸無還政府出租土地
發佈時間：2025年2月28日 政府財赤向民生開支開刀，但另一邊廂卻不介意有大量土地收入流失，例如以極低廉價格，透過短期租約方式出租政府地予富豪作私人泳池或後花園等之用【註1】，潛在每年少收以億計的收入。在新界，官地被嚴重霸佔的地區（尤其是元朗），過去數十年政府同樣放棄了大額土地收入。其中一個案例便是前年研究社揭發，有大量正在可供租用的官地被霸佔的棕地群 —— 元朗橫洲，至今猖獗依然。事實上政府有透過短期租約模式，透過相對廉價的租金，將一些政府土地出租給社區團體的政策的政策，本應可惠及造福社群的團體。但研究員再翻查近年的衛星及街景圖，發現在元朗橫洲至少尚有10塊這類可供短租的土地，被非法霸佔使用作停車場及露天貯物等棕地作業，並沒有正式出租，潛在公帑損失數以千萬元計，社福團體亦少了機會租用相關土地。▍橫洲霸地案例一覽綜觀橫洲32塊「可作社區、團體或非牟利用途的空置政府用地」，以下10塊有明顯霸地跡象的情況：⧪ PS126 // 23,500呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該土地被停泊的貨車圍繞，從2022年的街景圖亦可見，當中一部分政府圍起的鐵絲網疑似被拆毀，內裏被擺放大量紙皮及遺棄家具。⧪ PS143 // 8,800呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該塊土地毗鄰的地帶仍屬植披，唯內裏則被堆滿雜物，從街景圖中亦能隱約看到一些建築工具。⧪ PS148 // 8,750呎 // 從地政總署Geo info Map中已可見有數輛建築車輛停泊，而Google Map衛星圖亦可見，該地於2019年尚有綠色植披，現已成為棕地一片。⧪ PS153 // 1,150呎 // 從去年的Google Map衛星圖中可見，該地有明顯的種植痕跡，而近年的街景圖能看出有被用作持續耕種。⧪ PS154 //[...]
【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（下）
發佈時間：2025年2月26日 ▍隱藏未找數#1: 各部門「核准承擔額」倍增至近1萬億 60%未找數值得留意的是，現時談論的財赤，只是個別年份的財政收支情況，數年之後要找的數並未完全反映在內，而這數字被隱藏在「承擔額」中。翻查政府各部門預算，目前「核准承擔額」數字【註7】已經達9,244.9億，2年前的同樣數字僅為5,814.2億【註8】，增幅達59%。「核准承擔額」的意思是政府部門經由立法會批准所開立的開支項目，一般會橫跨數年，簡單來說，是現行正運作的項目，承諾了會花費的金錢。這9,244.9億承擔額，今天尚未找數的還有5,523.2億（60%），如無意外會在未來幾年支付。進一步翻查，這增幅很大部分來自商務及經濟發展局的「中小企融資擔保計劃 －擔保產品」（2,900億），及勞工處的「取消強積金對沖安排資助計劃」（335億），可見近年經濟逆境下，政府亦面臨商界壓力多撥資源支援，進一步構成財政壓力。這9,244.9億「核准承擔額」，已經逼近疫情時過萬億的水平（當年有保就業導致承擔額暴增），但那屬非常時期。這些使費，並非在本次財政預算案審核，而是由立法會在過去數年累積批核。當然某些項目確有其必要性，但未知有沒有立法會議員留意到「核准承擔額」飆升，在財政儲備急降至6,000億水平時，所潛在帶來的公共財政危機。▍隱藏未找數#2: 未找數基建尾數 十年激增近4,000億而基建開支亦有其「承擔額」及未來要支付的「尾數」。在大型工程繼續加碼、工程超支不斷出現下，尚未找數的金額已逼近7,000億，當中近4,000億，是過去10年間累積而來【註9】：尚未支付的基本工程承擔額預算截至2016.3.31｜$2966.97億截至2017.3.31｜$3103.34億截至2018.3.31｜$3507.88億截至2019.3.31｜$3763.88億截至2020.3.31｜$3905.73億截至2021.3.31｜$4890.20億截至2022.3.31｜$6102.68億截至2023.3.31｜$6139.46億截至2024.3.31｜$6323.68億截至2025.3.31｜$6869.28億值得注意，這筆尾數只計及基本工程的開支，還未包收地開支等等，而且只反映今天的狀況，大部分北都的工程還未開展，將來未找數基建的尾數或達萬億水平，未等到基建落成（如果無延誤），帶來理想經濟回報（如果有）時，政府荷包已經五勞七傷。這筆近7,000億的未付帳單，沒有計算早年估算造價上6000億的「明日大嶼」，或許政府意識到，一旦核准的話承擔額必定迅速倍增至萬億水平，如何回本亦是一個大問號。▍隱藏未找數#3 創科基金未找數急升至逾300億財赤下政府在創科撥款上仍毫不手軟。基金旗下項目的未支付帳單，在今個財年直線飆升，預期往後年份的開支會繼續上升【註10】：尚未支付的創新及科技基金承擔額預算截至2021.3.31｜$132.38億截至2022.3.31｜$108.00億截至2023.3.31｜$100.19億截至2024.3.31｜$186.85億截至2025.3.31｜$313.51億當然，這與政府相當重視創科有關，在傳統經濟支柱崩潰下，尋找經濟新增長點都無可厚非，但創科投資的「死亡率」一向很高，而且現在香港所處的地緣經濟環境，創科的前景不明確，風險亦不斷增加，這些往後一年至少上數百億規模的投資，能否對庫房有回報、何時有回報，亦屬未知之數。▍財赤未緩 仍要激增公共基本工程開支？即使結構性財赤尚未看到出路，卻無阻政府繼續增加巨型基建的「洗費」，去年5月甯漢豪還稱「未來5年基本工程開支平均每年大約900億元」【註11】，當時已被質疑工程開支過大，造成政府極大負擔，未隔一年政府竟再加碼，以北都工程「高峰期」為由，預期未來5年基本工程開支將再大增至每年約1,200億元【註12】。令人擔心的是，實際開支亦可預示或將遠超這筆數，回顧去年政府的「基本工程儲備基金—工務計劃」的預算開支，去年原預期各項工程的總開支耗資約800億，但今年的修訂數字，竟增加20%至逾960億【註13】，意味即使是一年間的工程開支，政府亦可低估極多，而政府預算明年的數字，將增至1,070億，很大機會亦同樣會預少。而細看各類工程的「估少」現象，公路工程及房屋工程問題最為嚴重，分別超出原預算的6成及5成，當中超額最多的為中九龍幹線、港珠澳大橋、沙中線、屯赤連接路等相關大型基建工程，而普遍公屋項目亦明顯有預少開支的情況，或意味建築成本有結構性增長的問題，且超出政府的想像，政府亦繼續加大北都發展，屆時開支或許更遠超現時已相當昂貴的造價。▍透過各種財技蓋財赤實況 亦無法「別出生財」香港自20多年前，已經擔心結構性財赤會有天出現，動搖香港的簡單低稅制，從而危及香港金融中心地位及城市運作。今天結構性財赤已成，而且比想像中來得急、程度亦被很多人預想中嚴重。但至少官方態度始終不慌不忙，至今仍聲稱未來數年財赤會自然改善。明顯過去三四年的數字告知，以往香港公共財政依靠地價收入和印花稅等土地收入「發大財」的光景已經告終，實體經濟不振，亦衝擊傳統收入支柱如薪俸稅和利得稅等，令香港庫房出現極大裂縫。香港面對的危機並非一時三刻，而是長遠的，這點市民、學者以至前官員已經清晰指出。情況之嚴峻，可由政府扭轉六壬，透過財技、借貸、「回撥」基金、犧牲教育醫療和長遠社會投資下，才勉強擠出870億的赤字數字中可見一斑，沒有這些掩眼法，真實財赤是接近3000億的規模。遺憾的是，香港政府採取的態度反而是不願承認情況嚴峻（承認有財政問題，但總是樂觀數年後會好起來），不願承認問題嚴重性，或許會令政府在逆境下仍過份樂觀，錯過最後改革轉念的時機。 【註7】《2025-26 承擔額摘要》https://shorturl.at/IGkbE 【註8】《2023-24 承擔額摘要》https://shorturl.at/zKWXD 【註9】歷年《基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》 【註10】歷年《創新及科技基金基金帳目》 【註11】RTHK. 2024.5.8. 甯漢豪：基本工程投資不會減少 未來5年開支平均每年約900億 https://shorturl.at/Y839w 【註12】《2025-26 財政預算案 — 公共財政》https://shorturl.at/jm1bR 【註13】《2024-25 基本工程儲備基金 — 按總目列出的支出摘要》https://shorturl.at/iMPc8 及《2025-26 基本工程儲備基金 — 按總目列出的支出摘要》 https://shorturl.at/lLl1n [...]
【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（上）
發佈時間：2025年2月26日 財赤一發不可收拾，縱使近年財政預算案總預料「過多幾年就好」，但終究沒有實現：去年料今年財赤僅480億，實質數字870億，重複過去幾年「眼高手低」的情況，所以幾乎沒有人再相信財爺預計明年的670億財赤預測。為何會持續系統性地估錯赤字？除了與持續高估收入低估開支有關，亦與其掩飾財赤的手法不無關係。公眾已有深入討論「借債當收入」，但從全盤檢視財政開支收入的數據，還可有以下幾點重要觀察，值得公眾注意：▍持續多估收入 影響判斷財赤嚴重性持續高估政府收入已是近年頗普遍現象，除了近幾年賣地收入完全不似預期外，其他主要政府收入亦然，例如【註1】：➤ 收入分類｜去年預算(24-25)｜實際數字｜差異應課稅品稅項｜127.5億｜68.08億｜-46.60%車輛稅｜80.33億｜48.21億｜-39.99%印花稅｜710億｜580億｜-18.31%飛機乘客離境稅｜25.54億｜23.51億｜-7.95%公用事業及各項收費｜242.81億｜222.49億｜-8.37%博彩及彩票稅｜286億｜281億｜-1.75%非經營收入｜72.49億｜69.77億｜-3.75%入息及利得稅｜2,796億｜2,778億｜-0.65%一般差餉｜323.93億｜324.33億｜+0.12%其他收入｜462.83億｜584.46億｜+26.28%雖然陳茂波去年編制預算時沒有玻璃球，可是「估錯總有個譜」，不少重要稅收均樂觀地估錯，百份比亦不少。「應課稅品稅項」（即煙草、酒類）實際比預料少收近半，這或可能與去年酒商落力游說減烈酒稅有關，車輛首次登記稅亦估多近4成。份額佔比更大的印花稅，更高估了130億，政府指主因是「資產市場受壓」導致印花稅收入減少，但這亦顯示了政府年初時過份看好香港復甦情況。以上埋單計數，令政府2024－25年的實質「經營收入」及「非經營收入」總額，比預想中少了150億。持續高估收入，除了令政府低估當年埋數時的財赤外，可能還會令政府各部門過份樂觀，在預算當年開支時少了危機感，阻礙部門幫忙減低不必要開支（例如節節上升的公務員非實報實銷津貼）。而針對基建工程開支的收入來源，均錄於「基本工程儲備基金」之內，包括賣地、補地價等收入，雖不呈現於一般收入帳目內，亦顯然出現高估情況。去年預算今年將有330億地價收入，但最終僅135億【註2】。而來年預算仍預計有210億(+55%)地價進帳，即使發展計劃相關的「補地價」能為政府進帳110億(2023-24數字)，剩下100億，在流標風險下，似乎亦難從來年賣地計劃中的8塊住宅地中賺回，更何況近年4次住宅地每塊亦只能以6－10億賤價賣出。▍收入掩眼法#1：除了借債 還有「回撥」「打劫」政府帳目外基金公眾已對政府「借債當收入」而減低財赤的財技非常關注，但事實上今年財政預算案還有一新招掩飾財赤，未被公眾注視。仔細翻查預算案「收入分析」【註3】細看，發現來年「其他收入」的預算比往年暴增，達1127.9億，比過去幾年每年400－700多億多了一大截。研究員留意到，在「收入預算」下有一份文件叫「總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入」【註4】，列明政府的雜項收入（千億收入也叫「雜項」？），當中有一項達620億的預算「入賬」，名為「從其他基金一次過轉撥的款項」，意思是從政府帳目以外撥入的資金，文件沒多加解釋。這些收入從何而來？今天香港電台下午有則不顯眼的新聞，叫「消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源」【註5】，指政府會在2025／26年，從6個政府帳目以外的種子基金「回撥」$620億至庫房，包括「研究基金」、「醫管局公私營協作基金」、「語文基金」、「學生活動支援基金」、「資歷架構基金」、「資優教育基金」。而在2024／25年修訂預算中，亦有同樣操作，「回撥」額外150億。換句話說，政府將本來用於研究、教育和醫療的基金，透過財技「回撥」至政府帳戶，變相當成「收入」。現時政府自豪地指2024／25年度的財赤帳面僅是870億，但如果沒有這個「打劫」掩眼法帶來的150億，實質財赤剛好達千億水平。▍收入掩眼法#2：調撥土地基金1,170億支付政府開支結構性財赤的源由，是恆常開支已長期超越恆常收入。維持政府運作的「政府一般收入帳目」中，逾1,000億的虧蝕能部分反映到這個現實【註6】。為「舒緩」財赤，政府在2024／25年修訂預算中，從「土地基金」中抽取了1,170億，當中絕大部分(1,168億）用來填補前述的「政府一般收入帳目」中的千億虧蝕。2025／26年，同樣預期會轉撥639億應付下年政府開支。這種政府內部基金帳目間的調撥，往年亦有發生，但由「土地基金」支取儲備，應付政府日常開支的安排未必健康。「土地基金」當中，包括了「未來基金」，即十年前庫房水浸時設立的儲蓄賬戶，規模達2,000多億，作長線投資。其投資收入理應可滾大本金，為未來香港發展而準備。但去年立法會決議，可將「未來基金」的投資回報，轉撥入政府一般收入內 。翻查預算案在2024／25年及2025／26年，相關回撥款項分別達340億及370億，這筆資金本來可用作投資未來而用，現在卻被回撥至政府帳戶應付支付政府開支，可謂「食老本」。隨著土地基金愈撥愈少，這種帳目上暫時的「收入」也將會在未來無數可撥。［全文見下post］ 【註1】《2024-25 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/0inre 及《2025-26 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/wC3xL 【註2】《2024-25 基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》https://shorturl.at/3T2Y4 及《2025-26 基本工程儲備基金 - 收入、帳目的變動情況及收支分析》https://shorturl.at/EakRG 【註3】《2025-26 政府一般收入帳目摘要》https://shorturl.at/wC3xL 【註4】《總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入》https://shorturl.at/nzo7U 【註5】RTHK. 2025.2.26. 財政預算案2025｜消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源 https://shorturl.at/kmX7J 【註6】《2025-26 預算綜合摘要》 https://shorturl.at/5vBhe 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。[...]