Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
漁護署荒廢本業 紅花嶺郊野公園劃足28年？
漁護署荒廢本業 紅花嶺郊野公園劃足28年？ 文章發佈日期： 2021年4月20日 政府近來增設發展郊野公園設施甚為落力，先有震驚山界嘅龍脊「龍爪」（劣評下已拆卸），後有「幻彩詠鄉郊」嘅巨型LED mon 提供最新天氣資訊（尚未倒下，同志仍須努力）【註1】，未來仲打算斥$5.5億"Upgrade"行山徑、增設大量「打卡」觀景台、豪華露營樹頂歷奇等等【註2】，誓將郊野公園變成人山人海嘅主題樂園，拋棄郊野公園本身成立係「保育為先、康樂為副」嘅原則。 但當講到漁護署嘅本業－建設新郊野公園，近年完全「嘆慢板」，大有不務正業之嫌。 ▍劃一個郊野公園 劃足28年 最新立法會資料顯示【註3】，原本話喺2020年設立、位於北區邊境附近嘅紅花嶺郊野公園，因為「疫情」原因meet 唔到target，亦都無完成時間表。 紅花嶺郊野公園最早喺1993年由規劃署於「全港發展策略檢討」中提出，至今28年，可能係策劃咗最耐嘅郊野公園，比政府講嘅東大嶼人工島發展年期(政府話10幾年搞掂）仲要耐。近年興起郊遊熱潮，如果政府真係有心搞好個郊野公園畀市民享用，無理由等足28年都顆粒無收。 當局曾經係2018年高調宣傳將喺「未來數年」完成紅花嶺郊野公園嘅指定工作【註4】，翻查新聞公報紀錄，政府曾經喺同年兩次交代進展，更加喺2018年施政報告入面被提及，但最後一次喺官方消息「露面」，係2019年中交代完成郊野公園規劃研究事宜，之後就喺官方媒體中「銷聲匿跡」，並無喺規劃研究後立即動工，顯示政府「嘆慢板」、拖住嚟做，多個環團喺向漁護署「追數」【註5】，至今仍未有消息。 ▍無增加人手 研究經費只有約100萬 政府係咪有心做一件事，可以由資源調配方面分析。翻查啱啱出爐嘅立法會財委會資料【註3】，原來政府並無就劃定紅花嶺郊野公園嘅額外工作增加人手，以一項全新額外工作而言，資源充沛嘅政府竟然冇額外人手調配，亦不尋常。而自2017年啟動嘅規劃研究，現存公開資料顯示由2018年起嘅開支僅僅得80萬，推斷整個顧問研究花費只有大概100萬上下。 以一個500公頃之大嘅紅花嶺郊野公園嚟計，$100萬簡直「抵到爛」，雖然郊野公園策劃與大興土木嘅發展計劃唔同，但現時嘅規劃研究，動輒千萬、甚至上億，而政府畀紅花嶺嘅Budget，竟然只得$100萬，亦無額外人手處理，呢個研究係咪仔細詳盡，令人質疑。 ▍紅花嶺郊野公園可能只係「擋箭牌」？ 種種跡象顯示2019年後，設立紅花嶺郊野公園唔再係政府嘅優先工作。點解態度突變？官員無交代，但值得注意嘅係，2018年正值「土地大辯論」，當年其中一個最受市民反對嘅土地供應選項係割讓郊野公園邊陲起樓。翻查紀錄，環境局喺應對郊野公園面積可能減少嘅尷尬問題上，往往會搬「即將」設立嘅紅花嶺郊野公園出嚟證明即使有郊野公園被割地，「整體郊野公園公頃數目」將仍然有所增加，儼如「擋箭牌」【註4、註6】。 及後2019年，政府暫時放棄割讓郊野公園邊陲地帶建屋，紅花嶺郊野公園嘅劃定工作亦同時間被急凍，即使環團多番「追數」、同時市民亦開始湧入紅花嶺範圍遊覽，造成鄉郊破壞，但郊野公園嘅保護措施仍然遙遙無期。 割地選項同設立紅花嶺郊野公園嘅計劃同時被急凍，時機十分巧合，自自然然令公眾懷疑政府當時高調力推紅花嶺郊野公園，背後盤算緊啲乜。如果唔想引起誤會，漁護署應該集中返係過去幾十年嘅本業－努力做好保育，公佈紅花嶺郊野公園嘅時間表，而非不務正業，配合旅發局係郊野公園大設立搞旅遊化項目。 參考資料 【註1】【膠嘢巨mon：廢、無效、核突低俗、要經常維修】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/3999694256793284 明報 2021年4月6日 漁護署郊野公園設4電子顯示屏 每個23萬元被批「小白象」 https://bit.ly/2PGEAMr 【註2】【 #搞乜郊野 】郊公主題樂園狂想曲https://www.facebook.com/localresearch/posts/3869471876482190 【註3】審核2021-22年度開支預算 漁農自然護理署 答覆編號 [...]
【#一手樓空置稅 條Bill最後去咗邊？】
【#一手樓空置稅 條Bill最後去咗邊？】 #施政報告 文章發佈日期：2021年10月6日 立法會再沒有所謂「反政府人士」阻礙施政，立法暢通無阻。今日施政報告破天荒加上一份「擬提交予第七屆立法會的立法建議」（下屆），洋洋灑灑列出四十項立法建議，展示新政治環境的施政能力。唯獨林鄭上任初期提出、已經完成條文撰寫的「一手樓空置稅」，仍然未有跡影，似乎已經鐵定走數。 施政報告提出多項有利地產商措施一籮籮，降低祖堂地交易門檻、原址換地補地價金額標準化、降低重建強拍門檻、私人重建發展可以轉移地積比、繼續活化地產商工廈土儲、精簡城規流程，如果做地產商睇施政報告應該好開心。 冇左一手樓空置稅，土地供應再多，到最後出貨個刻，地產商仍可以唧牙膏抬價賣樓，2021年最近期數字一手空置單位升到成1.17萬個單位，似乎是林鄭收收埋埋不想提起，比起盲目搵地，專登開個供應黑洞俾地產商繼續進行 #壟斷行為，係咪想博市民大眾睇唔到? #一手樓空置稅 #房屋研究 #供應黑洞 -- 🏊 研究到底 月捐支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ 🌪 FPS ID：5390547 🎩 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn 📣 Liber Podcast: https://open.spotify.com/show/2bpRqZeH7PmlmoUQRY7wto 🥜 Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch
【我地想】香港城鄉如何「再製造」起來?
香港城鄉如何「再製造」起來? (原文刊於明報星期日生活 2021年10月3日) 疫情當前，當全球城市都在重新評估本地製造業所能發揮的抗逆力(resilience)，香港卻開始著手移除市區內資助工廠大廈、加速改建活化工廈空間，當中城市製造活動 (urban manufacturing) 當然百上加斤。香港在目前「再工業化」的大產業論述下，似乎忽略了如伍美琴教授上星期一文中提出那種支撐各種日常生活的「基礎經濟」(Foundational Economy)的觀念，如何作為思想「香港製造」的新起點。 若從這種「基礎」開始談起，讓我們有種新的眼光認識製造作業活動空間，確立他們不只於簡純產值規模的數字，而是在於他能增強自足城市生活的基礎能力。從市區到鄉郊，我們應如何重新看待未來的製造經濟活動? 製造衰落 自造冒起 一段時間以來有關本地製造業的討論，都困於看待他作為一種無人進場的dying industry，以及如何只借香港管理研發走到其他地方製造的問題，不然就是「賴地硬」(沒有足夠工業用地)，某種意義都是看死了前景。 然而，市區工廈開始出現有趣的新氣象。愈來愈全新形態的「自造者空間」 (makerspace) 冒起，可以是不同類型的興趣者或一技之長的職人，在單位內集結各式各樣製作工具、機器與物料進行創作生產，基本上什麼都可製作，有部分也會將既有工具、電子零件、物品進行「重新利用」 (repurposing)，製造出環保商品及新設計，形成創作社群的新製造基地。在香港如「樂在製造」、「工匠灣」等都是近年冒起的新自造空間例子，外地有些革新性科技產品都在從自造而來。 自造者空間不只是在營運一個製造空間，也透過空間的營運來製造，模式一般都有協作(collaborative)元素，以會員/社群模式經營，引入不同技術、主意及背景的人，除了像一般的共享工作空間外，也會將各種製作工具開放予會員使用，配之以一些開放公眾參與的工作坊及技能教學活動，令自造者空間可以持續經營下去。如此，自造者空間就不只是傳統製造業的生產線，而是能夠衍生出資訊圈、新主意、人際網、技術傳承、轉化及創新之地，能製造出有社會特定需要的造物之餘，也讓社會有機會參與製作，常會形容這種自造者浪潮顛覆傳統製造業的「第三次工業革命」。 過往香港大規模生產的時代的確已經過去，卻不代表香港製造無法以另一種形態翻身，甚至還可比一般經濟系統發揮更強的互酬 (reciprocity) 的經濟效益，向公眾分享技術、資源及工具。然而無論從現時官方製造行業分類及研究，也無法顯示出這種以製造為本的城市新興經濟體的趨勢、形態與需要，只懂說工業園、走出去、買科技，結論當然就只得衰落一字。 棕地亂象不利製造升級 另一邊廂，現時新界鄉郊還保留一些「鄉郊工業」及「廢物回收場」，如「環保回收」、五金木廠、造紙、食物加工等製造行業。根據2019年官方棕地顧問報告【註三】，統計出屬於「鄉郊工業」有104個地點 (約23公頃)，而屬於「廢物回收」則有441個地點 (85公頃)，「一般工場」類別則有 176個 (約22公頃)，平均一個作業地點佔地面積近2萬呎，總面積佔政府整體棕地統計不足10%。 按研究報告中訪問所得，他們主要是因租金成本的理由，混入了棕地群當中經營。面對著不僅是作業環境惡劣，要與各種露天貨櫃場、電子廢料場為伍的困境，很多都欠缺完善基建排污，加上土地租賃臨時不穩定，每每遇上頻繁收地逼遷，基建投資都見財化水，亦一直沒有重置協助。 所知棕土場內部分歸類作「環保回收」的作業，的確在努力的做升級再造 (up-cycling)，但也有不少名為回收實是一種「資源揸取」的經濟活動，掏取當中一小部分值錢的零件/資源，其餘的終成廢物污染土地。這類作業或許能產生經濟利潤，卻難以稱得上是為城市環境發揮基礎作用的循環經濟 (Circular Economy)，在上述棕地顧問研究亦有提及業界建議，行業應由現時「簡單分類提升至為本地廢物升級製造」。 多層重置工廈的難產 其中一個幾乎無人反對的大方向，就是以「發展多層樓宇」的規劃形式重置現時棕地作業的策略，成為了包括受影響製造行業的一絲希望。而民間一直期望多層大廈不僅可以騰空棕地作房屋發展及環境修復，從整體規劃上更有助提昇產業集聚及讓新界居民原區就業，打破一種跨區工作+鐵路運輸的發展想像。 有關重置棕地作業，自2016年土木工程拓展署說著手研究多層樓宇的規劃、設計及管理模式的可行性研究【註一】，原本指2018年完成，但等到2021年至今仍未有下聞。在等待的5年間，本來社會爭取多年的落馬洲/新田作物流園重置的選址方案，亦已被新界北大舉拿用作「創科用地」；洪水橋新發展區預留數十公頃的棕地重置用途，亦將可能被洪水橋的深港融合新定位改頭換面，還有上百公頃原本指可作重置棕地作業的屯門龍鼓灘填海，這個十年以後才有望兌現的承諾，又將隨著要優先重置碼頭再添變數。 在今年年初立法會上相關的官方回應，更有「走數」之嫌，在未有任何方案公佈，已經揚言拒絕為受影響棕地作業作「一換一」調遷安置，以及預設會「借助市場力量發展多層樓宇」【註二】，可見最後模式不僅可能做不到如新加坡及台灣的受影響作業重置功能【註三】，「市場力量」也未必有租金誘因令值得保存的基礎製造行業持續下去。 [...]
【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為 現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。 現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？ 1. 助長發展商加速圈地 多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。 今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。 有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。 2. 散播土地「荒」言 由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。 林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。 3. 「土地共享」度身訂做兼送基建 作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。 由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。 可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。 4. 傾向避開發展商土儲收地 若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。 [...]
【研究推薦】Be Water, My Friend 解放新．海洋空間想像 #都市化洋謀 #9月專研
【研究推薦】Be Water, My Friend 解放新．海洋空間想像 #都市化洋謀 #9月專研 提到海，大部分香港人大概會想起與樓價密切相關的海景、娛樂化的水上活動、貴價深海海鮮食材、人工沙灘，或不時有臭味的海濱長廊，以至填海、明日大嶼願景，而理解海洋本身似乎一片空白，彷彿只有在以上商業及地產框架內，海洋才有其價值。除此之外，究竟我們應該如何理解海洋？ 一篇2015年由英國杜倫大學地理學系教授 Philip Steinberg及英國威爾斯亞伯立斯威大學地理及地球科學學系學系學者 Kimberley Peters發佈有關「海洋本體論」的學術文章 ”Wet Ontologies, Fluid Spaces: Giving Depth to Volume through Oceanic Thinking”。文章帶領我們離開以人類為中心、以陸地為主的視野，由本體論(ontology)的角度重新認識海洋的運動(motion)、流動性(fluidity)、深度(depth)、容量(volume)以及隨性(randomness)等特性，簡而言之，就是從海洋本身出發，去問海洋是甚麼？ 這正好回應，現時海洋簡單地被視為可被「填平」的空間，將海洋中的特性視如無物，亦不清楚陸地與海洋規劃的分別，有時甚至連填海物料也不太清楚是什麼。這種思維正進一步收窄我們對於海洋的空間想像，讓我們應對「明日大嶼」等填海計劃時亦顯得乏力。 文中一開頭引用德國法學家施密特(Carl Schmitt) 於”The Nomos of the Earth” 一文中，認為海洋並沒有特性，除了海浪就只有海浪(The sea [...]
【渾水一片：還原香港海界爭議發展史】 (上篇) #都市化洋謀 #9月專研
【渾水一片：還原香港海界爭議發展史】 (上篇) #都市化洋謀 #9月專研 過往在香港討論有關海洋邊界爭議，往往是香港以南的南海主權問題。事實上近年的焚船污染、明日大嶼、12人越洋、走私不斷等當下議題，都與海洋空間規劃、定界及海權問題有關，而香港早年殖民期的海界及海權作為各種海洋亂象之源，卻少有人深入探討。 翻查一系列關於香港水域爭議的英國解密檔案，整理過往殖民地時期有關香港「含糊」水域爭議的發展史，揭示牽涉複雜的海洋邊界政治，除了作為當時中英政治角力的前緣，亦有助我們了解現時香港水域範圍的歷史脈絡及源起。 一條海界 兩個表述 殖民地時期早年，香港的水域範圍一直未有公開確實的版本，亦引伸出有兩種不同的界線表述。 於20世紀初，根據《展拓香港界址專條》的香港地圖顯示，香港水域呈「方型」界線(square boundary )。根據一份關於新界邊界及現況的英國解密檔案(1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories)，當時中方海關經常巡邏於以大嶼山以西大澳水域一帶(方型界線以外)，似乎更視其為中方水域。然而，早在1901年英方已有向港督提及，按照國際上的海洋慣例，一般領海 (normal territorial waters)寬度應為3海里 (three nautical miles)，因而，香港領海界線應呈現為「彎曲型」(sinuous)，比起「方形」範圍雖然多了大嶼山以西水域，同時卻損失了東南方一大片水域，作為最早期的香港水域範圍的兩個表述。後續1911年修訂《釋義條例》(Interpretation Ordinance) 時，由於港督的錯誤公告字眼(wording of an incorrect Proclamation)，令到香港水域繼續被闡釋為方型。 而這個錯誤的公告去到1950年被修訂。英方於1950年重新檢視與領海相關的條例，表示若沿用1937年英方對於《釋義條例》的闡釋，地圖所顯示的「方形」界線，只是英方租用中方領土的一條分界線(merely [...]
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
漁護署荒廢本業 紅花嶺郊野公園劃足28年？
漁護署荒廢本業 紅花嶺郊野公園劃足28年？ 文章發佈日期： 2021年4月20日 政府近來增設發展郊野公園設施甚為落力，先有震驚山界嘅龍脊「龍爪」（劣評下已拆卸），後有「幻彩詠鄉郊」嘅巨型LED mon 提供最新天氣資訊（尚未倒下，同志仍須努力）【註1】，未來仲打算斥$5.5億"Upgrade"行山徑、增設大量「打卡」觀景台、豪華露營樹頂歷奇等等【註2】，誓將郊野公園變成人山人海嘅主題樂園，拋棄郊野公園本身成立係「保育為先、康樂為副」嘅原則。 但當講到漁護署嘅本業－建設新郊野公園，近年完全「嘆慢板」，大有不務正業之嫌。 ▍劃一個郊野公園 劃足28年 最新立法會資料顯示【註3】，原本話喺2020年設立、位於北區邊境附近嘅紅花嶺郊野公園，因為「疫情」原因meet 唔到target，亦都無完成時間表。 紅花嶺郊野公園最早喺1993年由規劃署於「全港發展策略檢討」中提出，至今28年，可能係策劃咗最耐嘅郊野公園，比政府講嘅東大嶼人工島發展年期(政府話10幾年搞掂）仲要耐。近年興起郊遊熱潮，如果政府真係有心搞好個郊野公園畀市民享用，無理由等足28年都顆粒無收。 當局曾經係2018年高調宣傳將喺「未來數年」完成紅花嶺郊野公園嘅指定工作【註4】，翻查新聞公報紀錄，政府曾經喺同年兩次交代進展，更加喺2018年施政報告入面被提及，但最後一次喺官方消息「露面」，係2019年中交代完成郊野公園規劃研究事宜，之後就喺官方媒體中「銷聲匿跡」，並無喺規劃研究後立即動工，顯示政府「嘆慢板」、拖住嚟做，多個環團喺向漁護署「追數」【註5】，至今仍未有消息。 ▍無增加人手 研究經費只有約100萬 政府係咪有心做一件事，可以由資源調配方面分析。翻查啱啱出爐嘅立法會財委會資料【註3】，原來政府並無就劃定紅花嶺郊野公園嘅額外工作增加人手，以一項全新額外工作而言，資源充沛嘅政府竟然冇額外人手調配，亦不尋常。而自2017年啟動嘅規劃研究，現存公開資料顯示由2018年起嘅開支僅僅得80萬，推斷整個顧問研究花費只有大概100萬上下。 以一個500公頃之大嘅紅花嶺郊野公園嚟計，$100萬簡直「抵到爛」，雖然郊野公園策劃與大興土木嘅發展計劃唔同，但現時嘅規劃研究，動輒千萬、甚至上億，而政府畀紅花嶺嘅Budget，竟然只得$100萬，亦無額外人手處理，呢個研究係咪仔細詳盡，令人質疑。 ▍紅花嶺郊野公園可能只係「擋箭牌」？ 種種跡象顯示2019年後，設立紅花嶺郊野公園唔再係政府嘅優先工作。點解態度突變？官員無交代，但值得注意嘅係，2018年正值「土地大辯論」，當年其中一個最受市民反對嘅土地供應選項係割讓郊野公園邊陲起樓。翻查紀錄，環境局喺應對郊野公園面積可能減少嘅尷尬問題上，往往會搬「即將」設立嘅紅花嶺郊野公園出嚟證明即使有郊野公園被割地，「整體郊野公園公頃數目」將仍然有所增加，儼如「擋箭牌」【註4、註6】。 及後2019年，政府暫時放棄割讓郊野公園邊陲地帶建屋，紅花嶺郊野公園嘅劃定工作亦同時間被急凍，即使環團多番「追數」、同時市民亦開始湧入紅花嶺範圍遊覽，造成鄉郊破壞，但郊野公園嘅保護措施仍然遙遙無期。 割地選項同設立紅花嶺郊野公園嘅計劃同時被急凍，時機十分巧合，自自然然令公眾懷疑政府當時高調力推紅花嶺郊野公園，背後盤算緊啲乜。如果唔想引起誤會，漁護署應該集中返係過去幾十年嘅本業－努力做好保育，公佈紅花嶺郊野公園嘅時間表，而非不務正業，配合旅發局係郊野公園大設立搞旅遊化項目。 參考資料 【註1】【膠嘢巨mon：廢、無效、核突低俗、要經常維修】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/3999694256793284 明報 2021年4月6日 漁護署郊野公園設4電子顯示屏 每個23萬元被批「小白象」 https://bit.ly/2PGEAMr 【註2】【 #搞乜郊野 】郊公主題樂園狂想曲https://www.facebook.com/localresearch/posts/3869471876482190 【註3】審核2021-22年度開支預算 漁農自然護理署 答覆編號 [...]
【#一手樓空置稅 條Bill最後去咗邊？】
【#一手樓空置稅 條Bill最後去咗邊？】 #施政報告 文章發佈日期：2021年10月6日 立法會再沒有所謂「反政府人士」阻礙施政，立法暢通無阻。今日施政報告破天荒加上一份「擬提交予第七屆立法會的立法建議」（下屆），洋洋灑灑列出四十項立法建議，展示新政治環境的施政能力。唯獨林鄭上任初期提出、已經完成條文撰寫的「一手樓空置稅」，仍然未有跡影，似乎已經鐵定走數。 施政報告提出多項有利地產商措施一籮籮，降低祖堂地交易門檻、原址換地補地價金額標準化、降低重建強拍門檻、私人重建發展可以轉移地積比、繼續活化地產商工廈土儲、精簡城規流程，如果做地產商睇施政報告應該好開心。 冇左一手樓空置稅，土地供應再多，到最後出貨個刻，地產商仍可以唧牙膏抬價賣樓，2021年最近期數字一手空置單位升到成1.17萬個單位，似乎是林鄭收收埋埋不想提起，比起盲目搵地，專登開個供應黑洞俾地產商繼續進行 #壟斷行為，係咪想博市民大眾睇唔到? #一手樓空置稅 #房屋研究 #供應黑洞 -- 🏊 研究到底 月捐支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ 🌪 FPS ID：5390547 🎩 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn 📣 Liber Podcast: https://open.spotify.com/show/2bpRqZeH7PmlmoUQRY7wto 🥜 Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch
【我地想】香港城鄉如何「再製造」起來?
香港城鄉如何「再製造」起來? (原文刊於明報星期日生活 2021年10月3日) 疫情當前，當全球城市都在重新評估本地製造業所能發揮的抗逆力(resilience)，香港卻開始著手移除市區內資助工廠大廈、加速改建活化工廈空間，當中城市製造活動 (urban manufacturing) 當然百上加斤。香港在目前「再工業化」的大產業論述下，似乎忽略了如伍美琴教授上星期一文中提出那種支撐各種日常生活的「基礎經濟」(Foundational Economy)的觀念，如何作為思想「香港製造」的新起點。 若從這種「基礎」開始談起，讓我們有種新的眼光認識製造作業活動空間，確立他們不只於簡純產值規模的數字，而是在於他能增強自足城市生活的基礎能力。從市區到鄉郊，我們應如何重新看待未來的製造經濟活動? 製造衰落 自造冒起 一段時間以來有關本地製造業的討論，都困於看待他作為一種無人進場的dying industry，以及如何只借香港管理研發走到其他地方製造的問題，不然就是「賴地硬」(沒有足夠工業用地)，某種意義都是看死了前景。 然而，市區工廈開始出現有趣的新氣象。愈來愈全新形態的「自造者空間」 (makerspace) 冒起，可以是不同類型的興趣者或一技之長的職人，在單位內集結各式各樣製作工具、機器與物料進行創作生產，基本上什麼都可製作，有部分也會將既有工具、電子零件、物品進行「重新利用」 (repurposing)，製造出環保商品及新設計，形成創作社群的新製造基地。在香港如「樂在製造」、「工匠灣」等都是近年冒起的新自造空間例子，外地有些革新性科技產品都在從自造而來。 自造者空間不只是在營運一個製造空間，也透過空間的營運來製造，模式一般都有協作(collaborative)元素，以會員/社群模式經營，引入不同技術、主意及背景的人，除了像一般的共享工作空間外，也會將各種製作工具開放予會員使用，配之以一些開放公眾參與的工作坊及技能教學活動，令自造者空間可以持續經營下去。如此，自造者空間就不只是傳統製造業的生產線，而是能夠衍生出資訊圈、新主意、人際網、技術傳承、轉化及創新之地，能製造出有社會特定需要的造物之餘，也讓社會有機會參與製作，常會形容這種自造者浪潮顛覆傳統製造業的「第三次工業革命」。 過往香港大規模生產的時代的確已經過去，卻不代表香港製造無法以另一種形態翻身，甚至還可比一般經濟系統發揮更強的互酬 (reciprocity) 的經濟效益，向公眾分享技術、資源及工具。然而無論從現時官方製造行業分類及研究，也無法顯示出這種以製造為本的城市新興經濟體的趨勢、形態與需要，只懂說工業園、走出去、買科技，結論當然就只得衰落一字。 棕地亂象不利製造升級 另一邊廂，現時新界鄉郊還保留一些「鄉郊工業」及「廢物回收場」，如「環保回收」、五金木廠、造紙、食物加工等製造行業。根據2019年官方棕地顧問報告【註三】，統計出屬於「鄉郊工業」有104個地點 (約23公頃)，而屬於「廢物回收」則有441個地點 (85公頃)，「一般工場」類別則有 176個 (約22公頃)，平均一個作業地點佔地面積近2萬呎，總面積佔政府整體棕地統計不足10%。 按研究報告中訪問所得，他們主要是因租金成本的理由，混入了棕地群當中經營。面對著不僅是作業環境惡劣，要與各種露天貨櫃場、電子廢料場為伍的困境，很多都欠缺完善基建排污，加上土地租賃臨時不穩定，每每遇上頻繁收地逼遷，基建投資都見財化水，亦一直沒有重置協助。 所知棕土場內部分歸類作「環保回收」的作業，的確在努力的做升級再造 (up-cycling)，但也有不少名為回收實是一種「資源揸取」的經濟活動，掏取當中一小部分值錢的零件/資源，其餘的終成廢物污染土地。這類作業或許能產生經濟利潤，卻難以稱得上是為城市環境發揮基礎作用的循環經濟 (Circular Economy)，在上述棕地顧問研究亦有提及業界建議，行業應由現時「簡單分類提升至為本地廢物升級製造」。 多層重置工廈的難產 其中一個幾乎無人反對的大方向，就是以「發展多層樓宇」的規劃形式重置現時棕地作業的策略，成為了包括受影響製造行業的一絲希望。而民間一直期望多層大廈不僅可以騰空棕地作房屋發展及環境修復，從整體規劃上更有助提昇產業集聚及讓新界居民原區就業，打破一種跨區工作+鐵路運輸的發展想像。 有關重置棕地作業，自2016年土木工程拓展署說著手研究多層樓宇的規劃、設計及管理模式的可行性研究【註一】，原本指2018年完成，但等到2021年至今仍未有下聞。在等待的5年間，本來社會爭取多年的落馬洲/新田作物流園重置的選址方案，亦已被新界北大舉拿用作「創科用地」；洪水橋新發展區預留數十公頃的棕地重置用途，亦將可能被洪水橋的深港融合新定位改頭換面，還有上百公頃原本指可作重置棕地作業的屯門龍鼓灘填海，這個十年以後才有望兌現的承諾，又將隨著要優先重置碼頭再添變數。 在今年年初立法會上相關的官方回應，更有「走數」之嫌，在未有任何方案公佈，已經揚言拒絕為受影響棕地作業作「一換一」調遷安置，以及預設會「借助市場力量發展多層樓宇」【註二】，可見最後模式不僅可能做不到如新加坡及台灣的受影響作業重置功能【註三】，「市場力量」也未必有租金誘因令值得保存的基礎製造行業持續下去。 [...]
【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為 現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。 現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？ 1. 助長發展商加速圈地 多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。 今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。 有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。 2. 散播土地「荒」言 由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。 林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。 3. 「土地共享」度身訂做兼送基建 作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。 由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。 可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。 4. 傾向避開發展商土儲收地 若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。 [...]
【研究推薦】Be Water, My Friend 解放新．海洋空間想像 #都市化洋謀 #9月專研
【研究推薦】Be Water, My Friend 解放新．海洋空間想像 #都市化洋謀 #9月專研 提到海，大部分香港人大概會想起與樓價密切相關的海景、娛樂化的水上活動、貴價深海海鮮食材、人工沙灘，或不時有臭味的海濱長廊，以至填海、明日大嶼願景，而理解海洋本身似乎一片空白，彷彿只有在以上商業及地產框架內，海洋才有其價值。除此之外，究竟我們應該如何理解海洋？ 一篇2015年由英國杜倫大學地理學系教授 Philip Steinberg及英國威爾斯亞伯立斯威大學地理及地球科學學系學系學者 Kimberley Peters發佈有關「海洋本體論」的學術文章 ”Wet Ontologies, Fluid Spaces: Giving Depth to Volume through Oceanic Thinking”。文章帶領我們離開以人類為中心、以陸地為主的視野，由本體論(ontology)的角度重新認識海洋的運動(motion)、流動性(fluidity)、深度(depth)、容量(volume)以及隨性(randomness)等特性，簡而言之，就是從海洋本身出發，去問海洋是甚麼？ 這正好回應，現時海洋簡單地被視為可被「填平」的空間，將海洋中的特性視如無物，亦不清楚陸地與海洋規劃的分別，有時甚至連填海物料也不太清楚是什麼。這種思維正進一步收窄我們對於海洋的空間想像，讓我們應對「明日大嶼」等填海計劃時亦顯得乏力。 文中一開頭引用德國法學家施密特(Carl Schmitt) 於”The Nomos of the Earth” 一文中，認為海洋並沒有特性，除了海浪就只有海浪(The sea [...]
【渾水一片：還原香港海界爭議發展史】 (上篇) #都市化洋謀 #9月專研
【渾水一片：還原香港海界爭議發展史】 (上篇) #都市化洋謀 #9月專研 過往在香港討論有關海洋邊界爭議，往往是香港以南的南海主權問題。事實上近年的焚船污染、明日大嶼、12人越洋、走私不斷等當下議題，都與海洋空間規劃、定界及海權問題有關，而香港早年殖民期的海界及海權作為各種海洋亂象之源，卻少有人深入探討。 翻查一系列關於香港水域爭議的英國解密檔案，整理過往殖民地時期有關香港「含糊」水域爭議的發展史，揭示牽涉複雜的海洋邊界政治，除了作為當時中英政治角力的前緣，亦有助我們了解現時香港水域範圍的歷史脈絡及源起。 一條海界 兩個表述 殖民地時期早年，香港的水域範圍一直未有公開確實的版本，亦引伸出有兩種不同的界線表述。 於20世紀初，根據《展拓香港界址專條》的香港地圖顯示，香港水域呈「方型」界線(square boundary )。根據一份關於新界邊界及現況的英國解密檔案(1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories)，當時中方海關經常巡邏於以大嶼山以西大澳水域一帶(方型界線以外)，似乎更視其為中方水域。然而，早在1901年英方已有向港督提及，按照國際上的海洋慣例，一般領海 (normal territorial waters)寬度應為3海里 (three nautical miles)，因而，香港領海界線應呈現為「彎曲型」(sinuous)，比起「方形」範圍雖然多了大嶼山以西水域，同時卻損失了東南方一大片水域，作為最早期的香港水域範圍的兩個表述。後續1911年修訂《釋義條例》(Interpretation Ordinance) 時，由於港督的錯誤公告字眼(wording of an incorrect Proclamation)，令到香港水域繼續被闡釋為方型。 而這個錯誤的公告去到1950年被修訂。英方於1950年重新檢視與領海相關的條例，表示若沿用1937年英方對於《釋義條例》的闡釋，地圖所顯示的「方形」界線，只是英方租用中方領土的一條分界線(merely [...]