Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【舉報鄉黑成功】
【舉報鄉黑成功】丁屋大王光榮被捕! 有勞大家幫手持之以恆舉報篤灰鄉黑套丁，今日最新消息，盤踞元朗大埔多年等地嘅「丁屋大王」王光榮涉嫌套丁已被廉署拘捕，其子王威信亦是7 21事件中一名粉白衣人。 王光榮的疑似套丁個案在本研社發布研究案例中多次出現，傑作包括元朗十八鄉「曉門」、全港最巨型丁屋屋苑大埔「華樂豪庭」，近年王光榮仍然無懼套丁指控，繼續收購新界農地，食髓知味繼續大搞非法套丁生意。 如果告得成，地產商同原居民當中隱藏秘密協議即將會在法庭公諸於世! 過往王光榮同眾多鄉紳有緊密合作，日子一到，拘捕行動就可能陸續有來。先感謝各位的努力，我們未來仍不放棄繼續做更多相關民間研究工作，希望大家繼續支持，好快又有新研究發佈! --- ▍廉署回應聲明 https://www.icac.org.hk/tc/press/index_id_1070.html //廉政公署(廉署)發言人回應傳媒查詢，證實廉署就一個位於元朗的小型屋宇(丁屋)地產發展項目懷疑涉及貪污詐騙進行調查，近日進行代號「芒草」行動，先後拘捕共二十四人，包括地產發展商負責人、丁屋申請人及中間人。 廉署早前接獲貪污投訴，指稱有地產發展商、中間人及原居民，涉嫌串謀以貪污詐騙手段「套丁」，並在申請興建丁屋時向地政總署作出虛假聲明，訛稱有關原居民是某地段的唯一合法註冊業權人，宣稱地產發展商與原居民之間沒有達成任何協議，以轉移或處置有關原居民發展該地段的權利。// #一門三傑 #原來重有咖啡飲 #民間研究的重要性 #套丁研究 #清算鄉黑陸續有黎 ▍延伸閱讀 《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》http://bit.ly/2wUmEQQ 《新丁再現：新界套丁研究報告 2020》https://bit.ly/2TmftN0 【疑似套丁屋苑資料庫】https://bit.ly/308zIBp 明報 2021年3月12日「村屋大王」王光榮涉「套丁」被捕 廉署共拘24人 https://news.mingpao.com/....../s00001/1615542004233 大力支持 自訂金額支持丁屋研究工作 https://www.paypal.com/cgi-bin/webscr?cmd=_s-xclick...... －－－ 月捐民間研究工作多多支持 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: Facebook: https://www.facebook.com/localresearch/ Podcast: https://apple.co/3ly0yfw IG: https://www.instagram.com/liberresearch/ TG: t.me/liberinfo [...]
【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】
【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】 文章發佈日期：2021年8月23日 政府同發展商話，根據以往研究，濕地緩衝區並非不可發展，建議以公私合營方式釋放地產商喺「濕地緩衝區」內嘅囤地，同增加發展密度，所以我哋開始見到有地產商喺建議南生圍門口起20幾層嘅高樓。 其實呢個說法好危險，因為本身訂立「濕地緩衝區」嘅文件並唔係咁講。講啲唔講啲，好容易誤導公眾。「濕地緩衝區」嘅出現同《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》（《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅設立息息相關，搞「濕地緩衝區」，實質上就係搞緊呢塊具國際重要性嘅著名濕地。 ▌發展「濕地緩衝區發展」主要目的為遷移棕地作業 1995年米埔成為《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》，政府需要根據國際條約嘅責任，拉姆薩爾濕地外圍嘅人類活動都需要被檢視，以免影響濕地生境。故此1997年規劃署進行《后海灣地區魚塘生態價值研究》，發現米埔外圍嘅棕地作業尤其係露天貯物場嘅活動，係干擾濕地保育區（包括《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅主要因素，長遠應該透過受控制嘅發展，將其遷移及修復濕地。 研究最後建議收緊當時濕地用地嘅城規指引，劃出「濕地保育區」及「濕地緩衝區」，禁止「濕地保育區」內嘅新發展，以及容許「濕地緩衝區」之適度發展同修復 ，以遷移區內嘅水鳥大敵－棕地作業。 值得注意嘅係，呢個建議並無鼓勵任意運用「濕地零淨損失」概念，即係一邊破壞濕地，再喺第二個地點做番個未知功效嘅「人造濕地」補數，呢種濕地「可加可減」概念，同當初「防患未然」、拒絕「濕地淨損失」、遷移人類活動嘅原意截然不同。 報告特別註明，濕地嘅完整性及相連性對於米埔生態至關重要，比你將塊濕地切碎晒，總面積可能達標，但將人類活動引入濕地、造成各種污染，啲雀仔都好難返來。 ▌未研究完：雀鳥對於住宅發展帶來干擾容忍程度有多大？ 可能顧問當年擔心建議或許遭到誤解，研究團隊喺末段特別註明濕地緩衝區需要「實際的準則」落實。為達至呢個效果，研究團隊強調「有一點很重要的，就是應進行一些基本的研究，以確定在魚塘覓食的雀鳥對來自住宅／康樂發展的人類干擾的容忍程度」。暫時公開資料未能證實這個重要議題已被妥善研究，或該報告內容（如有）已被公眾廣泛討論。 更重要嘅係，報告已經講明，因為無法確定改變濕地用途將如何不減少雀鳥數目及確保雀鳥使用魚塘嘅模式不變，要確定邊啲魚塘起得樓，邊啲唔起得，嚟「辯稱不會對魚塘...整體生態功能造成任何嚴重影響，將會是相當困難的」。 若缺乏相關研究，任何所謂「平衡發展與保育」嘅住宅申請，將難以在有意義的基礎下被討論。何況呢樣咁重要嘅事情未被處理之時，政府已經積極探討解除當年為保障米埔《拉姆薩爾濕地》地位而收緊嘅規劃標準，「釋放」濕地緩衝區限制，濕地都變成乾地。 ▌十年水鳥降三成 部分指標瀕臨除名邊緣 近數十年，最新嘅新界棕地面積已經翻倍，一部分都喺濕地緩衝區中擴散，而本研社係2018年曾經發表《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》，發現四大地產商喺濕地保育區及濕地緩衝區嘅囤地達398公頃。 ~四大地產商濕地囤地地圖：http://bit.ly/2Pt8Y6C ~ 濕地緩衝區一旦崩潰，最大得益者係邊個地產商或許未能確定，但最大受害者肯定係候鳥。 米埔濕地對於候鳥嘅重要性，國際上研究甚多，地位毋容置疑。但近年有環團普查，發現米埔和后海灣一帶水鳥由十年前高峰5萬隻，滑落至3萬多隻，來米埔過冬嘅鴨，降至萬多2萬隻，不斷擴張嘅棕地、丁屋屋苑發展、以及深圳嘅市區發展有關，米埔濕地嘅健康已勢危。 成為「拉姆薩爾濕地」要符合多項條件，其中一樣是要經常有最少2萬隻水鳥棲息，不達標的話，有可能被除名。進一步發展濕地緩衝區，呢個下降趨勢很可能持續。若他日稍一不慎，具國際地位嘅米埔拉姆薩爾濕地遭到除名，今日容許濕地破壞嘅政府官員同地產商又會否被問責？ ▌參考資料 《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》報告：http://bit.ly/2Urorry 規劃署 《后海灣地區魚塘生態價值研究》 研究摘要 https://bit.ly/3mqKi2I NOW TV 2019年2月11日 【經緯線本周提要】米埔水鳥十年減少三成 https://news.now.com/home/local/player?newsId=337016 [...]
【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研
【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研 最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點，但鐵路未到站，沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」，製造出約20-30年的「規劃空窗期」，究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展，將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題? ▌「囤地先行」的北環線發展 為深入探討鐵路與規劃之間的問題，我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed Residential Development)的規劃申請(planning application)，加上抽樣土地查冊，估算出現時發展商在北環線沿線的囤地狀況，發現各處都滿佈發展商的囤地身影： →囤地線地圖即刻睇！ ¤ 新田：1幅佔地約11.6公頃的地塊 (由新鴻基及置地申請)。 ¤ 牛潭尾：2幅合共約7.4公頃 (由恒基申請)的地塊、另有1幅約7.2公頃 (由培新集團申請，其主席楊世杭人稱「山東李嘉誠」)地塊，1幅約9.4公頃地塊(由九建申請)，可知囤地範圍總共24公頃。 ¤ 凹頭：1幅位於元朗壆圍以南約9.3公頃的土地，1幅約3.7公頃鄰近凹頭站改劃為「商業」地帶的土地、已成功闖關佔地約13.1公頃Park YOHO第二期項目，元朗錦田下高埔村1幅約1.57公頃土地以及元朗南生圍東成里1幅約5.1公頃住宅土地，合共約32.8公頃(皆由新鴻基申請)，另外1幅新界元朗榮基村的綜合發展佔地約7.6公頃(由新世界申請)。包括PARK YOHO(新鴻基)、爾巒(新鴻基)以及山水盈 (路勁地產)等已建成的私人住宅發展項目。 ¤ 錦上路：1塊約4.3公頃元朗錦慶圍以南的土地(由長實申請)。 總體而言，北環線沿線潛在囤地排名為： 1. 新鴻基(共44.4公頃) 2. 九建(共9.4公頃) 3. [...]
【國際滑「鐵」盧】港鐵海外投資連番觸礁實錄 #永續港鐵霸權 #7月專研
【國際滑「鐵」盧】港鐵海外投資連番觸礁實錄 #永續港鐵霸權 #7月專研 港鐵公佈2021年中期業績，當中除了顯示一如以往的發展地產業務龐大紅利外，海外投資業務的財政狀況亦十分值得關注，正反映出港鐵投資核心逐漸傾向海外，愈來愈偏移以香港為本位的發展實況。 港鐵自2009年開始運用多年來從香港所得的巨利，向海外市場拓展進軍。然而，檢視十多年來財務報告，可發現回饋香港的「盈利」卻只有蠅頭小利，這間自稱「國際級鐵路公司」在本地已經建立霸權壟斷，但極少提及海外投資策略原來連番觸礁? 一直引而自豪的鐵路加物業模式究竟是一套「完美方程式」，還是一場「國際滑鐵盧」？ ▌海外投資「窮忙」 港鐵由2009年起，先後在澳洲、英國、瑞典、中國等地發展及營運多項鐵路項目，由2010至2020年十年間，大型海外鐵路項目數量由2個變成12個。而最新2021中期業績公佈顯示，港鐵將於2021年12月接管瑞典Mä lartå g的營運服務，顯示未來將會開拓更多海外業務。翻查近年港鐵年報： —2020年海外業務總收入：214億 —2020年海外投資盈利：4.76億 (利潤率只有約2.2%) 港鐵於2020年海外業務總收入超過本地票務收入成為港鐵最大收入來源。然而，當扣除開支成本後，海外投資盈利非常微薄，雖然相對香港業務過去兩年虧損為佳，但仍可明顯見到港鐵一直在「窮忙」。如果從應佔利潤分析，剔除包括物業業務的票務的收入的內地及澳門業務，海外業務營業額佔絕對大多數，達195.92億元，但應佔利潤只有5,700萬，利潤率僅有0.3%。 可見走出國門的港鐵，利潤確實非常可憐，當中依靠墨爾本鐵路項目佔收入最多。而不少項目每年大多只賺幾千萬。而英國西南鐵路項目(South Western Railway)更「損手爛腳」，在2019年要港鐵額外撥備港元4.3億【註一】，連港鐵自己在當年年報亦表示英國及瑞典鐵路表現欠佳。 在「窮忙」財政數字背後，反映的是港鐵不斷「輸出」香港人才、技術及資源的實況。近十年港鐵年報顯示【註二】： —員工薪酬總額中海外業務開支 2015年：50億 2020年：92.6億 —海外員工人數 2015年：8,157個 2020年：16,921個 —海外業務資產 2010年：87.79億 2020年：332.35億 除了海外員工已佔現時港鐵全部員工近49%外，根據立法會就港鐵公司鐵路業務質詢，顯示港鐵公司於2016年會調動近80名專職支援香港以外鐵路業務的員工，而到2020年已經上升近200名，當中更會調動本地管理及技術員工至不同鐵路城市「輸出」技術，明顯見到港鐵有發展比重愈來愈偏向海外的傾向。 然而，港鐵海外業務亦由於當地的工程延誤、當地基建配套持有人以及疫情影響，而遇到不少阻礙；瑞典斯德哥爾摩的通勤鐵路（Stockholm commuter rail）於18年因當地基建配套問題，就準時度與顧客滿意度承擔重大罰款【註三】；各地項目亦曾出現大大小小的罷工。 隨著港鐵海外投資數字日益飆升，特區政府往往解釋指，港鐵會為海內外的投資額定下風險管理指標。然而，問題在於，明明政府作為最大股東的港鐵，港鐵利用本地業務的盈利去不斷投資這些「冇肉食」的海外項目，也不善用解決本地鐵路營動時所帶來的各種超支延誤加價等民生問題，這是否合乎港鐵以香港為本的定位？當本港業務是由香港市民、公帑補貼與政策傾斜支撐而成，此舉是否有違公共基建「取之於民，用之於民」的本意呢？亦是現時市民對港鐵海外財政運用原則的一大質疑。 ▌完美方程式的「觸礁」 [...]
【又話冇地 重批20萬呎皇宮?】
【又話冇地 重批20萬呎皇宮?】 政府在2021年3月開綠燈補地價，批准中資 #恒大地產 在米埔濕地相鄰 #和生圍 一帶興建268幢低密度獨立屋，當中重特別發展一間市值達40億的「#皇宮式住宅」，與地產商游說上車客買納米「#龍床盤」成極殘酷對比。 此間富豪恒宮佔地20萬呎，比起馬化騰石澳富豪行宮14萬呎還要巨大，圖則內可見8房8廳極盡奢華，根據01估計相等於180間太古城三房單位，實屬浪費土地資源。 恒大在大陸本身都有起皇宮式商品房偏好。近年南下香港攪地產，向本地大地產商偷師大搞 #納米樓 生意，如在屯門掃管笏的 恆大·#珺瓏灣 (共610間納米樓) ，卻遇疫情賣了數年仍然銷情慘淡。 激細單位普通市民不再賣帳，近年就轉向恒地購入和生圍項目搞富豪皇宮起巨型皇宮，重揚言自己有 #大陸客網絡，所以這座巨型皇宮都好可能會賣給非香港人。 除了帶來美學災難及生態影響，其實政府一邊話唔夠地解決房屋問題，又話要靠 #萬億人工島 造地，政府為何還可以批出如此土豪式浪費土地的富豪「#恒宮」? 近年有傾向將深層次問題轉嫁為本地地產商 (尤其誠哥)，其實這群 #中資地產新貴 又是否有其責任? 皇宮計劃最終落實，地價已補，但即將進入新香港打土豪時代，誰才有資格是無懼鬥地主能夠繼續炫富的最後買家? #和生圍是非 #富L皇宮 #土地研究 香港01：恒大元朗和生圍補地價42億 每呎成本近1萬 20萬呎皇宮屋最矚目 http://bit.ly/3bRr5S5 月捐民間研究工作多多支持 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: Facebook: https://www.facebook.com/localresearch/ [...]
【📜報告發佈】首個棕土政策 —— 成形還是走樣？
【報告發佈】首個棕土政策 —— 成形還是走樣？ 政府年多以來大鑼大鼓說正善用棕地，但是次首個棕土政策只收全港棕地3％。規劃署八塊棕地選址，是政府因應其《新界棕地使用及作業現況研究》而生的首個棕地政策。意味著政府有機會在完成三階段棕地檢視後，就當交咗功課為棕地的發展潛力封頂，繼而為明日大嶼鋪路。民間絕不能讓政府這份大縮水的棕地政策得過且過。 今次透過三個個案，八千字報告，同你剖析今次收棕地： 縮咗幾多水？今次選址仲有72%同區棕地未收 相等於13,000個公屋單位 避咗邊個啲棕地？政府選址鄰近有地產商囤地跡象 治標定治本？選擇性收地變相進一步鼓勵棕地擴張 更多請見全文：《首個棕土政策 —— 成形還是走樣？個案研究：元朗屏山北、沙埔與欖口》 報告精華版：重溫與 Greenpeace 綠色和平 - 香港網站 直播拆解棕地發展大縮水之謎https://act.gp/3uRQr9e 重溫： 【棕成廢物】棕地發展「揸流攤」?https://bit.ly/3apBCTJ 蘋果：政府收棕地緊貼私人土儲 (2020.05.14) https://bit.ly/3uK1ocQ 研究到底 支持我們繼續監督土地政策變化 https://liber-research.com/support-us/ FPS ID：5390547 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch [...]
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【舉報鄉黑成功】
【舉報鄉黑成功】丁屋大王光榮被捕! 有勞大家幫手持之以恆舉報篤灰鄉黑套丁，今日最新消息，盤踞元朗大埔多年等地嘅「丁屋大王」王光榮涉嫌套丁已被廉署拘捕，其子王威信亦是7 21事件中一名粉白衣人。 王光榮的疑似套丁個案在本研社發布研究案例中多次出現，傑作包括元朗十八鄉「曉門」、全港最巨型丁屋屋苑大埔「華樂豪庭」，近年王光榮仍然無懼套丁指控，繼續收購新界農地，食髓知味繼續大搞非法套丁生意。 如果告得成，地產商同原居民當中隱藏秘密協議即將會在法庭公諸於世! 過往王光榮同眾多鄉紳有緊密合作，日子一到，拘捕行動就可能陸續有來。先感謝各位的努力，我們未來仍不放棄繼續做更多相關民間研究工作，希望大家繼續支持，好快又有新研究發佈! --- ▍廉署回應聲明 https://www.icac.org.hk/tc/press/index_id_1070.html //廉政公署(廉署)發言人回應傳媒查詢，證實廉署就一個位於元朗的小型屋宇(丁屋)地產發展項目懷疑涉及貪污詐騙進行調查，近日進行代號「芒草」行動，先後拘捕共二十四人，包括地產發展商負責人、丁屋申請人及中間人。 廉署早前接獲貪污投訴，指稱有地產發展商、中間人及原居民，涉嫌串謀以貪污詐騙手段「套丁」，並在申請興建丁屋時向地政總署作出虛假聲明，訛稱有關原居民是某地段的唯一合法註冊業權人，宣稱地產發展商與原居民之間沒有達成任何協議，以轉移或處置有關原居民發展該地段的權利。// #一門三傑 #原來重有咖啡飲 #民間研究的重要性 #套丁研究 #清算鄉黑陸續有黎 ▍延伸閱讀 《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》http://bit.ly/2wUmEQQ 《新丁再現：新界套丁研究報告 2020》https://bit.ly/2TmftN0 【疑似套丁屋苑資料庫】https://bit.ly/308zIBp 明報 2021年3月12日「村屋大王」王光榮涉「套丁」被捕 廉署共拘24人 https://news.mingpao.com/....../s00001/1615542004233 大力支持 自訂金額支持丁屋研究工作 https://www.paypal.com/cgi-bin/webscr?cmd=_s-xclick...... －－－ 月捐民間研究工作多多支持 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: Facebook: https://www.facebook.com/localresearch/ Podcast: https://apple.co/3ly0yfw IG: https://www.instagram.com/liberresearch/ TG: t.me/liberinfo [...]
【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】
【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】 文章發佈日期：2021年8月23日 政府同發展商話，根據以往研究，濕地緩衝區並非不可發展，建議以公私合營方式釋放地產商喺「濕地緩衝區」內嘅囤地，同增加發展密度，所以我哋開始見到有地產商喺建議南生圍門口起20幾層嘅高樓。 其實呢個說法好危險，因為本身訂立「濕地緩衝區」嘅文件並唔係咁講。講啲唔講啲，好容易誤導公眾。「濕地緩衝區」嘅出現同《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》（《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅設立息息相關，搞「濕地緩衝區」，實質上就係搞緊呢塊具國際重要性嘅著名濕地。 ▌發展「濕地緩衝區發展」主要目的為遷移棕地作業 1995年米埔成為《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》，政府需要根據國際條約嘅責任，拉姆薩爾濕地外圍嘅人類活動都需要被檢視，以免影響濕地生境。故此1997年規劃署進行《后海灣地區魚塘生態價值研究》，發現米埔外圍嘅棕地作業尤其係露天貯物場嘅活動，係干擾濕地保育區（包括《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅主要因素，長遠應該透過受控制嘅發展，將其遷移及修復濕地。 研究最後建議收緊當時濕地用地嘅城規指引，劃出「濕地保育區」及「濕地緩衝區」，禁止「濕地保育區」內嘅新發展，以及容許「濕地緩衝區」之適度發展同修復 ，以遷移區內嘅水鳥大敵－棕地作業。 值得注意嘅係，呢個建議並無鼓勵任意運用「濕地零淨損失」概念，即係一邊破壞濕地，再喺第二個地點做番個未知功效嘅「人造濕地」補數，呢種濕地「可加可減」概念，同當初「防患未然」、拒絕「濕地淨損失」、遷移人類活動嘅原意截然不同。 報告特別註明，濕地嘅完整性及相連性對於米埔生態至關重要，比你將塊濕地切碎晒，總面積可能達標，但將人類活動引入濕地、造成各種污染，啲雀仔都好難返來。 ▌未研究完：雀鳥對於住宅發展帶來干擾容忍程度有多大？ 可能顧問當年擔心建議或許遭到誤解，研究團隊喺末段特別註明濕地緩衝區需要「實際的準則」落實。為達至呢個效果，研究團隊強調「有一點很重要的，就是應進行一些基本的研究，以確定在魚塘覓食的雀鳥對來自住宅／康樂發展的人類干擾的容忍程度」。暫時公開資料未能證實這個重要議題已被妥善研究，或該報告內容（如有）已被公眾廣泛討論。 更重要嘅係，報告已經講明，因為無法確定改變濕地用途將如何不減少雀鳥數目及確保雀鳥使用魚塘嘅模式不變，要確定邊啲魚塘起得樓，邊啲唔起得，嚟「辯稱不會對魚塘...整體生態功能造成任何嚴重影響，將會是相當困難的」。 若缺乏相關研究，任何所謂「平衡發展與保育」嘅住宅申請，將難以在有意義的基礎下被討論。何況呢樣咁重要嘅事情未被處理之時，政府已經積極探討解除當年為保障米埔《拉姆薩爾濕地》地位而收緊嘅規劃標準，「釋放」濕地緩衝區限制，濕地都變成乾地。 ▌十年水鳥降三成 部分指標瀕臨除名邊緣 近數十年，最新嘅新界棕地面積已經翻倍，一部分都喺濕地緩衝區中擴散，而本研社係2018年曾經發表《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》，發現四大地產商喺濕地保育區及濕地緩衝區嘅囤地達398公頃。 ~四大地產商濕地囤地地圖：http://bit.ly/2Pt8Y6C ~ 濕地緩衝區一旦崩潰，最大得益者係邊個地產商或許未能確定，但最大受害者肯定係候鳥。 米埔濕地對於候鳥嘅重要性，國際上研究甚多，地位毋容置疑。但近年有環團普查，發現米埔和后海灣一帶水鳥由十年前高峰5萬隻，滑落至3萬多隻，來米埔過冬嘅鴨，降至萬多2萬隻，不斷擴張嘅棕地、丁屋屋苑發展、以及深圳嘅市區發展有關，米埔濕地嘅健康已勢危。 成為「拉姆薩爾濕地」要符合多項條件，其中一樣是要經常有最少2萬隻水鳥棲息，不達標的話，有可能被除名。進一步發展濕地緩衝區，呢個下降趨勢很可能持續。若他日稍一不慎，具國際地位嘅米埔拉姆薩爾濕地遭到除名，今日容許濕地破壞嘅政府官員同地產商又會否被問責？ ▌參考資料 《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》報告：http://bit.ly/2Urorry 規劃署 《后海灣地區魚塘生態價值研究》 研究摘要 https://bit.ly/3mqKi2I NOW TV 2019年2月11日 【經緯線本周提要】米埔水鳥十年減少三成 https://news.now.com/home/local/player?newsId=337016 [...]
【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研
【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研 最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點，但鐵路未到站，沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」，製造出約20-30年的「規劃空窗期」，究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展，將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題? ▌「囤地先行」的北環線發展 為深入探討鐵路與規劃之間的問題，我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed Residential Development)的規劃申請(planning application)，加上抽樣土地查冊，估算出現時發展商在北環線沿線的囤地狀況，發現各處都滿佈發展商的囤地身影： →囤地線地圖即刻睇！ ¤ 新田：1幅佔地約11.6公頃的地塊 (由新鴻基及置地申請)。 ¤ 牛潭尾：2幅合共約7.4公頃 (由恒基申請)的地塊、另有1幅約7.2公頃 (由培新集團申請，其主席楊世杭人稱「山東李嘉誠」)地塊，1幅約9.4公頃地塊(由九建申請)，可知囤地範圍總共24公頃。 ¤ 凹頭：1幅位於元朗壆圍以南約9.3公頃的土地，1幅約3.7公頃鄰近凹頭站改劃為「商業」地帶的土地、已成功闖關佔地約13.1公頃Park YOHO第二期項目，元朗錦田下高埔村1幅約1.57公頃土地以及元朗南生圍東成里1幅約5.1公頃住宅土地，合共約32.8公頃(皆由新鴻基申請)，另外1幅新界元朗榮基村的綜合發展佔地約7.6公頃(由新世界申請)。包括PARK YOHO(新鴻基)、爾巒(新鴻基)以及山水盈 (路勁地產)等已建成的私人住宅發展項目。 ¤ 錦上路：1塊約4.3公頃元朗錦慶圍以南的土地(由長實申請)。 總體而言，北環線沿線潛在囤地排名為： 1. 新鴻基(共44.4公頃) 2. 九建(共9.4公頃) 3. [...]
【國際滑「鐵」盧】港鐵海外投資連番觸礁實錄 #永續港鐵霸權 #7月專研
【國際滑「鐵」盧】港鐵海外投資連番觸礁實錄 #永續港鐵霸權 #7月專研 港鐵公佈2021年中期業績，當中除了顯示一如以往的發展地產業務龐大紅利外，海外投資業務的財政狀況亦十分值得關注，正反映出港鐵投資核心逐漸傾向海外，愈來愈偏移以香港為本位的發展實況。 港鐵自2009年開始運用多年來從香港所得的巨利，向海外市場拓展進軍。然而，檢視十多年來財務報告，可發現回饋香港的「盈利」卻只有蠅頭小利，這間自稱「國際級鐵路公司」在本地已經建立霸權壟斷，但極少提及海外投資策略原來連番觸礁? 一直引而自豪的鐵路加物業模式究竟是一套「完美方程式」，還是一場「國際滑鐵盧」？ ▌海外投資「窮忙」 港鐵由2009年起，先後在澳洲、英國、瑞典、中國等地發展及營運多項鐵路項目，由2010至2020年十年間，大型海外鐵路項目數量由2個變成12個。而最新2021中期業績公佈顯示，港鐵將於2021年12月接管瑞典Mä lartå g的營運服務，顯示未來將會開拓更多海外業務。翻查近年港鐵年報： —2020年海外業務總收入：214億 —2020年海外投資盈利：4.76億 (利潤率只有約2.2%) 港鐵於2020年海外業務總收入超過本地票務收入成為港鐵最大收入來源。然而，當扣除開支成本後，海外投資盈利非常微薄，雖然相對香港業務過去兩年虧損為佳，但仍可明顯見到港鐵一直在「窮忙」。如果從應佔利潤分析，剔除包括物業業務的票務的收入的內地及澳門業務，海外業務營業額佔絕對大多數，達195.92億元，但應佔利潤只有5,700萬，利潤率僅有0.3%。 可見走出國門的港鐵，利潤確實非常可憐，當中依靠墨爾本鐵路項目佔收入最多。而不少項目每年大多只賺幾千萬。而英國西南鐵路項目(South Western Railway)更「損手爛腳」，在2019年要港鐵額外撥備港元4.3億【註一】，連港鐵自己在當年年報亦表示英國及瑞典鐵路表現欠佳。 在「窮忙」財政數字背後，反映的是港鐵不斷「輸出」香港人才、技術及資源的實況。近十年港鐵年報顯示【註二】： —員工薪酬總額中海外業務開支 2015年：50億 2020年：92.6億 —海外員工人數 2015年：8,157個 2020年：16,921個 —海外業務資產 2010年：87.79億 2020年：332.35億 除了海外員工已佔現時港鐵全部員工近49%外，根據立法會就港鐵公司鐵路業務質詢，顯示港鐵公司於2016年會調動近80名專職支援香港以外鐵路業務的員工，而到2020年已經上升近200名，當中更會調動本地管理及技術員工至不同鐵路城市「輸出」技術，明顯見到港鐵有發展比重愈來愈偏向海外的傾向。 然而，港鐵海外業務亦由於當地的工程延誤、當地基建配套持有人以及疫情影響，而遇到不少阻礙；瑞典斯德哥爾摩的通勤鐵路（Stockholm commuter rail）於18年因當地基建配套問題，就準時度與顧客滿意度承擔重大罰款【註三】；各地項目亦曾出現大大小小的罷工。 隨著港鐵海外投資數字日益飆升，特區政府往往解釋指，港鐵會為海內外的投資額定下風險管理指標。然而，問題在於，明明政府作為最大股東的港鐵，港鐵利用本地業務的盈利去不斷投資這些「冇肉食」的海外項目，也不善用解決本地鐵路營動時所帶來的各種超支延誤加價等民生問題，這是否合乎港鐵以香港為本的定位？當本港業務是由香港市民、公帑補貼與政策傾斜支撐而成，此舉是否有違公共基建「取之於民，用之於民」的本意呢？亦是現時市民對港鐵海外財政運用原則的一大質疑。 ▌完美方程式的「觸礁」 [...]
【又話冇地 重批20萬呎皇宮?】
【又話冇地 重批20萬呎皇宮?】 政府在2021年3月開綠燈補地價，批准中資 #恒大地產 在米埔濕地相鄰 #和生圍 一帶興建268幢低密度獨立屋，當中重特別發展一間市值達40億的「#皇宮式住宅」，與地產商游說上車客買納米「#龍床盤」成極殘酷對比。 此間富豪恒宮佔地20萬呎，比起馬化騰石澳富豪行宮14萬呎還要巨大，圖則內可見8房8廳極盡奢華，根據01估計相等於180間太古城三房單位，實屬浪費土地資源。 恒大在大陸本身都有起皇宮式商品房偏好。近年南下香港攪地產，向本地大地產商偷師大搞 #納米樓 生意，如在屯門掃管笏的 恆大·#珺瓏灣 (共610間納米樓) ，卻遇疫情賣了數年仍然銷情慘淡。 激細單位普通市民不再賣帳，近年就轉向恒地購入和生圍項目搞富豪皇宮起巨型皇宮，重揚言自己有 #大陸客網絡，所以這座巨型皇宮都好可能會賣給非香港人。 除了帶來美學災難及生態影響，其實政府一邊話唔夠地解決房屋問題，又話要靠 #萬億人工島 造地，政府為何還可以批出如此土豪式浪費土地的富豪「#恒宮」? 近年有傾向將深層次問題轉嫁為本地地產商 (尤其誠哥)，其實這群 #中資地產新貴 又是否有其責任? 皇宮計劃最終落實，地價已補，但即將進入新香港打土豪時代，誰才有資格是無懼鬥地主能夠繼續炫富的最後買家? #和生圍是非 #富L皇宮 #土地研究 香港01：恒大元朗和生圍補地價42億 每呎成本近1萬 20萬呎皇宮屋最矚目 http://bit.ly/3bRr5S5 月捐民間研究工作多多支持 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: Facebook: https://www.facebook.com/localresearch/ [...]
【📜報告發佈】首個棕土政策 —— 成形還是走樣？
【報告發佈】首個棕土政策 —— 成形還是走樣？ 政府年多以來大鑼大鼓說正善用棕地，但是次首個棕土政策只收全港棕地3％。規劃署八塊棕地選址，是政府因應其《新界棕地使用及作業現況研究》而生的首個棕地政策。意味著政府有機會在完成三階段棕地檢視後，就當交咗功課為棕地的發展潛力封頂，繼而為明日大嶼鋪路。民間絕不能讓政府這份大縮水的棕地政策得過且過。 今次透過三個個案，八千字報告，同你剖析今次收棕地： 縮咗幾多水？今次選址仲有72%同區棕地未收 相等於13,000個公屋單位 避咗邊個啲棕地？政府選址鄰近有地產商囤地跡象 治標定治本？選擇性收地變相進一步鼓勵棕地擴張 更多請見全文：《首個棕土政策 —— 成形還是走樣？個案研究：元朗屏山北、沙埔與欖口》 報告精華版：重溫與 Greenpeace 綠色和平 - 香港網站 直播拆解棕地發展大縮水之謎https://act.gp/3uRQr9e 重溫： 【棕成廢物】棕地發展「揸流攤」?https://bit.ly/3apBCTJ 蘋果：政府收棕地緊貼私人土儲 (2020.05.14) https://bit.ly/3uK1ocQ 研究到底 支持我們繼續監督土地政策變化 https://liber-research.com/support-us/ FPS ID：5390547 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch [...]