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【衰到「貼」地】從政府送地救財政 談市建局角色是否應轉變
【衰到「貼」地】從政府送地救財政 談市建局角色是否應轉變 發布日期：2025年6月16日 政府月初向市建局以$1,000象徵式地價批出兩幅地皮，除了紅磡庇利街的一幅海旁靚地引人注目外，另一幅較少人討論的是位於將軍澳137區、原預留作公營房屋發展的住宅靚地，面積達9.15公頃，足足比紅磡庇利街的大12倍，其可建總樓面面積約71.37萬平方米，涉及8,310伙公屋單位，意味其將由公屋地變成私樓地。年半前政府自豪地宣布，已覓夠土地未來10年興建公營房屋，「超額完成」（換句話說會停手不會再大規模額外覓地？）【註1】，但其後陸續傳出已覓的公屋地泡湯消息：先是去年尾粉嶺高球場公屋計劃遭球會覆核敗訴（-12,000伙），雖然當時政府說對整體供應「沒有影響」，但今年再遭市建局奪取將軍澳公屋地（-8,310伙），令市民驚覺，原來所謂「搵夠地」的承諾也是虛無的。是次「截劫」背後原因為市建局財困，但眾多公營機構財困下，或許會招致其他公營機構有相同待遇。橫刀截劫公屋地，可能僅是開始而已。▍送近萬個公屋單位 將軍澳137區公私營比例隨時變五五比？政府雖稱未來十年公營房屋土地供應充足，批地不會影響公屋整體供應目標【註2】，但「截劫」是會實在地影響地區的公屋供應的。將軍澳第137區的公屋用地，是54塊政府預留作未來5至10年公屋中最大面積的用地，共佔22公頃，即使只將其中9.15公頃批予市建局，其面積之大仍能在清單中排名第6。相關舉措甚至破壞當區原有規劃的公私營比例「七三比」【註3】。當區原預料提供共50,000個住宅單位，當中34,500個單位為公屋，15,500個為私樓單位。但損失8,310個公屋單位，轉變為私樓單位後，實質公私營房屋比例將為5:5。▍將軍澳及紅磡靚地建屋量相等於市建局現存土儲的三分之二？連同「紅磡庇利街」的1,220伙作計算，政府總共批給市建局的地皮，能建9,530單位。近萬個單位是甚麼的概念？市建局目前未售／未招標／發展的「土地儲備」，可建單位數目亦僅14,580個，是次送地佔現存市建局「土地儲備」的三分之二，可見政府的慷慨程度：地區｜發展項目/計劃｜可建伙數｜九龍城｜衙前圍道 / 賈炳達道｜4,350伙觀塘｜觀塘市中心項目第四/五區｜1,750伙油尖旺 ｜洗衣街 / 花墟道｜1,350伙土瓜灣 ｜明倫街 / 馬頭角道｜1,280伙深水埗｜兼善里/ 福華街｜1,000伙土瓜灣｜靠背壟道 / 浙江街｜950伙土瓜灣｜土瓜灣道 / 馬頭角道｜950伙土瓜灣｜土瓜灣道 / 榮光街｜900伙深水埗｜昌華街/長沙灣道｜830伙九龍城｜啟德道/沙浦道*｜810伙土瓜灣｜馬頭圍道 / 落山道｜230伙中西區｜皇后大道西 / 桂香街*｜180伙總數｜14,580伙*皇后大道西 / 桂香街項目已於年初獲發展局局長授權進行發展；啟德道/沙浦道已被市建局決定收回研自行發展如此計算，是次送地規模之大實在令人咋舌。而最實惠者，莫過於發展這兩塊土地無需如上述舊區重建項目般，需要付擔高昂的收購成本以及地價/補地價成本，主要只需承擔相關的建築成本，便可從賣樓獲利，儼如受盡優惠的大地產商。▍覓夠地為藉口 還有多少公屋地可以讓政府應急？就市建局的業務相關性而言，雖然《市區重建條例》及《市區重建策略》沒有明確限制何謂「市區範圍」，所以本屬新市鎮的將軍澳，市建局也能「插手」。但137區是填料區，沒有東西可重建，市建局橫刀截劫一塊填海地上的空地，一般市民也無法理解亦難以認同這是與「市區重建」有關－－縱使官方指這塊土地會改善市建局財政，從而促進重建工作。但更大的問題是，以此邏輯，現時其他預留作公屋的用地，他日又是否可以「覓夠地」的同樣理由，「無厘啦更」地批作市建局甚至其他公營機構應急之用？而觀乎發展局「可支持第二個五年期公營房屋發展的土地資料」【註4】，現時與上述土地規模相若的公屋土地包括：用地｜預計單位發展容量 (約)｜土地面積｜屯門新慶路｜10,900伙｜9.8公頃｜元朗南第二階段相關地盤｜11,500伙｜9.6公頃｜粉嶺北新發展區相關地盤｜13,300伙｜12公頃｜洪水橋╱厦村新發展區相關地盤｜22,000伙｜19.1公頃｜古洞北新發展區相關地盤｜16,800伙｜13.7公頃｜這些公屋地如同將軍澳137區「大大塊」，部分割讓令公屋單位減少，亦未至於會令整個公屋項目泡湯，官方可能以為觀感上沒有太難看，但如日後有其他公營機構要救急，將軍澳137區先例一開後，政府或可能會再度動用其他已覓公屋土地「救駕」（其他公營機構也許會要求有同等待遇），進一步威脅未來公屋供應，累積下來對長遠公屋供應造成重大不確定因素。近年市建局常「呻」財困，在九龍城、花墟重建項目上，合理化食公共空間如車路、公園、球場、街市等公家地，以補貼其收入【註5】。時至今日，政府甚至直接批價值不菲的住宅地補貼，意味昔日市建局的重建模式所犧牲的社會成本，已非僅僅是某個重建社區的公家土地，而是開始提升至蠶食全港性的公共資源，以延續其不可持續的財政模式。事實上，政府送地補貼某意義上亦非新鮮事。1999年經濟不景，政府就曾向當時瀕臨破產的土地發展公司（市建局前身），以「連繫地盤」概念批出楊屋道運動場土地，但當時土發須向政府繳付十足市價地價，而其發展連繫地盤所得的盈利，將會補貼荃灣市中心綜合發展計劃的虧損【註6】。而今天政府「貼」地，甚至不需要繳付地價，比當年更加慷慨，是否是時候反思一下，市建局的角色定位及重建模式，是否應該要作出適當的轉變？ 【註1】Yahoo財經. 2023.10.24. 《施政報告》李家超：未來十年公營房屋需求30.8萬伙 政府已覓地可建41萬伙超額完成 【註2】明報 2025.6.6.[...]
【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？
【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？ 發布日期：2025年7月25日 納米樓曾是香港備受爭議的議題，其不適切地細的居住面積一直為人詬病，本研社曾於2020年發布《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》(下稱《報告》)【註1】，審視十年納米樓趨勢及狀況，發現當時市面上新落成的納米樓盤，竟是歷年最多。在2019年，每八間新落成的私樓一手私樓單位，就有一間屬納米樓，嚴重性遠超當時的想像。納米樓面積其細，不同生活功能重疊在同一空間，更易產生家庭衝突，亦催生違法僭建閣樓狀況。黑厠的通風問題亦潛在增加散播傳染病風險，或影響長期健康。而當年納米樓的主要買家為投資者而非上車客，「劏細」單位所增加的供應亦白白浪費掉。直至2021-2022年政府宣布將於之後的賣地招標中加入單位面積不得小於280呎的條款【註2】，並同時於公屋落實限呎措施（但一／二人單位繼續容許納米化）【註3】，當時本研社已指出限呎政策雖然本意良好，但卻遺漏了涵蓋毋須改契的私樓重建盤【註4】，擔心無法徹底杜絕納米樓。數年過後昔日盛行的納米樓現況如何？研究員透過一手住宅物業銷售資訊網【註5】，以及屋宇署資料月報中「已獲發佔用許用證的新落成樓宇」所提供的資訊【註6】，識別出近5年仍有納米單位的新樓盤，整理出當中各年納米單位數字，發現時至今日仍有大量新納米樓落成。▍納米盤仍未絕跡於香港？早幾年觀乎近10年的數字，納米單位至2017年起每年破千，甚至直逼2,000個，即使到了近年，數字亦未見明顯減少，仍然維持於接近2千左右，由2020－2025年4日，有11,637個納米單位落成，按年計佔總私樓落成量的比例甚至有稍增的情況，近2年甚至仍有不少樓盤是8成至全部單位，均是納米盤，包括東區的The Holborn、九龍城的明雋、油尖旺的雋薈和Larchwood等，反映在數年前的住宅項目規劃中，納米單位仍是持續受發展商歡迎的住宅類型：歷年納米樓落成數字年份｜納米單位量｜私樓落成量｜納米比例｜*2016｜406｜14,600｜2.8%｜*2017｜1,405｜17,800｜7.9%｜*2018｜1,446｜21,000｜6.9%｜*2019｜1,805｜13,600｜12.9%｜2020｜2,331｜20,900｜11.1%｜2021｜2,187｜14,400｜15.2%｜2022｜2,161｜21,200｜10.2%｜2023｜1,911｜13,900｜13.7%｜2024｜1,707｜24,300｜7%｜2025｜1,340 (截自今年4月)｜-｜-｜*《報告》數字，當時未有政策限呎標準，故2016-2019的數據，以較嚴格的260呎以下作為納米定義，而2020及後則改以280呎以下為標準，故在可比性上會有些微差異，惟偏差不會太大。當然，政府限呎措施只是三四年前的政策，如此短時間內或難以觀察到其全部成效。例如最初期政府宣布的兩塊限呎地皮，至少樓盤尚未落成。當然，部分上述的納米單位數字，是屬於落實相關措施前的滯後反應，甚至仍未反映近年「納米樓爆煲」，導致發展商調整的發展策略，故部分樓盤所採用的仍為「限呎」實施前已規劃好的建築圖則。▍還有甚麼住宅可以繼續起納米樓？⧬ 政府各項限呎措施宣布日期｜針對樓盤｜具體措施➤ 2021年12月｜屯門地段第561號住宅地、港鐵百勝角樓住宅項目｜首次加入最低單位面積要求，訂明每伙單位的實用面積至少要26平米（約280方呎）➤ 2022年2月｜政府賣地盤、港鐵盤、市建局盤、需修地契的重建盤等｜將最低私樓單位280平方呎要求的適用範圍擴大，增至所有政府賣地、鐵路物業發展、市區重建局項目，以及私人發展商的換地和修訂地契申請➤ 2022年10月｜居屋、綠置居等資助出售房屋｜施政報告宣布日後資助出售房屋，單位面積最小要26平方米，即約280呎，2026至27年度起生效➤ 2022年10月｜除1至2人的公屋住宅｜施政報告宣布未來公屋最低面積定為室內樓面面積21平方米（226呎），大致相等於實用面積不少於280呎，惟1至2人單位則不受限呎約束綜觀一系列針對納米住宅的「限呎」措施，驟眼看來似乎都已全數涵蓋最主要的住宅發展模式及類型。然而上述措施，至少仍未能包含兩種住宅類型，即1至2人的公屋單位，以及不涉及修地契、補地價的重建住宅項目。因此，理論上現行措施，實際上並不能杜絕所有形式的納米住宅。▍政府稱限呎已擴至私人重建 但毋須改契重建盤仍不受限先撇開公營房屋不談，只聚焦於私人住宅項目。一般而言，其土地發展模式可大致分為5類：政府土地招標、發展商舊樓重建、更改土地用途（如農地、工廠、商廈改作住宅等）、市建局重建項目招標、港鐵住宅項目招標，而回顧近5年多的11,637個新納米樓單位，可以發現其主要的土地發展模式，正正便是發展商自發進行的舊區重建，佔總數一半，其次方為賣地投標，僅佔香港4分1的納米住宅單位：2020年至今納米樓盤/單位土地發展模式比例土地發展模式｜相關樓盤數字｜佔比｜單位數字｜佔比｜舊樓重建｜51｜41.5％｜5,722｜49.2%｜賣地招標｜41｜33.3％｜3,156｜27.1%｜*更改用途｜24｜19.5％｜2,652｜22.8%｜市建局/港鐵招標｜7｜5.7％｜107｜0.92%｜總數｜123｜-｜11,637｜-｜*部分住宅重建項目前身若為商廈或工廈等，通常均被視為「舊樓重建」，惟為了將其餘不必然須補地價的住宅重建項目分開，將其分類作「更改用途」。雖則政府循地契形式來為新建住宅單位限呎，但對於如上述一半由舊區重建而來的新樓盤，其作為住宅的土地用途或發展參數等若沒有變動，未必需要修訂地契，因而不落入管制範圍，如此一來，新措施便無法限制這類毋須修訂地契／換地樓盤的單位最低面積。尤其是在可見的將來，地價仍然低迷，政府亦傾向減少賣地，新樓盤或許更側重於重建而來的住宅土地，若發展商選擇不提交修訂地契的申請，就不受上述措施所限。除了在地政上透過地契修訂程序，來為發展商設限規管單位面積，若眼見有住宅項目未能由地契顧及，政府實際上亦可經由其他程序介入，以堵塞發展商未來再起納米樓的可能。例如在建屋時，發展商亦需要通過屋宇署審核建造圖則，若能在相關程序引入規範條款，便可以在批核圖則時杜絕再起納米樓。當然，市況低迷的情況下，除了繼續已完成的舊樓收購項目，發展商亦未必有很大意願進行舊樓重建。而在納米樓近年價格大跌的趨勢下，納米單位或許已非他們所喜好建造的單位模式，反而稍大的單位，方能滿足其在建築效率上的考量。因此，納米單位量或會於未來數年驟減。但市況的變化，並不能用於證成政策漏洞存在的合理性，一旦未來情況有變，例如內地生、專才等可預視的不穩定因素，促使納米單位需求再度熾熱，隨時再次籠罩整個城市。納米樓的出現，正如《報告》指出，已產生了極大社會成本，其存廢的討論已經超越了「有需求就有供應」的簡單思維。再者，納米樓在城市空間的存在是長遠的，其產生的社會成本延綿幾代人，事實上為社會長遠利益著想，納米樓應被界定為「不適切住所」。早前政府逐漸從地契及政策（公屋及市建局重建盤等）著手逐步壓縮納米樓的生存空間，亦是側面反映了政府也認同納米樓不是一件市民樂見的東西，但趕絕納米樓，仍然是一條未境之路。因此要如何有效杜絕納米樓，儘管現時社會已無如昔日般的爭議，仍極需要政府「超前部署」。 【註1】本研社. 2020.12. 《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》 【註2】明報. 2022.2.25. 私人重建項目今起設限呎條款 單位最小280呎 業界料影響收購蚊型地盤意欲 【註3】《行政長官2022年施政報告》 p.63 【註4】【納米樓限呎政策漏招？】 【註5】一手住宅物業銷售資訊網 【註6】屋宇署資料月報 《香港2020-2025年納米樓盤一覽地圖》
【唔使上淘寶】邊度可以DIY 「香港製造」產品？
【唔使上淘寶】邊度可以DIY 「香港製造」產品？ 發布日期：2025年7月29日 「香港製造」為優質和高水準的代名詞，但隨著工業式微，人們普遍視製造業為夕陽行業，香港製造產品比起數十年前越來越少見。政府近年的「再工業化」依循創科政策思維，旨意透過創新或高端科技，帶動工業重新發展。同時，傳統工業區在「活化工廈」等政策下被改為其他用途，在再工業化的政策語言下，傳統工廈逐漸被淘汰或「轉型」，忽視了近年自造者空間／創客空間 (makerspace) 於市區工廈的冒起的現象和需要。自造者空間，意指一個集結各式各樣製作工具、機器與物料進行創作生產的製造空間，往往是由不同類型的興趣者或一技之長的職人，透過空間營運來協作經營，將各種製作工具開放予公眾或會員使用，為一種社區資源共享的新模式。研究員盤點出近年冒起的一系列自造者空間，整合出相關地圖（連結放於留言／Story），並根據相關網站及社交媒體的描述，以區分其營運模式，探討各種自發「製造」的場所作為城市人生活形式的可能。▍市區工廈新潮流？自造者空間名稱｜使用者範圍｜地址｜1. FabLab Tokwawan｜供公眾租用｜土瓜灣安樂工廠大廈C座5樓全層｜2. 樂在製造社區設計及研習所｜供公眾租用｜土瓜灣安樂工廠大廈C座9樓全層｜3. 艾奧工作室｜供公眾租用｜葵涌大連排道42-46號貴盛工業大廈2期10樓E室｜4. Concretology｜供公眾租用｜火炭坳背灣街45號喜利佳工業大廈8樓K室｜5. LAB by Dimension Plus（已停運）｜供公眾租用｜深水埗大南街198號｜6. Innospot｜供公眾租用｜荔枝角青山道497號時來工廠大廈5/F｜7. 3D JollyFab｜供公眾租用｜觀塘鴻圖道6-8號樂居工業大廈4樓9室｜8. Spellroom Design Studio｜供公眾租用｜尖沙咀中間道號遠東大廈2樓Studio A-C｜9. Amazing Craft House｜供公眾租用｜港島柴灣豐業街10號業昌中心13樓D1室｜10. Faculty of Craft 手作館 ｜供公眾租用｜官塘工業中心第1期 11樓 R店｜11. 知創空間 Inno[...]
【「屯」地何用】屯門配套趕不上人口增長 剩餘住宅地可以有乜用？
【「屯」地何用】屯門配套趕不上人口增長 剩餘住宅地可以有乜用？ 發布日期：2025年4月13日 研究員近日發現屯門住宅供應量即將暴增之餘，當區尚有大量已劃作住宅用途的土地，尚未建屋或列入賣地表，若然全數賣出並興建住宅，潛在的額外人口可達近萬【註1】。在可見的將來，這些土地可預視未必有需要用作建宅，與其強行推售，或維持現況「曬太陽」，會否用作為屯門社區增設配套，如體育中心、圖書館、康健中心等，更能有效運用土地資源呢?▍屯門已規劃作住宅用途土儲仲有12幅？地皮｜土地面積 (方呎)｜總樓面面積 (方呎)｜規劃用途｜粗略估計提供伙數*｜人口*1. 國際十字路會｜約29.64萬｜約102.45萬｜住宅(乙類)｜約1,700伙｜約4,400人2. 前藍地原水抽水站員工宿舍｜約2.77萬｜約1.11萬｜住宅(丙類)｜約20伙｜約50人3. 鄰近五柳雅薈廣場地皮｜約7.48萬｜約7.48萬｜住宅(戊類)｜約125伙｜約300人4. 新達里新慶路交界地皮｜約9.64萬｜約9.64萬｜住宅(戊類)｜約160伙｜約400人5. 鄰近福亨遊樂場地皮｜約3.89萬｜約1.56萬｜住宅(丙類)｜約25伙｜約70人6. 五柳路鄰部藍地輕鐵站地皮｜約4.41萬｜約4.41萬｜住宅(戊類)｜約75伙｜約200人7. 福亨村路東邊地皮｜約66.32萬｜約13.26萬｜住宅(丁類)｜約220伙｜約600人8. 福亨村路西邊地皮｜約12.06萬｜約4.83萬｜住宅(丙類)｜約80伙｜約200人9. 福亨村路北邊地皮｜約5千｜約2千｜住宅(丙類)｜約3伙｜約10人10. 達福路東邊地皮｜約152.8萬｜約30.56萬｜住宅(丁類)｜約500伙｜約1,300人11. 達福路西邊地皮｜約10.72萬｜約4.29萬｜住宅(丙類)｜約70伙｜約200人12. 鄰近小欖食水配水庫地皮｜約60.45萬｜24.18萬｜住宅(丙類)｜約400伙｜約1,000人—總數｜約361.23萬｜約203.97萬｜／｜約3,400伙｜8,700人｜*以平均單位面積600方呎粗略估計 (海珠路地皮總樓面面積除以伙數約為541方呎)*人口以當前家庭住戶平均人數2.6作計算上述土地主要集中於屯門北部，當中連接面積最大的，便是毗鄰達福路與福亨村路的兩大塊棕地土地群，分別涉2塊及3塊相連土地，前者佔地163.5萬平方呎，相等於近16個足球場，後者則佔地78.9萬平方呎，相等於近8個足球場。屯門北亦另有5幅分布各處、相對較小的地塊，面積由2.77萬平方呎至9.64萬平方呎不等，主要為閒置或作棕地作業之用。此外，亦有1幅為位於以及位於小欖食水配水庫南邊的綠化地，以及1幅為毗鄰屯門黃金海岸的國際十字路會現址，現作非牟利慈善用途。▍社區配套本已不足，土儲應否改劃做社區設施？➤ 休憩空間人均仲少過十年前？當區的休憩用地面積較2012年減少2.3公頃，考慮到13年來屯門區有近1成的人口增長，人均休憩空間更是下降了超過1成，反映休憩空間的供應未能追趕上人口的增幅。同時，一些休憩用地的供應項目卻遲遲未見蹤影，例如前區域市政局年代提出於屯門第17區––即天后路以北、南豐工業城旁––興建休憩用地及公眾停車場，由提出項目至今已超過23年，但討論途中承諾的足球場至今仍未兌現，目前該位置只停車場，若附近居民要踢足球，最近的選擇就只能夠過屯門河與友愛居民「爭波踢」【註2】。➤ 康體設施準備拖足廿年？而綜觀全港各區均面臨的體育場地不足問題，屯門亦不例外，甚至有運動場地拖數的先例。於2008年首次提出，在屯門第16區、屯門泳池旁增建一個興建一個5.63公頃的標準運動場，後來在2017年被納入《體育及康樂設施五年計劃》，但由於用地一直租予巴士公司作車廠，運動場未能動工，時至今日已拖足17年【註3】。➤ 得間大圖書館難以滿足各社區居民？儘管現時當區有3個圖書館，符合《香港規劃標準與準則》的要求數量，但其中一個是較為偏遠、且面積僅有464平方米的蝴蝶邨小型公共圖書館，而位處大興的分區圖書館亦只有641平方米，與小型圖書館相差不大。因此，主要滿足需求的，只有屯門公共圖書館。過去亦有區議員指出，屯門北部、東部及東南部的居民距圖書館較遠，其需求未能滿足【註4】。➤ 醫療設施連基本準則都未達標？而根據《香港規劃標準與準則》，每區以每千人5.5張病床為準則，而每十萬人則應設置一間診療所或健康中心，意味54萬人口的屯門，當區醫院應要有2,970張病床，以及應設至5-6間診療所或健康中心。但屯門醫院即使近年已展開擴建工程，但仍只有約2,000張床位，當區亦只有3間普通科診所及1間康健中心，意味上述兩項主要的醫療配套，實際上仍未達標。在可見的未來，已可預視屯門區將難以承載急遽上升的人口，觀乎屯門區面對的民生需求，仍有不少尚未得到滿足，與其將上述原劃作住宅用途的用地，屯積起來作為當區的住宅土儲，會否有更多更能惠民的用途，是值得改劃的呢？歡迎大家，尤其是屯門人，留言提出意見。 【註1】本土研究社. 2025.4.1. 【「屯」積居地？】屯門將增2成人口 但仲有13塊未賣住宅地？ 【註2】屯門區議會 2019.4.2 地區設施管理委員會「屯門第 17 區休憩用地」工程計劃 【註3】屯門區議會 2023.9.11「屯門第[...]
【四萬咁候】未來政府房屋用地資源多到要不斷減？
【四萬咁候】未來政府房屋用地資源多到要不斷減？ 發布日期：2025年6月20日 去年政府宣布已覓夠未來10年41萬伙公營房屋(包括公屋、綠置居及居屋) 的土地，對應30.8萬伙的公/居屋需求已「超額完成」【註1】。今年就愈來愈多有關房屋發展項目告吹及改變用途的消息，雖都以「不影響整體公屋供應」作解釋，但這是否意味著未來將出現更多房屋「縮表」計劃，而一直作為穩定平衡私人住屋市場的公營房屋政策，會否繼林鄭年代提過「公屋封頂論」以後再次出現策略轉向？未來10年這40萬個單位究竟從何而來？根據現時政府有提供未來5年到10年的公屋用地「土地供應預測」，當中可以見到未來供應，很大程度靠著前朝政府的8大新發展區房屋計劃作主力支撐，包括「洪水橋」、「粉嶺北」、「古洞北」、「洪水橋」、「元朗南」及「將軍澳137區」、「東涌擴展區」，以及2019-20年時建議收回12幅棕地作房屋發展約5萬個單位預測，反而現屆計劃的新發展區(10年以後)卻在調低公營房屋佔比。事實上，近年亦開始出現減用地的趨勢 (如有棕地項目消失)，或者透過加入未確定的供應 (如靠發展商主導的土地共享房屋計劃)，令公屋覓地表增加「水分」。近半年減建公屋趨勢更為顯著，研究員盤點出近年已擱置及不明確6個公營房屋用地項目，將佔未來十年供應的項目約4萬個單位：公營房屋用地名稱｜伙數｜狀況1) 9公頃 粉嶺高球場公營房屋發展｜12,000伙｜「未決定用途」2) 房委會部分「插針公屋」｜至少700伙｜停建3) 9.15公頃將軍澳137區公屋地｜8,300伙｜改撥市建局作興建私樓之用4) 5.4公頃粉嶺芬園屋邨發展項目｜8,300伙｜地質影響成本效益而暫時擱置其他還有：5) 2幅私人參建居屋項目｜2,300伙｜兩幅流標，未有進展6) 7.1公頃大埔林村社山路私人主導的公屋用地｜8,400伙｜未有進展加起來的4萬個單位並非小數目，亦難一時三刻可以再覓得的可發展土地，為保障香港整體房屋問題得以舒緩，公屋/居屋的供應作為調節私人租住及私樓市場一直都有著重要角色，以照顧香港負擔不起私樓租金及樓價的住戶，不只是對劏房戶、貧窮戶及移入人口，整體亦對中下階層的住屋問題有舒緩作用。隨著近年各項人才入境計劃數目大增，截至今年2月，近3年已有逾29萬申請獲批，約19.6萬名人才經各項人才入境計劃抵港【註2】，這些政策的新變化未必有效反映在現時的房屋需求估算之中，而這些新勞動力亦會間接地衍生公營房屋的用地需要，包括因拉高私人租金而令公營房屋更有需求。當然，過往有些公屋發展項目因選址問題的確值得重新相榷，如改劃綠化帶的青衣西路、石籬坑村，以及一些僅存市區古村如竹園村、茶果嶺村等項目，有相對充份理由將其擱置。然而，當上述未來可供4萬間公屋用地不保之時，如何將公開流標的立即回撥給相應房屋部門負責；因爭議或司法覆核而擱置或拖慢的，與及由私營主導而沒有進展的，也應立即重新尋找潛在替代用地以防供應流失，才可保證充足穩健的公營房屋用地，以對應香港一直未能解決的可負擔房屋危機。 【註1】Yahoo財經. 2023.10.24. 《施政報告》李家超：未來十年公營房屋需求30.8萬伙 政府已覓地可建41萬伙超額完成 【註2】立法會CB(2)604/2025(01)號文件：立法會研究人口政策和措施小組委員會 促進人口增長以提升本地勞動力 2025.4.7. 延伸閱讀： 本研社. 2023.11.9. 【失棕公屋】30公頃棕地改建公屋 壽「棕」正寢？ 本研社. 2023.12.7. 【假公濟私】過去十年公屋增長竟然慢過私樓？ 本研社. 2025.2.6. 【無公而還】未來新發展區削減公屋以「私樓」主導？ 本研社. 2025.6.16.[...]
【香港百業2025：各行各業就業人口都在萎縮嗎?】
【香港百業2025：各行各業就業人口都在萎縮嗎?】 發布日期：2025年6月28日 上星期政府公佈經季節性調整失業率升至3.5%，周圍聽到不少行業都在裁員減人才，然而翻查最新發佈之勞動力 就業統計數字，可以發現香港現時不同行業的發展確實大不同，難以用失業率一個數字就能簡單概括。若從整體職位空缺數字 (不包括公務員空缺)分析，我們可見到由2023年中共有81,464空缺的最高位，一路急跌至2025年3月共55,172個，不足兩年整體職場空缺萎縮近27,000個空缺，也可是一個指標突顯了不同行業提供的空缺減少、搵工變難的現實。若再仔細分析行業小分類的就業數據，可以發現各行各業的就業情況變化比想像中大變化，在統計處最新提供有近百項行業分類的就業數字裡，以下選取變化較明顯的行業：➤ 就業人數萎縮中：酒店、零售業、餐飲業、一般銀行及「財仔」、地產代理酒店業、零售業、地產業和餐飲業不景，反映在其就業人數的下降上。行業｜就業人口(2019/3)｜就業人口(2022/3)*｜就業人口(2025/3)* 酒店｜38,976｜33,210 （-14.79%)｜35,668 (-8.49%)超級市場、便利店｜31,390｜30,312 （-3.43% )｜27,598 (-12.08%)百貨公司和服裝零售｜61,983｜49,111 （-20.77%)｜43,352 (-30.06%)中式餐館及酒樓｜107,749｜76,489 (-29.01%)｜79,314(-26.39%)非中式餐館｜34,009｜29,018 (-14.68%)｜30,390 (-10.64%)持牌銀行｜95,470｜92,755 (-2.84% )｜91,400 (-4.26% )接受存款公司｜714｜680 (-4.76%)｜510(-28.57%)地產經紀及代理｜29,133｜ 27,720 （ -4.85%)｜25,989 (-10.79% ) *比率比對2019年3月數字可見這些行業的比對疫情前，其僱員人數全面萎縮，屬意料之內。當中酒店、餐館及酒樓在開 關後，即使在北上熱潮下，其實僱用人數仍有一定復甦，尤其酒店業在近一年較為明顯，但還未恢復至疫情前水平，而餐飲業為嚴重。值得注意不同菜系的餐廳受影響情況不同，中式餐館及酒樓情況遠比非中式餐館慘淡，前者2025年3月的就業人數比2019年3月下降26.39%，後者才是10.64%。自疫情起跌勢未止、連「小陽春」也沒有的，則有超級市場、便利店、百貨公司和服裝零售，由12%至30%不等，足以顯示零售業慘淡情況，同樣情況亦出現於地產經紀及代理，比對6年前2.9萬就業人口，2025年3月只有約2.6萬名就業，下跌 10.79%。經濟支柱之一金融業中的某些行頭亦有類似狀況，持牌銀行僱員人數6年間減少4.26%，而接受存款公司，包括「財仔」，其就業人數在由2019年3月至2025年3月暴跌28.57%，剩下510人。➤就業人數膨脹中 ：航空運輸、 有限制牌照銀行、工程技術及顧問服務不過就業數字情況並非一面倒，亦明顯見到個別行業的就業人數「逆市上升」：行業｜就業人口(2019/3)｜就業人口(2022/3)*｜就業人口(2025/3)*航空運輸｜28,823｜18,151 （-37.02%)｜30,077[...]
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【衰到「貼」地】從政府送地救財政 談市建局角色是否應轉變
【衰到「貼」地】從政府送地救財政 談市建局角色是否應轉變 發布日期：2025年6月16日 政府月初向市建局以$1,000象徵式地價批出兩幅地皮，除了紅磡庇利街的一幅海旁靚地引人注目外，另一幅較少人討論的是位於將軍澳137區、原預留作公營房屋發展的住宅靚地，面積達9.15公頃，足足比紅磡庇利街的大12倍，其可建總樓面面積約71.37萬平方米，涉及8,310伙公屋單位，意味其將由公屋地變成私樓地。年半前政府自豪地宣布，已覓夠土地未來10年興建公營房屋，「超額完成」（換句話說會停手不會再大規模額外覓地？）【註1】，但其後陸續傳出已覓的公屋地泡湯消息：先是去年尾粉嶺高球場公屋計劃遭球會覆核敗訴（-12,000伙），雖然當時政府說對整體供應「沒有影響」，但今年再遭市建局奪取將軍澳公屋地（-8,310伙），令市民驚覺，原來所謂「搵夠地」的承諾也是虛無的。是次「截劫」背後原因為市建局財困，但眾多公營機構財困下，或許會招致其他公營機構有相同待遇。橫刀截劫公屋地，可能僅是開始而已。▍送近萬個公屋單位 將軍澳137區公私營比例隨時變五五比？政府雖稱未來十年公營房屋土地供應充足，批地不會影響公屋整體供應目標【註2】，但「截劫」是會實在地影響地區的公屋供應的。將軍澳第137區的公屋用地，是54塊政府預留作未來5至10年公屋中最大面積的用地，共佔22公頃，即使只將其中9.15公頃批予市建局，其面積之大仍能在清單中排名第6。相關舉措甚至破壞當區原有規劃的公私營比例「七三比」【註3】。當區原預料提供共50,000個住宅單位，當中34,500個單位為公屋，15,500個為私樓單位。但損失8,310個公屋單位，轉變為私樓單位後，實質公私營房屋比例將為5:5。▍將軍澳及紅磡靚地建屋量相等於市建局現存土儲的三分之二？連同「紅磡庇利街」的1,220伙作計算，政府總共批給市建局的地皮，能建9,530單位。近萬個單位是甚麼的概念？市建局目前未售／未招標／發展的「土地儲備」，可建單位數目亦僅14,580個，是次送地佔現存市建局「土地儲備」的三分之二，可見政府的慷慨程度：地區｜發展項目/計劃｜可建伙數｜九龍城｜衙前圍道 / 賈炳達道｜4,350伙觀塘｜觀塘市中心項目第四/五區｜1,750伙油尖旺 ｜洗衣街 / 花墟道｜1,350伙土瓜灣 ｜明倫街 / 馬頭角道｜1,280伙深水埗｜兼善里/ 福華街｜1,000伙土瓜灣｜靠背壟道 / 浙江街｜950伙土瓜灣｜土瓜灣道 / 馬頭角道｜950伙土瓜灣｜土瓜灣道 / 榮光街｜900伙深水埗｜昌華街/長沙灣道｜830伙九龍城｜啟德道/沙浦道*｜810伙土瓜灣｜馬頭圍道 / 落山道｜230伙中西區｜皇后大道西 / 桂香街*｜180伙總數｜14,580伙*皇后大道西 / 桂香街項目已於年初獲發展局局長授權進行發展；啟德道/沙浦道已被市建局決定收回研自行發展如此計算，是次送地規模之大實在令人咋舌。而最實惠者，莫過於發展這兩塊土地無需如上述舊區重建項目般，需要付擔高昂的收購成本以及地價/補地價成本，主要只需承擔相關的建築成本，便可從賣樓獲利，儼如受盡優惠的大地產商。▍覓夠地為藉口 還有多少公屋地可以讓政府應急？就市建局的業務相關性而言，雖然《市區重建條例》及《市區重建策略》沒有明確限制何謂「市區範圍」，所以本屬新市鎮的將軍澳，市建局也能「插手」。但137區是填料區，沒有東西可重建，市建局橫刀截劫一塊填海地上的空地，一般市民也無法理解亦難以認同這是與「市區重建」有關－－縱使官方指這塊土地會改善市建局財政，從而促進重建工作。但更大的問題是，以此邏輯，現時其他預留作公屋的用地，他日又是否可以「覓夠地」的同樣理由，「無厘啦更」地批作市建局甚至其他公營機構應急之用？而觀乎發展局「可支持第二個五年期公營房屋發展的土地資料」【註4】，現時與上述土地規模相若的公屋土地包括：用地｜預計單位發展容量 (約)｜土地面積｜屯門新慶路｜10,900伙｜9.8公頃｜元朗南第二階段相關地盤｜11,500伙｜9.6公頃｜粉嶺北新發展區相關地盤｜13,300伙｜12公頃｜洪水橋╱厦村新發展區相關地盤｜22,000伙｜19.1公頃｜古洞北新發展區相關地盤｜16,800伙｜13.7公頃｜這些公屋地如同將軍澳137區「大大塊」，部分割讓令公屋單位減少，亦未至於會令整個公屋項目泡湯，官方可能以為觀感上沒有太難看，但如日後有其他公營機構要救急，將軍澳137區先例一開後，政府或可能會再度動用其他已覓公屋土地「救駕」（其他公營機構也許會要求有同等待遇），進一步威脅未來公屋供應，累積下來對長遠公屋供應造成重大不確定因素。近年市建局常「呻」財困，在九龍城、花墟重建項目上，合理化食公共空間如車路、公園、球場、街市等公家地，以補貼其收入【註5】。時至今日，政府甚至直接批價值不菲的住宅地補貼，意味昔日市建局的重建模式所犧牲的社會成本，已非僅僅是某個重建社區的公家土地，而是開始提升至蠶食全港性的公共資源，以延續其不可持續的財政模式。事實上，政府送地補貼某意義上亦非新鮮事。1999年經濟不景，政府就曾向當時瀕臨破產的土地發展公司（市建局前身），以「連繫地盤」概念批出楊屋道運動場土地，但當時土發須向政府繳付十足市價地價，而其發展連繫地盤所得的盈利，將會補貼荃灣市中心綜合發展計劃的虧損【註6】。而今天政府「貼」地，甚至不需要繳付地價，比當年更加慷慨，是否是時候反思一下，市建局的角色定位及重建模式，是否應該要作出適當的轉變？ 【註1】Yahoo財經. 2023.10.24. 《施政報告》李家超：未來十年公營房屋需求30.8萬伙 政府已覓地可建41萬伙超額完成 【註2】明報 2025.6.6.[...]
【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？
【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？ 發布日期：2025年7月25日 納米樓曾是香港備受爭議的議題，其不適切地細的居住面積一直為人詬病，本研社曾於2020年發布《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》(下稱《報告》)【註1】，審視十年納米樓趨勢及狀況，發現當時市面上新落成的納米樓盤，竟是歷年最多。在2019年，每八間新落成的私樓一手私樓單位，就有一間屬納米樓，嚴重性遠超當時的想像。納米樓面積其細，不同生活功能重疊在同一空間，更易產生家庭衝突，亦催生違法僭建閣樓狀況。黑厠的通風問題亦潛在增加散播傳染病風險，或影響長期健康。而當年納米樓的主要買家為投資者而非上車客，「劏細」單位所增加的供應亦白白浪費掉。直至2021-2022年政府宣布將於之後的賣地招標中加入單位面積不得小於280呎的條款【註2】，並同時於公屋落實限呎措施（但一／二人單位繼續容許納米化）【註3】，當時本研社已指出限呎政策雖然本意良好，但卻遺漏了涵蓋毋須改契的私樓重建盤【註4】，擔心無法徹底杜絕納米樓。數年過後昔日盛行的納米樓現況如何？研究員透過一手住宅物業銷售資訊網【註5】，以及屋宇署資料月報中「已獲發佔用許用證的新落成樓宇」所提供的資訊【註6】，識別出近5年仍有納米單位的新樓盤，整理出當中各年納米單位數字，發現時至今日仍有大量新納米樓落成。▍納米盤仍未絕跡於香港？早幾年觀乎近10年的數字，納米單位至2017年起每年破千，甚至直逼2,000個，即使到了近年，數字亦未見明顯減少，仍然維持於接近2千左右，由2020－2025年4日，有11,637個納米單位落成，按年計佔總私樓落成量的比例甚至有稍增的情況，近2年甚至仍有不少樓盤是8成至全部單位，均是納米盤，包括東區的The Holborn、九龍城的明雋、油尖旺的雋薈和Larchwood等，反映在數年前的住宅項目規劃中，納米單位仍是持續受發展商歡迎的住宅類型：歷年納米樓落成數字年份｜納米單位量｜私樓落成量｜納米比例｜*2016｜406｜14,600｜2.8%｜*2017｜1,405｜17,800｜7.9%｜*2018｜1,446｜21,000｜6.9%｜*2019｜1,805｜13,600｜12.9%｜2020｜2,331｜20,900｜11.1%｜2021｜2,187｜14,400｜15.2%｜2022｜2,161｜21,200｜10.2%｜2023｜1,911｜13,900｜13.7%｜2024｜1,707｜24,300｜7%｜2025｜1,340 (截自今年4月)｜-｜-｜*《報告》數字，當時未有政策限呎標準，故2016-2019的數據，以較嚴格的260呎以下作為納米定義，而2020及後則改以280呎以下為標準，故在可比性上會有些微差異，惟偏差不會太大。當然，政府限呎措施只是三四年前的政策，如此短時間內或難以觀察到其全部成效。例如最初期政府宣布的兩塊限呎地皮，至少樓盤尚未落成。當然，部分上述的納米單位數字，是屬於落實相關措施前的滯後反應，甚至仍未反映近年「納米樓爆煲」，導致發展商調整的發展策略，故部分樓盤所採用的仍為「限呎」實施前已規劃好的建築圖則。▍還有甚麼住宅可以繼續起納米樓？⧬ 政府各項限呎措施宣布日期｜針對樓盤｜具體措施➤ 2021年12月｜屯門地段第561號住宅地、港鐵百勝角樓住宅項目｜首次加入最低單位面積要求，訂明每伙單位的實用面積至少要26平米（約280方呎）➤ 2022年2月｜政府賣地盤、港鐵盤、市建局盤、需修地契的重建盤等｜將最低私樓單位280平方呎要求的適用範圍擴大，增至所有政府賣地、鐵路物業發展、市區重建局項目，以及私人發展商的換地和修訂地契申請➤ 2022年10月｜居屋、綠置居等資助出售房屋｜施政報告宣布日後資助出售房屋，單位面積最小要26平方米，即約280呎，2026至27年度起生效➤ 2022年10月｜除1至2人的公屋住宅｜施政報告宣布未來公屋最低面積定為室內樓面面積21平方米（226呎），大致相等於實用面積不少於280呎，惟1至2人單位則不受限呎約束綜觀一系列針對納米住宅的「限呎」措施，驟眼看來似乎都已全數涵蓋最主要的住宅發展模式及類型。然而上述措施，至少仍未能包含兩種住宅類型，即1至2人的公屋單位，以及不涉及修地契、補地價的重建住宅項目。因此，理論上現行措施，實際上並不能杜絕所有形式的納米住宅。▍政府稱限呎已擴至私人重建 但毋須改契重建盤仍不受限先撇開公營房屋不談，只聚焦於私人住宅項目。一般而言，其土地發展模式可大致分為5類：政府土地招標、發展商舊樓重建、更改土地用途（如農地、工廠、商廈改作住宅等）、市建局重建項目招標、港鐵住宅項目招標，而回顧近5年多的11,637個新納米樓單位，可以發現其主要的土地發展模式，正正便是發展商自發進行的舊區重建，佔總數一半，其次方為賣地投標，僅佔香港4分1的納米住宅單位：2020年至今納米樓盤/單位土地發展模式比例土地發展模式｜相關樓盤數字｜佔比｜單位數字｜佔比｜舊樓重建｜51｜41.5％｜5,722｜49.2%｜賣地招標｜41｜33.3％｜3,156｜27.1%｜*更改用途｜24｜19.5％｜2,652｜22.8%｜市建局/港鐵招標｜7｜5.7％｜107｜0.92%｜總數｜123｜-｜11,637｜-｜*部分住宅重建項目前身若為商廈或工廈等，通常均被視為「舊樓重建」，惟為了將其餘不必然須補地價的住宅重建項目分開，將其分類作「更改用途」。雖則政府循地契形式來為新建住宅單位限呎，但對於如上述一半由舊區重建而來的新樓盤，其作為住宅的土地用途或發展參數等若沒有變動，未必需要修訂地契，因而不落入管制範圍，如此一來，新措施便無法限制這類毋須修訂地契／換地樓盤的單位最低面積。尤其是在可見的將來，地價仍然低迷，政府亦傾向減少賣地，新樓盤或許更側重於重建而來的住宅土地，若發展商選擇不提交修訂地契的申請，就不受上述措施所限。除了在地政上透過地契修訂程序，來為發展商設限規管單位面積，若眼見有住宅項目未能由地契顧及，政府實際上亦可經由其他程序介入，以堵塞發展商未來再起納米樓的可能。例如在建屋時，發展商亦需要通過屋宇署審核建造圖則，若能在相關程序引入規範條款，便可以在批核圖則時杜絕再起納米樓。當然，市況低迷的情況下，除了繼續已完成的舊樓收購項目，發展商亦未必有很大意願進行舊樓重建。而在納米樓近年價格大跌的趨勢下，納米單位或許已非他們所喜好建造的單位模式，反而稍大的單位，方能滿足其在建築效率上的考量。因此，納米單位量或會於未來數年驟減。但市況的變化，並不能用於證成政策漏洞存在的合理性，一旦未來情況有變，例如內地生、專才等可預視的不穩定因素，促使納米單位需求再度熾熱，隨時再次籠罩整個城市。納米樓的出現，正如《報告》指出，已產生了極大社會成本，其存廢的討論已經超越了「有需求就有供應」的簡單思維。再者，納米樓在城市空間的存在是長遠的，其產生的社會成本延綿幾代人，事實上為社會長遠利益著想，納米樓應被界定為「不適切住所」。早前政府逐漸從地契及政策（公屋及市建局重建盤等）著手逐步壓縮納米樓的生存空間，亦是側面反映了政府也認同納米樓不是一件市民樂見的東西，但趕絕納米樓，仍然是一條未境之路。因此要如何有效杜絕納米樓，儘管現時社會已無如昔日般的爭議，仍極需要政府「超前部署」。 【註1】本研社. 2020.12. 《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》 【註2】明報. 2022.2.25. 私人重建項目今起設限呎條款 單位最小280呎 業界料影響收購蚊型地盤意欲 【註3】《行政長官2022年施政報告》 p.63 【註4】【納米樓限呎政策漏招？】 【註5】一手住宅物業銷售資訊網 【註6】屋宇署資料月報 《香港2020-2025年納米樓盤一覽地圖》
【唔使上淘寶】邊度可以DIY 「香港製造」產品？
【唔使上淘寶】邊度可以DIY 「香港製造」產品？ 發布日期：2025年7月29日 「香港製造」為優質和高水準的代名詞，但隨著工業式微，人們普遍視製造業為夕陽行業，香港製造產品比起數十年前越來越少見。政府近年的「再工業化」依循創科政策思維，旨意透過創新或高端科技，帶動工業重新發展。同時，傳統工業區在「活化工廈」等政策下被改為其他用途，在再工業化的政策語言下，傳統工廈逐漸被淘汰或「轉型」，忽視了近年自造者空間／創客空間 (makerspace) 於市區工廈的冒起的現象和需要。自造者空間，意指一個集結各式各樣製作工具、機器與物料進行創作生產的製造空間，往往是由不同類型的興趣者或一技之長的職人，透過空間營運來協作經營，將各種製作工具開放予公眾或會員使用，為一種社區資源共享的新模式。研究員盤點出近年冒起的一系列自造者空間，整合出相關地圖（連結放於留言／Story），並根據相關網站及社交媒體的描述，以區分其營運模式，探討各種自發「製造」的場所作為城市人生活形式的可能。▍市區工廈新潮流？自造者空間名稱｜使用者範圍｜地址｜1. FabLab Tokwawan｜供公眾租用｜土瓜灣安樂工廠大廈C座5樓全層｜2. 樂在製造社區設計及研習所｜供公眾租用｜土瓜灣安樂工廠大廈C座9樓全層｜3. 艾奧工作室｜供公眾租用｜葵涌大連排道42-46號貴盛工業大廈2期10樓E室｜4. Concretology｜供公眾租用｜火炭坳背灣街45號喜利佳工業大廈8樓K室｜5. LAB by Dimension Plus（已停運）｜供公眾租用｜深水埗大南街198號｜6. Innospot｜供公眾租用｜荔枝角青山道497號時來工廠大廈5/F｜7. 3D JollyFab｜供公眾租用｜觀塘鴻圖道6-8號樂居工業大廈4樓9室｜8. Spellroom Design Studio｜供公眾租用｜尖沙咀中間道號遠東大廈2樓Studio A-C｜9. Amazing Craft House｜供公眾租用｜港島柴灣豐業街10號業昌中心13樓D1室｜10. Faculty of Craft 手作館 ｜供公眾租用｜官塘工業中心第1期 11樓 R店｜11. 知創空間 Inno[...]
【「屯」地何用】屯門配套趕不上人口增長 剩餘住宅地可以有乜用？
【「屯」地何用】屯門配套趕不上人口增長 剩餘住宅地可以有乜用？ 發布日期：2025年4月13日 研究員近日發現屯門住宅供應量即將暴增之餘，當區尚有大量已劃作住宅用途的土地，尚未建屋或列入賣地表，若然全數賣出並興建住宅，潛在的額外人口可達近萬【註1】。在可見的將來，這些土地可預視未必有需要用作建宅，與其強行推售，或維持現況「曬太陽」，會否用作為屯門社區增設配套，如體育中心、圖書館、康健中心等，更能有效運用土地資源呢?▍屯門已規劃作住宅用途土儲仲有12幅？地皮｜土地面積 (方呎)｜總樓面面積 (方呎)｜規劃用途｜粗略估計提供伙數*｜人口*1. 國際十字路會｜約29.64萬｜約102.45萬｜住宅(乙類)｜約1,700伙｜約4,400人2. 前藍地原水抽水站員工宿舍｜約2.77萬｜約1.11萬｜住宅(丙類)｜約20伙｜約50人3. 鄰近五柳雅薈廣場地皮｜約7.48萬｜約7.48萬｜住宅(戊類)｜約125伙｜約300人4. 新達里新慶路交界地皮｜約9.64萬｜約9.64萬｜住宅(戊類)｜約160伙｜約400人5. 鄰近福亨遊樂場地皮｜約3.89萬｜約1.56萬｜住宅(丙類)｜約25伙｜約70人6. 五柳路鄰部藍地輕鐵站地皮｜約4.41萬｜約4.41萬｜住宅(戊類)｜約75伙｜約200人7. 福亨村路東邊地皮｜約66.32萬｜約13.26萬｜住宅(丁類)｜約220伙｜約600人8. 福亨村路西邊地皮｜約12.06萬｜約4.83萬｜住宅(丙類)｜約80伙｜約200人9. 福亨村路北邊地皮｜約5千｜約2千｜住宅(丙類)｜約3伙｜約10人10. 達福路東邊地皮｜約152.8萬｜約30.56萬｜住宅(丁類)｜約500伙｜約1,300人11. 達福路西邊地皮｜約10.72萬｜約4.29萬｜住宅(丙類)｜約70伙｜約200人12. 鄰近小欖食水配水庫地皮｜約60.45萬｜24.18萬｜住宅(丙類)｜約400伙｜約1,000人—總數｜約361.23萬｜約203.97萬｜／｜約3,400伙｜8,700人｜*以平均單位面積600方呎粗略估計 (海珠路地皮總樓面面積除以伙數約為541方呎)*人口以當前家庭住戶平均人數2.6作計算上述土地主要集中於屯門北部，當中連接面積最大的，便是毗鄰達福路與福亨村路的兩大塊棕地土地群，分別涉2塊及3塊相連土地，前者佔地163.5萬平方呎，相等於近16個足球場，後者則佔地78.9萬平方呎，相等於近8個足球場。屯門北亦另有5幅分布各處、相對較小的地塊，面積由2.77萬平方呎至9.64萬平方呎不等，主要為閒置或作棕地作業之用。此外，亦有1幅為位於以及位於小欖食水配水庫南邊的綠化地，以及1幅為毗鄰屯門黃金海岸的國際十字路會現址，現作非牟利慈善用途。▍社區配套本已不足，土儲應否改劃做社區設施？➤ 休憩空間人均仲少過十年前？當區的休憩用地面積較2012年減少2.3公頃，考慮到13年來屯門區有近1成的人口增長，人均休憩空間更是下降了超過1成，反映休憩空間的供應未能追趕上人口的增幅。同時，一些休憩用地的供應項目卻遲遲未見蹤影，例如前區域市政局年代提出於屯門第17區––即天后路以北、南豐工業城旁––興建休憩用地及公眾停車場，由提出項目至今已超過23年，但討論途中承諾的足球場至今仍未兌現，目前該位置只停車場，若附近居民要踢足球，最近的選擇就只能夠過屯門河與友愛居民「爭波踢」【註2】。➤ 康體設施準備拖足廿年？而綜觀全港各區均面臨的體育場地不足問題，屯門亦不例外，甚至有運動場地拖數的先例。於2008年首次提出，在屯門第16區、屯門泳池旁增建一個興建一個5.63公頃的標準運動場，後來在2017年被納入《體育及康樂設施五年計劃》，但由於用地一直租予巴士公司作車廠，運動場未能動工，時至今日已拖足17年【註3】。➤ 得間大圖書館難以滿足各社區居民？儘管現時當區有3個圖書館，符合《香港規劃標準與準則》的要求數量，但其中一個是較為偏遠、且面積僅有464平方米的蝴蝶邨小型公共圖書館，而位處大興的分區圖書館亦只有641平方米，與小型圖書館相差不大。因此，主要滿足需求的，只有屯門公共圖書館。過去亦有區議員指出，屯門北部、東部及東南部的居民距圖書館較遠，其需求未能滿足【註4】。➤ 醫療設施連基本準則都未達標？而根據《香港規劃標準與準則》，每區以每千人5.5張病床為準則，而每十萬人則應設置一間診療所或健康中心，意味54萬人口的屯門，當區醫院應要有2,970張病床，以及應設至5-6間診療所或健康中心。但屯門醫院即使近年已展開擴建工程，但仍只有約2,000張床位，當區亦只有3間普通科診所及1間康健中心，意味上述兩項主要的醫療配套，實際上仍未達標。在可見的未來，已可預視屯門區將難以承載急遽上升的人口，觀乎屯門區面對的民生需求，仍有不少尚未得到滿足，與其將上述原劃作住宅用途的用地，屯積起來作為當區的住宅土儲，會否有更多更能惠民的用途，是值得改劃的呢？歡迎大家，尤其是屯門人，留言提出意見。 【註1】本土研究社. 2025.4.1. 【「屯」積居地？】屯門將增2成人口 但仲有13塊未賣住宅地？ 【註2】屯門區議會 2019.4.2 地區設施管理委員會「屯門第 17 區休憩用地」工程計劃 【註3】屯門區議會 2023.9.11「屯門第[...]
【四萬咁候】未來政府房屋用地資源多到要不斷減？
【四萬咁候】未來政府房屋用地資源多到要不斷減？ 發布日期：2025年6月20日 去年政府宣布已覓夠未來10年41萬伙公營房屋(包括公屋、綠置居及居屋) 的土地，對應30.8萬伙的公/居屋需求已「超額完成」【註1】。今年就愈來愈多有關房屋發展項目告吹及改變用途的消息，雖都以「不影響整體公屋供應」作解釋，但這是否意味著未來將出現更多房屋「縮表」計劃，而一直作為穩定平衡私人住屋市場的公營房屋政策，會否繼林鄭年代提過「公屋封頂論」以後再次出現策略轉向？未來10年這40萬個單位究竟從何而來？根據現時政府有提供未來5年到10年的公屋用地「土地供應預測」，當中可以見到未來供應，很大程度靠著前朝政府的8大新發展區房屋計劃作主力支撐，包括「洪水橋」、「粉嶺北」、「古洞北」、「洪水橋」、「元朗南」及「將軍澳137區」、「東涌擴展區」，以及2019-20年時建議收回12幅棕地作房屋發展約5萬個單位預測，反而現屆計劃的新發展區(10年以後)卻在調低公營房屋佔比。事實上，近年亦開始出現減用地的趨勢 (如有棕地項目消失)，或者透過加入未確定的供應 (如靠發展商主導的土地共享房屋計劃)，令公屋覓地表增加「水分」。近半年減建公屋趨勢更為顯著，研究員盤點出近年已擱置及不明確6個公營房屋用地項目，將佔未來十年供應的項目約4萬個單位：公營房屋用地名稱｜伙數｜狀況1) 9公頃 粉嶺高球場公營房屋發展｜12,000伙｜「未決定用途」2) 房委會部分「插針公屋」｜至少700伙｜停建3) 9.15公頃將軍澳137區公屋地｜8,300伙｜改撥市建局作興建私樓之用4) 5.4公頃粉嶺芬園屋邨發展項目｜8,300伙｜地質影響成本效益而暫時擱置其他還有：5) 2幅私人參建居屋項目｜2,300伙｜兩幅流標，未有進展6) 7.1公頃大埔林村社山路私人主導的公屋用地｜8,400伙｜未有進展加起來的4萬個單位並非小數目，亦難一時三刻可以再覓得的可發展土地，為保障香港整體房屋問題得以舒緩，公屋/居屋的供應作為調節私人租住及私樓市場一直都有著重要角色，以照顧香港負擔不起私樓租金及樓價的住戶，不只是對劏房戶、貧窮戶及移入人口，整體亦對中下階層的住屋問題有舒緩作用。隨著近年各項人才入境計劃數目大增，截至今年2月，近3年已有逾29萬申請獲批，約19.6萬名人才經各項人才入境計劃抵港【註2】，這些政策的新變化未必有效反映在現時的房屋需求估算之中，而這些新勞動力亦會間接地衍生公營房屋的用地需要，包括因拉高私人租金而令公營房屋更有需求。當然，過往有些公屋發展項目因選址問題的確值得重新相榷，如改劃綠化帶的青衣西路、石籬坑村，以及一些僅存市區古村如竹園村、茶果嶺村等項目，有相對充份理由將其擱置。然而，當上述未來可供4萬間公屋用地不保之時，如何將公開流標的立即回撥給相應房屋部門負責；因爭議或司法覆核而擱置或拖慢的，與及由私營主導而沒有進展的，也應立即重新尋找潛在替代用地以防供應流失，才可保證充足穩健的公營房屋用地，以對應香港一直未能解決的可負擔房屋危機。 【註1】Yahoo財經. 2023.10.24. 《施政報告》李家超：未來十年公營房屋需求30.8萬伙 政府已覓地可建41萬伙超額完成 【註2】立法會CB(2)604/2025(01)號文件：立法會研究人口政策和措施小組委員會 促進人口增長以提升本地勞動力 2025.4.7. 延伸閱讀： 本研社. 2023.11.9. 【失棕公屋】30公頃棕地改建公屋 壽「棕」正寢？ 本研社. 2023.12.7. 【假公濟私】過去十年公屋增長竟然慢過私樓？ 本研社. 2025.2.6. 【無公而還】未來新發展區削減公屋以「私樓」主導？ 本研社. 2025.6.16.[...]
【香港百業2025：各行各業就業人口都在萎縮嗎?】
【香港百業2025：各行各業就業人口都在萎縮嗎?】 發布日期：2025年6月28日 上星期政府公佈經季節性調整失業率升至3.5%，周圍聽到不少行業都在裁員減人才，然而翻查最新發佈之勞動力 就業統計數字，可以發現香港現時不同行業的發展確實大不同，難以用失業率一個數字就能簡單概括。若從整體職位空缺數字 (不包括公務員空缺)分析，我們可見到由2023年中共有81,464空缺的最高位，一路急跌至2025年3月共55,172個，不足兩年整體職場空缺萎縮近27,000個空缺，也可是一個指標突顯了不同行業提供的空缺減少、搵工變難的現實。若再仔細分析行業小分類的就業數據，可以發現各行各業的就業情況變化比想像中大變化，在統計處最新提供有近百項行業分類的就業數字裡，以下選取變化較明顯的行業：➤ 就業人數萎縮中：酒店、零售業、餐飲業、一般銀行及「財仔」、地產代理酒店業、零售業、地產業和餐飲業不景，反映在其就業人數的下降上。行業｜就業人口(2019/3)｜就業人口(2022/3)*｜就業人口(2025/3)* 酒店｜38,976｜33,210 （-14.79%)｜35,668 (-8.49%)超級市場、便利店｜31,390｜30,312 （-3.43% )｜27,598 (-12.08%)百貨公司和服裝零售｜61,983｜49,111 （-20.77%)｜43,352 (-30.06%)中式餐館及酒樓｜107,749｜76,489 (-29.01%)｜79,314(-26.39%)非中式餐館｜34,009｜29,018 (-14.68%)｜30,390 (-10.64%)持牌銀行｜95,470｜92,755 (-2.84% )｜91,400 (-4.26% )接受存款公司｜714｜680 (-4.76%)｜510(-28.57%)地產經紀及代理｜29,133｜ 27,720 （ -4.85%)｜25,989 (-10.79% ) *比率比對2019年3月數字可見這些行業的比對疫情前，其僱員人數全面萎縮，屬意料之內。當中酒店、餐館及酒樓在開 關後，即使在北上熱潮下，其實僱用人數仍有一定復甦，尤其酒店業在近一年較為明顯，但還未恢復至疫情前水平，而餐飲業為嚴重。值得注意不同菜系的餐廳受影響情況不同，中式餐館及酒樓情況遠比非中式餐館慘淡，前者2025年3月的就業人數比2019年3月下降26.39%，後者才是10.64%。自疫情起跌勢未止、連「小陽春」也沒有的，則有超級市場、便利店、百貨公司和服裝零售，由12%至30%不等，足以顯示零售業慘淡情況，同樣情況亦出現於地產經紀及代理，比對6年前2.9萬就業人口，2025年3月只有約2.6萬名就業，下跌 10.79%。經濟支柱之一金融業中的某些行頭亦有類似狀況，持牌銀行僱員人數6年間減少4.26%，而接受存款公司，包括「財仔」，其就業人數在由2019年3月至2025年3月暴跌28.57%，剩下510人。➤就業人數膨脹中 ：航空運輸、 有限制牌照銀行、工程技術及顧問服務不過就業數字情況並非一面倒，亦明顯見到個別行業的就業人數「逆市上升」：行業｜就業人口(2019/3)｜就業人口(2022/3)*｜就業人口(2025/3)*航空運輸｜28,823｜18,151 （-37.02%)｜30,077[...]