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【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼?
【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研 近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。 以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。 ▌現行城規流程簡明透視 要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。 簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。 一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。 二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。 過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。 三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。 現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。 可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？ ▌精簡程序 是否重疊 有否加快？ [...]
【挫棕複雜：地產商疑似「橫刀奪地」離奇事件簿】
【挫棕複雜：地產商疑似「橫刀奪地」離奇事件簿】 文章發佈日期：2021年7月7日 民間多年來終於推動到政府檢視新界棕地發展，但至今只係肯額外收多唔夠50公頃 (佔全港2000公頃棕地約2.4%) 嚟做公營房屋。成日話新界地權問題「錯綜複雜」，近日有單好少人為意嘅規劃申請，好可能揭示出地產商在棕地上有「橫刀奪地」之嫌，可以折射到香港土地問題既一大癥結。 事源，今年6月流浮山有個城規會佔地足足5公頃既規劃申建【註1】，擬建10棟私樓共4,829伙 （申請編號： YL-LFS/12）。申請文件中煞有介事提到，增加住宅供應刻不容緩，請求城規會盡快通過，更直指進行中既棕地發展檢討，並不切合「轉變中的規劃狀況」，例如申請地點附近將有「不少的公營房屋發展」，且鄰近天水圍新市鎮，若城規會批准發展私樓，將「能平衡公營和私營房屋的比例」。【註2】 申請文件附夾申請具體地點，基本上與規劃署今年3月提出第二階段收回棕地的沙江圍北選址相當刎合【註3】（位置相約，涉及棕地面積同樣為5公頃），係政府現時收堆棕地裡面算係較大既一塊。 經過我地進一步查冊，仲發現一個十分古怪的情況。該地塊註冊交易時間為2021年5月，但實際交易時間為2014年6月。如果查冊資料屬實，顯示發展商「新金盛有限公司」足足拖左7年後才將土地交易註冊。 呢件事時間上離奇之處，在於政府2021年3月公佈收該區棕地起公屋，發展商隔左3個月後，突然話有意將呢塊囤積左7年既棕地申請起10橦私樓，仲突然註冊番自己7年前個土地交易。 先唔講份文書點解可以好似date back番個7年前有個交易咁款，亦幾明顯就係發展商想橫刀奪走依家棕地公屋發展主導權，拎番黎起私樓豪宅。 再者，發展商買地交易及註冊時間相隔7年，情況極為罕見，意味全港私人土地的業權狀況與現實可能存在極大時差，各大小地產商囤積的土地比查冊反映的情況可能還要誇張。如果接受這種遲交登記，就算你肯課金查冊，香港的土地的業權狀況都係無從稽考，或頂多換來過期資訊，上網睇地產新聞或者你個做地產經紀既朋友既市場消息應該仲可靠。 根據政府現在嘅被動行徑，私人土地「業權擁有人已提交並積極跟進其地契修訂或換地申請」(即私樓發展申請）【註4】，政府就傾向唔會收地起公屋，其實就彷如收地前先「諮詢」發展商。如果依家後知後覺知道左原來有發展商意向，承諾左既公屋計劃又會唔會「凍過水」? 會唔會變左元朗橫州事件翻版? 不過政府研究左咁耐，到目前為止收地計劃只係公佈左「一粒點」，之後收地條界會唔會完全避開哂地產商既地，即將拭目以待。 其實如果政府好好地善用手頭上既《收回土地條例》，唔再向啲玩野既地產商自我閹割，咁就唔使落入自製既地權複雜問題，而近2000公頃嘅棕地亦可以收返大部份善用，根本無需要推動「明日大嶼」。 #挫棕複雜 #有人玩野? #橫洲翻版? #土地研究 【註1】財團流浮山申建4829伙 樓面涉229萬呎：https://bit.ly/3qPRoxX 【註2】關乎申請編號 Y / Y L - L F S / [...]
【政府加碼補貼過渡屋每間55萬 成本緊貼公屋單位】
【政府加碼補貼過渡屋每間55萬 成本緊貼公屋單位】 文章發佈日期：2021年7月16日 被御為係林鄭房屋新政既「過渡性房屋」政策，本來係民間一個「快靚正」既解決房屋問題選項，到近年政府搵左唔少夾地產商拎私人地俾社福機構做，之前已經俾民間批評過變左幫地產商平整定塊生地既「過橋屋」。 近日立法會文件揚左成份(已)啟動清單出黎，成日話搵唔到地原來話有就有，過半選址曝光左唔少囤積多年既地產商私人土儲，15,000個臨時單位話咁易輕易「達標」，在任期將至標榜自己房屋政策冇「走數」，又有幾真? 成份文件一大「亮點」，可以睇到政府「優化」左最新過渡性房屋既補貼政策，變左起一間貨櫃屋政府會補貼最多55萬，對於一間只用幾年貨仔既貨櫃屋，成本可以講得上係天價。 對比番55萬補貼一個臨時房屋單位，2021年起一間用到幾十年既公屋單位最新建築成本，都只不過係61萬一間。如果塊私人地最後由政府收番繼續做過渡屋就冇可厚非，但如果係拎出黎幾年就俾地產商收番起豪宅，根本係極度浪費公帑既補貼做法，點解政府唔直接收番塊地黎起公屋? 當然條數唔知伙拍團體之間點claim補貼，但單睇恆地兩塊棕地土儲伙拍「新界社團聯會」起成2,000幾個過渡性房屋，咁已經可以拎成11億政府補貼。而地產商出黎「免費」平整土地等起豪宅既成本，又會唔會可以暗中計左入去每個單位個55萬補貼裡面? 立會文件基本上冇詳細交代，立依家法會亦唔知重有冇足夠智慧去追問呢個問題。 今次計劃亦狠狠打破左政府一路以黎既棕地謊言。在選址方面，完全印證左其實就算幾偏遠既棕地都好，都可以拎到出黎做「資助房屋」，例如位處粉錦公路旁，介乎於林村同橫台山之間既「打石湖村」，一直都係棕土集中營。政府成日話因為位置偏遠唔適合收黎做鄉村式公屋，但係新世界用黎做居民組群一樣既過渡性房屋，起510間4層近千人住，一下變得就得，點解唔慳番成2億補貼直接收左佢起鄉村式公屋? 如果真係拋55萬一間咁起過渡屋，冇十年經營根本唔抵做，唔係既話其實只係幫地產商收起啲土儲過渡起豪宅。但似乎政府為左急忙交數，明明唔夠公屋居樓，死都唔肯收埋地產商囤積多年既土儲，俾佢地夾啲社福團體「過冷河」，補貼到差唔多同起公屋成本冇分別。 -- 參考資料 立法會：政府當局就過渡性房屋供應的最新進展提供的文件 (2021-07-13) https://bit.ly/3regOFD 明報：新世界元朗八鄉地申建過渡性房屋涉510伙 https://bit.ly/3ixi5nB HK01：公屋單位建築成本平均61萬元按年跌7.5% https://bit.ly/3xOk9hd 月捐撐民間研究：https://liber-research.com/support-us FPS ID：5390547 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn 戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED) 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 [...]
【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】
【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】 文章發佈日期：2021年7月20日 市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。 市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況： ================= ●發現一：15年60個重建地盤用途大不同 油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。 市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目） | 用途 | 市建局 | 私人 | | 住宅 | 9 | 10 | | 酒店 | 1 | 20 | | 商鋪 [...]
【Fact Check「告別劏房」注定失敗】
【Fact Check「告別劏房」注定失敗】 文章發佈日期：2021年7月30日 夏寶龍展示國安法通過後管治香港的新秩序，揚言2049年前香港要「告別劏房」。財政司司長陳茂波隨即附和「有得搞」，但被御為「豪宅劏房」的納米樓又是否會告別香港? 我們年初公佈《納錐之地》研究報告，盤點過往十年 (2010-2019) 新落成單位的「納米化」（實用面積260呎以下）狀況，從數據庫中發現愈起愈多。現時我們特意再進一步更新了2020至2021年5月，以及正在出售樓花的納米樓的最新數字。 分析整體趨勢，可以見到並非如一些「市場消息」指納米樓已經愈起愈少：2019年一共落成了1805間納米單位，到2020年數字已經破頂，上升至2143間，佔整體一手供應10.26%，同時間仍有1299間納米單位正在預售樓花。 如果仍有如此大比例的納米單樓落成，計其建築50年壽命必超2049年，今天繼續容許起這些豪宅劏房，豈不是在暗中與「告別劏房」打對台? 在最新納米樓數據中，興建最多納米單位的樓升恆大 · 珺瓏灣，提供了604個單位，似乎官方論調一邊打「劏」，內房地產商就一邊在大建納米樓。 另一個矚目樓盤，是第二多納米單位的帝國集團、合共有417個納米單位的帝御樓盤，同樣位於屯門黃金海岸附近，見證屯門掃管笏一區成為納米樓重災區的發展。 2020年至2021年5月落成，以及現在發售樓花，合共2979個中，有361個單位位於香港島，530個位於九龍，2088個（70%）位於新界。地產節目推銷納米樓面積小，會伴隨生活便利的都市生活形態，以上最新趨勢明顯為以上說法打面。 而2021年首5個月納米單位數目回落，只佔一手單位3.48%（271間），原因可能是今年發展商過去一兩年因各種原因「減慢」了發展和賣樓的走伐，不少潛在有納米單位的樓盤由售轉租，或轉型成服務式住宅，沒有包含在今次統計之內，例子有﹕高山道18號、新柳街3號、堅道18號、堅道48號等，所以納米單位是否開始有減少之趨勢仍是未知之數。然而官方數字仍然只以「激細」面臨 (215呎以下)作統計，根本未能全面反映一般無房開放式單位 (260呎以下)的實況。 林鄭早年完說「規管」劏房，最尾變成劏房工程「自願」登記，到今日陳茂波又和應「告別劏房」，又早已注定失敗，房屋政策幾時才可以擺脫雷聲大雨點少，人人都說會搞劏房，但永遠都沒有實施住宅面積標準的永劫輪迴呢？ Data Excel: https://bit.ly/3lcEfOL -- 月捐撐本研：https://liber-research.com/support-us/ FPS ID：5390547 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn 戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) [...]
【地產商又贏：新地借過渡屋食大茶飯】
【地產商又贏：新地借過渡屋食大茶飯】 文章發佈日期：2020年1月14日 近日新地做慈善借元朗山貝村土地做「過渡屋」，不單止顯出動機不純粹【註一】，如果再深入進行土地分析，可找到很可能是另一個官商鄉黑的案例，亦可以窺探出林鄭大力推動「過渡性房屋」與地產商之間的暗中盤算。 借小地打亂政府收回棕地大計 其實去年10月施政報告已表明，政府正研究用《收回土地條例》徵收160公頃在元朗/屯門市鎮附近的棕地。【註二】 但現時新地借出的那塊3公頃的土地，恰恰就處於當區整個12公頃的棕地群的中心位置 (詳見地圖)。亦即是說，現時發展商只暫借一塊3公頃小地，就已經能搗亂政府潛在收回12公頃棕地群作重新規劃發展，大大減弱政府收回該地的理據。 這區土地長期閒置、私人發展申請失敗、不同類型土地夾雜，淪為規劃「死地」，最理想的做法，本應是透過政府全面徵收做回合乎規劃需要的用途，修復濕地就修復濕地，適合發展就建公營/可負擔房屋。 但多謝新地橫刀借地，就已成功毀掉了該區全面收地及改善規劃的好大機會，很難不懷疑這就是地產商阻撓政府收棕地的技倆，未來就可以自留土儲起豪宅。此招亦連帶令相鄰不知來歷的離岸公司(寰冠投資發展及紅昇企業)、中資(張松橋)及元朗祖堂持有的相鄰土地，都立即水漲船高。 借過渡屋過橋破壞規劃原意 新地於云云新界土儲中，挑出了這塊本屬濕地緩衝區範圍的土地來借。翻查城規會資料，該地曾在城規會被兩度拒絕住宅申請，議決時亦指出該區規劃意向是用作景觀保存及濕地復修，不宜作過渡房屋發展。 但今天，直接無視該區原有規劃意向與當過往城規會的議決，只要借地做「過渡屋」，硬塞一個上千個單位的臨時房屋計劃，好像興建「過渡屋」就突然沒有過度建屋的問題。 與新地合作興建這條「同心村」的聖公會福利協會，其實在參與計劃之前自己有沒有查清楚該地的土地用途及規劃原意? 如有，是否知悉自己已成新地借「過渡屋」過橋、阻撓全面收回棕地建屋的幫兇? 翻查聖公會福利協會背景，原來地產界代表石禮謙又同為該會的執委委員，【註三】似乎說明了一切。 新地與元朗鄉紳再有秘密協議? 根據去年傳真社Fact Wire調查，元朗山貝村曾是被揭發是商鄉勾結之地，新地曾有一份與當區鄉紳的「秘密協議」【註四】，揭發新地曾試圖將現時借出土地旁邊約4,600呎丁地捐贈給鄉紳作「推動睦鄰關係」及「村民福祉」，以交換對方不反對新地當年相鄰的地產發展項目，形同掩口費。 同樣道理，今天當新地再次在附近借地動土，公眾亦會相當關注又會否與當區鄉紳再有另一些鮮為人知的秘密協議，養肥元朗鄉黑? 官商合作鼓勵「先破壞後發展」 我們再翻查20年來的衛星圖，可看到新地出借的地段2000年仍是有田基的可耕農地，2002年已出現「地剷傷」的跡象，2008年已經全幅遭到倒黃泥破壞，棄置至今。土地查冊資料顯示，新地早於90年代以900多萬元購入土地，管有該地約30年，當中更曾有違規發展紀錄。 今天看到該地綠油油一片，其實發展商早已進行「先破壞後發展」，借過渡屋計劃的官方加持，再製造出該地可發展的既定事實。未來過8年後當發展商收回土地，社會收地訴求事過境遷，就有很強理由收回來發展私樓豪宅，實際上助長了地產商囤地及破壞更多當區濕地，因為只要借過渡屋過一過冷河，寶貴濕地就可以變豪宅。 經過新地的土地個案分析，我們可以揭示出過渡性房屋計劃有幾個重點： 借地建過渡屋，很可能成為了地產商避過政府收回棕地的權宜之計，邊借邊囤等待建豪宅時機，或者就是林鄭為地產商繞過被收地而設的政策框架； 3公頃的過渡屋計劃，破壞了全面收地規劃該區12公頃的棕地及閒置地，表面上暫時提供了多了房屋，但現實上卻阻撓了公營房屋的土地供應，繼續被地產霸權主導香港房屋發展。 過渡屋計劃亦有可能被地產商利用作破壞原有規劃原意、合理化「先破壞後發展」的新招，並不純粹在做慈善； 【註一】明報：憂地產商閒置地走後門 本研社：變「過橋屋」(2020-01-11) http://bit.ly/2tg29jP 【註二】2019年施政報告 第19節https://www.policyaddress.gov.hk/2019/chi/p19.html 【註三】香港聖公會福利協會網頁 http://www.skhwc.org.hk/zh-hant/about/main/33/ [...]
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【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼?
【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研 近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。 以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。 ▌現行城規流程簡明透視 要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。 簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。 一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。 二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。 過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。 三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。 現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。 可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？ ▌精簡程序 是否重疊 有否加快？ [...]
【挫棕複雜：地產商疑似「橫刀奪地」離奇事件簿】
【挫棕複雜：地產商疑似「橫刀奪地」離奇事件簿】 文章發佈日期：2021年7月7日 民間多年來終於推動到政府檢視新界棕地發展，但至今只係肯額外收多唔夠50公頃 (佔全港2000公頃棕地約2.4%) 嚟做公營房屋。成日話新界地權問題「錯綜複雜」，近日有單好少人為意嘅規劃申請，好可能揭示出地產商在棕地上有「橫刀奪地」之嫌，可以折射到香港土地問題既一大癥結。 事源，今年6月流浮山有個城規會佔地足足5公頃既規劃申建【註1】，擬建10棟私樓共4,829伙 （申請編號： YL-LFS/12）。申請文件中煞有介事提到，增加住宅供應刻不容緩，請求城規會盡快通過，更直指進行中既棕地發展檢討，並不切合「轉變中的規劃狀況」，例如申請地點附近將有「不少的公營房屋發展」，且鄰近天水圍新市鎮，若城規會批准發展私樓，將「能平衡公營和私營房屋的比例」。【註2】 申請文件附夾申請具體地點，基本上與規劃署今年3月提出第二階段收回棕地的沙江圍北選址相當刎合【註3】（位置相約，涉及棕地面積同樣為5公頃），係政府現時收堆棕地裡面算係較大既一塊。 經過我地進一步查冊，仲發現一個十分古怪的情況。該地塊註冊交易時間為2021年5月，但實際交易時間為2014年6月。如果查冊資料屬實，顯示發展商「新金盛有限公司」足足拖左7年後才將土地交易註冊。 呢件事時間上離奇之處，在於政府2021年3月公佈收該區棕地起公屋，發展商隔左3個月後，突然話有意將呢塊囤積左7年既棕地申請起10橦私樓，仲突然註冊番自己7年前個土地交易。 先唔講份文書點解可以好似date back番個7年前有個交易咁款，亦幾明顯就係發展商想橫刀奪走依家棕地公屋發展主導權，拎番黎起私樓豪宅。 再者，發展商買地交易及註冊時間相隔7年，情況極為罕見，意味全港私人土地的業權狀況與現實可能存在極大時差，各大小地產商囤積的土地比查冊反映的情況可能還要誇張。如果接受這種遲交登記，就算你肯課金查冊，香港的土地的業權狀況都係無從稽考，或頂多換來過期資訊，上網睇地產新聞或者你個做地產經紀既朋友既市場消息應該仲可靠。 根據政府現在嘅被動行徑，私人土地「業權擁有人已提交並積極跟進其地契修訂或換地申請」(即私樓發展申請）【註4】，政府就傾向唔會收地起公屋，其實就彷如收地前先「諮詢」發展商。如果依家後知後覺知道左原來有發展商意向，承諾左既公屋計劃又會唔會「凍過水」? 會唔會變左元朗橫州事件翻版? 不過政府研究左咁耐，到目前為止收地計劃只係公佈左「一粒點」，之後收地條界會唔會完全避開哂地產商既地，即將拭目以待。 其實如果政府好好地善用手頭上既《收回土地條例》，唔再向啲玩野既地產商自我閹割，咁就唔使落入自製既地權複雜問題，而近2000公頃嘅棕地亦可以收返大部份善用，根本無需要推動「明日大嶼」。 #挫棕複雜 #有人玩野? #橫洲翻版? #土地研究 【註1】財團流浮山申建4829伙 樓面涉229萬呎：https://bit.ly/3qPRoxX 【註2】關乎申請編號 Y / Y L - L F S / [...]
【政府加碼補貼過渡屋每間55萬 成本緊貼公屋單位】
【政府加碼補貼過渡屋每間55萬 成本緊貼公屋單位】 文章發佈日期：2021年7月16日 被御為係林鄭房屋新政既「過渡性房屋」政策，本來係民間一個「快靚正」既解決房屋問題選項，到近年政府搵左唔少夾地產商拎私人地俾社福機構做，之前已經俾民間批評過變左幫地產商平整定塊生地既「過橋屋」。 近日立法會文件揚左成份(已)啟動清單出黎，成日話搵唔到地原來話有就有，過半選址曝光左唔少囤積多年既地產商私人土儲，15,000個臨時單位話咁易輕易「達標」，在任期將至標榜自己房屋政策冇「走數」，又有幾真? 成份文件一大「亮點」，可以睇到政府「優化」左最新過渡性房屋既補貼政策，變左起一間貨櫃屋政府會補貼最多55萬，對於一間只用幾年貨仔既貨櫃屋，成本可以講得上係天價。 對比番55萬補貼一個臨時房屋單位，2021年起一間用到幾十年既公屋單位最新建築成本，都只不過係61萬一間。如果塊私人地最後由政府收番繼續做過渡屋就冇可厚非，但如果係拎出黎幾年就俾地產商收番起豪宅，根本係極度浪費公帑既補貼做法，點解政府唔直接收番塊地黎起公屋? 當然條數唔知伙拍團體之間點claim補貼，但單睇恆地兩塊棕地土儲伙拍「新界社團聯會」起成2,000幾個過渡性房屋，咁已經可以拎成11億政府補貼。而地產商出黎「免費」平整土地等起豪宅既成本，又會唔會可以暗中計左入去每個單位個55萬補貼裡面? 立會文件基本上冇詳細交代，立依家法會亦唔知重有冇足夠智慧去追問呢個問題。 今次計劃亦狠狠打破左政府一路以黎既棕地謊言。在選址方面，完全印證左其實就算幾偏遠既棕地都好，都可以拎到出黎做「資助房屋」，例如位處粉錦公路旁，介乎於林村同橫台山之間既「打石湖村」，一直都係棕土集中營。政府成日話因為位置偏遠唔適合收黎做鄉村式公屋，但係新世界用黎做居民組群一樣既過渡性房屋，起510間4層近千人住，一下變得就得，點解唔慳番成2億補貼直接收左佢起鄉村式公屋? 如果真係拋55萬一間咁起過渡屋，冇十年經營根本唔抵做，唔係既話其實只係幫地產商收起啲土儲過渡起豪宅。但似乎政府為左急忙交數，明明唔夠公屋居樓，死都唔肯收埋地產商囤積多年既土儲，俾佢地夾啲社福團體「過冷河」，補貼到差唔多同起公屋成本冇分別。 -- 參考資料 立法會：政府當局就過渡性房屋供應的最新進展提供的文件 (2021-07-13) https://bit.ly/3regOFD 明報：新世界元朗八鄉地申建過渡性房屋涉510伙 https://bit.ly/3ixi5nB HK01：公屋單位建築成本平均61萬元按年跌7.5% https://bit.ly/3xOk9hd 月捐撐民間研究：https://liber-research.com/support-us FPS ID：5390547 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn 戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED) 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 [...]
【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】
【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】 文章發佈日期：2021年7月20日 市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。 市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況： ================= ●發現一：15年60個重建地盤用途大不同 油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。 市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目） | 用途 | 市建局 | 私人 | | 住宅 | 9 | 10 | | 酒店 | 1 | 20 | | 商鋪 [...]
【Fact Check「告別劏房」注定失敗】
【Fact Check「告別劏房」注定失敗】 文章發佈日期：2021年7月30日 夏寶龍展示國安法通過後管治香港的新秩序，揚言2049年前香港要「告別劏房」。財政司司長陳茂波隨即附和「有得搞」，但被御為「豪宅劏房」的納米樓又是否會告別香港? 我們年初公佈《納錐之地》研究報告，盤點過往十年 (2010-2019) 新落成單位的「納米化」（實用面積260呎以下）狀況，從數據庫中發現愈起愈多。現時我們特意再進一步更新了2020至2021年5月，以及正在出售樓花的納米樓的最新數字。 分析整體趨勢，可以見到並非如一些「市場消息」指納米樓已經愈起愈少：2019年一共落成了1805間納米單位，到2020年數字已經破頂，上升至2143間，佔整體一手供應10.26%，同時間仍有1299間納米單位正在預售樓花。 如果仍有如此大比例的納米單樓落成，計其建築50年壽命必超2049年，今天繼續容許起這些豪宅劏房，豈不是在暗中與「告別劏房」打對台? 在最新納米樓數據中，興建最多納米單位的樓升恆大 · 珺瓏灣，提供了604個單位，似乎官方論調一邊打「劏」，內房地產商就一邊在大建納米樓。 另一個矚目樓盤，是第二多納米單位的帝國集團、合共有417個納米單位的帝御樓盤，同樣位於屯門黃金海岸附近，見證屯門掃管笏一區成為納米樓重災區的發展。 2020年至2021年5月落成，以及現在發售樓花，合共2979個中，有361個單位位於香港島，530個位於九龍，2088個（70%）位於新界。地產節目推銷納米樓面積小，會伴隨生活便利的都市生活形態，以上最新趨勢明顯為以上說法打面。 而2021年首5個月納米單位數目回落，只佔一手單位3.48%（271間），原因可能是今年發展商過去一兩年因各種原因「減慢」了發展和賣樓的走伐，不少潛在有納米單位的樓盤由售轉租，或轉型成服務式住宅，沒有包含在今次統計之內，例子有﹕高山道18號、新柳街3號、堅道18號、堅道48號等，所以納米單位是否開始有減少之趨勢仍是未知之數。然而官方數字仍然只以「激細」面臨 (215呎以下)作統計，根本未能全面反映一般無房開放式單位 (260呎以下)的實況。 林鄭早年完說「規管」劏房，最尾變成劏房工程「自願」登記，到今日陳茂波又和應「告別劏房」，又早已注定失敗，房屋政策幾時才可以擺脫雷聲大雨點少，人人都說會搞劏房，但永遠都沒有實施住宅面積標準的永劫輪迴呢？ Data Excel: https://bit.ly/3lcEfOL -- 月捐撐本研：https://liber-research.com/support-us/ FPS ID：5390547 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn 戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) [...]
【地產商又贏：新地借過渡屋食大茶飯】
【地產商又贏：新地借過渡屋食大茶飯】 文章發佈日期：2020年1月14日 近日新地做慈善借元朗山貝村土地做「過渡屋」，不單止顯出動機不純粹【註一】，如果再深入進行土地分析，可找到很可能是另一個官商鄉黑的案例，亦可以窺探出林鄭大力推動「過渡性房屋」與地產商之間的暗中盤算。 借小地打亂政府收回棕地大計 其實去年10月施政報告已表明，政府正研究用《收回土地條例》徵收160公頃在元朗/屯門市鎮附近的棕地。【註二】 但現時新地借出的那塊3公頃的土地，恰恰就處於當區整個12公頃的棕地群的中心位置 (詳見地圖)。亦即是說，現時發展商只暫借一塊3公頃小地，就已經能搗亂政府潛在收回12公頃棕地群作重新規劃發展，大大減弱政府收回該地的理據。 這區土地長期閒置、私人發展申請失敗、不同類型土地夾雜，淪為規劃「死地」，最理想的做法，本應是透過政府全面徵收做回合乎規劃需要的用途，修復濕地就修復濕地，適合發展就建公營/可負擔房屋。 但多謝新地橫刀借地，就已成功毀掉了該區全面收地及改善規劃的好大機會，很難不懷疑這就是地產商阻撓政府收棕地的技倆，未來就可以自留土儲起豪宅。此招亦連帶令相鄰不知來歷的離岸公司(寰冠投資發展及紅昇企業)、中資(張松橋)及元朗祖堂持有的相鄰土地，都立即水漲船高。 借過渡屋過橋破壞規劃原意 新地於云云新界土儲中，挑出了這塊本屬濕地緩衝區範圍的土地來借。翻查城規會資料，該地曾在城規會被兩度拒絕住宅申請，議決時亦指出該區規劃意向是用作景觀保存及濕地復修，不宜作過渡房屋發展。 但今天，直接無視該區原有規劃意向與當過往城規會的議決，只要借地做「過渡屋」，硬塞一個上千個單位的臨時房屋計劃，好像興建「過渡屋」就突然沒有過度建屋的問題。 與新地合作興建這條「同心村」的聖公會福利協會，其實在參與計劃之前自己有沒有查清楚該地的土地用途及規劃原意? 如有，是否知悉自己已成新地借「過渡屋」過橋、阻撓全面收回棕地建屋的幫兇? 翻查聖公會福利協會背景，原來地產界代表石禮謙又同為該會的執委委員，【註三】似乎說明了一切。 新地與元朗鄉紳再有秘密協議? 根據去年傳真社Fact Wire調查，元朗山貝村曾是被揭發是商鄉勾結之地，新地曾有一份與當區鄉紳的「秘密協議」【註四】，揭發新地曾試圖將現時借出土地旁邊約4,600呎丁地捐贈給鄉紳作「推動睦鄰關係」及「村民福祉」，以交換對方不反對新地當年相鄰的地產發展項目，形同掩口費。 同樣道理，今天當新地再次在附近借地動土，公眾亦會相當關注又會否與當區鄉紳再有另一些鮮為人知的秘密協議，養肥元朗鄉黑? 官商合作鼓勵「先破壞後發展」 我們再翻查20年來的衛星圖，可看到新地出借的地段2000年仍是有田基的可耕農地，2002年已出現「地剷傷」的跡象，2008年已經全幅遭到倒黃泥破壞，棄置至今。土地查冊資料顯示，新地早於90年代以900多萬元購入土地，管有該地約30年，當中更曾有違規發展紀錄。 今天看到該地綠油油一片，其實發展商早已進行「先破壞後發展」，借過渡屋計劃的官方加持，再製造出該地可發展的既定事實。未來過8年後當發展商收回土地，社會收地訴求事過境遷，就有很強理由收回來發展私樓豪宅，實際上助長了地產商囤地及破壞更多當區濕地，因為只要借過渡屋過一過冷河，寶貴濕地就可以變豪宅。 經過新地的土地個案分析，我們可以揭示出過渡性房屋計劃有幾個重點： 借地建過渡屋，很可能成為了地產商避過政府收回棕地的權宜之計，邊借邊囤等待建豪宅時機，或者就是林鄭為地產商繞過被收地而設的政策框架； 3公頃的過渡屋計劃，破壞了全面收地規劃該區12公頃的棕地及閒置地，表面上暫時提供了多了房屋，但現實上卻阻撓了公營房屋的土地供應，繼續被地產霸權主導香港房屋發展。 過渡屋計劃亦有可能被地產商利用作破壞原有規劃原意、合理化「先破壞後發展」的新招，並不純粹在做慈善； 【註一】明報：憂地產商閒置地走後門 本研社：變「過橋屋」(2020-01-11) http://bit.ly/2tg29jP 【註二】2019年施政報告 第19節https://www.policyaddress.gov.hk/2019/chi/p19.html 【註三】香港聖公會福利協會網頁 http://www.skhwc.org.hk/zh-hant/about/main/33/ [...]