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【急澤名瀑】香港究竟有幾多條瀑布？
【探熱專題】唔止康文署泳灘 全港究竟有幾多座海灘？ 現在流行「無處不旅遊」，但要看名瀑美景，多數香港人只會想到出外旅遊，而不會第一時間想起香港有「九大石澗」和無數的瀑布。在香港比較著名的瀑布有梧桐寨瀑布和瀑布灣瀑布等，但實際全港香港溪澗之中共有多少條瀑布？現存並無一個較具規模的統計。 研究員運用開源地圖Open Street Map，以及網絡上眾多行山網頁，包括網頁hk outdoor adventures【註1】等以遊澗紀錄整合而成的地圖，點算全港彈丸之地，也至少有280條天然瀑布，並整合成《香港瀑布地圖》。 研究員發現，大部分的瀑布尚未被命名（地圖以「無名瀑布」標示，或代表則會以其所在的山澗、水坑、河流、溪流或山徑作為暫名），顯示香港還有不少地方人跡罕至，未被深入記錄。 【香港瀑布地圖】 ▍彈丸之地竟有近3百條天然瀑布 瀑布大多數集中在新界地區，接近3分之1的瀑布位於離島區（92個），其次是大埔區（53個）及荃灣區（35個）。因這三區擁有香港最高的山峰，即大帽山和鳳凰山／大東山，山體廣闊，同時有河溪沿山脈流動，更有條件出現河床的地勢差距而造成瀑布。港島則有14個瀑布，主要集中在中間的山脈，而九龍則未發現有天然瀑布。 當中擁有最多瀑布的石澗有雙鹿石澗（有9個瀑布）、黃龍石澗（有8個瀑布）、梧桐石澗（有8個瀑布），都屬廣為人知的瀑布健行路線。除此之外，有更多無名瀑布存在於數百條流域之上，隱藏在山野之間。 ▍市區邊緣亦有天然瀑布近在咫尺？ 原來觀賞瀑布未必要深入郊野，市區邊緣亦有不少天然瀑布潛藏在建築物的後山或海濱邊緣，例如是瀑布灣瀑、將軍澳小夏威夷瀑布、以及科大白水碗瀑布，都是附近居民的後花園，只需步行數分鐘，就能逃離喧囂，沐浴在水霧與綠蔭中；瀑布與鄰近山徑亦成為居民的捷徑，例如瀑布灣瀑上遊是來回數碼港道與華富邨的捷徑，將軍澳村往井欄樹的山徑途經小夏威夷瀑布，瀑布靠近居民生活，不只是遠在山間的朝聖地點。 點算期間亦發現一些貼近市區邊緣但少有人提及的瀑布，例如九肚坑附近，每當港鐵由火炭方向駛入大學站前，往左望都能近距離一睹瀑布。而蝴蝶谷坑無名瀑布靠近長坑路，就算在溪流與山徑的交界處亦未必能看見被林木遮擋的瀑布，若然沿長坑路步行，或會聽聞瀑布與溪澗的流水聲。 ▍曾受到威脅的天然瀑布 近在咫尺的天然瀑布卻會遇着發展危機，尤其位於綠化地帶的瀑布。約十多年前，綠化地帶成為土地供應選址之一，而連接將軍澳小夏威夷瀑布的小夏威夷徑。小夏威夷徑早年已因接近市區而有自然風光而在本地行山界中享負盛名，但於2017年被政府劃入興建公屋的範圍，成為當時五幅綠化地帶做公屋發展之一的選址【註2】，最後由於地區反彈而擱置，山徑和瀑布倖存。 雖則逾8成天然瀑布位於郊野公園範圍，亦有不少被自然保育區、海岸保育區等屬保護性質的土地用途所涵蓋，目前仍有26個瀑布處於綠化地帶，或會因發展綠化帶而受到影響，即使瀑布不落在發展範圍，工程或會改變周邊水文及水質，有機會令瀑布受牽連。 而市民使用瀑布亦有污染水源的可能，過去曾發生爭議。大嶼山二澳水澇漕集水區是大澳居民的食水主要來源之一，而其中遊的「天池」卻被推薦為旅遊景點，吸引大量遊人在集水區游泳，惹居民不滿水源受污染，最終有遊人被控觸法而需罰款【註3】。所以若要推廣「無處不旅遊」，不得不注意人流而帶來的種種管理問題，亦避免設立過多人為旅遊設施。 ▍大部分瀑布位於集水區，溯澗屬違法灰色地帶？ 二澳「天池」的爭議凸顯，瀑布旅遊化帶來污染水源問題，尤其是眾多瀑布所在的溪流，有機會最後都會注入水塘，或被水務設施截流，最後注入水塘或食水設施。要注意的是，《水務設施條例》禁止任何人進入「水務設施」的「水中或在其中浸洗或沖洗」，而水務設施定義十分廣闊，除了明顯屬水務署的設施、引水道等外，還包括任何集水區(gathering grounds)。 集水區的界線難以以肉眼判斷。集水區包括因地形因素形成水的自然流域，以及人為的集水結構（增加能收集水的範圍），所以很大部分的自然溪流都位於集水區內，即使不在自然的集水區內，亦有其會被人為的集水結構（包括引水道）截取，繼而被納入集水區內。 所以理論上，香港很多溪流包括其瀑布都被納入集水區內，香港郊野公園內三分一面積為集水區，在其中溯澗或瀑布健行過程中觸及到溪水，在技術上屬犯法，這個問題香港行山雜誌《風火山林》曾詳細解釋，並形容為「避無可避」【註4】，因為香港九大名澗均全部落入集水區中。 當然《水務設施條例》已經存在多年，未必顧及到濾水技術的提升，適度研究法例的調整，在法律上容許負責任的溯澗活動亦不是不能討論。若不想犯法，必須前往非集水區內的溪流，不過要找出哪裡是集水區都殊不容易。 研究員比對《香港瀑布地圖》中的瀑布，並翻查有關香港水務設施的香港歷史檔案中的全港集水區地圖【註5】，發現只有約62條瀑布屬「合法溯澗」區，並在地圖中以綠色標示，供公眾參考。 不過最重要的是無論遊瀑布是攀山或涉水，在注意安全外，亦要不留任何㾗跡，自己垃圾自己帶走，把自然風光留給下一代。 *注意：自然溪流在天氣不穩時有山洪暴發風險，甚至暴雨天氣數日後風險依然。即使溪流所在地天氣尚可，不代表其上游亦然，尋幽探秘時要做足準備並留意水位變化，量力而為，若水流突然變得急且伴隨樹枝等雜物，需要立刻離開溪澗並往高處躲避。大部分瀑布位於郊野深處，不會有垃圾清理市政服務，自己垃圾自己帶走，否則觸犯法例。 -- 參考資料 【香港瀑布地圖】 【註1】HK Outdoor [...]
【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？
【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？ 發布日期：2025年10月29日 近年因發展或重建而需居民搬遷的項目，幾乎都會造成矛盾，如大坑西邨重建被逼遷租戶堅持抗爭【註1】；用以興建公屋的牛池灣村、黃大仙竹園村等市區村落被突擊封村【註2】或爆發衝突【註3】；古洞北/粉嶺北、洪水橋／厦村新發展區亦曾因收地而引起爭執【註4】。上述居民往往是因未被妥善安置，而釀成衝突，可見安置可謂處理涉逼遷項目的首要考量。儘管上述收地、收樓的計劃已近乎尾聲，但隨著發展或重建步伐加速，未來社會只會有更多逼於遷居的現象，背後隱含的是更大規模居所不穩的危機。研究員梳理未來將會造成不穩居所的不同政策緣由，並嘗試分析各項均導致上萬人遷居計劃及現象，包括北都發展、公屋重建、市區重建、過渡性住屋政策，以及簡樸房規管制度，藉此推斷將有數十萬人口因各種原因而面臨搬遷。▍未來市民潛在居所不穩至少有五大來源？➤ 新發展區收村｜牽涉人口：上萬計如政府現時「北部都會區」的各個新發展區項目，涉及大量鄉郊土地，雖往往表示會保留認可鄉村，卻意味將遷拆其餘「不受認可」的非原居民村落。然而，政府甚少會透露每個被影響的村落涉及多少人口，近年如「新界北新發展區」計劃公布初時，甚至連受影響村落都未有提及，需要民間辨認方能了解「滅村」名單，可見由北都發展而來的住屋不穩現況仍相當不透明【註5】。參考近期已差不多完成收地的新發展區項目，「古洞北及粉嶺北新發展區」第一階段及其餘階段的工程範圍，分別涉約490個【註6】及1,070個【註7】受影響住戶，而「洪水橋╱厦村新發展區」第二期發展範圍內亦共有1,693個【註8】住戶，反映一個新發展區規模的工程項目，動輒影響上千個住戶，若以每戶2.7人的平均數作計算，即牽涉數千人口。而即將因「牛潭尾新發展區」面臨收地的攸潭美村已有約1,300人【註9】，未來尚有「新田科技城」、「流浮山新發展區」、「馬草壟發展項目」，以及最大規模的「新界北新發展區」等接踵而來，可推斷未來相關收地隨時涉及上萬人口。➤ 公屋重建｜牽涉人口：上十萬計首批落成公屋已步入「老齡」階段，意味未來公屋重建或將成為持續的社會現象，根據立法會數據【註10】，現時房委會轄下有239個公共屋邨，當中有10個樓齡達50年。而政府最新的《長遠房屋策略》(《長策》)亦推斷，按房委會和房協已知的11個重建計劃，十來十年將會2.3萬戶額外房屋需求，再加上7,300戶潛在／可能的公屋重建需求【註11】，即總共逾3萬戶人 (即約8萬人) 因此而面臨搬遷。十年前政府曾進行過公屋重建的研究，選取了22個公屋屋邨【註12】，當中共涉及75,300戶，即近20萬人口。儘管現時的重建計劃，並沒有將所有相關屋邨涵蓋，而隨著未被包括屋邨的樓齡不斷增加，長遠而言實際上的潛在／可能的公屋重建需求或許會高於《長策》所言的7,300戶。而這批老齡屋邨的住戶不少同樣是高齡長者，搬遷對他們的生活而言，亦可預料將有更大的衝擊。➤ 市區重建｜牽涉人口：數以萬計除了推算未來因公屋重建而來的住屋需求，《長策》亦有推斷，未來十年因私人單位重建的需求，將有2.22萬戶【註13】，若以每戶2.7人的平均數作計算，即約6萬人口。而這個推算是建基於過去十年年內已拆卸私人單位數目的過往趨勢而得來。然而，若未來私人重建步伐恢復，或是市建局加快其更大規模的重建計劃，潛在受影響人數將較這個數字更加大。尤其是相對於以往的重建計劃，市建局近年提出的項目，包括土瓜灣、九龍城、油旺及深水涉等，往往覆蓋極大範圍，且重建或研究範圍有「越畫越大」的趨勢。當私人重建亦是引發不少社會爭執的議題源頭，近日市建局及政府甚至稱要研究調整沿用多年的「同區七年樓齡」標準【註14】，期望降低市建局因重建而需賠償的成本，更不論早已停建的市建局的租住用安置大廈【註15】，如何公平地合理去處理受影響住戶的搬遷問題，亦是政府要慎思的方向。儘管房協月前表示未來5年將建8,000個專用安置屋邨單位(包括安置北都收地及市區重建)【註16】，以及政府在北都撥地予市建局作「樓換樓」安排【註17】，但這些供出售單位的數量，亦未能滿足未來如此龐大的搬遷需要，尤其是受影響租戶。➤ 過渡性住屋政策｜牽涉人口：十數萬近年政府分別提出過渡屋及簡約公屋的政策，旨於為輪候公屋者，提供暫時性的居所安排，亦屬能解部份市民燃眉之急的房屋措施。過渡性房屋方面，政府稱已覓得土地提供逾2.1萬個過渡性房屋單位【註18】，而簡約公屋則目標是在2027-28年度前完成興建3萬個【註19】，即合共5.1萬單位，或涉及十數萬人。這兩項政策本身亦屬臨時性質，因不同的過渡屋計劃都有年期限制，而簡約公屋亦會於使用年期後拆除，而居民本身亦有居住上的期限。因此，對於租戶而言，其本身已是處於居所不穩的狀態，入住之始便已知將來需要遷出，難以謀劃更長遠的生活方向。當然，若年期完結前能獲得公屋單位分配，則意味獲得理想的安置安排，但實況未必如此理想，過去亦則有報導揭露，有過渡屋住戶約滿後仍上樓無期，需承受徘徊在劏房與過渡屋之間的「居住輪迴」【註20】。➤ 簡樸房規管｜牽涉人口：近十萬《簡樸房條例草案》在上月三讀通過，計劃2026年3月1日起，正式開始接受劏房登記和「簡樸房」認證申請，並在2027年執法取締不合法劏房【註21】。根據去年尾公布的「簡樸房」規管制度諮詢文件，現時全港約有11萬個劏房（分間單位），涉約22萬人【註22】。而政府估計將會有約3成現存單位，需進行較大規模改建，其依據或在於有26.2%單位因少於8平方米而不符要求，意味至少影響足足約3萬戶，推斷約8萬人。然而，這些原本居住於不符要求的劏房租戶，雖因政策影響而面臨搬遷需要，政府卻沒有提供針對性的安置安排，僅期望透過社工協助尋找其他租盤，或調配過渡性房屋、中轉房屋、臨時收容中心等作處理。另外，即使是合符要求的簡樸房單位，近日亦有劏房住戶表示，業主亦會將裝修成本轉移，令租金上升，並造成搬遷壓力【註23】，種種因素，或會使受影響者的數字增加。▍大規模搬遷若成常態 討論如何合適安置越來越重要？在發展及重建的需求下，大規模搬遷或成未來的社會常態。而「安居」作為公眾的核心訴求，如何協助受影響者，減少因住屋不穩而造成的生活困難，亦是政府未來施政需要考量的首務。現時如《長遠房屋策略》等政策文件，雖然會計算未來受影響居民數字，予政府作房屋供應量目標的參考，但居所變遷並非只是數字上加減，背後涉及形形色色的處境問題。例如鄉郊收地受影響者，面臨的是截然不同的生活模式轉變；公屋重建牽涉到長者數十年鄰舍關係網絡的破滅；不適切居所的規管，亦涉及到大量租戶因政策引發的逼遷後「何去何從」的問題，處理不當無疑將深化既有的社會矛盾。然而，除了公屋重建有較具系統及妥善的全邨調遷安置的安排，現時其餘發展及重建計劃的安置政策相對真空，即使有安置安排亦僅聚焦於賠償，模式甚至還比不上數十年前政府提出的政策多元【註24】。在現時可見的社會趨勢下，更顯政府應盡快訂立具體且多元的安置政策。 【註1】集誌社. 2024.3.14. 大坑西邨1｜預了破產、瞓街 堅持抗爭直至被抬 最後留守者：要講出自己所想 【註2】集誌社. 2025.10.16. 牛池灣村收地｜正等安置資格審核被封屋 村民：今朝仲喺度瞓！ 【註3】香港01. 2025.4.2.竹園聯合村清拆｜村民不滿沒通知一度爆衝突 發展局：前年已通知 【註4】明報. 2025.9.10. 政府古洞收地起爭執 寮屋3戶遷離 【註5】本研社. 2025.3.28. 【地圖解鎖】北都新界北隱藏滅村名單大匯編 【註6】發展局. 2019.7.28. 古洞北及粉嶺北新發展區的合資格受影響住戶開始獲編配安置單位 【註7】東方日報. 2025.3.19. 古洞北/粉嶺北收地 住戶分批5月11月遷出 【註8】香港01. [...]
【人工棄島】爛尾明日大嶼模型
【人工棄島】爛尾明日大嶼模型 發布日期：2025年9月30日 到訪過本研Liber Space 的朋友，或許見過這個一直處於半完成狀態「明日大嶼3D模型」。它被放在一角鋪塵，有時被雜物埋沒，如同真正的明日大嶼般，變成被遺忘的「明日黃花」【註1】。這其實是研究員利用明日大嶼人工島香港水域海圖來製作的3D模型，希望突破肉眼看不到的填海水域海深，從而以實體展示填海規模的浩瀚。結果研究員還未來得及將模型改良，明日大嶼已經被擱置，研究員覺得也沒有完成這個模型的必要。這個半製成品後來被雜物埋沒，近來在收拾辦公室過程中重新出土。模型為何會「爛尾」？由於製作這個3D模型，牽涉要在以公里為單位的大範圍內，凸顯垂直面只有數十米至數米之差別。如何不失真地以模型表達，研究員和義工們也花了點腦汁，在其他繁忙工作之下進度甚為緩慢，最後研究員還是不太滿意這個試驗品，故此一直沒有將其公開。不過這個半製成品也揭示了重要訊息。雖然填海範圍不屬香港水域最深之處，但也非水淺（顏色越淺就代表海床越淺，橙色代表達10米左右），「水很深」，需要大量填海物料充填海砂。可能因成本問題，即使近幾年內地砂價不斷下跌【註2】，也打動不了政府正式啟動明日大嶼計劃。類似規模、有可比性的大型填海計劃在全球比比皆是，亦遇上很多問題如爛尾，3年前的《問題島途：從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》已經深入分析過【註3】。或許政府內部都逐漸明白，如此大規模的人工島計劃，真的會遇到各種規劃、技術和財務等問題，所以才逐漸「棄島」。所有大型發展計劃，深入客觀研究其規劃和技術面向極其重要。自2018年起，民間社會對此已有深入且激烈的辯論，在強烈的客觀證據下，民意確是頗為一面倒，認為開展這規模的人工島屬不明智，結果經濟逆轉前還未正式開工，實屬不幸之中的大幸。還好的是，今次爛尾的只是個3D模型，而不是真正的島。雖然數億元的顧問費「唔畀都畀咗」，當「買個教訓」，將明日大嶼的落幕視為重要的規劃失敗案例，警惕未來城市發展計劃不要再重蹈覆轍。 【註1】大公文匯. 2025年1月7日. 講真D｜明日大嶼成明日黃花 【註2】水泥网. 全国机制砂指数(MSPI 2020年=100点) 【註3】本土研究社 綠色和平. 《問題島途：從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》
【人各有「置」？】幾多租置業主跟置業階梯再向上流？
【人各有「置」？】幾多租置業主跟置業階梯再向上流？ 發布日期：2025年8月12日 日前有消息指，政府將宣布重推公屋租置計劃，揀選若干樓齡較新的公共屋邨，並給予該邨租戶購置其居住單位的選擇，引起某些業界人士「期待」。然而施政報告卻隻字不提，令不少人大跌眼鏡。不過公屋租置計劃的議題，還有很多值得討論的空間。支持公屋租置計劃者的論據主要有兩個，第一是幫助政府紓解財困【註1】外，第二是幫助公屋租戶置業，鼓勵他們在「置業階梯」向上爬【註2】。而政府的「豐富房屋階梯」政策，目的為「便利資助出售單位的業主進入私樓市場」【註3】。換句話說是希望透過將公屋租戶積累多年的財富，逐步化為注入私人市場的購買力。不過香港人是否每個都有「向上流動」的需求？租置計劃又能否同樣鼓勵租戶所謂在「置業階梯」上更上一層樓？租置計劃已推出多年，我們嘗試從租置計劃的成效，探視香港人的房屋需要為何。研究員透過整合中原地產網站所有租置屋邨的首次及最新二手成交紀錄，發現20多年來，竟只有不足一成購置者將所買單位轉售「樓換樓」，進入私樓市場。▍租置業主「樓換樓」向上流屬少數？縱觀所有租置屋邨，已出售予租戶的單位已十之八九，剩下沒有購置的租戶，或許因收入不足，或屋邨樓齡較高等原因放棄購置，但亦始終屬少數。這反映對於普遍的租戶而言，在免除地價下，低廉而且可負擔的置業成本，的確能吸引他們購置租置單位。然而，購置租住多年的單位的動機可以複雜多樣，並非每個人都為了「向上爬」才置業。一直以來，打富戶及扣分制等政策一直為公屋居民製造住屋的不穩定性而透過租置計劃可以消除這個不確定性。所以公屋居民置業動機不純粹是為了滿足「向上」置業的房屋需求，反映香港人還有其他房屋需要一直被忽視，例如追求穩定的居所。➤ 租置單位轉售率最高的十大屋邨推出年份｜租置屋邨｜總單位量｜*已售單位量｜轉售單位量｜轉售率｜1998｜鳳德邨｜5,330｜4,505｜428｜8.03%1999｜華明邨｜5,310｜4,553｜375｜7.05%1999｜竹園北邨｜6,736｜5,934｜468｜6.95%2001｜興田邨｜2,448｜2,247｜167｜6.82%｜2000｜顯徑邨｜5,876｜5,559｜394｜6.71%1998｜華貴邨｜3,242｜2,908｜216｜6.66%2002｜太平邨｜1,429｜1,358｜94｜6.58%2001｜黃大仙下一邨｜4,726｜3,737｜308｜6.52%2000｜彩霞邨｜2,238｜1,906｜142｜6.34%1998｜建生邨｜2,652｜2,343｜168｜6.33%……*參考立法會相關文件於2023年6月的數字【註4】➹完整數據可參考留言連結上述數字可見，已推行租置計劃27年的鳳德邨，有近85%租戶已購置其所居單位，當中僅有8%選擇將其單位再轉售，惟已屬轉售率最高的屋邨，絕大部分租置屋邨實質只有5-7%轉售率。政府的置業階梯思維，預設香港人只有「向上流動」的房屋需求：由不適切居所到能居住於租用公屋，再由公屋租戶上流至資助出售房屋，逐步進入私樓市場。中間的過程，可以藉「樓換樓」的方式實現，只要「彈藥」儲備充足，就能邁向再上一級階梯，並假設每個香港人都想千方百計儲足彈藥，彷彿房屋需要只有一個置業面向。不過如此低的轉售率打開了一個根本的問題：是不是每個香港人都想在房屋階梯向上爬？除置業以外，香港人還有甚麼房屋需要？▍租置計劃推出20幾年 不足1萬戶轉售➤ 歷年首次轉售租置單位成交量年份｜轉售成交量｜年份｜轉售成交量｜2025｜759宗｜2014｜463宗｜2024｜1,196宗｜2013｜244宗｜2023｜834宗｜2012｜181宗｜2022｜575宗｜2011｜220宗｜2021｜923宗｜2010｜202宗｜2020｜652宗｜2009｜151宗｜2019｜759宗｜2008｜125宗｜2018｜607宗｜2007｜61宗｜2017｜608宗｜2006｜5宗｜2016｜629宗｜2005｜0宗｜2015｜415宗｜2004｜1宗｜2004-2025 年總轉售量： 9,610宗 |總轉售率：6.3% ……➹完整數據可參考留言連結千禧年左右出台的租置計劃共有六期，當中最近一期亦已有20年歷史，最舊一期更有27年。若說租置計劃能讓住戶儲備「彈藥」再向上流，過去樓市暢旺，20多年來應該已有大量機會，而這些單位一早已脫離轉售限制【註】，但轉售成交量僅有輕微上升而累積不超過1萬宗，累積轉售率只有6.3%。20年後仍有大部分租置單位未轉售，可能反映本身儲備「彈藥」-->>上流的邏輯，不是全部人認同，並非每個人都是為了日後買私樓才買公屋。對很多人來說，公屋的穩定居所已是置業階梯「終點」。▍比起置業需求 穩定居所或是更多人的房屋需要近年政府嚴打公屋富戶，甚至以收回公屋單位量作為政績，亦促使不少人放棄公屋租戶資格，選擇從過去的租置屋邨購買二手租置單位，以換取穩定居所。這類需求的增加，並非意味著他們希望住屋向上流。租置計劃當然亦有其可取之處，它能夠提供市面上最可負擔的自置居所，但若為了建構房屋階梯而設，則模糊了房屋問題的重心。上述數據反映的，或許是比起攀爬房屋階梯，普羅大眾更重視住屋穩定(housing tenure)。租戶購置租置單位，或許因爲在同一單位生活多年，對單位和相熟的社區、商鋪和鄰舍關係產生了感情，不願離開重新適應生活。他們購置租置單位，純粹希望能藉此留在同一地方繼續生活，這也是一個十分重要的房屋需要，而「樓換樓」、「向上流動」無法回應這些需要。也有一部分人即使有充足的財政能力跳出私人市場，亦不願為供更貴的樓而奔波一生，或寧願用積蓄換取其他方面更舒適的生活條件，而租置單位已能夠為他們提供的是一個穩定的居住基礎，讓他們能夠追求更充實的生活。然而，這些樸實的住屋需求，與政府期望以租置計劃作爲攀爬置業階梯的起點云云相差甚遠。或許擁有穩定的居所，才是租置計劃對於市民而言主要的價值，這也能夠解釋爲何租置單位轉售率一直低迷。▍應提供多種可負擔的房屋種類 滿足多元房屋需要攀爬置業階梯，不應該是市民滿足居住需要的唯一選擇。一個健康的社會，最重要的或許是尊重多元生活形態。城市如果能提供不同類型的房屋選擇，市民就可以按照生活需要和追求來選擇合適的房屋類型和生活模式。雖然有團體稱高達九成公屋居民支持擴大租置計劃【註5】，但與租置計劃再轉售比率低迷的數據比較下，反而能將前者解讀為多數居民是為了追求穩定居所（尤其是政府日益對公屋租戶不友善的情況下），而不是為了「向上流動」，而租置計劃正是市面上最能夠負擔的穩定房屋「產品」。換句話說，現時置業主導的房屋政策是未能回應市民的房屋需要的，而一套完善的房屋政策，應該要提供一種「向上流動」以外的選擇，讓一部分人能夠以相宜的價格獲得穩定居所，無論是租或買亦然。這牽涉到政府擴闊對居住需要的想象，而非僅以「置業至上」為宗旨的房屋觀，制定房屋政策，讓多元的房屋需要得到照顧。一個讓人安居樂業的城市，應能兼容不同的居住形式，讓市民得因應自身經濟條件、人生階段需要、健康狀況選擇合適自己的居所，令他們能夠追求自我，豐富城市的生活想像。 【註1】經濟日報. 2025.8.26. 民建聯建議政府重推公屋租置計劃，以增加庫房收入 【註2】王柏林、牛致行、宋恩榮. 2025.7.31. 租置計劃：從失敗教訓到全民共享 【註3】《2025年施政報告》第九章：一、增供應豐富置業階梯 【註4】立法會. 2023.10.18. 二十一題：租者置其屋計劃單位的出售情況 【註5】香港01. 2025.8.26. 民建聯倡重啟租置計劃：逾九成受訪九龍東屋邨租戶支持.
【萬年短租】尖沙咀「短租」官地61年，仲係咪短租？
【萬年短租】尖沙咀「短租」官地61年，仲係咪短租？ 發布日期：2025年9月27日 一些閒置及沒有長遠發展計劃的官地，為善用資源，政府會透過短期租約政策租出，賺取少許收入。一般來說短租租期最多為7年，可續租但政府亦有權不續。但竟然有塊官地自1964年不斷續租至今61年，還要是位於尖沙咀核心地段？這塊續租年期全港最長，跨越半世紀的「短租」政府土地，位於極度繁忙的尖沙咀五支旗杆對面，租期自1964年12月1日起，面積386呎，短期租約編號為KX131，月租$9000（自2019年起），現時按季續租。細心一看，該地的核准土地用途是「專營巴士公司用地」，不過香港人對此地的印象肯定是那塊巨型廣告牌，而不會留意這其實是一個巴士司機休息室及顧客服務中心。賣廣告應該只是其「附屬功能」，未清楚是否短期租約列明的用途之一。$9000月租，折合呎租$23.2，比較其他短租的租金（可低至$1-2/呎），雖然已高出不少，但若將設立廣告牌後所產生的收益一併考量，$9000月租是否反映其土地價值，見仁見智。雖然巴士公司屬商業營運，在巴士車身（公司財產）賣廣告沒有問題，但在政府土地（公共財產）上賣廣告，而若沒有反映在租金水平上的話，則可能有問題。短租土地的目標一是善用閒置、未有長遠規劃的政府土地作有效益的用途【註1】、，二是「支援各項與經濟民生的活動」【註2】，觀察所見租金普遍較為相宜，甚至會被認為是賤租土地【註3】。對於是公益相關用途（如教育、社福），則會以象徵式每年$1租金批出。這塊「專營巴士公司用地」，在1964年租出的時候屬重要交通設施，但隨社會變遷，該地已成為全尖沙咀最興旺的地方，其功能亦有變化（變成商業空間賣廣告），且其巴士站用途似乎已屬永久，亦不似能有其他用途，再以這個價錢「短期」租出，從規劃和土地行政角度看未必理想。這類年期跨越／超過近半世紀的「萬年短期租約」數目不少，公眾亦無法從公開資料查閱到租約內容，運作不透明。現時有約5800份短期租約，涉3000公頃土地，有1600份已經續租超過10年【註4】，不少亦有爭議。例如一些豪宅地段的後花園。位於赤柱短租編號HX596 及 HX558，兩者的核准用途皆是「私人花園／美化園藝」，呎租分別是$2.63及$8.26（後者額外有停車場功能，反映在租金上），兩者皆自1976年起租；山頂道25號太古大廈旁的私人花園(短租編號HX465)，同樣是1976年起租，至今49年，每月呎租更低至$1.54。富豪能夠用如此便宜的價錢租下政府土地，似乎不合「能者多付」原則。不過有一幅位於長洲北社街附近的一幅「萬年短租」土地則十分有趣，用途為「蜜餞水果廠」（短租編號STTCX174)，自1977年起租。網上資料顯示，應與一間本地僅存的菓子廠有關【註5】，此菓子廠為百年老店，十分有香港特色，可見短期租約的廉租亦能幫助扶植地方產業。但是不少長期的短期租約用地會引起很大爭議。例如早幾個星期傳出校務爭議的香港國際學校，1986年時以非牟利團體身份租下40萬呎球場，年租金$1。其學費高昂，被辦學團體指控忘記初衷，由服務大眾變成服務「特權階層」【註6】，但似乎不影響其繼續平租政府土地。部分短租個案，尤其是在今天眼中看來缺乏公益成分的，可能因政府慣性續租而變成不合理的「萬年短租」（如無其他長期規劃土地用途，一般繼續續租）。近年公眾已日益關注短租政策的公平性問題，實在急需一個全面的政策檢視，確保珍貴的香港土地資源能夠既靈活又公平地運用。 【註1】審計署. 地政總署管理短期租約的工作摘要 【註2】香港特別行政區 新聞公報. 2025年3月26日. 立法會六題：批地政策 【註3】本土研究社《租連阡陌：香港短期批租富豪用地研究》 【註4】香港01 . 2025年3月26日. 洪雯：短期租約廣泛存在或因欠長遠規劃 甯漢豪不認同但允檢視 【註5】點點長洲故事館. 2013年4月5日. 王榮記. 【註6】【坐擁$28億儲備，卻以每年$1向政府租地做國際學校球場？】
【全都「風」了】打風下打工仔勞工權益有幾脆弱？
【全都「風」了】打風下打工仔勞工權益有幾脆弱？ 每逢打風部分人會對「風假」翹首以盼，不過不是每個打工仔都會對打風感到興奮。研究員盤點以下在打風期間或前後，需要額外工作的工種，並藉此討論極端天氣頻繁下，如何凸顯了脆弱的勞工權益。 ➤ 初露「風」忙：打風前開始忙由頭帶到落尾？ 例如：零售倉務員、超級市場售貨員、收銀員、便利店職員等 早於颱風襲港之前，一些工種如日常用品零售業者，往往因刮風前的「補貨潮」而額外忙碌。部分超市、便利店、麵包店的貨架甚至會被搶購一空。在搶購亂象下，相關店舖的員工要回應詢問、補充貨源、出納收銀，甚至要幫忙維持秩序。而直至風暴來臨前，大多超級市場亦會如常營業，在天氣進一步轉壞時才會關門，其時公共交通已開始減少，有些僱主亦不一定提供交通津貼供員工坐的士。 ➤ 首當其「風」：打風時隨時待命直面颱風？ 例如：消防員、飛行服務隊、救護人員、緊急維修人員、記者等 打風期間，亦有一眾應急工作者需臨陣以待，例如消防需要拯救在柴灣觀浪被捲走的母女【註1】，其他要全天候緊守崗位的還有救護人員、緊急維修人員（處理停電停水）等。 ➤ 風「留」工作：必須在場緊守崗位 例如醫護人員、物業管理、保安、機場職員、院舍職員、銀行家、交易員、天文台職員、渠務署職員、路政署職員、研究員、貓狗場職員、農夫、魚塘業者等 同時，為了社會如常運作，亦有大量行業如物業管理、保安、醫護等，在風暴下必須在場緊守崗位，無論天氣如何惡劣都要到達工作地點。此外還有天文台、渠務署、路政署等必須待命處理緊急情況的職員，部分特殊工作亦有額外風險，如流浪動物收容所職員（多於鄉郊工作）、農場、魚塘等，都極易遭受水浸困擾。 由於港交所推行「打風不停市」，而部分銀行家交易員必須在金融區工作，為免無法返回辦公室，颱風來臨前中環一帶的酒店出現一房難求的搶租潮【註2】。 ➤ 風「忙」畢露：打完風先開始漫長嘅工作？ 例如：清潔工、清道夫、垃圾收集員、維修工等 颱風過後，使命一片狼藉，塌樹、垃圾四處，須風後善後的工種將非常忙碌。兩個月前颱風韋帕過後，有報導訪問長洲清潔工【註3】，其指稱風後中興後街垃圾站內，估計堆積逾200袋垃圾，是平時的兩倍，甚至有工友需要自發加班夤夜打掃，或是凌晨提早開工，稱要完成自己的「份內事」，反映不少打工仔期待的打風，對於大量善後工作者而言，仍是尤如噩夢。 ➤ 有風使盡你？：颱風下更易曝露脆弱勞工權益嘅工作？ 例如部分清潔工、零售餐飲業者等 不少基層工作者在颱風下，除了要面對額外的工作量外還會被剝削。例如不少清潔工在八號風球，仍然要在戶外工作，樺加沙期間更有人拍到十號風球下，有房委會屋苑清潔工缺乏保護裝備地在雨中繼續倒垃圾，房署其後指是員工「自發上班」，要求外判商避免【註4】。 即使是室內清潔，仍可能因雨勢而造成額外的工作量，例如樺加沙期間，有6名伊利沙伯體育館的外判清潔工，因風未能覓得交通工具回家，在館內度過一晚，並需於翌晨繼續工作，而「風更」需預備水桶、毛巾並定時巡查以防館內有水窪，工作量亦多於平日【註5】。 另外，亦有不少超級市場和快餐店，在八號風球仍然營業，而例如麥當勞，甚至在十號風球之際，仍會有限度地經營。而多數當值職員，亦僅被提供少量交通津貼，因此亦有人質疑，這種在非必要的情況下，仍要求員工上班的做法是否合理【註6】。 ▍近年因打風相關勞資糾紛有增加趨勢 近年香港因極端天氣而發生的勞資糾紛越來越多，以颱風為例： ➤ 2020年一位Foodpanda 外賣員在8號風球下接單工作時受傷，但公司指外賣員「有權拒絕訂單」而不願賠償，被法官指「屬狡辯」後判須付85%責任【註7】。 ➤ 剛過去的樺加沙風災，據報伊利沙伯體育館的外判清潔工被逼簽新約放棄打風津貼，被康文署「提醒」須跟指引【註8】。 ➤同樣是樺加沙，有一連鎖麵包店的員工放風假變扣年假【註9】，政府指若僱主「無合理辯解則屬違法」【註10】，但據知這類「引導」員工自己申請年假抵銷的情況頗為普遍，不少個案不了了之。 ➤近年極端天氣多了，就算打完風市面都未必回復正常，引致很多人因交通癱瘓而未能在落波後「準時」回到工作崗位而被扣糧。政府在山竹後訂立落波後兩小時內復工的指引【註11】，嘗試減少勞資糾紛。 [...]
In The Press
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On-Going Research
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【急澤名瀑】香港究竟有幾多條瀑布？
【探熱專題】唔止康文署泳灘 全港究竟有幾多座海灘？ 現在流行「無處不旅遊」，但要看名瀑美景，多數香港人只會想到出外旅遊，而不會第一時間想起香港有「九大石澗」和無數的瀑布。在香港比較著名的瀑布有梧桐寨瀑布和瀑布灣瀑布等，但實際全港香港溪澗之中共有多少條瀑布？現存並無一個較具規模的統計。 研究員運用開源地圖Open Street Map，以及網絡上眾多行山網頁，包括網頁hk outdoor adventures【註1】等以遊澗紀錄整合而成的地圖，點算全港彈丸之地，也至少有280條天然瀑布，並整合成《香港瀑布地圖》。 研究員發現，大部分的瀑布尚未被命名（地圖以「無名瀑布」標示，或代表則會以其所在的山澗、水坑、河流、溪流或山徑作為暫名），顯示香港還有不少地方人跡罕至，未被深入記錄。 【香港瀑布地圖】 ▍彈丸之地竟有近3百條天然瀑布 瀑布大多數集中在新界地區，接近3分之1的瀑布位於離島區（92個），其次是大埔區（53個）及荃灣區（35個）。因這三區擁有香港最高的山峰，即大帽山和鳳凰山／大東山，山體廣闊，同時有河溪沿山脈流動，更有條件出現河床的地勢差距而造成瀑布。港島則有14個瀑布，主要集中在中間的山脈，而九龍則未發現有天然瀑布。 當中擁有最多瀑布的石澗有雙鹿石澗（有9個瀑布）、黃龍石澗（有8個瀑布）、梧桐石澗（有8個瀑布），都屬廣為人知的瀑布健行路線。除此之外，有更多無名瀑布存在於數百條流域之上，隱藏在山野之間。 ▍市區邊緣亦有天然瀑布近在咫尺？ 原來觀賞瀑布未必要深入郊野，市區邊緣亦有不少天然瀑布潛藏在建築物的後山或海濱邊緣，例如是瀑布灣瀑、將軍澳小夏威夷瀑布、以及科大白水碗瀑布，都是附近居民的後花園，只需步行數分鐘，就能逃離喧囂，沐浴在水霧與綠蔭中；瀑布與鄰近山徑亦成為居民的捷徑，例如瀑布灣瀑上遊是來回數碼港道與華富邨的捷徑，將軍澳村往井欄樹的山徑途經小夏威夷瀑布，瀑布靠近居民生活，不只是遠在山間的朝聖地點。 點算期間亦發現一些貼近市區邊緣但少有人提及的瀑布，例如九肚坑附近，每當港鐵由火炭方向駛入大學站前，往左望都能近距離一睹瀑布。而蝴蝶谷坑無名瀑布靠近長坑路，就算在溪流與山徑的交界處亦未必能看見被林木遮擋的瀑布，若然沿長坑路步行，或會聽聞瀑布與溪澗的流水聲。 ▍曾受到威脅的天然瀑布 近在咫尺的天然瀑布卻會遇着發展危機，尤其位於綠化地帶的瀑布。約十多年前，綠化地帶成為土地供應選址之一，而連接將軍澳小夏威夷瀑布的小夏威夷徑。小夏威夷徑早年已因接近市區而有自然風光而在本地行山界中享負盛名，但於2017年被政府劃入興建公屋的範圍，成為當時五幅綠化地帶做公屋發展之一的選址【註2】，最後由於地區反彈而擱置，山徑和瀑布倖存。 雖則逾8成天然瀑布位於郊野公園範圍，亦有不少被自然保育區、海岸保育區等屬保護性質的土地用途所涵蓋，目前仍有26個瀑布處於綠化地帶，或會因發展綠化帶而受到影響，即使瀑布不落在發展範圍，工程或會改變周邊水文及水質，有機會令瀑布受牽連。 而市民使用瀑布亦有污染水源的可能，過去曾發生爭議。大嶼山二澳水澇漕集水區是大澳居民的食水主要來源之一，而其中遊的「天池」卻被推薦為旅遊景點，吸引大量遊人在集水區游泳，惹居民不滿水源受污染，最終有遊人被控觸法而需罰款【註3】。所以若要推廣「無處不旅遊」，不得不注意人流而帶來的種種管理問題，亦避免設立過多人為旅遊設施。 ▍大部分瀑布位於集水區，溯澗屬違法灰色地帶？ 二澳「天池」的爭議凸顯，瀑布旅遊化帶來污染水源問題，尤其是眾多瀑布所在的溪流，有機會最後都會注入水塘，或被水務設施截流，最後注入水塘或食水設施。要注意的是，《水務設施條例》禁止任何人進入「水務設施」的「水中或在其中浸洗或沖洗」，而水務設施定義十分廣闊，除了明顯屬水務署的設施、引水道等外，還包括任何集水區(gathering grounds)。 集水區的界線難以以肉眼判斷。集水區包括因地形因素形成水的自然流域，以及人為的集水結構（增加能收集水的範圍），所以很大部分的自然溪流都位於集水區內，即使不在自然的集水區內，亦有其會被人為的集水結構（包括引水道）截取，繼而被納入集水區內。 所以理論上，香港很多溪流包括其瀑布都被納入集水區內，香港郊野公園內三分一面積為集水區，在其中溯澗或瀑布健行過程中觸及到溪水，在技術上屬犯法，這個問題香港行山雜誌《風火山林》曾詳細解釋，並形容為「避無可避」【註4】，因為香港九大名澗均全部落入集水區中。 當然《水務設施條例》已經存在多年，未必顧及到濾水技術的提升，適度研究法例的調整，在法律上容許負責任的溯澗活動亦不是不能討論。若不想犯法，必須前往非集水區內的溪流，不過要找出哪裡是集水區都殊不容易。 研究員比對《香港瀑布地圖》中的瀑布，並翻查有關香港水務設施的香港歷史檔案中的全港集水區地圖【註5】，發現只有約62條瀑布屬「合法溯澗」區，並在地圖中以綠色標示，供公眾參考。 不過最重要的是無論遊瀑布是攀山或涉水，在注意安全外，亦要不留任何㾗跡，自己垃圾自己帶走，把自然風光留給下一代。 *注意：自然溪流在天氣不穩時有山洪暴發風險，甚至暴雨天氣數日後風險依然。即使溪流所在地天氣尚可，不代表其上游亦然，尋幽探秘時要做足準備並留意水位變化，量力而為，若水流突然變得急且伴隨樹枝等雜物，需要立刻離開溪澗並往高處躲避。大部分瀑布位於郊野深處，不會有垃圾清理市政服務，自己垃圾自己帶走，否則觸犯法例。 -- 參考資料 【香港瀑布地圖】 【註1】HK Outdoor [...]
【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？
【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？ 發布日期：2025年10月29日 近年因發展或重建而需居民搬遷的項目，幾乎都會造成矛盾，如大坑西邨重建被逼遷租戶堅持抗爭【註1】；用以興建公屋的牛池灣村、黃大仙竹園村等市區村落被突擊封村【註2】或爆發衝突【註3】；古洞北/粉嶺北、洪水橋／厦村新發展區亦曾因收地而引起爭執【註4】。上述居民往往是因未被妥善安置，而釀成衝突，可見安置可謂處理涉逼遷項目的首要考量。儘管上述收地、收樓的計劃已近乎尾聲，但隨著發展或重建步伐加速，未來社會只會有更多逼於遷居的現象，背後隱含的是更大規模居所不穩的危機。研究員梳理未來將會造成不穩居所的不同政策緣由，並嘗試分析各項均導致上萬人遷居計劃及現象，包括北都發展、公屋重建、市區重建、過渡性住屋政策，以及簡樸房規管制度，藉此推斷將有數十萬人口因各種原因而面臨搬遷。▍未來市民潛在居所不穩至少有五大來源？➤ 新發展區收村｜牽涉人口：上萬計如政府現時「北部都會區」的各個新發展區項目，涉及大量鄉郊土地，雖往往表示會保留認可鄉村，卻意味將遷拆其餘「不受認可」的非原居民村落。然而，政府甚少會透露每個被影響的村落涉及多少人口，近年如「新界北新發展區」計劃公布初時，甚至連受影響村落都未有提及，需要民間辨認方能了解「滅村」名單，可見由北都發展而來的住屋不穩現況仍相當不透明【註5】。參考近期已差不多完成收地的新發展區項目，「古洞北及粉嶺北新發展區」第一階段及其餘階段的工程範圍，分別涉約490個【註6】及1,070個【註7】受影響住戶，而「洪水橋╱厦村新發展區」第二期發展範圍內亦共有1,693個【註8】住戶，反映一個新發展區規模的工程項目，動輒影響上千個住戶，若以每戶2.7人的平均數作計算，即牽涉數千人口。而即將因「牛潭尾新發展區」面臨收地的攸潭美村已有約1,300人【註9】，未來尚有「新田科技城」、「流浮山新發展區」、「馬草壟發展項目」，以及最大規模的「新界北新發展區」等接踵而來，可推斷未來相關收地隨時涉及上萬人口。➤ 公屋重建｜牽涉人口：上十萬計首批落成公屋已步入「老齡」階段，意味未來公屋重建或將成為持續的社會現象，根據立法會數據【註10】，現時房委會轄下有239個公共屋邨，當中有10個樓齡達50年。而政府最新的《長遠房屋策略》(《長策》)亦推斷，按房委會和房協已知的11個重建計劃，十來十年將會2.3萬戶額外房屋需求，再加上7,300戶潛在／可能的公屋重建需求【註11】，即總共逾3萬戶人 (即約8萬人) 因此而面臨搬遷。十年前政府曾進行過公屋重建的研究，選取了22個公屋屋邨【註12】，當中共涉及75,300戶，即近20萬人口。儘管現時的重建計劃，並沒有將所有相關屋邨涵蓋，而隨著未被包括屋邨的樓齡不斷增加，長遠而言實際上的潛在／可能的公屋重建需求或許會高於《長策》所言的7,300戶。而這批老齡屋邨的住戶不少同樣是高齡長者，搬遷對他們的生活而言，亦可預料將有更大的衝擊。➤ 市區重建｜牽涉人口：數以萬計除了推算未來因公屋重建而來的住屋需求，《長策》亦有推斷，未來十年因私人單位重建的需求，將有2.22萬戶【註13】，若以每戶2.7人的平均數作計算，即約6萬人口。而這個推算是建基於過去十年年內已拆卸私人單位數目的過往趨勢而得來。然而，若未來私人重建步伐恢復，或是市建局加快其更大規模的重建計劃，潛在受影響人數將較這個數字更加大。尤其是相對於以往的重建計劃，市建局近年提出的項目，包括土瓜灣、九龍城、油旺及深水涉等，往往覆蓋極大範圍，且重建或研究範圍有「越畫越大」的趨勢。當私人重建亦是引發不少社會爭執的議題源頭，近日市建局及政府甚至稱要研究調整沿用多年的「同區七年樓齡」標準【註14】，期望降低市建局因重建而需賠償的成本，更不論早已停建的市建局的租住用安置大廈【註15】，如何公平地合理去處理受影響住戶的搬遷問題，亦是政府要慎思的方向。儘管房協月前表示未來5年將建8,000個專用安置屋邨單位(包括安置北都收地及市區重建)【註16】，以及政府在北都撥地予市建局作「樓換樓」安排【註17】，但這些供出售單位的數量，亦未能滿足未來如此龐大的搬遷需要，尤其是受影響租戶。➤ 過渡性住屋政策｜牽涉人口：十數萬近年政府分別提出過渡屋及簡約公屋的政策，旨於為輪候公屋者，提供暫時性的居所安排，亦屬能解部份市民燃眉之急的房屋措施。過渡性房屋方面，政府稱已覓得土地提供逾2.1萬個過渡性房屋單位【註18】，而簡約公屋則目標是在2027-28年度前完成興建3萬個【註19】，即合共5.1萬單位，或涉及十數萬人。這兩項政策本身亦屬臨時性質，因不同的過渡屋計劃都有年期限制，而簡約公屋亦會於使用年期後拆除，而居民本身亦有居住上的期限。因此，對於租戶而言，其本身已是處於居所不穩的狀態，入住之始便已知將來需要遷出，難以謀劃更長遠的生活方向。當然，若年期完結前能獲得公屋單位分配，則意味獲得理想的安置安排，但實況未必如此理想，過去亦則有報導揭露，有過渡屋住戶約滿後仍上樓無期，需承受徘徊在劏房與過渡屋之間的「居住輪迴」【註20】。➤ 簡樸房規管｜牽涉人口：近十萬《簡樸房條例草案》在上月三讀通過，計劃2026年3月1日起，正式開始接受劏房登記和「簡樸房」認證申請，並在2027年執法取締不合法劏房【註21】。根據去年尾公布的「簡樸房」規管制度諮詢文件，現時全港約有11萬個劏房（分間單位），涉約22萬人【註22】。而政府估計將會有約3成現存單位，需進行較大規模改建，其依據或在於有26.2%單位因少於8平方米而不符要求，意味至少影響足足約3萬戶，推斷約8萬人。然而，這些原本居住於不符要求的劏房租戶，雖因政策影響而面臨搬遷需要，政府卻沒有提供針對性的安置安排，僅期望透過社工協助尋找其他租盤，或調配過渡性房屋、中轉房屋、臨時收容中心等作處理。另外，即使是合符要求的簡樸房單位，近日亦有劏房住戶表示，業主亦會將裝修成本轉移，令租金上升，並造成搬遷壓力【註23】，種種因素，或會使受影響者的數字增加。▍大規模搬遷若成常態 討論如何合適安置越來越重要？在發展及重建的需求下，大規模搬遷或成未來的社會常態。而「安居」作為公眾的核心訴求，如何協助受影響者，減少因住屋不穩而造成的生活困難，亦是政府未來施政需要考量的首務。現時如《長遠房屋策略》等政策文件，雖然會計算未來受影響居民數字，予政府作房屋供應量目標的參考，但居所變遷並非只是數字上加減，背後涉及形形色色的處境問題。例如鄉郊收地受影響者，面臨的是截然不同的生活模式轉變；公屋重建牽涉到長者數十年鄰舍關係網絡的破滅；不適切居所的規管，亦涉及到大量租戶因政策引發的逼遷後「何去何從」的問題，處理不當無疑將深化既有的社會矛盾。然而，除了公屋重建有較具系統及妥善的全邨調遷安置的安排，現時其餘發展及重建計劃的安置政策相對真空，即使有安置安排亦僅聚焦於賠償，模式甚至還比不上數十年前政府提出的政策多元【註24】。在現時可見的社會趨勢下，更顯政府應盡快訂立具體且多元的安置政策。 【註1】集誌社. 2024.3.14. 大坑西邨1｜預了破產、瞓街 堅持抗爭直至被抬 最後留守者：要講出自己所想 【註2】集誌社. 2025.10.16. 牛池灣村收地｜正等安置資格審核被封屋 村民：今朝仲喺度瞓！ 【註3】香港01. 2025.4.2.竹園聯合村清拆｜村民不滿沒通知一度爆衝突 發展局：前年已通知 【註4】明報. 2025.9.10. 政府古洞收地起爭執 寮屋3戶遷離 【註5】本研社. 2025.3.28. 【地圖解鎖】北都新界北隱藏滅村名單大匯編 【註6】發展局. 2019.7.28. 古洞北及粉嶺北新發展區的合資格受影響住戶開始獲編配安置單位 【註7】東方日報. 2025.3.19. 古洞北/粉嶺北收地 住戶分批5月11月遷出 【註8】香港01. [...]
【人工棄島】爛尾明日大嶼模型
【人工棄島】爛尾明日大嶼模型 發布日期：2025年9月30日 到訪過本研Liber Space 的朋友，或許見過這個一直處於半完成狀態「明日大嶼3D模型」。它被放在一角鋪塵，有時被雜物埋沒，如同真正的明日大嶼般，變成被遺忘的「明日黃花」【註1】。這其實是研究員利用明日大嶼人工島香港水域海圖來製作的3D模型，希望突破肉眼看不到的填海水域海深，從而以實體展示填海規模的浩瀚。結果研究員還未來得及將模型改良，明日大嶼已經被擱置，研究員覺得也沒有完成這個模型的必要。這個半製成品後來被雜物埋沒，近來在收拾辦公室過程中重新出土。模型為何會「爛尾」？由於製作這個3D模型，牽涉要在以公里為單位的大範圍內，凸顯垂直面只有數十米至數米之差別。如何不失真地以模型表達，研究員和義工們也花了點腦汁，在其他繁忙工作之下進度甚為緩慢，最後研究員還是不太滿意這個試驗品，故此一直沒有將其公開。不過這個半製成品也揭示了重要訊息。雖然填海範圍不屬香港水域最深之處，但也非水淺（顏色越淺就代表海床越淺，橙色代表達10米左右），「水很深」，需要大量填海物料充填海砂。可能因成本問題，即使近幾年內地砂價不斷下跌【註2】，也打動不了政府正式啟動明日大嶼計劃。類似規模、有可比性的大型填海計劃在全球比比皆是，亦遇上很多問題如爛尾，3年前的《問題島途：從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》已經深入分析過【註3】。或許政府內部都逐漸明白，如此大規模的人工島計劃，真的會遇到各種規劃、技術和財務等問題，所以才逐漸「棄島」。所有大型發展計劃，深入客觀研究其規劃和技術面向極其重要。自2018年起，民間社會對此已有深入且激烈的辯論，在強烈的客觀證據下，民意確是頗為一面倒，認為開展這規模的人工島屬不明智，結果經濟逆轉前還未正式開工，實屬不幸之中的大幸。還好的是，今次爛尾的只是個3D模型，而不是真正的島。雖然數億元的顧問費「唔畀都畀咗」，當「買個教訓」，將明日大嶼的落幕視為重要的規劃失敗案例，警惕未來城市發展計劃不要再重蹈覆轍。 【註1】大公文匯. 2025年1月7日. 講真D｜明日大嶼成明日黃花 【註2】水泥网. 全国机制砂指数(MSPI 2020年=100点) 【註3】本土研究社 綠色和平. 《問題島途：從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》
【人各有「置」？】幾多租置業主跟置業階梯再向上流？
【人各有「置」？】幾多租置業主跟置業階梯再向上流？ 發布日期：2025年8月12日 日前有消息指，政府將宣布重推公屋租置計劃，揀選若干樓齡較新的公共屋邨，並給予該邨租戶購置其居住單位的選擇，引起某些業界人士「期待」。然而施政報告卻隻字不提，令不少人大跌眼鏡。不過公屋租置計劃的議題，還有很多值得討論的空間。支持公屋租置計劃者的論據主要有兩個，第一是幫助政府紓解財困【註1】外，第二是幫助公屋租戶置業，鼓勵他們在「置業階梯」向上爬【註2】。而政府的「豐富房屋階梯」政策，目的為「便利資助出售單位的業主進入私樓市場」【註3】。換句話說是希望透過將公屋租戶積累多年的財富，逐步化為注入私人市場的購買力。不過香港人是否每個都有「向上流動」的需求？租置計劃又能否同樣鼓勵租戶所謂在「置業階梯」上更上一層樓？租置計劃已推出多年，我們嘗試從租置計劃的成效，探視香港人的房屋需要為何。研究員透過整合中原地產網站所有租置屋邨的首次及最新二手成交紀錄，發現20多年來，竟只有不足一成購置者將所買單位轉售「樓換樓」，進入私樓市場。▍租置業主「樓換樓」向上流屬少數？縱觀所有租置屋邨，已出售予租戶的單位已十之八九，剩下沒有購置的租戶，或許因收入不足，或屋邨樓齡較高等原因放棄購置，但亦始終屬少數。這反映對於普遍的租戶而言，在免除地價下，低廉而且可負擔的置業成本，的確能吸引他們購置租置單位。然而，購置租住多年的單位的動機可以複雜多樣，並非每個人都為了「向上爬」才置業。一直以來，打富戶及扣分制等政策一直為公屋居民製造住屋的不穩定性而透過租置計劃可以消除這個不確定性。所以公屋居民置業動機不純粹是為了滿足「向上」置業的房屋需求，反映香港人還有其他房屋需要一直被忽視，例如追求穩定的居所。➤ 租置單位轉售率最高的十大屋邨推出年份｜租置屋邨｜總單位量｜*已售單位量｜轉售單位量｜轉售率｜1998｜鳳德邨｜5,330｜4,505｜428｜8.03%1999｜華明邨｜5,310｜4,553｜375｜7.05%1999｜竹園北邨｜6,736｜5,934｜468｜6.95%2001｜興田邨｜2,448｜2,247｜167｜6.82%｜2000｜顯徑邨｜5,876｜5,559｜394｜6.71%1998｜華貴邨｜3,242｜2,908｜216｜6.66%2002｜太平邨｜1,429｜1,358｜94｜6.58%2001｜黃大仙下一邨｜4,726｜3,737｜308｜6.52%2000｜彩霞邨｜2,238｜1,906｜142｜6.34%1998｜建生邨｜2,652｜2,343｜168｜6.33%……*參考立法會相關文件於2023年6月的數字【註4】➹完整數據可參考留言連結上述數字可見，已推行租置計劃27年的鳳德邨，有近85%租戶已購置其所居單位，當中僅有8%選擇將其單位再轉售，惟已屬轉售率最高的屋邨，絕大部分租置屋邨實質只有5-7%轉售率。政府的置業階梯思維，預設香港人只有「向上流動」的房屋需求：由不適切居所到能居住於租用公屋，再由公屋租戶上流至資助出售房屋，逐步進入私樓市場。中間的過程，可以藉「樓換樓」的方式實現，只要「彈藥」儲備充足，就能邁向再上一級階梯，並假設每個香港人都想千方百計儲足彈藥，彷彿房屋需要只有一個置業面向。不過如此低的轉售率打開了一個根本的問題：是不是每個香港人都想在房屋階梯向上爬？除置業以外，香港人還有甚麼房屋需要？▍租置計劃推出20幾年 不足1萬戶轉售➤ 歷年首次轉售租置單位成交量年份｜轉售成交量｜年份｜轉售成交量｜2025｜759宗｜2014｜463宗｜2024｜1,196宗｜2013｜244宗｜2023｜834宗｜2012｜181宗｜2022｜575宗｜2011｜220宗｜2021｜923宗｜2010｜202宗｜2020｜652宗｜2009｜151宗｜2019｜759宗｜2008｜125宗｜2018｜607宗｜2007｜61宗｜2017｜608宗｜2006｜5宗｜2016｜629宗｜2005｜0宗｜2015｜415宗｜2004｜1宗｜2004-2025 年總轉售量： 9,610宗 |總轉售率：6.3% ……➹完整數據可參考留言連結千禧年左右出台的租置計劃共有六期，當中最近一期亦已有20年歷史，最舊一期更有27年。若說租置計劃能讓住戶儲備「彈藥」再向上流，過去樓市暢旺，20多年來應該已有大量機會，而這些單位一早已脫離轉售限制【註】，但轉售成交量僅有輕微上升而累積不超過1萬宗，累積轉售率只有6.3%。20年後仍有大部分租置單位未轉售，可能反映本身儲備「彈藥」-->>上流的邏輯，不是全部人認同，並非每個人都是為了日後買私樓才買公屋。對很多人來說，公屋的穩定居所已是置業階梯「終點」。▍比起置業需求 穩定居所或是更多人的房屋需要近年政府嚴打公屋富戶，甚至以收回公屋單位量作為政績，亦促使不少人放棄公屋租戶資格，選擇從過去的租置屋邨購買二手租置單位，以換取穩定居所。這類需求的增加，並非意味著他們希望住屋向上流。租置計劃當然亦有其可取之處，它能夠提供市面上最可負擔的自置居所，但若為了建構房屋階梯而設，則模糊了房屋問題的重心。上述數據反映的，或許是比起攀爬房屋階梯，普羅大眾更重視住屋穩定(housing tenure)。租戶購置租置單位，或許因爲在同一單位生活多年，對單位和相熟的社區、商鋪和鄰舍關係產生了感情，不願離開重新適應生活。他們購置租置單位，純粹希望能藉此留在同一地方繼續生活，這也是一個十分重要的房屋需要，而「樓換樓」、「向上流動」無法回應這些需要。也有一部分人即使有充足的財政能力跳出私人市場，亦不願為供更貴的樓而奔波一生，或寧願用積蓄換取其他方面更舒適的生活條件，而租置單位已能夠為他們提供的是一個穩定的居住基礎，讓他們能夠追求更充實的生活。然而，這些樸實的住屋需求，與政府期望以租置計劃作爲攀爬置業階梯的起點云云相差甚遠。或許擁有穩定的居所，才是租置計劃對於市民而言主要的價值，這也能夠解釋爲何租置單位轉售率一直低迷。▍應提供多種可負擔的房屋種類 滿足多元房屋需要攀爬置業階梯，不應該是市民滿足居住需要的唯一選擇。一個健康的社會，最重要的或許是尊重多元生活形態。城市如果能提供不同類型的房屋選擇，市民就可以按照生活需要和追求來選擇合適的房屋類型和生活模式。雖然有團體稱高達九成公屋居民支持擴大租置計劃【註5】，但與租置計劃再轉售比率低迷的數據比較下，反而能將前者解讀為多數居民是為了追求穩定居所（尤其是政府日益對公屋租戶不友善的情況下），而不是為了「向上流動」，而租置計劃正是市面上最能夠負擔的穩定房屋「產品」。換句話說，現時置業主導的房屋政策是未能回應市民的房屋需要的，而一套完善的房屋政策，應該要提供一種「向上流動」以外的選擇，讓一部分人能夠以相宜的價格獲得穩定居所，無論是租或買亦然。這牽涉到政府擴闊對居住需要的想象，而非僅以「置業至上」為宗旨的房屋觀，制定房屋政策，讓多元的房屋需要得到照顧。一個讓人安居樂業的城市，應能兼容不同的居住形式，讓市民得因應自身經濟條件、人生階段需要、健康狀況選擇合適自己的居所，令他們能夠追求自我，豐富城市的生活想像。 【註1】經濟日報. 2025.8.26. 民建聯建議政府重推公屋租置計劃，以增加庫房收入 【註2】王柏林、牛致行、宋恩榮. 2025.7.31. 租置計劃：從失敗教訓到全民共享 【註3】《2025年施政報告》第九章：一、增供應豐富置業階梯 【註4】立法會. 2023.10.18. 二十一題：租者置其屋計劃單位的出售情況 【註5】香港01. 2025.8.26. 民建聯倡重啟租置計劃：逾九成受訪九龍東屋邨租戶支持.
【萬年短租】尖沙咀「短租」官地61年，仲係咪短租？
【萬年短租】尖沙咀「短租」官地61年，仲係咪短租？ 發布日期：2025年9月27日 一些閒置及沒有長遠發展計劃的官地，為善用資源，政府會透過短期租約政策租出，賺取少許收入。一般來說短租租期最多為7年，可續租但政府亦有權不續。但竟然有塊官地自1964年不斷續租至今61年，還要是位於尖沙咀核心地段？這塊續租年期全港最長，跨越半世紀的「短租」政府土地，位於極度繁忙的尖沙咀五支旗杆對面，租期自1964年12月1日起，面積386呎，短期租約編號為KX131，月租$9000（自2019年起），現時按季續租。細心一看，該地的核准土地用途是「專營巴士公司用地」，不過香港人對此地的印象肯定是那塊巨型廣告牌，而不會留意這其實是一個巴士司機休息室及顧客服務中心。賣廣告應該只是其「附屬功能」，未清楚是否短期租約列明的用途之一。$9000月租，折合呎租$23.2，比較其他短租的租金（可低至$1-2/呎），雖然已高出不少，但若將設立廣告牌後所產生的收益一併考量，$9000月租是否反映其土地價值，見仁見智。雖然巴士公司屬商業營運，在巴士車身（公司財產）賣廣告沒有問題，但在政府土地（公共財產）上賣廣告，而若沒有反映在租金水平上的話，則可能有問題。短租土地的目標一是善用閒置、未有長遠規劃的政府土地作有效益的用途【註1】、，二是「支援各項與經濟民生的活動」【註2】，觀察所見租金普遍較為相宜，甚至會被認為是賤租土地【註3】。對於是公益相關用途（如教育、社福），則會以象徵式每年$1租金批出。這塊「專營巴士公司用地」，在1964年租出的時候屬重要交通設施，但隨社會變遷，該地已成為全尖沙咀最興旺的地方，其功能亦有變化（變成商業空間賣廣告），且其巴士站用途似乎已屬永久，亦不似能有其他用途，再以這個價錢「短期」租出，從規劃和土地行政角度看未必理想。這類年期跨越／超過近半世紀的「萬年短期租約」數目不少，公眾亦無法從公開資料查閱到租約內容，運作不透明。現時有約5800份短期租約，涉3000公頃土地，有1600份已經續租超過10年【註4】，不少亦有爭議。例如一些豪宅地段的後花園。位於赤柱短租編號HX596 及 HX558，兩者的核准用途皆是「私人花園／美化園藝」，呎租分別是$2.63及$8.26（後者額外有停車場功能，反映在租金上），兩者皆自1976年起租；山頂道25號太古大廈旁的私人花園(短租編號HX465)，同樣是1976年起租，至今49年，每月呎租更低至$1.54。富豪能夠用如此便宜的價錢租下政府土地，似乎不合「能者多付」原則。不過有一幅位於長洲北社街附近的一幅「萬年短租」土地則十分有趣，用途為「蜜餞水果廠」（短租編號STTCX174)，自1977年起租。網上資料顯示，應與一間本地僅存的菓子廠有關【註5】，此菓子廠為百年老店，十分有香港特色，可見短期租約的廉租亦能幫助扶植地方產業。但是不少長期的短期租約用地會引起很大爭議。例如早幾個星期傳出校務爭議的香港國際學校，1986年時以非牟利團體身份租下40萬呎球場，年租金$1。其學費高昂，被辦學團體指控忘記初衷，由服務大眾變成服務「特權階層」【註6】，但似乎不影響其繼續平租政府土地。部分短租個案，尤其是在今天眼中看來缺乏公益成分的，可能因政府慣性續租而變成不合理的「萬年短租」（如無其他長期規劃土地用途，一般繼續續租）。近年公眾已日益關注短租政策的公平性問題，實在急需一個全面的政策檢視，確保珍貴的香港土地資源能夠既靈活又公平地運用。 【註1】審計署. 地政總署管理短期租約的工作摘要 【註2】香港特別行政區 新聞公報. 2025年3月26日. 立法會六題：批地政策 【註3】本土研究社《租連阡陌：香港短期批租富豪用地研究》 【註4】香港01 . 2025年3月26日. 洪雯：短期租約廣泛存在或因欠長遠規劃 甯漢豪不認同但允檢視 【註5】點點長洲故事館. 2013年4月5日. 王榮記. 【註6】【坐擁$28億儲備，卻以每年$1向政府租地做國際學校球場？】
【全都「風」了】打風下打工仔勞工權益有幾脆弱？
【全都「風」了】打風下打工仔勞工權益有幾脆弱？ 每逢打風部分人會對「風假」翹首以盼，不過不是每個打工仔都會對打風感到興奮。研究員盤點以下在打風期間或前後，需要額外工作的工種，並藉此討論極端天氣頻繁下，如何凸顯了脆弱的勞工權益。 ➤ 初露「風」忙：打風前開始忙由頭帶到落尾？ 例如：零售倉務員、超級市場售貨員、收銀員、便利店職員等 早於颱風襲港之前，一些工種如日常用品零售業者，往往因刮風前的「補貨潮」而額外忙碌。部分超市、便利店、麵包店的貨架甚至會被搶購一空。在搶購亂象下，相關店舖的員工要回應詢問、補充貨源、出納收銀，甚至要幫忙維持秩序。而直至風暴來臨前，大多超級市場亦會如常營業，在天氣進一步轉壞時才會關門，其時公共交通已開始減少，有些僱主亦不一定提供交通津貼供員工坐的士。 ➤ 首當其「風」：打風時隨時待命直面颱風？ 例如：消防員、飛行服務隊、救護人員、緊急維修人員、記者等 打風期間，亦有一眾應急工作者需臨陣以待，例如消防需要拯救在柴灣觀浪被捲走的母女【註1】，其他要全天候緊守崗位的還有救護人員、緊急維修人員（處理停電停水）等。 ➤ 風「留」工作：必須在場緊守崗位 例如醫護人員、物業管理、保安、機場職員、院舍職員、銀行家、交易員、天文台職員、渠務署職員、路政署職員、研究員、貓狗場職員、農夫、魚塘業者等 同時，為了社會如常運作，亦有大量行業如物業管理、保安、醫護等，在風暴下必須在場緊守崗位，無論天氣如何惡劣都要到達工作地點。此外還有天文台、渠務署、路政署等必須待命處理緊急情況的職員，部分特殊工作亦有額外風險，如流浪動物收容所職員（多於鄉郊工作）、農場、魚塘等，都極易遭受水浸困擾。 由於港交所推行「打風不停市」，而部分銀行家交易員必須在金融區工作，為免無法返回辦公室，颱風來臨前中環一帶的酒店出現一房難求的搶租潮【註2】。 ➤ 風「忙」畢露：打完風先開始漫長嘅工作？ 例如：清潔工、清道夫、垃圾收集員、維修工等 颱風過後，使命一片狼藉，塌樹、垃圾四處，須風後善後的工種將非常忙碌。兩個月前颱風韋帕過後，有報導訪問長洲清潔工【註3】，其指稱風後中興後街垃圾站內，估計堆積逾200袋垃圾，是平時的兩倍，甚至有工友需要自發加班夤夜打掃，或是凌晨提早開工，稱要完成自己的「份內事」，反映不少打工仔期待的打風，對於大量善後工作者而言，仍是尤如噩夢。 ➤ 有風使盡你？：颱風下更易曝露脆弱勞工權益嘅工作？ 例如部分清潔工、零售餐飲業者等 不少基層工作者在颱風下，除了要面對額外的工作量外還會被剝削。例如不少清潔工在八號風球，仍然要在戶外工作，樺加沙期間更有人拍到十號風球下，有房委會屋苑清潔工缺乏保護裝備地在雨中繼續倒垃圾，房署其後指是員工「自發上班」，要求外判商避免【註4】。 即使是室內清潔，仍可能因雨勢而造成額外的工作量，例如樺加沙期間，有6名伊利沙伯體育館的外判清潔工，因風未能覓得交通工具回家，在館內度過一晚，並需於翌晨繼續工作，而「風更」需預備水桶、毛巾並定時巡查以防館內有水窪，工作量亦多於平日【註5】。 另外，亦有不少超級市場和快餐店，在八號風球仍然營業，而例如麥當勞，甚至在十號風球之際，仍會有限度地經營。而多數當值職員，亦僅被提供少量交通津貼，因此亦有人質疑，這種在非必要的情況下，仍要求員工上班的做法是否合理【註6】。 ▍近年因打風相關勞資糾紛有增加趨勢 近年香港因極端天氣而發生的勞資糾紛越來越多，以颱風為例： ➤ 2020年一位Foodpanda 外賣員在8號風球下接單工作時受傷，但公司指外賣員「有權拒絕訂單」而不願賠償，被法官指「屬狡辯」後判須付85%責任【註7】。 ➤ 剛過去的樺加沙風災，據報伊利沙伯體育館的外判清潔工被逼簽新約放棄打風津貼，被康文署「提醒」須跟指引【註8】。 ➤同樣是樺加沙，有一連鎖麵包店的員工放風假變扣年假【註9】，政府指若僱主「無合理辯解則屬違法」【註10】，但據知這類「引導」員工自己申請年假抵銷的情況頗為普遍，不少個案不了了之。 ➤近年極端天氣多了，就算打完風市面都未必回復正常，引致很多人因交通癱瘓而未能在落波後「準時」回到工作崗位而被扣糧。政府在山竹後訂立落波後兩小時內復工的指引【註11】，嘗試減少勞資糾紛。 [...]