發佈時間：2025年1月15日 元朗八鄉雞公嶺三日前又再發生山火，根據集誌社最新的照片【註1】，雞公嶺山火前後對比，一年之內草披變焦土，雞公嶺原本已樹木稀少，現在幾乎寸草不生。不少人已在問為何雞公嶺每年均會發生山火，有時甚至一年不止一次大型山火，山火多次威脅山腳的貓狗收容所安全。回顧過去5年，雞公嶺燒山範圍之廣應屬全港之冠：單是2020年已有3場山火發生在雞公嶺，面積達334公頃（17個維園），而2022年雞公嶺亦有約200公頃因山火受損，佔當年全港山火受影響土地逾半。▍將雞公嶺變火雞的嫌疑犯：全港最大殯葬區研究員翻查地政總署地圖中「新界認可殯葬區」的圖層，發現了雞公嶺的獨特之處－－雖然位於林村郊野公園之內，園內理應不可生火，但雞公嶺同時被逾500公頃的「新界原居民殯葬區」佔領【註2】。香港大部分的山火屬人為，去年的雞公嶺山火火場甚至正處於一個山墳之上，距離僅約兩米【註3】，故令人十分懷疑雞公嶺頻繁山火與原居民拜祭活動的關係。從衛星圖中可以看到雞公嶺山腳和山腰位置布滿墳墓，部分可能被大樹或灌木遮蔽，實際數字已難以肉眼統計，保守估計可能上千個。按近年當區山火頻生的跡象，政府似乎亦未見妥善處理祭祖帶來的山火風險。眾多散落於各山頭的墳墓，監管上來或許不易，過去將雞公嶺山腰的大部分地區劃為認可殯葬區，且與郊野公園高度重疊，或有規劃失當之虞。翻查歷史文件，當年政府亦有減低山火風險：根據1983年「新界認可殯葬區」的發牌條件，村民在郊野公園內拜祭時，必須在合適容器燃燒冥鏹，不能在曠野燃燒冥鏹 (No open fire may be used for any purposes whatsoever at grave sites inside Country Parks)【註4】，但一眾「孝子賢孫」有否嚴格遵從，以防火燒祖墳，似乎亦值得質疑。▍劃足咁大塊殯葬區 都仲要葬出界？進一步比對「新界原居民殯葬區」範圍與實際墳頭位置，有若干墳頭實際在殯葬區界外（見圖）。事實上「新界原居民殯葬區」在1983年才劃定，此界線前已存在於界外的墳墓不屬違規（但增加了政府監管的範圍和難度），但亦有若干疑似在1983年後才新建的墓地。例如沿逢吉鄉路一帶近籃球場的四個「出界」墓地為例，研究員翻閱30年前同樣位置的航空照片，發現最少有三個墓地在可能在1995年後才出現，若屬實即屬非法殯葬；沿雞公嶺山腳近逢吉鄉一帶，亦有一「出界」墓地位於工廠的背面，同樣經翻查舊有的航空照片發現該墓地是95年後才興建，亦可能屬違法，當然亦不排除航空照片中的墓地被樹掩蓋而不被發現。而七星崗以西有一群墓地亦建於認可殯葬區範圍外，按照地理資訊地圖的記錄，有起碼8座墳頭「出界」，研究員翻閱2005年的航空照片，發現至少有5座很可能屬後來興建。實施規定後有不少新建的墓地處於認可範圍之外，規劃好的殯葬區亦難阻墳頭起出界，而政府似乎亦無盡力制止界外墳的興建，在缺乏監察的情況下，山火危機或會更嚴重。既然連新建墳墓是否在合法地方興建亦不能確保，市民有信心政府能管得到原居民祭祖時不要留下火種嗎？▍預防勝於治療：用AI 偵測山火 倒不如用無人機巡邏原居民殯葬區政府近年確實投入大量資源防治山火，只是成效不顯著而已：近年相關山火數字及受影響土地面積【註5】年份｜2014｜2015｜2016｜2017｜2018｜2019｜2020｜2021｜2022｜山火數量｜15｜11｜20｜25｜17｜24｜29｜21｜24受損土地面積(公頃)｜97｜147｜306｜106｜197｜900｜660｜49｜373為應對山火，政府於2017年起開始在各個郊野公園，逐步安裝採用紅外線熱能探測技術的山火偵測器，再於2021年稱會進一步應用經人工智能等技術改良的模型，升級偵測系統，雖說其只能及早發現，未必能具體減少山火，措施成效亦難以估量，但顯然在科技改良下，近年山火數字卻無明顯跌幅。而在2017年引進紅外線技術後，受山火影響的土地面積，反見大幅上升。當然這或與近年極端天氣有關，而更嶄新的人工智能技術能否力挽狂瀾，因其尚未完成全部裝置，而難判斷成效，但過往投放於紅外線技術的公帑開支，似乎未見相當實用，「以結果為目標」來看的話，顯然引進紅外線和AI 技術沒有減少山火的影響。就山火防治而言，重點在於防治而非偵測。加州世紀大火告訴了大家，到山火大到被人察覺之時已經太遲了，所以防止在林區產生難以控制的火種才是防止重點。如果要採用最新科技的話，在天氣乾燥的日子，利用無人機監察原居民殯葬區一帶的拜祭活動亦是一個好方法。雞公嶺山頭廣闊，要漁護署派人巡邏確實不切實際，但無人機能夠以低成本方法起到監視效果，令孝子賢孫知道「有人睇住」，如果發現違規，還可以通過墳頭追蹤相關牌照的擁有人，令一眾孝子賢孫「更有動機」按牌照要求在容器內燃燒冥鏹，而非就地燃燒，減低燒山風險，總好過待山頭已經著火後才用所謂最新科技偵測救火，這或是避免雞公嶺年年變火雞的最好辦法。 【註1】集誌社：雞公嶺山火前後 雞公山圖片對比圖輯 https://shorturl.at/pcavt 【註2】本研社：全港4,000公頃認可殯葬區地理分佈大破解! https://shorturl.at/8FbDN 【註3】風火山林：雞公嶺再現山火 火線於墓地上方 https://shorturl.at/mNK6j 【註4】香港歷史檔案 HKRS882-1-34 Disposal of NT [...]

發佈時間：2025年1月10日 極具爭議的花墟重建計劃，前日起一連兩天在城規會展開申述環節，城規會接獲的767份申述，674份（88%）屬反對意見，支持的不足10%（70份），在今日環境下，仍能收到如此多數量的申述，且大多數是反對意見，實屬罕見。仔細看那些還不是一式一樣的「罐頭」申述書，而是來自花墟居民、商販、非政府組織和一般市民，背景廣泛，每份意見均有血有肉：一間有70年歷史的教會，力陳市建局重建項目的社會影響評估，無視教會多年貢獻和社區需要，更無幫忙重置，猶如把教會連根拔起；至於絕少數的支持意見，則由市建局本身、土地及建設諮詢委員會、建築師學會、油尖旺防火會委員會和兩個區議員等提出。面對廣泛強而有力的質疑，市建局是如何看的呢？分析申述文件，市建局是如此解釋花墟重建背後的思維，亦反映了它對於市區重建的根本心態及其重大問題。▍選址問題➤ 質疑：香港舊樓那麼多，為何偏偏選中花墟？市建局認為，花墟位於《油旺重建研究》的「水渠道城市水道發展節點」，有利土地進行重整，把該處「打造成人流匯聚的核心」（難道花墟現在不是人流匯聚的核心嗎？），所以不是花墟太舊（其實不太舊），而是位置太好。即使無重建需要，居民也要犧牲，因為市建局會為大家「提供機會闢設休憩用地」（但地盤內90%已是休憩用地／社區設施），「為公眾帶來各項裨益」。為何香港人和花墟居民需要一個城市水道？ 為何在花墟搞？為何製造城市水道等於規劃裨益？沒有多加解釋論證。值得注意那份訂明城市水道的《油旺重建研究》是未經地區諮詢炮製出來的，尤其是花墟居民和商販，在政策制定過程中被蒙在鼓裡。➤ 質疑：選址欠清晰準則，例如太子大樓樓宇狀況好為何要重建？市建局承認只有不足10%樓宇失修，但強調22%是「三無」大廈（為何「三無大廈」問題要靠重建解決？），及78%樓宇沒有電梯，例如進出太子大樓電梯大堂須經過樓梯，「對傷殘人士及長者造成困難」，「不能靠修復解決，故市建局認為有必要對它進行重建」（屬因果關係）。例如太子大樓這類需經過樓梯才能抵達電梯大堂的大廈，在香港並非罕見，那麼既然市建局那麼關心傷殘人士及長者，是否要研究全港所有同類樓宇都要研究重建或修復／改建？有城規會委員也禁不住質疑理據是否站得住腳，市建局始承認樓梯因素是是其中的背景因素之一，而非直接原因（即沒有因果關係），實際會考慮「一籃子因素」包括「重建裨益」【註1】，而太子大樓位於未來水道公園的軸線上，所以要讓路。亦有人質疑，為何花墟道38－48號連電梯也沒有，樓齡比太子大樓老（1948年建成），理應情況更惡劣，卻沒有被納入重建範圍？突然間市建局就不關心住在花墟道38號－48號的老人家了，直指其地盤面積較大，能夠「獨自發展成具相當規模的單一重建項目」。仔細一看，花墟道38號－48號遠離水道公園的軸線上，或許市建局因此而提不起興趣。這番對答清晰顯示，市建局選擇重建範圍的一個重要因素是「位置靚唔靚」，樓齡及樓宇狀況則相對沒有那麼重要，這不禁令人思疑市建局的本業還不是重建有需要的舊樓。▍地區文化和花墟運作➤質疑：以購物商場取代傳統的花墟會不利於香港旅遊業和經濟發展，重建項目令花墟士紳化、租金上升。市建局認為，重建採取了「綜合全面手法」(未有詳細解釋其具體含義)，其最大目的不單是保留，還強化了花墟的獨有特色，卻沒充分解釋其「全面手法」為何能夠強化花墟何種特色。根據有限的資料，市建局打算設立「臨街零售店面」提供額外空間以「強化特色」，促進花墟進一步擴展。雖然店面地方不足是弊病，但重建是否唯一出路？例如管理手法可否舒緩？例如在花墟道／園圃街設立行人專用區禁止花墟商店授權的運貨車以外之車輛進入，即可提供路面空間作零售用途（聞名世界的倫敦哥倫比亞路花市亦是在行人專用區運作），當花店在晚上打烊時，道路可重新開放給車輛使用，用不著凡事都以重建的「核彈方案」處理，更不應在無了解過花墟商戶真正需要的情況下，以「我為你好」的名義趕走商戶。▍休憩用地供應➤質疑：現有休憩用地和體育館等雖然有多項問題，但不足以證明重建的必要性；重建後部分設施可達度下降，質素降低。市建局對於設施可達度下降及質素降低的質疑並未作出回應。此外，亦未解釋為何過往的公地公用模式須改為混合發展，並如何帶來規劃裨益。市建局不斷重申，「一地多用」是為社區好，能為「地盡其用」、「充分發揮用地發展潛力」，而且更能「重置和優化現有破舊的政府、機構和社區及體育／康樂支持，並提供其他新的設施以滿足社區需要」。現時的設施是否真的殘舊到必須重建的程度？根據集誌社最新報導的照片集【註1】，市民在界限街遊樂場的室外乒乓球枱自得其樂，亦有居民休憩，到過現場考察即知道，包括體育館、球場設施維護水平正常，使用量亦高，未有明顯問題。關鍵問題是，若果這片公共空間有重大問題（公眾暫時看不到），為何突然需要市建局要插手？為何是要一地多用模式重建，而非透過微調設計、重新裝修解決？即使是要一地多用，為何不是政府部門自己起綜合大樓，而要市建局越俎代庖，將本來的公共空間部分變成有零售酒店和住宅的商業空間？▍先是污名化花墟確立重建「需要」 再以恩主心態介入沒有任何城市規劃是完美的。每個社區固然有其規劃問題，這些問題亦會隨著社會變遷而有所變化，但有韌性的社區如花墟，必有其方法改造空間應對改變的社會和經濟環境，不必凡事由政府（或市建局）介入。縱使有規劃問題如擠迫、人車爭路、數個休憩空間被圍欄相隔，政府部門也可以行政手段處理，與花墟商販和購物者商討，設立行人專用時段、容許在路邊擺檔（如排檔方式管理）、重新設計休憩空間的出入口，即能解決市建局口中的大部分規劃問題。市建局卻將現有花墟的問題放大並將其污名化，以確立重建的「必要」，再推銷水道公園所能帶來的裨益（不明白為何市建局那麼鍾情水道公園？），是以「我為你好」、居高臨下的專業身分介入花墟規劃，完全與在地的花墟商販和購物者的需要脫節，充分體現其專業傲慢。市建局在過程中，有否虛心了解花業的運作和需要？例如，將路邊垃圾站遷入綜合大樓（可能設於地庫以避免異味），是否會增加花店每日處理大量花葉廢物的負擔？市建局是否明白花業日出而作，日入而息，夜晚絕大多數的花店是關門的；喜歡買花的人，大概不會在晚上缺乏自然光、難以欣賞花朵美態的時候到花墟買花，就算不介意，也沒有晚上買花的習慣。那麼市建局在花墟搞「夜繽紛」是什麼一回事？面對質疑和反撲時，市建局則以恩主心態自居，單方面為花墟扮靚注入活力（如那個它也得承認旺丁不旺財的「萬花同慶」活動）和將重建形容為惠及社區的唯一手法，確立自己是「為花墟好」的姿態。指會為社區帶來未知能否實現的規劃裨益，但卻不願坦白自己染指花墟重建的真正動機，表明目前的重建模式過於依賴土地價值提升，而未能充分考慮社區的實際需求與期望，從絕大部分申述均是反對意見就可見一斑，這亦充分反映了市建局的機構管治出現了重大問題，令香港無法實行一個健康和切合地區需要的重建模式。 參考文件： 城市規劃委員會會議第1329次會議議程和文件 考慮有關《市區重建局洗衣街／花墟道發展計劃草圖編號S/K3/URA5/1》的申述(公開會議) https://www.tpb.gov.hk/....../Agenda/1329_tpb_agenda.html 【註1】集誌社 2025年1月9日 花墟重建｜城規會兩日聽申述　居民、商戶吐苦水　70年教會被迫遷 https://thecollectivehk.com/%E8%8A%B1%E5%A2%9F%E9%87....../ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們

發佈時間：2025年1月9日 2024年，地產市道低迷，眾地產商陷入困境，市建局情況亦類同。去年亦是對市建局的未來業務方向來說是個重要的一年，有很多不顯眼、公眾不多留意，有些甚至只是在市建局的星期日網誌中提及，但事關重大的新措施／舉動。這些措施雖然表面上為擺脫市建局目前關困境而來，但足以影響未來市區重建的形態及公眾利益。為此，研究員主要翻查了過去一年市建局行政總裁的「網誌」，分析這些「低調」措施的重大影響：▍重建規劃➤ 官商摸底：推出「項目發展促進服務」去年是市建局的「流標年」，市建局為免項目再流標進而影響收入，推出「項目發展促進服務」【註1】。這個服務雖美其名為「促進」，但將繞過社區層面，搭建發展商專屬平台和熱線，讓發展商提早得知項目細節並做好準備之餘，還能就發展參數、興建公共設施、財務安排直接向市建局提出意見。由於市建局手握收地的公權力，其項目發展內容必然影響公眾利益，透明度及公眾觀感至關重要，但此「促進熱線」或令重建項目規畫發展更趨向「枱底化」，更提供了一個正式渠道讓有意入標的發展商在入標前「摸底」，此舉難免影響了招標過程的公眾觀感，或有人會質疑招標過程中，公眾利益有否受損。例如，項目發展促進服務容許發展商對項目提出「興建公共設施」的建議。近年的流標個案，不少時候有新聞引述發展商消息「投訴」指不滿須按條款興建「過多」公共設施，可見發展商在投標時均會視這些公益條款為負擔。容許發展商在展開招標程序時提出「投訴」，擔心項目流標的市建局將有壓力跟隨，可預視未來重建項目的公共設施或會縮水，當初開展重建計劃時聲稱的規劃裨益亦會「走數」。➤ 做發展商：九龍城啟德道/沙浦道項目研究自行發展沙浦道項目作為九龍城重建計劃第一個招標項目，最終卻流標收場。市建局其後表示其實早已透過不同方法提高投標的吸引力，包括放寬發展商在付款和出售單位時的限制，例如公司買家購買數量限制【註2】，但仍然不獲青睞，唯有開始研究自行發展。但不論是任改條款，抑或自行發展。整個改變過程，完全沒有經過公眾討論－－市建局有否能力自行發展？自行發展增加了多少財政風險或未來政府援助／注資的壓力？在缺乏諮詢的情況下，有不少可能未被討論，例如有否空間討論將土地交還政府重新規劃？沙浦道作為「啟德門戶」，但啟德規劃經過多年已經嚴重走樣，政府是否有角色重新定位沙浦道項目的未來？不做私人住宅（觀乎現時私人住宅供應過剩，還須多年消化），還可不同種類的興建可負擔房屋，總比市建局現在「摸象過河」自行做發展商好。➤過橋抽「水」：花墟水道公園變水景花墟重建爭議極大，市建局在推銷計劃時，其中一個重大「規劃裨益」是透過重開在地底的水渠，創造「城市水道公園」，改善景觀和提供不少於 8,800 平方米的休憩空間。 不過，由於已「蓋棺」的水渠年代久遠，蓋起亦因水渠污染嚴重。污染問題未能解決，市建局去年在呈上城規會的文件，水道公園已被改成「只提供水景」【註3】。本來的規劃裨益消失，是否無需要再進行，讓現有佔項目面積9成的公共空間不至被「吞併」。➤ 幫社區「扮靚」但有冇問過人？：花墟聖誕「打卡」位及「型格九龍城」自市建局局公佈花墟重建後，不斷發掘社區的「問題」：例如市民到花墟買花，被市建局批評為「經濟活動單一」；花業運作慣例是日出而作、日入而息，市建局則認為夜晚花墟「冷靜」，為「增添」社區活力，增設無地區特色、一式一樣的打卡聖誕燈飾；在太子道西天橋底打燈（有令駕駛者分心的可能），提振夜經濟，改善花墟「冷清」問題；未來甚至要在花墟畫以花為主題的壁畫（按網誌的示意圖），希望做到「地區營造」【註4】。難道花墟的主角不是花店的花和產業，而是牆壁上的畫？不了解內情的市民，或會以為花墟已經奄奄一息，急需市建局打救。同樣情況亦出現在九龍城，潮州人和泰國人在區內聚居、開店，本身是九龍城特色所在。市建局去年卻重新定義九龍城的特色，說是要「提升」九龍城為「型格社區」【註5】，未來將推出一連串的「美化工作」，包括在舊樓外牆（又是）畫主題壁畫、美化後巷、電箱等等。市建局一旦介入，根據往績，九龍城潮泰社區「小街小店」的特色，將很可能在市建局一番社區「型格」改造、地價升值的過程中遭到毀滅性的打擊，但市建局委託的顧問在面對「士紳化」質疑時，卻指出「社會一直進步」，「老店經營或結業在乎自己」，「連租也交不起，自然生存不了」【註6】。彷彿不知道若沒有市建局的介入，老店還會好端端的繼續存在，社區亦有韌性會自行更新適應社會新環境。➤ 壽終正寢？：黃大仙及西灣河全區重建研究悄悄消失早於2021年時，黃大仙及西灣河的全區重建研究，連同油旺、深水埗和九龍城一同進行。當後三者的框架相繼推出後，黃大仙及西灣河的相關研究卻不見蹤影，可能已擱置計劃，未知是否因為市建局陷入財困，或研究後發現「無肉食」之故，可見其對推動重建的策略一直舉棋不定，亦可隨時走樣。▍財政紀律➤突破上限：放寬借貸上限至250億市建局在2022-23年財政年度首次錄得赤字後，就不斷發出警示，表示要發債以應付未來收購所需要的資金壓力。2024年獲財政司司長放寬借貸上限至250億。市建局在2024年8月隨即發債120億，今年初再發債130億，其上限已完全用盡。市建局的最主要收入來源在於發展商賣樓的分紅。現時市道慘淡眾人皆見，而市建局在高息環境下借貸，未來是要連本帶利償還的。若未來無力找數，會不會為此而開源節流，進一步向政府施壓更改實施多年的「同區7年樓齡賠償機制」【註7】，犧牲舊區業主權益？上述的改動，部分潛在違反了《市區重建局條例》下訂明的《市區重建策略》的方向，例如在招標階段設立項目發展促進服務這條「市建局－發展商」熱線，只剩下市建局和發展商討論「發展參數」，會引來公眾質疑措施有否架空了《市區重建策略》下，成立「市區更新地區諮詢平台」的要求。後者要求成立一個地區層面（即包括市民）的架構，舉行多項公眾參與活動，擬定發展方向、市區重建的執行模式等。而若牽涉《市區重建策略》的改動，根據《市區重建局條例》亦須進行公眾諮詢，這點亦是欠奉的。無疑2024年時地產市道慘淡的一年，眾發展商已出盡法寶在土地發展上爭取利益，政府有當然的責任避免公眾利益受損，但過去的一年，擁有公權力的市建局自己也變成發展商（沙浦道的例子），未來發展局能否駕馭市建局，拭目以待。但市建局面對財政危機下，難保市建局會繼續「發窮惡」，推出更多具爭議的措施，《市區重建策略》中所指的「以人為本」，可能只會停留在紙上談兵的層面。 【註1】】市區重建局行政總監網誌《摯誠.志成》。2024年12月29日。市建局山東街／地士道街項目試行「項目發展促進服務」 冀促進重建項目成功招標https://www.ura.org.hk/tc/news-centre/managing-director-s-blog/mdblog_20241229 【註2】市區重建局行政總監網誌《摯誠.志成》。2024年11月3日。市建局決定收回九龍城啟德道／沙浦道發展計劃招標 研究自行發展 實現項目規劃裨益 https://www.ura.org.hk/....../managing....../mdblog_20241103 【註3】集誌社。2024年10月21日。花墟重建｜水道公園明渠不重開　被「簡樸」變水景　市建局：水質等問題　團體批「食公家地」建豪宅。 https://thecollectivehk.com/%E8%8A%B1%E5%A2%9F%E9%87....../ 【註4】市區重建局行政總監網誌《摯誠.志成》。2024年12月15日。推展洗衣街項目期間制定短中期措施 市建局帶動花墟人流 保持經濟活力 https://www.ura.org.hk/....../managing....../mdblog_20241215 【註5】市區重建局行政總監網誌《摯誠.志成》。2024年5月19日。以多元化手法更新「龍城」區 冀成為全球「最型格社區」之一 擦亮「最佳旅遊地」招牌。 https://www.ura.org.hk/....../managing....../mdblog_20240519 【註6】彭博商業周刊/中文版。 2024年11月6日。舊區更新如何提高社會韌性？。 https://medium.com/....../%E8%88%8A%E5%8D%80%E6%9B%B4...... 【註7】本土研究社。2023年5月30日。 市建局的七年之癢 https://liber-research.com/ura_allowance/ [...]